El precio medio de la vivienda en España se anota una nueva subida en primer trimestre del año, situándose en 1.492,4 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 2,4% interanual y del 0,2% en tasa trimestral, según datos publicados por el Ministerio de Fomento. En términos reales, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre experimentó un crecimiento interanual por sexto trimestre consecutivo, alcanzando un aumento anual del 3,1%.
Según el Ministerio de Fomento con este incremento el ajuste del precio desde máximos en el primer trimestre de 2008 es del 29%. En términos reales (incluyendo la variación del IPC) el precio actual refleja una caída desde máximos del 34,3%. Por el contrario, desde su valor mínimo, en el tercer trimestre de 2014, el precio de la vivienda ha recuperado ya un 2,5%.
Por tipología, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda nueva de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.727,8 euros en el primer trimestre de 2016, lo que supone un incremento interanual del 0,2%. En cuanto a la vivienda de segunda mano de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.486,4 euros por metro cuadrado, una subida del 2,6%.
Por su parte, el precio del metro cuadrado de la vivienda protegida se situó en 1.113,2 euros hasta marzo de 2016, un 0,2% más que en el cuarto trimestre de 2015 y un 1,5% por encima del valor de un año antes.
Por otro lado, el Ministerio de Fomento muestra que el número de tasaciones inmobiliarias utilizadas para realizar el cálculo de los precios de viviendas fue en el primer trimestre de 2016 de 110.133, lo que supone un 13,9% más que en igual trimestre de 2015.
Por el contrario, el resto de las comunidades autónomas aún muestran caídas interanuales, destacando La Rioja (-2,2%), País Vasco (-1,9%), Cantabria (-1,3%), Aragón (-0,1%) junto con Ceuta y Melilla (-0,3%).
Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentan en San Sebastián, con 2.993,9 euros por metro cuadrado, seguida de Ibiza (2.620,4 €/m2), Sant Cugat del Vallès (2.610,2), Barcelona (2.594,5 €/m2), Madrid (2.533,6 €/m2) y en Vizcaya, la localidad de Getxo (2.507,9 €/m2).
Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en la localidad de Elda (508,9 euros €/m2) en la provincia de Alicante, Ontinyent (547,5 €/m2) en Valencia, en Jumilla (560 €/m2) en la provincia de Murcia, Villarrobledo (567,6 €/m2) en Albacete, Vileña (598,3 €/m2) en Burgos, y Tomelloso (621,5 €/m2) en la provincia de Ciudad Real.
La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb (o "banco malo") deberá realizar unas 2.778 tasaciones de pisos, casas y otros inmuebles al día. Una hercúlea tarea que el Banco de España encomendó a Sareb cuando, tras más de un año y medio de deliberaciones, el pasado 2 de octubre publicó la normativa que regirá la contabilidad de la entidad. La nueva regulación daba a la firma hasta final de año para retasar al menos la mitad de su cartera (completará el 100% a lo largo del próximo ejercicio) para poner sus activos a precio de mercado, tras un ralentizado ritmo de venta en el primer semestre.
El ejercicio impuesto a la Sareb, supone valorar 250.000 inmuebles en solo tres meses, algunos físicamente en manos de Sareb y otros que ejercen de garantía de los créditos problemáticos que heredó de la banca. Un hito que la sociedad prevé cumplir valiéndose del sector de sociedades de tasación prácticamente en bloque y de un par de valiosas concesiones de la normativa.
La primera, y quizá la más importantes, es que no todas las tasaciones que se exigen requieren que un experto se desplace hasta el inmueble para realizar una valoración in situ. Estas, las conocidas como tasaciones ECO, habituales en la concesión de hipotecas, solo son obligatorias para evaluar los activos de Sareb de más de un millón de euros. Bajando de ahí, para las viviendas residenciales terminadas, el banco malo puede servirse de modelos estadísticos de valoración. La sociedad aspira a aprovechar esta opción siempre que sea posible, lo que le permitirá retasar con rapidez el 43% del valor de los activos inmobiliarios adjudicados y el 36% de los de los créditos.
En total, cerca del 40% del valor total de los 45.000 millones de euros en activos que conserva. Finalmente, la norma contempla que Sareb pueda desarrollar modelos metodológicos propios para fijar el precio de activos no residenciales muy concretos que valgan menos de un millón de euros. La posibilidad de evitar miles de desplazamientos y mediciones de tasadores sobre el terreno permitirá ahorrar un tiempo valiosísimo a Sareb, que se encuentra sumida en una carrera contrarreloj.
