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concepto de etiquetas de cyber monday 23 2147704608 e1511778727924 600x495 - Cyber Monday: la resaca del Black Friday que llega al sector inmobiliario con descuentos en viviendas

Durante este fin de semana hemos vivido la locura que ha generado el promocional día pre-navideño llamado Black Friday, el cual ha ofrecido miles de descuentos y promociones con el fin de incentivar las compras en un mes en el cual se reducía significativamente la venta. ...continúa leyendo "Cyber Monday: la resaca del Black Friday que llega al sector inmobiliario con descuentos en viviendas"

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Villas Buena Vista: Diseño contemporáneo en Mijas (Málaga, Costa del Sol)

En esta ocasión, La Casa de la Semana nos lleva hasta una nueva promoción de 26 villas en Mijas (Costa del Sol, Málaga), situadas en varias parcelas de 500 a 900 metros cuadrados. Las viviendas cuentan con diferentes modelos entre 264 a 393 metros cuadrados, todos con un fantástico diseño contemporáneo. El proyecto, comercializado por Orangestate se llama "Urbanización Buena Vista", y está situado en una comunidad privada en una excelente ubicación en Mijas, con vistas panorámicas al mar y a las montañas. El proyecto está diseñado para combinar un lenguaje arquitectónico elegante con un entorno natural tranquilo rodeado de pinos y las hermosas montañas de Mijas. Una de las características de diseño más notables de las villas es el uso de grandes ventanales para maximizar la luz y el espacio. Las superficies de vidrio de gran tamaño reemplazan las paredes, inundando la casa con la maravillosa luz de la costa y permitiendo disfrutar de las espectaculares vistas al mar y a la montaña en una genial zona de la Costa del Sol.

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Viviendas en Estepona (Costa del Sol, Málaga)

La Costa del Sol es la zona del litoral mediterráneo en la que se concentra el mayor número de viviendas nuevas que están pendientes de venta, según ST Sociedad de Tasación. La tasadora ha analizado 67 municipios desde el litoral de Girona, Tarragona, Alicante, Murcia y Málaga, entre un total de 456 promociones de vivienda nueva y ha contabilizado un total de 5.594 pisos y casas nuevas en oferta entre las cinco costas que se han analizado. De hecho, el estudio muestra que las costas que se sitúan más al Sur de España son las que más viviendas ofrecen, frente a las del Norte, y señala que el litoral de la Costa del Sol dispone de un total de 2.482 unidades de vivienda nueva. La oferta en el litoral malagueño supera incluso al último censo conocido de vivienda nueva en Madrid capital (2.158) y Barcelona (1.072). Del estudio se desprende que el precio medio de la vivienda asciende a 210.760 euros.

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Piso de obra nueva a estrenar en Benalmádena Costa

Esta semana, regresamos nuevamente a la búsqueda de oportunidades y a la caza de gangas con 12 estupendas viviendas de 3 dormitorios de obra nueva o a estrenar en Costa del Sol (Málaga) y Costa Blanca (Alicante) por menos de 200.000 euros. Dos de las zonas más demandadas para vivir o para comprar una segunda vivienda en la que disfrutar de las vacaciones cerca de la playa y el mar. Una pequeña ruta a través de pisos y casas nuevas de tres dormitorios por la Costa Mediterránea de Alicante (Orihuela Costa, La Marina, Torrevieja, Daya Vieja en Guardamar del SeguraVillamartín) y Málaga (Torremolinos, Estepona, Marbella, Torre del Mar y Manilva). Os recordamos que también podéis encontrar casas y pisos de obra nuevaa estrenar en otras zonas de España donde encontraréis muy buenos precios (por un poco menos o un poco más) y buenas oportunidades para comprar barato una vivienda nueva cerca del mar.

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El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, que fija doctrina, en la que establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato de compraventa por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas. El fallo determina que las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas reguladas en la Ley 57/1968 y en la disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin por declararse nulo "por vicio invalidante del consentimiento", al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador "la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística". A partir de ahora, "el vendedor responde no sólo de la entrega del inmueble, sino también de efectuarlo con utilidad para su destino propio, en condiciones de habitabilidad".

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Asimismo, el Supremo indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, "pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato".

Este fallo tiene su origen en la demanda que presentó la empresa Monteye Properties & Loan (compradora) contra Marina Isla Valdecañas (vendedora) y su aseguradora, solicitando la nulidad del contrato de compraventa de una vivienda, por vicio de consentimiento. En dicha demanda, la empresa compradora alegaba que el día de la firma del contrato de compraventa no se le informó de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. En concreto, argumentaba que la vendedora le ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara el decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística al complejo donde se ubicaba la vivienda adquirida.

