La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb (o "banco malo") deberá realizar unas 2.778 tasaciones de pisos, casas y otros inmuebles al día. Una hercúlea tarea que el Banco de España encomendó a Sareb cuando, tras más de un año y medio de deliberaciones, el pasado 2 de octubre publicó la normativa que regirá la contabilidad de la entidad. La nueva regulación daba a la firma hasta final de año para retasar al menos la mitad de su cartera (completará el 100% a lo largo del próximo ejercicio) para poner sus activos a precio de mercado, tras un ralentizado ritmo de venta en el primer semestre.
El ejercicio impuesto a la Sareb, supone valorar 250.000 inmuebles en solo tres meses, algunos físicamente en manos de Sareb y otros que ejercen de garantía de los créditos problemáticos que heredó de la banca. Un hito que la sociedad prevé cumplir valiéndose del sector de sociedades de tasación prácticamente en bloque y de un par de valiosas concesiones de la normativa.
La primera, y quizá la más importantes, es que no todas las tasaciones que se exigen requieren que un experto se desplace hasta el inmueble para realizar una valoración in situ. Estas, las conocidas como tasaciones ECO, habituales en la concesión de hipotecas, solo son obligatorias para evaluar los activos de Sareb de más de un millón de euros. Bajando de ahí, para las viviendas residenciales terminadas, el banco malo puede servirse de modelos estadísticos de valoración. La sociedad aspira a aprovechar esta opción siempre que sea posible, lo que le permitirá retasar con rapidez el 43% del valor de los activos inmobiliarios adjudicados y el 36% de los de los créditos.
En total, cerca del 40% del valor total de los 45.000 millones de euros en activos que conserva. Finalmente, la norma contempla que Sareb pueda desarrollar modelos metodológicos propios para fijar el precio de activos no residenciales muy concretos que valgan menos de un millón de euros. La posibilidad de evitar miles de desplazamientos y mediciones de tasadores sobre el terreno permitirá ahorrar un tiempo valiosísimo a Sareb, que se encuentra sumida en una carrera contrarreloj.
No obstante, aunque teóricamente la obligación de retasar la mitad de su cartera ha de cumplirse antes de que acabe 2015, la realidad es que basta con que la petición de las tasaciones se haga antes del 31 de diciembre, aunque algunas de ellas concluyan a lo largo de enero de 2016. La tarea debe estar completada, en todo caso, antes de que la firma presente los resultados del actual ejercicio, pues deberá provisionar las minusvalías que detecte en su cuenta de resultados.
Con todo, Sareb tiene contratada a la práctica totalidad de empresas tasadoras homologadas por el Banco de España que están implantadas en todo el territorio y facturan más de un millón de euros al año para responder al mandato el supervisor financiero. Así, se prevé que Sareb logre su objetivo gracias a que ya lleva parte de la labor adelantada. De un lado porque su actividad comercial diaria le exige ir valorando los activos que pone en venta, lo que le ha permitido acumular ya un importante número de valoraciones actualizadas a lo largo del año. Por otra parte, dado que el primer borrador de la normativa contable se hizo público hace año y medio, el equipo de Sareb venía preparándose ya para las consecuencias que tendría cuando fuera finalmente aprobada. De esta forma, la firma que preside Jaime Echegoyen ha creado un grupo de trabajo transversal en toda la compañía para potenciar el ritmo de tasaciones a la vez que se aprovechan para agilizar las ventas.
La casa de pueblo, el activo más difícil de valorar
La valoración estadística de la que se va a servir la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) para retasar buena parte de su cartera inmobiliaria se basa en tomar los datos de transacciones recientes que afecten a activos similares en la misma zona para extrapolar cuál es el precio de mercado de su activo.
La particularidad de este sistema exige, sin embargo, que se hayan registrado cierto número de operaciones similares en el mismo área geográfica. Por eso, explican los expertos, la valoración de inmuebles situados en municipios pequeños con pocas compraventas de vivienda suelen ser las más complejas ante la falta de operaciones comparables. Más allá, y sin posibilidad de optar por estimaciones estadísticas, los suelos con un desarrollo urbanístico apenas incipiente son otro de los activos más difíciles de evaluar. Los activos singulares, como centros comerciales, son otro de los tipos de inmuebles más complicados de evaluar dados los múltiples factores que pesan en su precio.
El sector de sociedades de tasación español cuenta, en todo caso, con recursos y experiencia para hacer frente a estas dificultades. Solo Tinsa, una de las mayores firmas del sector, afirma que es capaz de realizar cerca de 2.000 tasaciones al día, más de las que requiere Sareb. Y el sector cuenta ya con experiencias similares. La primavera de 2014, el Banco Central Europeo y el Banco de España obligaron a toda la banca española a retasar todas las garantías colaterales de más de 15.000 créditos en tan solo dos meses.
Sareb pone en marcha la promoción de 783 viviendas
La Sareb se mete a promotor inmobiliario y prueba suerte con el desarrollo de 783 viviendas y 1.200 garajes en 13 suelos de su propiedad situados en Alicante, Barcelona, Madrid, Málaga, Pontevedra, Sevilla y Valencia. Una decisión que se enmarca en la estrategia de creación de valor de la entidad, que busca obtener el mayor retorno posible de los activos recibidos. El "banco malo" se lanza a esta nueva actividad porque considera que hay demanda en determinadas zonas y un incipiente dinamismo de la actividad local.
La sociedad estima que la inversión prevista para estos desarrollos asciende a 110 millones de euros y la superficie total edificable suma unos 134.000 metros cuadrados. Dos de las parcelas en Madrid, una en Pozuelo de Alarcón y otra en Alcalá de Henares, y cuentan con una edificabilidad total de 48.300 metros cuadrados (286 viviendas). En Andalucía se sitúan otros cuatro terrenos, tres en Málaga y uno en Sevilla, con una edificabilidad de 33.700 metros cuadrados (205 pisos). Por su parte, en la Comunidad Valenciana se ubican tres: dos en Valencia y uno en Alicante, con una superficie de más de 28.400 metros cuadrados (153 casas). En Barcelona se desarrollarán 17.000 metros cuadrados (103 viviendas). En Vigo (Pontevedra) está el último de los suelos donde se levantarán 36 viviendas.
Las obras comenzarán durante este mes de diciembre y se prevé que finalicen a finales del año 2017. Sareb ya ha iniciado la comercialización de estas viviendas, en cuya construcción participan tres de sus "servicers", Solvia, Altamira y Servihabitat. "Los nuevos complejos residenciales se encuentran en zonas consolidadas en las que la recuperación inmobiliaria comienza a tomar forma", señala Solvia, que desarrollará 10 promociones de obra nueva.
La promoción de suelos se enmarca en la política de creación de valor de Sareb, que lanzó en 2014 para cumplir con el objetivo de desinversión. Esta estrategia se apoya en la colaboración de proveedores locales y nacionales y, según su presidente, Jaime Echegoyen, "con esta iniciativa fortalecemos nuestra apuesta por la reactivación del sector inmobiliario y la dinamización de la economía local". Además de la obra nueva, desde 2014 la entidad ha aprobado la finalización de unas 70 obras (1.200 viviendas) que fueron recibidas sin terminar y que han supuesto una inversión total de cerca de 50 millones de euros.
Fuente: cincodias.com
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