El precio de la vivienda en España continuará subiendo de forma moderada y heterogénea hasta 2020. Dicha revalorización será del 7,3% de media, aunque habrá regiones donde el aumento será mayor porque ya existe un crecimiento de la demanda natural de vivienda y por la presión que están ejerciendo los alquileres turísticos. Es el caso de Madrid, donde el encarecimiento llegará al 14%, y Cataluña, donde alcanzará el 11%. Estas son algunas de las conclusiones de la cuarta edición del informe "Tendencias en el sector inmobiliario" elaborado por Solvia. El servicer de la Sareb destaca que el mercado residencial ha iniciado un nuevo ciclo expansivo que será notablemente distinto a lo acontecido entre 2002 y 2008. Ahora bien, la recuperación de la vivienda no será uniforme y se producirá a varias velocidades. Así, mientras la recuperación continúa, la juventud sigue sin opción para acceder a una vivienda (ni en alquiler, ni en venta): en el segundo semestre de 2016 apenas un 19,5% de los jóvenes españoles logró emanciparse según el último informe del Consejo de la Juventud de España (CJE). Esto es, menos de 2 jóvenes de cada 10. El dato más bajo desde 2002.
La riqueza en España está concentrada en unos pocos epicentros geográficos. En los municipios del noreste de Madrid se agrupan las ciudades con mayor renta por hogar de España. En la costa de Andalucía se localizan, por contra, los municipios menos prósperos, colándose entre ellas la más pobre: Torrevieja, en Costa Blanca (Alicante), según la estadística de indicadores urbanos publicada por el INE, realizada con datos de 2014. Esta serie de datos recoge información sobre las condiciones de vida de 126 ciudades españolas. La distancia entre la renta media anual de los 10 municipios más acaudalados y la riqueza de las 10 ciudades más pobres se amplía, mientras las diferencias se van agrandando año a año.
La venta de viviendas se viene animando en los últimos meses, pero comprar un piso sigue siendo quimera para la materia de españoles, especialmente los jóvenes. Lo asegura la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), que no puede negar la evidencia: "lo cierto es que sólo los hogares con ingresos estables y ahorros pueden acceder a la compra de una vivienda". señalando además que la demanda residencial aún se cubre con el excedente de viviendas existente. El artículo, publicado en el "Cuadernos de Información Económica" de Funcas, analiza el momento económico del sector residencial, que considera que la recuperación "lenta pero sólida" del sector inmobiliario impulsada por el mayor número de ventas, el crecimiento "positivo" de los precios y la inversión extranjeracontinuará presente en los próximos trimestres, salvo imprevistos.
La relación entre los jóvenes y el mercado de la vivienda en propiedad continúa siendo muy complicada pese a que estos deberían ser la demanda natural del sector. La complicada situación laboral por la que atraviesa el segmento de la población menor de 30 años, provoca que la compra de una vivienda por parte de gran parte de los jóvenes sea, prácticamente, una utopía. Así, sólo el 20,5% de la población joven en España consiguió emanciparse durante el segundo semestre de 2015, según los datos en el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE). Este porcentaje incluso va a peor. Representa un descenso del 4,81% respecto al registrado un año atrás y dista mucho de la media europea (30,6%). Además, se produce a una edad superior: 29 años frente a los 26 de la UE.
En este sentido, el Observatorio de Emancipación ofrece datos reveladores de la dificultad de acceso a la vivienda por parte de este sector de la población: una persona joven debería destinar el 59,1% de su salario para poder adquirir una vivienda en propiedad, debería cobrar un 97,1% más de lo que ingresa y la superficie máxima a la que puede aspirar es de 50,7 metros cuadrado. El CJE precisa que el 84% de las personas jóvenes emancipadas comparte piso con dos o más personas.
El estudio enumera, entre las principales causas de este retraso en la emancipación, la frágil situación en el mercado laboral y las duras condiciones del mercado de la vivienda, que resultan inaccesibles para el nivel adquisitivo de la mayoría de jóvenes. De este modo, si algo caracteriza a este colectivo, es la precariedad laboral que se traduce entemporalidad, parcialidad y sobrecualificación, según el CJE.
En este sentido, señala que la tasa de paro de las personas menores de 25 años alcanza el 46,2% mientras que, según datos registrados en el Servicio de Empleo Público Estatal (SEPE), el 92,9% de las contrataciones realizadas a jóvenes de 16 a 29 años fueron de carácter temporal y los contratos indefinidos sólo representaron el 7,1%. En cuanto a la sobrecualificación, el 56,6% desempeña trabajos de menor cualificación a la que realmente posee.
El estudio también alerta del riesgo de pobreza y exclusión social en el que se encuentra gran parte de la población joven española. En 2014, el 36,4% de estas personas se encontraban por debajo del umbral de la pobreza. Las situaciones de exclusión afectaban a más de la mitad de la gente joven desempleada, a un 56,8%, y al 36,5% de la población joven inactiva. Pero también a las personas ocupadas, en concreto, una de cada cuatro.
Victor Reloba, responsable del Área Socioeconómica del Consejo de la Juventud de España, ha destacado que “un país con gran parte de su población joven en riesgo de pobreza y exclusión jamás podrá avanzar” y ha reclamado “una legislación laboral que garantice un empleo decente, digno y con derechos y un cambio de modelo productivo que base su desarrollo en la investigación”. Así mismo, el CJE denuncia “la falta de políticas de vivienda encaminadas a favorecer un proyecto de vida propio a los y las jóvenes”.
