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El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, que fija doctrina, en la que establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato de compraventa por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas. El fallo determina que las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas reguladas en la Ley 57/1968 y en la disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin por declararse nulo "por vicio invalidante del consentimiento", al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador "la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística". A partir de ahora, "el vendedor responde no sólo de la entrega del inmueble, sino también de efectuarlo con utilidad para su destino propio, en condiciones de habitabilidad".

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Asimismo, el Supremo indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, "pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato".

Este fallo tiene su origen en la demanda que presentó la empresa Monteye Properties & Loan (compradora) contra Marina Isla Valdecañas (vendedora) y su aseguradora, solicitando la nulidad del contrato de compraventa de una vivienda, por vicio de consentimiento. En dicha demanda, la empresa compradora alegaba que el día de la firma del contrato de compraventa no se le informó de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. En concreto, argumentaba que la vendedora le ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara el decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística al complejo donde se ubicaba la vivienda adquirida.

Un juzgado de Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas (200.670,65 euros) y a pagar 52.143,55 euros por daños y perjuicios, pero se rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que, como existía licencia de primera ocupación, se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dicho artículo establece que "expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista". La Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.

La sentencia del Tribunal Supremo condena a la aseguradora

La sentencia del Tribunal Supremo conocida el pasado lunes y de la que ha sido ponente el magistrado Eduardo Baena Ruiz, estima el recurso de casación interpuesto por la empresa Monteye Properties & Loan y condena a la compañía aseguradora, alejándose del fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla y del juzgado, que la absolvieron al apreciar sólo la responsabilidad del promotor-vendedor. La cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas en los casos en los que se anule el contrato de compraventa por causa no imputable al comprador.

En la sentencia se explica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas; con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono; cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, o cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero.

Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica. A los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, conlleva la demolición de las viviendas. Para el Tribunal Supremo, "la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador".

La Sala Civil del Tribunal Supremo señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone "la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos". En consecuencia, concluye el fallo, "el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad".

La sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un "peligro cierto y grave" de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal. "Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física al encontrarse la vivienda terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas".

En relación con la condena a la aseguradora, la Sala afirma que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, "habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro". Por esa falta de "diligencia", el Supremo condena a la compañía aseguradora Asefa a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.

Fuente: poderjudicial.es

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Cuando no exista un acuerdo previo, en la venta de una vivienda u otro inmueble es el vendedor el responsable de abonar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), aunque podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical en el ejercicio y por el tiempo que lo sea. Así lo ha fijado como doctrina jurisprudencial el Tribunal Supremo (TS), que determina que la proporción a pagar por cada una de las partes corresponde al tiempo en el que hayan ostentado la titularidad del domicilio.

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De este modo, la sentencia del Tribunal Supremo del 15 de junio de 2016, da la razón a dos sociedades que vendieron a otra compañía 155 plazas de garaje en Madrid, y condena a esta última a pagar a los vendedores 8.562 euros del IBI correspondiente al periodo que va desde que se efectúa la compra, en marzo de 2009, hasta diciembre de ese mismo año. La cuantía había sido íntegramente abonada por las sociedades vendedores, a quien, si bien en primera instancia un Juzgado de Madrid les dio la razón, la Audiencia Provincial de Madrid les obligó a costear dicho impuesto. En la sentencia con fecha de 2014, el tribunal se pronunció a favor de los compradores y rechazó que pagaran cantidad alguna por el IBI del año 2009.

Ahora el Supremo ha estimado el recurso de casación presentado por los recurrentes y declara como doctrina jurisprudencial que el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que el vendedor que abone el IBI puede repercutirlo sobre el comprador, en función del tiempo que se ostentó la titularidad.

Según la Ley, el devengo del IBI anual corresponde al propietario en el momento del mismo, que coincide con el primer día del año natural. Por ello, el Alto Tribunal resuelve que el abono de dicho impuesto corresponde a la parte vendedora, aunque la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la venta de las plazas de garaje, y por ello, la otra parte puede repercutirlo sin necesidad de pacto.

El IBI, el único impuesto que crece año a año

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) nunca ha conocido la burbuja inmobiliaria. Desde que estalló la crisis, el valor de la vivienda se ha depreciado de media más de un 30% entre 2007 y 2015 a lo largo del territorio. Sin embargo el IBI, que grava la propiedad inmobiliaria (viviendas, comercios, oficinas, locales o suelos), no ha dejado de engordar su recaudación año a año.