Un juzgado de Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas (200.670,65 euros) y a pagar 52.143,55 euros por daños y perjuicios, pero se rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que, como existía licencia de primera ocupación, se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dicho artículo establece que "expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista". La Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.

La sentencia del Tribunal Supremo condena a la aseguradora

La sentencia del Tribunal Supremo conocida el pasado lunes y de la que ha sido ponente el magistrado Eduardo Baena Ruiz, estima el recurso de casación interpuesto por la empresa Monteye Properties & Loan y condena a la compañía aseguradora, alejándose del fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla y del juzgado, que la absolvieron al apreciar sólo la responsabilidad del promotor-vendedor. La cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas en los casos en los que se anule el contrato de compraventa por causa no imputable al comprador.

En la sentencia se explica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas; con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono; cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, o cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero.

Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica. A los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, conlleva la demolición de las viviendas. Para el Tribunal Supremo, "la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador".

La Sala Civil del Tribunal Supremo señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone "la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos". En consecuencia, concluye el fallo, "el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad".

La sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un "peligro cierto y grave" de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal. "Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física al encontrarse la vivienda terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas".

En relación con la condena a la aseguradora, la Sala afirma que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, "habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro". Por esa falta de "diligencia", el Supremo condena a la compañía aseguradora Asefa a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.

Fuente: poderjudicial.es

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Durante los años del boom inmobiliario fueron pocos los casos en los que la construcción de una promoción de viviendas terminó en fiasco. Es decir, que no se entregaron las casas o pisos en construcción a sus compradores y tampoco se les devolvieron las cantidades de dinero aportadas. Sin embargo, con el estallido de la burbuja y la quiebra de muchas promotoras esta situación indeseable se convirtió en noticia en no pocas ocasiones. El Gobierno trató de paliar esta situación el pasado año con la modificación introducida por la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en la parte que hace referencia al régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano de la Ley de Ordenación de la Edificación. Pero distintos expertos aseguran que no se ha conseguido alcanzar las expectativas y explican por qué.

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Hasta ahora, la norma establecía que "la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas". Es decir, la anterior regulación ya establecía la obligatoriedad de asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores sin especificar a partir de qué momento surgía dicha obligatoriedad. Eso es lo que ahora cambia. Desde el 1 de enero del presente año entró en vigor la nueva ley, se delimita cuándo comienza a aplicarse esa obligación de garantizar el dinero anticipado en una compra de vivienda sobre plano, que no es otro que el de la obtención de la licencia de obras.

Y es aquí donde surgen las primeras discrepancias. Mientras hay expertos que consideran que la modificación no excluye las cantidades entregadas con anterioridad a la obtención de la licencia y solo pretende determinar el momento de entrada en vigor de la garantía, otros, como Fernando Salmerón, directivo del bufete Salmerón, sostienen que el cambio deja más desprotegidos a los compradores de lo que lo estaban antes de enero al explicitar que la garantía solo cubre las cantidades aportadas a partir de la obtención de la licencia. De la misma opinión es David Fernández, socio de El Defensor de tu Vivienda, que recuerda cómo la anterior ley que deroga la actual, de 1968, fue pionera en la protección de los consumidores por los casos que entonces se producían en los que cientos de familias perdieron todos sus ahorros al comprar sus viviendas sobre plano. Fernández critica que ahora las garantías solo operen a partir de la obtención del permiso de edificación, "cuando el 90% de las reclamaciones se produce por el dinero entregado antes de la licencia, ya que a partir de las autorizaciones, el riesgo de que las casas no lleguen a entregarse es mucho menor".

Fuentes del Ministerio de Economía confirman que la norma aprobada en julio no tendrá desarrollo reglamentario, "ya que consideramos que está muy clara en sus términos actuales" y explican que entienden que la garantía no se active antes de la licencia de obras, "puesto que antes de ese momento es difícil que una compañía de seguros quiera asegurar nada, ya que no hay nada que asegurar". Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) recuerdan que hasta que se no se consigue dicha licencia, no empieza la comercialización de las viviendas.

Otra de las críticas a la nueva regulación hace referencia al periodo de caducidad que impone para los avales. Tal y como recuerda Fernando Salmerón, hasta ahora, si una promotora incumplía la fecha de entrega de llaves de las casas y se negaba a devolver las cantidades entregadas a cuenta se podía reclamar al promotor por un periodo que en términos generales podía prolongarse hasta pasados 15 años desde la fecha prevista para la recepción de las viviendas. Ahora, "al establecer que los avales caducan a los dos años desde la citada fecha (lo que significa que una vez transcurridos los mismos ya nada se puede reclamar), el comprador se encuentra claramente más desprotegido que con el marco legal anterior".

