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Sentencias, desahucios y cláusulas suelo

La Audiencia Provincial de Barcelona ha decidido archivar la ejecución de una hipoteca de Catalunya Banc (crédito que fue vendido luego al fondo Blackstone), al entender que está marcado por la aplicación de una cláusula suelo abusiva, decisión que normalmente solo se tomaba con cláusulas de vencimiento anticipado nulas. El fallo, que sienta precedente, ha llevado a la entidad a negociar la dación en pago para saldar la deuda con la vivienda. Las cláusulas suelo hipotecarias venían siendo, hasta ahora, un quebradero de cabeza económico para las entidades financieras porque se arriesgan a devolver miles de millones de euros cobrados por ellas. Sin embargo, este reciente fallo de la Audiencia de Barcelona promete convertir estas condiciones en otro frente de inquietud para la banca al considerar la nulidad de un suelo como motivo suficiente para archivar un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado tras meses de impago del deudor.

...continúa leyendo "La cláusula suelo ya es motivo suficiente para que un juez anule un desahucio"

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El líder del PSOE, Pedro Sánchez, ya tiene fecha para su debate de investidura. Su intento de ser presidente tendrá lugar el próximo 2 de marzo. Así lo ha acordado con el presidente del Congreso, Patxi López. Si en las dos semanas y media que restan hasta la fecha, el líder socialista consigue apoyos suficientes y se cumplen todos los plazos, el día 3 miércoles pronunciará su discurso y se convertiría en presidente del Gobierno el sábado 5 de marzo en segunda votación. De este modo, el líder socialista puede disponer de las 4 semanas que pidió para poder negociar los pactos necesarios para su investidura. Unos pactos que se complican por momentos. Sus alternativas pasan por seguir las directrices que le marcan sus barones y apostarlo todo a un pacto con Ciudadanos logrando la bendición de PP o de Podemos. O alcanzar un acuerdo con Podemos con el beneplácito de Ciudadanos, aunque muchos analistas ya hablan de unas nuevas elecciones.

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El siguiente movimiento lo ha realizado Podemos, el partido de Pablo Iglesias (junto con En Comú Podem y En Marea), que ha lanzado oficialmente una propuesta de pacto para formar una coalición "de carácter progresista" al PSOE, Izquierda Unida y Compromís. El documento de 98 páginas, se trata de un intento de acercamiento a la vez que supone todo un reto político para un PSOE que camina hacia la desesperación. Podemos expone en el documento las medidas políticas que piensan se deberían poner en marcha de forma urgente, que supondrán las "Bases políticas para un Gobierno estable y con garantías". En el documento plantea aspectos importantes como el referéndum en Cataluña, los 15 ministerios, la Vicepresidencia, política económica y fiscal, empleo, pensiones o educación, pero nosotros nos pararemos en las 7 medidas en materia de vivienda que Podemos exige al PSOE para formar Gobierno. La principal, será que el "Gobierno del Cambio" asumirá como una de sus prioridades la garantía efectiva del derecho a una vivienda digna, y con este fin:

  1. Promoverá con carácter de urgencia una ley orgánica de protección del derecho a la inviolabilidad del domicilio y prohibición de los desalojos forzosos sin alternativa habitacional. En ningún caso se podrá realizar el desalojo o desahucio de personas en situación de vulnerabilidad, ya sea por impago del alquiler u ocupación en precario motivada por la falta de vivienda, sin que la administración competente garantice un realojo adecuado.
  2. Establecerá el derecho a la dación en pago. Limitación de la responsabilidad del deudor hipotecario al bien hipotecado. El derecho a la dación en pago tendrá carácter retroactivo.
  3. Garantizará el acceso a los suministros básicos como parte del derecho a una vivienda digna y adecuada. Se impedirán los cortes de suministros básicos de agua, luz y gas a aquellas personas y unidades familiares que estén padeciendo una situación de vulnerabilidad. Se establecerá un mínimo vital de electricidad y gas mensuales por hogar. Una vez constatada la situación de pobreza, el pago de ese suministro mínimo vital no podrá suponer más del 10 % de los ingresos mensuales del hogar. Las compañías suministradoras no podrán repercutir la correspondiente caída de sus ingresos al resto de consumidores ni exigírsela al Estado.
  4. Asegurará el alquiler estable y asequible. A través de una reforma de la Ley 29/ 1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, se facilitará un alquiler estable y asequible. Se regulará el alquiler para proteger a la parte en general más débil en los contratos de arrendamiento: los inquilinos. Se introducirán mecanismos para asegurar la estabilidad, de modo que se alargue el plazo mínimo para prorrogar el alquiler de la vivienda habitual hasta los cinco años. Cuando el arrendatario pertenezca a un colectivo especialmente vulnerable y el arrendador sea un gran propietario de viviendas (es decir, propietario de al menos diez viviendas), se producirá una prórroga automática del contrato de alquiler. Se garantizará el alquiler social para las personas deudoras de buena fe y sus unidades familiares que, tras haber cedido o perdido en ejecución hipotecaria su vivienda única y habitual, no dispongan de alternativa habitacional.
  5. Modificará el procedimiento de ejecución hipotecaria para garantizar todos los medios de defensa y de prueba para la protección del deudor hipotecario.
  6. Regulará un procedimiento simplificado para que, en el caso de los hogares que cumplan ciertos criterios sociales (por ejemplo, todos sus miembros en paro sin ingresos alternativos, o ingresos inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM), se pueda reestructurar la deuda hipotecaria, de forma que el valor facial se acerque al valor de mercado. Esto se articulará con un régimen de segunda oportunidad para personas físicas y jurídicas que realmente las libere de las deudas pasadas una vez que la situación de quiebra sea efectiva.
  7. El Gobierno aprobará un Plan Nacional de Transición Energética hacia una economía baja en carbono y caracterizada por el uso de fuentes de energía renovables. Sus dos ejes fundamentales serán un Plan de Ahorro y Eficiencia Energética (cuya columna vertebral será la rehabilitación energética de edificios, principalmente de viviendas) y un Plan Nacional de Energías Renovables que incorporará todos los eslabones de la cadena: I+D, fabricación, instalación y generación.

Fuente: Podemos "Bases políticas para un gobierno estable y con garantías"

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dacion-segundaoportunidadEl consejo de Ministros aprobó el pasado viernes un Real Decreto Ley de mecanismos de segunda oportunidad y reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social. Es la llamada Ley de Segunda Oportunidad, que tratará de evitar que autónomos y personas físicas no se vean castigados por unas deudas, que les obliguen a responder con sus bienes presentes y con los futuros hasta que no se salde el total de la deuda. Con la nueva norma, el Ejecutivo flexibiliza los criterios que dan acceso al código de buenas prácticas para deudores hipotecarios e incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM).

Entre otras cuestiones el real decreto incorpora una fórmula de dación en pago, es decir, liquidar la deuda hipotecaria con la entrega del inmueble, aunque valga menos que la deuda. Este mecanismo será provisional durante cinco años. Durante este periodo, si mejora la situación económica del deudor o se descubre que había ocultado patrimonio, este deberá asumir la parte de la deuda perdonada por la dación en pago.

Esta aplicación generalizada de la "dación efectiva" evitará que, como ocurre ahora, las familias o los particulares que han sufrido el embargo de su vivienda o sus bienes sigan teniendo que hacer frente a una parte de la deuda porque el embargo no ha cubierto la totalidad de la misma. Para esta posibilidad se plantean dos vías:

  1. La primera se trata del acuerdo extrajudicial de pagos, que permite renegociar a empresarios, autónomos y personas individuales con los acreedores antes del concurso.
  2. La segunda se basa en la posibilidad de establecer quitas sobre las deudas remanentes, siempre dentro del concurso, una vez que se ha respondido con todos sus bienes presentes.

¿En qué consiste?

  • Incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM). Hasta ahora se calculaba por 12 pagas y ahora se hará por 14, con lo que pasa de 19.170,39 euros a 22.365,42 euros en 2015.
  • Amplía los supuestos de población en especial vulnerabilidad para incluir a los mayores de 60 años.
  • Se elimina la aplicación de las cláusulas suelo a los deudores situados en el nuevo umbral del código.
  • Sube el límite del precio de compra de un inmueble que podrán beneficiarse del código de buenas prácticas, que podrá superar en un 20% el precio medio que calcula el Ministerio de Fomento, con un límite de 300.000 euros o 250.000 para la dación en pago.
  • Amplía las medidas a las que se pueden acoger los beneficiarios del Código de Buenas Prácticas.
  • Amplía hasta 2017 el periodo de suspensión de ejecuciones hipotecarias, que vencía en mayo. Esto supone que los deudores hipotecarios con buena fe que cumplan los requisitos podrán solicitar que no se les aplique las cláusulas suelo dos años más.