El alquiler, un paso intermedio antes de la compra
Viendo la actual coyuntura, queda claro que los jóvenes siguen teniendo muy difícil la compra y un buen ejemplo es que más de la tercera parte de los que están emancipados vive de alquiler. Al evidente problema de la falta de empleo, que afecta a un tercio de los menores de 35 años, hay que sumar la precariedad laboral, que no garantiza la estabilidad económica a largo plazo debido a la proliferación de contratos temporales.
Para que la vivienda y los jóvenes vuelvan a casar, el economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, cree que la solución pasa por cambiar la legislación laboral. "Los jóvenes tienen salarios muy bajos, trabajan a tiempo parcial y están obligados a depender de sus padres. Algunos ni eso. Así resulta imposible que puedan adquirir una casa".
En este sentido, las entidades bancarias que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, quedaron sobre aviso de los riesgos que conlleva financiar a clientes en una situación económica y laboral débil, ahora exigen como condición esencial disponer de un salario fijo para financiar la compra de una vivienda, algo que muy pocos jóvenes pueden permitirse. A pesar de la progresiva vuelta del crédito, la financiación sigue siendo casi prohibitiva para los jóvenes, al exigirles los bancos requerimientos de solvencia, ahorro previo y estabilidad de ingresos para poder concederles una hipoteca.
Ante esta tesitura, el alquiler se presenta casi como la única opción para emanciparse. Algo, por otro lado, lógico. Los entendidos dan por hecho que este régimen debe ser, como en otros países, el paso intermedio entre la emancipación y la compra. Es decir, el paso a dar entre los 25 y los 35 años, aproximadamente.
Una vez más, Pozuelo de Alarcón (Madrid) se consolida como la ciudad más próspera de España, en lo que renta familiar se refiere. Sus familias tienen una renta media de 70.298 euros, cinco veces más de lo que ingresan enTorrevieja (Alicante), que es la ciudad más humilde de España. Así lo refleja un estudio realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que muestra la descarnada desigualdad entre los municipios españoles: seis de las diez poblaciones más prósperas son madrileñas, mientras que seis de las diez menos favorecidas son andaluzas. El estudio, que incluye a 109 ciudades, revela la estrecha relación entre el bajo nivel de renta y la alta tasa de paro. Elda (Alicante), Rubí (Barcelona) o Torrejón de Ardoz (Madrid), son las ciudades con más empleo industrial. Pozuelo, Benidorm o Girona, las que tienen más ocupados en el sector servicios.
La publicación permite esbozar un mapa sobre la desigualdad urbana en España. Una cartografía en la que el INE ha recopilado 34 indicadores para analizar las condiciones de vida de 109 ciudades. El resultado muestra la diferencia entre dos Españas: La realidad que se desprende de los polos económicos de Madrid y Barcelona y la del sur peninsular. La mayoría de las ciudades más desfavorecidas se sitúan en la costa andaluza, la zona de levante y las Canarias, mientras que las más prósperas se concentran entorno a las grandes capitales como Madrid y Barcelona. Una división que se replica casi al dedillo en la distribución del desempleo.
El municipio español con mayor renta familiar, Pozuelo de Alarcón, está salpicado de lujosas urbanizaciones de chalets rodeadas de pinares. En esta ciudad situada al noroeste de Madrid residen numerosos ejecutivos y profesionales acomodados que, en realidad, cada mañana se desplazan a trabajar a la capital. Aunque la renta media de los hogares de Pozuelo se redujo en unos 2.000 euros durante 2013, lo cierto es que aún supera en casi 14.000 euros a la de la segunda ciudad más rica, Majadahonda, cuyos familias tienen una renta media de 56.164 euros. En este ranking de ciudades ricas (elaborado a raíz de las declaraciones tributarias del IRPF de 2013) siguen Sant Cugat del Vallés (52.881 euros), Alcobendas (50.527 euros) y Las Rozas de Madrid (49.211 euros).
En el extremo opuesto, donde menor es la renta familiar, destaca Torrevieja (Alicante) con uno 13.977 euros. Esta población tiene la peculiaridad de ser un símbolo del turismo residencial de aluvión, donde solo se trabaja la mitad del año. Durante los meses de otoño e invierno, una parte importante de la ciudad permanece casi vacía. Los ingresos familiares de Torrevieja son casi la mitad que la media nacional (26.755 euros). En la clasificación de localidades más humildes siguen las poblaciones gaditanasSanlúcar de Barrameda, con una renta de 17.260 euros; y La Línea de la Concepción (17.715 euros). En la lista, también encontramos a Fuengirola (Málaga), con unos ingresos familiares medios de 18.083 euros; la alicantina Elda (18.807 euros) y la canaria Santa Lucía de Tirajana (19.923 euros).
Riqueza y desempleo
Las cifras del INE también muestran una alta correlación entre los datos de la renta de los hogares y el desempleo. Sanlúcar de Barrameda, con una tasa de paro del 42,3%, según los datos a cierre de 2015, casi el doble que la media nacional en el 22,06%. En La Línea de la Concepción (40,1%), Jerez de la Frontera (39,4%) y Talavera de la Reina (37,3%) es donde es más difícil encontrar un empleo. En el extremo opuesto, Pozuelo, con un desempleo de solo el 9%, La Rozas (10,2%) y Sant Cugat del Vallés (10,4%).