La jurisprudencia ha dado la razón a quienes aseguran que el aval debe cubrir todas las cantidades abonadas, independientemente de si se pagaron antes o después de la licencia de obra. Entiende que el legislador ha cedido a las presiones de la banca y el sector asegurador porque con la actual normativa, muchos siniestros que antes se juzgaban y ganaban en los tribunales puede que a partir de ahora no sean considerados como tales. Además, recalca que la norma no establece de quién es la responsabilidad si se demuestra que el promotor no había contratado las pólizas o avales preceptivos.

Y todo esto se produce con una significativa recuperación inmobiliaria en ciernes. La producción de casas crece a tasas de casi el 30%, por lo que las grúas y las casetas de venta vuelven a poblar el paisaje de algunas ciudades y las compras mejoran un 7,3% anual, y con una estimación para construir este año entre 100.000 y 175.000 viviendas nuevas, todo un cambio tras haber vivido el sector la peor crisis de su historia reciente.

Seis consejos a tener en cuenta al comprar sobre plano

Desde el Bufete Salmerón aconsejan seguir estos seis sencillos pasos si se quieren obtener todas las garantías cuando se está pensando en comprar una vivienda de nueva construcción sobre plano:

  1. En primer lugar comprobar quién vende la casa, si es un promotor, por ejemplo, qué experiencia tiene en el sector, datos relativos a la solvencia financiera de la empresa y, de vital importancia, si es o no propietario del suelo sobre el que anuncia que edificará las viviendas que vende.
  2. Revisar el contrato privado que se firmará con la empresa, y que no se elevará a público ante un notario hasta que se produzca la entrega de llaves. Se deben leer con atención todas y cada una de las cláusulas que incluya el contrato y preguntar todas las dudas que surjan. El promotor, por ejemplo, no podrá incluir en una de esas cláusulas que podrá variar de manera unilateral el diseño de los pisos.
  3. Se deben requerir los planos de la vivienda a la vez que se firma el contrato.
  4. El documento que facilite la empresa promotora debe incluir el precio final de la vivienda que se adquiere, con el IVA incluido (que es el impuesto que grava a las casas nuevas), fecha exacta de entrega de llaves, no aceptar vagas aproximaciones.
  5. Todos los pagos a cuenta que realice durante el tiempo que se prolonga la construcción de las viviendas deberán realizarse a través de transferencia bancaria y compruebe que su destino es una cuenta separada e independiente abierta por el promotor a tal efecto. De tal forma que con esas aportaciones que realizan los compradores el promotor solo debe hacer frente a los gastos de edificación y no a los de compra del suelo, ni a la tramitación de los planes parciales o a los gastos de urbanización. En esa cuenta deberá consignarse de este modo el dinero objeto del aval.
  6. Por último, exija que se haya constituido un aval general de toda la promoción que garantice todas las cantidades entregadas a cuenta por todos los futuros propietarios de cada una de las casas que componen la promoción. Y, por supuesto, reclame el aval individual, garantizado por un banco o una compañía de seguros que será el que le indemnice y permitirá que recupere el dinero pagado en caso de que no le puedan entregar la vivienda que usted compró.

Fuente: cincodias.com

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La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb (o "banco malo") deberá realizar unas 2.778 tasaciones de pisoscasas y otros inmuebles al día. Una hercúlea tarea que el Banco de España encomendó a Sareb cuando, tras más de un año y medio de deliberaciones, el pasado 2 de octubre publicó la normativa que regirá la contabilidad de la entidad. La nueva regulación daba a la firma hasta final de año para retasar al menos la mitad de su cartera (completará el 100% a lo largo del próximo ejercicio) para poner sus activos a precio de mercado, tras un ralentizado ritmo de venta en el primer semestre.

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El ejercicio impuesto a la Sareb, supone valorar 250.000 inmuebles en solo tres meses, algunos físicamente en manos de Sareb y otros que ejercen de garantía de los créditos problemáticos que heredó de la banca. Un hito que la sociedad prevé cumplir valiéndose del sector de sociedades de tasación prácticamente en bloque y de un par de valiosas concesiones de la normativa.

La primera, y quizá la más importantes, es que no todas las tasaciones que se exigen requieren que un experto se desplace hasta el inmueble para realizar una valoración in situ. Estas, las conocidas como tasaciones ECO, habituales en la concesión de hipotecas, solo son obligatorias para evaluar los activos de Sareb de más de un millón de euros. Bajando de ahí, para las viviendas residenciales terminadas, el banco malo puede servirse de modelos estadísticos de valoración. La sociedad aspira a aprovechar esta opción siempre que sea posible, lo que le permitirá retasar con rapidez el 43% del valor de los activos inmobiliarios adjudicados y el 36% de los de los créditos.

