Los precios de los alquileres en las grandes ciudades crecen ya a tasas mucho más aceleradas de lo que se revalorizan las viviendas en venta. Por eso, parte del sector se pregunta si no estaremos en la antesala de otra burbuja, aunque solo sea referida al mercado del arrendamiento. De esta situación se viene culpando desde hace meses al alquiler turístico, una actividad que supuestamente reporta notables beneficios a cambio de un supuesto coste mínimo. Y como los propietarios de esas viviendas que se alquilan solo para vacaciones ganan mucho dinero, detraen sus viviendas de la oferta de alquiler residencial tradicional, lo que a su vez provoca ese repunte de las precios, según los más críticos con esta actividad. Pero, realmente, qué es más rentable, ¿alquilar a un inquilino tradicional en larga temporada o destinar esa vivienda al alquiler vacacional? Según algunos estudios, en lo que respecta a la rentabilidad del alquiler turístico, las cifras dicen justo lo contrario. Lo más habitual es obtener más beneficios con el alquiler de larga duración. Eso sí, los expertos aclaran una salvedad: no son negocios comparables porque ni siquiera la demanda coincide en el tipo de producto que busca si es para una finalidad u otra.
El mercado de vivienda en España movió 51.853,6 millones de euros en 2015, lo que supone un aumento del 10,3% en comparación con 2014 (47.022,1 millones), según los datos del Ministerio de Fomento. De esta manera, la cuantía que mueve el mercado de vivienda libra mantiene en 2015 la tendencia positiva que recuperó en 2014, ejercicio en el que rompió con tres años consecutivos de caída. Durante 2015 la inversión en vivienda volvió a niveles del año 2011, cuando el mercado movió 50.924,4 millones, y alcanza la cifra más alta desde 2010, cuando fue de 80.782,2 millones.
Los 51.853,6 millones de euros se corresponden con las 382.691 operaciones de compraventa de viviendas que se hicieron en 2015. En concreto, las viviendas de segunda mano movilizaron 44.842,9 millones (un 12,9% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 7.010,7 millones (-3,8%).
Las regiones en las que el sector de la vivienda movió menos dinero fueron Asturias (641,8), Cantabria (590), Navarra (527,6), Extremadura (425,7), La Rioja (299,7) y Ceuta y Melilla (132,8 entre las dos).
La bajada de precios anima a comprar viviendas más grandes
En plena burbuja inmobiliaria, cuando el precio del metro cuadrado escalaba a cifras imposibles de asumir por muchos españoles, las viviendas pequeñas ganaron atractivo. La caída de precios de forma continuada en los años de la crisis económica, hasta estabilizarse e incluso comenzar a subir en algunas comunidades en 2015, el tamaño de la vivienda que se compra ha cambiado y se aprovecha la bajada de precios para comprar pisos y casas más grandes.
Así, según un informe realizado por Afi Analytics, una unidad de negocio de Analistas Financieros Internacionales (AFI) ha aumentado el tamaño medio de las viviendas que compran los españoles, pasando de 104,03 metros cuadrados en diciembre de 2008 a 110,9 metros cuadrados en junio de 2015. Esto ha venido acompañado de una caída del precio por metro cuadrado en este periodo de un 27%.
Desde 2008 hasta que los precios tocaron fondo en 2014, el valor de una vivienda ha disminuido un 35% de media. Con el mercado inmobiliario todavía renqueante, las familias que pueden permitirse comprar una vivienda acceden ahora a casas más grandes. De este modo, si se comparan los tamaños medios de las casas vendidas en 2008, en algunas zonas los cambios son importantes. Por ejemplo, justo al inicio de la crisis, en Madrid se adquirían viviendas de 82 metros de media, ahora las compraventas son de 90 metros. En Valencia, han pasado de 114 metros a 120 metros cuadrados. En los municipios de Albacete se adquieren viviendas de 153 metros de media, frente a los 138 metros de 2008. En Badajoz han pasado de 96 metros a 115 metros.
Analizando los datos del Consejo Nacional del Notariado sobre el precio medio de compraventa de viviendas, a nivel provincial, y para municipios de más de 200.000 habitantes (o capitales de provincia). ¿Dónde se vendieron las viviendas más grandes a mediados de 2015? Encabezan el ranking los municipios de Álava (181,62 metros de media), Marbella (169,37 metros) y los municipios que rodean Teruel (168,55 metros). Las viviendas de media más pequeñas que cambiaron de manos en 2015 estaban en Torrevieja (69,97 metros cuadrados), L'Hospitalet de Llobregat (71,96 metros) y Barakaldo (75,62 metros), en la provincia de Vizcaya.
