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El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, que fija doctrina, en la que establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato de compraventa por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas. El fallo determina que las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas reguladas en la Ley 57/1968 y en la disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin por declararse nulo "por vicio invalidante del consentimiento", al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador "la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística". A partir de ahora, "el vendedor responde no sólo de la entrega del inmueble, sino también de efectuarlo con utilidad para su destino propio, en condiciones de habitabilidad".

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Asimismo, el Supremo indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, "pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato".

Este fallo tiene su origen en la demanda que presentó la empresa Monteye Properties & Loan (compradora) contra Marina Isla Valdecañas (vendedora) y su aseguradora, solicitando la nulidad del contrato de compraventa de una vivienda, por vicio de consentimiento. En dicha demanda, la empresa compradora alegaba que el día de la firma del contrato de compraventa no se le informó de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. En concreto, argumentaba que la vendedora le ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara el decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística al complejo donde se ubicaba la vivienda adquirida.

Un juzgado de Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas (200.670,65 euros) y a pagar 52.143,55 euros por daños y perjuicios, pero se rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que, como existía licencia de primera ocupación, se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dicho artículo establece que "expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista". La Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.

La sentencia del Tribunal Supremo condena a la aseguradora

La sentencia del Tribunal Supremo conocida el pasado lunes y de la que ha sido ponente el magistrado Eduardo Baena Ruiz, estima el recurso de casación interpuesto por la empresa Monteye Properties & Loan y condena a la compañía aseguradora, alejándose del fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla y del juzgado, que la absolvieron al apreciar sólo la responsabilidad del promotor-vendedor. La cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas en los casos en los que se anule el contrato de compraventa por causa no imputable al comprador.

En la sentencia se explica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas; con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono; cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, o cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero.

Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica. A los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, conlleva la demolición de las viviendas. Para el Tribunal Supremo, "la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador".

La Sala Civil del Tribunal Supremo señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone "la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos". En consecuencia, concluye el fallo, "el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad".

La sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un "peligro cierto y grave" de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal. "Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física al encontrarse la vivienda terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas".

En relación con la condena a la aseguradora, la Sala afirma que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, "habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro". Por esa falta de "diligencia", el Supremo condena a la compañía aseguradora Asefa a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.

Fuente: poderjudicial.es

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Madrid podrá crecer en 22 nuevos barrios que estaban amenazados por los recursos judiciales. El Tribunal Supremo ha ratificado el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aprobado en 2013 por Ana Botella (PP), anterior alcaldesa de Madrid, e Ignacio González (PP), expresidente de la comunidad. La decisión afecta a nuevos barrios pero también a algunos ya consolidados como Valdebebas o Arroyo del Fresno. En vilo estaba el desarrollo de alrededor de 130.000 viviendas que finalmente seguirán su curso.

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El Supremo finalmente avala una sentencia anterior del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), ante un recurso presentado por varios inversores privados. Se desenredan así unos conflictos judiciales que se remontan al final de los años noventa y que ha frenado el desarrollo urbanístico en los barrios periféricos de la capital. En 2013, Botella y González aprobaron en siete meses la modificación del plan general, un trámite que habitualmente lleva varios años, por lo que se le dio el nombre de exprés. La decisión venía a corregir varias anulaciones anteriores de modificaciones del PGOU de 1985 y sus cambios de 1997, tumbadas anteriormente en el Supremo en 2012.

Aún así, el Alto Tribunal anula tres actuaciones parciales, de licencia de obras para la ejecución de vivienda libre a Residencial Adhara, para la ejecución de obras de edificación en la parcela 168A del proyecto de reparcelación en Parque de Valdebebas, y otros dos acuerdos referidos a La Dehesa. Aunque desde la junta de compensación de Valdebebas se señala que la decisión del Supremo no tendrá efectos prácticos dado que la edificación de esa parcela tiene cobertura en una licencia posterior otorgada en 2014. “El fallo da garantías a los más de 50 promotores y gestores de cooperativas y las más de 4.000 familias que ya han apostado por este proyecto”, explicó en un comunicado Jorge Serrano, gerente de la junta de compensación de Valdebebas.