En total, cerca del 40% del valor total de los 45.000 millones de euros en activos que conserva. Finalmente, la norma contempla que Sareb pueda desarrollar modelos metodológicos propios para fijar el precio de activos no residenciales muy concretos que valgan menos de un millón de euros. La posibilidad de evitar miles de desplazamientos y mediciones de tasadores sobre el terreno permitirá ahorrar un tiempo valiosísimo a Sareb, que se encuentra sumida en una carrera contrarreloj.

No obstante, aunque teóricamente la obligación de retasar la mitad de su cartera ha de cumplirse antes de que acabe 2015, la realidad es que basta con que la petición de las tasaciones se haga antes del 31 de diciembre, aunque algunas de ellas concluyan a lo largo de enero de 2016. La tarea debe estar completada, en todo caso, antes de que la firma presente los resultados del actual ejercicio, pues deberá provisionar las minusvalías que detecte en su cuenta de resultados.

Con todo, Sareb tiene contratada a la práctica totalidad de empresas tasadoras homologadas por el Banco de España que están implantadas en todo el territorio y facturan más de un millón de euros al año para responder al mandato el supervisor financiero. Así, se prevé que Sareb logre su objetivo gracias a que ya lleva parte de la labor adelantada. De un lado porque su actividad comercial diaria le exige ir valorando los activos que pone en venta, lo que le ha permitido acumular ya un importante número de valoraciones actualizadas a lo largo del año. Por otra parte, dado que el primer borrador de la normativa contable se hizo público hace año y medio, el equipo de Sareb venía preparándose ya para las consecuencias que tendría cuando fuera finalmente aprobada. De esta forma, la firma que preside Jaime Echegoyen ha creado un grupo de trabajo transversal en toda la compañía para potenciar el ritmo de tasaciones a la vez que se aprovechan para agilizar las ventas.

La casa de pueblo, el activo más difícil de valorar

La valoración estadística de la que se va a servir la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) para retasar buena parte de su cartera inmobiliaria se basa en tomar los datos de transacciones recientes que afecten a activos similares en la misma zona para extrapolar cuál es el precio de mercado de su activo.

La particularidad de este sistema exige, sin embargo, que se hayan registrado cierto número de operaciones similares en el mismo área geográfica. Por eso, explican los expertos, la valoración de inmuebles situados en municipios pequeños con pocas compraventas de vivienda suelen ser las más complejas ante la falta de operaciones comparables. Más allá, y sin posibilidad de optar por estimaciones estadísticas, los suelos con un desarrollo urbanístico apenas incipiente son otro de los activos más difíciles de evaluar. Los activos singulares, como centros comerciales, son otro de los tipos de inmuebles más complicados de evaluar dados los múltiples factores que pesan en su precio.

El sector de sociedades de tasación español cuenta, en todo caso, con recursos y experiencia para hacer frente a estas dificultades. Solo Tinsa, una de las mayores firmas del sector, afirma que es capaz de realizar cerca de 2.000 tasaciones al día, más de las que requiere Sareb. Y el sector cuenta ya con experiencias similares. La primavera de 2014, el Banco Central Europeo y el Banco de España obligaron a toda la banca española a retasar todas las garantías colaterales de más de 15.000 créditos en tan solo dos meses.

Sareb pone en marcha la promoción de 783 viviendas

La Sareb se mete a promotor inmobiliario y prueba suerte con el desarrollo de 783 viviendas y 1.200 garajes en 13 suelos de su propiedad situados en Alicante, Barcelona, Madrid, Málaga, Pontevedra, Sevilla y Valencia. Una decisión que se enmarca en la estrategia de creación de valor de la entidad, que busca obtener el mayor retorno posible de los activos recibidos. El "banco malo" se lanza a esta nueva actividad porque considera que hay demanda en determinadas zonas y un incipiente dinamismo de la actividad local.

La sociedad estima que la inversión prevista para estos desarrollos asciende a 110 millones de euros y la superficie total edificable suma unos 134.000 metros cuadrados. Dos de las parcelas en Madrid, una en Pozuelo de Alarcón y otra en Alcalá de Henares, y cuentan con una edificabilidad total de 48.300 metros cuadrados (286 viviendas). En Andalucía se sitúan otros cuatro terrenos, tres en Málaga y uno en Sevilla, con una edificabilidad de 33.700 metros cuadrados (205 pisos). Por su parte, en la Comunidad Valenciana se ubican tres: dos en Valencia y uno en Alicante, con una superficie de más de 28.400 metros cuadrados (153 casas). En Barcelona se desarrollarán 17.000 metros cuadrados (103 viviendas). En Vigo (Pontevedra) está el último de los suelos donde se levantarán 36 viviendas.