A través del estudio, también se observa que Pozuelo es junto con Melilla y Ceuta, la ciudad con mayor tamaño medio de los hogares con más de tres miembros. Huelva y Salamanca, son donde las familias son más pequeñas. Así, las ciudades con mayor más natalidad son Melilla (19,1%) y Parla (14,5%). Una tasa muy superior a la media nacional, medida en nacimientos cada 1.000 habitantes, del 9,1%. Parla, además, ostenta el menor porcentaje de mortalidad del país por ser una población muy joven que le lleva a ser, también, la ciudad de España con mayor tasa de actividad: el 70,5% de su población está trabajando o busca empleo. León, un municipio más envejecido, presenta la menor tasa de actividad, con un 50,6%.
El informe analiza por primera vez la desigualdad de la riqueza por barrios. Para ello se han estudiado las características de 484 barrios de 16 municipios españoles con más de 250.000 habitantes. Con datos del año 2012, los barrios de El Viso y Piovera, en la zona de Hortaleza de Madrid, tenían una renta media por hogar superior a 100.000 euros. La tercera posición la ocupaba el barrio de Pedralbes, en Barcelona, con 92.755 euros. Por su parte, las rentas más bajas se localizaban en la ciudad de Sevilla, concretamente en las zonas 5-A (barrio Polígono Sur del distrito Sur) y 4-E (barrios de Los Pájaros y Amate del distrito Cerro-Amate), con algo más de 12.000 euros.
Marbella tiene el área metropolitana con menor renta familiar de España
Marbella tiene el área metropolitana con menor renta familiar de España, según los indicadores urbanos difundidos por el INE. La popular ciudad costera malagueña, conocida por ser retiro estival de jeques y famosos, está a la cola de la clasificación urbana de la riqueza porque muchos de sus residentes no perciben los ingresos de los que allí veranean. Las familias que viven en la ciudad y en las barriadas del entorno tienen unos ingresos de 18.383 euros, casi la mitad que Madrid.
Madrid, con una corona metropolitana de más de 6,5 millones de habitantes, el doble que la capital, es la que tiene la renta de los hogares más alta (35.030 euros). Alrededor de Madrid se concentran algunos de los municipios con más habitantes y más prósperos de España. El área metropolitana con menos paro es San Sebastián (12,3%), y el que tiene mayor tasa de desempleo es Jerez de la Frontera (39,3%).
El informe publicado este pasado martes por el INE forma parte del proyecto europeo Urban Audit recoge información sobre las condiciones de vida en las ciudades de la Unión Europea y los países candidatos. Su objetivo es la recopilación, estimación y publicación de datos estadísticos comparables de contenido socioeconómico para conocer y medir la calidad de vida en un determinado número de áreas territoriales relacionadas con el ámbito urbano. La lista de ciudades objeto del proyecto se selecciona a partir de datos de densidad de población y tamaño de su centro urbano. Para España, se compone de 109 ciudades.
Durante los cuatro años de legislatura del gobierno de Mariano Rajoy, se han vivido situaciones límite con una prima de riesgo que subió a 700 puntos, con la quiebra de Bankia y la solicitud del rescate bancario a Europa. Solo unas palabras de Mario Draghi evitaron el rescate total, y en alguna ocasión, a poco estuvimos de volver a la peseta. Hace cuatro años, el número de desempleados registrados en las oficinas públicas sumaba 4.420.462, ahora está en 4.149.298. No obstante, la caída del paro en los últimos cuatro años obedece fundamentalmente a la reducción del número de personas en edad y disposición de trabajar, lo que se conoce como población activa. La economía real está tardando un poco más, pero a finales de 2013 empezó a remontar y, a cierre de noviembre de 2015, España se situó con 25.000 ocupados menos que en noviembre de 2011. Otras variables no han aguantado los embates de la crisis. A continuación os mostramos 5 mapas sobre economía y empleo publicados en el diario Cinco Días a modo de radiografía socioeconómica de España, ahora que se aproximan las elecciones generales.
Paro por municipios
En 13 municipios españoles hay un parado por cada cinco habitantes empadronados. Las cifras, procedentes de cruzar el registro de paro del ministerio de Empleo (septiembre de 2015) con el padrón de 2014 dibujan las notables desigualdades en el reparto del empleo. Los cuatro municipios de España con más parados por habitante son pequeñas localidades en el interior de Huelva:Cumbres de Enmedio, La Granada de Riotinto, Los Marines y Linares de la Sierra, con 280 habitantes el más poblado. Cerca de estas localidades se encuentran también dos pequeños pueblos de Castellón, algunos pueblos de Castilla La Mancha y Extremadura. En Cádiz encontramos a Paterna de Rivera, con 5.609 habitantes censados y 1.139 parados en el Inem.