No obstante, aunque teóricamente la obligación de retasar la mitad de su cartera ha de cumplirse antes de que acabe 2015, la realidad es que basta con que la petición de las tasaciones se haga antes del 31 de diciembre, aunque algunas de ellas concluyan a lo largo de enero de 2016. La tarea debe estar completada, en todo caso, antes de que la firma presente los resultados del actual ejercicio, pues deberá provisionar las minusvalías que detecte en su cuenta de resultados.
Con todo, Sareb tiene contratada a la práctica totalidad de empresas tasadoras homologadas por el Banco de España que están implantadas en todo el territorio y facturan más de un millón de euros al año para responder al mandato el supervisor financiero. Así, se prevé que Sareb logre su objetivo gracias a que ya lleva parte de la labor adelantada. De un lado porque su actividad comercial diaria le exige ir valorando los activos que pone en venta, lo que le ha permitido acumular ya un importante número de valoraciones actualizadas a lo largo del año. Por otra parte, dado que el primer borrador de la normativa contable se hizo público hace año y medio, el equipo de Sareb venía preparándose ya para las consecuencias que tendría cuando fuera finalmente aprobada. De esta forma, la firma que preside Jaime Echegoyen ha creado un grupo de trabajo transversal en toda la compañía para potenciar el ritmo de tasaciones a la vez que se aprovechan para agilizar las ventas.
La casa de pueblo, el activo más difícil de valorar
La valoración estadística de la que se va a servir la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) para retasar buena parte de su cartera inmobiliaria se basa en tomar los datos de transacciones recientes que afecten a activos similares en la misma zona para extrapolar cuál es el precio de mercado de su activo.
La particularidad de este sistema exige, sin embargo, que se hayan registrado cierto número de operaciones similares en el mismo área geográfica. Por eso, explican los expertos, la valoración de inmuebles situados en municipios pequeños con pocas compraventas de vivienda suelen ser las más complejas ante la falta de operaciones comparables. Más allá, y sin posibilidad de optar por estimaciones estadísticas, los suelos con un desarrollo urbanístico apenas incipiente son otro de los activos más difíciles de evaluar. Los activos singulares, como centros comerciales, son otro de los tipos de inmuebles más complicados de evaluar dados los múltiples factores que pesan en su precio.
El sector de sociedades de tasación español cuenta, en todo caso, con recursos y experiencia para hacer frente a estas dificultades. Solo Tinsa, una de las mayores firmas del sector, afirma que es capaz de realizar cerca de 2.000 tasaciones al día, más de las que requiere Sareb. Y el sector cuenta ya con experiencias similares. La primavera de 2014, el Banco Central Europeo y el Banco de España obligaron a toda la banca española a retasar todas las garantías colaterales de más de 15.000 créditos en tan solo dos meses.
Sareb pone en marcha la promoción de 783 viviendas
La Sareb se mete a promotor inmobiliario y prueba suerte con el desarrollo de 783 viviendas y 1.200 garajes en 13 suelos de su propiedad situados enAlicante, Barcelona, Madrid, Málaga, Pontevedra, Sevilla y Valencia. Una decisión que se enmarca en la estrategia de creación de valor de la entidad, que busca obtener el mayor retorno posible de los activos recibidos. El "banco malo" se lanza a esta nueva actividad porque considera que hay demanda en determinadas zonas y un incipiente dinamismo de la actividad local.
La sociedad estima que la inversión prevista para estos desarrollos asciende a 110 millones de euros y la superficie total edificable suma unos 134.000 metros cuadrados. Dos de las parcelas en Madrid, una en Pozuelo de Alarcón y otra en Alcalá de Henares, y cuentan con una edificabilidad total de 48.300 metros cuadrados (286 viviendas). En Andalucía se sitúan otros cuatro terrenos, tres en Málaga y uno en Sevilla, con una edificabilidad de 33.700 metros cuadrados (205 pisos). Por su parte, en la Comunidad Valenciana se ubican tres: dos en Valencia y uno en Alicante, con una superficie de más de 28.400 metros cuadrados (153 casas). En Barcelona se desarrollarán 17.000 metros cuadrados (103 viviendas). En Vigo (Pontevedra) está el último de los suelos donde se levantarán 36 viviendas.
Las obras comenzarán durante este mes de diciembre y se prevé que finalicen a finales del año 2017. Sareb ya ha iniciado la comercialización de estas viviendas, en cuya construcción participan tres de sus "servicers", Solvia, Altamira y Servihabitat. "Los nuevos complejos residenciales se encuentran en zonas consolidadas en las que la recuperación inmobiliaria comienza a tomar forma", señala Solvia, que desarrollará 10 promociones de obra nueva.