Las obras comenzarán durante este mes de diciembre y se prevé que finalicen a finales del año 2017. Sareb ya ha iniciado la comercialización de estas viviendas, en cuya construcción participan tres de sus "servicers", Solvia, Altamira y Servihabitat. "Los nuevos complejos residenciales se encuentran en zonas consolidadas en las que la recuperación inmobiliaria comienza a tomar forma", señala Solvia, que desarrollará 10 promociones de obra nueva.

La promoción de suelos se enmarca en la política de creación de valor de Sareb, que lanzó en 2014 para cumplir con el objetivo de desinversión. Esta estrategia se apoya en la colaboración de proveedores locales y nacionales y, según su presidente, Jaime Echegoyen, "con esta iniciativa fortalecemos nuestra apuesta por la reactivación del sector inmobiliario y la dinamización de la economía local". Además de la obra nueva, desde 2014 la entidad ha aprobado la finalización de unas 70 obras (1.200 viviendas) que fueron recibidas sin terminar y que han supuesto una inversión total de cerca de 50 millones de euros.

Fuente: cincodias.com

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cooperativaviviendasResurgen con fuerza modalidades para dar respuesta a las necesidades de vivienda. En este sentido, las cooperativas de viviendas están siendo las más dinámicas y flexibles a la hora de dar alternativas durante estos años de crisis económica a la demanda de casas y pisos en España. Así, desde hace unos años han surgido opciones poco habituales en nuestro país, como el "derecho o cesión de uso de una vivienda", también conocido como "cohousing", que ofrece la posibilidad de disponer de una vivienda indefinidamente sin comprarla ni alquilarla. Se trata de un modelo habitacional asentado desde hace muchos años en países como Alemania, Dinamarca (modelo Wohnprojekte) o los países nórdicos (modelo Ándel), no especulativo sin fin de lucro donde la propiedad de la vivienda recae en la cooperativa.

Así, bajo fórmulas como el "cohousing", una cooperativa que gestiona todos los trámites administrativos necesarios para la construcción o remodelación de un edificio y que se convierte en la propietaria y gestora de las viviendas, ofrece a unos usuarios el derecho de uso de las viviendas construidas o remodeladas, un contrato de derecho o cesión de uso que está regulado por el Código Civil y por los estatutos de la comunidad de vecinos y el pago de una entrada inicial, reembolsable al finalizar el contrato y de una cuota mensual por uso de la vivienda. Estos son los elementos necesarios para disponer de una vivienda de forma indefinida, que no se compra ni se alquila.

Las principales ventajas: mayor movilidad geográfica, menor dependencia en la concesión y pago posterior de una hipoteca, uso indefinido de la vivienda, viviendas más asequibles en relación a la compra y al alquiler, mayor grado de autogestión con posibilidad de voz y voto en las decisiones de la cooperativa como definiciones de espacios, normas de la comunidad, cuotas a pagar... incluso se puede heredar pero no vender o realquilar. Aunque todavía existen interrogantes a aclarar para equiparar definitivamente este tipo de acceso a la vivienda con respecto a la compra o al alquiler.

Según Sostre Civic, cooperativa ubicada en Barcelona, la clave es llegar a acuerdos de colaboración con instituciones públicas que disponen de suelo o edificios sin usar y en los que no pueden llevar a cabo ninguna acción porque no pueden endeudarse más y sobre el que se adquiere un derecho de superficie durante un tiempo indefinido o una cesión de uso de ese suelo, a cambio del pago de un canon anual. También estas cooperativas cuentan con viviendas en edificios públicos que estaban infrautilizados y que la cooperativa ha rehabilitado con fondos privados o acuerdos con propietarios privados de edificios o de suelo a cambio de un canon anual.

Los importes que deben desembolsar los usuarios de estas viviendas, consiste en una aportación inicial que depende de la ubicación del edificio y que se encuentra entre los 15.000 y 20.000 euros y una cuota mensual de derecho de uso que varía de los 150 a los 700 euros según la superficie de la vivienda, en función de la repercusión del suelo. Los gastos de consumo derivados del uso de la vivienda corren a cargo del usufructuario y los gastos generales de la vivienda e impuestos como IBI, tasas de residuos urbanos los debe pagar el propietario de la vivienda, la cooperativa, a excepción de los casos en los que se haya llegado a un acuerdo entre propietario y usufructuario dentro del contrato de derecho de uso. En el caso de que el usuario desee abandonar la vivienda, la cooperativa devuelve la entrada inicial junto con el IPC acumulado y las mejoras realizadas en el inmueble.

