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Madrid podrá crecer en 22 nuevos barrios que estaban amenazados por los recursos judiciales. El Tribunal Supremo ha ratificado el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aprobado en 2013 por Ana Botella (PP), anterior alcaldesa de Madrid, e Ignacio González (PP), expresidente de la comunidad. La decisión afecta a nuevos barrios pero también a algunos ya consolidados como Valdebebas o Arroyo del Fresno. En vilo estaba el desarrollo de alrededor de 130.000 viviendas que finalmente seguirán su curso.

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El Supremo finalmente avala una sentencia anterior del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), ante un recurso presentado por varios inversores privados. Se desenredan así unos conflictos judiciales que se remontan al final de los años noventa y que ha frenado el desarrollo urbanístico en los barrios periféricos de la capital. En 2013, Botella y González aprobaron en siete meses la modificación del plan general, un trámite que habitualmente lleva varios años, por lo que se le dio el nombre de exprés. La decisión venía a corregir varias anulaciones anteriores de modificaciones del PGOU de 1985 y sus cambios de 1997, tumbadas anteriormente en el Supremo en 2012.

Aún así, el Alto Tribunal anula tres actuaciones parciales, de licencia de obras para la ejecución de vivienda libre a Residencial Adhara, para la ejecución de obras de edificación en la parcela 168A del proyecto de reparcelación en Parque de Valdebebas, y otros dos acuerdos referidos a La Dehesa. Aunque desde la junta de compensación de Valdebebas se señala que la decisión del Supremo no tendrá efectos prácticos dado que la edificación de esa parcela tiene cobertura en una licencia posterior otorgada en 2014. “El fallo da garantías a los más de 50 promotores y gestores de cooperativas y las más de 4.000 familias que ya han apostado por este proyecto”, explicó en un comunicado Jorge Serrano, gerente de la junta de compensación de Valdebebas.

En estos desarrollos, estaba prevista la construcción de más de 130.000 viviendas. La sentencia del Supremo de 2012 desclasifica (recupera la clasificación de suelos no urbanizables que tenían en el plan de 1985) parte de los terrenos que componen los 21 ámbitos afectados. Porque la sentencia habla solo de 21. Existe otro más, el 22, el Ensanche de Coslada, que finalmente quedó excluido, al haberse producido una alteración de los términos municipales entre Madrid y Coslada, pasando los suelos correspondientes a este ámbito de la capital a formar parte de esa localidad. Pero la sentencia del Supremo de 2012 no supuso el fin del recorrido judicial del PGOU de Madrid.

Gran parte de las más de 130.000 viviendas previstas en los planes urbanísticos de 1997 no están construidas. Afecta a 22 desarrollos urbanísticos, entre ellos los ligados al Este de la ciudad como Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros, además de otros como La Dehesa, Valdebebas, La Atalayuela, Valdecarros, Arroyo del Fresno, Campamento y Cuatro Vientos. El pasado año el TSJM ya había avalado la decisión del Ayuntamiento.

Fomento recurre ante los tribunales el veto a la Operación Chamartín

Por otro lado, el Gobierno en funciones de Mariano Rajoy también presenta un recurso contra la anulación, por parte del Ayuntamiento de Madrid, de la conocida como Operación Chamartín. Se suma así a la presentada por la promotora del proyecto Distrito Castellana Norte (DCN) y por la Comunidad de Madrid presidida por Cristina Cifuentes (PP). El Ministerio de Fomento confirmó que este martes presentó un recurso de impugnación ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) contra el rechazo del Ayuntamiento de la capital al plan urbanístico que Distrito Castellana Norte (DCN) preveía desarrollar en la ciudad y que cuenta con el respaldo del resto de Administraciones. El ministro de Fomento en funciones, Rafael Catalá, había anunciado en la víspera esta apelación: “Ya anunciamos que, ante la disconformidad con las decisiones que había tomado el Ayuntamiento de Madrid, acudiríamos a los tribunales de justicia para impugnarlas y que la operación pudiera salir adelante en los términos en los que había sido planteada”.

Este martes también se conocía precisamente que el TSJM admitía a trámite el recurso de la empresa promotora. El plan presentado por Distrito Castellana Norte (empresa en la que BBVA dispone del 75% y Grupo San José el 25% restante) se paralizó tras la llegada al Consistorio de Manuela Carmena, que ya lo tumbó en el pleno municipal con los votos de Ahora Madrid y PSOE. Además, el Ayuntamiento presentó su propio proyecto, llamado Madrid Puerta Norte, en el que reduce las 17.000 viviendas previstas a 4.600.

Inicialmente estaba planteado que el promotor invirtiera 6.000 millones en el desarrollo y en infraestructuras, recogido en un plan parcial aprobado por el anterior equipo de Ana Botella (PP), pero que nunca fue refrendado en el pleno. Este proyecto, en el entorno de la estación de Chamartín, lleva vivo desde 1993, sin que las Administraciones se hayan puesto de acuerdo en cómo desarrollarlo.

Distrito Castellana Norte tiene los derechos sobre el 61% de los 3,1 millones de metros cuadrados del ámbito, gracias a un acuerdo con Adif, que puede quedarse sin 1.300 millones previstos en la macrooperación de BBVA. Por eso, a final de mayo, Gonzalo Ferre, presidente de Adif, y Pablo Vázquez, presidente de Renfe, en una carta al Consistorio amenazaban ya con tomar medidas judiciales si se paralizaba el plan urbanístico, porque consideraban que se perjudicaba a la caja futura de estas empresas públicas del Grupo Fomento. En la reclamación, cifraron los perjuicios en 700 millones por las inversiones ya realizadas o por los compromisos actuales en obras. Sin embargo, según confirmaron fuentes de Fomento, en la actual reclamación al TSJM, no se incluye una indemnización por los potenciales daños patrimoniales. Fomento pide ahora que se anule la decisión de parar el proyecto de DCN. Por su parte, el recurso de Cifuentes pide la nulidad por una supuesta desviación de poder del Consistorio.

En la actualidad, la negociación sobre esta operación está bloqueada. Las semanas antes de las elecciones del 26 de junio, Fomento, Comunidad de Madrid, BBVA y Ayuntamiento abrieron una mesa de negociación a máximo nivel que no tuvo ningún fruto. Carmena, que siempre apostó por un proyecto diseñado y ejecutado por la Administración, descartó cualquier avance sin saber el color político del próximo ministro del ramo.

Fuente: cincodias.com

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La Sareb o "banco malo" (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), ha puesto a la venta 564 promociones de viviendas con obras paradas en diferentes grados de ejecución en casi toda España. En una primera fase, Sareb sacará a la venta 140 promociones inmobiliarias pendientes de terminación, y ofrecerá así cerca de 5.000 viviendas. La mayor parte de las promociones paradas que se venderán en esta primera fase se encuentran en Andalucía y Cataluña, con 28 promociones cada una, y Canarias, con 26 desarrollos de obra nueva. Por provincias, sobresale la oferta de Barcelona, Las Palmas, Alicante, Cádiz, La Coruña y Madrid. Por otro lado, los pisos de bancos se reactivan con ofertas que alcanzan hasta el 60% de descuento.

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El director general de negocio de Sareb, Alfredo Guitart, considera que, "una vez superada la crisis", ha llegado el momento de dar una vía comercial a estas promociones."Supone, por tanto, una oportunidad de inversión para los promotores locales, que conocen con detalle su entorno y tienen capacidad de finalizar estas obras y sacarlas con éxito al mercado". Así, Canarias, con 1.166 viviendas, Andalucía, con 1.057 y Comunidad Valenciana, con 838 pisos en promoción, concentran más de la mitad de los inmuebles que saldrán a venta en el inicio de esta operación.

