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Todos los grandes indicadores del mercado de la vivienda (ventas, precios, visados, hipotecas...) llevan ya más de un año en tasas positivas que parecen confirmar la estabilización de la recuperación inmobiliaria en España y, sin embargo, el consenso de los expertos es que no podrá darse por superada la crisis hasta que no culmine la absorción del stock de pisos y casas nuevas que, según las cifras del Ministerio de Fomento, llegó a las 649.780 csas en 2009. No obstante, poco a poco va ajustando este registro de inmuebles en stock, logrando en el primer trimestre de este año bajar de las 500.000 viviendas nuevas sin vender ni alquilar tras nueve largos años de crisis, según la Asociación de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco).

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Así, en el primer trimestre de este año el excedente de pisos a estrenar y casas nuevas sin vender ni alquilar ascendía a un total de 493.112 viviendas, lo que significa un descenso del 28,3% sobre el nivel máximo alcanzado en 2009 (en concreto 687.953, según sus cálculos), y regresar al excedente contabilizado justo antes de la crisis en 2007 y bajar por primera vez desde entonces de las 500.000 unidades.

Pero, más allá de que se trata de una reducción importante, ¿es mucho o poco que todavía existan esas 493.112 viviendas que no encuentran comprador o nadie que quiera habitarlas en alquiler? El informe de Cepco analiza la situación por provincias, ya que la absorción de este stock no está siendo fácil ni igual de rápido en todos los territorios.

En ese estudio destaca que ya hay cuatro provincias donde el excedente es inexistente: Cantabria, Navarra, Cáceres y Badajoz. Asimismo, el informe mide la cantidad de viviendas sin vender de dos formas, en términos absolutos y en términos relativos, estableciendo cuántos pisos de nueva construcción se encuentran en venta por cada 100.000 habitantes. Una ratio por debajo de 1.000 viviendas se considera un nivel mínimo de stock fácilmente asumible por el mercado, en opinión de los expertos; y en ese rango se encuentran ya otras 19 provincias. Entre ellas, destacan las tres más pobladas, Madrid, Barcelona y Valencia; pero también todas las de Andalucía excepto Almería, además de las provincias de Galicia, o el País Vasco, entre otras.

Pero, mientras hay áreas donde en los últimos seis años el stock de vivienda ha logrado reducirse a la mitad, todavía existen territorios donde la digestión del anterior boom inmobiliario está siendo más pesada de lo habitual. Estos se localizan sobre todo en Castilla y León, Castilla-La Mancha y en provincias como Alicante o Castellón, donde aunque el excedente se está reduciendo a tasas de dos dígitos, pero aún se sitúa en niveles elevados.

Viviendas invendibles

No obstante, según los expertos, entre la sostenida reducción del stock de viviendas en los últimos años, existe un porcentaje nada despreciable de este stock nunca se venderá, ya que corresponde a casas que se construyeron en zonas alejadas de los centros urbanos, con escasos equipamientos y dotaciones, como transporte o instalaciones educativas y sanitarias y tampoco responde a lo que demandan quienes quieren vivir de alquiler. El cálculo que elaboró Tinsa se atrevió incluso a predecir cuántas de esas viviendas son invendibles: poco más de 100.000, el 25,8% del excedente que la tasadora estimó que existía. Para establecer este dato, Tinsa utilizó dos criterios de cálculo, depurando de ese modo algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Así, más que restar a las casas terminadas las vendidas, realizó su informe al revés. Teniendo en cuenta cuántas viviendas se habían construido desde 2008, identificó las que sí están ocupadas, las segundas residencias, o las que se encuentran en alquiler, para lo que utilizó todas las estadísticas oficiales y los censos de población del INE.

Todo ello lo contrastó con el trabajo de campo realizado por 250 agentes en 900 municipios que concentran el 80% de las casas edificadas desde 2008. De este modo, la tasadora estimó que si en España se habían construido 1,56 millones de viviendas desde 2008, el stock de vivienda nueva a finales de 2015 ascendía a 389.000 y, de ellas (1 de cada 4) 100.000 no se venderán nunca. Otros estudios, como el realizado por RR de Acuña & Asociados, donde se suma la vivienda usada, estiman que unas 657.000 viviendas que hoy se encuentran en venta, no encontrarán comprador jamás.