De las seis localidades de mediano tamaño (más de 10.000 habitantes) con más parados hay cinco de la provincia de Cádiz (Arcos de la Frontera, Barbate, Medina Sidonia, Vejer y Sanlúcar), además de La Carolina (Jaén). El Sur, y el sureste de la península, arroja las mayores tasas de paro. Por el contrario, en 367 pueblos de España no hay parados. La mayor parte son localidades de poca población de la mitad Norte; el más grande de esta lista de pueblos sin paro ellos es Escorca, en Baleares, 241 habitantes en 2014. En los pueblos de mayor tamaño el mapa del paro se ajusta más a lo que la sabiduría popular entiende por "zonas ricas". Los pueblos mayores de 1.000 habitantes con menos parados son San Vicente de la Sonsierra, en La Rioja, y Viladrau, en Girona, 16 y 18 parados, respectivamente. En Formentera, con 11.000 habitantes, hay solo 258 parados en el Inem, y en Sóller (13.842), 321. En Cadaqués, Girona, 67 parados en total. - Ver mapa.
Mapa de ocupación
Un mapa de la crisis en términos de empleo arroja una distribución asimétrica. En términos de EPA (Encuesta de Población Activa, un medidor más fiable) se han perdido algo menos de medio millón de empleos durante la legislatura de Rajoy, un 2,11% del total. Pero en tres provincias los ocupados han bajado en más de un 10%, y en 16 más del 5%. En otras 12 el empleo ha aumentado. Donde peor ha ido el empleo ha sido en el interior: Álava, Ciudad Real, Soria, Ourense, Toledo o León están entre las que más empleo pierden en términos porcentuales. En términos absolutos sale peor parada Barcelona (84.000 ocupados menos, un -3,59%) Madrid (59.000, el -2,06%), Bizkaia (40.300, un -8,2%) y Cádiz, que pese a sus altas tasas de paro pierde 37.000 ocupados, el -9%.
Donde se ha creado empleo ha sido en zonas turísticas: En Málaga y Baleares se crean 90.000 empleos, y en Canarias 18.000. Pocas provincias más crean puestos de trabajo de forma significativa. Destacan Guadalajara (gana un 4% de ocupados, probablemente por el traslado de empresas o población desde Madrid) y, en menor medida, Lleida, Granada y Alicante, todas con aumentos menores del 2%. - Ver mapa.
Hogares que no llegan a fin de mes
A pesar del “empate” en términos de empleo, las condiciones de vida se han deteriorado, a juzgar por las estadísticas oficiales. La población que no llega a fin de mes o tiene dificultades para ello era del 29% en 2011 y es del 39% ahora. En Extremadura este porcentaje sube en 20 puntos, y ronda los 15 en Asturias, Andalucía y Valencia. Donde menos se ha notado la crisis ha sido en las comunidades más ricas: Madrid (+,1, puntos) o Navarra (+4,2). En Baleares descienden las personas con problemas para llegar a fin de mes.
La tasa de riesgo de pobreza ha crecido del 26,7% al 29,2%, porque se calcula en función de la renta media, que también ha caído. Las personas con carencia material severa han pasado del 4,5% al 7,1%. En Andalucía, Murcia o la Comunidad Valenciana rondan el 10% de la población. - Ver mapa.
Mapa del Producto Interior Bruto (PIB)
Respecto a la economía, el PIB se ha contraído en 0,7% desde septiembre de 2011 hasta septiembre 2015, según el INE. En términos de PIB per cápita, y tomando datos solo hasta finales de 2014 , el descenso ha sido del 1%. Si en 2011 la renta per cápita era de 23.000 euros al año, en 2014 es de 22.780. Solo ha crecido de forma significativa en Cataluña y La Rioja, un 0,98% y 0,96%. Dos regiones que no son las más ricas de España (son Madrid, Navarra y País Vasco) pero sí están cómodamente por encima de la media. Madrid apenas ha sufrido: el recorte es del 0,19% y la renta por cabeza del madrileño es de 31.000 euros, casi el doble de la del extremeño (15.752), que además ha visto cómo se reducía en un 1,73%. Las regiones que más actividad han perdido han sido Andalucía y Asturias, con más del 3%. La comunidad con una renta más cercana a la media general es Castilla y León, con 21.799 euros. - Ver mapa.
Mapa de salarios
Debido a que la mayoría de la población trabaja a sueldo, el mapa salarial tiene ciertas semejanzas con el del PIB. De media, los costes salariales que soportan las empresas han caído el 4% entre 2011 y 2015: se ha pasado de una media de 2.020 a 1.941 euros. No obstante, hay fuertes discrepancias entre regiones: donde más se gana es en Madrid, 2.300 euros al mes de media y un 1,3% más que en 2011. Es la única comunidad donde crece. Por el contrario, en Galicia, Baleares, Navarra y Cantabria el coste salarial medio se ha desplomado un 10% en cuatro años. Navarra ha pasado de ser la región donde más se gana (2.692 euros en 2011) a estar solo ligeramente por encima de la media. Extremadura es la comunidad con el coste laboral más ajustado: 1.600 euros al mes. - Ver mapa.
Paro en noviembre: el mejor mes de toda la serie histórica
Noviembre ha sido un buen mes para el mercado laboral. Ha crecido la afiliación, muy poco, apenas 1.620 nuevos cotizantes. Pero el paro registrado, ha bajado bastante más: el desempleo ha caído en 27.071 personas en noviembre. Es el mejor mes de noviembre de toda la serie histórica, según el Ministerio de Empleo. El paro registrado disminuye en todos los sectores. Baja entre quienes habían desempeñado su última actividad en la construcción con 10.218 desempleados menos, en Agricultura y Pesca en 7.153 personas, en Industria en 5.311, en Servicios 1.455 y entre el colectivo de personas Sin Empleo Anterior en 2.934.