Fuentes: elmundo.es y elpais.com
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Encontrar pisos y casas en alquiler (larga temporada)
El pasado año 2013 creció el interés en invertir en España, y este año parece que crecerá más por la llegada de nuevos fondos extranjeros muy interesados en el mercado inmobiliario español, sobre todo del "retail" (43%) con especial atención al segmento de centros comerciales y en carteras residenciales de viviendas en España (22%). En este sentido, el diario Wall Street Journal subraya la importancia de una operación concreta conocida como Project Octopus, un negocio que podría convertirse en "uno de los más grandes de su clase en Europa este año, y una prueba clave de la fe de los inversores en la recuperación económica en ciernes de España".
Se trata de una cartera inmobiliaria con un valor de 6.000 millones de euros, y según el Wall Street Journal "al menos una docena de grandes inversores internacionales hacen cola" y consideran quedarse con una parte, o incluso el total, de esta cartera que incluye créditos impagados (non performing loans) pero también crédito sano, garantizado con hoteles, centros comerciales, edificios, locales y oficinas. Exactamente Project Octopus consiste en la venta por parte de Commerzbank AG, de la cartera crediticia de sus activos españoles a través de su filial, Eurohypo AG (en proceso de liquidación tras las pérdidas de los últimos años).
Entre los inversores interesados se encuentran Blackstone, Cerberus Capital Management, Värde Partners, Apollo Global Gestión, Lone Star Funds, Kennedy Wilson, Pacific Investment Management, Starwood Capital Group, CarVal Investors, Colony Capital, Centerbridge Partners.
El diario estadounidense asegura que las "ventas inmobiliarias aumentaron el año pasado en España, aunque el volumen de negocio ha sido mayor en otras zonas de Europa". Según un recuadro que acompaña la información, por delante de nuestro país estarían, el Reino Unido, Alemania, Francia y Rusia. La reactivación del mercado inmobiliario español de la que habla el diario ha hecho que abran oficina en España o tengan ya una plataforma de gestión, nombres como Lone Star, Kennedy Wilson , Apollo Global Management y TPG Capital LLP.
La compra es interesante porque conlleva un importante descuento pero también, señala el Wall Street Journal, "conlleva sus riesgos" porque es una apuesta a largo plazo. Además, el creciente número de inversores que buscan activos en España puede subir los precios. Se espera que la venta de la cartera de Commerzbank concluya este verano. De momento, en las próximas semanas habrá una primera ronda de subasta.
La agencia de calificación crediticia Moody's, califica a Bankia en su salida a Bolsa a dos escalas de bono basura
Ya sabemos todos que la situación es preocupante. La calificación de Moody's a Bankia no ayuda.
Uno se siente impotente cuando ve soluciones tan dantescas como la de Diego Hidalgo, presidente del patronato de FRIDE (Fundación para las Relaciones Internacionales y el Diálogo Exterior) y fundador de la Fundación Maimona, en la tribuna de El País de hoy:
"La única solución [...] sería que la inminencia del caos llevara a un gobierno global capaz de evitar abusos, introducir más racionalidad en la financiación de las empresas, imponer tasas que permitieran una redistribución a los más vulnerables, y de enfrentarse unido a los grandes problemas globales [...] y capaz de regular los mercados". (¿?)
Se me enarca la ceja, señores.
Utopías a un lado, sí es cierto que Diego Hidalgo apunta una cuestión obvia, sabida por todos, pero interesante, a enfatizar: "Los mercados no se autoregulan (y por tanto caen en abusos) ni se autoequilibran (y producen burbujas inmobiliarias y financieras) ni desde luego se autolegitiman".
Por tanto, ¿Debemos enarbolarnos por calificaciones guión bono basura como las de Moody's?
Bankia suma 131 empresas participadas que gestionan algún tipo de inmueble y, a pesar de la creación del entrecomillas -o sin ellas- banco malo BFA, es vulnerable a pérdidas en el mercado y en el sector inmobiliario. Moody's recuerda que Bankia se podría ver afectado por los potenciales problemas de los activos malos y por su falta de liquidez. BFA, a su vez, podrá ser sujeto de "saneamientos adicionales".
No debemos, no, encabritarnos. Cuanto antes se reajusten los mercados a la realidad, mejor no, pero al menos comenzaremos ya el camino hacia un futuro inevitable. Y es que, como dice Hidalgo, "las instituciones de gobierno global que tenemos desde hace más de seis décadas no sirven para el mundo que encara el 2020".
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