El mercado inmobiliario español está en pleno auge, las expectativas están creciendo a medida que el mercado se recupera y la confianza se estabiliza, por ese motivo los principales expertos del sector recomiendan no bajar la guardia y estar atentos para no cometer los mismo errores del pasado o, incluso, nuevos errores que pueden acarrear nuevas y desastrosas consecuencias. Los promotores han anunciado públicamente cuáles son los errores que pueden volver a cometerse y los peligros que acechan al sector: ...continúa leyendo "Los promotores anuncian la posibilidad de caer en una nueva burbuja inmobiliaria"
¿Se encamina España hacia una segunda burbuja inmobiliaria? Para Greenpeace, la amenaza existe, y alerta sobre 53 zonas de alta presión urbanizadora que no están protegidas y se encuentran ya urbanizadas, pero están cerca de zonas naturales muy codiciadas para la construcción de viviendas. Así, la organización ecologista ha puesto en marcha la campaña "Protección a toda costa" para evidenciar la ocupación urbanística del litoral español, señalar los puntos más golosos para los promotores y pedir que aumenten las figuras de protección en las zonas aún vírgenes de mayor riesgo por el aumento de casas y pisos. El estudio de la ONG señala estos puntos de interés repartidas por los 7.880 kilómetros bañados por el mar en todo país, incluidas las islas, siendo las zonas más apetecibles para un hipotético desarrollo inmobiliario que trae la recuperación. No se salva ninguna provincia, aunque la incidencia es mayor en el sur y en el levante español, donde la presión urbanizadora en zonas como Málaga y Cádiz ocupa ya el 74,9% y el 71,3% de la franja costera, respectivamente. La imagen muestra que, cuanto mayor cercanía hay a espacios protegidos, mayores son los crecimientos urbanos recientes. Así, según datos del Gobierno, el "ladrillo" en el último año ha duplicado su crecimiento, y son ya más de 200 viviendas al día en construcción.
Sarebes un banco cuyo objetivo es desaparecer. Creado en 2012 para absorber las peores inversiones inmobiliarias de la banca tras el estallido de la burbuja, recibió 200.000 activos por valor de 50.781 millones de euros. A diferencia de cualquier otro banco que necesita crecer aumentando su balance, la razón de ser del llamado "banco malo" es liquidar el suyo encontrando compradores para préstamos, suelos, viviendas o promociones a precios por debajo del que fue su valor contable. Así, en 2016, su cuarto año de existencia y con un mercado inmobiliario instalándose en la recuperación, la entidad presidida por Jaime Echegoyen, perdió 663 millones de euros, pero ingresó 3.923 millones de euros, un 1% más.
Todas aquellos actores que participan de alguna manera en el mercado inmobiliario insisten en que no puede hablarse de que el sector se está aproximando a otra burbuja como la vivida a primeros del 2000, pese a que cada mes que pasa se consolida la mejora de esta actividad. Es más, los grandes operadores de este negocio hablan de estabilización antes que de mejora generalizada y recalcan que la bonanza de la recuperación inmobiliaria “va por barrios”. No obstante, no dejan de admitir que, los datos de Registradores, Notarios, INE o Ministerio de Fomento reflejan en algunas zonas, subidas de precios, ventas y producción de viviendas marcan registros que recuerdan los alcanzados antes de la crisis. Así, Sociedad de Tasación ha señalado los cinco indicadores claves que ayudan a detectar en cada región de España y en cada ciudad si su mercado inmobiliario está próximo o no a vivir otra burbuja. Por otro lado, el precio de las casas y pisos en alquiler en grandes ciudades como Madrid y Barcelona y zonas de gran demanda turística, se desboca... Qué se puede hacer para prevenir la escalada de precios, qué pasará en el futuro, y las claves para saber si estamos (o no), a puertas de otra burbuja inmobiliaria.
El auge del mercado del alquiler en España gusta y preocupa casi a partes iguales. Un fuerte aumento de la demanda y una oferta escasa han desembocado en una escalada de las rentas, sobre todo en Barcelona y Madrid. En el sector nadie habla de una posible burbuja, sino de desequilibrio entre oferta y demanda. Pero esta descompensaciónha hecho saltar las alarmas en las grandes ciudades, que son las más perjudicadas, hasta el punto que los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona han pedido al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que regule el precio e impida incrementos desmesurados. Ante esta coyuntura, la vivienda en alquiler, presente ya en más del 20% del parque residencial en España (y subiendo), se ha convertido en toda una olla a presión y ha surgido el controvertido debate del intervencionismo de las rentas.