Esta modalidad de vivienda se viene realizando en España desde hace unos años en Madrid y Cataluña, País Vasco, Castilla y León, Andalucía y en la Comunidad Valenciana, esta iniciativa está tomando fuerza como alternativa a modelos tradicionales de comercialización de viviendas, una fórmula intermedia entre la compra y el alquiler, donde podemos encontrar personas con visiones de vida muy alternativas, hasta colectivos de gente mayor que buscan el "cohousing" como solución para su vejez.

A nivel legislativo, se trata de una definición propia, ya que no existe una definición legal exacta en España para algo de lo que apenas hay referentes contrastados, si bien el 89.3 de la Ley de Cooperativas, o el 106.3 de la normativa catalana dan acomodo a esta formula.

Autopromoción: Las cooperativas de viviendas resurgen con fuerza

Las cooperativas de viviendas afianzan su protagonismo en el mercado inmobiliario y lo hacen beneficiadas por la aversión al riesgo de los bancos y los propietarios de los terrenos, dada la tranquilidad que supone para ellos el hecho de tener asegurados los compradores finales de los pisos. Así, Según Ernesto Tarazona, director de Residencial y Suelo de la consultora Knight Frank, esto sucede, principalmente, debido a que a la hora de conceder financiación para la promoción residencial las entidades financieras ya no quieren correr riesgos pero también por el hecho de que los propietarios de terrenos están convencidos de que si quieres vender el suelo al mejor precio hay que venderlo a una gestora de cooperativas, ya que "son los más van a pagar".

Un buen ejemplo del buen momento que atraviesa las cooperativas y de lo fuerte que apuestan a la hora de hacerse con un terreno, sería la ciudad de Madrid, donde las ventas de solares y parcelas que han hecho las Administraciones Públicas acabaron en manos de cooperativas. Así, el Ministerio de Defensa adjudicó a la gestora de cooperativas Domo Gestión (para la cooperativa de Residencial Maravillas) el codiciado solar ubicado en la madrileña calle de Raimundo Fernández-Villaverde en el que construirá 355 viviendas libres, imponiéndose en la puja a empresas tan importantes como Ferrovial o Pryconsa; y también que la gestora de cooperativas Ibosa compró las cocheras de Metro de Madrid para construir 443 viviendas, en uno de los proyectos residenciales más ambiciosos de la capital.

Según Roberto Moratalla, director de gestión de Cooperativas de TAU Gestión S.A, explica que para entender este "boom" de la autopromoción también hay que destacar que la fórmula de la cooperativa ha dejado de promover casi exclusivamente viviendas con protección pública para edificar también vivienda libre e incluso de lujo “con la misma normalidad”.

Este resurgimiento del sistema cooperativo ha ido en paralelo a una mayor profesionalización, ya que en la actualidad lo habitual es que sean las gestoras las que hacen todo el trabajo contratadas por las cooperativas: se encargan de captar a los socios y de gestionar totalmente el proyecto: buscar el terreno, adquisición del suelo, financiación, contratación de los técnicos obtención de permisos y licencias, elaboración del proyecto, control de la construcción, gestión de cobros y pagos, etc.

Entre las ventajas de la promoción de viviendas mediante el sistema cooperativo, además del ahorro en el precio de la vivienda (al eliminar el beneficio del promotor) otro aspecto fundamental es el hecho de que el piso que se promueve se ajusta a los deseos de los cooperativistas que, además, tienen un control tanto de la calidad del proyecto residencial, como de los costes , ya que todo se decide "de manera asamblearia y democrática".

Pero si el control de la calidad y los costes se colocan en el lado de los "pros" para los cooperativistas, en el lado de los "contras" habría que situar el hecho de que un proyecto gestionado en régimen de autopromoción los tiempos de entrega de los pisos están más abiertos, lo que no ocurre cuando se trata de una promotora privada. Otro dato a tener en cuenta a la hora de decantarse por una cooperativa para adquirir un piso es que, aunque los planes de pagos suelen ser accesibles y adaptarse a la capacidad económica de los socios cooperativistas, en la actualidad se están exigiendo desembolsos iniciales importantes de entre el 10% y el 30% del coste final del piso, cantidades que se suelen estar más cerca del 30% que del 10%, según Moratalla, y que se utilizan habitualmente para pagar el suelo.

