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Pisos en Arona (Tenerife, Islas Canarias)

El precio medio de la vivienda (nueva y usada) ha crecido un 2,8% en la primera mitad de 2017 respecto al mismo periodo de 2016, según el índice IMIE General y Grandes Mercados de la tasadora Tinsa. Este incremento se ha debido, principalmente, al encarecimiento de las casas y pisos tanto en las Islas Baleares como en Canarias (un 7,2% desde enero) y en las capitales y grandes ciudades (5,2%) de más de 50.000 habitantes. En junio, el índice de Tinsa se situó con un incremento del 2,3% respecto a junio de 2016. En este mes, también las "capitales y grandes ciudades" como Madrid, Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca, Málaga o Sevilla, lideraron la subida de precios con un crecimiento del 4,6% en el último año, y en sus "áreas metropolitanas" el precio subió un 4,2%.

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Viviendas en Peñíscola (Costa del Azahar, Castellón)

Se habla de recuperación inmobiliaria en Madrid, Barcelona, Costa del Sol o Costa Blanca, pero existen aún zonas que, excepto por la prensa local, apenas ocupan titulares y son los grandes olvidados en los informes sobre el mercado inmobiliario. Hablamos de aquellas zonas de España en las que la recuperación es aún un canto de sirenas un dulce espejismo aún por llegar incluso a cierta estabilización. Se trata de mercados con un abultado "stock" de viviendas sin vender, con precios de la vivienda que aún siguen ajustándose o están totalmente estancados y una demanda muy débil que no puede acceder a la compra de una vivienda. Castellón, Murcia, Toledo, La Rioja, Huelva, Jaén... provincias que aún siguen sufriendo los estragos de la peor crisis inmobiliaria de la historia de España y que todavía se encuentran en pleno proceso de digestión de todos los excesos cometidos durante la burbuja. Son las caras deprimidas de la recuperación.

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Playa de la Barceloneta, Barcelona - Foto: Otto Normalverbraucher

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se incrementó un 2,7% interanual en el segundo trimestre de 2017, hasta 1.245 euros por metro cuadrado, según los datos provisionales de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. Al frente de esta revalorización de la vivienda se situó la ciudad de Barcelona, donde el coste de los pisos se disparó un 21,7% en el último año, hasta alcanzar los 3.094 €/m2. Barcelona se convierte así en la capital más cara del país, por delante de San Sebastián. Sólo entre abril y junio, el valor medio en Barcelona ha subido un 8,4% respecto al primer trimestre. Desde que tocara sus precios más bajos en el segundo trimestre de 2013, la ciudad se ha revalorizado un 40,3%. No obstante, la recuperación del mercado de la vivienda sigue avanzando progresivamente a diferentes velocidades. Pese a la mejora, aún hay zonas donde no ha finalizado el ajuste y muestran precios inferiores a los del periodo de 2016. De media, el descenso acumulado de los precios de la vivienda en España desde máximos de 2007 es del 39,2%.

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Viviendas en Benalmádena (Costa del Sol, Málaga)

El precio medio de la vivienda libre se situó en el cuarto trimestre de 2016 en 1.512 euros por metro cuadrado, lo que implica un repunte interanual del 1,5%, según los datos publicados por el Ministerio de Fomento. Tras 26 trimestres de caídas interanuales en el precio de la vivienda, iniciadas a finales de 2008, este último dato supone el séptimo trimestre consecutivo de subida nominal de los precios. Desde el valor mínimo contabilizado en el tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 3,9%. No obstante, el precio de los pisos y casas en venta se mantiene alejado de los máximos que alcanzó en el primer trimestre de 2008 (una caída media del 28%). Por contra, se ha recuperado el 3,4% desde el valor mínimo contabilizado en el tercer trimestre de 2014. Frente al tercer trimestre de 2016, los precios subieron el 0,8%.