Con el verano, miles de turistas españoles y extranjeros acuden a municipios del litoral mediterráneo en busca de sol, playa, relax… y un apartamento para pasar las vacaciones. Sin embargo, esta estampa tan deseada por los visitantes, en determinadas zonas están sacando a la luz aspectos ocultos asociados a una alta concentración de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler vacacional, que los últimos años produce con frecuencia efectos sobre la población local: inflación de precios y dificultad para acceder a una vivienda, desplazamiento de vecinos y sustitución de los comercios locales, saturación, molestias... Aunque el alquiler de vacaciones siempre existió, desde el inicio de la crisis, el protagonismo de la compra se ha debilitado mientras que, propietarios e inversores comenzaron arentabilizar la falta de compradores con la utilización turística de las viviendasen las zonas urbanas de mayor éxito de la costa española, situación que resalta los aspectos ocultos del alquiler turístico, como la "gentrificación" y desequilibrios en los precios tanto de venta como de alquiler de larga temporada, que se refleja en 4 casos extremos y paradigmáticos como los de Barcelona, la locura del alquiler en Ibiza, la temporalidad en la costa andaluza o el potencial turístico de El Cabanyal en Valencia.
Para el inquilino, el alquiler representa un gasto menor que la adquisición de un apartamento y permiten cambiar de destino más a menudo. Para muchos propietarios, sean particulares o inversores, acoger turistas permite obtener ingresos rápidos a través de un uso aparentemente reversible. Este progresivo cambio de tendencia se ha visto reforzado además por el boom de portales de alquiler "p2p" como Airbnb y por el aumento del volumen total de turistas que acuden a nuestro litoral a causa de la inestabilidad en destinos de sol y playa directamente competidores en países de nuestro entorno.
La consecuencia más evidente de este auge del alquiler vacacional es una inflación del precio de la vivienda. Los alquileres repentinamente desorbitados ponen en jaque un mercado inmobiliario ya tensionado por el pinchazo de la burbuja del ladrillo y por las deficiencias crónicas del alquiler en España. Como sucede en otras grandes problemáticas de la vivienda, como los desahucios, el alquiler vacacional en España carece de datos oficiales y fiables sobre los que desarrollar políticas públicas o reorientar la iniciativa privada. El número total de camas alquilables en pisos es una incógnita. Y, según dejan claro las webs de anuncios del sector, la oferta varía constantemente y zigzaguea con frecuencia sobre los límites de la legalidad. A la vez, España es el país europeo con mayor peso de los pisos de propiedad horizontal, donde los vecinos están más expuestos a las molestias que puedan ocasionar esta actividad.
Así, resaltan estos aspectos en cuatro zonas paradigmáticas sobre el alquiler vacacional, y de la presión que ejerce sobre el mercado de la vivienda. Aunque con dinámicas propias y diferentes grados de intensidad, zonas como Barcelona, el singular caso de Ibiza, el barrio de Cabañal en Valencia, y en menor medida (por su perfil, más residencial que urbano de segunda vivienda) la costa de Andalucía muestran signos de las situaciones extremas que puede llegar a generar la vivienda turística.
Barcelona: gentrificación y el verano eterno de La Barceloneta
“Es gentrificación pura y dura, el barrio se está vendiendo piso a piso”, afirma Sebastián Huguet, de la plataforma La Barceloneta Diu Prou. Forma parte del movimiento vecinal de protesta contra los pisos turísticos, quedesde hace tres años proliferan a gran velocidad en La Barceloneta, el antiguo barrio de pescadores de Barcelona. En esta península sobre el mar, entre las playas y el puerto deportivo, las diminutas casas a precios bajos llamaron la atención de inversores de todos los tamaños a partir de los años 90. El metro cuadrado ya es más caro que en Pedralbes: 16,33 euros. Hoy los "quarts de casa", es decir, los pisos pequeños de 30 m2 tan característicos del barrio, se venden por hasta 150.000 euros y se alquilan a 900 euros al mes. Una fortuna para el nivel medio de renta en el vecindario (alrededor de un 20% inferior al de la ciudad), pero una cifra razonable ante la exagerada rentabilidad que llega a obtenerse: por un fin de semana en temporada alta se llegan a cobrar entre 200 y 300 euros.
