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Pagar Plusvalía Municipal

A las batallas judiciales por las cláusulas suelo y los gastos de formalización de las hipotecas se une ahora otra contienda en los tribunales que está dando mucho que hablar. Los juzgados españoles están lidiando con el pago de la plusvalía municipal, un impuesto cobrado por los ayuntamientos a los vendedores de viviendas y otros inmuebles. Desde que estalló la crisis en el 2007, los precios de las propiedades en España ha caído entre el 30% y 45%, según donde se encuentre el inmueble. Largos años de una crisis inmobiliaria e económica aún sin cerrar donde se ha vendido (y se vende) pisos y casas sin beneficio e incluso con pérdidas, casos en los que se cuestiona seriamente si es justo el pago de la plusvalía municipal.

...continúa leyendo "Vivienda: ¿Hay que pagar plusvalía municipal si en la venta pierdo dinero?"

La compraventa de vivienda se situó en agosto en 22.667 transacciones, lo que supone un crecimiento interanual del 17,4%, que se reduce hasta el 10,6% en la serie corregida de estacionalidad, según la estadística del Consejo General del Notariado. No obstante, los precios bajaron en agosto con una caída 4%, acumulando así un ajuste medio del 40,8% desde valores máximos en 2007. En cuanto a la evolución de las hipotecas, el número de nuevos préstamos hipotecarios también suben un 5,9% con 16.094 hipotecas en el mes de agosto.

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Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una expansión interanual del 17,7% (12,1% en la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre del 16,6%. Los notarios achacan este crecimiento de las transacciones de pisos libres, únicamente, al incremento de las ventas de pisos de segunda mano (19,7% interanual), ya que la venta de pisos nuevos experimentó una caída del 9,3% interanual. Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un crecimiento del 16,6% interanual.

En lo que respecta a los precios medios de las viviendas, el metro cuadrado en agosto costó 1.116 euros, reflejando así una caída del 4% interanual, debido tanto al retroceso del precio por metro cuadrado de las viviendas unifamiliares (-4,7% interanual) como al descenso de las viviendas de tipo piso (-3,5% interanual). Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre se contrajo un 3,2%. Dentro de éstos, el precio del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano se situó en los 1.229 euros (-3,2% interanual) y el de la vivienda de obra nueva se situó en 1.618 euros/m2, mostrando un ligero encarecimiento interanual del 1%.

Por último, según la estadística notarial en agosto la compraventa de otros inmuebles se situó en 5.726 operaciones, las mismas operaciones que en igual periodo del año anterior, de las que un 40,6% correspondieron a terrenos o parcelassolares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 159 euros, lo que supone una caída del 35,1% interanual.

El número de nuevas hipotecas sube un 5,9%

En cuanto a la evolución de las hipotecas, el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el mes de agosto fue de 16.094, un 5,9% más (2,8% en la serie corregida de estacionalidad). La cuantía promedio de tales préstamos fue de 125.162 euros, reflejando una caída del 5,7% interanual.

Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble crecieron en agosto un 21,3% interanual (11.171 préstamos), debido, tanto al aumento en la concesión de préstamos para la adquisición de una vivienda (+20,7%) como al crecimiento de los préstamos hipotecarios para la compra de otros inmuebles (+29,1%).

La cuantía promedio de los préstamos en el caso de las viviendas se situó en 109.344 euros, un 1,7% más respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que para el resto de inmuebles, el crédito promedio aumentó un 6,6%, hasta los 199.334 euros.

Según los notarios, los préstamos destinados a la construcción mostraron en agosto un crecimiento interanual del 6,2%, hasta los 318 préstamos. La cuantía media de los mismos fue de 251.956 euros, lo que supone una caída del 36,6%. Por su parte, la cuantía de los préstamos para la construcción de una vivienda se redujo un 24,2%, hasta los 187.720 euros.

Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 45,3%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 79,1%.

Fuente: Consejo General del Notariado (Agosto 2016)

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La recuperación del mercado inmobiliario es ya una realidad que los datos van confirmando sin discusión alguna. De este modo, la venta de casas mantiene su senda alcista, la concesión de hipotecas también, mientras que la subida de precios ha vuelto a instalarse en buena parte de España durante el primer trimestre de 2016 (6,3%), la mayor subida desde el tercer trimestre de 2007, según el Instituto Nacional de Estadística. Sin embargo, aún queda mucho recorrido para que volvamos a ver los precios que se marcaron el año previo al estallido de la crisis. Concretamente, 18 años, según un estudio realizado por la Escuela de Negocios (IESE) de la Universidad de Navarra.