El paro registrado en noviembre baja en 10 comunidades autónomas entre las que destacan Andalucía (-17.900), la Comunidad Valenciana (-9.807) y la Comunidad de Madrid (-4.678). Sube, en cambio, en siete, encabezadas por Baleares (9.843), Galicia (3.066) y Canarias (1.477).
No obstante, el principal factor de los nuevos contratos sigue siendo la precariedad. El 90% de los contratos son temporales. Así, tampoco los datos de calidad del empleo muestran un saldo positivo. Siguiendo la afiliación, se aprecia que los contratos de mayor calidad (indefinidos a jornada completa) han perdido terreno. Suman 6,2 millones, medio millón menos que hace cuatro años. En cambio, ha crecido el peso de cotizantes con menos estabilidad y, por tanto, más precarios. En este campo, la estrella de la legislatura han sido los trabajos a tiempo parcial, que se han elevado en este periodo en 320.000, contando temporales e indefinidos.
Fuente y mapas: Nuno Rodrigo - cincodias.com
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Los indicadores positivos que ha empezado a arrojar el sector inmobiliario, como la subida del 4% del precio de la vivienda en julio según el INE, o el reciente dato del Ministerio de Fomento que confirma la primera subida del precio de la vivienda desde el 2008, han desatado los mensajes triunfalistas en torno al sector. Si a esto se suman las cifras de inversión récord del último año, en gran parte gracias a las Socimis y a su necesidad de comprar activos, y el creciente interés de los fondos extranjeros por adquirir suelos e inmuebles, parece lógico afirmar que, tras siete años de "vacas flacas", ya van llegando mejores momentos. Pero cuidado, los expertos siguen recordándonos que existen amenazas que acechan la recuperación de precios y ventas.
La realidad es que el sector inmobiliario es un mercado muy dispar, tanto por tipos y subtipos de negocio (vivienda, oficinas, comercial, alquiler, promoción…) como por situación geográfica. A partir de esta reflexión, lo lógico es hacer un análisis detallado sobre la realidad concreta de la que estamos hablando antes de trasladar al precio de las casas cualquier indicador positivo del sector inmobiliario. Y la realidad del negocio residencial puro, el de "comprarse una casa para vivir", se enfrenta a serios riesgos. Su futuro, en lo que al precio de las viviendas se refiere, dependerá, en gran parte, de cinco factores macroeconómicos que van a condicionar tanto la demanda de vivienda como el poder de compra de los españoles a corto plazo. Son los mismos que hace apenas unos meses, cuándo aún estábamos en crisis.
Paro juvenil. La demanda natural del mercado inmobiliario tiene en los jóvenes que se emancipan, ya sea solos o con pareja para formar una familia, su bolsa principal de compradores, un saco roto desde hace ocho años, es decir, desde que estalló la crisis y la lacra del paro empezó a cebarse con ellos, cuya tasa de desempleo sigue rondando el 50%, es decir, que uno de cada dos jóvenes carece de un puesto de trabajo. Y, sin empleo (770.000 menores de 25 años carecen de él, según la última EPA), ¿quién puede comprarse una casa?
Salarios bajos. Estrechamente ligada al punto anterior está la variable de los sueldos. Al disparado paro que continúa arrastrando España (la tasa de todo el país continúa en un escandaloso 22,4%), debe sumarse que quienes encuentran un empleo lo hacen con unas condiciones poco ventajosas. Como muestra, dos botones. El primero, que el 94% de las nuevas contrataciones son temporales, una tarjeta de presentación difícil de casar con la concesión de una hipoteca, que requiere ingresos estables. El segundo, los apenas 15.500 euros brutos al año del salario más común en España; o los también reducidos 22.697 euros del medio, según los últimos datos del INE. Si a estos datos se suma que los contratos temporales, los que están proliferando, son un 30% inferiores de media, las expectativas sobre el poder adquisitivo de los españoles, al menos a corto plazo, no son precisamente halagüeñas.
Escaso poder adquisitivo. Si se respetan los criterios de prudencia que recomiendan limitar a un tercio de los ingresos netos la letra de una hipoteca, un joven con el sueldo más común en España (15.500 euros brutos anuales) que se emancipe debería adquirir una vivienda cuya letra apenas fuera de 333 euros al mes; y si lo hace en pareja, de 666 euros, ya que estamos hablando de dos mileuristas netos mensuales. Tomando como referencia una hipoteca a 20 años a un tipo medio del 3% (sumando euribor y diferencial) significa que su compra deberá limitarse a entre 100.000 y 150.000 euros (y eso, partiendo de la base de un ejercicio de ahorro previo que le permitiera dar la recomendada entrada del 20% para sólo hipotecarse por el 80%).