A estos precios, los jóvenes de La Barceloneta no pueden emanciparse en su barrio. Y cuando la gente mayor fallece o se ve obligada a abandonar su vivienda por la falta de ascensor en la mayoría de los pequeños pisos del barrio, finalmente el piso se destina al mercado turístico. En efecto, las estadísticas municipales muestran una progresiva disminución del número de vecinos (un millar menos entre 2010 y 2014) y de hogares (de 7.243 a 6.881 en solo cuatro años). Baja el porcentaje de mayores de 75 y de 85 años mientras que en cambio sube el índice de envejecimiento, porque se pierden pisos residenciales. Además de los alquileres por días, abundan los extranjeros comunitarios que compran estos pequeños pisos como segunda residencia, como muestra el aumento de la tasa de inmigración (31,25%) con los italianos a la cabeza del ranking de nacionalidades.
“El turismo está desplazando población autóctona, es una evidencia clarísima”, sostiene Núria Lambea, investigadora de la Cátedra de la Vivienda de la URV, que recientemente ha presentado un estudio sobre el impacto negativo de los pisos turísticos en el centro de Barcelona. Señala que en el distrito de Ciutat Vella los vecinos han caído de los 28.000 en 2007 hasta 16.300 en 2015 y ofrece dos razones primordiales: “Los vecinos ven la oportunidad de hacer negocio con su piso y los servicios del barrio ya no se adaptan a su vida cotidiana”. “Al gentrificarse el entorno, el residente que aún no se ha ido se siente fuera de lugar y también se lo plantea, acelerando la sustitución”.
Ibiza: trabajadores que se marchan por no poder alquilar
Un despropósito es cuando algo está fuera de razón, de sentido o de conveniencia. Una definición que bien podría aplicarse a lo que está sucediendo en Ibiza con la poca oferta y los desorbitados precios de los alquileres de larga temporada. Una situación que diversos sectores y el mismo Consell Insular califican de “locura” y que está provocando que la población afectada empiece a movilizarse, ya que en algunos medios es fácil encontrar anuncios de habitaciones desde 700 euros al mes, camas a 450 euros, o balcones reconvertidos en improvisados dormitorios por los que se piden 500 euros mensuales. Una inflación descontrolada que está generando un problema de vivienda de dimensiones hasta hace poco tiempo desconocida en una isla de 140.964 habitantes con un gran poder de atracción turística (junto a Formentera el año pasado recibió más de 2,5 millones de turistas, según Ibestat). A pesar de la imagen de modernidad, desenfreno fiestero y lujo con la que se ha hecho famosa la isla de Ibiza, existe otro lado oscuro que crece año tras año: pisos sobreocupados con literas en el salón, camas “calientes” (que se alquilan por turnos), campamentos ilegales y coches acondicionados como vivienda por aquellos que no pueden sufragarse un techo o bien, simplemente, no lo encuentran.
“Todo aquel que tiene ahora algo para alquilar o realquilar, lo hace”, comenta Maite Barchín, trabajadora social de Cáritas Diocesana de Ibiza y Formentera, que explica también que los carteles de "se alquila" para larga temporada han desaparecido de la isla. La entidad denuncia que en los últimos años está recibiendo una avalancha de trabajadores que solicitan ayuda para poder acceder a una vivienda y alerta de que el problema está “empeorando”. “Se da la situación dantesca de que hay trabajadores que se han tenido que marchar porque no tienen donde alojarse”, y señala: “Se ha constituido una nueva clase que son los trabajadores sin techo”. El presidente del Consell d’Eivissa y responsable de Turismo, Vicente Torres, reconoce que uno de los daños colaterales de la burbuja del precio del alquiler en Ibiza son “las dificultades para cubrir puestos de trabajo”, no sólo en el sector hotelero y en la restauración, sino también en servicios básicos. La mayoría de los tenedores de vivienda sólo alquilan a turistas en verano. “Paradójicamente, aquí en Ibiza es más fácil encontrar trabajo que un sitio donde vivir”, asegura Luis Gonzaga, el portavoz de la "Plataforma Ibiza Afectados con los Alquileres", que considera que parte de la solución pasaría porque hubiera un parque adecuado de vivienda protegida.