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Así, las previsiones del estudio del profesor del dirección financiera del IESE José Luis Suarez, estiman que el precio de la vivienda nueva en España no volverá a los niveles de 2007 (cuando se lo considera a precios constantes, descontada la inflación) hasta 18 años después del inicio de esta larga crisis económica. "El precio en términos nominales de 2007 se volverá a alcanzar en 2025, dentro de 18 años".

El informe sitúa su previsión para el precio de la vivienda en España en 2.046 euros el metro cuadrado en 2025 y 2.212 euros en 2027 y recuerda que el precio más elevado se produjo en el 2007 con 2.062 euros por metro cuadrado; mientras que en 2014 ese precio bajó hasta los 1.400 euros, es decir, un 30% por debajo de los máximos de aquel año. Y es que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo una abrupta caída de precios.

Para que nos hagamos una idea, la variación interanual del precio de la vivienda libre llegó al 19% en el año 2003, y su punto más bajo se alcanzó en el año 2012 con una bajada del 10%. El precio más elevado se produjo en el 2007 con 2.062 euros por metro cuadrado. En cambio, en 2014 ese precio bajó hasta los 1.400 euros por metro cuadrado.

En cuanto a qué ritmo se irán revalorizando los inmuebles en el periodo estudiado de forma generalizada, sin que el estudio entre a hacer proyecciones más concreta. No obstante, nunca antes en la historia reciente de España los precios de las casas se habían depreciado en esta cuantía. De hecho, en la actualidad las viviendas todavía acumulan una pérdida de valor superior al 30% desde máximos, lo que ha tenido una fuerte repercusión en las finanzas de miles de familias y efectos contables en los balances de las empresas con un gran patrimonio inmobiliario.

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España necesita construir 100.000 viviendas nuevas hasta 2020

España va a necesitar una producción de unas 100.000 viviendas de obra nueva anuales hasta 2020. A partir de ese año y hasta 2025 la demanda se estabilizará en 140.000 casas. La previsión, muy lejos de las casi 800.000 casas que se construyeron en 2005, según el estudio del IESE realizado por José Luis Suárez sobre la previsión de necesidades y precios de la vivienda en España. La media anual de edificación entre los años 1991 a 1997 fue de 250.000 viviendas; entre los años 1998 a 2007 fueron 580.000 hogares al año; y de 2007 a 2014 descendió hasta las 75.000 viviendas.

Madrid es la comunidad autónoma más necesitada de viviendas hasta 2020. Según Suárez, Madrid tendrá necesidad de levantar 25.246 casas nuevas, seguida de Andalucía, con 14.410 y de Cataluña, con 13.794. Para el periodo comprendido entre 2021 y 2025 en Madrid la demanda de pisos nuevos será de 26.399 y en Cataluña, de 20.308. Serán superadas por Andalucía, con 39.296 viviendas.

Andalucía es la segunda comunidad con más necesidad de vivienda nueva en el quinquenio 2016-2020 llegando a las 14.400 viviendas al año. En el período 2021-2025 esta comunidad autónoma pasa a necesitar más de 39.000 viviendas por año, el nivel más alto entre las comunidades autónomas con mucha diferencia. Esto es debido a la demanda de segunda vivienda en las provincias costeras como Málaga o Cádiz.

No obstante, entre 2016-2020 será la Comunidad Valenciana la gran damnificada de la crisis, con una demanda de 9.975 viviendas nuevas. Para el periodo 2021-2025, será de 11.029 casas, un 21,4% y un 23,6%, respectivamente, de lo que se llegó a vender entre 2006-2010. La previsión del estudio contrasta con las ventas realizadas entre 2006 y 2010, periodo en el que la Comunidad Valenciana vendió 46.575 viviendas y se posicionó como la segunda región más activa en cuanto a compraventas, sólo por detrás de Andalucía (donde se vendieron 60.022 inmuebles).

En general, la demanda se estabiliza a niveles inferiores a los del boom inmobiliario y supone una reducción en comunidades como Galicia, Asturias, Castilla-La Mancha y Castilla y León. En sentido contrario, cabe destacar comunidades como Baleares y Canarias donde casi igualan las previsiones a las operaciones de compraventa previas a la crisis, debido sobre todo al turismo y a la demanda interna de segunda vivienda.