Fuente: cincodias.com

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La mejora del mercado inmobiliario suma y sigue. El aumento de las ventas de viviendas continúa drenando el stock de casas nuevas en venta, aunque quizás a un ritmo más lento del deseable. Así, según los últimos datos que maneja la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) al cierre del tercer trimestre de 2015 el excedente de viviendas en venta sumaba un total de 507.477 pisos y casas, un 5,14% menos que a finales de 2014. La sobreoferta de casas y pisos nuevos queda repartida de forma muy heterogénea, pero ya más concentrada en Castellón, Almería y las provincias limítrofes de Madrid.

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La cifra, es todavía demasiado grande como para pensar en que en 2016 vuelvan a iniciarse muchas viviendas, aunque hay que recordar que respecto al máximo alcanzado en 2009 (cuando ascendió a 687.953 inmuebles) el stock de viviendas nuevas sin vender ha disminuido un 26,2% en seis años. No obstante, en el descenso de las viviendas en stock lo que cuenta son los análisis por territorios, ya que mientras en unas provincias el incremento de las compraventas refleja cifras de dos dígitos desde hace meses, en otras, la actividad permanece todavía bastante lánguida.

Este es uno de los factores que explica cómo en la actualidad si se analizan esos datos de stock por provincias, se puede comprobar que existen ya 36 cuyo excedente se sitúa por debajo de las 1.500 casas por cada 100.000 habitantes, un nivel considerado por los expertos como asumible para el sector. Entre ellas se encuentran Madrid, Barcelona y Valencia, los tres grandes núcleos de población y actividad del país, pero también lideran la clasificación las tres provincias del País Vasco, junto con Navarra, donde, por ejemplo, no existe ya apenas excedente, las cuatro provincias de Galicia, y el resto de las zonas bañadas por el Cantábrico: Asturias y Cantabria.

Asimismo, no es preocupante el volumen de stock en todas las provincias de Andalucía (excepto Almería que aún cuenta con un número alto de pisos nuevos por vender). Tampoco preocupa en las dos provincias extremeñas: Cáceres y Badajoz (esta última sin excedente) o en cinco de las nueve provincias de Castilla y León; ni en los dos archipiélagos: Baleares y Canarias.

El stock se concentra en Castellón y las provincias limítrofes a Madrid

Por el contrario, existe sobreoferta de pisos a estrenar es en tres de las cinco provincias limítrofes con Madrid: Toledo, Ávila y Cuenca, mientras que Guadalajara y Segovia se encuentran por debajo de ese límite psicológico de las 1.500 casas por 100.000 habitantes. Precisamente esa cercanía con la capital y la construcción de nuevas infraestructuras de transporte fueron los factores que espolearon la construcción de vivienda en esas tres provincias, cuando se pensaba que las localidades más próximas a Madrid podrían acabar convirtiéndose en ciudades dormitorio de miles de ciudadanos que trabajaban en la capital.

No tan cerca de la capital, pero también influida por la vorágine constructora, Ciudad Real aparece como una de las provincias con más stock, al mismo nivel que Teruel o Lleida. Sin embargo, ninguna provincia se acerca siquiera a la alarmante situación que padece Castellón que, con 4.650 viviendas por 100.000 habitantes lidera el ranking elaborado por la patronal de los fabricantes de materiales de construcción.

Estas diferencias en la oferta de casas y pisos nuevos de unas provincias a otras es lo que ha propiciado que mientras las grúas han vuelto a reaparecer en el paisaje de algunas grandes ciudades, a otras muchas ni han llegado, ni se las espera; debido al exceso de oferta de nueva construcción que aún mantienen en venta o alquiler. No obstante, y a falta de conocer los datos de cierre que publica Fomento, 2015 será el primer ejercicio de los últimos siete (desde 2008) en el que el volumen de viviendas iniciadas vuelva a superar al de terminadas. Esto es así porque Cepco constata con las cifras procedentes de los colegios de aparejadores cómo de enero a octubre pasados se pusieron en marcha 39.781 casas y se finalizaron 37.497. Las zonas con más crecimiento económico y mejor situación del empleo son las que están concentrando el mayor volumen de visados, lo que ha propiciado que ambas variables se hayan vuelto a cruzar.

Un año para afianzar la recuperación del sector

Promotores, constructores y, en definitiva, todos los subsectores que dependen en cierta medida de la actividad inmobiliaria, han iniciado este 2016 con la esperanza de que se convierta en el ejercicio durante el cual se afiance la recuperación. Los principales servicios de estudios realizaron sus proyecciones de cara a 2016 y 2017 con el foco puesto sobre el comportamiento del mercado laboral, el flujo de la financiación y la evolución de los tipos de interés.