El Cabanyal en Valencia: de la rehabilitación a la resistencia
El barrio deEl Cabanyal de Valencia es un claro ejemplo de barrio que puede acabar engullido por el turismo. Se trata de una joya arquitectónica en pleno distrito de Poblats Marítims, frente al mar, que entre enero y junio de 2016 ha visto crecer el precio de los alquileres casi un 40%, pasando de una media de 405 euros mensuales a 566 euros. Actualmente se encuentra inmerso en un proceso de rehabilitación después de salir de dos décadas de degradación intencionada. Pese a ser declarado Bien de Interés Cultural (BIC) en 1993, solo cinco años después la entonces alcaldesa Rita Barberá (PP) se obsesionó con un proyecto que le acompañó durante casi toda su carrera política al mando de Valencia: el Plan Cabanyal , que dividía el barrio marinero en dos a costa de la prolongación de una avenida, incluyendo el derribo de más de 1.600 viviendas. Una de las primeras acciones del nuevo gobierno municipal de Joan Ribó fue tumbarlo; con la derogación del plan caía la última gran ambición de la exalcaldesa.
Según los profesionales de esta zona, los precios han crecido en los últimos seis meses “de una forma exagerada”. Tras la derogación del Plan Cabanyal, explican, hay viviendas que han pasado de venderse de 17.000 a 50.000 euros, “y el precio no hace más que subir, día a día”. Las causas el fin de la “degradación” del barrio, el incremento en la concesión de hipotecas, su bajo precio anterior (hasta el año pasado, se vendía prácticamente a valor de expropiación) y la concesión de ayudas y subvenciones por parte del consistorio para su rehabilitación. En cuanto a los alquileres vacacionales, el precio se mantiene con respecto a años anteriores y se paga desde 50 euros hasta 200 euros al día.
Desde la Associació de Veïns i Veïnes Cabanyal-Canyamelar señalan que el turismo “nunca ha sido una molestia” y creen que aumentará todavía más la demanda a partir del año que viene, tras la rehabilitación del barrio, cuyo inicio de obras se prevén para este mes de septiembre. La asociación reivindica que su lucha es por recuperar el barrio de siempre, y no convertirlo en una zona turística, como defienden que no ocurrirá. “El Cabanyal no se convertirá jamás en un Benidorm: el barrio no lo va a consentir”, afirma una vecina, quien descarta el posible problema de sufrir una "gentrificación", alegando que son especulaciones. Se refiere al colectivo Espai Veïnal Cabanyal, surgido para luchar contra un desplazamiento de sus actuales y futuros vecinos ante “el efecto llamada de inversores” que pueden convertirlo “en un barrio monocultivo de ocio” que base su modelo económico en restaurantes y establecimientos destinados al turismo, engullendo el pequeño comercio que no le sirve, como ferreterías o peluquerías, a cambio de generar “trabajo precario”.
Andalucía, o el lujo de alquilar en verano en la costa
Con una problemática de menor intensidad respecto a la "gentrificación" o en la focalización de las molestias que puedan causar los turistas, desde Almería hasta Huelva, de este a oeste, Andalucía hace su agosto entre los meses de junio y septiembre. Mediterráneo y Atlántico, dos mares a elegir que traen con las mareas grandes ingresos para las localidades de costa que hacen del verano su reserva para el resto del año incrementando los precios de alquiler de viviendas hasta nueve veces su valor. La simple y sencilla ley de la oferta y la demanda en la que ni la administración pública ni asociaciones de consumidores parecen posicionarse entre los extremos de la inmensa variedad de tarifas que en enero baja a los 300 euros mensuales y en agosto toca su cima con 1.600 euros la quincena.
Almería, en la zona más oriental de Andalucía, es una provincia que atrae a un turismo que busca vacaciones en familia, tranquilo y amante de la naturaleza marina que disfruta de maravillosas zonas como el parque natural Níjar-Cabo de Gata. En localidades cercanas como Carboneras, los meses de julio y agosto, la semana ronda los 800 euros, mientras que en los meses de invierno apenas alcanza los 300 mensuales. En muchos casos, alquileres donde el inquilino de larga duración, por contrato, debe dejar los inmuebles en el pico veraniego. En el corazón de Cabo de Gata, el municipio de San José, los turistas de esta zona buscan estancias cortas de unos cuatro días. En estos casos, se suele cobrar unos 50 euros el día por apartamentos de uno o dos dormitorios. Para los que se atreven a alargar sus vacaciones a una semana, se puede encontrar un agosto de 600 euros los siete días. Las actividades marítimas y el senderismo son las principales actividades para el visitante. Avanzando por el litoral de Almería, llegamos hasta localidades como Agua Dulce y Roquetas de Mar, ubicadas en otra de las zonas más demandados de la costa almeriense, la quincena veraniega acaricia los 2.000 euros en apartamentos de dos dormitorios, la misma vivienda que en cualquier otro mes del año cuesta unos 400 euros.
