A las batallas judiciales por las cláusulas suelo y los gastos de formalización de las hipotecasse une ahora otra contienda en los tribunales que está dando mucho que hablar. Los juzgados españoles están lidiando con el pago de la plusvalía municipal, un impuesto cobrado por los ayuntamientos a los vendedores de viviendas y otros inmuebles. Desde que estalló la crisis en el 2007, los precios de las propiedades en España ha caído entre el 30% y 45%, según donde se encuentre el inmueble. Largos años de una crisis inmobiliaria e económica aún sin cerrar donde se ha vendido (y se vende) pisos y casas sin beneficio e incluso con pérdidas, casos en los que se cuestiona seriamente si es justo el pago de la plusvalía municipal.
Parece que empiezan a ponerle fin a las cláusulas o condiciones abusivas de las hipotecas, sin duda, una muy buena noticia.
¨La legislación española que regula los procedimientos de desahucio vulnera la normativa europea comunitaria de protección de los consumidores¨ considera el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) .
La sentencia del TJUE dicta a los jueces españoles para que paralicen todos aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria en los que consideren que las hipotecas firmadas por los afectados contienen cláusulas o condiciones abusivas, como intereses de demora o vencimientos anticipados del préstamo. El fallo del tribunal europeo será directamente aplicablea partir de ahora y en los procesos que están vivos, así como en las sentencias pendientes de decretar.
Lo que hasta ahora no ha conseguido el Gobierno con el código de buenas prácticas para la banca ni con la paralización de los desahucios entre los colectivos más vulnerables, puede conseguirlo la justicia europea.
BBVA elimina las cláusulas de suelo de las hipotecas de los funcionarios de Justicia mientras sigue perdiendo demandas por mantenerlas a miles de ciudadanos.
El pasado 19 de noviembre, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) conseguía una nueva sentencia a favor declarando abusiva la cláusula de limitación del tipo de interés de las hipotecas a tipo variable, más conocida como "cláusula suelo”, impuesta por el BBVA. Esta sentencia se une a otras recientes, como la de la Audiencia Provincial de Alicante, del 13 de septiembre de 2012, o la de la Audiencia Provincial de Cáceres, del 19 de junio de 2012. Todas ellas consideran que dichas cláusulas son contrarias a la buena fe, ya que son solo las entidades financieras las que se benefician de ella.
Estas cláusulas están consiguiendo que muchas familias pierdan miles de euros anualmente. Con el Euribor oscilando en el 0,6%, hipotecas que estarían pagando alrededor del 1% de tipo de interés, en realidad pagan un 3,5% o incluso más por obra y gracia de esta cláusula que pone límite a las bajadas de tipos de interés. Teniendo en cuenta los importes y plazos elevados de las hipotecas que se contrataron antes del estallido de la crisis, esta diferencia de tipos de interés supone pagar de media entre 350 y 600 euros más al mes. Pero mientras que los ciudadanos se las ven y se las desean para intentar aminorar o eliminar esta cláusula, hay un colectivo que no tiene este problema, el de los funcionarios de Justicia disfrutan de ayudas económicas para distintos gastos sanitarios, y al que el BBVA elimina o reduce esta cláusula abusiva, tras la petición del cliente, a todos los préstamos hipotecarios formalizados por sus asociados con anterioridad al 1 de abril de 2009.
Hace poco menos de dos años, un juzgado de Pamplona ponía la miel en los labios de los esforzados hipotecados españoles al dictar una sentencia que avalaba la entrega de piso al banco para saldar la hipoteca, es decir, la dación en pago.
La jurisprudencia que sentó la controvertida decisión judicial del juez navarro tuvo cierto recorrido judicial y mediático. En enero de 2011, el BBVA, la entidad afectada, puso su maquinaria legal a funcionar y recurrió la sentencia, la cual tachó de "irrazonable y arbitraria". Pero en abril de 2011, el juzgado entendió que no cabían tales argumentos y rechazó el recurso de nulidad del banco.
A la pionera sentencia se sumaron nuevas iniciativas de jueces que fallaban en favor de los hipotecados. Entonces, el BBVA forzó la máquina y recurrió a las altas esferas judiciales hasta que, en junio, el Tribunal Constitucional, dictaminó que las ejecuciones de hipotecas no vulneraban ninguna ley y que, por tanto, se ajustaban al derecho.
Ahora, un juez de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra ha dictado un nuevo auto en el que da la razón a BBVA y le avala para quedarse con la vivienda de un deudor hipotecario y reclamarle el crédito pendiente de pago tras adjudicarse el inmueble por la mitad del valor de tasación cuando se concedió el préstamo.