Como parte de su estrategia de generación de valor para obtener el mayor retorno de los activos recibidos, la Sareb también reinició la construcción de los pisos de algunas de las obras que posee en cartera. En concreto, la sociedad puso en marcha 68 desarrollos entre 2013 y 2015, de los que 45 ya se habían finalizado a cierre del ejercicio anterior. Además, está previsto que este año se finalicen cerca de 20 nuevos desarrollos de obra parada.

La reactivación de las casas en construcción en España se refleja en la cifra de pisos terminados, que comenzó 2016 subiendo un 10,8%, contexto en el que la Sareb prevé un aumento de la construcción de viviendas en más del doble para este año, hasta situarse entre las 100.000 y las 175.000 viviendas iniciadas, según los datos recogidos por el ‘Informe de mercado inmobiliario 2015’ realizado por la entidad. En el análisis se destaca que los promotores y constructores están “retomando la confianza” previendo ese aumento de la construcción de viviendas.

Los pisos de los bancos: ofertas entre el 35% y el 60% de descuento

El sector financiero es todavía la primera inmobiliaria del país, y las entidades redoblan las ofertas de los pisos y casas que tienen en su cartera. Los descuentos, menos agresivos que hace años, pero todavía se pueden encontrar viviendas, generalmente de segunda mano aunque también muchos pisos a estrenar, con descuentos de hasta el 60%. Las entidades financieras ofrecen en la venta de las viviendas condiciones favorables de financiación, que son, junto al descuento de los precios, su principal atractivo. BMN y Bankia son las últimas entidades que han lanzado campañas agresivas de su cartera inmobiliaria.

LBMN. Es la última entidad que ha lanzado una campaña con fuertes descuentos. El banco, nacido de la fusión entre Caja Murcia, Caja Granada y la balear Sa Nostra, ha colgado el cartel de rebajas a 1.500 inmuebles, de los que 832 son viviendas, con 91 metros cuadrados de media. En colaboración con la web inmobiliaria Casaktua, la entidad ofrece pisos con un precio medio de 82.500 euros. 421 inmuebles están en Cataluña, 401 en las Islas Baleares, 261 en la Comunidad Valenciana y 206, en Andalucía.

Bankia. Hace un par de meses, Bankia puso en marcha la campaña "Piso Propio", con la que ofrece 2.600 pisos a precios que implican descuentos de hasta el 40%. De los 2.600 inmuebles ofertados, 1.000 se concentran en Cataluña y otros 1.000, en la Comunidad Valenciana. La campaña también incluye 600 viviendas de Canarias, 180 de Murcia y 45 Baleares.

Santander. La web de Altamira, el portal inmobiliario de Santander, oferta cada mes una selección de pisos destacados, y también resalta pisos de segunda mano con descuentos de hasta el 40%BBVA también ofrece pisos con descuentos. En la campaña "Tic tac casas" hay, por ejemplo, pisos de 3 habitaciones en Sabadell por 60.000 euros. Respecto a CaixaBank, Servihabitat, su comercializadora, presenta distintas campañas de venta, como la de viviendas unifamiliares con descuentos de hasta el 35%.

Sareb. Otra campaña reciente es la de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que bajo el título "Tu casa a toda costa", puso a la venta 2.337 pisos en zonas costeras. Los inmuebles que componen las ofertas del banco malo tienen precios que oscilan entre los 32.100 y los 866.300 euros, que estará vigente hasta el 30 de agosto.

Fuente: expansion.com

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¿Es posible la recuperación económica de forma intensa sin "boom" inmobiliario? Posiblemente antes de la crisis económica, para muchos la respuesta hubiera sido que no. La construcción y, en particular, la inversión inmobiliaria han sido históricamente el principal motor de la actividad económica en España, junto al turismo y el automóvil. Aunque algo está cambiando. El peso del ladrillo respecto del PIB ha caído a la mitad. Pero, aun así, la economía crece a un ritmo anual del 3,4%, y en el último año se crearon más de medio millón de puestos de trabajo, es sí, muchos en precario.

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No se trata de un fenómeno pasajero. Al menos por el momento. El último informe de la Comisión Europea sobre España estima que la inversión en la construcción se ha estabilizado y, a pesar del cambio de ciclo producido en el mercado de la vivienda, se espera que su crecimiento solo sea “muy moderado” hasta 2017. Es decir, que no habrá "boom" inmobiliario a corto plazo si se cumplen las previsiones de Bruselas.

¿Qué hay detrás de este proceso? Los servicios técnicos de la Comisión lo achacan a un cierto cambio en el patrón de crecimiento, ahora menos dependiente del ladrillo por razones estructurales. Y, en concreto, se apunta a que la actividad residencial está siendo sustituida por otras inversiones. Así, la inversión en bienes de equipo durante la crisis, por ejemplo, fue moderada, pero repuntó con fuerza en 2014 y lo mismo ha sucedido en 2015. La conclusión que saca la Comisión Europea es que ello podría reflejar que la especialización productiva de la economía "está orientada hacia productos tecnológicos de valor medio-bajo" y ya no tanto en la construcción.

Un reciente informe de Seopan, la patronal de la construcción, incide en la misma dirección. El ladrillo se está recuperando, pero lo hace de forma moderada, no intensa. Justo lo contrario de lo que sucedió en anteriores periodos de expansión. Para Seopan, el rasgo más destacable en 2015 fue la concurrencia de un crecimiento positivo en todas las comunidades. Por la intensidad en su avance, destacaron: Navarra, Extremadura, Castilla-La Mancha, País Vasco, Castilla y León y Cantabria. La tasa media de crecimiento fue del 5,2%, estimándose las tasas más moderadas en Baleares, Aragón, Murcia y Cataluña.

Actividad constructora por comunidades autónomas

Por comunidades autónomas, según Seopan, la incidencia de la actividad constructora alcanza su máximo en Extremadura, con un peso del 6,8%, superior en 1,8 puntos con respecto de la media nacional. La siguen Cantabria, Galicia y Castilla-La Mancha. Las regiones de Canarias, Cataluña y Madrid exhiben una representatividad del sector inferior al 4,4%, es decir, muy lejos de los niveles previos a la crisis cuando el peso del valor añadido de la construcción respecto del PIB llegó a ser del 10%. Hoy representa la mitad, lo que da idea del ajuste que ha sufrido el sector.

Los factores que explican esta moderada recuperación son, fundamentalmente, tres: continúa el desapalancamiento de las familias (los hogares prefieren pagar deudas antes que emprender nuevas inversiones, pese al descenso de los tipos de interés nominales), razones demográficas (salida de inmigrantes y caída de la natalidad en las últimas décadas) y, por último, los salarios, que han subido menos de lo que lo han hecho los precios desde el comienzo de la recuperación. Pero también, como recuerda la Comisión Europea, a pesar de algunos signos positivos, sigue existiendo un gran "stock" de viviendas sin vender.

El impacto demográfico es especialmente significativo. Como recuerda el último análisis del servicio de estudios del BBVA sobre el mercado inmobiliario, las proyecciones demográficas de largo plazo más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que España continuará perdiendo población en los próximos años, y que el proceso de formación de hogares "se reducirá de forma significativa hasta finales de la próxima década, situándose en una media del entorno de 60.000 nuevos hogares al año, cuando en los últimos 10 años el aumento ha sido de 240.000 hogares/año".