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Vistas desde un piso de banco en Casares (Costa del Sol, Málaga)

Los bancos, uno de los grandes tenedores de vivienda en España, han comenzado el año dispuestos a ofrecer más viviendas rebajadas con grandes descuentos. Esta estrategia de márketing, una de las últimas secuelas de la crisis inmobiliaria, se dan principalmente, a gran escala y de la mano de los "servicers": los vendedores de viviendas del momento y que cuentan por decenas de miles los inmuebles de todo tipo en stock en sus mostradores, principalmente pisos de banco procedentes del excedente que se produjo durante el boom y de embargos. Así, Altamira, ofrece en el marco de su iniciativa más de 1.500 casas (apartamentos, pisos, dúplex y unifamiliares) rebajadas hasta el 30%, con precios que parten de 13.950 euros, y hasta el 50% ajusta Anida una selección de viviendas nuevas y usadas (2.287 pisos y 584 chalés) repartidas por todo el país, sobre todo en las dos Castillas, Andalucía y Comunidad Valenciana.

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Pagar Plusvalía Municipal

A las batallas judiciales por las cláusulas suelo y los gastos de formalización de las hipotecas se une ahora otra contienda en los tribunales que está dando mucho que hablar. Los juzgados españoles están lidiando con el pago de la plusvalía municipal, un impuesto cobrado por los ayuntamientos a los vendedores de viviendas y otros inmuebles. Desde que estalló la crisis en el 2007, los precios de las propiedades en España ha caído entre el 30% y 45%, según donde se encuentre el inmueble. Largos años de una crisis inmobiliaria e económica aún sin cerrar donde se ha vendido (y se vende) pisos y casas sin beneficio e incluso con pérdidas, casos en los que se cuestiona seriamente si es justo el pago de la plusvalía municipal.

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Casas y vistas a Sierra Nevada desde Salobreña (Costa Tropical, Granada)

El mercado de la vivienda continúa mejorando por el lado de las compraventas, mientras prosigue su ajuste por la vertiente de los precios, según la estadística del Consejo General del Notariado. Así, según los Notarios, la cifra de compraventas de viviendas realizadas en noviembre de 2016 ascendió a 40.464 operaciones, un 11,8% más que en el mismo periodo de 2015, mientras que los precios cayeron un 3,2%, hasta los 1.241 euros por metro cuadrado, mientras que la contratación de nuevas hipotecas creció un 10,8%, hasta las 17.783 firmas.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 11,5% y la de pisos de precio libre del 12%. Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió, únicamente, a la expansión de las ventas de pisos de segunda mano (13,9%), ya que la venta de pisos nuevos experimentó un caída del 5,3% interanual. Por su parte, la venta de casas unifamiliares mostró un incremento del 12,9% interanual.

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El precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2016 modifica la tendencia de trimestres anteriores mostrando una caída del 1,4% sobre el trimestre anterior. Sin embargo, en el último año presenta un incremento del 3,3%, según los datos de la estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. Con el ritmo de crecimiento de los últimos trimestres, el precio de la vivienda en España ha acumulado un descenso del 27,5% desde los niveles máximos registrados en 2007.

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En el tercer trimestre, se inscribieron 103.055 compraventas de viviendas en los registros de la propiedad, "lo que ha supuesto el resultado más elevado de los últimos 22 trimestres", según los registradores. Respecto al trimestre anterior, las compraventas de viviendas se han reducido un 4,4%, mientras que si se compara con el mismo periodo de 2015 se ha registrado un incremento del 11,1%.

Según los registradores, los datos interanuales "confirman la tendencia positiva", ya que, en los últimos 12 meses se han registrado un total de 394.351 operaciones inscritas, 10.269 más con respecto a los resultados interanuales acumulados del trimestre anterior.

Por tipología, la vivienda nueva, que supone el 17,1% de las compraventas inscritas, ha registrado una bajada intertrimestral del 10,1% al inscribirse 17.583 compraventas, mientras que la vivienda de segunda mano se redujo un 3,2% con respecto al trimestre anterior al alcanzar las 85.472 operaciones.