El auto estima la apelación del banco que preside Francisco González contra un fallo anterior que daba por finalizada una ejecución hipotecaria, y establece que los usuarios de la hipoteca contratada en 2007 deberán hacer frente al pago de la totalidad del préstamo tras la adjudicación. ...continúa leyendo "Y la Justicia dijo no a la dación en pago"
La cláusula suelo, que impide que las hipotecas bajen en la misma medida que el euríbor, está siendo declarada abusiva por la justicia y en consecuencia, nula, debiendo ser eliminada del contrato de préstamo hipotecario.
Debemos confiar en los que saben
Los jueces entienden que está ocasionando un desequilibrio en perjuicio del usuario, y su inclusión es fruto de una actuación contraria a la buena fe por parte de las entidades financieras que las mantienen. Son más de 22 sentencias en la que la justicia ha dado la razón a Ausbanc y ha declarado nulas este tipo de cláusulas. "Animamos a las familias y personas a denunciar este tipo de cláusulas que tanto daño están haciendo a las economías familiares, y que tanto están beneficiando al sector financiero", asegura este colectivo.
Pero hay más letra pequeña. Hay instituciones financieras que incluso hicieron firmar a sus clientes lo que se denomina un swap, con sus distintas acepciones comerciales (stockpyme , clip , etc.), que en definitiva es un seguro de tipo de interés que impide al ciudadano beneficiarse en la práctica de la bajada de estos.
Superadas de largo las 300 sentencias favorables obtenidas por los Servicios Jurídicos de Ausbanc, la anulación de contratos de swaps , permutas, clips , stockpymes y productos similares se ha extendido por todo el territorio nacional. Juzgados y Audiencias Provinciales de prácticamente todas las autonomías españolas han anulado estos productos y han obligado a las entidades a devolver a los clientes las liquidaciones que les habían cargado, a instancias de las demandas individuales que Ausbanc ha ido presentando. Una fórmula que se ha mostrado como la más adecuada para lograr la anulación de los contratos y la recuperación del dinero pagado en concepto de liquidaciones y cancelación.
Evidentemente no todos los bancos o entidades financieras han utilizado este instrumento tan nocivo para las familias. En principio, el uso de las cláusulas suelo estaba más extendido entre las antiguas cajas de ahorros y algún banco. Por ejemplo, el BBVA reconoce en distintos ámbitos y sentencias en contra, que el 70% de sus créditos hipotecarios a familias tiene esta cláusula.
La Administración estadounidense aprobó entre 2008 y 2009 más de 800.000 millones de euros para evitar la quiebra de su sistema financiero. Casi todos los grandes bancos y empresas financieras y de seguros se acogieron a ellas con júbilo.
Los países de la Unión Europea, que también habían salido al rescate de sus bancos, ahora se han conjurado para salvar a países enteros como Grecia. La mayoría de los responsables de ese fiasco planetario han sido señalados con el dedo por los Gobiernos y las instituciones que acudieron en su ayuda. Pero han salido indemnes en los tribunales.
De ese ámbito de impunidad apenas se escapan excepciones relevantes como el financiero estadounidense Bernard Madoff, sentenciado a 150 años de cárcel tras haber protagonizado la mayor estafa piramidal de la historia, de 50.000 millones de dólares.
Sus colegas de fechorías, como Dick Fuld, que llevó a la quiebra a Lehman Brothers, no solo están en la calle, sino que disfrutan de una generosa jubilación gracias a los bonus millonarios con los que fueron recompensados, pese a haber llevado a la ruina a sus empleados y accionistas. ...continúa leyendo "Sus fechorías salen gratis: paga el ciudadano"
400 agencias inmobiliarias homologadas en la comunidad autónoma se ven afectadas por la decisión de la Junta de Andalucía de suprimir la subvención de 850 € por la gestión del alquiler de viviendas.
La administración de justicia
Las agencias especializadas en fomentar el alquiler en la comunidad ejercen de intermediarias entre la Administración y los particulares. Su función es el trámite de las subvenciones de los inquilinos y rastrear el mercado en busca de inmuebles sin ocupar. Esta iniciativa la impulsó la Junta en 2005 y en principio iba a estar en vigor hasta 2012.
Una orden publicada el pasado miércoles en el BOJA (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía) suprimió la función de estas empresas. Las inmobiliarias tienen vía libre para aumentar la comisión a inquilinos y propietarios al perder esta ayuda por cada operación.
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