La conclusión que sacan sus economistas es que, en el caso de confirmarse estas proyecciones, la construcción de viviendas destinadas a satisfacer la demanda de los nuevos hogares descendería de forma relevante en relación con la media histórica, "lo que tendría repercusión en el sector inmobiliario en lo que a la actividad edificadora se refiere: el segmento de la promoción residencial podría reducir todavía más su tamaño".

Esta moderada evolución del ladrillo contrasta, sin embargo, con el hecho de que la burbuja inmobiliaria, según Bruselas, ya se ha pinchado. La diferencia de sobrevaloración calculada con respecto a los fundamentos de la oferta y la demanda (es decir, los precios reales de la vivienda, la población total, la inversión real en vivienda, la renta real disponible per cápita y el tipo de interés a largo plazo real) "se eliminó ya en 2012". Pese a ello, el sector sigue sin despegar con fuerza. Tanto en la parte residencial como en la obra civil, en este caso debido a que la economía sigue absorbiendo los enormes proceso de inversión que se produjeron antes de la crisis y a que los gobiernos están obligados a reducir el déficit.

Los pisos suben más que los salarios

En el caso de los salarios, la Comisión Europea considera que los ratios de asequibilidad (precio/ingresos) y dividendos (precio/alquiler) "casi volvieron a sus promedios a largo plazo en 2014, pero la diferencia ha empezado a resurgir". Es decir, que las nóminas no suben como los precios y eso desincentiva la actividad inmobiliaria. Los indicadores más recientes apuntan, igualmente, en ese sentido. Como ha señalado el último informe del Banco de España, "se podría haberse producido una leve desaceleración de la actividad en los primeros meses de 2016".

En cuanto a los indicadores que anticipan la actividad futura, el Banco de España estima que los visados de obra nueva residencial se situaron en enero por encima del promedio mensual observado en el conjunto del año 2015, "lo que augura un mantenimiento de la recuperación de la construcción de viviendas", pero de escasa intensidad. No obstante, la cifra de pisos terminados arranca 2016 subiendo un 10,8% tras ocho años de caídas. Mientras que, por el contrario, los indicadores de licitación de obra pública siguieron en febrero mostrando una "notable atonía". El propio Gobierno, en su actualización del Programa de Estabilidad, ha estimado que la construcción crecerá entre 2016 y 2019 en el entorno del 4,7%, por debajo del 5,3% registrado en 2015.

El servicio de estudios del BBVA, por su parte, espera que las viviendas terminadas comiencen a crecer en algunos mercados, mientras que en otros podrían alcanzar el suelo. Por su parte, los visados, ligados a la iniciación de nuevas viviendas, crecerán a una tasa anual del entorno del 30%. Esto, unido al mayor dinamismo que se aprecia en el mercado de suelo, "garantiza", según la entidad, el avance de la actividad constructora. Así, se espera que en 2016 la inversión en vivienda crezca a una tasa del 3,8%, elevando el peso de esta inversión hasta el 4,6% del PIB. Todavía muy por debajo de su peso histórico. Menos de la mitad.

Fuente: elconfidencial.com

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Los precios de la vivienda han dejado atrás sus valores mínimos y a finales de 2015, ya presentaban revalorizaciones en todas las comunidades autónomas, tanto para la vivienda nueva como para la usada, hasta superar el 10% las revalorizaciones en comunidades como Madrid y Baleares, según el último informe "Situación Inmobiliaria España" de BBVA Research. Además, el empleo y la renta de las familias van a estimular la demanda de vivienda, llegando a afirmar que “la venta de pisos y casas en 2016 va a registrar un incremento en torno al 10%, y los visados para la construcción de nuevas viviendas crecerán a una tasa anual del 30%”.

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En 2015 empezó el cambio de tendencia. La venta de viviendas fue un 8,6% superior que en 2014, gracias a la solidez de la demanda y la expansión del crédito hipotecario, que está siendo y será clave en la recuperación del mercado. Los flujos de financiación a las familias para la compra de vivienda están evolucionando a buen ritmo y la tendencia indica que esta evolución continuará a lo largo de 2016. La financiación a promotores ya presentó flujos positivos en 2015 y se consolidará suavemente en 2016.

Los precios no van a bajar más, ya que según la entidad han dejado atrás sus valores mínimos y a finales de 2015 ya presentaban revalorizaciones (a nivel agregado) en todas las comunidades autónomas, tanto para la vivienda nueva como para la usada. BBVA apunta así, hacia un crecimiento del precio de la vivienda en torno al 3% en 2016 en el conjunto nacional. En los mercados más activos, como el litoral mediterráneo y los grandes núcleos urbanos con gran actividad económica, los precios muestran ya repuntes relevantes. En los mercados menos activos, "el precio todavía no ha tomado la tendencia creciente y permanecerá estable en términos reales". Las zonas de mayor revalorización se encuentran en Baleares, MadridCataluña y Canarias. En sentido contrario, Aragón, Navarra y La Rioja fueron los territorios donde menos se encarecieron los inmuebles.

En cuanto a la evolución de la demanda de viviendas en el medio y largo plazo, BBVA Research explica que la mejora de la economía está incentivando una menor salida de población del país y supone un nuevo atractivo para la llegada de nuevos inmigrantes. “Si en el largo plazo, la economía española creciera a su PIB potencial de media, la inmigración será el elemento que mitigue las limitaciones de una población que envejece. Las previsiones indican que se verán saldos migratorios positivos en el corto plazo, lo que será un nuevo incentivo para la demanda residencial”.

La buena marcha de la vivienda, unido al mayor dinamismo en el mercado del suelo, garantiza el avance de la actividad constructora. Se espera que en 2016 la inversión en vivienda vuelva a crecer, elevando su peso en la economía, hasta niveles próximos al 4,5% del PIB. Por su parte, los permisos para iniciar viviendas mostraron un impulso del 43% respecto a 2014. Solo en el primer mes de 2016, las transacciones de viviendas aumentaron el 20,4% respecto al mes de diciembre.

Respecto al "stock" de vivienda nueva en España, disminuye acompañada por el alza de la demanda residencial, está permitiendo, según el informe del BBVA, el descenso del inventario de casas nuevas en oferta, de manera que en regiones como Madrid, Cantabria o Extremadura la sobreoferta ha dejado de ser un problema para el mercado.

Finalmente, la entidad financiera considera que las incertidumbres "se están traduciendo en un mercado inmobiliario más errático y que en la medida que éstas se prolonguen, el mercado continuará mostrando cierta volatilidad". En cualquier caso, añaden, "a medio y largo plazo, la solidez de estos fundamentales augura aumentos en la venta de viviendas".

Los extranjeros, responsables en gran parte de la recuperación inmobiliaria

Del informe "Situación Inmobiliaria España" realizado por el servicio de estudios BBVA Research, realizado con los datos del Ministerio de Fomento, se deduce que el comprador extranjero es responsable de una parte importante de la venta de viviendas, que en el caso de zonas como Baleares, MurciaCanarias, alcanzaron casi la mitad de las operaciones de compraventa realizadas en 2015, siendo un mercado vital en estas zonas para la recuperación inmobiliaria.