La Costa de la Luz en Cádiz, también se suma al tren del verano a lo largo y ancho de todas sus playas. En localidades como Chiclana, también se confirma que la quincena en los meses de julio y agosto llega el alquiler llega al top del precio que se puede pedir, 1.600 euros, un hito que queda muy lejos de los 300 euros mensuales del resto del año en viviendas de idénticas características en primera o segunda línea de las playas de Cádiz. En el caso de la Costa de la Luz de Huelva, por donde se pone el sol, llegamos a localidades como Ayamonte, el punto del sur de España con mayor número de horas de sol, la quincena de un apartamento de dos dormitorios se encuentra en unos 1.400 euros, el mismo que a partir de septiembre desciende a 400 euros mensuales. Profesionales de la zona reconocen que hay una gran cantidad de trabajadores temporales que se hospedan en Ayamonte como animadores, camareros, etc que tienen serios problemas para poder encontrar casas que no “les cueste un ojo de la cara”. En estos casos se intenta llegar a unos precios “razonables” que superan la media anual pero tampoco los picos estivales. En cualquier caso, todo inquilino es informado de que es summer time y queda advertido para que tome decisiones con todos los datos a su disposición. Este efecto de temporalidad en los precios, también es frecuente en laCosta del Sol malagueña o la Costa Tropical en Granada.
Fuente: lavanguardia.com
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El "boom inmobiliario" de principios de siglo hizo que el parque de casas y pisos en España aumentara en casi tres millones de viviendas, la mayoría de ellas fueron adquiridas como vivienda principal y una gran parte está todavía con una hipoteca pendiente de pago. Así, el Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que en 2,974 los millones de pisos y casas construidas entre 2001 y 2010, el 62% siguen con una hipoteca pendiente de pago (1,85 millones). De este modo, según los datos de la "Encuesta Continua de Hogares", España sigue siendo un "país de propietarios", con el 77,3% de los hogares en España eran en 2015 viviendas en propiedad, tanto con pagos pendientes como sin ellos, un porcentaje ligeramente inferior al 78% de 2014. Frente a ellos, el número de hogares que viven en alquiler crece hasta alcanzar el 17,5% en 2015.
Otras 562.000 viviendas de la pasada década también están en propiedad pero ya pagadas, bien porque se abonaron en efectivo, fueron heredadas o su hipoteca ya ha quedado finiquitada. Casi otro medio millón (482.000) son pisos en alquiler como vivienda principal y otras 79.000 son casas cedidas o de bajo precio.
Según el Instituto Nacional de Estadística, en 2015 el 77,3% de los hogares ocupaba viviendas en propiedad, tanto con pagos pendientes como sin ellos. Este porcentaje era algo inferior al 78,0% de 2014, aunque cabe reseñar que la proporción de hogares con pagos pendientes se ha reducido del 29,5% como valor medio de 2014 hasta el 28,3% en 2015, según explica el INE.
91.900 pisos y casas nuevas entre 2011 y 2015
Los datos del INE también indican el parón que ha sufrido la construcción de viviendas desde el año 2010. Si entre 2006 y 2010, se han construido 1,275 millones de casas, en el siguiente lustro, 2011-2015, la cifra es casi 14 veces menor: 91.900, lo que muestra el declive que ha sufrido el ladrillo desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Esto también se aprecia en la firma de hipotecas, que, pese al avance de 2015, sigue muy lejos del nivel de la burbuja. En concreto, en 2015 se firmaron créditos para comprar viviendas por importe de 25.934 millones de euros, lo que supone un incremento del 24% respecto a 2014. Pero estas cifras están muy lejos de las que se registraban tanto en 2006 como en 2007, cuando se concedieron préstamos por valor de 180.000 millones de euros. Es decir, el pasado ejercicio, los créditos para vivienda movilizaron un importe 7,5 veces menor al de aquellos años de la burbuja.
Crece el número de hogares y el 17,5% ya vive de alquiler
Según el INe, el número de hogares en España volvió a aumentar durante el año 2015 y alcanzó los 18.346.200, un 0,2% más que en el año anterior (43.100 hogares más). Los más frecuentes son los formados por dos personas, seguidos por los unipersonales, mientras que las casas de cinco o más personas constituyeron el 5,8% del total (con un tamaño medio de 5,3 personas). Estas últimas viviendas con familias numerosas son las que registran un mayor descenso respecto al año anterior (un 1,6% menos).
Destaca la ligera subida de los hogares que optan por vivir en casas y pisos en alquileren 2015, que alcanzaron el 17,5% frente al 16,6% de 2014. En el estudio del INE se detecta que el régimen de tenencia de las viviendas varía según la nacionalidad. Así, el 59,7% de los hogares con algún miembro extranjero vivían en régimen de alquiler, frente al 12,0% de los hogares con todos sus miembros de nacionalidad española.
Los mayores aumentos en la creación de hogares se dieron en las ciudades autónomas de Melilla (2,2%), Ceuta junto las Islas Canarias (0,8%) y Madrid (0,7%). Por el contrario, Los mayores descensos se produjeron en Asturias (–0,5%), Comunidad Valenciana y Castilla y León (–0,3% en ambas).
En cuanto al tamaño medio del hogar, las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla presentaron los más elevados, con más de tres personas en ambos casos. A continuación se situaron en Murcia (2,73 personas) y Andalucía (2,62). En el extremo opuesto se encuentra Asturias (2,26 personas por hogar), Castilla y León (2,35) y País Vasco y La Rioja (2,39 ambos).
Una de cada 10 personas en España vive sola
Los hogares más frecuentes en 2015 en España siguen siendo los formados por dos personas, que suponen el 30,6% del total. Pero tras ellos se sitúan las viviendas unipersonales (25%), según revela la Encuesta Continua de Hogares difundida por el Instituto Nacional de Estadística (INE), con el 10% de la población. Una tendencia que ya se apreciaba en años anteriores y que no deja de crecer.
Son 4.584.200 las personas que viven solas en España, un 1,1% más que en 2014. De ellas, el 40,6% (1.859.800), tiene 65 o más años y en su mayoría (72,9%) son mujeres. Mientras que entre los menores de 65 años que habitan sin compañía, la mayoría (59%) son varones. Aunque, por sexos, los hogares unipersonales de mujeres crecieron un 2,6%, mientras que los de hombres disminuyeron un 0,6%.
En cuanto al estado civil, en el caso de los hombres los hogares unipersonales más frecuentes estaban formados por solteros (59,8%) y en el de las mujeres por viudas (41,8%). Por edades, el 40,9% de las mujeres mayores de 85 años vivían solas, frente al 21,4% de los hombres. La propensión a vivir sólo difiere por sexo y edad. En 2015 fue mayor en los hombres hasta los 55 años y en las mujeres a partir de los 65. Cuanto más joven es la persona, menos posibilidades de que viva solo. Entre los menores de 25 años, sólo un 1,5% de hombres y un 1,4% de mujeres habitaban sin compañeros de piso ni progenitores ni parejas.
No obstante, la encuesta del INE refleja también que una de cada tres personas entre los 25 y los 34 años todavía no se había independizado en 2015. El 36,1% vivía con sus padres. Entre la franja de los 25 y los 29 años, sólo uno de cada dos se había podido ir del hogar familiar.
En la actualidad, el mercado residencial está en expansión. Así lo reflejan los principales indicadores del sector, y lo confirman los datos del segundo trimestre del año publicados por el INE esta misma semana, donde el incremento interanual del precio de la vivienda subió hasta el 4% y el de las transacciones de vivienda un 13,9%. Esta etapa, cuyas primeras señales se observaron en las principales ciudades del país a finales de 2014 y que previsiblemente se extenderán al resto de la década, muestran claramente los síntomas de estabilización y consolidación de la deseada recuperación inmobiliaria.
No obstante, según Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y Director del Master Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, nadie debe pensar que se está formando una nueva burbuja, ya quetodas las principales variables del mercado (ventas, precio, viviendas iniciadas y porcentaje de la renta familiar dedicado al pago de la cuota hipotecaria -grado de esfuerzo-) se encuentran muy lejos del nivel que alcanzaron en 2006 y 2007. En opinión de Gonzalo Bernardos, los principales motivos de la subida del precio de la vivienda son:
Los pisos están relativamente baratos. Una vez descontada la inflación, la mayoría de las casas y pisos vale menos de la mitad que en 2007 y aproximadamente lo mismo que en 2002. Por tanto, en la actualidad, la compra de una vivienda bien ubicada es una magnífica oportunidad, ya que muy probablemente mañana será más cara que hoy. En el 2016 el precio subirá un 12%.
La disposición de los bancos a otorgar más préstamos hipotecarios. En la actualidad, les sobra liquidez y consiguen un bajo margen de beneficio por cada euro intermediado. Lo que no ganan por margen, lo deben obtener por volumen. Por tanto, dado que entre los diferentes tipos de préstamos, el hipotecario es el menos arriesgado y el que más fideliza al cliente, todos están a dispuestos a dar muchos más. En cierta medida, ya lo están haciendo en 2015, acumulando 13 meses consecutivos de crecimiento, y que en el mes de junio aumentó en junio un 26,3% en términos interanuales.