En estos desarrollos, estaba prevista la construcción de más de 130.000 viviendas. La sentencia del Supremo de 2012 desclasifica (recupera la clasificación de suelos no urbanizables que tenían en el plan de 1985) parte de los terrenos que componen los 21 ámbitos afectados. Porque la sentencia habla solo de 21. Existe otro más, el 22, el Ensanche de Coslada, que finalmente quedó excluido, al haberse producido una alteración de los términos municipales entre Madrid y Coslada, pasando los suelos correspondientes a este ámbito de la capital a formar parte de esa localidad. Pero la sentencia del Supremo de 2012 no supuso el fin del recorrido judicial del PGOU de Madrid.

Gran parte de las más de 130.000 viviendas previstas en los planes urbanísticos de 1997 no están construidas. Afecta a 22 desarrollos urbanísticos, entre ellos los ligados al Este de la ciudad como Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros, además de otros como La Dehesa, Valdebebas, La Atalayuela, Valdecarros, Arroyo del Fresno, Campamento y Cuatro Vientos. El pasado año el TSJM ya había avalado la decisión del Ayuntamiento.

Fomento recurre ante los tribunales el veto a la Operación Chamartín

Por otro lado, el Gobierno en funciones de Mariano Rajoy también presenta un recurso contra la anulación, por parte del Ayuntamiento de Madrid, de la conocida como Operación Chamartín. Se suma así a la presentada por la promotora del proyecto Distrito Castellana Norte (DCN) y por la Comunidad de Madrid presidida por Cristina Cifuentes (PP). El Ministerio de Fomento confirmó que este martes presentó un recurso de impugnación ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) contra el rechazo del Ayuntamiento de la capital al plan urbanístico que Distrito Castellana Norte (DCN) preveía desarrollar en la ciudad y que cuenta con el respaldo del resto de Administraciones. El ministro de Fomento en funciones, Rafael Catalá, había anunciado en la víspera esta apelación: “Ya anunciamos que, ante la disconformidad con las decisiones que había tomado el Ayuntamiento de Madrid, acudiríamos a los tribunales de justicia para impugnarlas y que la operación pudiera salir adelante en los términos en los que había sido planteada”.

Este martes también se conocía precisamente que el TSJM admitía a trámite el recurso de la empresa promotora. El plan presentado por Distrito Castellana Norte (empresa en la que BBVA dispone del 75% y Grupo San José el 25% restante) se paralizó tras la llegada al Consistorio de Manuela Carmena, que ya lo tumbó en el pleno municipal con los votos de Ahora Madrid y PSOE. Además, el Ayuntamiento presentó su propio proyecto, llamado Madrid Puerta Norte, en el que reduce las 17.000 viviendas previstas a 4.600.

Inicialmente estaba planteado que el promotor invirtiera 6.000 millones en el desarrollo y en infraestructuras, recogido en un plan parcial aprobado por el anterior equipo de Ana Botella (PP), pero que nunca fue refrendado en el pleno. Este proyecto, en el entorno de la estación de Chamartín, lleva vivo desde 1993, sin que las Administraciones se hayan puesto de acuerdo en cómo desarrollarlo.

Distrito Castellana Norte tiene los derechos sobre el 61% de los 3,1 millones de metros cuadrados del ámbito, gracias a un acuerdo con Adif, que puede quedarse sin 1.300 millones previstos en la macrooperación de BBVA. Por eso, a final de mayo, Gonzalo Ferre, presidente de Adif, y Pablo Vázquez, presidente de Renfe, en una carta al Consistorio amenazaban ya con tomar medidas judiciales si se paralizaba el plan urbanístico, porque consideraban que se perjudicaba a la caja futura de estas empresas públicas del Grupo Fomento. En la reclamación, cifraron los perjuicios en 700 millones por las inversiones ya realizadas o por los compromisos actuales en obras. Sin embargo, según confirmaron fuentes de Fomento, en la actual reclamación al TSJM, no se incluye una indemnización por los potenciales daños patrimoniales. Fomento pide ahora que se anule la decisión de parar el proyecto de DCN. Por su parte, el recurso de Cifuentes pide la nulidad por una supuesta desviación de poder del Consistorio.

En la actualidad, la negociación sobre esta operación está bloqueada. Las semanas antes de las elecciones del 26 de junio, Fomento, Comunidad de Madrid, BBVA y Ayuntamiento abrieron una mesa de negociación a máximo nivel que no tuvo ningún fruto. Carmena, que siempre apostó por un proyecto diseñado y ejecutado por la Administración, descartó cualquier avance sin saber el color político del próximo ministro del ramo.

Fuente: cincodias.com

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