Saltar al contenido

4

Todos los grandes indicadores del mercado de la vivienda (ventas, precios, visados, hipotecas...) llevan ya más de un año en tasas positivas que parecen confirmar la estabilización de la recuperación inmobiliaria en España y, sin embargo, el consenso de los expertos es que no podrá darse por superada la crisis hasta que no culmine la absorción del stock de pisos y casas nuevas que, según las cifras del Ministerio de Fomento, llegó a las 649.780 csas en 2009. No obstante, poco a poco va ajustando este registro de inmuebles en stock, logrando en el primer trimestre de este año bajar de las 500.000 viviendas nuevas sin vender ni alquilar tras nueve largos años de crisis, según la Asociación de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco).

guardamardelsegura-alicante1

Así, en el primer trimestre de este año el excedente de pisos a estrenar y casas nuevas sin vender ni alquilar ascendía a un total de 493.112 viviendas, lo que significa un descenso del 28,3% sobre el nivel máximo alcanzado en 2009 (en concreto 687.953, según sus cálculos), y regresar al excedente contabilizado justo antes de la crisis en 2007 y bajar por primera vez desde entonces de las 500.000 unidades.

Pero, más allá de que se trata de una reducción importante, ¿es mucho o poco que todavía existan esas 493.112 viviendas que no encuentran comprador o nadie que quiera habitarlas en alquiler? El informe de Cepco analiza la situación por provincias, ya que la absorción de este stock no está siendo fácil ni igual de rápido en todos los territorios.

En ese estudio destaca que ya hay cuatro provincias donde el excedente es inexistente: Cantabria, Navarra, Cáceres y Badajoz. Asimismo, el informe mide la cantidad de viviendas sin vender de dos formas, en términos absolutos y en términos relativos, estableciendo cuántos pisos de nueva construcción se encuentran en venta por cada 100.000 habitantes. Una ratio por debajo de 1.000 viviendas se considera un nivel mínimo de stock fácilmente asumible por el mercado, en opinión de los expertos; y en ese rango se encuentran ya otras 19 provincias. Entre ellas, destacan las tres más pobladas, Madrid, Barcelona y Valencia; pero también todas las de Andalucía excepto Almería, además de las provincias de Galicia, o el País Vasco, entre otras.

Pero, mientras hay áreas donde en los últimos seis años el stock de vivienda ha logrado reducirse a la mitad, todavía existen territorios donde la digestión del anterior boom inmobiliario está siendo más pesada de lo habitual. Estos se localizan sobre todo en Castilla y León, Castilla-La Mancha y en provincias como Alicante o Castellón, donde aunque el excedente se está reduciendo a tasas de dos dígitos, pero aún se sitúa en niveles elevados.

Viviendas invendibles

No obstante, según los expertos, entre la sostenida reducción del stock de viviendas en los últimos años, existe un porcentaje nada despreciable de este stock nunca se venderá, ya que corresponde a casas que se construyeron en zonas alejadas de los centros urbanos, con escasos equipamientos y dotaciones, como transporte o instalaciones educativas y sanitarias y tampoco responde a lo que demandan quienes quieren vivir de alquiler. El cálculo que elaboró Tinsa se atrevió incluso a predecir cuántas de esas viviendas son invendibles: poco más de 100.000, el 25,8% del excedente que la tasadora estimó que existía. Para establecer este dato, Tinsa utilizó dos criterios de cálculo, depurando de ese modo algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Así, más que restar a las casas terminadas las vendidas, realizó su informe al revés. Teniendo en cuenta cuántas viviendas se habían construido desde 2008, identificó las que sí están ocupadas, las segundas residencias, o las que se encuentran en alquiler, para lo que utilizó todas las estadísticas oficiales y los censos de población del INE.

Todo ello lo contrastó con el trabajo de campo realizado por 250 agentes en 900 municipios que concentran el 80% de las casas edificadas desde 2008. De este modo, la tasadora estimó que si en España se habían construido 1,56 millones de viviendas desde 2008, el stock de vivienda nueva a finales de 2015 ascendía a 389.000 y, de ellas (1 de cada 4) 100.000 no se venderán nunca. Otros estudios, como el realizado por RR de Acuña & Asociados, donde se suma la vivienda usada, estiman que unas 657.000 viviendas que hoy se encuentran en venta, no encontrarán comprador jamás.

Fuente: cincodias.com

Quizá también te puede interesar:

  • Encontrar pisos y casas en venta (oportunidades, rebajados…)
  • Encontrar pisos y casas en alquiler (larga temporada)
  • Encontrar pisos y casas en alquiler de vacaciones

Síguenos: Facebook – Twitter – 

3

La mejora del mercado inmobiliario suma y sigue. El aumento de las ventas de viviendas continúa drenando el stock de casas nuevas en venta, aunque quizás a un ritmo más lento del deseable. Así, según los últimos datos que maneja la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) al cierre del tercer trimestre de 2015 el excedente de viviendas en venta sumaba un total de 507.477 pisos y casas, un 5,14% menos que a finales de 2014. La sobreoferta de casas y pisos nuevos queda repartida de forma muy heterogénea, pero ya más concentrada en Castellón, Almería y las provincias limítrofes de Madrid.

pisos-alcossebre-castellon

La cifra, es todavía demasiado grande como para pensar en que en 2016 vuelvan a iniciarse muchas viviendas, aunque hay que recordar que respecto al máximo alcanzado en 2009 (cuando ascendió a 687.953 inmuebles) el stock de viviendas nuevas sin vender ha disminuido un 26,2% en seis años. No obstante, en el descenso de las viviendas en stock lo que cuenta son los análisis por territorios, ya que mientras en unas provincias el incremento de las compraventas refleja cifras de dos dígitos desde hace meses, en otras, la actividad permanece todavía bastante lánguida.

