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La patronal CEOE cree que no se puede posponer por más tiempo el inicio de nuevas promociones de viviendas. Señala que el stock de casas ya terminadas y no vendidas (entre 300.000 y 500.000 unidades) ya no es un problema para volver a edificar porque buena parte de ese excedente nunca se va a vender. Y, según la visión de la patronal, la recuperación del sector inmobiliario pasa por construir 150.000 viviendas al año, porque la demanda solvente y con financiación es muy superior al número de casas nuevas al año. Este volumen supondría triplicar la cifra de pisos y casas construidas en 2015, pero se mantendría en niveles muy inferiores a los años de la burbuja. Calculan que la vuelta de las grúas a las ciudades supondría la creación de 500.000 nuevos puestos de trabajo de forma sostenida y que el sector inmobiliario volviese a tener un peso importante en el PIB español.

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El sector ha sido capaz de pasar de 800.000 visados de obra nueva en 2007 a 50.000 en 2015, lo que refleja la inexistencia del sector en este momento. Ha soportado la destrucción de 1,4 millones de empleos y la pérdida de 210.000 empresas y lo hace hecho a pecho descubierto, sin ayudas”, ha señalado Juan Lazcano, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), durante la presentación del informe "El sector inmobiliario: propuestas para la recuperación", elaborado por el Comité de Edificación Residencial de la Comisión de Infraestructuras y Urbanismo de la CEOE.

Pero la demanda de reposición (la que busca mejorar la vivienda actual) es finita, así que ese reto de construir y vender 150.000 casas anuales solo es posible si se recupera el primer acceso a la vivienda de los jóvenes, tanto de los millennials como de la nacidas posteriormente (Generación Z). Algo complicado si se tiene en cuenta, además, que el poder adquisitivo de las familias y su capacidad de endeudamiento han cambiado.

Para los promotores, que la gente pueda comprar una casa es posible reduciendo los costes de producción. La forma de abaratar costes pasa por incorporar la industrialización en el proceso constructivo pero, sobre todo, por “no soportar una carga fiscal tan grande, ya que el 25% del precio de una vivienda son impuestos que van a las arcas de las tres Administraciones”, ha explicado Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y presidente del Comité de Edificación. La fiscalidad es muy superior a la de muchos otros países europeos como Alemania, donde se paga un 16%.

No obstante, sin el apoyo de la Administración la reactivación del sector se plantea complicada. Entre la batería de medidas planteadas por los empresarios está que los Gobiernos estatal y autonómico puedan ofrecer un programa para facilitar a los compradores de una primera vivienda la financiación de ese 20% que no cubre la entidad financiera. “Esta fórmula es seguida por el Gobierno de Reino Unido y ha permitido la venta de 200.000 viviendas en un año”, recuerda Gómez-Pintado.

Los expertos que han volcado sus opiniones en el estudio de la CEOE no solo ponen el foco en aquellos demandantes de vivienda que buscan tener un hogar en propiedad, sino que también hablan de la importancia de crear un parque de viviendas en alquiler viables. Para Gómez-Pintado, "el gran reto del sector es que 14 millones de jóvenes dejen de vivir con sus padres y puedan acceder a una vivienda", En su opinión, y sin olvidar que la gran lacra de la juventud es el elevado nivel de desempleo, el sector de la construcción también debe pensar en aquellos jóvenes que están ocupados y que tienen salarios bajos, quienes sí podrían tener acceso a la vivienda si ésta tuviera un precio más asequible.

Fuentes: elpais.com y CEOE "El sector inmobiliario: propuestas para la recuperación"

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En enero de 2016 se terminó la construcción de 3.111 viviendas en España, lo que supone una subida del 10,8% en comparación con el mismo mes del año anterior (2.807), según datos del Ministerio de Fomento. De esta manera, la cifra de casas y pisos terminados en España inició el año en positivo, después de sumar ocho ejercicios consecutivos de caídas. Desde el máximo de 2007 (641.419 viviendas), la cifra ha bajado un 93% respecto al cierre de 2015 (45.152).

