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Etiqueta: Banco de España

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Publicado el 1 comentario en La Sareb perdió en 2015 antes de impuestos, 472 millones de euros, un 53% menos

La Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria), también conocida como "banco malo", ganó 330.000 euros en 2015, cifra simbólica debida a los 472 millones que tuvo de crédito fiscal por parte del Estado. Sin embargo, la entidad afirma que ha enderezado el rumbo: "si todo sigue como hasta ahora, no se pedirá más capital a los accionistas en los 12 años de vida que nos quedan y el Estado no afrontará gastos de la deuda avalada". La Sareb cuenta con 2.192,4 millones del Estado, además de los 43.094 millones de euros que debe a las entidades bancarias quebradas que le pasaron los activos, que están avalados por el Tesoro.

almerimar almeria1 - La Sareb perdió en 2015 antes de impuestos, 472 millones de euros, un 53% menos

La Sareb ha aplicado la nueva circular del Banco de España, que ha trastocado todas sus cuentas. El nuevo texto ha exigido nuevas provisiones de 2.044 millones. Ya habían hecho 968 millones, lo que supone que han provisionado 3.012 millones en total. Esta cantidad es la minusvalía que han tenido entre la valoración de los activos recibidos y la tasación actual.

Para hacer frente a esta pago, la Sareb convirtió 2.171 millones de deuda subordinada de sus accionistas (remunerada) en capital, algo que no fue un plato de gusto para los bancos y aseguradoras que han aportado el dinero, como admiten fuentes de la entidad. De hecho, buena parte de los bancos han tenido que provisionar contra sus beneficios esta conversión de deuda en capital. No obstante, Sareb admite que los efectos de la circular del Banco de España no ha acabado y que es una norma que les somete a provisionalidad ya que tendrán que volver a tasar sus activos cada año o cada tres ejercicios.

A pesar de esta situación, la Sareb cree que lo peor ya ha pasado. Ahora se ve en condiciones de poder dar beneficios a partir de 2017, ya que entiende que marcarse este objetivo: "Para 2016 sería demasiado ambicioso. Nos parece razonable dar beneficios a partir de 2017. Todo esto, siempre que no ocurran "sorpresas inesperadas".

Las cifras de la Sareb son mareantes. Tienen 105.000 inmuebles, 80.000 préstamos con 375.000 garantías. La migración de estos activos desde las cajas quebradas ha supuesto mover cuatro millones de documentos y localizar 352.000 llaves. “Es algo único, no creo que exista otro caso parecido”, dicen en el organismo. Tras la conversión de la deuda, ha pasado a tener un patrimonio de 2.382 millones frente a los 3.950 millones de 2014.

Sareb vendió más suelo que viviendas en 2015

El gradual proceso de migración ha provocado, como estaba previsto, una ralentización temporal del ritmo de venta de inmuebles respecto al año anterior. En consecuencia, la cifra de negocio global de la compañía se redujo un 26%, hasta los 3.886 millones de euros. En su mayoría procedieron de la gestión activa de los activos financieros (préstamos al promotor) que Sareb adquirió a las entidades cedentes, y que suponen actualmente el 72% de su cartera.

Por su parte, la venta de inmuebles, en sus distintas categorías, aportó el 21%. En términos de unidades, Sareb vendió durante 2015 un total de 11.256 inmuebles a través de su canal minorista. El 75% de estas ventas de inmuebles se concentró en Madrid, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana.

Por segmentos, el suelo se colocó en el primer puesto por ingresos con el 44% del total, por encima de las ventas de viviendas, que se quedaron en el 42%. Los activos industriales y logísticos aportaron el 14% restante.

En sus tres años de actividad, Sareb ha reducido el perímetro de su cartera en torno a un 15%, ha generado ingresos totales de 12.801 millones de euros, y ha amortizado 7.300 millones de euros de la deuda que emitió para adquirir los activos, y que supuso en origen 50.781 millones de euros. Solo en el año 2015, Sareb canceló 2.051 millones de euros.

Fuentes: elpais.com e inmodiario.com

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Publicado el 1 comentario en El esfuerzo financiero para pagar una vivienda deja de caer ¿Cómo se mide la accesibilidad?

Más allá de cuánto vale de media una vivienda en España, los expertos del sector inmobiliario suele analizar cuánta gente puede pagar ese precio y con qué grado de dificultad. O dicho de otra manera, cómo de accesible es la vivienda para los hogares. De ese modo, se puede evaluar cuánta demanda potencial puede quedar fuera (denominada insolvente) y si es necesario desarrollar, entre otras iniciativas, políticas de vivienda social como las que se han aplicado desde finales de los 80.

orihuelacosta alicante 1 - El esfuerzo financiero para pagar una vivienda deja de caer ¿Cómo se mide la accesibilidad?

A la hora de medir esa accesibilidad a la compra de un piso hay dos formas de hacerlo más o menos oficiales y que están aceptadas por el consenso de los analistas. La primera es aquella que del total de los ingresos del hogar, calcula qué porcentaje va destinado al pago de la hipoteca. En este punto, conviene recordar que para los departamentos de riesgos de los bancos hacer frente a la cuota hipotecaria nunca debería suponer más de un tercio de los ingresos familiares. Es decir, que si el recibo mensual del préstamo no supera el 33% de la renta, puede concluirse que las finanzas del hogar no están en riesgo. Y es que todos los expertos dan por hecho que el pago de la casa es la partida que más recursos absorbe del presupuesto mensual.

Sin embargo, la historia reciente demuestra cómo no siempre los bancos aplicaron esta máxima de prudencia y concedieron algunos créditos que vulneraron ese tope del tercio de los ingresos. Los detractores de esta fórmula de cálculo de la accesibilidad recuerdan que en la cuota hipotecaria no está incluido el dinero que previamente la familia ha tenido que abonar en concepto de entrada, ni los gastos de notaría, registro e impuestos que comporta la compra de una vivienda.

En la actualidad, según la estadística que elabora el Banco de España, las familias destinan en promedio el 32,5% de su renta al pago de su hipoteca, lo cual significa que estaría dentro del rango considerado como saludable por la banca. Pero justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, con los precios de los inmuebles disparados y la economía española creciendo a buen ritmo en actividad y empleo, ese porcentaje llegó a superar el 60% de los ingresos si no se tenían en cuenta las deducciones fiscales y el 48% con esos incentivos. Ahora esa disyuntiva ya no tiene sentido después de que en 2013 el Gobierno eliminó definitivamente la posibilidad de deducirse en el IRPF la compra de la vivienda habitual.

El esfuerzo para pagar una vivienda deja de caer

La segunda fórmula para calcular el esfuerzo que deben realizar los hogares para pagar su vivienda se estima poniendo en relación el precio medio de las casas con el promedio de salario, entendiendo la ratio resultante como el número de años completos de sueldo que se requieren para pagar la vivienda. Los expertos creen que de esta manera se mide de forma más correcta la accesibilidad. Incluso, como en la fórmula anterior, se atreven a fijar también un rango en el que debería moverse esa ratio y lo establecen en el entorno de los cuatro años. Es decir, que si lo saludable es que la cuota hipotecaria no absorba más de un tercio de los ingresos mensuales, en números completos de salario, lo idóneo sería que no se necesitaran más de cuatro años completos para financiar la compra de la casa.

El Banco de España lleva midiendo la accesibilidad con esta ratio desde el año 1987 y en la serie histórica se refleja a la perfección cómo se ha incrementado el esfuerzo necesario para comprar una casa cuando los precios se han elevado de manera desproporcionada. Así, un análisis de dicha serie evidencia cómo desde finales de los ochenta hasta el año 2002 la accesibilidad se movió entre los tres años de salario completo y los cuatro años y medio, lo que los analistas califican de nivel aceptable; y cómo a partir de esa fecha comienza una escalada mucho más pronunciada hasta tocar el máximo de la serie con nueve años completos de sueldo para pagar la vivienda.

esfuerzo compra vivienda - El esfuerzo financiero para pagar una vivienda deja de caer ¿Cómo se mide la accesibilidad?

Después de ello se mantendría aún varios trimestres en niveles inexplicablemente altos (de entre 8,5 y 7,8 años) y solo en la segunda parte de la crisis, cuando arrecia la recesión y se acelera la depreciación de los inmuebles es cuando disminuye hasta los seis años de donde no ha sido capaz de bajar más. El mínimo lo tocó a comienzos del pasado año, en 6,08 años, pero en el segundo y tercer trimestre de 2015 el Banco de España registró suaves repuntes de la ratio hasta los 6,29 y 6,32 años.

La explicación no es otra que el cambio de tendencia protagonizado por los precios de la vivienda que, después de acumular desde finales de 2007 (cuando tocaron máximos) una depreciación media superior al 40%, llevan año y medio, cuando no dos (según la estadística de referencia) creciendo, aunque sea a tasas muy moderadas.