Este es uno de los factores que explica cómo en la actualidad si se analizan esos datos de stock por provincias, se puede comprobar que existen ya 36 cuyo excedente se sitúa por debajo de las 1.500 casas por cada 100.000 habitantes, un nivel considerado por los expertos como asumible para el sector. Entre ellas se encuentran Madrid, Barcelona y Valencia, los tres grandes núcleos de población y actividad del país, pero también lideran la clasificación las tres provincias del País Vasco, junto con Navarra, donde, por ejemplo, no existe ya apenas excedente, las cuatro provincias de Galicia, y el resto de las zonas bañadas por el Cantábrico: Asturias y Cantabria.

Asimismo, no es preocupante el volumen de stock en todas las provincias de Andalucía (excepto Almería que aún cuenta con un número alto de pisos nuevos por vender). Tampoco preocupa en las dos provincias extremeñas: Cáceres y Badajoz (esta última sin excedente) o en cinco de las nueve provincias de Castilla y León; ni en los dos archipiélagos: Baleares y Canarias.

El stock se concentra en Castellón y las provincias limítrofes a Madrid

Por el contrario, existe sobreoferta de pisos a estrenar es en tres de las cinco provincias limítrofes con Madrid: Toledo, Ávila y Cuenca, mientras que Guadalajara y Segovia se encuentran por debajo de ese límite psicológico de las 1.500 casas por 100.000 habitantes. Precisamente esa cercanía con la capital y la construcción de nuevas infraestructuras de transporte fueron los factores que espolearon la construcción de vivienda en esas tres provincias, cuando se pensaba que las localidades más próximas a Madrid podrían acabar convirtiéndose en ciudades dormitorio de miles de ciudadanos que trabajaban en la capital.

No tan cerca de la capital, pero también influida por la vorágine constructora, Ciudad Real aparece como una de las provincias con más stock, al mismo nivel que Teruel o Lleida. Sin embargo, ninguna provincia se acerca siquiera a la alarmante situación que padece Castellón que, con 4.650 viviendas por 100.000 habitantes lidera el ranking elaborado por la patronal de los fabricantes de materiales de construcción.

Estas diferencias en la oferta de casas y pisos nuevos de unas provincias a otras es lo que ha propiciado que mientras las grúas han vuelto a reaparecer en el paisaje de algunas grandes ciudades, a otras muchas ni han llegado, ni se las espera; debido al exceso de oferta de nueva construcción que aún mantienen en venta o alquiler. No obstante, y a falta de conocer los datos de cierre que publica Fomento, 2015 será el primer ejercicio de los últimos siete (desde 2008) en el que el volumen de viviendas iniciadas vuelva a superar al de terminadas. Esto es así porque Cepco constata con las cifras procedentes de los colegios de aparejadores cómo de enero a octubre pasados se pusieron en marcha 39.781 casas y se finalizaron 37.497. Las zonas con más crecimiento económico y mejor situación del empleo son las que están concentrando el mayor volumen de visados, lo que ha propiciado que ambas variables se hayan vuelto a cruzar.

Un año para afianzar la recuperación del sector

Promotores, constructores y, en definitiva, todos los subsectores que dependen en cierta medida de la actividad inmobiliaria, han iniciado este 2016 con la esperanza de que se convierta en el ejercicio durante el cual se afiance la recuperación. Los principales servicios de estudios realizaron sus proyecciones de cara a 2016 y 2017 con el foco puesto sobre el comportamiento del mercado laboral, el flujo de la financiación y la evolución de los tipos de interés.

Salvo sorpresa mayúscula derivada de una catástrofe mundial, todas las estimaciones de los expertos coinciden en que las compraventas de casas seguirán aumentando a tasas moderadas, y los precios no se incrementarán mucho más allá de lo considerado razonable: entre un 3% y un 5% (salvo en aquellos lugares con problemas puntuales de escasez de oferta) y los visados para iniciar promociones se concentrarían en las áreas con menos stock.

En el análisis de mercado, solo unos pocos recordaban el hecho de que 2016 se iniciaría tras un proceso electoral, por lo que la composición del nuevo Gobierno se mencionaba como un factor de riesgo, aunque no se definía como elemento determinante. Ahora, 50 días después de los comicios, visto el rumbo que están tomando las negociaciones entre los partidos, algunos expertos empiezan a reconocer que quizás se menospreció el factor político a la hora de realizar las proyecciones. Las cifras de los próximos meses lo dirán.