La promoción de suelos se enmarca en la política de creación de valor de Sareb, que lanzó en 2014 para cumplir con el objetivo de desinversión. Esta estrategia se apoya en la colaboración de proveedores locales y nacionales y, según su presidente, Jaime Echegoyen, "con esta iniciativa fortalecemos nuestra apuesta por la reactivación del sector inmobiliario y la dinamización de la economía local". Además de la obra nueva, desde 2014 la entidad ha aprobado la finalización de unas 70 obras (1.200 viviendas) que fueron recibidas sin terminar y que han supuesto una inversión total de cerca de 50 millones de euros.
Tinsa lanza una herramienta online para conocer el valor de los inmuebles de forma rápida y barata
Conocer el valor exacto de una vivienda es cada vez más fácil y rápido. Es gracias a Tinsa, que ha lanzado una herramienta online con la que cualquier persona puede llegar a poner precio a la vivienda que desee.
El cálculo se realiza en base a todos los datos de tasaciones que Tinsa tiene realizadas, información de calidad y fiable ya que la compañía tasa a una de cada cuatro viviendas españolas.
Para conocer los datos, el usuario debe rellenar un formulario online con datos sobre la localización del inmueble, sus características o superficie. La herramienta proporcionará un resultado en base a las viviendas similares que tengan en la misma zona.
El uso de la herramienta tiene un coste de 8 euros por tasación.
España enfrenta un problema a medida que las casas abandonadas tras la explosión de la burbuja inmobiliaria salen a la venta: determinar cuánto valen las propiedades.
Analistas, agentes de ventas inmobiliarias y economistas dicen que los datos que proveen el gobierno e incluso algunas grandes compañías de valuación subestiman la caída de los precios inmobiliarios. Esto está creando confusión y asustando a algunos inversionistas que podrían ayudar a los bancos a reducir la cantidad de propiedades que han acumulado.
Las discrepancias se deben, en parte, a una peculiaridad en la forma en que algunos precios de las viviendas en España son calculados. Los datos se basan no en los precios de venta reales, sino en tasaciones que hacen empresas privadas, que en un mercado desacelerado dependen mucho de los precios que piden los vendedores. El resultado es una variación en las estimaciones de los valores de las viviendas.
El Ministerio de Fomento recientemente informó que el precio por metro cuadrado de las viviendas a la venta en España ha caído 11% desde el punto máximo registrado en 2007. Pero datos de Tinsa, una empresa española de tasación, muestran que la caída en el mismo lapso fue de 18%.
Mientras tanto, muchas empresas más pequeñas que están ayudando a los bancos a vender propiedades dicen que los precios reales promedio han caído entre 20% y 30%.
Las discrepancias son importantes en un momento en que los inversionistas observan el estado de la economía española en medio de la crisis financiera europea. El rescate de Grecia y el de Irlanda no han logrado contener las preocupaciones de contagio a otros países de la zona. Los inversionistas ahora están nerviosos porque Portugal podría necesitar ayuda pronto. ...continúa leyendo "¿Cuánto vale realmente una casa en España?"
El Banco de España continúa empeñada en que la banca muestre todos sus riesgos con el ladrillo, especialmente con la promoción inmobiliaria. Y en que en el mercado hipotecario y de financiación de la vivienda estén todas las cuestiones meridianamente claras.
En el primer asunto, el Banco de España ha decidido intensificar las inspecciones sobre las entidades financieras para conocer de primera mano y con exactitud el grado de exposición de cada una de ellas al sector de la promoción inmobiliaria, como adelantó ayer CapitalMadrid.info.
En el segundo, el supervisor ha dado un paso fundamental al autorizar a la Confederación Española de Cajas de Ahorro (Ceca) y a 35 de estas entidades la venta de Tinsa al fondo de capital riesgo norteamericano Advent International por 100 millones de euros.
Tras esta operación, Advent contará con una participación del 94,5% de Tinsa, y el resto del capital estará en manos del equipo directivo de la principal sociedad de tasación del mercado español. Tinsa, que fue creada en 1985, espera realizar este año más de 240.000 valoraciones, con un importe tasado superior a los 160.000 millones de euros y una facturación cercana a los 80 millones de euros.
La venta de Tinsa propicia otra operación similar en el sector. Las tres cajas de ahorros vascas (BBK, Kutxa y Vital) negocian desde hace meses con Advent International la venta de Servicios de Valoración y Tasación (Servatas), la firma más importante en el País Vasco. El nihil obstat del Banco de España a la venta de Tinsa acelerará la de Servatas. Y dos de las tres tasadores en manos de las cajas (queda Tasamadrid, vinculada a Caja Madrid) dejan de tener relación accionarial con estas entidades financieras, con lo que supone de clarificación de esta actividad y, por tanto, del mercado hipotecario y de financiación de la vivienda en España. ...continúa leyendo "El Banco de España separa la tasación de viviendas de la actividad crediticia"
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