Algunas de las medidas:

A parte de la dación en pago y los acuerdos extrajudiciales, se reduce el plazo de préstamo personal a cinco años (antes estaba en 20 o 15 años) y se amplían las ayudas a familias monoparentales, no sólo a familias numerosas o con discapacidades. Las entidades con ingresos inferiores a 50.000 euros no declararán el Impuesto de Sociedades. Para los autónomos se bonificará durante un año el 100% de la cotización para aquellos que necesiten reducir su jornada por el cuidado de hijos menores de siete años o personas dependientes.

Desahucios y cláusulas suelo:

Dentro de la ley de Segunda Oportunidad, se establece que los colectivos más vulnerables quedarán excluidos de las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios, y se prorroga hasta 2017 la suspensión de desahucios sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, que vencía en mayo de este año.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ha indicado que el código de buenas prácticas ha permitido hasta el momento que se lleven a cabo 3.500 daciones en pago, y más de 2.000 familias se han acogido al fondo social de vivienda, al mismo tiempo que se han paralizado más de 12.000 desahucios.

Fuente: elpais.com - Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero

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Cristóbal MontoroEl Gobierno ha decidido aprovechar la reforma fiscal para dar un respiro fiscal a aquellos que entregaron su vivienda en dación en pago por no poder pagar su hipoteca, quitando el castigo que la normativa tributaria infligía a este grupo de víctimas de la crisis económica. Así, según el decreto que el Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes quedará exento de tributación por IRPF y plusvalías municipales, para que entre en vigor con efecto inmediato a partir de esta misma semana.

De este modo, los afectados por la dación en pago podrán solicitar la restitución de lo tributado, según ha declarado el ministro de Hacienda Cristóbal Montoro, el Gobierno ha optado por que esta medida entre en vigor desde 2014 afectando a todos los años anteriores no prescritos, confirmando que tendrá carácter retroactivo y "se podrá solicitar la restitución de los tributado en el IRPF en el ejercicio 2010 y siguientes, así como en las plusvalías municipales".

Las situaciones de aparente injusticia son tan clamorosas, que Hacienda ha llegado a la conclusión de que ese tratamiento fiscal no era el más apropiado y en ocasiones venía a agravar el drama que atravesaban algunos damnificados de la crisis económica. El deudor hipotecario se veía obligado no sólo a entregar su casa por no poder pagar la hipoteca, además la norma tributaria venía a interpretar que con la dación en pago se lograban plusvalías (por ejemplo los intereses de la deuda) y se tenía que pagar a Hacienda por ello. Ahora, esa supuesta ganancia patrimonial se declarará exenta aunque los afectados no estén en el conocido "umbral de exclusión".

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) calcula que, según los datos de Banco de España, unas 15.000 familias al año se podrían beneficiar de este cambio fiscal que les permitirá ahorrarse unos 10.000 euros de media.

En 2013 se registraron 16.173 daciones de viviendas en pago de las deudas contraídas con la entidad concesionaria de la hipoteca, un 1,3% más que en 2012, aunque con un descenso del 13,1% en el caso de la vivienda habitual, según datos del Banco de España.

También a los afectados de las preferentes

El beneficio fiscal se amplía también a aquellos que no logren un pacto con la entidad financiera para liquidar la hipoteca y el banco se queda con la casa. En estos casos, se produce una venta forzosa cuyas plusvalías también estarán exentas.

En relación con los afectados por las preferentes, el decreto establece que aquellos que tienen ganancias patrimoniales por el aumento del valor de las acciones canjeadas por las preferentes podrán compensarlas en el impuesto del ahorro con las pérdidas originadas anteriormente.

Fuente: elpais.com

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congresoUna nueva oportunidad para la dación en pago de vivienda y su ajuste legal en España se abre con la primera sesión ordinaria del año el Pleno del Congreso de los Diputados, que debatirá si admite a trámite la proposición de ley de Medidas contra el sobreendeudamiento personal y familiar y de protección ante procedimientos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, que entre otras cosas contempla la dación en pago y que Cataluña aprobó por unanimidad en julio de 2012.

