Categoría: Mercado Inmobiliario

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirmó nuevamente la pasada semana la posibilidad de que los jueces españoles puedan dejar sin aplicación las cláusulas hipotecarias que estimen abusivas.

En esta ocasión, la sentencia se refiere a varios desahucios que pretendían ejecutar Unicaja y Caixabank en Marchena (Sevilla). El juez español se planteó la cuestión del carácter abusivo de las cláusulas relativas a los tipos de interés de demora y preguntó al Tribunal de la UE si la legislación española aplicable es compatible con las normas comunitarias.

Según la ley española, el juez debe ordenar que se recalculen los intereses de demora cuyo tipo es superior a tres veces el interés legal de dinero, de manera que no superen este umbral.

En su sentencia del pasado miércoles, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea concluye que la legislación española es compatible con el derecho de la UE siempre que se cumplan dos condiciones. En primer lugar, que su aplicación no prejuzgue por parte la apreciación por parte del juez nacional del carácter abusivo de la cláusula. En segundo lugar, que no impida que el juez deje sin aplicar la cláusula si considera que es abusiva.

Carácter abusivo

A este respecto, el Tribunal de Justicia señala que "la obligación de respetar el límite máximo del tipo de interés de demora no impide en absoluto que el juez pueda considerar que una cláusula por la que se establecen dichos intereses tiene carácter abusivo". Así, según resalta el fallo judicial,"El juez nacional puede apreciar el carácter eventualmente abusivo de una cláusula relativa a intereses de demora calculados con arreglo a un tipo inferior al previsto por la ley española. No cabe considerar que un tipo de interés de demora inferior a tres veces el interés legal del dinero sea necesariamente equitativo".

"Por otra parte, en el supuesto de que el tipo de interés de demora estipulado en una cláusula se superior al establecido en la ley española y deba ser objeto de limitación, esa circunstancia no es óbice para que, si la cláusula tiene carácter abusivo, el juez nacional pueda derivar de ello todas las consecuencias previstas en la directiva (sobre cláusulas abusivas), procediendo, en su caso, a anular dicha cláusula", apunta el Tribunal.

La sentencia señala finalmente que en los asuntos objeto de litigio "no parece que, en principio, la anulación de las cláusulas contractuales de que se trata pueda acarrear consecuencias negativas para el consumidor, ya que los importes en relación con los cuales se iniciaron los procedimientos de ejecución hipotecaria serán necesariamente menores, al no incrementarse con los intereses de demora previstos por dichas cláusulas".

Ya en mayo del 2013 una sentencia del TJUE instaba a los jueces españoles para que paralicen todos aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria en los que consideren que las hipotecas firmadas por los afectados contienen cláusulas o condiciones abusivas, como intereses de demora o vencimientos anticipados del préstamo.

La banca deja de recurrir y acepta negociar

La banca parece asumir tener que pagar algunas facturas por su actuación en la crisis. Las cláusulas suelo, un tope mínimo que se incluye en los intereses de muchas hipotecas, son una de ellas. Las entidades están perdiendo más del 90% de las demandas en los juzgados y en las audiencias provinciales en el último año. Los bancos coinciden en que la sentencia de mayo de 2013 del Tribunal Supremo en la que condenaba al BBVA, Cajamar y Novagalicia por tener abusivas cláusulas suelo ha cambiado totalmente el panorama.

Ante esta situación, se ha impuesto la negociación individual y el pacto con el cliente. El objetivo es triple: no perder tiempo y dinero (casi siempre el banco es condenado a costas); evitar el daño reputacional de las noticias sobre condenas judiciales y esquivar un efecto llamada de los clientes que no reclaman.

Dos de las organizaciones más combativas en esta materia corroboran esta situación. Adicae, la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas de Ahorros, asegura que ha ganado la inmensa mayoría de los pleitos en los que se pedían la nulidad de las cláusulas suelo. Por su parte, Javier Gastón, responsable de Denunciascolectivas.com, afirma que en el 95,34% de los 560 casos que llevan han logrado una sentencia favorable, de los que en el 77% ha sido por pacto.

La razón de este giro judicial es que el Supremo consideró nulas las cláusulas cuando no estaban claramente explicadas en el contrato (incluyendo un cálculo de los efectos que podrían tener una subida de tipos de interés, algo que no hacía prácticamente ninguna entidad). También invalidó las cláusulas cuando la diferencia entre el suelo (el mínimo al que podía bajar la TAE del crédito) y el techo (el máximo al que podía llegar la protección) era desproporcionada. Es decir, en los casos en los que el seguro que justifica en teoría esta cláusula protegía más al banco que al cliente.

Sentencias pendientes y la batalla de la retroactividad

Pero los abogados y las asociaciones han abierto ahora otra batalla con miles de millones en juego: quieren conseguir que, además de anular las cláusulas, los jueces lo hagan con retroactividad. Es decir, que los bancos devuelvan el dinero cobrado por las cláusulas desde el inicio de la hipoteca. El sector está pendiente de una próxima sentencia del Supremo, por un recurso del BBVA, en la que el Alto Tribunal deberá posicionarse sobre esta retroactividad. Algunos bancos critican el paso dado por el BBVA porque creen que si se pierde, podría suponer una cascada de reclamaciones por un inmenso valor económico.

El Banco de España calcula que un tercio de todas las hipotecas tienen cláusulas suelo. Según Javier Gastón "Hay unas 3,5 millones de hipotecas con estas condiciones de particulares y empresas. La media que se podría reclamar por afectado por la retroactividad de la cláusula es de 6.900 euros, así que la banca tendría que devolver unos 24.500 millones si todos los afectados ganaran judicialmente".

Las distintas asociaciones, consideran que, por ahora, menos del 5% de los afectados por esta situación presentan reclamaciones en los tribunales, pero el tsunami podría llegar con una judicialización masiva, sobre todo si se apoyan en una sentencia favorable del Supremo. Mientras, abogados y bancos miran de reojo hacia otro asunto pendiente: la macrodemanda que Adicae emprendió en los juzgados mercantiles de Madrid contra 101 entidades por las cláusulas suelo, en la que están implicadas 15.000 personas, todavía sin resolver.

Fuente: elpais.com

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