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Del total de viviendas de obra nueva terminadas en enero, el 99,5% (3.095) correspondieron a promotores privados y el 0,5% (16) a las administraciones públicas. Con respecto a un año antes, la construcción de pisos de promotores privados subió un 16,9%, mientras que en el caso de las administraciones públicas hubo una caída del 90%.

Entre la iniciativa privada, 1.810 viviendas correspondieron a sociedades mercantiles, con un aumento interanual del 46,1%, mientras que 1.211 corresponden a personas físicas y comunidades de propietarios (+26,7%), y 64 a cooperativas (-74,3%). Además, hay 10 visados de fin de obra de otro tipo de promotor privado. El valor de liquidación de la ejecución material de las obras se redujo un 24,6% en enero, con 344 millones de euros.

Sareb: "La construcción de casas crecerá en 2016 más del doble"

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha pronosticado un aumento de la construcción de pisos y casas en más del doble para este año, hasta situarse entre las 100.000 y las 175.000 viviendas iniciadas, según los datos recogidos por el 'Informe de mercado inmobiliario 2015' realizado por la entidad. En el análisis se destaca que los promotores y constructores están "retomando la confianza" previendo ese aumento de la construcción de viviendas.

Según la evolución registrada durante el año 2015, la sociedad, señala que las expectativas sobre el mercado inmobiliario residencial son "positivas", puesto que la vivienda "ha recuperado su atractivo como producto de inversión". Comprar una casa para alquilarla ofrece una rentabilidad a cierre de 2015 del 5,5%.

Por su parte, el Banco de España estima que la inversión en construcción registrará un aumento del 3,5% en 2016, con lo que moderaría su ritmo de crecimiento en comparación con 2014, cuando fue del 5,3%. Según el último "Boletín Económico" de la entidad, la construcción de viviendas "apunta a una prolongación de la mejora en este segmento", según los datos de la concesión de visados de inmuebles nuevos, mientras que "la licitación oficial en obra civil sigue mostrando una notable atonía".

¿Cuántas casas se necesitan construir al año? 63.000, según el Banco de España

Los indicadores del mercado inmobiliario comienzan a repuntar tras años de absoluto parón de ventas de pisos aunque las elevadas tasas de paro y el alto endeudamiento de las familias mantienen todavía muy limitada la posibilidad de comprar una vivienda. No obstante, se crearán cada año 63.000 hogares para atender la demanda según el informe "Creación de hogares y necesidades de vivienda nueva principal a medio plazo", referido al horizonte 2015-2029, realizado por el banco de Banco de España atendiendo al escenario base nuevos hogares elaborado a partir de la evolución económica y poblacional de los últimos años.

En su hipótesis más optimista se alcanzaría las 238.000 viviendas anuales entre 2015 y el año 2029, lo que arroja un volumen potencial de viviendas para ese periodo de entre 900.000 y 3,3 millones. Según Fomento, el stock de vivienda nueva pendiente de vender en España a finales de 2014 se situó en niveles próximos a las 540.000 unidades, manteniendo una suave línea descendente desde 2010, mientras que otros organismos como Cepco, afirman que al cierre del tercer trimestre de 2015 el excedente de viviendas en venta sumaba un total de 507.477 pisos y casas, un 5,14% menos que a finales de 2014.

Así, el informe estima que hasta el año 2029 Madrid será la zona con mayor necesidad de construcción de viviendas para cubrir la demanda de los nuevos hogares que se constituyan en este periodo, alcanzando anualmente más de 21.000 viviendas en un escenario base. Le sigue la provincia de Málaga, donde será necesario crear en este plazo más de 6.000 nuevos hogares al año, una cifra que coloca a la provincia como la segunda más dinámica, seguida de Sevilla (4.097), Murcia (3.564) y Granada (3.104). En 17 provincias españolas las cifras son negativas porque la previsión poblacional es que se perderán hogares en el saldo global.