Y pese a que el denominador de la ratio (el salario), también aumenta, lo hace a un ritmo inferior al del coste de las viviendas. Sobre si esta nueva tendencia se mantendrá o no, nadie se atreve a hacer un pronóstico, aunque todavía son muchas las voces que admiten que los precios de los pisos en muchas zonas del país siguen estando lejos del poder adquisitivo presente y futuro de numerosos hogares, en un país donde apenas el 21,5% de los jóvenes españoles menores de 30 años con empleo logran independizarse.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 7 comentarios en Rentabilidad récord del 8,87 en las rentas de las viviendas en alquiler en 2015

La inversión residencial se consolida por su bajo riesgo. El rendimiento bruto de los pisos (alquiler más plusvalía a un año) registró en 2015 su mejor año desde el "boom' inmobiliario". Así, a medida que se consolida la recuperación del mercado residencial, la vivienda se consolida como una inversión atractiva. Comprar un piso para luego ponerlo en el mercado del alquiler es, hoy por hoy, una operación con una elevada rentabilidad y bajo riesgo, confirmándose como la opción preferida de los inversores a largo plazo. No en vano, la vivienda cerró el año 2015 con una rentabilidad media del 8,8%, la cifra anual más alta desde 2006, según los datos del Banco de España.

rentabilidadalquiler vivienda1 - Rentabilidad récord del 8,8% en las rentas de las viviendas en alquiler en 2015

Para calcular la rentabilidad de una vivienda, el Banco de España tiene en cuenta no sólo el rendimiento bruto del alquiler (4,6%, en diciembre del año pasado), sino, también, la plusvalía a 12 meses, que añade 4,2 puntos porcentuales adicionales. De ahí que multitud de pequeños y medianos inversores se hayan fijado en el mercado residencial como refugio ante la escasa rentabilidad de otras inversiones. El rendimiento de las casas y pisos en alquiler es seis veces superior al 1,44% que ofrece la deuda pública a 10 años, y 22 veces mayor que el 0,4% que rentan los depósitos. Entretanto, el rendimiento del Ibex 35 es negativo (-24,3% en febrero, según el Banco de España).

Según el organismo dirigido por Luis María Linde, el 8,8% de la rentabilidad de la vivienda en 2015, es la mayor alcanzada desde el 17,7% de 2006. Ni siquiera en 2007, el año del pico de la burbuja, se registró un dato mayor (entonces fue del 8,6%). Desde 2008 a 2013 la rentabilidad fue siempre negativa, y 2014 cerró con un 6,4%, 2,4 puntos menos que el año siguiente.

Para Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), "Es un dato muy bueno que confirma el cambio de tendencia del mercado residencial, iniciado en 2014. La conjunción de la evolución positiva del precio de la vivienda y la tendencia de las rentas del alquiler han dado como resultado una rentabilidad muy elevada que confirma la estabilización del mercado y que pone en un lugar relevante a la vivienda frente a otros activos de inversión, destacando por una muy buena relación del binomio rentabilidad-riesgo". Eso sí, si bien "este indicador confirma la cada vez más sólida estabilización del mercado, pero no se debe confundir con una situación de crecimiento abrupto".

"El dato del Banco de España va en la línea con la plusvalía que están registrando las Socimis, por tanto parece coherente", apunta José Luis Ruiz Bartolomé, socio de Certus Capital. "Todos somos testigos de la revalorización de la vivienda en las grandes ciudades. Al tiempo, la rentabilidad por alquiler está en un nivel sano. Podría aumentar, pero no creo que mucho, porque los salarios no van a subir mucho", añade.

Según los expertos, en la actualidad se vive el mercado vive un momento de alta rentabilidad y bajo riesgo, algo muy poco común. Por ello, los expertos recomiendan invertir en viviendas bien localizadas y con una demanda elevada. Las zonas principales y la periferia del centro de las grandes ciudades son las mejores para comprar un inmueble y sacarlo después al alquiler. Las mejores opciones son apartamentos de menos de 80 metros cuadrados y una o dos habitaciones, ya que son los que tienen una mayor ratio de renta por arrendamiento por cada metro cuadrado.

Además, el precio de los alquileres mantiene mínimas caídas del 0,3% o el 0,4% si nos basamos en los índices de precios de consumo (IPC) de los últimos meses publicados por el INE, pero los precios suben en grandes ciudades y zonas de alta demanda, donde las expectativas de subida será cercana al 5% en 2016. A la crisis económica se le une el factor social, cada vez más gente alquila no sólo porque no pueden acceder a la compra de una casa, sino también porque se ha producido un cambio de mentalidad a favor del alquiler.

Por otro lado, cabe destacar que la rentabilidad neta (sumada la plusvalía) de la vivienda en España es del 5,2%, según el Instituto de Práctica Empresarial. Ésta se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles los gastos) entre el precio de la vivienda, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros al año, tiene una rentabilidad del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta, del 7%.

Fuente: expansion.com

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Publicado el 1 comentario en El euríbor se sitúa por primera vez en su historia en negativo: ¿Cómo afecta a mi hipoteca?

El euríbor a un año (el interés que se utiliza de forma mayoritaria para revisar las hipotecas a tipo variable en España), cae a tasas negativas por primera vez en su historia, quedando en el -0,002%, mientras que la media mensual de febrero queda en el 0,005%. Los principales bancos europeos se han mostrado dispuestos a prestarse dinero entre sí al -0,002% ayer viernes, frente al 0,002% que marcó este índice en la sesión del jueves. Es decir que los bancos con exceso de liquidez que prestan a otras entidades, lo hacen ya sabiendo que, dentro de un año, les devolverán menos dinero del que entregan.

euribor febrero2016 - El euríbor se sitúa por primera vez en su historia en negativo: ¿Cómo afecta a mi hipoteca?

Tras los cinco primeros días de mercado interbancario de febrero, la media mensual, que es la que se utiliza para la revisión de las cuotas hipotecarias a tipo variable (más del 90% de las que se suscriben en España), se sitúa en el 0,005%. Si se mantiene la tendencia (el mes se inició al 0,01%), febrero acabará también con la primera media mensual negativa. Esta referencia será incorporada a las revisiones de marzo, con lo que el efecto en lo que se paga al banco por el crédito hipotecario podrá comprobarse ya en la cuota de abril.

El descenso del euríbor va en paralelo con las medidas de estímulo monetario del Banco Central Europeo, que trata de animar el préstamo a familias y empresas, y así reactivar los precios (la inflación de la zona euro está en el 0,4%, cuando la meta del Banco Central de España es que se acerque al 2%). Para ello, ha bajado el interés de referencia para sus operaciones de crédito al 0,05%. Y ha penalizado el dinero depositado por los bancos con exceso de liquidez en sus cuentas. Antes de las crisis, esos depósitos se remuneraban, pero ahora las entidades que dejan aparcado dinero cada día en el banco central, deben pagar. Ese tipo de interés negativo es ahora del -0,3%. El objetivo de esa medida es evitar que el dinero de las entidades con exceso de liquidez se embalse en activos sin apenas riesgo (como los depósitos del BCE) o en otros activos considerado refugio (como los títulos de deuda pública), aminorando su remuneración o incluso penalizando su tenencia con intereses negativos.

¿Qué pasa con mi hipoteca si el euríbor es negativo?

Con el euríbor a un año en tasas negativas, algo que ha ocurrido este pasado viernes 5 de febrero con la caída al -0,002%, la pregunta que se suscita para casi seis millones de hogares que tienen pendiente devolver un crédito hipotecario es inmediata: ¿el banco tendrá que pagarme intereses a mí? O, de otra forma: ¿un interés negativo implica que mi deuda con el banco disminuye? El euríbor a un año se ha incorporado al club de los intereses negativos. Es una de las consecuencias de las medidas extraordinarias aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE), que ya aplica un -0,3% al dinero que los bancos con exceso de liquidez aparcan en forma de depósitos en las cuentas del banco central. Pero el euríbor a un año es peculiar: por un lado es el interés al que, cada día, un grupo de bancos europeos comunica que está dispuesto a prestar a otros bancos, la referencia para el mercado interbancario. Pero también es la referencia utilizada en España para calcular la cuota mensual que el prestatario paga al banco en la inmensa mayoría de créditos hipotecarios a tipo variable, que son más del 90% de los que se suscriben. Vendrá bien, aclarar algunas preguntas.

¿Cuándo empezará a aplicarse el euríbor negativo en la revisión de hipotecas? Para la revisión de la cuota mensual que el prestatario paga al banco (devolución del principal de la deuda e intereses) en un crédito hipotecario a tipo variable, se establece como referencia la media mensual del euríbor. Las revisiones se producen una o dos veces al año, según establezca el contrato. Y su aplicación suele tener un par de meses de retraso. Por ejemplo, si la media mensual de febrero del euríbor a un año acaba en tasas negativas, como es previsible, ese tipo de interés será la referencia para las hipotecas que se revisen en marzo, y su efecto se notará en la cuota mensual de abril.