Así, entre 2007 y 2015 los ingresos del IBI aumentaron un 71% hasta los 12.511 millones de euros frente a los 7.316 millones de 2007 o los 8.073 que sumaba la contribución urbana y rural en 2008. Así lo recoge el último dato de cuota líquida del Catastro, al que después se le suman las diputaciones forales (País Vasco y Navarra no están incluidas en el cálculo). Por ello, la recaudación total incluyendo los municipios de ambas regiones habrá superado los 13.000 millones, como ya hizo en 2014 (3.228 millones, un 6,1% más que el año anterior).

Entre las capitales de provincia, las que más aumentaron su recaudación por IBI el último año fueron Jaén (los subió un 11%), Ceuta (10%), Soria (7,89%) y Barcelona (7,73%). Frente a estas subidas de impuestos, la mayor parte de grandes ayuntamientos mantuvieron el tributo sin cambios (Madrid congeló su tipo el año pasado y la recaudación apenas subió un leve 0,2%).

La tendencia fue bastante diferente durante la crisis. De los más de 7.500 ayuntamientos contemplados solo 105 redujeron su recaudación entre 2008 y 2015. Entre las capitales de provincia, Ceuta fue la que más subió sus ingresos por IBI con un 152% durante la crisis, seguida de Cuenca (101% de subida), Soria (95%), Guadalajara (92%), Ávila o Toledo (82%).

Madrid es la ciudad de España que más IBI recauda con un 10% del total de los ingresos (1.247 millones de euros el año pasado, un 70% más que en 2008). Le sigue Barcelona (656 millones), Valencia (204 millones, un 19,8% más), Sevilla (158, un 15% por encima de 2008), Zaragoza (151, un 44% más), Marbella (123 millones, un 68% más), Murcia (117, y otro 68% de alza) y Málaga (116 millones, un 27,8% de aumento).

El aumento espectacular de los ingresos por IBI en este periodo de crisis no solo se explica por las subidas constantes de tipos por parte de los ayuntamientos. A ello se sumaron las revisiones de los valores catastrales que se han dado en los últimos años. Si bien teóricamente las actualizaciones se realizan cada diez años, el 47% de los valores catastrales en 2012 eran anteriores a 2002 (un 9,4% se remontaban más atrás de 1994). Por ello la mayor parte de las revisiones en los últimos años han elevado el valor y, por tanto, el impuesto a pagar.

El IBI depende de varias variables. Por un lado está el tipo que deciden los ayuntamientos pero también depende del valor de las viviendas, que debe calcular el Catastro a petición de los propios municipios a los que les interesa hacerlo si son valoraciones antiguas, ya que eleva la base por la que se calcula la cuota de IBI y de otros impuestos locales como el de plusvalía municipal. A la hora de revisar, Hacienda concede prioridad a las valoraciones más antiguas. Esta actualización es constante. En los Presupuestos Generales del Estado de 2016, Hacienda preveía elevar los valores catastrales de 14 millones de inmuebles entre 2015 y este año, así como reducirlo a otros tres millones de casas que contaban tasaciones de la época de la burbuja.

Fuente: abc.es

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Durante los años del boom inmobiliario fueron pocos los casos en los que la construcción de una promoción de viviendas terminó en fiasco. Es decir, que no se entregaron las casas o pisos en construcción a sus compradores y tampoco se les devolvieron las cantidades de dinero aportadas. Sin embargo, con el estallido de la burbuja y la quiebra de muchas promotoras esta situación indeseable se convirtió en noticia en no pocas ocasiones. El Gobierno trató de paliar esta situación el pasado año con la modificación introducida por la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en la parte que hace referencia al régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano de la Ley de Ordenación de la Edificación. Pero distintos expertos aseguran que no se ha conseguido alcanzar las expectativas y explican por qué.

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Hasta ahora, la norma establecía que "la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas". Es decir, la anterior regulación ya establecía la obligatoriedad de asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores sin especificar a partir de qué momento surgía dicha obligatoriedad. Eso es lo que ahora cambia. Desde el 1 de enero del presente año entró en vigor la nueva ley, se delimita cuándo comienza a aplicarse esa obligación de garantizar el dinero anticipado en una compra de vivienda sobre plano, que no es otro que el de la obtención de la licencia de obras.