La iniciativa sobre desahucios fue promovida por separado por ICV-EUiA, ERC y C's, aunque finalmente se alcanzó un texto único de ponencia con aportaciones de todos los grupos y de la Generalitat. Su objetivo es "corregir con urgencia el vacío legal en relación al sobreendeudamiento vinculado a la vivienda habitual", así como "prevenir eventuales escenarios de concesión abusiva de crédito" en el futuro. "Se parte del principio de que los incidentes en el mercado del crédito deben ser soportados por todas las partes implicadas, no sólo por el deudor. Se trata de modelos modernos y transparentes en los que se busca el bien común", argumenta la iniciativa, que trata de combinar la concesión de una segunda oportunidad para insolventes sobrevenidos a la par que se evitan desincentivos al pago de las deudas hipotecarias.

Hipotecas a 30 años y Dación en pago

La propuesta se articula en varios aspectos, destacando las medidas para evitar la el sobreendeudamiento en el futuro, limitando el plazo de amortización de las nuevas hipotecas a los 30 años y el importe del crédito al 90% de su valor de tasación o, como máximo, al 100% del precio escriturado. Asimismo, los intereses moratorios no podrán superar en ningún caso los límites que fije la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios.

Además, prevé que tanto la entidad bancaria como el notario deban informar al consumidor sobre el contrato y los riesgos que asume y facilitar la legislación de protección de los consumidores a la que se puede acoger. En caso de que, pese a todo, el contrato incluya causas abusivas, la propuesta prevé que sean causa para que un juez suspenda la ejecución hipotecaria.

El capítulo segundo regula los procesos administrativos extrajudiciales para la reordenación o liquidación de la deuda en caso de insolvencia, incluyendo la dación en pago. En concreto, se propone que el deudor en situación de insolvencia que pueda perder su vivienda pueda iniciar el proceso dirigiéndose a la Comisión de Sobreendeudamiento correspondiente, que serán de ámbito autonómico. El inicio del proceso conllevará la suspensión de la ejecución hipotecaria y el devengo de intereses de mora.

Tras pedir la intervención extrajudicial, el deudor deberá presentar su propuesta de liquidación de sus deudas, incluyendo tanto los compromisos de pago que puede asumir y los recursos para las necesidades familias básicas, como las quitas o condonaciones que propone, o incluso la liberación de la deuda no satisfecha en cinco años. También deberá especificar cómo liquidar el préstamo hipotecario y las alternativas de permanencia en su vivienda.

Si el deudor es titular de un único inmueble que es su vivienda habitual, el plan podrá acordar la dación como pago liberatorio de la deuda reclamada y "podrá acordar que este pago dé por satisfechas cuantas cantidades pueda deber en concepto de capital, de intereses y de costas", se añade.

De hecho, si el plan conlleva el abandono de la vivienda, el afectado puede pedir a la Comisión que intervengan en el proceso las administraciones con competencias en materia de servicios sociales y vivienda para garantizarle un alojamiento temporal mientras carece de vivienda, y para que le "faciliten la orientación, ayudas y avales que le puedan corresponder". No obstante, el plan de reestructuración de deuda deberá en todo caso respetar los supuestos de inembargabilidad recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, incrementando la cantidad vigente en un 50% y aumentando además con un 30% del salario mínimo interprofesional (SMI) por cada miembro de la familia (cónyuge, ascendientes y descendientes de primera grado que convivan en la vivienda) sin ingresos propios regulares (salario o pensión).

En un mes, la Comisión de Sobreendeudamiento deberá emitir su propuesta de plan de liquidación ordenada de las deudas, que las partes podrán negociar durante otros 30 días. Si no consiguen llegar a un acuerdo, la Comisión podrá aprobar el plan o dictar una resolución concluyendo el procedimiento. En este último caso, el deudor podría aún declarar ante el juzgado mercantil un concurso de acreedores "abreviado y muy simplificado" con derecho a asistencia jurídica gratuita.

Por otro lado, el texto promueve un cambio en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que las pujas mínimas admisibles en caso de segunda y tercera subasta de la vivienda habitual superen el 80% del valor de tasación inicial o, como mínimo, el importe total de la deuda hipotecaria. Además, la proposición alerta que España es uno de los pocos países de Europa que no tiene una legislación contra el sobreendeudamiento, y subrayaron la importancia de que la unidad alcanzada se trasladara al Congreso, apremiando al PSC y al PP catalán a convencer a sus compañeros en el Congreso para que la norma salga adelante.

Tras la aprobación de esta propuesta en la Cámara catalana, representantes de todos los grupos políticos celebraron el consenso alcanzado en "una propuesta ambiciosa" que acercaría la legislación española a la de países como Francia y Alemania, dando una segunda oportunidad a las personas que no pueden hacer frente a su deuda hipotecaria.