La orientación de zonas como Baleares, Canarias, Cataluña, Comunidad Valenciana o Andalucía hacia el turismo, explica este repunte de los precios de la vivienda, al ser zonas que constituyen un "polo de atracción para que los extranjeros establezcan su retiro o segunda residencia". En Madrid, en cambio, la pujanza del mercado interno (fortalecido por la recuperación económica que experimenta la comunidad) es el factor que reflota los precios.

Fuente: BBVA Research "Situación Inmobiliaria España"

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En enero de 2016 se terminó la construcción de 3.111 viviendas en España, lo que supone una subida del 10,8% en comparación con el mismo mes del año anterior (2.807), según datos del Ministerio de Fomento. De esta manera, la cifra de casas y pisos terminados en España inició el año en positivo, después de sumar ocho ejercicios consecutivos de caídas. Desde el máximo de 2007 (641.419 viviendas), la cifra ha bajado un 93% respecto al cierre de 2015 (45.152).

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Del total de viviendas de obra nueva terminadas en enero, el 99,5% (3.095) correspondieron a promotores privados y el 0,5% (16) a las administraciones públicas. Con respecto a un año antes, la construcción de pisos de promotores privados subió un 16,9%, mientras que en el caso de las administraciones públicas hubo una caída del 90%.

Entre la iniciativa privada, 1.810 viviendas correspondieron a sociedades mercantiles, con un aumento interanual del 46,1%, mientras que 1.211 corresponden a personas físicas y comunidades de propietarios (+26,7%), y 64 a cooperativas (-74,3%). Además, hay 10 visados de fin de obra de otro tipo de promotor privado. El valor de liquidación de la ejecución material de las obras se redujo un 24,6% en enero, con 344 millones de euros.

Sareb: "La construcción de casas crecerá en 2016 más del doble"

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha pronosticado un aumento de la construcción de pisos y casas en más del doble para este año, hasta situarse entre las 100.000 y las 175.000 viviendas iniciadas, según los datos recogidos por el 'Informe de mercado inmobiliario 2015' realizado por la entidad. En el análisis se destaca que los promotores y constructores están "retomando la confianza" previendo ese aumento de la construcción de viviendas.

Según la evolución registrada durante el año 2015, la sociedad, señala que las expectativas sobre el mercado inmobiliario residencial son "positivas", puesto que la vivienda "ha recuperado su atractivo como producto de inversión". Comprar una casa para alquilarla ofrece una rentabilidad a cierre de 2015 del 5,5%.

Por su parte, el Banco de España estima que la inversión en construcción registrará un aumento del 3,5% en 2016, con lo que moderaría su ritmo de crecimiento en comparación con 2014, cuando fue del 5,3%. Según el último "Boletín Económico" de la entidad, la construcción de viviendas "apunta a una prolongación de la mejora en este segmento", según los datos de la concesión de visados de inmuebles nuevos, mientras que "la licitación oficial en obra civil sigue mostrando una notable atonía".

¿Cuántas casas se necesitan construir al año? 63.000, según el Banco de España

Los indicadores del mercado inmobiliario comienzan a repuntar tras años de absoluto parón de ventas de pisos aunque las elevadas tasas de paro y el alto endeudamiento de las familias mantienen todavía muy limitada la posibilidad de comprar una vivienda. No obstante, se crearán cada año 63.000 hogares para atender la demanda según el informe "Creación de hogares y necesidades de vivienda nueva principal a medio plazo", referido al horizonte 2015-2029, realizado por el banco de Banco de España atendiendo al escenario base nuevos hogares elaborado a partir de la evolución económica y poblacional de los últimos años.

En su hipótesis más optimista se alcanzaría las 238.000 viviendas anuales entre 2015 y el año 2029, lo que arroja un volumen potencial de viviendas para ese periodo de entre 900.000 y 3,3 millones. Según Fomento, el stock de vivienda nueva pendiente de vender en España a finales de 2014 se situó en niveles próximos a las 540.000 unidades, manteniendo una suave línea descendente desde 2010, mientras que otros organismos como Cepco, afirman que al cierre del tercer trimestre de 2015 el excedente de viviendas en venta sumaba un total de 507.477 pisos y casas, un 5,14% menos que a finales de 2014.

Así, el informe estima que hasta el año 2029 Madrid será la zona con mayor necesidad de construcción de viviendas para cubrir la demanda de los nuevos hogares que se constituyan en este periodo, alcanzando anualmente más de 21.000 viviendas en un escenario base. Le sigue la provincia de Málaga, donde será necesario crear en este plazo más de 6.000 nuevos hogares al año, una cifra que coloca a la provincia como la segunda más dinámica, seguida de Sevilla (4.097), Murcia (3.564) y Granada (3.104). En 17 provincias españolas las cifras son negativas porque la previsión poblacional es que se perderán hogares en el saldo global.

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Las perspectivas de creación de hogares, sin embargo, pueden aumentar sensiblemente en caso de que el panorama económico se tornara más favorable, lo que traería un aumento de la población (con un mayor flujo de entradas de extranjeros) y una mayor tasa de emancipación entre los jóvenes. En ese supuesto de mejora máxima, el Banco de España calcula que Madrid necesitaría al año más de 44.000 casas y pisos nuevos, mientras que Barcelona, alcanzaría anualmente la construcción de más de 26.000 viviendas, o en la provincia de Málaga, donde se podrían crear hasta 12.189 nuevos hogares al año. Ninguna provincia española, en este caso, bajaría su número de hogares en el periodo 2015-2029.

En el informe, se ha tenido en cuenta la edad a la que los jóvenes empiezan a trabajar, el nivel de renta, la fase del ciclo en la que se encuentra la economía o las políticas que regulan el acceso a la vivienda. Además, el estudio explica, por ejemplo, que en España los hogares se forman más tarde que en el resto de Europa y su tamaño medio es mayor, debido a que los jóvenes permanecen más tiempo en casa de sus padres y hay una mayor proporción de abuelos que viven en casa de sus hijos.

No obstante, "estos resultados deben ser considerados, en todo caso, con cautela, dada la incertidumbre acerca de los diversos supuestos que condicionan las estimaciones, en lo referente tanto a las cifras de creación de hogares como a la oferta disponible inicial y su grado de alineamiento con la demanda actual y futura", advierte el Banco de España, que cita las elevadas tasas de paro y el alto endeudamiento de las familias.

Fuentes: eleconomista.es y laopiniondemalaga.es

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La mejora del mercado inmobiliario suma y sigue. El aumento de las ventas de viviendas continúa drenando el stock de casas nuevas en venta, aunque quizás a un ritmo más lento del deseable. Así, según los últimos datos que maneja la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) al cierre del tercer trimestre de 2015 el excedente de viviendas en venta sumaba un total de 507.477 pisos y casas, un 5,14% menos que a finales de 2014. La sobreoferta de casas y pisos nuevos queda repartida de forma muy heterogénea, pero ya más concentrada en Castellón, Almería y las provincias limítrofes de Madrid.

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La cifra, es todavía demasiado grande como para pensar en que en 2016 vuelvan a iniciarse muchas viviendas, aunque hay que recordar que respecto al máximo alcanzado en 2009 (cuando ascendió a 687.953 inmuebles) el stock de viviendas nuevas sin vender ha disminuido un 26,2% en seis años. No obstante, en el descenso de las viviendas en stock lo que cuenta son los análisis por territorios, ya que mientras en unas provincias el incremento de las compraventas refleja cifras de dos dígitos desde hace meses, en otras, la actividad permanece todavía bastante lánguida.

