La cascada de estudios de diversos organismos públicos y privados no cesa. Principalmente, estos índices buscan despejar la eterna incógnita del sector: la evolución de los precios, pero también hay estudios continuos para dilucidar cuál es la liquidez de la demanda. Entre estos sondeos está el de Planner Exhibitions, empresa organizadora del Salón Inmobiliario de Madrid (Sima) cuya cita otoñal ha sido este fin de semana, y ST Sociedad de Tasación que, a través de entrevistas presenciales a los visitantes de la feria, elaboran el informe anual "El perfil del comprador de vivienda". Según concluye el estudio, la demanda actual en Madrid maneja de presupuesto unos 261.900 euros de media para comprar vivienda nueva. En este sentido, los profesionales del sector han asumido una nueva realidad: hoy el precio lo establecen los compradores.
Para Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), "ésta es una de las transformaciones más importantes del mercado. Antes de la crisis, el precio de una vivienda nueva lo fijaba el promotor en virtud de los costes de producción (suelo, fiscalidad, construcción, etc.) y del margen de beneficio. Sin embargo, ahora el promotor se focaliza en las necesidades y solvencia de la demanda".
El presupuesto de los compradores cobra mayor relevancia aún en la situación financiera actual, según Carolina Roca. "Antes de la crisis, todo el mundo tenía una facilidad, casi ilimitada, para acceder al crédito porque se concedía según el valor de tasación y no en virtud de la capacidad de repago. Ahora, los préstamos se aprueban analizando la solvencia del comprador, con un ahorro previo mínimo del 20% del coste de la casa y un esfuerzo económico máximo del 35% (porcentaje de ingresos mensuales netos a destinar a pagar la hipoteca)", recuerda la vicepresidenta de Asprima.
Con este panorama crediticio, los promotores tienen "muy claro a qué precio pueden vender su producto, basta con analizar las rentas medias de una zona y calcular la hipoteca máxima que puede conseguir la demanda". A su parecer, todos los agentes inmobiliarios, incluidos los promotores, deberían centrarse en "reconducir los costes de producción de las viviendas para lograr una oferta asequible a la demanda". Y avisa: "En este momento, el sector sólo es capaz de satisfacer al 20% de la demanda de rentas más altas, dejando desatendida al 80% restante. Es necesario recuperar el primer acceso de las familias de rentas medias".
Otra cuestión que ha quedado clara en la reciente edición del Sima Otoño: la formación de nuevos hogares, la motivación casi exclusiva de los potenciales compradores entre 25 y 35 años, ha regresado con fuerza a la feria hasta. Aunque los visitantes de esas edades han sido desde siempre los más numerosos en la feria no es menos cierto que su porcentaje ha caído en los últimos años desde el 65% en 2009 hasta el 41% el pasado año 2015. A falta de resultados que lo confirmen, todo parece indicar que esta tendencia se ha frenado en seco en esta edición del Sima Otoño, hasta el punto de que pueda afirmarse que la feria se ha rejuvenecido, ante la numerosa presencia de parejas jóvenes ocupando todos los pasillos de la feria durante los tres días de celebración.
El 52,8%, entre 150.000 y 300.000 euros
Según los datos del análisis de 2016, la mayoría (el 52,8%) de encuestados en el Sima, afirmó disponer de entre 150.000 y 300.000 euros para la compra de una casa, por el 27,1% que dijo contar con más de 300.000 y el 20,1% que respondió que destinaría menos de 150.000 euros. Viendo estos porcentajes con perspectiva, se aprecia que el poder adquisitivo de la demanda está creciendo. Nunca antes en la serie histórica, que arranca en 2008, ha habido tantos potenciales compradores en la franja de más de 300.000 euros. También se observa cómo se reduce la cifra de asistentes con un presupuesto inferior a 150.000 euros (casi la mitad). Cabe aclarar que estos datos hay que leerlos con prudencia al limitarse al marco del Sima 2016, aunque lo que sí ponen de manifiesto es una tendencia.
Perfilando aún más el presupuesto del comprador en Madrid, Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación han hecho una disección por zonas en la comunidad. En este caso, a través de los formularios cumplimentados por los visitantes (una muestra de 7.570) para obtener la entrada al Sima 2016. El resultado arroja que los potenciales compradores de la capital están dispuestos a pagar 261.900 euros de media, los de la corona metropolitana 245.300 euros y los del resto de la comunidad 193.900 euros.
Dentro de Madrid capital, el estudio diferencia por áreas, siendo la cara noroeste (distritos de Fuencarral-El Pardo y Moncloa) donde se localiza el presupuesto medio más alto, de 313.700 euros, seguida por la almendra central con 277.300 euros (Centro, Chamberí, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Tetuán y Chamartín), el noreste (272.500 en Ciudad Lineal, Hortaleza, San Blas y Barajas), el sureste con un presupuesto de 202.200 euros (Puente de Vallecas, Moratalaz, Villa de Vallecas y Vicálvaro) y el suroeste con 182.300 euros para comprar en Latina, Carabanchel, Usera y Villaverde.