La vivienda es la mejor inversión. Es lo que piensan muchos inversores relativamente adversos al riesgo, dada la escasa rentabilidad de los depósitos, las pérdidas sufridas en los fondos de inversión de renta fija y la elevada volatilidad de la Bolsa. En la actualidad, en las zonas de clase media-alta y alta de las grandes ciudades, la vivienda combina una elevada expectativa de revalorización a medio plazo (alrededor del 50% en lo que resta de la década) y una interesante rentabilidad por alquiler (aproximadamente un 3,5%).
El cambio de una vivienda de alquiler a una de propiedad. Un significativo número de familias han vivido en casas y pisos en alquiler durante los últimos años, esperando que el precio de la vivienda tocará fondo, los préstamos se abarataran y mejorarán las expectativas económicas. Entre finales de 2014 y principios de 2015, los tres deseos se han cumplido. Así, en el segundo trimestre de 2015, el PIB español creció a un ritmo anual del 3,1%, nada que ver con el decrecimiento del 1,7% observado en el mismo período de 2013.
En definitiva, una nueva etapa ha comenzado para la vivienda en España. En ella, continuarán existiendo viviendas muy baratas (en los municipios con poca demanda y alejados servicios) y algunas se pondrán carísimas (situadas en lugares emblemáticos de las zonas más demandadas, sobre todo en las grandes ciudades). No obstante, nada será igual a lo recientemente vivido, ni en el período de crisis (2008 - 2014) ni en el de creación de la burbuja inmobiliaria (2001 - 2007).
La tormenta perfecta dejó a su paso el drama de miles de familias expulsadas de sus domicilios y muchas zonas con un paisaje desolado de urbanizaciones fantasma, vestidas con aceras sin tráfico y farolas que alumbran la soledad. La burbuja inmobiliaria (3,5 millones de viviendas terminadas entre 2000 y 2006) fue de la mano de una burbuja hipotecaria (6.121.037 de créditos concedidos) y desencadenó, como si de un fenómeno meteorológico se tratara, una violenta reacción en cadena en forma de ejecuciones hipotecarias. Durante los últimos siete años se han producido más de 570.000 ejecuciones y hay otras 215.000 esperando su turno en los juzgados. La resaca de la burbuja hipotecaria todavía no ha desaparecido.
Este temporal de ejecuciones hipotecarias no se ha comportado con la misma intensidad en todas las partes de España. El geógrafo Ricardo Méndez y su equipo de expertos del Instituto de Economía, Geografía y Demografía del CSIC (Consejo Superior de Investigaciones Científicas) estudiaron ese triple fenómeno con los últimos datos disponibles en 2014 para localizar las zonas más afectadas. En municipios como el de Fuengirola (Málaga), las ejecuciones hipotecarias llegaron a multiplicarse por 13 (1.340%) durante la recesión, o Vera (Almería), donde los procesos judiciales aumentaron un 1.191%. El mayor trabajo de los juzgados de primera instancia se extendió sobre todo por las localidades mediterráneas de Andalucía y Murcia, aquellas áreas donde se propagó sin rubor la fiebre urbanizadora. Otras regiones con fuertes incrementos fueron las áreas de influencia de las dos grandes capitales: Madrid y Barcelona; o los alrededores de Zaragoza y localidades cercanas a los Pirineos.
Pero no todo fueron urbanizaciones de viviendas en los años del cemento. España construyó mucho con el combustible del crédito barato y a esa dinámica imparable se incorporaron los inmuebles empresariales, las naves industriales y logísticas, las oficinas y los comercios. La ruina y el desahucio llegó también a los empresarios. En este sentido, algunas localidades españolas representan con más fidelidad la variedad de víctimas de la burbuja hipotecaria, donde se alternan la ciudad fantasma y el polígono desértico. Se trata de la comarca toledana de La Sagra y el corredor del Henares (Guadalajara) en la influencia del cinturón metropolitano de Madrid.