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Las perspectivas de creación de hogares, sin embargo, pueden aumentar sensiblemente en caso de que el panorama económico se tornara más favorable, lo que traería un aumento de la población (con un mayor flujo de entradas de extranjeros) y una mayor tasa de emancipación entre los jóvenes. En ese supuesto de mejora máxima, el Banco de España calcula que Madrid necesitaría al año más de 44.000 casas y pisos nuevos, mientras que Barcelona, alcanzaría anualmente la construcción de más de 26.000 viviendas, o en la provincia de Málaga, donde se podrían crear hasta 12.189 nuevos hogares al año. Ninguna provincia española, en este caso, bajaría su número de hogares en el periodo 2015-2029.

En el informe, se ha tenido en cuenta la edad a la que los jóvenes empiezan a trabajar, el nivel de renta, la fase del ciclo en la que se encuentra la economía o las políticas que regulan el acceso a la vivienda. Además, el estudio explica, por ejemplo, que en España los hogares se forman más tarde que en el resto de Europa y su tamaño medio es mayor, debido a que los jóvenes permanecen más tiempo en casa de sus padres y hay una mayor proporción de abuelos que viven en casa de sus hijos.

No obstante, "estos resultados deben ser considerados, en todo caso, con cautela, dada la incertidumbre acerca de los diversos supuestos que condicionan las estimaciones, en lo referente tanto a las cifras de creación de hogares como a la oferta disponible inicial y su grado de alineamiento con la demanda actual y futura", advierte el Banco de España, que cita las elevadas tasas de paro y el alto endeudamiento de las familias.

Fuentes: eleconomista.es y laopiniondemalaga.es

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Los profesionales y analistas más veteranos del sector inmobiliario recordarán cuando los precios de la vivienda se incrementaba cada año a tasas de dos dígitos, el boom de demanda, el crédito barato e ilimitado y la bonanza económica (sumada a los incentivos fiscales), y de que se culpó también al precio de los terrenos de la posterior burbuja. "Al ser la principal materia prima de nuestro sector, si ésta estaba cara, no quedaba más remedio que repercutirla sobre el precio final de las viviendas", admiten los pequeños promotores que han logrado sobrevivir a la criba. Eso explica que en cuanto estalló la crisis, se esfumaron los incrementos de ventas de pisos y casas, las obras se paralizaron, los terrenos pasaron, en muchos casos, a no valer apenas nada. ¿Qué está ocurriendo ahora con el suelo urbano que comienzan a reactivarse las compraventas y la construcción de vivienda nueva?

San Bartolomé de Tirajana (Gran Canaria, Las Palmas)

El Ministerio de Fomento publicó hace unos días su estadística de precios de suelo urbano correspondiente al cierre de 2015 que muestra que durante el pasado año se realizaron 15.718 transacciones, un 1,1% menos que las 15.899 compraventas de solares y parcelas en 2014. A nivel de superficie, 2015 comercializó 24,6 millones de metros cuadrados, un 3,8% más que en 2014, y en lo que respecta al precio se puede constatar cómo en términos globales, los terrenos cerraron un ejercicio más con descensos. Eso sí, cada vez menos.

De este modo, en el cuarto trimestre del año pasado el precio de las parcelas y solares descendió un 2,4% en tasa anual, al situarse en un promedio de 151,9 euros por metro cuadrado. Sin embargo, y de la misma manera que en la vivienda nada tiene que ver lo que ocurre en un pueblo con su vecino, en materia de solares se reproduce ese mismo esquema. Así, frente a esa rebaja del 2,4% anual de 2015 en términos agregados, en los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del metro cuadrado aumentó un 4,6% anual, y alcanzó los 300,8 euros por metro cuadrado.

Los precios medios más elevados, dentro de esa categoría de los municipios más poblados, se contabilizaron en las provincias de Madrid, con un coste promedio de 572,7 euros por metro cuadrado, Barcelona, con 500,9 euros y Guipúzcoa, con 403,4 euros. Al otro lado de la clasificación, los precios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se localizaron en las provincias de Albacete, con apenas 93,8 euros por metro cuadrado, Asturias, con 102,3 euros y León, con 120,8 euros.

Escasez de terreno urbano

¿Hay alguna relación entre los lugares donde el precio de los solares ya crece y aquellos donde las viviendas son más caras? El cruce de las estadísticas de Fomento así lo demuestra, si bien todavía es pronto para que sea totalmente uniforme.