Salvo sorpresa mayúscula derivada de una catástrofe mundial, todas las estimaciones de los expertos coinciden en que las compraventas de casas seguirán aumentando a tasas moderadas, y los precios no se incrementarán mucho más allá de lo considerado razonable: entre un 3% y un 5% (salvo en aquellos lugares con problemas puntuales de escasez de oferta) y los visados para iniciar promociones se concentrarían en las áreas con menos stock.

En el análisis de mercado, solo unos pocos recordaban el hecho de que 2016 se iniciaría tras un proceso electoral, por lo que la composición del nuevo Gobierno se mencionaba como un factor de riesgo, aunque no se definía como elemento determinante. Ahora, 50 días después de los comicios, visto el rumbo que están tomando las negociaciones entre los partidos, algunos expertos empiezan a reconocer que quizás se menospreció el factor político a la hora de realizar las proyecciones. Las cifras de los próximos meses lo dirán.

Fuentes: cincodías.com y Cepco - Informe Coyuntura Económica (.pdf)

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pisosnuevos-mijasEs cierto que no existe un estudio riguroso y exhaustivo que haya sido capaz de determinar a cuánto asciende el stock de viviendas nuevas sin vender ni alquilar, pero sí se han podido realizar distintas aproximaciones que, más que una cifra absoluta, buscan constatar qué está pasando con estas casas, si se están vendiendo o no y en qué medida o a qué velocidad.

Uno de los pocos que existe hoy en día y se actualiza periódicamente es el que elabora la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), cuyas últimas cifras son relativas al último trimestre de 2014. Según este informe, el excedente total cerró el pasado año con un total de 439.617 pisos y casas nuevas en venta, un 36,52% menos el máximo de la serie alcanzado en 2010, cuando se llegó a contar con 692.560 viviendas sin vender en todo el país.

El stock de vivienda es un dato de gran utilidad, sobre todo, para los promotores que han logrado sobrevivir a la mayor crisis que se recuerda en el sector inmobiliario desde la democracia. Y además es un factor incide en la fijación de los precios de los inmuebles. Así, a más oferta de casas de nueva construcción, la presión hará que los precios bajen. Por el contrario, según se van agotando las existencias, los precios se estabilizan o inician un suave ascenso porque la demanda que va buscando obra nueva ya no encuentra lo que quiere y quizás haya llegado el momento de iniciar alguna promoción.

La reducción del stock: una distribución desigual

La disminución del stock de vivienda no se ha producido por igual en todos los territorios. En su análisis, Cepco asegura que a finales de 2014 existían un total de 25 provincias donde el excedente inmobiliario se situó por debajo de las 1.000 viviendas por cada 100.000 habitantes, un umbral considerado técnico, según el cual ya no es descabellado iniciar la actividad de nuevas promociones en esas áreas. ¿Dónde se localizan entonces esas nuevas oportunidades?

De un lado, las de siempre, aquellas zonas donde se registra mayor actividad económica y, por tanto, en cuanto mejoró la coyuntura general y se recuperó el flujo de la financiación, las ventas de casas se reactivaron y con ellas se empezó a drenar el excedente a buen ritmo. Es el caso de Madrid, Barcelona, Valencia, las tres provincias del País Vasco, Navarra, Baleares o Las Palmas de Gran Canaria.

En otro grupo se encuentran las provincias que nunca tuvieron un nivel de viviendas de nueva construcción en venta preocupante, como es el caso de todas las provincias gallegas menos Lugo, Cantabria, y las dos provincias extremeñas: Badajoz y Cáceres.

En un tercer grupo, entrarían las zonas que en estos últimos cuatro años han logrado reducir su stock de viviendas prácticamente a la mitad gracias al fuerte ajuste acometido en los precios. En esta situación se clasificarían los casos particulares de Salamanca y Valladolid, o el ejemplo de las provincias andaluzas donde menos casas nuevas en venta se habían heredado de la burbuja inmobiliaria: Sevilla, Jaén, Córdoba, Huelva, Granada, Málaga y Cádiz. Gracias a una fuerte reducción de los precios se ha logrado que hoy esas siete se encuentren entre las zonas donde se puede volver a edificar. Solo Almería se salva de esa drástica reducción del stock. Ya fue en 2009 la provincia que tenía un excedente más elevado y hoy continúa con una ratio de 2.250 casas nuevas en venta por cada 100.000 habitantes.