Un buen ejemplo de la burbuja logística e industrial se encuentra en Zaragoza. Las autoridades aragonesas apostaron fuertemente por convertir a Zaragoza capital en el gran centro logístico español, a la vista de su centralidad con Madrid, Barcelona, Valencia y el País Vasco, donde se concentra gran parte de la capacidad industrial de España. Nació, entonces, la fiebre de los polígonos en Aragón. "En el año 2000, Zaragoza contaba con 38,6 millones de metros cuadrados en polígonos industriales. Ahora tiene 110 millones, casi ha triplicado aquella cifra. El problema es que en Zaragoza hay ahora el mismo número de empresas que en 2001".
Pero aquella explosión logística no se hizo realidad. Ahora en Aragón es tanta la oferta de naves y terrenos industriales que algunos ayuntamientos hacen singulares ofertas. Tal es el caso de Aguaviva, que oferta suelo industrial a 0,60 euros el metro cuadrado. O el de Calatayud, que ha ofertado naves municipales a coste cero. Aragón sirve como compendio de la resaca urbanística, ejemplo que se podría trasladar a muchas zonas de España donde se ha querido crecer al calor del dinero fácil creando un espejismo de cemento.
A la banca española le costará al menos dos años más digerir el atracón de ladrillo que se dieron durante los años del boom inmobiliario. Los resultados anuales de las entidades cotizadas (a falta de Bankia) ponen de manifiesto que, pese a los síntomas de recuperación de la actividad bancaria, el sector inmobiliario sigue siendo una carga muy pesada para los bancos, generando el pasado 2014 pérdidas por más de 3.600 millones de euros.
Hay indicadores que apuntan al optimismo, como la caída de la morosidad (en el 12,75% para el conjunto del sector) o la disminución de activos dudosos en más de 20.000 millones durante el último año. Sin embargo, los bancos reconocen que la exposición al sector inmobiliario seguirá siendo un lastre durante, al menos 2015 y 2016, dos años en los que esperan que el mercado absorba gran parte de los más de 60.000 millones de euros en activos adjudicados que acumulan Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter.
La exposición bruta al crédito promotor de estas siete entidades (todas ellas cotizadas en el Ibex) ascendía al cierre del año a 103.000 millones de euros, teniendo en cuenta que los datos de Bankia corresponden al tercer trimestre de 2014.
De esta cantidad algo más de 61.000 millones están catalogados como dudosos (con algún tipo de impago) y subestándar (créditos que aunque están al corriente de pago, se teme que vayan a incurrir en mora). La cifra es inferior a la del ejercicio anterior debido, según explican las propias entidades, a las refinanciaciones, recuperaciones y vencimientos que han tenido lugar durante el último año. Pero sigue siendo un volumen que obliga a destinar una buena suma a provisiones para cubrir las potenciales pérdidas. En total, los siete bancos analizados cuentan con una cobertura sobre dudosos de 38.900 millones de euros.
El último ejercicio ha sido el primero tras cinco años de crisis en el que las entidades han reducido significativamente las dotaciones a provisiones. "Los resultados de la actividad inmobiliaria destacan favorablemente el impacto menos negativo del saneamiento de los créditos a promotores y los activos inmobiliarios adjudicados», apuntan en BBVA, un banco que registró unas pérdidas de 876 millones de euros en esta área. Pese a la magnitud de la cifra, es un 30% inferior a los 1.252 millones de pérdidas anotadas un año antes.
Bankia, Bankinter y Popular no publican el resultado de sus actividades inmobiliarias. De entre estas tres entidades, el Banco Popular es el que cuenta con un mayor volumen de activos problemáticos (créditos dudosos y adjudicados) en proporción al tamaño de su balance. Tiene 13.061 millones en créditos de esta categoría, con un nivel de cobertura del 44%. Pero donde más sobresale es en el volumen de viviendas, promociones y suelo adjudicados (14.169 millones de euros) después de haber cerrado el año con unas ventas por valor de 1.503 millones.
Durante el último ejercicio algunas entidades bancarias han vendido parte de sus divisiones de comercialización de inmuebles. En suma, durante el 2014 la gran banca en España (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter) se desprendieron de más de 20.000 unidades por un importe conjunto de 11.700 millones de euros. Con la excepción de Bankia, ninguna de estas compañías ha transferido activos a Sareb, el banco malo que absorbió los créditos a promotores así como casas y suelo adjudicados de las entidades que recibieron ayudas públicas en el rescate de 2012.
Sabadell ha sido el banco más activo en la comercialización de viviendas, por un importe total de 2.744 millones de euros. Según los expertos, 2014 se ha caracterizado por una reducción de los descuentos aplicados que, en algunos casos, ha provocado que los ingresos obtenidos fueran incluso superiores al valor contable anotado.
Fuente: elmundo.es
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