¿Cuándo será negativo el interés de mi hipoteca? El interés de las hipotecas a tipo variable se forma a partir del euríbor a un año, al que el banco suma un diferencial, que justifica por el riesgo asumido en la operación, que además está garantizada por la propia casa hipotecada. En la actualidad, ese diferencial, como mínimo y si se admiten otras condiciones (contratar con el banco seguros, planes de pensiones o domiciliar nómina o recibos), ronda el 1%. Pero, entre 2007 y 2009, en algunos casos muy contados, con condiciones muy determinadas (tramitación por Internet, menores de 35 año, volúmenes de préstamo elevados o para créditos que se trasladasen de entidad), se llegaron a conceder hipotecas en las que el diferencial aplicado al euríbor por algunas entidades (Deutsche Bank, BBK, Caja Navarra, Santander o Banco Gallego) se situó entre el 0,17% y el 0,25%. Es en esas hipotecas donde el interés podría llegar a ser negativo antes: para ello, el euríbor a un año tendría que situarse, según los casos, entre el -0,2% y el -0,3%, para compensar así el diferencial aplicado.

Si el interés llega a ser negativo, ¿bajará mi deuda? ¿me pagará dinero el banco? Mientras el diferencial aplicado sea superior a la tasa negativa del euríbor -que será el caso (muy) mayoritario, salvo que el BCE de otra vuelta de tuerca espectacular a su política monetaria-, el interés de la hipoteca seguirá siendo positivo, aunque cada vez menor. Y la revisión de la cuota hipotecaria arrojará resultados similares a los de los últimos años: la cuota mensual bajará, pero todavía el prestatario pagará en ella una parte del principal de la deuda a devolver y una parte, menguante, en intereses. Si, al restar la tasa del euríbor al diferencial aplicado, el interés resulta negativo, su aplicación directa debería llevar al banco a disminuir la deuda pendiente, descontando el interés del principal que se amortiza en la cuota. Pero aquí entraría en juego lo que establezca el contrato del crédito hipotecario. Y, sobre todo, qué interpretación se haga.

¿Cuánto tiempo estará en negativo el euríbor? Los analistas de Bankinter ya anticipaban, en enero, que el euríbor a un año se situaría alrededor del -0,10% en este mismo trimestre. Y su estimación se hizo antes de que el presidente del BCE, Mario Draghi, anunciara que habrá una revisión de la política monetaria en marzo, lo que la mayoría de servicios de estudios han traducido por la aplicación de una tasa aún más negativa a los depósitos aparcados en el BCE. Oxford Economics, por ejemplo, cree que pasará del -0,3% al -0,5%. Si eso es así, la tasa del euríbor a un año se haría también más negativa. Y el supervisor del euro ya ha anunciado que seguirá con las medidas extraordinarias "hasta marzo de 2017 o más allá".

¿Un suelo del 0%? La crisis ha trastocado muchas cosas. Entre ellas, el mito de que, en el negocio bancario no se podían aplicar intereses negativos. De hecho, ya rigen en los préstamos entre las propias entidades financieras. Salvo en aquellos con cláusula suelo, es decir aquellos que establecen un interés mínimo independientemente del resultado de sumar un diferencial al euríbor, la mayoría de contratos hipotecarios no contemplan el caso específico de qué ocurre cuando el interés resultante es negativo. Pero sí suelen establecer de forma explícita que es un contrato en el que el prestatario se obliga a devolver la cantidad adeudada y el interés pactado.

Según Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona: "La gente cree que el banco le pagará, pero no es así. Los préstamos hipotecarios tienen un diferencial sobre el Euribor, por lo que si el índice va al -0,1%, este porcentaje se restaría al diferencial". "Esto significa", añade, "que el hipotecado pagará un interés más bajo (siempre y cuando no tenga cláusula suelo), pero tendrá que seguir pagando tanto el capital como los intereses".

La respuesta, en los tribunales

En cualquier caso, desde el Banco de España matizan que para que los intereses negativos lleguen al público en general el Euribor tendría que seguir bajando mucho. Por el momento, pocos se atreven a vaticinar cuál sería el suelo negativo del índice hipotecario. Eso sí, de ser muy profundo, todo apunta a que el asunto acabaría (a título personal, a través de asociaciones de consumidores o de plataformas de afectados) en los tribunales a imagen y semejanza de lo que ha ocurrido con las polémicas cláusulas suelo.

Así, el Banco de España no han dado ninguna indicación a las entidades sobre qué hacer en el caso de los intereses negativos, ya que considera que eso depende de la interpretación de los contratos, una función ajena al supervisor de la banca. Si hay discrepancia, esa interpretación se dirimirá en los tribunales, como ya ha ocurrido con algunas hipotecas en otras divisas, con alguna sentencia favorable al cliente.

En el caso de las cláusulas suelo, tras varios años de litigio, el Tribunal Supremo no consideró que su aplicación era ilegal, pero sí que, si no se había informado suficientemente al cliente sobre sus efectos, eso la convertía en abusiva, lo que lleva a su nulidad por falta de transparencia. Una sentencia que forzó que la mayoría de las entidades bancarias las dejaran sin efecto.

Fuente e imagen: elpais.com

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Publicado el 3 comentarios en Sareb tendrá que retasar 250.000 pisos en solo tres meses (casi la mitad, estadísticamente)

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb (o "banco malo") deberá realizar unas 2.778 tasaciones de pisos, casas y otros inmuebles al día. Una hercúlea tarea que el Banco de España encomendó a Sareb cuando, tras más de un año y medio de deliberaciones, el pasado 2 de octubre publicó la normativa que regirá la contabilidad de la entidad. La nueva regulación daba a la firma hasta final de año para retasar al menos la mitad de su cartera (completará el 100% a lo largo del próximo ejercicio) para poner sus activos a precio de mercado, tras un ralentizado ritmo de venta en el primer semestre.

oropesadelmar castellon - Sareb tendrá que retasar 250.000 pisos en solo tres meses (casi la mitad, estadísticamente)

El ejercicio impuesto a la Sareb, supone valorar 250.000 inmuebles en solo tres meses, algunos físicamente en manos de Sareb y otros que ejercen de garantía de los créditos problemáticos que heredó de la banca. Un hito que la sociedad prevé cumplir valiéndose del sector de sociedades de tasación prácticamente en bloque y de un par de valiosas concesiones de la normativa.

La primera, y quizá la más importantes, es que no todas las tasaciones que se exigen requieren que un experto se desplace hasta el inmueble para realizar una valoración in situ. Estas, las conocidas como tasaciones ECO, habituales en la concesión de hipotecas, solo son obligatorias para evaluar los activos de Sareb de más de un millón de euros. Bajando de ahí, para las viviendas residenciales terminadas, el banco malo puede servirse de modelos estadísticos de valoración. La sociedad aspira a aprovechar esta opción siempre que sea posible, lo que le permitirá retasar con rapidez el 43% del valor de los activos inmobiliarios adjudicados y el 36% de los de los créditos.

En total, cerca del 40% del valor total de los 45.000 millones de euros en activos que conserva. Finalmente, la norma contempla que Sareb pueda desarrollar modelos metodológicos propios para fijar el precio de activos no residenciales muy concretos que valgan menos de un millón de euros. La posibilidad de evitar miles de desplazamientos y mediciones de tasadores sobre el terreno permitirá ahorrar un tiempo valiosísimo a Sareb, que se encuentra sumida en una carrera contrarreloj.

No obstante, aunque teóricamente la obligación de retasar la mitad de su cartera ha de cumplirse antes de que acabe 2015, la realidad es que basta con que la petición de las tasaciones se haga antes del 31 de diciembre, aunque algunas de ellas concluyan a lo largo de enero de 2016. La tarea debe estar completada, en todo caso, antes de que la firma presente los resultados del actual ejercicio, pues deberá provisionar las minusvalías que detecte en su cuenta de resultados.

Con todo, Sareb tiene contratada a la práctica totalidad de empresas tasadoras homologadas por el Banco de España que están implantadas en todo el territorio y facturan más de un millón de euros al año para responder al mandato el supervisor financiero. Así, se prevé que Sareb logre su objetivo gracias a que ya lleva parte de la labor adelantada. De un lado porque su actividad comercial diaria le exige ir valorando los activos que pone en venta, lo que le ha permitido acumular ya un importante número de valoraciones actualizadas a lo largo del año. Por otra parte, dado que el primer borrador de la normativa contable se hizo público hace año y medio, el equipo de Sareb venía preparándose ya para las consecuencias que tendría cuando fuera finalmente aprobada. De esta forma, la firma que preside Jaime Echegoyen ha creado un grupo de trabajo transversal en toda la compañía para potenciar el ritmo de tasaciones a la vez que se aprovechan para agilizar las ventas.

La casa de pueblo, el activo más difícil de valorar

La valoración estadística de la que se va a servir la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) para retasar buena parte de su cartera inmobiliaria se basa en tomar los datos de transacciones recientes que afecten a activos similares en la misma zona para extrapolar cuál es el precio de mercado de su activo.