Fuente: IESE "Previsión de necesidades y precios de la vivienda en España"

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4trim2014-tinsaEn el proceso de estabilización del precio de la vivienda que se inició hace más de un año no está teniendo la misma intensidad en todas las zonas de España, pues algunas aún muestran caídas de dos dígitos, según un informe de Tinsa sobre mercados locales realizado a partir de 200.000 tasaciones de viviendas nuevas y usadas. En conjunto, los precios han retrocedido en el último trimestre de 2014 un 4,5%, frente a la caída 4,3% registrada en el tercer trimestre y al descenso el 8,3% de un año antes.

En concreto, en el cuarto trimestre de 2014 en siete provincias, ocho capitales y una comunidad (Navarra -14,1%) siguen registrando caídas en el precio de la vivienda superiores al 10%.

En el caso de las capitales de provincia, la disparidad entre unas y otras es aún mayor. En ocho capitales bajaron sus precios más de un 10% en el cuarto trimestre, especialmente Ávila (-11,7%), seguida de Huelva y Bilbao (-11,1%), Almería y Badajoz (-10,8%), Córdoba (-10,6%), Oviedo (-10,4%) y Vitoria (-10%).

Mientras que en otras capitales de provincia suben los precios, como es el caso de Málaga, donde el precio de la vivienda subió un 4,7% en este periodo, junto a Melilla (+2,3%), Palencia (+1,3%), Palma de Mallorca (+0,5%) y Barcelona (+0,2%).

Las provincias de Navarra (-14,1%), Lleida (-14%) y Cuenca (-12,7%) experimentaron las mayores caídas interanuales del precio de la vivienda durante el cuarto trimestre de 2014. Les siguieron Álava (-12,3%), Segovia (-11,8%), Albacete (-11,5%) y Jaén (-10,3%).

En el lado positivo, los precios se incrementaron en tasa interanual en seis provincias durante el cuarto trimestre. Palencia (3%), Teruel (2,8%), Melilla (2,3%), Baleares (1,5%), Guipúzcoa (1,1%) y Badajoz ( 0,5%) protagonizaron los mayores incrementos respecto al mismo periodo del año pasado.

Evolución de precios desde máximos en el 2007

El descenso acumulado del índice de Tinsa desde el último trimestre de 2007, fecha en la que se marcaron los valores máximos, es de un 41,3%. El valor medio de las viviendas en España está actualmente en línea con el del tercer trimestre de 2003.

Por comunidades autónomas, la evolución de precios desde los valores máximos muestra ajustes superiores al 50% en el caso de Castilla-La Mancha (-52,9%) y Cataluña (-50,9%). Les siguen como regiones con mayor caída acumulada Aragón (-48%), Comunidad Valenciana (-47,7%) y Madrid (-47,6%). En el extremo contrario, los menores descensos desde máximos se sitúan en Melilla (-12,3%), Extremadura (-27,8%), Baleares (-29,4%) y Galicia (-33,1%). El resto de Comunidades Autónomas ha reducido sus precios desde máximos por encima del 35%.

Desde los niveles máximos alcanzados por los precios de la vivienda en 2007, siete provincias presentan recortes superiores al 50%: Toledo (-56,5%), Guadalajara (-53,6%), Tarragona (-52,1%), Girona (-51,7%), Barcelona (-51,3%), Zaragoza (-50,9%) y Ávila (-50,2%), que han vuelto a niveles de precios similares a los de 2002.

Ávila es la capital donde más se ha abaratado la vivienda desde 2007, con un descenso de precios del 56,1%, seguida de Zaragoza (-55,1%) y Guadalajara (-55%).

Según Tinsa, el precio medio de la vivienda en España frenó su caída en 2014 y descendió un 3%, hasta valores próximos a los del verano de 2003, frente al retroceso del 9,3% en el año anterior.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales Cuarto Trimestre 2014

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El precio de las casas y pisos en venta en España, tanto nuevos como usados, acumula una caída del 47,1% si lo comparamos con el importe máximo de 2.400 euros/m2 que alcanzó en el año 2007, antes del estallido de la "burbuja inmobiliaria" y que se nos viniera encima la crisis económica. Así, según informe de la Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda bajó un 6,3% durante el primer trimestre del año 2014 en comparación con el mismo periodo de 2013, hasta situarse en 1.270 euros por metro cuadrado. El ajuste continúa, y todo parece indicar que los precios continuarán bajando: "El análisis de tendencia en la evolución de los precios de la vivienda apunta a que continuarán bajando en el futuro inmediato, si bien la pendiente será menos acusada que en periodos anteriores".