Junto con Almería hay zonas donde es probable que parte de esa oferta heredada del boom no se llegue a absorber nunca. Son promociones que se construyeron sin tener en cuenta las necesidades realistas de vivienda, en zonas normalmente alejadas de los núcleos urbanos y sin los equipamientos sanitarios o educativos ni las infraestructuras de transporte necesarias. Las provincias de Castellón, Teruel, Toledo, Ciudad Real o La Rioja son buen ejemplo también.

Fuente: cincodias.com

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pibyventadeviviendaLa Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estima que a finales del pasado año quedaban en España sin vender ni arrendar un total de 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en 2009. No obstante, hay que subrayar que en 2010 el stock total aumentó de manera puntual hasta las 692.560 casas para comenzar a disminuir a partir de esa fecha.

Sin embargo, esa importante reducción del stock, muy concentrada en los dos últimos ejercicios, no ha sido uniforme en las distintas comunidades y, curiosamente no ha estado determinada por lo que iban haciendo los precios de la vivienda nueva en cada región, sino por cómo se recuperaba la actividad económica, el empleo y el acceso a la financiación.

Así, con datos de Cepco, las cinco regiones donde más se ha recortado el excedente de viviendas nuevas desde 2009 hasta el tercer trimestre del año pasado son Navarra, Cantabria, Extremadura, Canarias y Madrid, con porcentajes de reducción que van desde el 93,20% de la primera al 45,10% de la última.

 ¿Y dónde se han abaratado más las casas de nueva construcción? Pues según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con datos de las tasadoras, los cinco territorios donde más se han depreciado los inmuebles nuevos son Murcia, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Andalucía. En esta ocasión, los descensos acumulados oscilan entre el 44,46% de la primera y el 33,05% de la última.

De hecho, los precios de los pisos se encuentran hoy en promedio en los valores que tenían entre finales de 2003 y principios de 2004, y según los expertos, en algunos casos aún tienen que seguir cayendo. Entre ambas variables no hay ni una sola coincidencia. Sin embargo, al acudir a los datos de crecimiento económico, la situación cambia.

Ante la falta de las primeras cifras oficiales de la contabilidad regional, los números elaborados por Hispalink apuntan que las cinco comunidades que cerraron el año pasado con un mayor crecimiento del PIB fueron Canarias, Madrid, Navarra, Cataluña y Comunidad Valenciana. En esta ocasión sí, tres de ellas coinciden con los territorios donde más se ha reducido el excedente, lo que indica que, efectivamente, más que la evolución de los precios, lo que determina la venta de viviendas, y entre ellas las procedentes del stock, es la recuperación y ésta cuanto más sólida sea, mejor.

La creación de empleo determinará al sector inmobiliario en 2015

¿Cuánto tiempo tiene que transcurrir para que se reduzca completamente el actual stock de viviendas, esas 448.471 casas y pisos nuevos que restan todavía por vender? Nadie se atreve a poner fecha. Dos, tres, cinco años... nadie lo sabe con seguridad. De hecho, ya hay expertos que sí pronostican que incluso poco más de 200.000 de esas casas no podrán venderse nunca, ni siquiera podrán salir al mercado en régimen de alquiler, dado que se encuentran localizadas en sitios mal comunicados con los grandes núcleos de población más cercanos y además, en la mayoría de los casos, corresponden a barrios que carecen de las infraestructuras y equipamientos más básicos, tales como colegios, centros de salud o comercios.

En estas zonas, lo único que podría ayudar a su absorción más rápida una rebaja adicional de precios. Todo se pone en manos, una vez más, a la evolución del empleo y del acceso al crédito, puesto que la vivienda, por su elevado coste, se seguirá comprando a medio y largo plazo mayoritariamente mediante una hipoteca.

De momento, las ventas totales de casas sí que guardan estrecha relación con la mejora económica y de nuevo, cruzando ambas estadísticas (compraventas de viviendas del INE con contabilidad regional de Hispalink), se comprueba cómo allí donde la recuperación comenzó antes se venden más inmuebles. Esto es, en Baleares, Navarra, Canarias, País Vasco, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.

Fuente: cincodias.com

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