Cambios demográficos y sociales: La suma de globalización y elevado desempleo en España está haciendo que el número de jóvenes que opta por buscar una oportunidad laboral fuera de nuestras fronteras se haya disparado. Cada vez más voces advierten de que esta fuga de talento va a continuar, tanto porque nuestro país va a tardar mucho en recuperar unos niveles de empleo sanos y competitivos salarialmente, como por el cambio sociocultural de las nuevas generaciones, para quienes la movilidad geográfica va a formar parte de su ADN, lo que irá en contra del tradicional y castizo deseo español de echar raíces y comprar una vivienda y fomentará el mercado del alquiler. A esto se suma la caída de la natalidad (lleva años moviéndose en torno a 1,5 hijos por pareja) lo que hace que cada vez haya menos jóvenes que se emancipen (aunque este fenómeno se ha visto en parte compensando por el aumento de los divorcios y la necesidad de buscar una nueva vivienda).
Stock de viviendas: Después de ocho años de crisis, se estima que continúa habiendo, solo de vivienda nueva un stock de más de medio millón de casas vacías esperando comprador. A esto se suma el renovado apetito de los grandes fondos internacionales por promover vivienda en nuestro país, y el progresivamente reactivado mercado de segunda mano, que, de hecho, es el que está liderando los primeros indicadores de mejora del mercado. Estos tres factores unidos generarán que, probablemente, haya más oferta que demanda, en términos generales. Lo que ocurrirá, (ya está ocurriendo) es que la oferta nueva será muy selectiva y escasa, lo que amenaza con abrir una creciente brecha entre la vivienda nueva de calidad y a precios ajustados en zonas demandas, con la de segunda mano tradicional. De hecho, en el último año, la diferencia de precio del metro cuadrado entre las viviendas con más y menos de cinco años de antigüedad es del 20%, cuando en las última década siempre había ido en paralelo.
Tras siete años de agonía, el Banco de España se suma a los mensajes optimistas en torno a la recuperación inmobiliaria y en su Informe Anual de 2014 da por finalizada una crisis que ha dejado tras de sí un desplome de precios en casas y pisosdel 44% (descontando los efectos de la inflación) y una fuerte contracción de la actividad residencial, que ha pasado de representar un 68% del PIB a apenas un 4%.
Los datos parecen avalar la tendencia en esta dirección: aumentan las ventas (tanto en las estadísticas del INE como las del Ministerio de Fomento), crece la concesión de hipotecas, empiezan a construirse viviendas y los precios han dejado de caer para comenzar a subir suavemente en algunas zonas. Sin embargo, existen todavía incómodas dificultades en el camino de este incipiente despegue de las que depende, en gran medida, que la deseada recuperación se consolide o se quede totalmente estancada.
Es el incómodo y peligroso lastre que pone en riesgo la recuperación inmobiliaria. Dificultades ya detectadas sobre las que el Banco de España manifiesta abiertamente su preocupación: el paro, la debilidad de la demanda, el envejecimiento de la población y el importante stock de viviendas sin vender que sigue repartido de manera muy heterogénea a lo largo y ancho de la geografía española, son algunas de ellas. Así, desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que reúne a las principales tasadoras de España, afirman que los mayores riesgos para la recuperación el sector de la vivienda "obedecen, sobre todo, a razones estructurales, como la demografía, el empleo estable o la financiación, muy afectadas por la creciente desigualdad social".
Elevada tasa de paro
Con la crisis se ha generado una importante demanda embalsada que, tras el ajuste de precios, se ha lanzado a la compra. Sin embargo, las cifras de desempleo siguen siendo muy elevadas y el ajuste salarial ha pasado factura a los bolsillos de buena parte de la demanda que, ante la imposibilidad de comprar una casa, se ha visto empujada hacia el alquiler o a volver al hogar paterno. El último informe inmobiliario de Bankinter señala que la tasa de paro en España continuará siendo superior al 20% durante los dos próximos años, lo que hará que el número de familias con renta disponible suficiente para afrontar la compra de una vivienda no se incremente de forma significativa.
Fondos de inversión y promotores están descontando en sus operaciones este escenario. Un claro ejemplo es la actividad de la capital. Las compras de suelo en Madrid se están centrando en el norte, donde el poder adquisitivo y solvencia de la demanda es mayor. Por el contrario, en el sur apenas se están cerrando operaciones porque reconocen que la demanda en esas zonas, aunque quiera adquirir una casa, no tiene capacidad económica para comprar a los precios a los que saldrían al mercado.
Según los expertos, la actividad económica generada por las viviendas en construcción"no caerá más porque está en mínimos y se recuperará sólo con la mejora del empleo en cantidad y calidad"
España envejece rápidamente
España envejece. Y lo hace más rápidamente de lo previsto. Hasta el punto de que la edad media de los españoles se sitúa ya en 40,9 años. Mientras que en Asturias (la región más envejecida) la edad media de sus habitantes se sitúa en 45,6 años, en Murcia baja hasta los 38 años. La esperanza de vida de los españoles se ha duplicado en los últimos cien años. A día de hoy un recién nacido vivirá 40 años más que su bisabuelo, hasta el punto que el Instituto Nacional de Estadística ve posible que en 2015 haya más defunciones que nacimientos.
Desde el año 2012, la creación de nuevos hogares se ha colapsado. Apenas 60.000 hogares anuales nuevos y restando, según datos de CatalunyaCaixa. Un colapso que, inevitablemente, tendrá un fuerte impacto sobre el mercado residencial, cuya recuperación no depende sólo del ajuste de precios ni del regreso de la financiación. Para que despegue es necesario que alguien compre las viviendas que se construyen. En el gráfico se muestra la evolución de la creación neta de hogares hasta 2022, y no invita al optimismo.