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Según Sociedad de Tasación "La confianza en la evolución de la economía y en las ventas de inmuebles mejora por quinto mes consecutivo, pero sin que por el momento se pueda vaticinar una recuperación apreciable del sector a corto plazo". Y pese a la ligera disminución del paro, la actividad del sector inmobiliario sigue siendo muy sensible tanto a las dificultades existentes para acceder y conservar el empleo como a la progresiva reducción de los ingresos familiares causadas por la crisis. Tampoco se detecta "aumentos significativos en la concesión de crédito hipotecario a particulares, lo que constituye un factor esencial para la reactivación del sector".

Distribución geográfica

Destaca que en los tres primeros meses del año se han cerrado con subidas en el precio de los pisos en Barcelona y Sevilla, el 0,5% en la capital catalana y del 3,4% en la capital andaluza. En sentido opuesto, las ciudades que experimentaron el mayor ajuste en el precio de la vivienda son Zaragoza y Bilbao, con descensos del 14,5% y del 14,1%, respectivamente. Valencia es la gran ciudad española donde más ha bajado el precio de los pisos nuevos y de segunda mano desde 2007, con un descenso acumulado 54,2%, 7,1 puntos más que en el conjunto de España. Actualmente, el precio medio está en 1.119 euros/m2 (151 euros más barato que el promedio estatal).

Por comunidades autónomas, el precio medio de la vivienda en Canarias y la Comunidad Valenciana registran las mayores caídas con bajadas del 10,7% y del 10,5%, respectivamente. Las caídas menos acusadas se localizaron en Cantabria (-1,3%), Navarra (-2,6%) y Galicia (-3%). A nivel autonómico, la Comunidad Valenciana es también la autonomía donde más se ha abaratado la vivienda desde 2007, con un descenso del 52,5%, frente a la media nacional del 47,1%.

Fuente: elmundo.es

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ine-precios-4trimestre2013Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda en España bajó una media del 10,6% en 2013 respecto al año anterior, registrando así la sexta caída anual consecutiva y la segunda más pronunciada desde el inicio de la crisis.

Así, en el cuarto trimestre de 2013, el precio de la vivienda registró un descenso del 7,8% en relación al mismo trimestre de 2012, moderando en una décima la caída interanual del tercer trimestre (-7,9%). Suman así 23 trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. El precio de la vivienda comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y desde entonces la tendencia no se ha revertido, aunque tiende a moderarse. En los últimos tres trimestres, el precio de la vivienda había ido disminuyendo su corrección, con descensos del 12% en el segundo trimestre de 2013, del 7,9% en el tercero y del 7,8% en el cuarto.

En tasa intertrimestral (cuarto trimestre de 2013 sobre tercer trimestre del mismo año), el precio de la vivienda descendió un 1,3%, volviendo así a terreno negativo tras el avance del 0,7% registrado en el tercer trimestre. Por tipo de vivienda, el precio de la vivienda nueva descendió en el cuarto trimestre de 2013 un 1,2% en tasa intertrimestral, después de subir un 2,3% en el tercer trimestre. Por su parte, el precio de la vivienda usada experimentó una reducción trimestral del 1,3%, frente al tímido avance del 0,1% del tercer trimestre del año pasado.

El mercado inmobiliario español viene encadenando de este modo bajadas consecutivas en el precio de los pisos y casas durante los últimos seis años: del 1,5% en 2008, del 6,7% en 2009, del 2% en 2010, del 7,4% en 2011, del 13,7% en 2012 y del 10,6% en 2013. Sólo en 2007, cuando comenzó a elaborarse este índice, el precio de la vivienda libre experimentó una tasa positiva, en concreto, del 9,8%.

Por tipo de vivienda, el precio de la de segunda mano bajó un 10,9% en 2013, siendo el del año pasado el segundo mayor descenso hasta la fecha tras el de 2012 (-14,8%). En el caso de la vivienda nueva, su precio retrocedió un 10,4% en 2013, su segunda mayor disminución desde 2008 y su quinta caída anual consecutiva.

En el 2013 todas las comunidades autónomas recortaron precios

En 2013, todas las comunidades autónomas registraron tasas negativas en el precio de la vivienda. Las regiones que presentaron las caídas más pronunciadas de precios fueron Murcia (-15,3%), Castilla-La Mancha (-15,1%), Extremadura (-14,7%) y Castilla y León (-14,1%), mientras que los menores retrocesos correspondieron a Baleares (-7,2%) y País Vasco (-8,4%).