Fuente: elmundo.es

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Por 318 votos a favor, 269 en contra y 52 abstenciones, el pleno del Parlamento Europeo ha aprobado el párrafo 12 del informe sobre vivienda social que pide a los Estados miembros que incluyan en sus normativas "procesos de renegociación de deuda o la dación en pago para los deudores y las familias en situación de quiebra".

Dación en pago

Este informe también incluye una serie de recomendaciones dirigidas a los estados miembros para mejorar el acceso a la vivienda de los ciudadanos europeos. El texto pide a los estados miembros que impidan "que las familias desahuciadas sigan teniendo que devolver sus créditos hipotecarios". ...continúa leyendo "La Eurocámara pide la dación en pago a los estados miembros"

Muchos piensan que se se ha avanzado de manera importante con la Ley de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social que se aprobó el pasado mes. Dicho avance hace referencia a temas referentes a los intereses de demora, las tasaciones o la ampliación de las suspensiones temporales de desahucios.

Demasiados requisitos para adquirir viviendas sociales

El ministro de Economía, Luis de Guindos, lo ha vuelto a defender. Los datos sobre los que se argumenta son que 600 familias ya han reestructurado su deuda hipotecaria, otras 300 han accedido a la dación en pago, 260 se benefician de un alquiler "muy ventajoso" gracias al fondo social de vivienda.

Apoya con seguridad que los lanzamientos hipotecarios se están convirtiendo en una "excepción" en España, según los datos del Banco de España, "que dicen que ya se observa una ralentización de los lanzamientos que afectan a las personas físicas". Así, según sus números, las entidades han paralizado más de 700 lanzamientos de vivienda habitual.

...continúa leyendo "De las casi 6.000 viviendas del fondo social, solo se están aprovechando 260 familias"

La aprobación de la dación en pago general y retroactiva que pedía la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH) en la iniciativa legislativa popular (ILP) que presentó en el Congreso acompañada de casi un millón y medio de firmas,  ha sido descartada definitivamente por el PP y opta por reservar esta opción para determinados colectivos en situación de especial vulnerabilidad.

Dación en pago rechazada por el PP

Así consta en el texto refundido de la ILP y del proyecto derivado del decreto ley del Gobierno, que finalmente se titulará Ley de los deudores hipotecarios, de reestructuración de la deuda y del alquiler social, y no llevará el nombre de la iniciativa popular, como en un primer momento se dijo. El texto incorpora finalmente la treintena de enmiendas presentadas por el Grupo Popular y medio centenar de propuestas planteadas por el PSOE, CiU, la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA), UPyD, el PNV y el Grupo Mixto.

...continúa leyendo "El PP no aprueba la dación en pago general y retroactiva"

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El inesperado respaldo de última hora del Partido Popular permitirá finalmente la tramitación parlamentaria de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) para la paralización de los desahucios y la aprobación de la dación en pago promovida por la Plataforma de Afectados por Hipotecas, sindicatos y otras entidades sociales, y que entró en el Congreso con el respaldo de millón y medio de firmas.

Dación en pago

La iniciativa pretende poner de manifiesto el desequilibrio en favor de los derechos de las entidades financieras que existe en la normativa actual sobre los desahucios y plantea cuatro cambios legales esenciales para defender el derecho constitucional de los ciudadanos a una vivienda digna. Son éstos:

El Congreso ha dado su respaldo a la tramitación parlamentaria de la Iniciativa Legislativa Popular para la regulación de la dación en pago. Una fórmula consistente en saldar la deuda con la entrega de la casa hipotecada que puede aliviar la situación de muchas familias pero que, sin embargo, es compleja y no está exenta de contraindicaciones.

Iniciativa Legislativa Popular

El respaldo mayoritario del Pleno de la Cámara Baja se produce después de que el Partido Popular decidiese cambiar el sentido previsto de su voto y apoyar la tramitación de la iniciativa, que contaba con el respaldo de la firma de más de 1,4 millones de ciudadanos. La iniciativa ha sido promovida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, para regular la dación en pago e intentar poner coto al drama de los desahucios.

La dación en pago, fórmula consistente en saldar la deuda con la entrega de la casa financiada, permitiría pasar página a aquellas personas que no pueden afrontar sus obligaciones de pago, pero no es una vía fácil de articular, ni un tema exento de controversia y contraindicaciones. Estos son, sobre el papel, algunos de sus pros y sus contras.

...continúa leyendo "La dación en pago recibe el respaldo del Congreso"