Este es uno de los factores que explica cómo en la actualidad si se analizan esos datos de stock por provincias, se puede comprobar que existen ya 36 cuyo excedente se sitúa por debajo de las 1.500 casas por cada 100.000 habitantes, un nivel considerado por los expertos como asumible para el sector. Entre ellas se encuentran Madrid, Barcelona y Valencia, los tres grandes núcleos de población y actividad del país, pero también lideran la clasificación las tres provincias del País Vasco, junto con Navarra, donde, por ejemplo, no existe ya apenas excedente, las cuatro provincias de Galicia, y el resto de las zonas bañadas por el Cantábrico: Asturias y Cantabria.

Asimismo, no es preocupante el volumen de stock en todas las provincias de Andalucía (excepto Almería que aún cuenta con un número alto de pisos nuevos por vender). Tampoco preocupa en las dos provincias extremeñas: Cáceres y Badajoz (esta última sin excedente) o en cinco de las nueve provincias de Castilla y León; ni en los dos archipiélagos: Baleares y Canarias.

El stock se concentra en Castellón y las provincias limítrofes a Madrid

Por el contrario, existe sobreoferta de pisos a estrenar es en tres de las cinco provincias limítrofes con Madrid: Toledo, Ávila y Cuenca, mientras que Guadalajara y Segovia se encuentran por debajo de ese límite psicológico de las 1.500 casas por 100.000 habitantes. Precisamente esa cercanía con la capital y la construcción de nuevas infraestructuras de transporte fueron los factores que espolearon la construcción de vivienda en esas tres provincias, cuando se pensaba que las localidades más próximas a Madrid podrían acabar convirtiéndose en ciudades dormitorio de miles de ciudadanos que trabajaban en la capital.

No tan cerca de la capital, pero también influida por la vorágine constructora, Ciudad Real aparece como una de las provincias con más stock, al mismo nivel que Teruel o Lleida. Sin embargo, ninguna provincia se acerca siquiera a la alarmante situación que padece Castellón que, con 4.650 viviendas por 100.000 habitantes lidera el ranking elaborado por la patronal de los fabricantes de materiales de construcción.

Estas diferencias en la oferta de casas y pisos nuevos de unas provincias a otras es lo que ha propiciado que mientras las grúas han vuelto a reaparecer en el paisaje de algunas grandes ciudades, a otras muchas ni han llegado, ni se las espera; debido al exceso de oferta de nueva construcción que aún mantienen en venta o alquiler. No obstante, y a falta de conocer los datos de cierre que publica Fomento, 2015 será el primer ejercicio de los últimos siete (desde 2008) en el que el volumen de viviendas iniciadas vuelva a superar al de terminadas. Esto es así porque Cepco constata con las cifras procedentes de los colegios de aparejadores cómo de enero a octubre pasados se pusieron en marcha 39.781 casas y se finalizaron 37.497. Las zonas con más crecimiento económico y mejor situación del empleo son las que están concentrando el mayor volumen de visados, lo que ha propiciado que ambas variables se hayan vuelto a cruzar.

Un año para afianzar la recuperación del sector

Promotores, constructores y, en definitiva, todos los subsectores que dependen en cierta medida de la actividad inmobiliaria, han iniciado este 2016 con la esperanza de que se convierta en el ejercicio durante el cual se afiance la recuperación. Los principales servicios de estudios realizaron sus proyecciones de cara a 2016 y 2017 con el foco puesto sobre el comportamiento del mercado laboral, el flujo de la financiación y la evolución de los tipos de interés.

Salvo sorpresa mayúscula derivada de una catástrofe mundial, todas las estimaciones de los expertos coinciden en que las compraventas de casas seguirán aumentando a tasas moderadas, y los precios no se incrementarán mucho más allá de lo considerado razonable: entre un 3% y un 5% (salvo en aquellos lugares con problemas puntuales de escasez de oferta) y los visados para iniciar promociones se concentrarían en las áreas con menos stock.

En el análisis de mercado, solo unos pocos recordaban el hecho de que 2016 se iniciaría tras un proceso electoral, por lo que la composición del nuevo Gobierno se mencionaba como un factor de riesgo, aunque no se definía como elemento determinante. Ahora, 50 días después de los comicios, visto el rumbo que están tomando las negociaciones entre los partidos, algunos expertos empiezan a reconocer que quizás se menospreció el factor político a la hora de realizar las proyecciones. Las cifras de los próximos meses lo dirán.

Fuentes: cincodías.com y Cepco - Informe Coyuntura Económica (.pdf)

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Durante los años del boom inmobiliario fueron pocos los casos en los que la construcción de una promoción de viviendas terminó en fiasco. Es decir, que no se entregaron las casas o pisos en construcción a sus compradores y tampoco se les devolvieron las cantidades de dinero aportadas. Sin embargo, con el estallido de la burbuja y la quiebra de muchas promotoras esta situación indeseable se convirtió en noticia en no pocas ocasiones. El Gobierno trató de paliar esta situación el pasado año con la modificación introducida por la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en la parte que hace referencia al régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano de la Ley de Ordenación de la Edificación. Pero distintos expertos aseguran que no se ha conseguido alcanzar las expectativas y explican por qué.

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Hasta ahora, la norma establecía que "la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas". Es decir, la anterior regulación ya establecía la obligatoriedad de asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores sin especificar a partir de qué momento surgía dicha obligatoriedad. Eso es lo que ahora cambia. Desde el 1 de enero del presente año entró en vigor la nueva ley, se delimita cuándo comienza a aplicarse esa obligación de garantizar el dinero anticipado en una compra de vivienda sobre plano, que no es otro que el de la obtención de la licencia de obras.

Y es aquí donde surgen las primeras discrepancias. Mientras hay expertos que consideran que la modificación no excluye las cantidades entregadas con anterioridad a la obtención de la licencia y solo pretende determinar el momento de entrada en vigor de la garantía, otros, como Fernando Salmerón, directivo del bufete Salmerón, sostienen que el cambio deja más desprotegidos a los compradores de lo que lo estaban antes de enero al explicitar que la garantía solo cubre las cantidades aportadas a partir de la obtención de la licencia. De la misma opinión es David Fernández, socio de El Defensor de tu Vivienda, que recuerda cómo la anterior ley que deroga la actual, de 1968, fue pionera en la protección de los consumidores por los casos que entonces se producían en los que cientos de familias perdieron todos sus ahorros al comprar sus viviendas sobre plano. Fernández critica que ahora las garantías solo operen a partir de la obtención del permiso de edificación, "cuando el 90% de las reclamaciones se produce por el dinero entregado antes de la licencia, ya que a partir de las autorizaciones, el riesgo de que las casas no lleguen a entregarse es mucho menor".

Fuentes del Ministerio de Economía confirman que la norma aprobada en julio no tendrá desarrollo reglamentario, "ya que consideramos que está muy clara en sus términos actuales" y explican que entienden que la garantía no se active antes de la licencia de obras, "puesto que antes de ese momento es difícil que una compañía de seguros quiera asegurar nada, ya que no hay nada que asegurar". Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) recuerdan que hasta que se no se consigue dicha licencia, no empieza la comercialización de las viviendas.