A pesar de ello, promotores, fondos y entidades financieras hacen sus cuentas. BBVA, por ejemplo, estima que para 2016 se podrían iniciar 200.000 viviendas anuales, calcula que se podrían llegar a vender 450.000 casas y que las entidades concederán en torno 40.000 millones de euros anuales en nuevo crédito hipotecario.
Elevado número de viviendas sin vender
El elevado stock inmobiliario ha sido, durante toda la crisis, uno de los grandes quebraderos de cabeza del sector. A pesar de que no existen estadísticas oficiales y exhaustivas que cuantifiquen el número exacto y la ubicación de las viviendas que hay actualmente sin vender en España, algunas entidades como BBVA calculan que existen aproximadamente unas 450.000 viviendas y de ellas, un 30% (unas 150.000) asegura que nunca se venderán puesto que se encuentran en mercados complejos, mientras que las 300.000 unidades restantes se acabarán absorbiendo y en 2016 dejarán de ser un problema. De hecho, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estiman que, técnicamente, en 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivar.
El stock de casas y pisos nuevos sin vender, sin duda, está provocando un comportamiento muy heterogéneo del mercado, de tal manera que aquellas zonas con mayor concentración de stock es donde la recuperación es mas lenta o aún no ha llegado. Madrid, por ejemplo, es uno de las zonas donde los precios han comenzado a repuntar en algunas zonas, principalmente en aquellas donde prácticamente ha desaparecido el stock de viviendas.
De hecho, el centro de Madrid se está quedando sin suelo para construir viviendas nuevas. Dentro de la M-30 apenas hay entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados de suelo finalista y semifinalista, es decir, suelo listo o casi listo para ser edificado, según datos recientes de la consultora Knight Frank. Esto equivale a unos dos millones de metros cuadrados de suelo edificable donde se podrán levantar unas 3.000 viviendas (a una media de 110 metros cuadrados por vivienda) que, ante la inminente recuperación inmobiliaria y a un ritmo de unas 3.500 vendidas anualmente, serán totalmente absorbidas en el plazo de 5-6 años.
Así, por ejemplo, los expertos coinciden en señalar que la recuperación comenzará a producirse en las grandes ciudades y en las áreas de costa más ligadas a la demanda de no residentes, mientras que, por el contrario, en otras zonas de España ni el stock ni el suelo se va a vender hoy ni tampoco en 15 años.
Financiación: solo para solventes
Finalmente, para el Banco de España, el repunte de la concesión de hipotecas es evidente, si bien partíamos de mínimos históricos. No obstante, la banca ha aprendido la lección y mantiene unos niveles de exigencia muy elevados para quien necesita un crédito para comprar casa. Y el crédito no mejorará hasta que no lo haga a su vez el tipo de empleo que se está creando y repunte la capacidad adquisitiva.
Respecto al esfuerzo de compra, el último dato del Banco de España de diciembre de 2014, muestra cómo las familias españolas necesitan el salario bruto anual familiar de 6,4 años para pagar el precio total de una vivienda. El consenso de expertos señala los 4-4,5 años de salario bruto anual como un nivel de equilibrio, por lo que debería producirse una mejora de los salarios o una caída adicional de los precios de la vivienda.
El estallido de la burbuja inmobiliaria reflejó como pocos los excesos de un país que viene pagando las consecuencias de la recesión económica desde finales de 2007. El sector de la construcciónha sufrido como pocos la dureza de la crisis durante estos años.
En el tercer trimestre de 2007, el mejor momento del mercado laboral español, la construcción daba trabajo a 2.773.100 personas. Siete años después, a finales de 2014, había 1.030.400 trabajadores en esta rama de actividad. Por el camino casi 1.750.000 personas empleadas en la construcciónhan terminado en el paro, un sector que tras hacerse añicos, comienza ahora a dar débiles señales de recuperación.
En 2014 las cosas comenzaron a cambiar, por primera vez en siete años, la ocupación en la construcción subió en 40.000 personas. También se incrementó en el sector servicios y en la industria, con 344.200 y 98.000 ocupados más respectivamente. El empleo, clave para la recuperación económica parece que tímidamente se va recuperando, aunque para los analistas, quedan muchas dudas.
La construcción es el sector que registra el mayor descenso anual en la tasa de desempleo, con un descenso del 23,36% durante 2014. El desempleo en la industria se reduce un 14,64% y en el sector servicios en 10,7%. En los 12 últimos meses el desempleo ha descendido en los servicios (172.800 parados menos), en la construcción (69.700) y en la industria (36.400).
La construcción comienza 2015 reduciendo paro
En enero de 2015, el recorte más pronunciado en la caída de parados se lo anotó la construcción, con 7.857 desempleados menos (-1,4%), seguido del colectivo sin empleo anterior, con 6.012 parados menos (-1,6%), y la industria, que redujo su cifra de desempleados en 753 personas (-0,1%). No obstante subió en el sector servicios, con 76.744 parados más (+2,7%), y en la agricultura, que sumó 15.858 desempleados (+7,4%).