Fuentes: cincodías.com y Cepco - Informe Coyuntura Económica (.pdf)

Quizá también te puede interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

3

RRpisos-madrid6Con un optimismo muy moderado y lejos de la euforia de otros pronósticos, la consultora inmobiliaria RR de Acuña & Asociados ha presentado su Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014, en el que además de analizar qué ocurrió el año pasado en el sector, define el futuro que le espera al mercado de la vivienda. Así, la consultora ve los dos próximos años marcados por precios estables, más construcción en las zonas con empuje económico y mayor reducción de stock de vivienda, pero a un ritmo mucho más lento del que sería deseable. De hecho, en lo que respecta al stock, la consultora calcula que unas 657.000 casas, nuevas y usadas, que hoy se encuentran en venta no encontrarán comprador jamás. "O al menos, lo tienen muy difícil".

Según los cálculos de la consultora, al cierre del 2014 las viviendas en venta en España sumaban un total de 1,656 millones de pisos y casas (nuevas y usadas), cuya absorción por el mercado será a "distintas velocidades" en función de las diferentes áreas geográficas, según Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director general de operaciones de la consultora. Por delante dos años buenos, pero con matices. La demanda absorberá 117.000 viviendas hasta 2016, pero el aumento de las ventas no será suficiente para disolver completamente el volumen de vivienda acumulado durante el periodo de crisis. De ese total, 657.000 son prácticamente invendibles por la deslocalización geográfica. Es decir, el 40% de la oferta en stock se localiza en zonas donde difícilmente se recuperará la demanda. "Tardará más de una década en disolverse y algunas no se venderán nunca".

En las capitales de provincia y áreas metropolitanas quedan 668.000 viviendas por vender y en el litoral mediterráneo quedan 331.000 casas. "Desde 2010 solamente se ha disuelto el inventario en las áreas de costa turística y en las áreas metropolitanas (29.000 y 64.000 viviendas menos respectivamente), mientras que en el resto del país la demanda fue más débil que la oferta, generando un incremento de 21.000 viviendas en los emplazamientos más deslocalizados", según el estudio.

Tardará mucho más en comercializarse la vivienda de segunda mano, ya que la obra nueva es la principal fuente de disolución del inventario, según la consultora. De hecho, en las ciudades el tiempo para comercializar el exceso de vivienda nueva es de tres años y dos meses, frente al de vivienda usada (5,1 años). En Madrid nueva y usada se agotarán en menos de 3,5 años. Y en la costa es de tres años y cuatro meses si es nueva y seis años si es usada. La costa más activa en ventas es la de Alicante y Málaga.

La recuperación se consolida y se estabilizan los precios

A pesar de la carga para el sector que supone el stock de vivienda, el estudio confirma la consolidación del sector residencial: "ya no hablamos de brotes verdes". No obstante, ni es previsible que vayan a dejar de registrarse nuevas rebajas de precios de los inmuebles, ni la vivienda en construcción volverá al ritmo que lo hacía a comienzos de este siglo. "Tras siete años de caídas consecutivas en la compra de vivienda, el ejercicio 2014 marcó un punto de inflexión en el ciclo inmobiliario y un hito gracias a la estabilidad de los precios. Por primera vez la demanda anual supera a la oferta, por lo que se está disolviendo stock".

La caída acumulada de los precios desde el comienzo de la crisis es del 32%, según el estudio. Los precios tenderán a seguir estabilizándose entre 2015 y 2016 y se registrarán moderadas subidas de entre el 3% y el 5% en esas áreas con demanda y bajos niveles de oferta. La falta de crédito de las familias para poder comprar una vivienda está impulsando el mercado de casas y pisos en alquiler. Esta tendencia ya ha sido captada por los inversores, que se están mostrando muy interesados y buscan oportunidades para comprar inmuebles completos a un precio ajustado, que posteriormente pondrían en alquiler a precios razonables. El equilibrio (gracias a la mejora del esfuerzo financiero) llegará en 2016, cuando toda la demanda solvente tendrá acceso al crédito y a la vivienda. La concesión de hipotecas se disparará, en opinión de la consultora.

¿Qué ocurrirá en 2017? La demanda seguirá creciendo, pero será insuficiente para deshacerse de todos los inmuebles acumulados, sobre todo los invendibles en zonas de interior. Además, no hay que perder de vista un posible incremento de la oferta por las casas que van a llegar al mercado procedentes de herencias (en 2016 se estiman 139.996) y de adjudicaciones de los bancos.

De este modo, para RR de Acuña & Asociados, nada de boom del ladrillo. "Venimos de producir 700.000 casas al año, lo que ahora se produce es ridículo y además todo es en las áreas metropolitanas. Y con una filosofía anterior al ciclo (no se vende por expectativas, sino por necesidad). Crece la fiebre del ladrillo sí, pero de forma razonada, sobre todo en la financiación".

Fuentes: cincodías.com - RR de Acuña & Asociados: Anuario Estadístico

Quizá también te pueda interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter –