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Etiqueta: legislación

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Publicado el 1 comentario en Consejos Vivienda: ¿Qué hacer si tengo problemas para pagar la hipoteca?

De acuerdo con las últimas estadísticas los desahucios y las ejecuciones hipotecarias están bajando. Así, parece que la recuperación económica da un respiro a los afectados, continuando la tendencia a la baja iniciada el pasado año 2015. En todo caso, el problema es grave, tanto por la situación desesperada de las familias que quedan en una situación vulnerable, como en la magnitud económica y social real que supone sumar todas las ejecuciones hipotecarias producidas durante la crisis y los procesos que acaban en la pérdida de la casa sin necesidad de ejecución, por acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en daciones en pago amistosas. Es un proceso complejo que lleva a muchas familias a una situación límite. Sin embargo, hay formas para evitarlo en el caso de tener problemas para pagar la hipoteca.

hipoteca quehacer - Consejos Vivienda: ¿Qué hacer si tengo problemas para pagar la hipoteca?

Respecto a las ejecuciones hipotecarias, el INE, que solo refleja los datos desde 2014, mostró la mayor caída de su serie histórica con una caída del 31,2% en primer trimestre del 2016. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), por otro lado, ofrece una serie temporal más larga. Su último informe estadístico, muestra un descenso en los desahucios del 11,6% en el primer trimestre, mientras las ejecuciones hipotecarias iniciadas hasta marzo de 2016 fueron 14.175, un 29,8% menos que un año antes. Se trata de la cifra más baja de las registradas en un trimestre desde el tercero de 2008.

Estos datos señalan el problema grave de las familias que se hipotecan y acaban sin poder pagar la deuda. ¿Se puede hacer algo si tengo problemas para pagar la hipoteca? Aquí algunos consejos para intentar no perder la vivienda y el bienestar familiar o, al menos, minimizar los daños.

Prevenir

La mejor forma de no tener problemas hipotecarios es no crearlos innecesariamente. Los notarios, aconsejan antes de solicitar una hipoteca, comparar ofertas de diferentes entidades bancarias y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. Además recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo, porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.

Comprar una casa pidiendo dinero al banco es pactar un acuerdo con un socio muy exigente y con la ley escorada en su beneficio. Así, los bancos y entidades financieras tienen en sus manos un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si bien ha experimentado algunas mejoras, castiga con dureza a quien no paga la deuda, asumiendo esta los intereses de demora y los costes del procedimiento judicial. Además, de ser la vivienda habitual comprada mediante el préstamo hipotecario, el banco se puede adjudicar el bien inmueble por el 70% del valor de tasación.

Demasiadas familias han confiado en que el banco les concediera el préstamo de forma responsable y han perdido su hogar. Si bien hay una normativa que obliga a las entidades a conceder préstamos de forma responsable, el castigo al incumplimiento es bastante liviano a través de sanciones administrativas, pero su actuación no tiene impacto en la validez y eficacia del contrato celebrado con el consumidor: si le han concedido un préstamo que no podía ya pagar en el momento de la concesión, el contrato no deviene ineficaz y el acreedor no pierde ningún derecho.

José María Jiménez, abogado especialista en regulación financiera y experto independiente de iAhorro.com, considera que la primera medida para prevenir el impago pasa por analizar que la cuota de amortización mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma o la reducción sustancial de los ingresos periódicos, ponga al deudor en una situación de tensión financiera. Para este cálculo hay que tomar un Euríbor, sumarle el diferencial y calcular la cuota resultante, con herramientas como el simulador del Banco de España. Si no podemos hacer frente a la cuota resultante, mejor no seguir adelante. Por otro lado, es muy desaconsejable contratar un préstamo hipotecario sin ahorros. No solo porque los bancos no conceden de forma habitual hipotecas al 100%, sino porque hay que tener un colchón en el banco, por si tenemos que utilizar los ahorros para pagar la hipoteca durante un tiempo.

En relación con la prevención está la información hipotecaria básica. Es una imprudencia temeraria pedir una hipoteca sin saber qué la dación en pago es la excepción, no la regla, o qué los avalistas responden con todo su patrimonio aunque no lo hipotequen. El Banco de España pone a disposición del cliente una Guía de acceso al préstamo hipotecario. Además, en muchos ayuntamientos y mediante asociaciones de consumidores o despachos de abogados especializados también se puede obtener información personalizada.

Como consejo básico, hay que ejercer el derecho a revisar el borrador tres días antes de la firma ante notario y, de tener dudas, acudir a la consulta de un abogado para que las explique detenidamente. Unos honorarios de 100 euros pueden ahorrarnos cientos de miles euros en pérdidas.

Negocia con el banco

Si prevemos problemas de pago o los problemas llegan sin previo aviso, nunca hay ocultar la situación a los nuestros ni intentar ganar tiempo "a ver qué pasa". Hay que reaccionar: solucionar el problema o minimizar las pérdidas. No nos culpabilicemos, cualquiera puede tener dificultades para pagar la hipoteca. Según la abogada Cristina Borrallo, el cliente debe de tener muy presente que la entidad financiera, a partir de la tercera cuota impagada, está legitimada para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que es importante que se intente poner al día al menos a esas tres cuotas.

También es importante que el cliente haga todos los esfuerzos de gestión y negociación con la entidad antes de que se comience el procedimiento ejecutivo, pues una vez iniciado la capacidad de negociación disminuye. Además, para salir de dicho procedimiento, en el mejor de los casos (cuando sea su vivienda habitual) se podrá pagar lo debido hasta la fecha, pero también habrá que abonar las costas procesales de la entidad ejecutante (las costas de abogado y procurador de la entidad bancaria), por lo que la deuda aumenta.

Debido a que el procedimiento es ejecutivo y rápido, es importante que el abogado que gestiona la ejecución hipotecaria sea capaz también de intentar negociar de forma paralela una refinanciación de la deuda con la entidad y sacar al cliente de esa situación con una operación de viabilidad. En los casos que el cliente se pueda adherir a los umbrales fijados en el Código de Buenas Prácticas, recientemente modificado por la Ley 25/2015, de 28 de julio, la operación podrá ser plenamente viable. En los casos (que no son pocos) en que las medidas del Código no sean aplicables, la facultad de negociación del abogado será menor. Siempre que sea posible, un abogado debe asesorarnos y negociar con el banco. Por desgracia, es habitual que las entidades no hagan mucho caso a los clientes, pero sí a los abogados que los representan.

Ocho formas de evitar el embargo

  1. Negociar una carencia de capital. Sirve para pagar únicamente la parte de intereses de la cuota, sin amortizar nada de capital. Debemos explicar bien al banco que si no nos la conceden, seremos incapaces de pagar la cuota. Así, en una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1% en la que estamos pagando una cuota de 493 euros, la carencia haría que pagáramos solo 144 euros al mes, durante 2 o 3 años, mientras nos recuperamos económicamente. Si conseguimos una carencia pagaríamos únicamente los intereses de la hipoteca, sin amortizar parte del capital. De esta forma, podríamos reducir la cuota mensual de la hipoteca hasta la mitad. En algunos casos, podría ser posible aplazar también el pago de los intereses, con lo que no pagaríamos nada de cuota. Si lo negociamos bien, el periodo de carencia podría durar años.
  2. Alargar el plazo. Pasar de 20 a 30 años en una hipoteca media de 150.000 euros a euríbor + 1%, hará que nuestra cuota pase de 720 euros a 493 euros. Lo mejor: una significativa rebaja que nos dará aire en el mes a mes. Lo peor: 10 años más (o los que acordemos) de hipoteca que subirán el total de intereses que acabaremos pagando al banco.
  3. Negociar una rebaja del interés. Se puede intentar por dos vías. La primera, proponiendo al banco suscribir algún producto como un seguro, un plan de pensiones en la entidad o domiciliar algunos recibos más. La segunda vía es conseguir una oferta de otro banco que nos ofrezca mejores condiciones y, con la oferta en la mano, explicarle a nuestra entidad que si no igualan la oferta, nos iremos. En ocasiones, nuestro banco reacciona rebajando el interés.
  4. Llevarnos la hipoteca a otro banco. Este método tiene un coste (alrededor del 1% de la hipoteca pendiente, es decir, unos 1.000 euros de cada 100.000 pendientes), pero en ocasiones merece la pena. Por ejemplo, si estamos pagando una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 2,5% y conseguimos que otro banco nos ofrezca euríbor + 1%, pasaremos de pagar 605 euros al mes a sólo 493 euros. En este caso, en apenas cinco meses ya estaremos ganando dinero. Lo mejor: el ahorro de este método es real, no solo un "parche" para ir tirando. Realmente pagaremos menos. Lo peor: hay que hacer una inversión inicial.
  5. Contar con un seguro de protección contra desempleo. Así cubriríamos las mensualidades impagadas de hasta 12 meses. Hay que tener en cuenta que esta medida solo será posible si la hemos contratado antes de la firma del contrato de la hipoteca, ya que después no sería negociable.
  6. Reunificar deudas. Con esta opción podríamos agrupar todas las deudas (préstamos personales, hipoteca...) en una misma cuota. De esta forma, los intereses de los préstamos se reducirían y pagaríamos menos de cuota mensual. Eso sí, hay que tener en cuenta que a la larga pagaríamos más intereses.
  7. Declararse insolvente. Este es un procedimiento complicado pero puede sernos de gran ayuda. Se trata de acogerse a la Ley Concursal, la cual contempla la posibilidad de suspender la hipoteca durante un año. De esta forma, se gana tiempo para renegociar las condiciones del préstamo hipotecario con el banco mientras va mejorando la situación económica del cliente. El inconveniente que encontramos con esta vía es el gran gasto que conlleva contratar abogados, administrador... Sin duda, resulta más recomendable intentar negociar directamente con el banco sin tener que llegar a los tribunales, una opción que no acaba de convencer a ninguna de las dos partes.
  8. Vender la vivienda. Esta sería la solución a aplicar cuando las medidas mencionadas anteriormente no nos han funcionado. Esta preferible tomar esta vía antes que contraer una deuda mayor y acabar perdiendo la casa. Si decidimos poner en venta la vivienda, hay que tener en cuenta que el banco será un aliado en la venta y puede asesorarnos, ya que ellos también estarían interesados en recuperar su valor en el mercado. En estos casos, es preferible poner en venta el inmueble antes de que el proceso de embargo haya empezado.

Protección legal

Si no conseguimos ponernos al día ni negociar una carencia, ampliación de plazo o bonificación de intereses, el banco acabará iniciando el procedimiento de ejecución hipotecaria para quedarse con la casa. "La capacidad de oposición a la propia ejecución hipotecaria es muy limitada, estando los motivos de oposición a la misma tasados en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil", afirma Cristina Borrallo. Si el abogado puede formular oposición, con posterioridad y estando el procedimiento en suspenso, se citará a las partes para una vista. El juzgado resolverá el mismo y el procedimiento continuará o no.

No obstante, explica la abogada, en la práctica los procedimientos continúan tras la resolución de la oposición pues los motivos principalmente se centran en el error en la cuantía determinada o en la existencia de cláusulas abusivas. Hay que tener presente que, en cuanto a los intereses de demora, los jueces ya de oficio pueden resolver sobre los mismos sin necesidad que se haya manifestado oposición por parte del ejecutado. La protección legal al cliente hipotecado a mejorado durante la crisis, si bien son muchos los expertos que siguen exigiendo una normativa que equilibre la desproporción existente entre el banco prestamista y la familia prestataria. De hecho, la Comisión Europea mantiene procedimientos de infracción para que el Gobierno modifique la legislación sobre ejecuciones hipotecarias y cláusulas abusivas (como el caso de las famosas cláusulas suelo), y el Tribunal de Justicia Europea sigue siendo el encargado de modelar nuestra dispersa y en ocasiones injusta legislación hipotecaria.

Legislación y normativas ante el impago de préstamos hipotecarios

Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012). Pensado para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual en aquellas entidades financieras que se hayan suscrito al mismo, y está dirigido a los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual y estén en el umbral de exclusión, que se define en el artículo 3 de este Real Decreto-ley. También se podrán beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario. 

Fondo Social de Viviendas. Se creó en 2013 y permite a quienes hayan sido desahuciados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en dación en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo económico y encontrarse en situación de “especial vulnerabilidad”.

Ley de Segunda Oportunidad (Ley 25/2015). Su objetivo es “que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”. Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho, critica que, "en caso de concurso de acreedores del deudor, el prestamista irresponsable no paga ningún "peaje": ni se le subordina el crédito ni se ve afectado por el régimen de segunda oportunidad, el cual no impide la ejecución de la hipoteca". Solo si tras la ejecución de la hipoteca queda deuda pendiente, podrá verse afectada por la Segunda Oportunidad, exonerándose el pasivo pendiente.

Fuentes: elpais.com y finanzas.com

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Publicado el 1 comentario en El acceso de los más jóvenes a la vivienda y otros 6 retos pendientes del sector inmobiliario

Durante su participación en unas de las conferencias inmobiliarias del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA 2016), Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, ha señalado que entre los retos del sector inmobiliario se encuentra favorecer el acceso de los más jóvenes a la vivienda. "Pese a la caída de los precios y a la bajada de los tipos de interés hay que tener en cuenta que los salarios de los jóvenes son aún bajos y están dificultando su acceso a la misma". Pero no es la única tendencia a corregir en el sector inmobiliario español, según Sociedad de Tasación aún quedan importantes retos pendientes.

ciudadlineal madrid 1024x682 - El acceso de los más jóvenes a la vivienda y otros 6 retos pendientes del sector inmobiliario

Por su parte, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de promotores APCE y Asprima confirma la dificultad que actualmente supone el acceso a la vivienda para los ciudadanos más jóvenes, un mercado que ha cifrado en cerca de 11 millones de personas, muchas de las cuales siguen viviendo en casa de sus padres. Así, según los expertos inmobiliarios, entre los retos a los que se enfrenta el sector, también está la necesidad de reducir los riesgos regulatorios y la incertidumbre jurídica debido a una legislación muy densa y compleja que dificulta la inversión extranjera. Asimismo, ha señalado que la protección al consumidor ha llegado para quedarse y ha añadido que en el momento actual del sector inmobiliario "vemos más oficio a largo plazo que beneficio a corto". En general, los principales retos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario español, son los siguientes.

  1. Accesibilidad para los jóvenes. El esfuerzo financiero para comprar una vivienda, requiere de 7,6 años de sueldo íntegro para pagarla, factor que se encuentra muy alejado de las condiciones que presentan los jóvenes, aquejados del paro y la precariedad laboral.
  2. Consolidación de la Sareb y los "servicers". La consolidación de estos dos actores claves en el mercado de vivienda será clave para regenerar el sector, sentando las bases de una posible recuperación.
  3. Reforma del mercado de alquiler. La irrupción de las Socimis fomenta la profesionalización y la innovación del sector en busca de rentabilidades, marcando tendencias que determinarán la evolución de la industria.
  4. Evolución de las cargas fiscales. En relación con la fiscalidad de la vivienda, la evolución del IBI, el IVA y el impuesto de sucesiones tiende a crecer en los últimos ejercicios fiscales, por lo que va a influir directamente en el mercado de la vivienda.
  5. Rehabilitación. En los últimos años se ha constatado un movimiento hacia los centros de las ciudades. La continuidad de esta tendencia depende de la realización de proyectos de rehabilitación y de regeneración de edificios.
  6. Impacto sobre la inversión de los riesgos regulatorios. Las cargas fiscales afectan directamente al coste de acceso y mantenimiento de la vivienda. Además, la inversión puede frenarse.
  7. Integración de normas europeas. Cada entidad deberá evaluar al final de cada periodo si existe evidencia objetiva de que sus activos financieros puedan estar deteriorados, con independencia de que los créditos se encuentren en una situación.

SIMA 2016: un 5% más de visitantes y más público joven

A falta de conocer los datos definitivos de la 18 edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), el año que el evento cumple su mayoría de edad, se estima un incremento de visitantes del 5%, que según el director general del salón, Eloy Bohúa está "en línea con lo esperado", en una feria en la que ha destacado "la calidad del público visitante y el interés de compra que transmiten los expositores", con más de 200 expositores, un 25% más de oferta que en la edición anterior.

"Se confirma la recuperación de los visitantes más jóvenes que había perdido un poco de protagonismo en años anteriores", subrayando que la impresión recibida por los expositores es "positiva" en un contexto en el que el ritmo de compraventas e hipotecas evoluciona al alza, lo que en la feria "no puede ser una excepción". Sin poder hablar todavía de una recuperación inmobiliaria contundente, Bohúa señala que sí se puede hablar de que el mercado "poco a poco se va normalizando y vuelve la confianza", como evidencia la mayor actividad de una feria en la que la oferta de viviendas sobre plano y en construcción ha superado ya a la vivienda terminada.

"El clima que se respira es de mayor optimismo y de hablar de futuro", señala Bohúa, quien detalla que en SIMAPro y en los foros celebrados en el marco del SIMA se ha hablado de nuevos proyectos y de "poner el foco en el cliente", de cómo resolver el problema para ofrecer una vivienda al comprador más joven dada las dificultades de desempleo y bajos salarios, así como de "transparencia, tecnología, innovación, cosa que no ocurría el año pasado".

Fuente: efeempresas.com

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Publicado el 2 comentarios en Los riesgos de los pisos y casas en construcción: 6 consejos para comprar sobre plano

Durante los años del boom inmobiliario fueron pocos los casos en los que la construcción de una promoción de viviendas terminó en fiasco. Es decir, que no se entregaron las casas o pisos en construcción a sus compradores y tampoco se les devolvieron las cantidades de dinero aportadas. Sin embargo, con el estallido de la burbuja y la quiebra de muchas promotoras esta situación indeseable se convirtió en noticia en no pocas ocasiones. El Gobierno trató de paliar esta situación el pasado año con la modificación introducida por la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en la parte que hace referencia al régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano de la Ley de Ordenación de la Edificación. Pero distintos expertos aseguran que no se ha conseguido alcanzar las expectativas y explican por qué.

plano piso marbella - Los riesgos de los pisos y casas en construcción: 6 consejos para comprar sobre plano

Hasta ahora, la norma establecía que "la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas". Es decir, la anterior regulación ya establecía la obligatoriedad de asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores sin especificar a partir de qué momento surgía dicha obligatoriedad. Eso es lo que ahora cambia. Desde el 1 de enero del presente año entró en vigor la nueva ley, se delimita cuándo comienza a aplicarse esa obligación de garantizar el dinero anticipado en una compra de vivienda sobre plano, que no es otro que el de la obtención de la licencia de obras.

Y es aquí donde surgen las primeras discrepancias. Mientras hay expertos que consideran que la modificación no excluye las cantidades entregadas con anterioridad a la obtención de la licencia y solo pretende determinar el momento de entrada en vigor de la garantía, otros, como Fernando Salmerón, directivo del bufete Salmerón, sostienen que el cambio deja más desprotegidos a los compradores de lo que lo estaban antes de enero al explicitar que la garantía solo cubre las cantidades aportadas a partir de la obtención de la licencia. De la misma opinión es David Fernández, socio de El Defensor de tu Vivienda, que recuerda cómo la anterior ley que deroga la actual, de 1968, fue pionera en la protección de los consumidores por los casos que entonces se producían en los que cientos de familias perdieron todos sus ahorros al comprar sus viviendas sobre plano. Fernández critica que ahora las garantías solo operen a partir de la obtención del permiso de edificación, "cuando el 90% de las reclamaciones se produce por el dinero entregado antes de la licencia, ya que a partir de las autorizaciones, el riesgo de que las casas no lleguen a entregarse es mucho menor".

Fuentes del Ministerio de Economía confirman que la norma aprobada en julio no tendrá desarrollo reglamentario, "ya que consideramos que está muy clara en sus términos actuales" y explican que entienden que la garantía no se active antes de la licencia de obras, "puesto que antes de ese momento es difícil que una compañía de seguros quiera asegurar nada, ya que no hay nada que asegurar". Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) recuerdan que hasta que se no se consigue dicha licencia, no empieza la comercialización de las viviendas.

Otra de las críticas a la nueva regulación hace referencia al periodo de caducidad que impone para los avales. Tal y como recuerda Fernando Salmerón, hasta ahora, si una promotora incumplía la fecha de entrega de llaves de las casas y se negaba a devolver las cantidades entregadas a cuenta se podía reclamar al promotor por un periodo que en términos generales podía prolongarse hasta pasados 15 años desde la fecha prevista para la recepción de las viviendas. Ahora, "al establecer que los avales caducan a los dos años desde la citada fecha (lo que significa que una vez transcurridos los mismos ya nada se puede reclamar), el comprador se encuentra claramente más desprotegido que con el marco legal anterior".

La jurisprudencia ha dado la razón a quienes aseguran que el aval debe cubrir todas las cantidades abonadas, independientemente de si se pagaron antes o después de la licencia de obra. Entiende que el legislador ha cedido a las presiones de la banca y el sector asegurador porque con la actual normativa, muchos siniestros que antes se juzgaban y ganaban en los tribunales puede que a partir de ahora no sean considerados como tales. Además, recalca que la norma no establece de quién es la responsabilidad si se demuestra que el promotor no había contratado las pólizas o avales preceptivos.

Y todo esto se produce con una significativa recuperación inmobiliaria en ciernes. La producción de casas crece a tasas de casi el 30%, por lo que las grúas y las casetas de venta vuelven a poblar el paisaje de algunas ciudades y las compras mejoran un 7,3% anual, y con una estimación para construir este año entre 100.000 y 175.000 viviendas nuevas, todo un cambio tras haber vivido el sector la peor crisis de su historia reciente.

Seis consejos a tener en cuenta al comprar sobre plano

Desde el Bufete Salmerón aconsejan seguir estos seis sencillos pasos si se quieren obtener todas las garantías cuando se está pensando en comprar una vivienda de nueva construcción sobre plano:

  1. En primer lugar comprobar quién vende la casa, si es un promotor, por ejemplo, qué experiencia tiene en el sector, datos relativos a la solvencia financiera de la empresa y, de vital importancia, si es o no propietario del suelo sobre el que anuncia que edificará las viviendas que vende.
  2. Revisar el contrato privado que se firmará con la empresa, y que no se elevará a público ante un notario hasta que se produzca la entrega de llaves. Se deben leer con atención todas y cada una de las cláusulas que incluya el contrato y preguntar todas las dudas que surjan. El promotor, por ejemplo, no podrá incluir en una de esas cláusulas que podrá variar de manera unilateral el diseño de los pisos.
  3. Se deben requerir los planos de la vivienda a la vez que se firma el contrato.
  4. El documento que facilite la empresa promotora debe incluir el precio final de la vivienda que se adquiere, con el IVA incluido (que es el impuesto que grava a las casas nuevas), fecha exacta de entrega de llaves, no aceptar vagas aproximaciones.
  5. Todos los pagos a cuenta que realice durante el tiempo que se prolonga la construcción de las viviendas deberán realizarse a través de transferencia bancaria y compruebe que su destino es una cuenta separada e independiente abierta por el promotor a tal efecto. De tal forma que con esas aportaciones que realizan los compradores el promotor solo debe hacer frente a los gastos de edificación y no a los de compra del suelo, ni a la tramitación de los planes parciales o a los gastos de urbanización. En esa cuenta deberá consignarse de este modo el dinero objeto del aval.
  6. Por último, exija que se haya constituido un aval general de toda la promoción que garantice todas las cantidades entregadas a cuenta por todos los futuros propietarios de cada una de las casas que componen la promoción. Y, por supuesto, reclame el aval individual, garantizado por un banco o una compañía de seguros que será el que le indemnice y permitirá que recupere el dinero pagado en caso de que no le puedan entregar la vivienda que usted compró.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 8 comentarios en El rompecabezas legislativo del alquiler vacacional en España

alquiler vacaciones fuengirola 300x225 - El rompecabezas legislativo del alquiler vacacional en EspañaSe acercan las vacaciones y la pregunta está en la mente de muchos propietarios: ¿Puedo alquilar mi casa o apartamento a los turistas que quieran pasar unos días de vacaciones en España? Legalmente, la respuesta dependerá del lugar donde se encuentre la vivienda. Hasta mayo de 2013 pocas autonomías ponían límites y la Ley de Arrendamientos Urbanos, permitía alquilar casas por periodos cortos, siempre que se tributara por los ingresos, pero desde hace dos años todo cambió. El Gobierno sacó las viviendas turísticas de esa legislación e invitó a las comunidades autónomas a regular a su antojo. Cada una lo ha afrontado de manera distinta y, además, ha tenido que dejar espacio a que los municipios, responsables de los planes urbanísticos, puedan imponer sus límites. ¿El resultado? Un batiburrillo de leyes que permite o prohíbe alquilar apartamentos de vacaciones según determinados criterios, algunos tan insólitos y paradójicos como su separación por unos kilómetros, o que estas viviendas estén fuera de los núcleos propiamente turísticos.

En el ojo del huracán los intereses del sector hotelero y su presión para eliminar la opción del alquiler turístico asociado a una vivienda particular. "Alquilar la vivienda a un turista no es nuevo. Lo que ha cambiado estos años es la forma en la que se hace gracias a Internet", considera Eliseo Martínez, socio de Ius + Aequitas Abogados, que defiende a varias asociaciones de propietarios de viviendas. Recuerda que en España la primera normativa de alquileres vacacionales la impulsó Manuel Fraga en 1976. A este han seguido varios modelos de regulación, hasta el del 2013, que “ha provocado una avalancha de normativas distintas”. Así, la mayoría de las autonomías han presentado o van a presentar sus propias leyes o al menos están pensando en prepararlas. Algunas, como la Comunidad Valenciana o Galicia, sí dejan margen al alquiler de viviendas por días a los turistas, siempre que los dueños acudan a un registro y cumplan requisitos básicos. Otras, como Canarias, lo limitan a zonas donde no hay oferta hotelera. Y algunas, como Madrid, han impuesto un mínimo de cinco noches seguidas de alquiler.

El pasado mes de abril más de 5,5 millones de turistas extranjeros visitaron España. Según las estadísticas del Ministerio de Industria, 583.229 de ellos se alojaron en viviendas alquiladas. Es un 20,4% más que un año antes. La opción de los apartamentos sube también entre los españoles, frente a los hoteles. En parte, porque la oferta ha crecido: a los tradicionales apartoteles y segundas residencias cedidas por sus dueños unos meses al año, se suma cada vez más la oferta de particulares, que sacan al mercado incluso habitaciones de su primera vivienda. La irrupción de plataformas de Internet, que en la mayoría de los casos simplemente conectan la cada vez mayor demanda con  las viviendas que ofrece propietarios o empresas del sector, a veces, según estas nuevas legislaciones son ilegales o se encuentran en el limbo de la alegalidad.

La asociación de grandes empresas turísticas Exceltur insiste en que es necesaria una regulación que evite “la competencia desleal” que pone en el mercado alojamientos que no se someten a controles ni invierten en adaptarse a las normativas de seguridad, que por cierto, también son distintas en cada autonomía. Ante la presión hotelera, la regulación de los apartamentos se multiplica, lo que ha llevado a su vez a los dueños de viviendas a crear asociaciones que ejerzan de lobby en defensa de sus intereses. “Uno de los mayores problemas que tenemos es que, además de las normas autonómicas están las que imponen los Ayuntamientos por cuestiones urbanísticas. Y "así es imposible cumplir", según Pablo Zubicaray, presidente de Fevitur, federación surgida por la indignación de los dueños de casas en alquiler vacacional.

Legislación por comunidades

Alquiler de vacaciones en Andalucía. La aprobación del futuro decreto estaba prevista para enero de este año, aún sigue en su fase de borrador. El decreto andaluz que regulará las viviendas turísticas permite el alquiler por habitaciones. También establece que tendrán la consideración de apartamentos turísticos, los conjuntos de tres o más viviendas explotadas por un mismo titular en un radio de 1 km, lo que implica que en estos casos el titular tendrá que cumplir con requisitos más estrictos.

Alquiler de vacaciones en Aragón. Su reglamento en la Comunidad es ya una realidad. Afecta principalmente a aquellos inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otras pertenecientes a complejos inmobiliarios privados que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros para su alojamiento turístico. Tendrán que estar amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato. Toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a un mes por usuario. Las viviendas de uso turístico deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas "VUT"

Alquiler de vacaciones en Asturias. Se debe ofrecer el servicio de alojamiento como mínimo los meses de julio, agosto y septiembre. Es decir, si los propietarios quieren tener turistas en sus casas de la playa deberán prescindir de usarlas para su disfrute personal entre julio y septiembre. Además, en Asturias no se reconocen los pisos en edificios como viviendas de uso turístico.

Alquiler de vacaciones en Baleares. Hasta ahora la oferta de alquiler turístico debía limitarse a viviendas unifamiliares aisladas y viviendas unifamiliares pareadas. No quedaba claro si el dueño de una vivienda entre medianeras, las típicas casas de pueblo, podía alquilar a turistas. Ahora ya podrán hacerlo sin miedo a represalias. El Gobierno balear ha aprobado el decreto que desarrolla la Ley Turística y permite el alquiler turístico de estas viviendas. El reglamento aclara que el propietario podrá destinar la casa al alquiler turístico sin necesidad de solicitar un permiso a los vecinos y sin un límite de antigüedad. Tan sólo para ser considerada alquiler turístico deberá darse de alta en el registro de la Conselleria de Turisme y ofrecer una serie de servicios turísticos (atención telefónica las 24 horas, cambios de sábanas, etcétera).

Alquiler de vacaciones en Canarias. En Canarias, el pasado mes de marzo, el Parlamento autonómico aprobó por unanimidad una moción en la que se regula las viviendas de alquiler vacacional. En el texto consensuado se suspende el permiso que tenían que dar la comunidad de propietarios para ejercer esta actividad, pero se establecen dos exclusiones que provocan, de facto, una prohibición encubierta del alquiler vacacional, Por la ubicación de la vivienda: no se pueden alojar a turistas en las viviendas que, estando en zonas turísticas o en urbanizaciones turísticas, estén ubicadas sobre suelo turístico (desde el punto de vista urbanístico), y por los requisitos de la Comunidad de vecinos, que debe recogerse expresamente en los estatutos.

Alquiler de vacaciones en Cantabria: Para ejercer la actividad turística como "alojamiento extra-hotelero" en Cantabria, se requiere haber obtenido el alta censal en la Agencia Tributaria y el alta de la empresa en la Seguridad Social. Aunque a simple vista parece una medida coherente, limita que personas con un régimen especial, como pensionistas, no puedan dar de alta sus propiedades como vivienda de alquiler turístico y sus hijos tampoco al no ser los titulares del inmueble.

Alquiler de vacaciones en Castilla y León. El decreto establece un sistema de categorización de los apartamentos en diferentes niveles en función de sus instalaciones, equipamientos y servicios y un procedimiento de presentación de una declaración responsable para ejercer la actividad.

Alquiler de vacaciones en Cataluña: El titular de la vivienda turística debe cobrar a sus huéspedes el impuesto sobre las pernoctaciones en establecimientos turísticos (tasa turística). Además, deberá asegurarse de que el uso turístico de la misma no esté prohibido en los estatutos de la comunidad en aquellos edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. El aspecto negativo es la falta de coherencia en los impuestos de licencia que se emiten por cada ayuntamiento. No existe una tarifa fija, y cada ayuntamiento tiene sus propias tarifas. Y en Barcelona capital se suspendió la expedición de licencias desde Mayo de 2014 (antes la restricción era para algunas de las zonas más turísticas).

Alquiler de vacaciones en Comunidad Valenciana. En 2013 se introdujo un sistema de registro que permitía a propietarios y agentes registrar sus alquileres vacacionales en Valencia. El proceso era recomendable pero no obligatorio. Sin embargo, eso cambió a principios de enero y ahora es obligatorio registrar su propiedad en el Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas.

Alquiler de vacaciones en País Vasco. El gobierno regional está trabajando en un nuevo decreto de turismo, que incluirá normas para el alquiler vacacional en la comunidad. El decreto actual excluye a los propietarios de alquilar una sola propiedad, indicando que debe tener dos o más propiedades para promocionar su actividad de alojamiento turístico. Esta medida indica que los propietarios necesiten promocionar su alquiler a través de un agente. Entendemos que el proyecto de decreto permite a los propietarios ofrecer ocupación en una habitación individual, limitado a un máximo de seis dormitorios (12 camas).

Alquiler de vacaciones en Galicia. La ley en Galicia permite que un propietario privado pueda alquilar su casa como alojamiento turístico. El propietario tendrá que asegurarse que su propiedad cumple con los requisitos establecidos en el decreto regional. Hay que pagar una tasa para la solicitud y, por supuesto, debe declarar sus ingresos en Hacienda.

Alquiler de vacaciones en Madrid. Los puntos principales a tener en cuenta en su decreto regulador de alquileres vacacionales, incluyen la duración mínima de cinco días y no se permite la ocupación por habitación individual.

El resto de las comunidades como Castilla-La Mancha, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra carecen de normativa específica en el alquiler turístico de viviendas, y encaminan sus actuaciones para poner al día la normativa de turismo, al tiempo que la actualiza y pretende ordenar, regulando las distintas modalidades de alojamiento y la formación y titulación de los profesionales del turismo, incluidos los guías turísticos. En la mayoría de los casos, existirá una declaración responsable y una comunicación previa de inicio de la actividad, e inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, de nueva creación de cada región.

Fuentes: elpais.com y mesadelturismo.com

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Publicado el Deja un comentario para La vivienda en alquiler será un derecho para los ciudadanos del País Vasco

vitoria paisvasco 300x225 - La vivienda en alquiler será un derecho para los ciudadanos del País VascoEl Parlamento vasco ha cumplimentado el último trámite antes de aprobar de forma definitiva, en junio, la nueva Ley de Vivienda que van a sacar adelante el PSE, EH Bildu y UPyDy que se marca como uno de sus principales objetivos empezar a cambiar los cimientos culturales de una sociedad que todavía basa su diseño familiar sobre una vivienda en propiedad, asegurando como un derecho subjetivo una vivienda en alquiler a los ciudadanos que la necesiten.

Contempla además un canon para pisos desocupados que será de 10 euros por metro cuadrado, y se incrementará un 10% anual hasta un tope de tres veces el canon inicial, mientras permanezca sin usar ni alquilar; y la  expropiación forzosa de uso de las viviendas en manos de los bancos, posibilidad esta última cuya regulación en un decreto andaluz acaba de ser rechazada por el Tribunal Constitucional (TC). "La futura ley vasca también lo incorpora, pero solo como el último recurso si la administración no dispone de parque para ofrecer", han precisado desde el Grupo Socialista tras asegurar que esa parte del proyecto incorpora todas las previsiones que exige el Constitucional.

Lo sustancial del nuevo texto es que convierte el alquiler social en un derecho para los ciudadanos del País Vasco que cumplan una serie de requisitos de ingresos y propiedades máximas, y que por lo tanto podrán reclamarlo en los tribunales si la administración pública vasca no se lo proporciona. Será la primera ley que ofrece a los ciudadanos pisos en alquiler como un derecho subjetivo, y saldrá adelante pese al Gobierno de Iñigo Urkullu, (PNV) que lo considera un despropósito desde el punto de vista económico. Después de dos años de tramitación, el proyecto de Ley de Vivienda, es en opinión de los partidos que la apoyan "un paso adelante en contra de la especulación".

Progresividad

La ley tendrá efectos prácticos para el ciudadano el día después de su aplicación, independientemente de que el Gobierno quiera retrasar la reglamentación posterior, ya que le fija un carril con unas condiciones iniciales por las que avanzar. El proyecto de ley establece en su disposición transitoria segunda que el primer año de su entrada en vigor las familias de tres o más miembros con menos de 15.000 euros de ingresos podrán reclamar al Gobierno vasco una vivienda en alquiler, el segundo año también las de dos miembros con 12.000 euros máximo y a partir del tercer las monoparentales con menos de 9.000 euros.

Fija además que las cuotas para el pago del alquiler nunca podrán sobrepasar el 30% de la "renta disponible" de cada unidad familiar, o el 15% si los ingresos son inferiores al Salario Mínimo Interprofesional. La Ley convertirá en un derecho subjetivo el artículo 47 de la Constitución Española en el que se establece que "todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada" y fija que los "poderes públicos promoverán las condiciones necesarias" para ello.

En 5 años, toda la vivienda pública en alquiler

La norma contempla asimismo que en cinco años, el Gobierno vasco deberá de orientar toda su política de vivienda hacia el alquiler. El 80% del parque de vivienda se destinará inicialmente al alquiler, y el proyecto de ley se marca un lustro para que el 100% se destine a ese tipo de uso.

La nueva legislación completa el sistema vasco de protección social que también fija como derecho subjetivo la Renta de Garantía de Ingresos (RGI), es decir, un salario público que hasta ahora da derecho también a recibir la Pensión Complementaria de Vivienda (PCV), que son 250 euros adicionales. El Gobierno ha estimado que la nueva ley tendrá un impacto de 760 millones en diez años, es decir, 76 anuales adicionales a los que ya destina a vivienda de alquiler, unos 90 millones el pasado año (a través de la PCV). Para el PNV, partido que junto al PP están en contra, pero al ser minoría en el parlamento vasco no van a lograr frenarla, no es sostenible.

Fuente: elpais.com

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Publicado el 2 comentarios en Objetivo 2017: Accesibilidad total en la propiedad horizontal

accesibilidad 300x225 - Objetivo 2017: Accesibilidad total en la propiedad horizontalLos edificios de viviendas en régimen de propiedad horizontal deben hacer obras antes del 4 de diciembre de 2017, según el Real Decreto Legislativo 1/2013 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social, para garantizar que las personas con discapacidad puedan hacer uso de los elementos comunes en las mismas condiciones que los demás vecinos.

A propietarios y comunidades de vecinos, les queda algo más de dos años para ir llenando la hucha y decidir qué tipo de adaptación han de realizar: instalar rampas, salvaescaleras, ascensores adaptados u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que faciliten el acceso total al inmueble.

Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común. La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.

Según Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios y Administradores de Fincas de España (CGCAFE): "Más del 75% de los pisos necesitan mejorar la accesibilidad. La persona propietaria de la vivienda con discapacidad o que sean mayores de 70 años puede solicitar que se adapten las instalaciones". Además, según Belén Galán, responsable de la empresa especializada en soluciones salvaescaleras (ThyssenKrupp Encasa), las dificultades mayores para los discapacitados están en las escaleras de los edificios. Díez señala que "como novedad se introduce el concepto de accesibilidad universal, de manera que se debe procurar adaptar los edificios para que todos los usuarios puedan acceder, no solo a sus viviendas, sino a todas las zonas comunes (garajes, jardines…)".

Cumplir con el objetivo de estas adaptaciones, conlleva un desembolso nada económico, sin embargo la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que modifica los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) recoge que las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal no deben suponer una "carga desproporcionada o indebida": "La carga es desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente, descontando las subvenciones y ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes". Mientras no superen esas 12 mensualidades anuales, los gastos de las obras deben ser abonados por todos los propietarios.

Sistemas de accesibilidad y costes aproximados:

  • Plataformas salvaescaleras: Minimizan o eliminan las obras. Son elevadores dotados de una peana que circulan por un raíl instalado en la escalera y que permiten la comunicación entre las distintas plantas del edificio. Su inversión es de unos 7.000 euros.
  • Sillas salvaescaleras: Tienen un asiento que circula a través de un raíl instalado en la escalera, de modo que el usuario puede acceder a las distintas plantas de una vivienda sin necesidad de hacerlo andando. Hay distintas familias de sillas según el tipo de escalera ( curva, recta, sin descansillos...). Su inversión es de 3.500 y 4.000 euros.
  • Elevadores verticales: No necesitan cuadro de máquinas, ni foso, por lo que se pueden instalar en espacios reducidos. Esta solución es muy socorrida en la rehabilitación de viviendas y está diseñada para la elevación vertical de los usuarios (independientemente de que utilicen silla de ruedas o no). Su inversión es de unos 10.000 euros.
  • Ascensor: Su inversión final, entre obras de instalación, aparejador o arquitecto es de unos 75.000- 80.000 euros (para un edificio de 5 plantas); aunque se puede dar el caso de que, por las características del propio edificio, no se pueda instalar un ascensor en el interior del portal y se deba colocar por fuera, adosado a la fachada. En este caso el precio rondaría los 100.000 o 120.000 euros.

Imagen: 24siete.info - Fuente: elpais.com

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Publicado el 4 comentarios en Las comunidades ponen coto a los apartamentos de vacaciones ilegales

playadelascanteras laspalmas 300x225 - Las comunidades ponen coto a los apartamentos de vacaciones ilegalesCon la aprobación de la ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 de junio de 2013, el alquiler turístico o de vacaciones en España dejó de estar amparado y regulado por la LAU (con un marco jurídico civil uniforme para todo el Estado) para regirse exclusivamente por la normativa turística de cada comunidad autónoma.

Pasado casi un año y tras las reiteradas denuncias de los hoteleros, parece que las comunidades comienzan a poner coto a los apartamentos turísticos ilegales a través de la regulación de esta actividad, cada vez más demandada por los usuarios, pero no exenta polémica ya que se calcula que hay medio millón de apartamentos de vacaciones ilegales en España, una forma de tener un ingreso extra para muchos propietarios en estos tiempos de crisis, pero competencia desleal según los hoteleros, e impuestos que deja de recaudar el Estado y que se pierden en el limbo de la economía sumergida.

De este modo, mientras los inversores ven una oportunidad por la estabilidad y la demanda turística en nuestras costas y ciudades, las administraciones autonómicas comienzan a legislar y definir los casos, condiciones y limitaciones del alquiler de vacaciones por parte de propietarios particulares que realizan una actividad económica sin regular en el mercado del tercer destino turístico del mundo. Sólo en el mes de enero España recibió 3,1 millones de turistas extranjeros, que son los grandes consumidores de este tipo de alojamiento vacacional, junto con un mercado nacional que empujado por la crisis, aumenta su interés por pisos y casas en alquiler de vacaciones, alternativa más económica y adaptable que las tradicionales opciones hoteleras.

La primera comunidad en atender las reclamaciones de los empresarios hoteleros fue Cataluña, que a lo largo de 2012 puso en marcha un proceso informativo en ayuntamientos y empresas sobre la regularización de las plazas hoteleras. Así se informó que todos estos establecimientos tendrían que estar dados de alta en un registro y por lo tanto pagar la tasa turística que se cobra en Cataluña, que oscila entre los 0,75 euros y los 2,5 euros en función de la categoría del establecimiento. En un año se ha logrado regularizar 25.690 viviendas de uso turístico que representan 153.055 plazas. Sin embargo, un informe del gobierno autonómico reconoce que el proceso apenas ha empezado y que puede haber hasta medio millón de plazas más sin regularizar. Los propietarios que no lo hagan se exponen a elevadas sanciones.

En el caso de las Islas Baleares, los propietarios de viviendas vacacionales deben realizar el registro en la DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística), siempre y cuando cumplimenten la documentación veraz y correcta necesaria. La comunidad permite que los consells fijen los criterios para alquilar pisos a turistas, quedando la Ley General Turística balear tal como está, cada isla podrá modificar la tipología de los alquileres adaptándolos a su plan territorial. No obstante, prohíbe los apartamentos vacacionales por parte de particulares, o mejor dicho su publicación en canales de comercialización, e incluso el gobierno balear se reserva la posibilidad de extender dicha prohibición al arrendamiento temporal de casas (viviendas unifamiliares) en determinadas zonas de las islas.

Siguiendo la iniciativa de Cataluña, Andalucía ya está preparando un borrador de real decreto pactado con los empresarios, cuya tramitación está prevista que concluya a finales de este año. En esta normativa, también se establece la obligatoriedad de que todos los establecimientos de uso turístico estén inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía, un trámite gratuito y que culmina con una declaración responsable. La inscripción le otorga un número de identificación que debe aparecer en todas las promociones y publicidades que realiza. El texto considera viviendas de uso turístico todas aquellas “ubicadas en inmuebles levantados en suelo con uso residencial, excepto las rurales, que ofrezcan alojamiento de forma habitual y con fines turísticos”. Los que no lo hagan se expondrán a multas que oscilan entre 2.000 y 150.000 euros. El borrador también establece unos mínimos para los apartamentos:las habitaciones deberán tener ventilación directa al exterior, sistemas de refrigeración adecuados, un botiquín o un extintor. Los propietarios no podrán exigir más de un 30% de señal.

También la Consejería de Turismo de la Comunidad Valenciana está finalizando una campaña de inspecciones para tratar de destapar alquileres irregulares y acabar con la oferta ilegal de apartamentos turísticos. Fuentes del Gobierno valenciano reconocen que el principal objetivo es que todas las viviendas que tengan usos turísticos estén inscritas en el registro autonómico de apartamentos, en vigor desde 2009, en el que apenas se han registrado propietarios, puesto que el trámite no era obligatorio si solo se alquila. Además, para que un propietario alquile su vivienda como vacacional, es necesario preste servicios como limpieza periódica, cambio de ropa de cama, mantenimiento de la casa y las instalaciones, así como servicio de asistencia telefónica al turista o usuario durante las 24 horas.

Madrid es otra comunidad que tiene avanzado un texto para regular la ocupación en viviendas turísticas. Los dos principios rectores del borrador, que podría aprobarse en junio, son garantizar los derechos de los usuarios y evitar la competencia desleal. La normativa que prepara el gobierno de Madrid establece que las viviendas no podrán ser alquiladas por habitaciones y que se podrá establecer un período mínimo de estancia. Los propietarios podrán empezar a alquilar la vivienda una vez que la registren ante la Comunidad (con una declaración responsable es suficiente) y no todos deberán contar con una licencia municipal específica. La norma, a la espera de que pueda sufrir modificaciones posteriormente, da libertad a los municipios para cobrar o no cobrar la tasa.

Aragón o Canarias, también exigen que el propietario inscriba su inmueble en un registro específico, y unos "requisitos mínimos de calidad", que van desde la contratación de seguros o sistemas de seguridad, hasta la regulación del número de habitaciones o tamaño de la vivienda. En el caso de las Islas Canarias, estos requisitos son aún más exigentes, algunos particulares incluso denuncian en privado que los cabildos niegan el registro legal de casas a pesar de cumplir todos los requisitos, limitando aún más la competencia con los hoteles.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para Proposición de ley para la dación en pago de vivienda, una nueva oportunidad

congreso1 225x300 - Proposición de ley para la dación en pago de vivienda, una nueva oportunidadUna nueva oportunidad para la dación en pago de vivienda y su ajuste legal en España se abre con la primera sesión ordinaria del año el Pleno del Congreso de los Diputados, que debatirá si admite a trámite la proposición de ley de Medidas contra el sobreendeudamiento personal y familiar y de protección ante procedimientos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, que entre otras cosas contempla la dación en pago y que Cataluña aprobó por unanimidad en julio de 2012.

La iniciativa sobre desahucios fue promovida por separado por ICV-EUiA, ERC y C's, aunque finalmente se alcanzó un texto único de ponencia con aportaciones de todos los grupos y de la Generalitat. Su objetivo es "corregir con urgencia el vacío legal en relación al sobreendeudamiento vinculado a la vivienda habitual", así como "prevenir eventuales escenarios de concesión abusiva de crédito" en el futuro. "Se parte del principio de que los incidentes en el mercado del crédito deben ser soportados por todas las partes implicadas, no sólo por el deudor. Se trata de modelos modernos y transparentes en los que se busca el bien común", argumenta la iniciativa, que trata de combinar la concesión de una segunda oportunidad para insolventes sobrevenidos a la par que se evitan desincentivos al pago de las deudas hipotecarias.

Hipotecas a 30 años y Dación en pago

La propuesta se articula en varios aspectos, destacando las medidas para evitar la el sobreendeudamiento en el futuro, limitando el plazo de amortización de las nuevas hipotecas a los 30 años y el importe del crédito al 90% de su valor de tasación o, como máximo, al 100% del precio escriturado. Asimismo, los intereses moratorios no podrán superar en ningún caso los límites que fije la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios.

Además, prevé que tanto la entidad bancaria como el notario deban informar al consumidor sobre el contrato y los riesgos que asume y facilitar la legislación de protección de los consumidores a la que se puede acoger. En caso de que, pese a todo, el contrato incluya causas abusivas, la propuesta prevé que sean causa para que un juez suspenda la ejecución hipotecaria.

El capítulo segundo regula los procesos administrativos extrajudiciales para la reordenación o liquidación de la deuda en caso de insolvencia, incluyendo la dación en pago. En concreto, se propone que el deudor en situación de insolvencia que pueda perder su vivienda pueda iniciar el proceso dirigiéndose a la Comisión de Sobreendeudamiento correspondiente, que serán de ámbito autonómico. El inicio del proceso conllevará la suspensión de la ejecución hipotecaria y el devengo de intereses de mora.

Tras pedir la intervención extrajudicial, el deudor deberá presentar su propuesta de liquidación de sus deudas, incluyendo tanto los compromisos de pago que puede asumir y los recursos para las necesidades familias básicas, como las quitas o condonaciones que propone, o incluso la liberación de la deuda no satisfecha en cinco años. También deberá especificar cómo liquidar el préstamo hipotecario y las alternativas de permanencia en su vivienda.

Si el deudor es titular de un único inmueble que es su vivienda habitual, el plan podrá acordar la dación como pago liberatorio de la deuda reclamada y "podrá acordar que este pago dé por satisfechas cuantas cantidades pueda deber en concepto de capital, de intereses y de costas", se añade.

De hecho, si el plan conlleva el abandono de la vivienda, el afectado puede pedir a la Comisión que intervengan en el proceso las administraciones con competencias en materia de servicios sociales y vivienda para garantizarle un alojamiento temporal mientras carece de vivienda, y para que le "faciliten la orientación, ayudas y avales que le puedan corresponder". No obstante, el plan de reestructuración de deuda deberá en todo caso respetar los supuestos de inembargabilidad recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, incrementando la cantidad vigente en un 50% y aumentando además con un 30% del salario mínimo interprofesional (SMI) por cada miembro de la familia (cónyuge, ascendientes y descendientes de primera grado que convivan en la vivienda) sin ingresos propios regulares (salario o pensión).

En un mes, la Comisión de Sobreendeudamiento deberá emitir su propuesta de plan de liquidación ordenada de las deudas, que las partes podrán negociar durante otros 30 días. Si no consiguen llegar a un acuerdo, la Comisión podrá aprobar el plan o dictar una resolución concluyendo el procedimiento. En este último caso, el deudor podría aún declarar ante el juzgado mercantil un concurso de acreedores "abreviado y muy simplificado" con derecho a asistencia jurídica gratuita.

Por otro lado, el texto promueve un cambio en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que las pujas mínimas admisibles en caso de segunda y tercera subasta de la vivienda habitual superen el 80% del valor de tasación inicial o, como mínimo, el importe total de la deuda hipotecaria. Además, la proposición alerta que España es uno de los pocos países de Europa que no tiene una legislación contra el sobreendeudamiento, y subrayaron la importancia de que la unidad alcanzada se trasladara al Congreso, apremiando al PSC y al PP catalán a convencer a sus compañeros en el Congreso para que la norma salga adelante.

Tras la aprobación de esta propuesta en la Cámara catalana, representantes de todos los grupos políticos celebraron el consenso alcanzado en "una propuesta ambiciosa" que acercaría la legislación española a la de países como Francia y Alemania, dando una segunda oportunidad a las personas que no pueden hacer frente a su deuda hipotecaria.

Fuente: elmundo.es

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Publicado el Deja un comentario para Andalucía realiza la primera expropiación temporal del uso de una vivienda

elena cortes andalucia - Andalucía realiza la primera expropiación temporal del uso de una viviendaLa Junta de Andalucía ha realizado la primera expropiación temporal del uso de una vivienda, tal y como contempla en la "ley antidesahucios" para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda que entró en vigor recientemente. La norma, que sustituye al decreto que ha paralizado el Tribunal Constitucional tras el recurso del Gobierno central, permite a la Junta expropiar durante tres años el uso de viviendas de familias amenazadas de desahucio y que estén en riesgo de exclusión social. Según Elena Cortés, consejera de Fomento y Vivienda: “La expropiación es, si me permiten la analogía, un colchón para quien cae al vacío”.

La decisión impedirá el desalojo de una familia de Huelva con dos hijos, cuya vivienda fue embargada por una sociedad de gestión de activos. A María del Carmen Andújar, propietaria de la vivienda, la noticia le ha quitado “la angustia” que le había robado la tranquilidad y el sosiego en los últimos meses: “Ya no tengo esa cosilla que no me dejaba vivir. Me gustaría que la vivienda fuera de mi propiedad, pero al menos así no estoy en la calle, que era el mayor temor de mi familia”, reconoció. María del Carmen trabaja media jornada para una empresa de limpieza. Su renta roza los 400 euros mensuales y su marido, en paro, cobra una ayuda de otros 400 que termina en enero.

La familia cumple todos los requisitos para acogerse a la norma: tiene unos ingresos mensuales inferiores a 542 euros, y su situación económica ha sufrido “un importante menoscabo” desde que le concedieron el crédito. La hipoteca fue ejecutada en octubre de 2011, después de 15 meses sin pagar, y el desalojo estaba previsto para el pasado 14 de mayo, pero consiguió pararlo al acogerse a la norma autonómica. La Consejería de Fomento de Andalucía ha ofrecido al fondo de titulación de activos 4.711 euros por el uso de la vivienda durante tres años (el 2% del precio por el que la sociedad se adjudicó la vivienda). Si la entidad financiera no acepta esta cantidad en los próximos 15 días, la Junta iniciará los trámites para la ocupación urgente del inmueble mientras la Comisión Provincial de Valoraciones, dependiente de la Consejería de la Presidencia, fija un justiprecio. Aunque el trámite se llama “urgente ocupación”, la familia no ha abandonado ni tendrá que abandonar la vivienda. La "Ley antidesahucios" les permitirá seguir habitando en el piso a cambio de un alquiler social de 130 euros al mes, equivalente al 25% de sus ingresos familiares.

La consejera de Fomento ha mostrado su satisfacción por el paso dado por el Consejo de Gobierno: “Del 'sí se puede' hemos pasado al 'hemos podido”. En los tres meses en los que el decreto estuvo en vigor se han publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) 18 expedientes de expropiación de viviendas: 6 en Málaga, 4 en Sevilla, 3 en Almería, 2 en Granada, 2 en Huelva y 1 en Cádiz. En este sentido, la consejera afirmó que “parecen números, pero no lo son. Son personas, con nombres y apellidos. Con hijos, hijas, padres, madres, hermanos, hermanas, novios, novias, amigos y amigas”.

La Junta sabe que el Gobierno central está estudiando si recurre la ley, como ya hizo con el decreto, lo que podría volver a dejar la norma en suspenso. Un portavoz del Ministerio de Hacienda señaló ayer que el Ejecutivo de Mariano Rajoy todavía no ha tomado una decisión. La Junta confía en que el Gobierno acceda a negociar en una comisión bilateral. Pero si la Administración central insiste en recurrir, las expropiaciones ya aprobadas no corren peligro, aseguran fuentes de Fomento.

Fuente: elpais.com

Publicado el Deja un comentario para Andalucía, total protección para el consumidor frente a los abusos en las hipotecas

El Gobierno andaluz mantiene el esfuerzo en proteger a los ciudadanos  frente a los abusos de la Banca. Primero fue el decreto antidesahucios (recurrido por el Gobierno central) y ahora el anteproyecto de ley de contratación hipotecaria, que prevé sanciones a notarios y registradores que no adviertan de claúsulas abusivas.

valderas andalucia - Andalucía, total protección para el consumidor frente a los abusos en las hipotecasCon esta medida, se pretende obligar a las entidades financieras a informar de manera exhaustiva de todos los trámites hipotecarios. La Junta de Andalucía carece de competencias en esta materia, pero sí en consumo, por lo que la futura ley andaluza regula desde el momento en que los consumidores acuden a una entidad para solicitar información hasta el momento en que suscriben la hipoteca, y así dar la máxima protección a los propietarios de viviendas en Andalucía de posibles desmanes de las entidades financieras cuando firmen un contrato hipotecario para adquirir su casa.

Como novedades, el anteproyecto de ley reconoce a la persona avalista “como sujeto protegido”, al que se le debe facilitar la misma información que el deudor principal. También se obliga a las entidades a incluir una información básica como la existencia de cláusulas suelo y techo y la referencia al riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimientos. Igualmente, el Gobierno andaluz amplía a un mes como mínimo el plazo de validez de la oferta vinculante entre el deudor y la entidad prestamista, cuando ahora es de unos 15 días. Los notarios y registradores están obligados a “poner en conocimiento del consumidor” y de la Junta de Andalucía “la detección de cláusulas abusivas en las hipotecas”.

El anteproyecto eleva el capítulo de sanciones previsto en la ley de Consumidores y Usuarios de Andalucía. Las muy graves pasan de 30.001 euros hasta 400.000 euros a 40.001 euros hasta 600.000 euros. El vicepresidente de la Junta admitió que su consejería no ha consultado a la banca durante la elaboración de la ley, aunque sí con otras organizaciones profesionales y asociaciones de consumidores y usuarios.

Fuente: elpais.com