Respecto a la recuperación de empleo en el sector de la construcción, los expertos ven una tendencia positiva con la reactivación de nuevos proyectos en Madrid, Barcelona o Málaga y algunas zonas de costa, pero sin duda será desigual y lenta en todo el país, y lo hará en función del "stock" de vivienda que exista en cada zona, la capacidad de inversión para reactivar proyectos y la recuperación de planes urbanísticos.
Por comunidades autónomas, el desempleo descendió en enero en tres de ellas: Extremadura (-1.113 parados), Canarias (-939 desempleados) y Baleares (-494 parados). En las otras 14 regiones se registraron incrementos, principalmente en Andalucía (+28.033 parados) y Comunidad Valenciana (+7.569).
El número de contratos registrados durante el mes de enero ha sido de 1.367.795, lo que supone un incremento del 8,62% sobre el mismo mes del año 2014. En enero de 2015 se han registrado 120.239 contratos de trabajo de carácter indefinido, un 22,24% más que en enero de 2014. Los indefinidos representan el 8,79% de todos los contratos, el resto, temporales.
Enero es por tradición un mal mes para el empleo. Y este año, aunque el mercado laboral esté levantando cabeza, no ha sido una excepción. El paro registrado ha subido en 77.980 personas, hasta situarse en 4.525.291 desempleados.
Fuente: elpais.com
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El año que acaba de terminar lo ha hecho con esperanzadoras noticias para el mercado laboral. Un nuevo repunte de la afiliación a la Seguridad Social en diciembre (417.574 afiliados más), confirmó lo que las estadísticas llevan meses anunciando: 2014 fue el año en el que España dejó atrás 6 años de destrucción de empleo, una crisis que se llevó por delante más de tres millones de puestos de trabajo. Así, el pasado año 2014 fue el primero desde 2007 que acaba con más ocupados, acompañado del mayor descenso anual del paro registrado (253.627 parados menos) desde 1998, década y media.
Por sectores, el paro aumentó en 2014 en la agricultura, con 12.462 desempleados más (6,2%), y en el colectivo sin empleo anterior, con 8.931 parados más (2,4%), pero descendió en el resto, fundamentalmente en los Servicios con 109.880 parados menos (-3,7%) y en la Construcción, con 109.583 desempleados menos (-16.8), un sector especialmente castigado por la crisis que parece que comienza a remontar. La industria, por su parte, también registró un descenso del número de desempleados, 55.557 parados menos (-10,9%).
El desempleo bajó en 2014 en ambos sexos, aunque lo hizo con más fuerza entre entre los hombres, con 182.204 parados menos (-7,9%), frente a 71.423 mujeres menos desempleadas(-2,9%). Así la cifra total de mujeres sin trabajo se sitúa en 2.335.203 y la de los varones en 2.112.508.
El paro retrocedió en todas las comunidades autónomas respecto a 2013. Los mayores descensos anuales se produjeron en Cataluña, con 48.924 desempleados menos, Madrid (-36.914 parados), Comunidad Valenciana (-36.196 desempleados) y Andalucía (-23.964); mientras que los menores retrocesos los registraron País Vasco y La Rioja, con 1.603 y 1.743 parados menos en 2014, respectivamente.
En la evolución del mes de diciembre, el giro del mercado laboral se fortalece: el número de parados registrados disminuye en 64.405 personas respecto al mes anterior —la segunda mayor caída de la serie estadística—, aunque descontados los efectos estacionales, la reducción es modesta (5.404 personas). El aumento mensual del empleo es más consistente: la afiliación creció en 79.463 personas respecto a noviembre, el mayor incremento en el tramo final del año en, al menos, un cuarto de siglo. Y, sin efecto estacional, el incremento es aún considerable (46.000 más que en noviembre).
Prevalecen los contratos temporales
En cuanto a la contratación, en 2014 se firmaron un total de 16.727.089 contratos, un 13,1% más que en 2013, de los que 1.350.331 fueron de carácter indefinido, cifra que representa el 8,07% del total de la contratación del año y que supone un 19,2% más que en 2013; aunque la mayoría de los contratos siguen siendo temporales.
En este sentido, la oposición y las voces más críticas subrayan otras cuestiones de no menor importancia, como la caída del poder adquisitivo de los salarios al nivel de los años 90 o la precariedad de los contratos, donde "uno de cada cuatro ha durado menos de una semana" según la secretaria de Empleo del PSOE, Mariluz Rodríguez.
También la contratación indefinida emite alguna señal favorable. Respecto a diciembre de 2013, cuando se situó en mínimos, crece un 20%. Su peso en la contratación total (apenas un 8%) sigue, en todo caso, muy alejada de lo que era habitual antes de la crisis (10% o más).
"Después de la reforma laboral, que facilitó el despido, en la contratación indefinida hay mucha más rotación" afirma Carlos Martín, responsable del gabinete técnico de CC OO. Además, inciden los incentivos temporales del Gobierno o que, en el contrato diseñado para facilitar el empleo indefinido se incluya un primer año a prueba, sin coste de despido. "Las horas trabajadas casi no crecen, se reparten entre más personas", que recuerda que el empleo de mayor calidad (afiliados al régimen general de la Seguridad Social con contrato indefinido a tiempo completo) apenas supuso un 4% del aumento de la ocupación en el último año.
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