Los extranjeros siguen estando muy presentes

El peso de compra de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros se estabiliza en el tercer trimestre en términos relativos, al presentar una tasa del 13,3% sobre el total de operaciones inscritas, cercano a máximos históricos. Esto ha dado lugar a cifras en torno a 13.700 compras trimestrales. En términos interanuales se alcanza un 13,4% de compra por extranjeros, que supone el máximo histórico de resultados interanuales, dando lugar a unas cifras cercanas a las 53.000 compras de vivienda anuales por extranjeros.

Por nacionalidades, los británicos continúan encabezando la clasificación con un 17,7% de las compras realizadas por extranjeros (19,7% en el segundo trimestre, siendo el tercer trimestre consecutivo con pérdida de peso relativo). Los franceses, con un 8,9%, ascienden a la segunda posición, seguidos de alemanes, con un 7,3%, suecos con un 7,1%, belgas con un 6,2%, e italianos con un 5,4%. Estas seis primeras nacionalidades concentran más de la mitad del total de compras de vivienda por extranjeros.

La accesibilidad a la vivienda se deteriora

El endeudamiento hipotecario por vivienda ha aumentado un 3% sobre el trimestre anterior, alcanzando los 114.295 euros de media, y la cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos se ha mantenido "prácticamente sin cambios, rompiendo con la tendencia descendente de los últimos años, debido al incremento de los tipos fijos", según los registradores.

De este modo, la contratación a tipo de interés fijo continuó la importante subida de trimestres anteriores, hasta alcanzar el 28,7% de las nuevas hipotecas, nuevo máximo de la serie histórica. Ello deja los índices variables en su cifra más baja y, especialmente, al Euríbor, que fue la referencia en el 70,1% del total de los créditos. Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios han crecido el 1,1% en el último trimestre, mostrando una duración media de 23 años y tres meses.

Según la estadística registral, la accesibilidad a la compra de vivienda mostró un "ligero deterioro", ya que la cuota hipotecaria mensual media en el tercer trimestre se situó en 533,8 euros, un 2,1% más que en el trimestre anterior, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial ha subido hasta el 28,1%.

Castellón "lidera" la caída de ventas de viviendas nuevas

Castellón es provincia de contrastes y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta condición. Según la estadística de los registradores, en la provincia se han vendido un total de 6.043 viviendas en el último año, lo que representa un aumento del 6,92% en tasa interanual. A pesar de este crecimiento, con un total de 696 transacciones de vivienda nueva en el último año, la provincia acumula una caída del 46,50% en cuanto al número de operaciones de inmuebles a estrenar se refiere, la mayor registrada en toda España. Mientras tanto, la vivienda usada acapara la mayoría de las transacciones registradas en la provincia de Castellón, con un total de 5.347 compraventas, lo que supone el 88,48% del total.

Así, durante los meses de julio, agosto y septiembre, en Castellón se ha formalizado la compraventa de 1.629 viviendas, lo que supone una caída del 3,27%. Una vez más, es la oferta de vivienda de segunda mano la que copa la mayoría de las operaciones de compraventa, con 1.471, lo que supone el 90% del total. Frente a estos datos, las operaciones con vivienda nueva tan sólo representan un volumen de 158 casas y pisos, lo que representa un 9,6% del total.

A pesar de que la provincia de Castellón no destaca por el resurgir de las operaciones inmobiliarias, la Comunidad Valenciana sí que se sitúa entre las regiones con mayores aumentos de las transacciones de la mano de la fuerte actividad registrada en Alicante y Valencia. De este modo, la Comunidad Valencia es con 14.617 la cuarta con mayor número de compraventas.

Frente al crecimiento de las compraventas de viviendas en el último año del 6,92% en la provincia de Castellón, Valencia escala un 15% en tasa interanual en cuanto a transacciones inmobiliarias, con un total de 21.261. En el caso de la provincia de Alicante, durante los últimos 12 meses se han registrado un total de 29.184 compraventas de viviendas, lo que supone un crecimiento del 11,58% en tasa interanual, según la Estadística Registral Inmobiliaria.

Si vamos más allá de los datos de la Comunidad Valenciana, se observa cómo Castellón es la provincia que está a la cola de todo el litoral mediterráneo en cuanto a número de compraventas se refiere, tanto en el tercer trimestre de 2016 como en los últimos 12 meses (6.043 compraventas). Tras Castellón se sitúa Granada, donde el volumen de compraventas alcanza la cifra de 7.386 en los últimos 12 meses. Tarragona, con 8.125, es la tercera con menor volumen de actividad inmobiliaria, según consta en los datos del Colegio de Registradores.

Fuentes: elmundo.es y registradores.org (Tercer Trimestre 2016)

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El mercado de la vivienda continúa por la senda de la recuperación. Sobre todo, en cuanto a transacciones se refiere. Así, la compraventa de viviendas registró un aumento del 10,3% en septiembre en relación al mismo mes de 2015, hasta las 34.918 operaciones, según la estadística elaborada por el Consejo General del Notariado. No obstante, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en el mes de septiembre fue de 1.236 euros, lo que supone una caída interanual del 3,5%, tras conocer el pleno de subidas del primer semestre.

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Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una expansión interanual del 10,1% (9,9% en la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre del 9,7%. Este crecimiento de las transacciones de pisos libres se debió, únicamente, al incremento de las ventas de pisos de segunda mano (+14% interanual), ya que la venta de pisos nuevos experimentó una caída del 22,%. Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un crecimiento del 11,1%.

Mientras, la rebaja en los precios en septiembre (3,5%) se debe tanto a la caída del precio por metro cuadrado de chalets y casas (-7%) como a la bajada en los pisos (-2,2%). Los pisos de segunda mano se colocaron en los 1.389 euros (-1,5%) y los pisos nuevos en 1.607 euros, mostrando un abaratamiento del 4,7%. Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre se contrajo un 2,3%. Dentro de éstos, el precio del metro cuadrado de los pisos usados se situó en los 1.389 euros (-1,5%) y el de los pisos nuevos en 1.607 euros, mostrando una reducción del 4,7%.

En septiembre la compraventa de otros inmuebles se mantuvo en 8.279 operaciones, de las cuales un 40,4% correspondieron a terrenosparcelassolares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 186 euros (-20,4% interanual).

Baja un 0,7% la creación de nuevas hipotecas

Asimismo, el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el mes de septiembre fue de 22.150, lo que supone una ligera caída del 0,7% interanual (0,9% en la serie corregida de estacionalidad). La cuantía promedio de tales préstamos fue de 140.559 (-9,7%).

Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda crecieron en septiembre un 10,6% interanual (15.565 préstamos), debido, tanto al aumento en la concesión de préstamoscomo al crecimiento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (10,4%). La cuantía promedio de los préstamos alcanzó los 123.845 euros (-11,1%). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 114.994 euros, suponiendo una reducción del 10,7% y para el resto de inmuebles el préstamo promedio alcanza los 222.350 ? (-14,8%).

Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 41%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 78,9%.

Las tasaciones de viviendas de segunda mano suben un 205%

Las tasaciones de viviendas en construcción o rehabilitación han subido un 53% en primer semestre del año, hasta los 5.373 edificios. También su valor ha aumentado un 51%, hasta los 4.277 millones de euros en comparación con el mismo periodo de 2015, según los datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

Más significativo es si cabe el porcentaje de crecimiento de las valoraciones hipotecarias realizadas de edificios para viviendas de segunda residencia: un 205% en número y un 74% en valor. Mientras que las tasaciones hipotecarias de edificios residenciales en construcción o rehabilitación aumentan un 33% en el trimestre (un 22% en valor), las de los edificios terminados un 25% (40% en valor) y las de las viviendas individuales un 14% tanto en número como en valor.

Aunque las tasaciones de edificios residenciales terminados, todavía en cifras que indican las escasas viviendas iniciadas en 2013 y 2014, no muestran un dinamismo semejante, si se aprecian incrementos significativos en las valoraciones hipotecarias de viviendas individuales (mayoritariamente de segunda mano), que en este semestre llegaron a más de 173.000 (31.000 millones en importe) con incrementos del 17% en número y 19% en importe.

En palabras del Secretario de la AEV, José Manuel Gómez de Miguel, “los diferentes tipos de valoraciones hipotecarias residenciales, que en buena medida constituyen un indicador adelantado de futuras hipotecas y, por tanto, de futuras transacciones, mantienen un comportamiento muy positivo tanto en el ámbito de la oferta, a través de las valoraciones de edificios en construcción o recientemente terminados, como en el de la demanda, bien representado en las valoraciones de viviendas individuales. Las cifras reseñadas dan cuenta de la reactivación de un sector esencial para sostener el crecimiento de nuestro PIB e incluso inducen cierta esperanza sobre la efectiva mejora de la situación financiera de las familias”

Fuente: Consejo General del Notariado (Septiembre 2016)

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El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se mantuvo en octubre sin variaciones respecto al mismo mes de 2015, sostenido solo por las capitales de provincia, siendo estas los únicos mercados donde suben los precios. En el acumulado de los diez primeros meses del año, el valor medio en España acumula una revalorización del 2,2%, según datos del índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Desde máximos desde 2007, la caída acumulada alcanza el 40,9%.

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Solo el grupo “Capitales y las grandes ciudades” como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Málaga  o Palma de Mallorca, los valores medios de los pisos y casas crecen en octubre respecto al mismo mes del año pasado. El crecimiento en tasa interanual en este grupo de municipios fue del 1,6%. Por su parte, la “Costa mediterráneay las localidades más pequeñas (“Resto de municipios”) registraron ligeras caídas interanuales del 0,6% y del 0,4%, respectivamente.

Así, el precio medio de la vivienda terminada en España sigue manteniendo un balance positivo en el conjunto del año 2016. El crecimiento acumulado desde enero es del 2,2%, impulsado por las "Capitales y grandes ciudades", que se han revalorizado un 3,3% en el conjunto de los 10 primeros meses, y por los mercados insulares de "Baleares y Canarias", que se han encarecido un 3,8% en lo que llevamos de 2016. Tan solo las 'Áreas metropolitanas' se han depreciado ligeramente desde enero (-0,6%), mientras que en el resto de agrupaciones el incremento desde enero se sitúa en torno al 2%.

Según Tinsa, la situación del mercado residencial sigue caracterizado por la estabilidad. "Mantenemos la previsión de que el año cerrará con un crecimiento de precios, previsiblemente por debajo del 5% en términos medios. Eso no impide que existan determinadas zonas donde la evolución al alza está más consolidada, como es el caso de las ciudades de Madrid, Barcelona y algunas zonas de playa y costa. La evolución a medio y largo plazo dependerá de la situación económica".

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Si se analiza la evolución desde el punto álgido del ciclo, en 2007, el precio medio en España registra una caída acumulada del 40,5%. El descenso es todavía mayor en la “Costa mediterránea”, donde alcanza el 47% desde máximos, seguida de las “Áreas metropolitanas”, con un descenso del 45,4% y las “Capitales y grandes ciudades” con un 43,6%. El precio medio en “Baleares y Canarias” se ha ajustado por debajo de la media española (-30% desde 2007), al igual que el “Resto de municipios”, donde el descenso acumulado es del 36,8%.

Fuente: Tinsa "IMIE General y Grandes Mercados Octubre 2016"

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