Imagen: Corbis Fuentes: cincodias.com e invertia.com

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Esta semana, regresamos nuevamente "a la caza de gangas" con 16 espectaculares y económicas viviendas de obra nueva entre 60.000 y 190.000 euros. Oportunidades interesantes para comprar vivienda nueva a precios de segunda mano y darse el lujo de estrenar. En esta ocasión se trata de pisos, apartamentos, chalets y bungalows en localidades de Costa Blanca (Alicante): Villamartín, Orihuela Costa, Benidorm, Torrevieja, Dénia y El Campello; Costa del Almeria: Vera; en Galicia la Costa de Lugo (Mariña Lucense): Foz, Viveiro y Barreiros; y Costa del Sol (Málaga): Almayate, Torrox Costa, Alhaurín el Grande, Rincón de la Victoria y Málaga capital. Vivienda nueva a precios de ganga en zonas de costa y mar. ¿Qué os parece?

Residencial La Zenaida, desde 173.000 euros - Rincón de la Vicoria (Costa del Sol, Málaga)

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Promoción exclusiva ubicada en uno de los parajes naturales más bellos de la Costa del Sol en el municipio turístico de Rincón de la Victoria, a tan solo 10 minutos del centro de Málaga capital. Compuesto por 67 viviendas de 2 y 3 dormitorios y construido con los mejores materiales y acabados, con amplias zonas comunes de ocio y esparcimiento y unas excelentes vistas al mar

Residencial Damián Playa, desde 80.000 euros - Foz (Mariña Central, Lugo)

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En un lugar privilegiado en primera línea de la playa de A Rapadoira, y al mismo tiempo en pleno casco urbano de Foz, se erige este impresionante conjunto residencial formado por apartamentos y pisos de 2 y 3 dormitorios en los que se ha optado por diseños actuales sin perder funcionalidad. Se han cuidado de forma especial los espacios comunes: piscina, parque infantil, jacuzzi, zonas verdes... a escasos metros de la playa.

Residencial Los Abedules, desde 189.400 euros - El Campello (Costa Blanca, Alicante)

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Las 5 últimas viviendas en un residencial con jardines y piscina en la mejor ubicación de El Campello (Alicante). Los mejores servicios y muy cerca del comercio local, colegios, el polideportivo, la casa de cultura y el centro de salud. A 4 minutos andando hasta la playa.

Balcón Andaluz, desde 179.000 euros - Torrox Costa (Costa del Sol, Málaga)

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Chalets pareados de 4 dormitorios con 284 m2 de parcela con piscina y jardín. Sótano muy amplio con parking. Muy buena situación, cercanía a supermercados, colegios, playas...

Pueblo Barea, desde 75.000 euros - Vera (Costa de Almería)

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Apartamento en la playa de Almería en edificio de diseño mediterráneo con fachada tipo andaluz de 3 plantas con apartamentos de 2 dormitorios y 2 baños. Las viviendas disponen de amplias terrazas privadas, solarium comunitario, zonas de aparcamiento y zonas comunes en las que se puede hacer uso de piscina comunitaria y zona ajardinada.

Playa de Altar, desde 68.000 euros - Barreiros (Mariña Occidental, Lugo)

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Pisos de 1 y 2 dormitorios en segunda línea de playa. La urbanización ha sido proyectada con criterios actuales, en donde la luz adquiere todo el protagonismo, con amplios ventanales desde los que se puede disfrutar de unas vistas inigualables, amplias zonas ajardinadas, piscina, parque infantil... en un entorno que es hoy punto de referencia para el turismo de calidad, donde se puede practicar todo tipo de actividades al aire libre.

Residencial Puerta del Mar, desde 160.000 euros - Vialia, Málaga capital (Costa del Sol)

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Puerta del Mar es un conjunto residencial de 1, 2, 3 y 4 dormitorios con 2 piscinas y zonas ajardinadas en pleno centro de la ciudad, a un paso del mar. Las viviendas cuentan con los mejores acabados, cocina amueblada, climatización en todas las estancias (incluso en cocina), caja fuerte, conserjería y seguridad 24 horas y club social. Ubicado en la mejor zona de Málaga, junto a Vialia, a un paso del centro histórico.

Jardín de Benidorm, desde 123.795 euros - Benidorm (Costa Blanca, Alicante)

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Residencial con apartamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, totalmente amuebladas y equipadas, con excelentes vistas al mar y la montaña. Ubicado en la playa de Poniente, de fina arena y agua transparente con más de tres kilómetros de extensión. Montar en bici, jugar al paddle o tenis, practicar natación, hacer jogging (750 metros de pista privada) e iniciarse al golf en escuela contigua a nuestro complejo, son algunas de las posibilidades que le ofrece este residencial.

Urbanización Villas de Lousada, Foz (Mariña Centra, Lugo)

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Como una ventana abierta al mar, así se puede explicar la ubicación de la Urbanización Villas de Lousada, formada por viviendas unifamiliares y chalets pareados con parcelas individuales, construidas con todas las comodidades y con las últimas soluciones arquitectónicas y ornamentales.