Y es aquí donde surgen las primeras discrepancias. Mientras hay expertos que consideran que la modificación no excluye las cantidades entregadas con anterioridad a la obtención de la licencia y solo pretende determinar el momento de entrada en vigor de la garantía, otros, como Fernando Salmerón, directivo del bufete Salmerón, sostienen que el cambio deja más desprotegidos a los compradores de lo que lo estaban antes de enero al explicitar que la garantía solo cubre las cantidades aportadas a partir de la obtención de la licencia. De la misma opinión es David Fernández, socio de El Defensor de tu Vivienda, que recuerda cómo la anterior ley que deroga la actual, de 1968, fue pionera en la protección de los consumidores por los casos que entonces se producían en los que cientos de familias perdieron todos sus ahorros al comprar sus viviendas sobre plano. Fernández critica que ahora las garantías solo operen a partir de la obtención del permiso de edificación, "cuando el 90% de las reclamaciones se produce por el dinero entregado antes de la licencia, ya que a partir de las autorizaciones, el riesgo de que las casas no lleguen a entregarse es mucho menor".

Fuentes del Ministerio de Economía confirman que la norma aprobada en julio no tendrá desarrollo reglamentario, "ya que consideramos que está muy clara en sus términos actuales" y explican que entienden que la garantía no se active antes de la licencia de obras, "puesto que antes de ese momento es difícil que una compañía de seguros quiera asegurar nada, ya que no hay nada que asegurar". Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) recuerdan que hasta que se no se consigue dicha licencia, no empieza la comercialización de las viviendas.

Otra de las críticas a la nueva regulación hace referencia al periodo de caducidad que impone para los avales. Tal y como recuerda Fernando Salmerón, hasta ahora, si una promotora incumplía la fecha de entrega de llaves de las casas y se negaba a devolver las cantidades entregadas a cuenta se podía reclamar al promotor por un periodo que en términos generales podía prolongarse hasta pasados 15 años desde la fecha prevista para la recepción de las viviendas. Ahora, "al establecer que los avales caducan a los dos años desde la citada fecha (lo que significa que una vez transcurridos los mismos ya nada se puede reclamar), el comprador se encuentra claramente más desprotegido que con el marco legal anterior".

La jurisprudencia ha dado la razón a quienes aseguran que el aval debe cubrir todas las cantidades abonadas, independientemente de si se pagaron antes o después de la licencia de obra. Entiende que el legislador ha cedido a las presiones de la banca y el sector asegurador porque con la actual normativa, muchos siniestros que antes se juzgaban y ganaban en los tribunales puede que a partir de ahora no sean considerados como tales. Además, recalca que la norma no establece de quién es la responsabilidad si se demuestra que el promotor no había contratado las pólizas o avales preceptivos.

Y todo esto se produce con una significativa recuperación inmobiliaria en ciernes. La producción de casas crece a tasas de casi el 30%, por lo que las grúas y las casetas de venta vuelven a poblar el paisaje de algunas ciudades y las compras mejoran un 7,3% anual, y con una estimación para construir este año entre 100.000 y 175.000 viviendas nuevas, todo un cambio tras haber vivido el sector la peor crisis de su historia reciente.

Seis consejos a tener en cuenta al comprar sobre plano

Desde el Bufete Salmerón aconsejan seguir estos seis sencillos pasos si se quieren obtener todas las garantías cuando se está pensando en comprar una vivienda de nueva construcción sobre plano:

  1. En primer lugar comprobar quién vende la casa, si es un promotor, por ejemplo, qué experiencia tiene en el sector, datos relativos a la solvencia financiera de la empresa y, de vital importancia, si es o no propietario del suelo sobre el que anuncia que edificará las viviendas que vende.
  2. Revisar el contrato privado que se firmará con la empresa, y que no se elevará a público ante un notario hasta que se produzca la entrega de llaves. Se deben leer con atención todas y cada una de las cláusulas que incluya el contrato y preguntar todas las dudas que surjan. El promotor, por ejemplo, no podrá incluir en una de esas cláusulas que podrá variar de manera unilateral el diseño de los pisos.
  3. Se deben requerir los planos de la vivienda a la vez que se firma el contrato.
  4. El documento que facilite la empresa promotora debe incluir el precio final de la vivienda que se adquiere, con el IVA incluido (que es el impuesto que grava a las casas nuevas), fecha exacta de entrega de llaves, no aceptar vagas aproximaciones.
  5. Todos los pagos a cuenta que realice durante el tiempo que se prolonga la construcción de las viviendas deberán realizarse a través de transferencia bancaria y compruebe que su destino es una cuenta separada e independiente abierta por el promotor a tal efecto. De tal forma que con esas aportaciones que realizan los compradores el promotor solo debe hacer frente a los gastos de edificación y no a los de compra del suelo, ni a la tramitación de los planes parciales o a los gastos de urbanización. En esa cuenta deberá consignarse de este modo el dinero objeto del aval.
  6. Por último, exija que se haya constituido un aval general de toda la promoción que garantice todas las cantidades entregadas a cuenta por todos los futuros propietarios de cada una de las casas que componen la promoción. Y, por supuesto, reclame el aval individual, garantizado por un banco o una compañía de seguros que será el que le indemnice y permitirá que recupere el dinero pagado en caso de que no le puedan entregar la vivienda que usted compró.