De este modo, en la clasificación por comunidades autónomas esa dualidad de subida de precios de los suelos y encarecimiento de las viviendas se produce, de momento, en cinco de ellas: Aragón, Baleares, Canarias, Castilla y León y Extremadura. Pero si el análisis se realiza por provincias, que es más ajustado dada la heterogeneidad de los distintos mercados inmobiliarios, la coincidencia se extiende a más territorios. Y lo más importante, en algunas provincias comienzan a registrarse alzas de precios de los terrenos de más del 40% y del 60% que podrían estar indicando que en la zona no hay mucha cantidad de suelo disponible para edificar viviendas de nueva construcción.

Es el caso de Las Palmas, donde el año pasado los solares se revalorizaron nada más y nada menos que un 66,8% anual, lo que explica, aunque sea solo en parte, que allí las casas se encarecieran en 2015 un 2,2%, por encima de la media nacional, que fue del 1,8%.

Cataluña es otro caso de heterogeneidad. En términos agregados, la estadística de precios de suelo concluye que los solares allí aún se abarataron un significativo 12,4% anual, mientras los pisos se encarecieron un 3%. Sin embargo, en el desglose por provincias explica esta aparente contradicción. Los solares aún se deprecian en la provincia de Barcelona (que incluye muchos más municipios que la capital Condal) un 18,9% de media al mismo tiempo que los precios de la vivienda avanzan al 3%. En el resto de provincias catalanas los terrenos ya contabilizan fuertes subidas: del 11,6% en Gerona, del 4,2% en Lleida y del 5,8% en Tarragona. Pues bien, las casas en las dos primeras finalizaron el año pasado siendo un 3,7% y un 5,7% más caras, respectivamente, muy por encima de la media del 1,8% global.

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Además, los expertos recuerdan que fuertes repuntes en los costes de suelo pueden estar anticipando que las ventas van a seguir avanzando en esa zona a buen ritmo y ante la necesidad de los promotores de buscar nuevos solares para seguir edificando, existe escasez de suelos listos para construir. Según los promotores, "La falta de suelos finalistas es ahora el principal problema con que se encuentran las promotoras, porque todos sabemos lo que tarda un suelo bruto en estar listo para construir".

El curioso caso de la Comunidad de Madrid

Madrid es uno de los pocos casos donde no se cumple ni de lejos, esa máxima de que allí donde más repuntan los suelos, las viviendas se encarecen a más velocidad. Algunos expertos, echarían la culpa de este aparente contrasentido a la estadística. Pero, hoy por hoy casi todo tiene su explicación en materia inmobiliaria sin necesidad de cuestionar lo bien o mal hechos que están los números.

Madrid capital, y no el resto de la provincia, fue uno de los territorios donde primero comenzó a desperezarse el sector. La mayor actividad económica y la mejora del empleo contribuyeron a que se animaran las ventas, sobre todo allí donde las casas acumulaban ya descuentos muy importantes. La vuelta del crédito hizo el resto. Sin embargo, al principio de esta recuperación las grúas siguieron siendo solo un recuerdo. Prueba de ello es que los precios de los pisos se revalorizan en la región a tasas del 3,4% anual, casi el doble que la media nacional (1,8%) y, por el contrario, los solares aún se depreciaron el año pasado un 8,1%. Esto es porque en la almendra central y buena parte de la primera periferia cada vez quedan menos terrenos disponibles para poder construir a corto plazo.

En paralelo, en el resto de la provincia se acumulan muchos terrenos sobre los que se pensó en el pasado boom que serían los siguientes en desarrollarse y ahora ya no interesan a casi nadie. En los primeros enclaves, esos exclusivos por los que todos pujan los incrementos de precios de los solares ya vuelven a ser incluso de dos dígitos y como nadie desea que se repita la burbuja que dio al traste con tantas empresas, los promotores claman por soluciones. La mejor, en su opinión, sería cambiar el marco legal, por el que un suelo bruto puede tardar en ser finalista hasta 10 años. Pero son realistas y saben que para eso quizás haya que esperar mucho tiempo.

Fuentes: cincodias.com y Ministerio de Fomento Precios suelo 4º trimestre 2015

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