En términos interanuales (cuarto trimestre de 2013 sobre igual trimestre de 2012), Baleares y Madrid registraron los mayores repuntes en comparación con las tasas del tercer trimestre, con avances de 2,1 y 1,7 puntos, hasta el -3,7% y el -6,5%, respectivamente, mientras que el mayor descenso de la tasa interanual lo experimentó Galicia, con una caída de 3,8 puntos, hasta el -10,9%.

En valores trimestrales, el precio de la vivienda libre bajó en 15 comunidades y subió en dos. Los mayores descensos se registraron en La Rioja (-3,6%) y Extremadura y Galicia (-3,5%). Los precios, por el contrario, aumentaron en Baleares (+0,6%) y Cantabria (+1,5%).

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica Estadística es compatible con las exigencias de Eurostat y complementa al que publica trimestralmente el Ministerio de Fomento. Entre sus objetivos se encuentra el de servir de elemento de comparación entre los Estados miembros en lo referente a los precios de la vivienda.

Índice de Precios de Vivienda (IPV): Cuarto trimestre de 2013 (pdf)

Fuente: europapress.es

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Según los datos del Ministerio de Fomento, en el tercer trimestre de este año, el precio medio de la vivienda libre retrocedió el 4,5% en tasa interanual, quedando en 1.495,3 euros por metro cuadrado. Esto es 3,3 puntos porcentuales menos que el retroceso experimentado en el trimestre anterior (7,8%), manteniéndose en los niveles de 2004. El precio refleja además un descenso del 0,5% en tasa intertrimestral. Los precios de la vivienda nueva (hasta dos años de antigüedad) descendieron en menor medida, un 2,5%, hasta los 1.564 euros por metro cuadrado. Sin embargo, en el caso de la vivienda usada, la caída interanual fue del 5,2%, con 1.472,7 euros por metro cuadrado.

El ajuste del mercado inmobiliario español sigue y el precio de las casas y pisos lleva ya 22 trimestres consecutivos de caídas, pero tras casi 6 años de descensos parece que el ritmo de este ajuste se va moderando en líneas generales, e incluso subiendo en algunas comunidades como mostramos a continuación.

Distribución geográfica

Según la información de Fomento, durante el tercer trimestre se registró el menor descenso desde el último trimestre de 2010, cuando el mercado vivió un paréntesis porque los compradores anticiparon sus adquisiciones por las sucesivas medidas fiscales adoptadas por el Gobierno. Pero, además, ya hay cuatro comunidades autónomas en el que el precio de la vivienda sube: Baleares (+4,8%), Navarra (+4,3%), Extremadura (+2,8%), y Madrid  (+0,3%).

En el caso de Madrid, el precio no había dejado de bajar en términos interanuales en toda la crisis. Ahora tras el tercer repunte trimestral consecutivo (del 0,6%) los precios ya suben un 0,3% en los últimos 12 meses, frente al ritmo anual de caída del 4% del anterior trimestre.

Sin variación alguna queda el País Vasco. Las mayores caídas interanuales del precio de la vivienda libre se localizaron en La Rioja (-12,6%), Cantabria (-10,7%), Aragón (-10,5%), Asturias (-10,1%) y Cataluña (-8,9%).

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados por metro cuadrado se encuentran en San Sebastián (3.407 euros), Getxo (3.119,9 euros), Bilbao (2.657,6 euros), Alcobendas (2.618,6 euros), Ibiza (2.573,2 euros), Calvià (2.533,8 euros), Leioa (2.509,1 euros), Sant Cugat del Vallès (2.494,4 euros), Basauri (2.493 euros) y Barcelona (2.466,3 euros). Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registraron en Jumilla (591 euros), Elda (604,6 euros), Algemesí (630,9 euros), Ontinyent (655,3 euros), Tomelloso (660 euros) y Yecla (668,6 euros).

Fuente: Ministerio de Fomento Imagen: elpais.com

Según la tasadora Tinsa, se acumula un descenso del 21,5% desde 2007

viviendas costaEl precio de la vivienda continúa bajando. Esta vez es la tasadora Tinsa la que muestra una bajada del 5,9% en mayo con respecto al mismo mes del año pasado. En total, se acumula un descenso del 21,5% desde el 2007, cuando se presentaron máximos.

La bajada de mayo es más acusada que las anteriores, ya que en abril el precio de la vivienda bajó un 4,4% y en marzo un 3,7%.

Por comunidades, el descenso más acusado se registró en la costa mediterránea con una bajada del 8,1%, seguida de las capitales, las grandes ciudades y Baleares.

Según Tinsa, las bajadas y el ajuste del sector aún no han llegado a su fin.