Fuente: cincodias.com

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sentenciaLa Sala Primera del Tribunal Supremo (TS) acaba de reconocer el derecho de los compradores a dar marcha atrás en la compra de casas y pisos nuevos cuando el vendedor se retrase en su entrega sobre la fecha prevista por contrato. Una resolución crucial para uno de los problemas clásicos del mercado de la vivienda en construcción.

Así, ha resuelto sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal en esta dirección en un caso en el que ambas partes firmaron en septiembre de 2007 un primer pacto de reserva y luego un contrato de compraventa de una vivienda en construcción en MadridLa parte vendedora se comprometió a entregar el inmueble en septiembre de 2009, con posibilidad de prórroga de un mes. En el contrato se pactó una condición resolutoria explícita para el caso de que el comprador no atendiera puntualmente a los pagos.

Una vez iniciadas las obras, se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la vendedora ofreciera a los compradores modificar el plazo de entrega, sin que éstos aceptaran. Un mes después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores procedieron a la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades anticipadas y los intereses.

Las obras prosiguieron y estuvieron acabadas en diciembre de 2009, tres meses después de lo inicialmente previsto. La vendedora comunicó a los compradores que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación próximamente y la obtuvo en enero de 2010. De hecho, el 20 de enero de ese año, se convocó a los compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su incomparecencia la vendedora requirió al notario para que les notificara la resolución del contrato.

Es entonces cuando los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento, que fue desestimada por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más tarde por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato de compra del inmueble. La sentencia del Tribunal Supremo viene ahora a confirmar dicho fallo de la Audiencia Provincial de Madrid. El alto tribunal señala que "el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador".

No obstante, el Tribunal Supremo avisa de que la doctrina no excluye la posibilidad de que la rescisión o resolución del contrato de compra de una vivienda pueda denegarse al comprador por "mala fe o abuso de derecho" de éste. En este caso, señala que "los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa".

Los bancos se enriquecen injustamente si logran una alta plusvalía

Por otro lado, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina y ha matizado la jurisprudencia al entender que un banco se puede enriquecer injustamente en el caso de que obtenga una plusvalía significativa en la venta de una vivienda ejecutada.

El Alto Tribunal ha llegado a esta conclusión tras analizar el caso de la Audiencia Provincial de Córdoba, donde un banco que inició la ejecución hipotecaria después de que sus prestatarios no cumplieran con las obligaciones de pago. La entidad se adjudicó la vivienda por el 50% del tipo señalado en la escritura. Como en este supuesto no quedaba satisfecha la totalidad del crédito, el banco presentó una demanda contra los prestatarios y los dos fiadores, a los que reclamaba la diferencia entre la deuda y el valor por el que se le adjudicó el inmueble, sumado a los intereses y las costas de ejecución.

Con esta acción, los prestatarios entendían que, tras la adjudicación, la deuda debía considerarse saldada, ya que el valor de la finca había sido fijado por el propio banco entendiendo que cubría por entero la deuda derivada del préstamo hipotecario. Por ello, veían que la entidad obtenía un enriquecimiento injusto.

Según la jurisprudencia consolidada, la Sala del Supremo que ha estudiado esta causa subraya que "el ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación en principio no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado". Sin embargo, el Supremo matiza esta afirmación y señala que en los supuestos en los que la adjudicación al ejecutante (banco) vaya seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de adjudicación, que aflora una plusvalía muy significativa "contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor de la plusvalía".

La Sala insiste en que esta precisión encuentra amparo en las últimas leyes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.

Fuente: europapress.es

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