La particularidad de este sistema exige, sin embargo, que se hayan registrado cierto número de operaciones similares en el mismo área geográfica. Por eso, explican los expertos, la valoración de inmuebles situados en municipios pequeños con pocas compraventas de vivienda suelen ser las más complejas ante la falta de operaciones comparables. Más allá, y sin posibilidad de optar por estimaciones estadísticas, los suelos con un desarrollo urbanístico apenas incipiente son otro de los activos más difíciles de evaluar. Los activos singulares, como centros comerciales, son otro de los tipos de inmuebles más complicados de evaluar dados los múltiples factores que pesan en su precio.

El sector de sociedades de tasación español cuenta, en todo caso, con recursos y experiencia para hacer frente a estas dificultades. Solo Tinsa, una de las mayores firmas del sector, afirma que es capaz de realizar cerca de 2.000 tasaciones al día, más de las que requiere Sareb. Y el sector cuenta ya con experiencias similares. La primavera de 2014, el Banco Central Europeo y el Banco de España obligaron a toda la banca española a retasar todas las garantías colaterales de más de 15.000 créditos en tan solo dos meses.

Sareb pone en marcha la promoción de 783 viviendas

La Sareb se mete a promotor inmobiliario y prueba suerte con el desarrollo de 783 viviendas y 1.200 garajes en 13 suelos de su propiedad situados en Alicante, Barcelona, Madrid, Málaga, Pontevedra, Sevilla y Valencia. Una decisión que se enmarca en la estrategia de creación de valor de la entidad, que busca obtener el mayor retorno posible de los activos recibidos. El "banco malo" se lanza a esta nueva actividad porque considera que hay demanda en determinadas zonas y un incipiente dinamismo de la actividad local.

La sociedad estima que la inversión prevista para estos desarrollos asciende a 110 millones de euros y la superficie total edificable suma unos 134.000 metros cuadrados. Dos de las parcelas en Madrid, una en Pozuelo de Alarcón y otra en Alcalá de Henares, y cuentan con una edificabilidad total de 48.300 metros cuadrados (286 viviendas). En Andalucía se sitúan otros cuatro terrenos, tres en Málaga y uno en Sevilla, con una edificabilidad de 33.700 metros cuadrados (205 pisos). Por su parte, en la Comunidad Valenciana se ubican tres: dos en Valencia y uno en Alicante, con una superficie de más de 28.400 metros cuadrados (153 casas). En Barcelona se desarrollarán 17.000 metros cuadrados (103 viviendas). En Vigo (Pontevedra) está el último de los suelos donde se levantarán 36 viviendas.

Las obras comenzarán durante este mes de diciembre y se prevé que finalicen a finales del año 2017. Sareb ya ha iniciado la comercialización de estas viviendas, en cuya construcción participan tres de sus "servicers", Solvia, Altamira y Servihabitat. "Los nuevos complejos residenciales se encuentran en zonas consolidadas en las que la recuperación inmobiliaria comienza a tomar forma", señala Solvia, que desarrollará 10 promociones de obra nueva.

La promoción de suelos se enmarca en la política de creación de valor de Sareb, que lanzó en 2014 para cumplir con el objetivo de desinversión. Esta estrategia se apoya en la colaboración de proveedores locales y nacionales y, según su presidente, Jaime Echegoyen, "con esta iniciativa fortalecemos nuestra apuesta por la reactivación del sector inmobiliario y la dinamización de la economía local". Además de la obra nueva, desde 2014 la entidad ha aprobado la finalización de unas 70 obras (1.200 viviendas) que fueron recibidas sin terminar y que han supuesto una inversión total de cerca de 50 millones de euros.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 2 comentarios en La banca se enroca ante la petición de reintegrar todo lo cobrado por las cláusulas suelo

La Comisión Europea, en un documento remitido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, solicita que la banca reintegre la totalidad de lo cobrado por aquellas cláusulas suelo que sean declaradas nulas en una sentencia. De esta manera, Bruselas rebate la sentencia del del Tribunal Supremo por la que había condenado a BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia (hoy Abanca) a devolver el importe de las cláusulas suelo solo desde mayo de 2013.

clausulassuelo1 - La banca se enroca ante la petición de reintegrar todo lo cobrado por las cláusulas suelo

El texto, fechado en el pasado mes de julio y que sufrió una modificación en septiembre, no tiene carácter vinculante y es el resultado del trabajo de los fiscales de la Comisión en un caso individual de Cajasur, filial de Kutxabank. Aún así, no deja de ser significativo que la Comisión, garante de los tratados europeos, considere que la nulidad de las cláusulas se debe remontar hasta el momento mismo de su concesión y, al mismo tiempo, tumbe lo dictado por el Supremo.

Ahora, el Tribunal de Luxemburgo deberá valorar este documento junto a los que remitan las demás partes implicadas y, en su momento, dictar la sentencia oportuna. En juego, los 3 millones de afectados que están pagando 6.000 millones de más. Lo que aquí se decida, por ejemplo, podría ser tomado muy en cuenta en la macrodemanda de 15.000 afectados por este tipo de cláusulas hipotecarias y que están defendidos por Adicae.

El sector bancario español debe abordar en este tramo final cuestiones muy sensibles tanto para su reputación social, como para su propio negocio. Y en ambos, la dirección que los diferentes bancos han tomado o parecen estar dispuestos a seguir está muy alejada de los que muchos clientes, el Gobierno e incluso la Unión Europea desean. Por lo pronto, BBVA descarta devolver dinero de las cláusulas con efecto retroactivo, y Popular y Sabadell no las retirarán de sus hipotecas.

Los bancos sólo rectifican el 32% de las quejas por cláusulas suelo

Las entidades financieras solo resuelven a favor de sus clientes una de cada tres reclamaciones por cláusulas suelo en las que el Banco de España (BdE) ha dado la razón a los hipotecados. Es decir, los bancos "obvian" las recomendaciones del organismo supervisor en el 68% de los casos denunciados, a pesar de las numerosas sentencias judiciales, incluida una del Tribunal Supremo.

El Banco de España recibió entre enero y septiembre 7.893 reclamaciones de cláusulas suelos. De estas, finalizó 2.953 expedientes y dio la razón a los hipotecados en 1.695 casos. Sin embargo, las entidades financieras solo rectificaron en el 32% de las ocasiones. Aunque las resoluciones del BdE no son vinculantes, sí se insta su cumplimiento como una buena práctica bancaria.

Según las estadísticas del Banco de España, las cláusulas suelo siguen siendo el principal foco de queja contra la banca, sumando el 48,16% de las 16.387 reclamaciones que recibió el supervisor contra las entidades financieras.

La solución a esta problemática llega generalmente a través de la negociación. A cambio de desblindarlas los bancos imponen un diferencial algo superior o contratar otros productos para mitigar la pérdida de ingresos y exigen al cliente que renuncie a la vía judicial. También reducir la cláusula suelo o eliminarla temporalmente durante unos años o la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

Un impacto de entre 750 y 2.500 millones

La banca española está a la espera de que la Justicia y las autoridades esclarezcan el futuro de las cláusulas suelo de millones de hipotecados. Aparte de la posible devolución de lo cobrado de más en los últimos años por ese concepto, las entidades calculan también cuánto dejarán de ingresar al año por ese límite a los tipos de interés. Según las cifras publicadas por las propios grupos financieros y estimaciones de analistas, ocho de los bancos que más recurrieron a esta práctica comercial dejarán de ingresar al año 1.093,4 millones de euros.

Algunos expertos y asociaciones de consumidores elevaron el impacto de devolver lo cobrado desde que se empezó a aplicar la cláusula hasta los 36.000 millones de euros, cifra que en el sector se considera desproporcionada, mientras algunos bancos de inversión estiman un impacto de entre "apenas" 750 y 2.500 millones.

Cláusula suelo ¿qué hará tu banco con ella?

Entidades que han eliminado la cláusula

Santander: fue uno de los pioneros al eliminar todas las cláusulas suelo de las hipotecas procedentes de Banesto. Además, la entidad no aplicaba cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios concedidos a sus clientes.

Bankia anunció que eliminaba las cláusulas suelo de sus hipoteca. La entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri ha eliminado este suelo en unas 30.000 hipotecas, lo que para la entidad no supone "un gran impacto", ya que solo representan entre un 3% y un 4% de su cartera de préstamos hipotecarios, lo que podría tener un impacto de 40 millones de euros.

CaixaBank, también eliminará las cláusulas suelo de sus hipotecas, lo que afecta a unos 200.000 préstamos, heredadas por el grupo con la compra de otras entidades durante la reestructuración bancaria. Esta medida tendrá un coste de 220 millones anuales para la entidad presidida por Isidro Fainé, que no se plantea sin embargo devolver a los clientes el dinero cobrado durante años por la existencia de dichas cláusulas.

BBVA: la entidad ha descartado que se pueda ver afectada por un eventual fallo del Tribunal de Justicia de la UE que obligue a devolver las cláusulas suelo con efectos retroactivos, al incidir en que el banco ya decidió eliminar este tope a la caída del Euríbor desde el 9 de mayo de 2013 tras una sentencia del Tribunal Supremo.