Otra de las críticas a la nueva regulación hace referencia al periodo de caducidad que impone para los avales. Tal y como recuerda Fernando Salmerón, hasta ahora, si una promotora incumplía la fecha de entrega de llaves de las casas y se negaba a devolver las cantidades entregadas a cuenta se podía reclamar al promotor por un periodo que en términos generales podía prolongarse hasta pasados 15 años desde la fecha prevista para la recepción de las viviendas. Ahora, "al establecer que los avales caducan a los dos años desde la citada fecha (lo que significa que una vez transcurridos los mismos ya nada se puede reclamar), el comprador se encuentra claramente más desprotegido que con el marco legal anterior".

La jurisprudencia ha dado la razón a quienes aseguran que el aval debe cubrir todas las cantidades abonadas, independientemente de si se pagaron antes o después de la licencia de obra. Entiende que el legislador ha cedido a las presiones de la banca y el sector asegurador porque con la actual normativa, muchos siniestros que antes se juzgaban y ganaban en los tribunales puede que a partir de ahora no sean considerados como tales. Además, recalca que la norma no establece de quién es la responsabilidad si se demuestra que el promotor no había contratado las pólizas o avales preceptivos.

Y todo esto se produce con una significativa recuperación inmobiliaria en ciernes. La producción de casas crece a tasas de casi el 30%, por lo que las grúas y las casetas de venta vuelven a poblar el paisaje de algunas ciudades y las compras mejoran un 7,3% anual, y con una estimación para construir este año entre 100.000 y 175.000 viviendas nuevas, todo un cambio tras haber vivido el sector la peor crisis de su historia reciente.

Seis consejos a tener en cuenta al comprar sobre plano

Desde el Bufete Salmerón aconsejan seguir estos seis sencillos pasos si se quieren obtener todas las garantías cuando se está pensando en comprar una vivienda de nueva construcción sobre plano:

  1. En primer lugar comprobar quién vende la casa, si es un promotor, por ejemplo, qué experiencia tiene en el sector, datos relativos a la solvencia financiera de la empresa y, de vital importancia, si es o no propietario del suelo sobre el que anuncia que edificará las viviendas que vende.
  2. Revisar el contrato privado que se firmará con la empresa, y que no se elevará a público ante un notario hasta que se produzca la entrega de llaves. Se deben leer con atención todas y cada una de las cláusulas que incluya el contrato y preguntar todas las dudas que surjan. El promotor, por ejemplo, no podrá incluir en una de esas cláusulas que podrá variar de manera unilateral el diseño de los pisos.
  3. Se deben requerir los planos de la vivienda a la vez que se firma el contrato.
  4. El documento que facilite la empresa promotora debe incluir el precio final de la vivienda que se adquiere, con el IVA incluido (que es el impuesto que grava a las casas nuevas), fecha exacta de entrega de llaves, no aceptar vagas aproximaciones.
  5. Todos los pagos a cuenta que realice durante el tiempo que se prolonga la construcción de las viviendas deberán realizarse a través de transferencia bancaria y compruebe que su destino es una cuenta separada e independiente abierta por el promotor a tal efecto. De tal forma que con esas aportaciones que realizan los compradores el promotor solo debe hacer frente a los gastos de edificación y no a los de compra del suelo, ni a la tramitación de los planes parciales o a los gastos de urbanización. En esa cuenta deberá consignarse de este modo el dinero objeto del aval.
  6. Por último, exija que se haya constituido un aval general de toda la promoción que garantice todas las cantidades entregadas a cuenta por todos los futuros propietarios de cada una de las casas que componen la promoción. Y, por supuesto, reclame el aval individual, garantizado por un banco o una compañía de seguros que será el que le indemnice y permitirá que recupere el dinero pagado en caso de que no le puedan entregar la vivienda que usted compró.

Fuente: cincodias.com

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Una parte importante del sector inmobiliario da por terminado el ajuste del precio de la vivienda y cree que 2016 será el año del "despegue" del sector residencial, con precios al alza y un repunte de la promoción de nuevas casas y pisos y la rehabilitación de muchos de los antiguos. Así lo pone de manifiesto el informe "Tendencias 2016" de la consultora inmobiliaria CBRE, en el que han participado cerca de 100 de los principales directivos del sector en España. El 83% de ellos cree que los precios de la vivienda ya no bajarán más, frente al 46% del pasado año 2015, y, por primera vez desde 2007, el 40% afirma que para el presente año 2016 el segmento de vivienda nueva impulsará al sector con la construcción entre 100.000 y 175.000 viviendas nuevas, cifra que supone duplicar los algo menos de 50.000 con los que se cerrarán previsiblemente las viviendas terminadas en 2015.

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La rehabilitación será el otro gran punto de actividad inmobiliaria en 2016 gracias, principalmente, a las tareas de mejora y modernización de las oficinas en las que se ha concentrado la inversión en 2015. Pero además, el 49% de los directivos cree que la rehabilitación residencial es el segmento con más oportunidades actualmente. Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, ha precisado que "se podría hacer más en rehabilitación con un entorno más flexible", recogiendo así la crítica generalizada en el sector, que opina que existen demasiadas trabas legales y financieras para poder extender aún más esta actividad.

Con esta perspectiva de recuperación, Ramírez-Escudero estima que tanto los precios como el desarrollo de nuevas promociones de viviendas se están recuperando a "dos velocidades". Mientras que ya suben en Madrid, Barcelona, Costa del Sol o en capitales de provincia importantes (donde hay más población y más demanda), "hay mercados secundarios donde no hay reactivación".

Tras un 2015 de récord en inversión, las oficinas seguirán siendo el principal objeto de deseo de los inversores en 2016 (42%), la vivienda toma posiciones entre sus preferencias en el 22% de los profesionales consultados, que estiman que este año se reactive la actividad y aumenten las viviendas en construcción. Según CBRE aumentará la presencia de la banca y de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi) en el sector, no así de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que tendrá menor influencia en el mercado este año 2016. En el caso particular de las Socimi, se espera que a medida que se vaya ampliando la cultura del alquiler de viviendas en España, este segmento irá entrando también en sus carteras. "No me extrañaría un cambio significativo en este ámbito este año", ha añadido Ramírez-Escudero.

En cuanto a la posibilidad de que la inestabilidad política frene la recuperación del sector residencial allí donde se está produciendo, el presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero, cree que "hay un buen escenario de crecimiento económico que no va a cambiar de la noche a la mañana", aunque ha reconocido que "un toque de certidumbre" en el plano político ayudaría.

Fuente: elmundo.es

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La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb (o "banco malo") deberá realizar unas 2.778 tasaciones de pisoscasas y otros inmuebles al día. Una hercúlea tarea que el Banco de España encomendó a Sareb cuando, tras más de un año y medio de deliberaciones, el pasado 2 de octubre publicó la normativa que regirá la contabilidad de la entidad. La nueva regulación daba a la firma hasta final de año para retasar al menos la mitad de su cartera (completará el 100% a lo largo del próximo ejercicio) para poner sus activos a precio de mercado, tras un ralentizado ritmo de venta en el primer semestre.

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El ejercicio impuesto a la Sareb, supone valorar 250.000 inmuebles en solo tres meses, algunos físicamente en manos de Sareb y otros que ejercen de garantía de los créditos problemáticos que heredó de la banca. Un hito que la sociedad prevé cumplir valiéndose del sector de sociedades de tasación prácticamente en bloque y de un par de valiosas concesiones de la normativa.