En la corona metropolitana, los compradores más pudientes sobre el papel, pueden disponer de 347.400 euros, buscan casa en la zona oeste (Boadilla del Monte, Brunete, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón), un presupuesto superior a lo que están dispuestos a gastarse en las áreas norte, que queda 256.000 euros (Alcobendas, Colmenar, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos), en la zona este unos 203.900 euros (Alcalá de Henares, Coslada, Mejorada, Paracuellos, Rivas, San Fernando, Torrejón de Ardoz y Velilla de San Antonio) y en la zona sur 191.500 euros (Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Parla y Pinto).
En este punto, según los expertos en la zona "las cifras de presupuestos se adaptan más al mercado en enclaves donde la vivienda tiene un precio más reducido. Las variaciones dependen de las características de las zonas y municipios en cuanto a su ubicación, y que llevan aparejadas condiciones naturales, dotacionales y económicas más o menos favorables". De este modo, las ubicaciones del norte y noroeste son más valoradas por razones medioambientales (proximidad a la sierra de Madrid, a la Casa de Campo, al Monte de El Pardo o al Parque de Valdebebas), por la mayor concentración de oficinas en detrimento de usos industriales, y por motivos sociológicos y socioeconómicos.
Evolución de precios en Madrid
Para contrastar un poco más, analizamos la evolución de los precios de la vivienda en los principales municipios de la Comunidad de Madrid según los datos de Tinsa, correspondientes al tercer trimestre del año. La tasadora analiza el comportamiento de valor de las viviendas en 43 localidades, incluida la capital, informando de la evolución interanual, el ajuste desde máximos y el coste del metro cuadrado en cada uno de los enclaves. Datos, sin duda, muy útiles y orientativos para el visitante a la feria.
Entre las principales conclusiones que se extraen de la radiografía del mercado residencial madrileño elaborada por Tinsa, cabe destacar que actualmente ganan las tasas positivas y el crecimiento en la evolución interanual de los precios, con Torrejón de Ardoz (con una revalorización del 9,9%), Villanueva de la Cañada (9,6%) y Leganés (9,2%) como principales puntales de las subidas. La capital se queda en un punto intermedio con una apreciación del 5,4%.
En el polo opuesto, las mayores caídas se registran en Guadarrama (-10,4%), San Agustín de Guadalix (-9,1%) y Arroyomolinos (-6%). Estas rebajas se dan después de que el mercado haya experimentado un gran ajuste desde máximos de 2007. El desplome más pronunciado desde máximos, según Tinsa, se refleja en Parla, donde los pisos cuestan un 61,4% menos que antes del pinchazo de la burbuja pese a que en el último año se han encarecido un 8%. Este municipio además cuenta con el metro más barato: a 989 euros.
En cuanto al precio de las casas en euros contantes y sonantes, las más caras están en la corona metropolitana noroeste, en los acomodados municipios de Pozuelo de Alarcón, donde el metro cotiza a 2.355 euros, y Majadahonda (2.335). En ambos, el ajuste, del 38,1%, ha sido más moderado. Madrid capital (2.155), Tres Cantos (2.067), Alcobendas (2.047) y Las Rozas (2.005) son las otras cuatro localidades donde el metro cuadrado supera el listón de los 2.000 euros.
Aumentan las prisas a causa del encarecimiento
Otro factor a destacar es la aceleración de los plazos para adquirir una vivienda. La hipótesis del director general de Planner Exhibitions, Eloy Bohúa, es que esto se debe a la tendencia alcista en los precios. De esta manera, el 43,5% de los encuestados aseguró que adquiriría una vivienda en cuanto la encontrase, 8,5 puntos más que en 2015.
La subida de los precios también ha tenido efecto en los presupuestos de compra, que han aumentado más en la parte superior de la escala. Sin embargo, se está empezando a producir cierta fatiga en la elasticidad de la financiación, ya que cada vez son menos los que pueden asumir la totalidad de la compra (10,3% frente al 15,7% de 2015), y cada vez más quienes deben financiar más del 80% (25,1% frente al 16,2% del año pasado). En esta línea, Eloy Bohúa explica que "el aumento de la financiación no parece afectar a las expectativas para obtenerla" y "se están afrontando financiaciones más sostenibles que en el pasado". Así, el 43,5% de los encuestados cree que tiene "muchas posibilidades" de obtener financiación, frente al 13,4% que piensa que tiene "pocas o ninguna".
Al igual que en la edición 2015, el precio y la financiación continúan siendo los principales obstáculos a la hora de comprar una vivienda, aunque presentan una evolución dispar. Mientras que el precio pierde nueve puntos porcentuales respecto a 2015, hasta ser el principal inconveniente para el 56,4% de los encuestados, la financiación aumenta 2,8 puntos porcentuales, hasta ser el principal freno del 12,5% de encuestados, y el resto de variables no presentan evoluciones significativas.
Fuente y gráfico: elmundo.es
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