Los bancos que resisten a hacerlo

Liberbank: la entidad mantendrá las cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios, ya que entiende que son legales, y ha avanzado que el impacto de su retirada sería de unos 20 millones de euros antes de impuestos anuales. En los últimos tiempos, el banco ha negociado esta condición de sus contratos con algunos de sus clientes hasta reducir el número de cláusulas suelo a la mitad.

Banco Popular: ha mostrado su respeto a los tribunales, y ha indicado que si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dicta sentencia al respecto, la acatará, pero que mientras tanto, el banco no tiene "ninguna intención en retirar las cláusulas suelo a corto plazo". Y es que en el caso de tener que hacerlo, el impacto para el Popular sería de unos 7 u 8 millones de euros de beneficios al mes.

Banco Sabadell: Jaume Guardiola, ha afirmado este viernes que las cláusulas suelo de sus hipotecas, que figuran en el 21% de su cartera total, eran "transparentes", y que van a seguir como hasta ahora mientras no se haga pública una nueva sentencia en la que son parte demandada y que podría incluir su devolución con retroactividad. Ha señalado que el Tribunal Supremo dijo que eran válidas si eran transparentes, y así lo eran en Banco Sabadell, ya que aparecían en negrita en los contratos, eran leídas por los notarios antes de la firma y los clientes "sabían perfectamente la existencia de las cláusulas y sus consecuencias".

CECA: la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) ha considerado que la aplicación de las cláusulas suelo por parte de las entidades financieras es "plenamente legal", ya que están contempladas en el ordenamiento jurídico. En línea con la Asociación Española de Banca, la patronal de los grupos formados por las antiguas cajas ha destacado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo que debe determinar es si hubo "falta de transparencia" en la comercialización de este tipo de condiciones en las hipotecas.

Mi banco me ofrece quitarme el suelo, ¿qué le digo?

Depende de lo que le pidan a cambio. Si no le solicitan nada, diga que sí, por supuesto. Pero lo normal es que le pidan al menos una cosa: que renuncie a cualquier acción judicial para reclamar la retroactividad, esto es, para pedir las cantidades pagadas de más en el pasado. Si usted firma esto, no podrá pedir nada aunque el Tribunal de la UE diga que debe haber retroactividad total. Así que piénselo mucho antes de aceptar un acuerdo de este tipo. Parece mejor esperar a esta resolución comunitaria, pero eso comporta seguir pagando de más hasta que esta llegue, como mínimo. Y su entidad probablemente le presione con que o firma ahora, o se verán en los tribunales. En ese caso, usted debe tomar la decisión.

Según los expertos, aunque estas cesiones por parte de la banca no son nuevas, en los últimos meses, y sobre todo tras la sentencia del 25 de marzo de 2015 del Tribunal Supremo, donde se confirma la retroactividad limitada, ya que el trastorno de la banca es lo que cuenta, los acuerdos se han multiplicado y han mejorado sus condiciones. Al menos, en apariencia. A la hora de la verdad siguen siendo tan engañosos como antes.

Según las asociaciones de consumo, se recomienda distinguir entre los dos tipos de acuerdo que existen en estas negociaciones entre hipotecados con cláusula suelo y entidades financieras. En el primero, el banco ofrece rebajar o quitar la cláusula suelo a cambio de firmar un acuerdo entre las dos partes. "En este supuesto, el afectado pierde la oportunidad de reclamar en el futuro el dinero que ha pagado de más por culpa de la cláusula suelo. Es decir, la retroactividad", aclara.

Por otro lado, en el segundo supuesto, la oferta que más está proliferando, el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, bajo la falsa expresión, de que "te la quitan". Según la plataforma Denuncias Colectivas, "En realidad, lo que están haciendo es dejar de pasar la parte correspondiente a la cláusula suelo en el recibo hipotecario". Esta reducción, avisan, "no supone el reconocimiento expreso de la nulidad de la cláusula suelo y podrían volver a activarla en cualquier momento". Incluso van más allá: "Es más, las entidades podrían incluso reclamar el dinero que no te han cobrado durante el tiempo que te han suspendido la cláusula suelo". "Por este motivo, el banco nunca da por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca".

¿Y si el banco se niega a anular la cláusula?

Si el banco se niega a anular la cláusula suelo, entonces habrá que poner el caso en manos de un abogado. Con las dos sentencias del Supremo, las posibilidades de ganar en los tribunales se incrementan notablemente.

El recurso de la cláusula suelo por vía judicial no es barato, pero los clientes tendrán que hacer números para tener claro los costes y los beneficios. Entre los gastos ineludibles están las tasas judiciales (entre 400 y 500 euros), el pago del procurador (con tarifa variable que suele rondan los 400 euros) y la minuta del abogado. Esta última puede ser fija, o llevar una parte fija y otra variable.

Se reabre la puerta a devolver todo lo cobrado por las 'cláusulas suelo'

Los dos intentos del Tribunal Supremo por cerrar la litigiosidad en torno a las cláusulas suelo de las hipotecas y el derecho de los clientes de los bancos a ser indemnizados por todos los intereses pagados de más no acaban de plasmarse en las sentencias que dictan las audiencias provinciales, a pesar que a primeros de año el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirmó nuevamente la posibilidad de que los jueces españoles puedan dejar sin  aplicación las cláusulas hipotecarias que estimen abusivas.

No obstante, una sentencia del juzgado de primera instancia número 5 de La Laguna (Tenerife) dictó el pasado 8 de octubre una sentencia en la que obliga al banco a devolver al cliente demandante los intereses legales desde el pago de cada cuota de su hipoteca. El juez, que decidía sobre el recurso de apelación interpuesto por BBVA sobre una sentencia de enero, lo estimó en parte, reduciendo a 3.938 euros el importe a pagar. La resolución dictada en juicio verbal por un tribunal constituido por el propio magistrado ha sido declarada firme y sin opción a ser recurrida. El juez de Tenerife considera que existe "doctrina contradictoria" en torno al efecto retroactivo absoluto de la declaración de nulidad de las cláusulas de un contrato incluidas en el Código Civil y lo que sostiene el Supremo como la doctrina de aplicación general para los casos abusivos en las hipotecas.

Esta es la primera sentencia que va en contra de lo que dicta la doctrina del Supremo, obligando a reintegrar todo el dinero cobrado por las "cláusulas suelo". Sigue lo apuntado por Europa en lo referido a fijar la cantidad a devolver a partir de la firma del contrato hipotecario.

Actualmente quedan activas alrededor de dos millones de hipotecas que incluyen "cláusulas suelo". El Banco de España no ha estimado a cuánto ascendería el importe de todas las devoluciones, aunque distintos cálculos lo cifran entre 20.000 y 30.000 millones de euros.

Fuentes: elmundo.es, finanzas.com y elconfidencial.com

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Publicado el 1 comentario en La construcción de viviendas sube un 27,9%, pero el Banco de España enfría la recuperación

Los visados autorizados para la construcción de nuevas viviendas en España se situaron en 31.612 unidades entre enero y agosto de 2015, lo que supone un aumento del 27,9% en comparación con el mismo periodo del año anterior (24.715 unidades). Este indicador del mercado inmobiliario marcó en 2013 un mínimo histórico (34.288 unidades), cifra que desde el máximo alcanzado en 2006 (865.561 visados), suponía un desplome del 96%. Esta importante subida en lo que va de año llega después de que la obra nueva rompiera en 2014 con siete años consecutivos en negativo, al subir un 1,7% (34.873 unidades). Según datos del Ministerio de Fomento, hasta agosto la cifra total de visados en el conjunto del periodo, fue de 22.058 para la construcción de pisos en bloque (con una subida interanual del 31,3%) y 9.538 de casas unifamiliares, con un aumento anual del 20,6%.

construccion6 - La construcción de viviendas sube un 27,9%, pero el Banco de España enfría la recuperación

No obstante, el Banco de España sigue viendo riesgos con la recuperación del mercado de la vivienda y llama a la calma. Para justificar su prudencia, alerta sobre tres importantes factores que limitan afirmar que definitivamente se ha enterrado el fantasma de la crisis inmobiliaria. El alto endeudamiento de las familias, la fuerte tasa de paro y el abultado stock de pisos sin vender constituyen para el banco emisor un grave problema, ya que, según estima, podrían limitar la recuperación a corto plazo.

Así, el bo­letín eco­nó­mico del Banco de España del mes de oc­tubre afirma que, tras el "intenso y pro­lon­gado ajuste del mer­cado in­mo­bi­lia­rio" (ocho años) el sector ca­mina hacia una "incipiente es­ta­bi­li­za­ción”, con la “suave re­cu­pe­ra­ción” de las ventas de vi­vien­das, alen­tada por la me­jora ge­ne­ra­li­zada de la ac­ti­vidad eco­nó­mica y el di­na­mismo del mer­cado de tra­bajo. La en­tidad des­taca tam­bién como muy po­si­tivo el cambio que la banca ha ini­ciado, re­la­jando por pri­mera vez su po­lí­tica de con­ce­sión de cré­ditos para la compra de pisos desde el es­ta­llido de la bur­buja.

Con el crecimiento actual, con 40.000 casas nuevas al año serían suficientes

Según el Banco de España, en el mejor de los casos, con una recuperación económica que intensifique el retorno masivo de inmigrantes, serían necesarias unas 200.000 viviendas nuevas anuales hasta 2030. Con el crecimiento actual, 40.000 serían suficientes. En esas incertidumbres del Banco de España sobre lo que pueda pasar en los próximos tres lustros, el boletín económico de octubre hace el ejercicio de analizar las perspectivas del mercado residencial, entre demanda potencial y demanda efectiva. La primera está relacionada, fundamentalmente, con factores demográficos, mientras que la demanda efectiva depen­de de factores más coyunturales, tales como la disponibilidad de crédito, la tasa de paro juvenil o el coste de uso de la vivienda.

De no cambiar las cosas, en los próximos 15 años España sufrirá una contracción de la población del 2,2%, por un descenso de los extranjeros de un 36,7%, que se compensaría parcial­mente por el aumento del número de nacionales en un 1,6%, no por un inesperado aumento de la natalidad, sino por la adquisición de la nacionalidad españo­la por parte de extranjeros. Caída de la población que llevaría a una creación neta anual de hogares de poco más de 60.000 unidades, y que, en el mejor de los casos (con una evolución económica que permitiera nuevas entradas de inmigrantes), podría multiplicarse por cuatro, hasta el entorno de los 240.000 hogares, en el supuesto de que solo se empezará a construir cuando el stock desaparezca en su totalidad (según Fitch y otros analistas, hay 657.000 viviendas en stock que no se venderán jamás).

En Almería, Castellón y Toledo, no se absorbe el stock de vivienda

A pesar de la mejoría en la compraventa de viviendas todavía queda mucho stock de pisos y casas de nueva construcción sin ser absorbida por el mercado. Los casos más problemáticos los tenemos en las provincias de Toledo, Almería y Castellón, donde las peculiaridades de estas zonas hace prever que el problema no tendrá una rápida solución. Mientras que en estos momentos el stock de vivienda en el conjunto de España está situado en el 2,1% (dato del 2014: 535.734 viviendas nuevas en stock), las provincias de Toledo, Almería y Castellón superan el 5% en ese índice.

En los últimos 5 años la cantidad de viviendas construidas que no absorbía el mercado no ha hecho sino disminuir, pero esta absorción del stock por parte del mercado no ha sido homogénea en todo territorio nacional. En términos absolutos en Castellón hay sin vender 27.275 viviendas, en Almería son 21.728 y el Toledo hay 22.639 casas que todavía no han sido adquiridas. El peor pronóstico lo encontramos en la localidad manchega porque, tal como explica un informe del Banco de España, existían unas enormes expectativas de desarrollo que no se han materializado.

Sin embargo y en número de viviendas en stock, la mayor parte se concentran en Madrid con 41.540 viviendas, Barcelona, con 44.955 viviendas y Alicante con 44.180. La mayor parte de ese excedente de vivienda son inmuebles nuevos que a finales del 2014 todavía seguían sin venderse. Así, las tres capitales más grandes de España: Madrid (1,4%) y Barcelona (1,7%) y Valencia (26.632 y un 1,8% sobre el parque de viviendas), aglutinan gran volumen de la construcción en comparación con otras provincias, "Sin embargo, su stock resulta equilibrado dado el amplio parque de viviendas existente en dichas provincias", según el Ministerio de Fomento.

Al otro lado de la estadística, se encuentran Cáceres, Badajoz y Cantabria. Estas provincias acabaron 2014 con 0% de stock de vivienda nueva sin vender, es decir que se logró vender todo su excedente y parece que no se construyó nueva vivienda.

La construcción de viviendas inicia su recuperación

Tras años de grúas paradas y hormigoneras vacías, la construcción vuelve a consolidarse hoy como uno de los motores de crecimiento de la economía española. La contribución de este sector al Producto Interior Bruto (PIB) alcanzó en el segundo trimestre del año incrementos desconocidos desde comienzos de siglo, con una tasa de variación del 5,8% con respecto al mismo periodo de 2014. El mercado, la actividad más castigada por la crisis, y en parte su origen, se recupera. Además, el sector está creando puestos de trabajo y también empresas: el año pasado registró el mayor crecimiento de los últimos cinco años con 6.634 nuevas sociedades inmobiliarias y ha recuperado cerca de 120.000 puestos de trabajo, eso sí, la mayoría vinculados a obra pública, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A pesar de los razonables temores del Banco de España, lo cierto es que la recuperación es notable en las principales capitales y en algunas zonas de costa. Así, el sector inmobiliario frena los excesos del pasado, pero se prepara para otra etapa de auge.

No obstante, la recuperación en el sector de la construcción es evidente en determinadas regiones, con repuntes en la actividad en capitales y zonas de gran demanda en la costa. En Cataluña durante el primer semestre del año se construyeron 2.919 viviendas, el doble que en el mismo periodo del año pasado. Crece el 50,5%, liderando el aumento la provincia de Tarragona (106,5%) y Barcelona (70,5%).

Solo en la ciudad de Barcelona el crecimiento es del 97,4% con 845 viviendas de obra nueva iniciadas. Este número de nuevos proyectos supera la cifra total de viviendas nuevas que se empezaron a construir en 2014 (752 durante todo el año), y también el de los dos años anteriores: en 2013 se iniciaron 697 construcciones de viviendas de este tipo y en 2012, un total de 493. Este resurgir de la actividad constructora, también es evidente en las zonas de mayor interés en Madrid, Málaga, Alicante o Valencia, con incipientes repuntes en el número de nuevos proyectos. Por ejemplo, en la ciudad de Sevilla en lo que va de año, se han otorgado licencias de obra para edificar un total de 427 viviendas de nueva creación, frente a las 166 viviendas autorizadas en 2014, lo que supone que casi se ha triplicado la actividad en la capital andaluza.

De este modo, en términos interanuales se observa un incremento significativo de la actividad: los visados aprobados en agosto superaron en un 30,2% a los firmados en el mismo mes del año anterior. Con esto, se acumulan seis meses consecutivos de crecimiento interanual. En consecuencia, los visados firmados en los ocho primeros meses del presente año fueron el 3,3% superior a los firmados en el mismo periodo del año anterior. Con esto, según BBVA Research, no sólo confirma la moderación de la caída de la de la actividad constructora, sino que podría haberse iniciado la recuperación de la misma, algo que deberán seguir confirmando los datos de los próximos meses.

Fuentes: Ministerio de Fomento y Banco de España

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Publicado el Deja un comentario para Paro y stock de vivienda, el incómodo lastre de la recuperación inmobiliaria

bolaypreso 300x187 - Paro y stock de vivienda, el incómodo lastre de la recuperación inmobiliariaTras siete años de agonía, el Banco de España se suma a los mensajes optimistas en torno a la recuperación inmobiliaria y en su Informe Anual de 2014 da por finalizada una crisis que ha dejado tras de sí un desplome de precios en casas y pisos del 44% (descontando los efectos de la inflación) y una fuerte contracción de la actividad residencial, que ha pasado de representar un 68% del PIB a apenas un 4%.

Los datos parecen avalar la tendencia en esta dirección: aumentan las ventas (tanto en las estadísticas del INE como las del Ministerio de Fomento), crece la concesión de hipotecas, empiezan a construirse viviendas y los precios han dejado de caer para comenzar a subir suavemente en algunas zonas. Sin embargo, existen todavía incómodas dificultades en el camino de este incipiente despegue de las que depende, en gran medida, que la deseada recuperación se consolide o se quede totalmente estancada.

Es el incómodo y peligroso lastre que pone en riesgo la recuperación inmobiliaria. Dificultades ya detectadas sobre las que el Banco de España manifiesta abiertamente su preocupación: el paro, la debilidad de la demanda, el envejecimiento de la población y el importante stock de viviendas sin vender que sigue repartido de manera muy heterogénea a lo largo y ancho de la geografía española, son algunas de ellas. Así, desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que reúne a las principales tasadoras de España, afirman que los mayores riesgos para la recuperación el sector de la vivienda "obedecen, sobre todo, a razones estructurales, como la demografía, el empleo estable o la financiación, muy afectadas por la creciente desigualdad social".

Elevada tasa de paro

Con la crisis se ha generado una importante demanda embalsada que, tras el ajuste de precios, se ha lanzado a la compra. Sin embargo, las cifras de desempleo siguen siendo muy elevadas y el ajuste salarial ha pasado factura a los bolsillos de buena parte de la demanda que, ante la imposibilidad de comprar una casa, se ha visto empujada hacia el alquiler o a volver al hogar paterno. El último informe inmobiliario de Bankinter señala que la tasa de paro en España continuará siendo superior al 20% durante los dos próximos años, lo que hará que el número de familias con renta disponible suficiente para afrontar la compra de una vivienda no se incremente de forma significativa.

Fondos de inversión y promotores están descontando en sus operaciones este escenario. Un claro ejemplo es la actividad de la capital. Las compras de suelo en Madrid se están centrando en el norte, donde el poder adquisitivo y solvencia de la demanda es mayor. Por el contrario, en el sur apenas se están cerrando operaciones porque reconocen que la demanda en esas zonas, aunque quiera adquirir una casa, no tiene capacidad económica para comprar a los precios a los que saldrían al mercado.

Según los expertos, la actividad económica generada por las viviendas en construcción "no caerá más porque está en mínimos y se recuperará sólo con la mejora del empleo en cantidad y calidad"

España envejece rápidamente

España envejece. Y lo hace más rápidamente de lo previsto. Hasta el punto de que la edad media de los españoles se sitúa ya en 40,9 años. Mientras que en Asturias (la región más envejecida) la edad media de sus habitantes se sitúa en 45,6 años, en Murcia baja hasta los 38 años. La esperanza de vida de los españoles se ha duplicado en los últimos cien años. A día de hoy un recién nacido vivirá 40 años más que su bisabuelo, hasta el punto que el Instituto Nacional de Estadística ve posible que en 2015 haya más defunciones que nacimientos.

Desde el año 2012, la creación de nuevos hogares se ha colapsado. Apenas 60.000 hogares anuales nuevos y restando, según datos de CatalunyaCaixa. Un colapso que, inevitablemente, tendrá un fuerte impacto sobre el mercado residencial, cuya recuperación no depende sólo del ajuste de precios ni del regreso de la financiación. Para que despegue es necesario que alguien compre las viviendas que se construyen. En el gráfico se muestra la evolución de la creación neta de hogares hasta 2022, y no invita al optimismo.

creacion hogares - Paro y stock de vivienda, el incómodo lastre de la recuperación inmobiliaria

A pesar de ello, promotores, fondos y entidades financieras hacen sus cuentas. BBVA, por ejemplo, estima que para 2016 se podrían iniciar 200.000 viviendas anuales, calcula que se podrían llegar a vender 450.000 casas y que las entidades concederán en torno 40.000 millones de euros anuales en nuevo crédito hipotecario.

Elevado número de viviendas sin vender

El elevado stock inmobiliario ha sido, durante toda la crisis, uno de los grandes quebraderos de cabeza del sector. A pesar de que no existen estadísticas oficiales y exhaustivas que cuantifiquen el número exacto y la ubicación de las viviendas que hay actualmente sin vender en España, algunas entidades como BBVA calculan que existen aproximadamente unas 450.000 viviendas y de ellas, un 30% (unas 150.000) asegura que nunca se venderán puesto que se encuentran en mercados complejos, mientras que las 300.000 unidades restantes se acabarán absorbiendo y en 2016 dejarán de ser un problema. De hecho, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estiman que, técnicamente, en 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivar.

El stock de casas y pisos nuevos sin vender, sin duda, está provocando un comportamiento muy heterogéneo del mercado, de tal manera que aquellas zonas con mayor concentración de stock es donde la recuperación es mas lenta o aún no ha llegado. Madrid, por ejemplo, es uno de las zonas donde los precios han comenzado a repuntar en algunas zonas, principalmente en aquellas donde prácticamente ha desaparecido el stock de viviendas.

De hecho, el centro de Madrid se está quedando sin suelo para construir viviendas nuevas. Dentro de la M-30 apenas hay entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados de suelo finalista y semifinalista, es decir, suelo listo o casi listo para ser edificado, según datos recientes de la consultora Knight Frank. Esto equivale a unos dos millones de metros cuadrados de suelo edificable donde se podrán levantar unas 3.000 viviendas (a una media de 110 metros cuadrados por vivienda) que, ante la inminente recuperación inmobiliaria y a un ritmo de unas 3.500 vendidas anualmente, serán totalmente absorbidas en el plazo de 5-6 años.

Así, por ejemplo, los expertos coinciden en señalar que la recuperación comenzará a producirse en las grandes ciudades y en las áreas de costa más ligadas a la demanda de no residentes, mientras que, por el contrario, en otras zonas de España ni el stock ni el suelo se va a vender hoy ni tampoco en 15 años.

Financiación: solo para solventes

Finalmente, para el Banco de España, el repunte de la concesión de hipotecas es evidente, si bien partíamos de mínimos históricos. No obstante, la banca ha aprendido la lección y mantiene unos niveles de exigencia muy elevados para quien necesita un crédito para comprar casa. Y el crédito no mejorará hasta que no lo haga a su vez el tipo de empleo que se está creando y repunte la capacidad adquisitiva.

Respecto al esfuerzo de compra, el último dato del Banco de España de diciembre de 2014, muestra cómo las familias españolas necesitan el salario bruto anual familiar de 6,4 años para pagar el precio total de una vivienda. El consenso de expertos señala los 4-4,5 años de salario bruto anual como un nivel de equilibrio, por lo que debería producirse una mejora de los salarios o una caída adicional de los precios de la vivienda.

Fuentes: elconfidencial.com - Banco de España

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Publicado el 5 comentarios en Hipotecas en oferta: los bancos buscan captar al cliente más solvente

hipoteca vivienda3 300x206 - Hipotecas en oferta: los bancos buscan captar al cliente más solventeLos bancos vuelven a ofrecer hipotecas. Desterradas durante años tras la burbuja inmobiliaria, desaparecieron prácticamente de la noche a la mañana dejando sin financiación a particulares y empresas mientras el desempleo crecía imparable. Algo en estos últimos meses está cambiando y las hipotecas para comprar vivienda vuelven a tener un lugar preferente en las oficinas bancarias. Poco a poco, la firma de una hipoteca va dejando de ser una misión imposible, al menos para los clientes que puedan acreditar cierta solvencia.

De este modo, a partir de cierto nivel de solvencia el contexto vuelve a ser favorable para acceder a un préstamo hipotecario: los precios de la vivienda están tocado fondo; la amenaza del desempleo, aun presente, parece que ha dejado atrás su peor momento; la banca está reduciendo la carga de los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito, el Euribor está en su mínimo histórico (0,298% en enero) y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca.

Hasta hace relativamente poco, solicitar un crédito para comprar vivienda era un servicio reservado a economías familiares privilegiadas. Sin embargo, estos últimos meses la situación ha empezado a cambiar y los bancos han comenzado a abrir el "grifo del crédito hipotecario", aunque imponiendo sus reglas de juego. Así, el importe de las nuevas hipotecas alcanzó el pasado diciembre los 3.124 millones de euros, la mayor cuantía mensual del año, en que el volumen total fue de 26.825 millones de euros, según datos del Banco de España. La cifra supone un incremento respecto a 2013 (año de mínimos) del 22,7%, que aun así queda lejos de los 73.154 millones de euros de 2009 o los 69.479 de 2010. Según el director de banca de particulares de Bankinter, Ignacio Lozano, "alrededor del 60% de las solicitudes terminan en la concesión de la hipoteca".

¿Qué requisitos de solvencia piden los bancos?

La capacidad de pago sigue siendo de forma indiscutible la clave para determinar la concesión de una hipoteca. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y actualmente no conceden apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación (solo Ibercaja publicita hipotecas por el 100%), dan preferencia al nivel de solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros (Bankinter o Banco Santander) como garantía, para en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor.

El análisis de riesgo es determinante, sin olvidar que el mayor grado de vinculación que da acceso a un mejor precio del crédito está ligado después de todo, a la mayor capacidad financiera del cliente y, en definitiva, a su solvencia. Así, si además de comprar una casa puede comprometerse a hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones será sin duda un cliente apetecible para su banco. Por ejemplo, Kutxabank ofrece un diferencial de tan solo euríbor más un punto, el más bajo de las ofertas publicitadas, aunque a cambio de un consumo con tarjetas de la entidad de al menos 4.800 euros anuales, de la aportación a un plan de pensiones del banco por otros 2.000 euros anuales y de la contratación de un seguro de vida con un capital mínimo igual al nominal inicial del préstamo, además de otros requisitos que suelen ser habituales al común de las entidades, como la domiciliación de nómina o la contratación del seguro de hogar, obligatorio para todas las hipotecas.

La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros mensuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda. El BBVA es la única entidad que baja el listón a los 1.500 euros, o 2.000 si hay más de un titular. Y como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales.

¿En qué entidades se encuentran los tipos de interés más bajos?

Sin olvidar que el gran factor que determinará la concesión o no de una hipoteca estará en la solvencia del solicitante, quien vaya a solicitar un crédito hipotecario se encontrará ahora un entorno muy favorable en precios. Con datos del Banco de España, el tipo de interés de las nuevas hipotecas que se concedieron en diciembre fue del 2,48% para el primer año, frente al 2,84% del mismo mes del año anterior. Una caída que tiene que ver con el descenso del euríbor y también con el recorte en diferenciales que están aplicando los bancos para captar a los mejores clientes a través de las hipotecas.

Las condiciones finales en las que se logrará firmar una hipoteca deberán negociarse con el banco, si bien las entidades han lanzado campañas en las que detallan precios y requisitos básicos que sirven de referencia:

  • ING Direct: Ofrece una de las hipotecas más competitivas del mercado, en consonancia con las condiciones más favorables que suele ofrecer la banca directa. Sin comisiones, tiene un diferencial de euríbor más 1,49% si se domicilia la nómina y se contrata seguro de hogar y vida.
  • Bankinter: Acaba de darle una vuelta de tuerca a su oferta hipotecaria: interés inicial del 2% el primer año y después, euríbor más 1,5. Las condiciones para este precio son las mismas que en la de ING Direct. Ambas son por el 80% del valor de tasación.
  • Sabadell: Ha rebajado el diferencial a euríbor más 1,70, con la condición de contratar seguro de vida, de hogar y de protección de pagos.
  • Bankia: Su diferencial se reduce a euríbor más 1,5, aunque a cambio de una fuerte vinculación: seguro de protección de pagos, de vida y aportación a plan de pensiones de al menos 500 euros al año, además de la nómina.
  • Santander: Aplica el 2,65% el primer año y después, euríbor más 1,69, tanto para primera como segunda vivienda. Requiere a cambio domiciliar nómina, tres recibos, tres usos al trimestre de tarjeta del banco, seguro de vida y seguro de hogar.
  • BBVA: Su diferencial puede quedar en el 1,6 sobre euribor con estas condiciones: nómina, seguro de hogar, tarjeta de crédito, seguro de vida o de amortización de pagos y aportación anual a un plan de pensiones de más de 600 euros.
  • Ibercaja: Es una de las escasas entidades que publicita hipotecas por el 100% del valor de tasación. Aplica un interés del 2,25% el primer año y después, euríbor más 1,7 para un plazo de hasta 40 años.
  • Kutxabank: Publicita el diferencial más bajo del mercado, de tan solo un punto sobre euríbor. Aunque a cambio de fuertes requisitos: nómina, plane de pensiones de hasta 2.000 euros, consumo de tarjetas por 4.800 euros al año y seguro de vida.

El sector bancario reconoce que ha abaratado el coste de las hipotecas a medida que se ha reducido su propio coste de financiación, gracias a la caída de la prima de riesgo. El Euríbor a un año, principal índice hipotecario, está en mínimos históricos (0,298% en enero) y va a seguir cayendo en los próximos meses según los analistas, aunque el diferencial que se establezca en las hipotecas dependerá no tanto del descenso del Euríbor sino del abaratamiento del coste de financiación del sector, verdadera referencia a la hora de determinar a qué precio presta la banca el dinero a los clientes. En unos meses, la hipoteca podría ser más barata pero el cliente deberá sopesar si compra casa ahora o se espera a riesgo de que suban los precios.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 1 comentario en Sareb registrará pérdidas en 2014 por segundo año consecutivo

sareb2014 300x193 - Sareb registrará pérdidas en 2014 por segundo año consecutivoLa Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb, podría volver a entrar en pérdidas por segundo año consecutivo al tener que provisionar una parte de los activos que tiene en balance para ajustarlos a los precios de mercado provocando otro deterioro en su base de capital. La obligación de provisionar impuesta por sorpresa por el Banco de España en mayo del 2014, tendrá efectos devastadores sobre las cuentas del banco malo.

A pesar del buen ritmo de venta en el primer semestre de 2014 y de cumplir su objetivo anual en el canal minorista, así como haber realizado importantes operaciones por más de 1.000 millones de euros el pasado mes de diciembre, Sareb de momento parece que tendrá que decir adiós a los beneficios previstos para 2014 y 2015, debido a la magnitud de estas provisiones (algunas fuentes las sitúan entre 200 y 300 millones). La consecuencia es que la rentabilidad anunciada del 14% para los 15 años de vida de Sareb se viene abajo y será muy inferior, cayendo hasta el 2%.

Según fuentes cercanas a Sareb "va a ser inevitable dar pérdidas en 2014 y 2015, y esperemos que se pueda empatar en 2016 y empezar a ganar dinero a partir de ahí". Si se cumplen todas las estimaciones (ventas, precios, etc.) Sareb perderá en 2014 entre 140 y 240 millones de euros, en un plan de negocio (aún en revisión) que estimaba para el pasado ejercicio un beneficio de 63 millones de euros. Además, las retasaciones de los activos se harán a lo largo de tres años, por lo que también hay que asumir que restarán al resultado en 2015 (si bien menos, puesto que ya en 2014 hay que hacer una extrapolación de las nuevas tasaciones al resto de la cartera). Para el actual año 2015 el plan vigente hasta ahora preveía un beneficio de 140 millones. Para 2016, la previsión era de una ganancia de 198 millones.

Sareb, constituida a finales de 2012 como condición de las ayudas europeas concedidas a España por 41.300 millones de euros, heredó 50.000 millones de euros en activos, procedentes en gran parte de la nacionalizada Bankia. Ya en el año 2013, Sareb tuvo unas pérdidas de 261 millones de euros lastrada por unas provisiones mayores a las previstas tras realizar una consulta al Banco de España. Según el calendario establecido, Sareb debería haber realizado una valoración de al menos del 30 por ciento del importe total de sus activos inmobiliarios y financieros antes de 31 de diciembre de 2014, dejando previsto que un 60 por ciento de las retasaciones se hicieran en 2015 y que estuvieran completadas en 2016.

Solvia, Haya, Servihabitat y Altamira los nuevos gestores de los activos

Diciembre de 2014 comenzó con la adjudicación por parte Sareb de los gestores que desde el pasado día 1 de enero de este año administrarán y comercializarán sus activos. Estos gestores serán Haya Real Estate, Servihabitat y Altamira Asset Management para el servicio de administración y venta de tres carteras compuestas por 126.000 activos (entre créditos e inmuebles) valorados en 41.200 millones de euros, junto con a la cartera adjudicada un mes antes a Solvia, formada por 42.900 activos y con un valor de compra cercano a los 7.000 millones de euros.

De este modo, Sareb cerró el llamado "royecto Ibero", lanzado hace unos meses para elegir a los gestores que se harán cargo de la administración y venta de los activos de la compañía a partir del 31 de diciembre de 2014, fecha en la que vencen los contratos suscritos con las nueve entidades rescatadas que generaron el balance de la compañía.

847 millones de euros por operaciones mayoristas

Sareb también logró cerrar el pasado mes de diciembre una serie de operaciones con inversores mayoristas internacionales valoradas en 847 millones de euros. Estas operaciones incluyen la venta de carteras de préstamos con colaterales hoteleros, residenciales, vivienda en alquiler, así como el cierre de transacciones de vivienda en alquiler y edificios de oficinas.

Por una parte, el consorcio ha adquirido 38 préstamos performing (en mora o ya moroso) con un valor nominal de 194 millones de euros garantizados con 29 edificios de vivienda en alquiler, situados fundamentalmente en Madrid, mientras que la empresa de inversión americana D.E. Shaw se ha hecho con 10 promociones de vivienda en alquiler situadas también en Madrid y valoradas en 65 millones de euros. Además, Sareb ha adjudicado al fondo de inversión Hayfin la cartera Olivia, integrada por siete préstamos con un nominal de 140 millones de euros. En este caso, los préstamos están garantizados con colaterales residenciales y comerciales situados en la provincia de Valencia.

Estas operaciones se suman a la venta en los últimos días a inversores internacionales de un paquete de préstamos con un valor nominal de 133 millones de euros. Esta cartera, conocida como Meridian, está garantizada con 26 establecimientos turísticos en España, que suman más de 2.700 habitaciones en explotación. Los inmuebles se encuentran en seis comunidades autónomas, con mayor concentración en las provincias de Valencia, Barcelona, Alicante, Almería y Cádiz.

237 millones por la venta de Blackstone

Además hace unos días conocimos que Sareb ha vendido a fondos gestionados por Blackstone una cartera de 39 préstamos morosos con un valor nominal de 237 millones de euros, según ha informado la entidad. Esta cartera, denominada Aneto, está garantizada con 29 promociones residenciales terminadas y suelos finalistas distribuidos por toda la geografía española, fundamentalmente en la Comunidad Valenciana, Madrid y Galicia. Sareb no ha comunicado el precio de la operación. Normalmente, los préstamos de baja calidad se venden con un fuerte descuento sobre su valor nominal.

Sareb también ha cerrado en otra operación la venta de un edificio en Barcelona por 10,4 millones de euros. El inmueble, dedicado a oficinas y situado en la Plaza Europa, alberga la sede de Gallina Blanca y cuenta con una superficie sobre rasante de 4.869 metros cuadrados de oficinas y 68 plazas de aparcamiento.

Fuente: elconfidencial.com

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