La primera, y quizá la más importantes, es que no todas las tasaciones que se exigen requieren que un experto se desplace hasta el inmueble para realizar una valoración in situ. Estas, las conocidas como tasaciones ECO, habituales en la concesión de hipotecas, solo son obligatorias para evaluar los activos de Sareb de más de un millón de euros. Bajando de ahí, para las viviendas residenciales terminadas, el banco malo puede servirse de modelos estadísticos de valoración. La sociedad aspira a aprovechar esta opción siempre que sea posible, lo que le permitirá retasar con rapidez el 43% del valor de los activos inmobiliarios adjudicados y el 36% de los de los créditos.

En total, cerca del 40% del valor total de los 45.000 millones de euros en activos que conserva. Finalmente, la norma contempla que Sareb pueda desarrollar modelos metodológicos propios para fijar el precio de activos no residenciales muy concretos que valgan menos de un millón de euros. La posibilidad de evitar miles de desplazamientos y mediciones de tasadores sobre el terreno permitirá ahorrar un tiempo valiosísimo a Sareb, que se encuentra sumida en una carrera contrarreloj.

No obstante, aunque teóricamente la obligación de retasar la mitad de su cartera ha de cumplirse antes de que acabe 2015, la realidad es que basta con que la petición de las tasaciones se haga antes del 31 de diciembre, aunque algunas de ellas concluyan a lo largo de enero de 2016. La tarea debe estar completada, en todo caso, antes de que la firma presente los resultados del actual ejercicio, pues deberá provisionar las minusvalías que detecte en su cuenta de resultados.

Con todo, Sareb tiene contratada a la práctica totalidad de empresas tasadoras homologadas por el Banco de España que están implantadas en todo el territorio y facturan más de un millón de euros al año para responder al mandato el supervisor financiero. Así, se prevé que Sareb logre su objetivo gracias a que ya lleva parte de la labor adelantada. De un lado porque su actividad comercial diaria le exige ir valorando los activos que pone en venta, lo que le ha permitido acumular ya un importante número de valoraciones actualizadas a lo largo del año. Por otra parte, dado que el primer borrador de la normativa contable se hizo público hace año y medio, el equipo de Sareb venía preparándose ya para las consecuencias que tendría cuando fuera finalmente aprobada. De esta forma, la firma que preside Jaime Echegoyen ha creado un grupo de trabajo transversal en toda la compañía para potenciar el ritmo de tasaciones a la vez que se aprovechan para agilizar las ventas.

La casa de pueblo, el activo más difícil de valorar

La valoración estadística de la que se va a servir la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) para retasar buena parte de su cartera inmobiliaria se basa en tomar los datos de transacciones recientes que afecten a activos similares en la misma zona para extrapolar cuál es el precio de mercado de su activo.

La particularidad de este sistema exige, sin embargo, que se hayan registrado cierto número de operaciones similares en el mismo área geográfica. Por eso, explican los expertos, la valoración de inmuebles situados en municipios pequeños con pocas compraventas de vivienda suelen ser las más complejas ante la falta de operaciones comparables. Más allá, y sin posibilidad de optar por estimaciones estadísticas, los suelos con un desarrollo urbanístico apenas incipiente son otro de los activos más difíciles de evaluar. Los activos singulares, como centros comerciales, son otro de los tipos de inmuebles más complicados de evaluar dados los múltiples factores que pesan en su precio.

El sector de sociedades de tasación español cuenta, en todo caso, con recursos y experiencia para hacer frente a estas dificultades. Solo Tinsa, una de las mayores firmas del sector, afirma que es capaz de realizar cerca de 2.000 tasaciones al día, más de las que requiere Sareb. Y el sector cuenta ya con experiencias similares. La primavera de 2014, el Banco Central Europeo y el Banco de España obligaron a toda la banca española a retasar todas las garantías colaterales de más de 15.000 créditos en tan solo dos meses.

Sareb pone en marcha la promoción de 783 viviendas

La Sareb se mete a promotor inmobiliario y prueba suerte con el desarrollo de 783 viviendas y 1.200 garajes en 13 suelos de su propiedad situados en Alicante, Barcelona, Madrid, Málaga, Pontevedra, Sevilla y Valencia. Una decisión que se enmarca en la estrategia de creación de valor de la entidad, que busca obtener el mayor retorno posible de los activos recibidos. El "banco malo" se lanza a esta nueva actividad porque considera que hay demanda en determinadas zonas y un incipiente dinamismo de la actividad local.

La sociedad estima que la inversión prevista para estos desarrollos asciende a 110 millones de euros y la superficie total edificable suma unos 134.000 metros cuadrados. Dos de las parcelas en Madrid, una en Pozuelo de Alarcón y otra en Alcalá de Henares, y cuentan con una edificabilidad total de 48.300 metros cuadrados (286 viviendas). En Andalucía se sitúan otros cuatro terrenos, tres en Málaga y uno en Sevilla, con una edificabilidad de 33.700 metros cuadrados (205 pisos). Por su parte, en la Comunidad Valenciana se ubican tres: dos en Valencia y uno en Alicante, con una superficie de más de 28.400 metros cuadrados (153 casas). En Barcelona se desarrollarán 17.000 metros cuadrados (103 viviendas). En Vigo (Pontevedra) está el último de los suelos donde se levantarán 36 viviendas.

Las obras comenzarán durante este mes de diciembre y se prevé que finalicen a finales del año 2017. Sareb ya ha iniciado la comercialización de estas viviendas, en cuya construcción participan tres de sus "servicers", Solvia, Altamira y Servihabitat. "Los nuevos complejos residenciales se encuentran en zonas consolidadas en las que la recuperación inmobiliaria comienza a tomar forma", señala Solvia, que desarrollará 10 promociones de obra nueva.

La promoción de suelos se enmarca en la política de creación de valor de Sareb, que lanzó en 2014 para cumplir con el objetivo de desinversión. Esta estrategia se apoya en la colaboración de proveedores locales y nacionales y, según su presidente, Jaime Echegoyen, "con esta iniciativa fortalecemos nuestra apuesta por la reactivación del sector inmobiliario y la dinamización de la economía local". Además de la obra nueva, desde 2014 la entidad ha aprobado la finalización de unas 70 obras (1.200 viviendas) que fueron recibidas sin terminar y que han supuesto una inversión total de cerca de 50 millones de euros.

Fuente: cincodias.com

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Los visados autorizados para la construcción de nuevas viviendas en España se situaron en 31.612 unidades entre enero y agosto de 2015, lo que supone un aumento del 27,9% en comparación con el mismo periodo del año anterior (24.715 unidades). Este indicador del mercado inmobiliario marcó en 2013 un mínimo histórico (34.288 unidades), cifra que desde el máximo alcanzado en 2006 (865.561 visados), suponía un desplome del 96%. Esta importante subida en lo que va de año llega después de que la obra nueva rompiera en 2014 con siete años consecutivos en negativo, al subir un 1,7% (34.873 unidades). Según datos del Ministerio de Fomento, hasta agosto la cifra total de visados en el conjunto del periodo, fue de 22.058 para la construcción de pisos en bloque (con una subida interanual del 31,3%) y 9.538 de casas unifamiliares, con un aumento anual del 20,6%.

Edificio de viviendas en construcción

No obstante, el Banco de España sigue viendo riesgos con la recuperación del mercado de la vivienda y llama a la calma. Para justificar su prudencia, alerta sobre tres importantes factores que limitan afirmar que definitivamente se ha enterrado el fantasma de la crisis inmobiliaria. El alto endeudamiento de las familias, la fuerte tasa de paro y el abultado stock de pisos sin vender constituyen para el banco emisor un grave problema, ya que, según estima, podrían limitar la recuperación a corto plazo.