Las Brisas del Golf, desde 91.900 euros - Alhaurín el Grande (Costa del Sol, Málaga)

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Promoción de obra nueva situada en pleno corazón de Alhaurín Golf, Málaga. A la venta 10 unidades de 2 dormitorios, con una superficie entre 102 m2 y 126 m2. Cuentan con cocina equipada, armarios empotrados, amplia terraza con vistas a la piscina y campo de golf. Promoción procedente de entidad bancaria, hasta 100% financiación.

Residencial Zafiro, desde 170.000 euros - Dénia (Costa Blanca, Alicante)

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Residencial construido sobre una parcela de más de 7.000 m2 se alza este maravillo complejo formado por apartamentos de 1, 2 y 3 dormitorios. Las viviendas de estilo moderno, son muy luminosas, espaciosas y disponen de las mejores calidades y equipamientos. El residencial se encuentra tan sólo a 500 metros de la playa.

Altos de Campoamor, desde 95.000 euros - Orihuela Costa (Costa Blanca, Alicante)

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Si quieres comprar una vivienda en Campoamor, visita estos apartamentos llave en mano de 1, 2 y 3 dormitorios con increíbles vistas al mar, situados a cinco minutos de la playa de Campoamor y a un paso de varios campos de golf.

Linda Beach, desde 179.000 - Almayate (Costa del Sol, Málaga)

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Conjunto de viviendas adosadas a 300 metros de la playa con fantásticas vistas al mar y toda la bahía de Málaga. Excelentes Calidades. Zona muy tranquila. Chimenea, parking privado y piscina comunitaria.

Parque Avenidas II Fase IV, desde 113.330 euros - Torrevieja (Costa Blanca, Alicante)

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Apartamentos de 2 y 3 dormitorios en los que se ha puesto un especial cuidado en el detalle. Alicatados, grifería, sanitarios, muebles, puertas, armarios… dan la sensación de estar entrando de lleno en las páginas de una publicación de las últimas tendencias en el hogar. Residencial con garaje y piscina en el centro de Torrevieja, entre el mar, el ocio y los todos los servicios que puedas necesitar.

Pazo de Grallal, desde 63.000 euros - Viveiro (Mariña Occidental, Lugo)

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Edificio ubicado en un lugar privilegiado del entorno de Viveiro, en primera linea de la playa de Covas, una de las más bellas y concurridas playas de la Mariña, y a escasos metros del paseo marítimo, se asienta este conjunto residencial , exclusivo por su enclave.

Residencial El Rocio, desde 99.000 euros - Villamartín (Costa Blanca, Alicante)

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Amplios bungalows de 2 dormitorios y 2 baños, con suelos de mármol y chimenea, jardín y plaza de garaje opcional. Amplias zonas verdes y piscinas comunitarias bordeando un maravilloso campo de golf de Villamartín donde disfrutar todo el año.

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construccion2014Según el Ministerio de Fomento, la concesión de visados para construir viviendas nuevas creció un 1,7% en 2014, hasta alcanzar los 34.873, lo que supone el primer repunte desde 2006 y anticipa una relativa recuperación de la actividad promotora y residencial en España.

El total de visados concedidos para obra nueva, rehabilitaciones y ampliaciones fue de 58.776, lo que supone un incremento del 0,06% respecto a 2013.

No obstante, esta alza sigue por debajo de la cifra de visados que se registraron en el 2012 cuando se tramitaron 44.162 solicitudes. Y aún mucho más lejos de las cifras registradas en el 2006 que giraron en torno a los 900.000 visados, acumulando una caída del 96%.

A partir de ese año los visados de vivienda comenzaron a caer en un 24,8 % y desde entonces la tendencia a caer ha continuado hasta registrarse su mínimo histórico mensual en agosto del 2014 con 1.585, y su máximo en septiembre del 2006 con 126.753.

Por tipo de inmueble, los visados para construir pisos en bloque subieron un 1,4%, con 23.301 licencias otorgadas, mientras que en las viviendas unifamiliares crecieron hasta las 11.550 autorizaciones restantes, una cantidad un 2,1% superior a la registrada en todo 2013.

Por lo que respecta a la superficie, la media para los pisos en construcción fue de 112 metros cuadrados, mientras que la superficie de las casas y chalets se situó en 198 metros cuadrados.

En 2014 también se solicitaron 22.418 visados para reformar o restaurar viviendas, lo que arroja una ligera caída del 0,8% en comparación con año anterior. Por su parte, el número de demandas de autorización para ampliar viviendas cayó un 19,8%, hasta las 1.485 solicitudes.

Fuente: europapress.es

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