Así, el bo­letín eco­nó­mico del Banco de España del mes de oc­tubre afirma que, tras el "intenso y pro­lon­gado ajuste del mer­cado in­mo­bi­lia­rio" (ocho años) el sector ca­mina hacia una "incipiente es­ta­bi­li­za­ción”, con la “suave re­cu­pe­ra­ción” de las ventas de vi­vien­das, alen­tada por la me­jora ge­ne­ra­li­zada de la ac­ti­vidad eco­nó­mica y el di­na­mismo del mer­cado de tra­bajo. La en­tidad des­taca tam­bién como muy po­si­tivo el cambio que la banca ha ini­ciado, re­la­jando por pri­mera vez su po­lí­tica de con­ce­sión de cré­ditos para la compra de pisos desde el es­ta­llido de la bur­buja.

Con el crecimiento actual, con 40.000 casas nuevas al año serían suficientes

Según el Banco de España, en el mejor de los casos, con una recuperación económica que intensifique el retorno masivo de inmigrantes, serían necesarias unas 200.000 viviendas nuevas anuales hasta 2030. Con el crecimiento actual, 40.000 serían suficientes. En esas incertidumbres del Banco de España sobre lo que pueda pasar en los próximos tres lustros, el boletín económico de octubre hace el ejercicio de analizar las perspectivas del mercado residencial, entre demanda potencial y demanda efectiva. La primera está relacionada, fundamentalmente, con factores demográficos, mientras que la demanda efectiva depen­de de factores más coyunturales, tales como la disponibilidad de crédito, la tasa de paro juvenil o el coste de uso de la vivienda.

De no cambiar las cosas, en los próximos 15 años España sufrirá una contracción de la población del 2,2%, por un descenso de los extranjeros de un 36,7%, que se compensaría parcial­mente por el aumento del número de nacionales en un 1,6%, no por un inesperado aumento de la natalidad, sino por la adquisición de la nacionalidad españo­la por parte de extranjeros. Caída de la población que llevaría a una creación neta anual de hogares de poco más de 60.000 unidades, y que, en el mejor de los casos (con una evolución económica que permitiera nuevas entradas de inmigrantes), podría multiplicarse por cuatro, hasta el entorno de los 240.000 hogares, en el supuesto de que solo se empezará a construir cuando el stock desaparezca en su totalidad (según Fitch y otros analistas, hay 657.000 viviendas en stock que no se venderán jamás).

En Almería, Castellón y Toledo, no se absorbe el stock de vivienda

A pesar de la mejoría en la compraventa de viviendas todavía queda mucho stock de pisos y casas de nueva construcción sin ser absorbida por el mercado. Los casos más problemáticos los tenemos en las provincias de Toledo, Almería y Castellón, donde las peculiaridades de estas zonas hace prever que el problema no tendrá una rápida solución. Mientras que en estos momentos el stock de vivienda en el conjunto de España está situado en el 2,1% (dato del 2014: 535.734 viviendas nuevas en stock), las provincias de Toledo, Almería y Castellón superan el 5% en ese índice.

En los últimos 5 años la cantidad de viviendas construidas que no absorbía el mercado no ha hecho sino disminuir, pero esta absorción del stock por parte del mercado no ha sido homogénea en todo territorio nacional. En términos absolutos en Castellón hay sin vender 27.275 viviendas, en Almería son 21.728 y el Toledo hay 22.639 casas que todavía no han sido adquiridas. El peor pronóstico lo encontramos en la localidad manchega porque, tal como explica un informe del Banco de España, existían unas enormes expectativas de desarrollo que no se han materializado.

Sin embargo y en número de viviendas en stock, la mayor parte se concentran en Madrid con 41.540 viviendas, Barcelona, con 44.955 viviendas y Alicante con 44.180. La mayor parte de ese excedente de vivienda son inmuebles nuevos que a finales del 2014 todavía seguían sin venderse. Así, las tres capitales más grandes de España: Madrid (1,4%) y Barcelona (1,7%) y Valencia (26.632 y un 1,8% sobre el parque de viviendas), aglutinan gran volumen de la construcción en comparación con otras provincias, "Sin embargo, su stock resulta equilibrado dado el amplio parque de viviendas existente en dichas provincias", según el Ministerio de Fomento.

Al otro lado de la estadística, se encuentran Cáceres, Badajoz y Cantabria. Estas provincias acabaron 2014 con 0% de stock de vivienda nueva sin vender, es decir que se logró vender todo su excedente y parece que no se construyó nueva vivienda.

La construcción de viviendas inicia su recuperación

Tras años de grúas paradas y hormigoneras vacías, la construcción vuelve a consolidarse hoy como uno de los motores de crecimiento de la economía española. La contribución de este sector al Producto Interior Bruto (PIB) alcanzó en el segundo trimestre del año incrementos desconocidos desde comienzos de siglo, con una tasa de variación del 5,8% con respecto al mismo periodo de 2014. El mercado, la actividad más castigada por la crisis, y en parte su origen, se recupera. Además, el sector está creando puestos de trabajo y también empresas: el año pasado registró el mayor crecimiento de los últimos cinco años con 6.634 nuevas sociedades inmobiliarias y ha recuperado cerca de 120.000 puestos de trabajo, eso sí, la mayoría vinculados a obra pública, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A pesar de los razonables temores del Banco de España, lo cierto es que la recuperación es notable en las principales capitales y en algunas zonas de costa. Así, el sector inmobiliario frena los excesos del pasado, pero se prepara para otra etapa de auge.

No obstante, la recuperación en el sector de la construcción es evidente en determinadas regiones, con repuntes en la actividad en capitales y zonas de gran demanda en la costa. En Cataluña durante el primer semestre del año se construyeron 2.919 viviendas, el doble que en el mismo periodo del año pasado. Crece el 50,5%, liderando el aumento la provincia de Tarragona (106,5%) y Barcelona (70,5%).

Solo en la ciudad de Barcelona el crecimiento es del 97,4% con 845 viviendas de obra nueva iniciadas. Este número de nuevos proyectos supera la cifra total de viviendas nuevas que se empezaron a construir en 2014 (752 durante todo el año), y también el de los dos años anteriores: en 2013 se iniciaron 697 construcciones de viviendas de este tipo y en 2012, un total de 493. Este resurgir de la actividad constructora, también es evidente en las zonas de mayor interés en Madrid, Málaga, Alicante o Valencia, con incipientes repuntes en el número de nuevos proyectos. Por ejemplo, en la ciudad de Sevilla en lo que va de año, se han otorgado licencias de obra para edificar un total de 427 viviendas de nueva creación, frente a las 166 viviendas autorizadas en 2014, lo que supone que casi se ha triplicado la actividad en la capital andaluza.

De este modo, en términos interanuales se observa un incremento significativo de la actividad: los visados aprobados en agosto superaron en un 30,2% a los firmados en el mismo mes del año anterior. Con esto, se acumulan seis meses consecutivos de crecimiento interanual. En consecuencia, los visados firmados en los ocho primeros meses del presente año fueron el 3,3% superior a los firmados en el mismo periodo del año anterior. Con esto, según BBVA Research, no sólo confirma la moderación de la caída de la de la actividad constructora, sino que podría haberse iniciado la recuperación de la misma, algo que deberán seguir confirmando los datos de los próximos meses.

Fuentes: Ministerio de Fomento y Banco de España

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