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Tras dos ejercicios de cifras récord, el sector inmobiliario español encara la recta final del año con cifras más modestas. Según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE, la inversión inmobiliaria no residencial caerá un 30% este año, dado que supondrá unos 9.000 millones de euros frente a los 13.000 millones contabilizados en 2015, por el descenso de la oferta de activos en venta tras dos ejercicios de récord. Según la consultora, el volumen de la inversión inmobiliaria en España alcanzó hasta el mes de septiembre los 6.360 millones de euros. La cifra supone un 16% menos que el año anterior y un 11% por debajo de la registrada en el mismo periodo de 2014.

oficinas-arquitectura

Sin embargo, el importe logrado en los tres primeros trimestres del año se valora muy positivamente en el sector, que considera los dos últimos ejercicios como "excepcionales". "El momento sigue siendo muy bueno, los inversores siguen confiando en el sector inmobiliario español ante la falta de opciones en otro tipo de inversión alternativa y porque el resto de inmobiliario en Europa está muy caro", comenta Lola Martínez, directora de Research de CBRE.

Todos los sectores despiertan interés y los activos prime alcanzan precios máximos, si bien casi todos sectores han disminuido el volumen invertido respecto al mismo periodo del año pasado. El sector oficinas es el sector que más ha retrocedido (-77%). Mientras que a estas alturas del año pasado el de oficinas suponía el 42% de la inversión inmobiliaria en España, este año tan sólo representa el 17%. El sector de locales comerciales y retail, a pesar de que la inversión ha descendido un 26%, se sitúa como el primer sector en volumen de inversión con un 38% del total.

El sector logístico e industrial, que durante el primer semestre alcanzó un volumen de inversión superior al del año pasado en el mismo periodo, ha registrado muy pocas transacciones durante este último trimestre lo que le ha hecho perder esa ventaja encontrándose ahora un 11% por debajo del volumen registrado en el mismo periodo de 2015. No obstante, puede recuperar posiciones en el último trimestre del año que incluso permitirán cerrar 2016 en valores superiores a los del año pasado.

El sector residencial también está muy activo, si bien la oferta de inmuebles en alquiler aptos para el inversor es limitada. Continúa el interés en las transacciones de compra de viviendas en las principales ciudades para rehabilitar y/o cambiar de uso, ante la escasez de oferta de obra nueva, sobre todo en Madrid y Barcelona.

La incertidumbre política no afecta a la inversión extranjera

CBRE desvincula la disminución de la inversión inmobiliaria de la incertidumbre política dado que, de hecho, el 60% de la inversión ejecutada en el mercado inmobiliario español hasta septiembre provino del exterior. "Ello demuestra la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español", indica la firma. Estados Unidos constituye el primer país inversor en activos inmobiliarios españoles, por delante de Reino Unido.

Los inversores foráneos han reemplazado así a las socimis españolas, que el pasado año, e incluso durante el primer trimestre, acapararon el protagonismo del sector, al generar el 41% de la inversión total, frente al 10% que han supuesto en lo que va de 2016. Asimismo, CBRE considera que sigue existiendo una amplia demanda de inversión en España, pero que la oferta de activos se ha reducido "como consecuencia de la gran actividad registrada en los últimos años".

Las previsiones para fin de año de la firma consultora tienen ya en cuenta las "macrooperaciones" anunciadas y que está previsto que se cierren antes de fin de año, como son la compra de Torre Cepsa, uno de los cuatro rascacielos del Norte de Madrid, por parte de Amancio Ortega, y la del Edificio España por el grupo Baraka, además de la compraventa de activos logísticos de El Corte Inglés.

Así, el mercado inmobiliario se mantiene optimista, reflejándose en las previsiones del cierre del ejercicio, que esperan se sitúe entre los 8.500 y los 9.000 millones de euros. "Sin contar el valor de los activos de Metrovacesa en la fusión con Merlín, el año cerrará en línea con las previsiones realizadas, gracias a operaciones de gran envergadura que se cerrarán presumiblemente en el último trimestre".

Fuente: elmundo.es

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madrid-oficinas1La inversión inmobiliaria en España ha superado todas las expectativas en 2014, sobre todo la no residencial, donde la recuperación es más evidente que en la inversión residencial, aún finalizando el proceso de ajuste y estabilidad en los precios, con una lenta recuperación en las ventas. Así, según la consultora Irea, el volumen invertido en el sector inmobiliario en España alcanzó 23.028 millones a cierre de 2014, lo que supone superar 4,5 el importe contabilizado en 2013 gracias al protagonismo de las transacciones de activos y de carteras de deuda.

El consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, ha indicado que la inversión directa en activos inmobiliarios se triplicó hasta situarse en 9.660 millones, mientras que la adquisición de carteras de deudas asociadas se multiplicó por 10, hasta 9.683 millones. En su conjunto, ambas aglutinaron el 84% del total. El 16% restante correspondió a transacciones sobre acciones de sociedades inmobiliarias y servicers, que a su vez se multiplicaron por 3 hasta 3.685 millones. Este incremento en la inversión inmobiliaria en 2014 "ha ayudado a desatascar las tuberías del sector financiero y a sacar del coma al sector".

El perfil inversor interesado por el sector inmobiliario español es principalmente extranjero. Por un lado, porque los protagonistas son los grandes fondos de inversión. En el plano nacional destaca la actividad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), especialmente Merlin Properties, que cuentan con un importante porcentaje de capital extranjero.

De este modo, los compradores fueron fundamentalmente: inversores internacionales (53%), socimis (24%) y nacionales (12%). Es de destacar el crecimiento del inversor nacional, que multiplicó por 11 su volumen hasta 5.185 millones. Mientras que por parte de los vendedores, la oferta del mercado quedó dividida entre: inversores internacionales (24%), entidades financieras (22%), inversores nacionales (19%) o instituciones (17%), este último grupo formado por la Sareb y administraciones .

Madrid y Cataluña concentraron el 62% de la inversión

A cierre de 2014, el número de transacciones pasó de 59 a 197. La mejora de la economía y la recuperación de la confianza por parte del consumidor fueron algunos de los elementos que motivaron al inversor a realizar un mayor número de operaciones.

Dentro de la inversión directa en activos inmobiliarios, los activos que captaron mayores fondos fueron los centros comerciales (2.501 millones), oficinas (2.319 millones), inmuebles y edificios de uso mixto (2.098 millones), hoteles (1.046 millones) y el residencial -suelo y obra acabada- con 800 millones. A continuación se situaron el sector logístico, el comercio a pie de calle y los aparcamientos.

El 85% de las transacciones correspondió a activos terminados aunque también se reactivaron de forma moderada las transacciones de suelo, principalmente de uso residencial e inexistentes en 2013.

Por zonas, Madrid (4.382 millones) y Cataluña (1.632) concentraron el 62% de la inversión, siendo las principales operaciones la venta del Edificio España a Dalian Wanda por 265 millones y de 13 edificios de la Generalitat de Cataluña a Zurich por 201 millones. En este sentido, el consejero delegado de Irea, lamenta las demoras en planes como la Operación Chamartín en Madrid, que ha tachado de "vergüenza" que los distintos poderes hayan puesto palos sobre las ruedas a este proyecto durante los últimos 23 años.

Con respecto a las carteras de deuda, la mayoría estaba respaldada por inmuebles residenciales (48%), oficinas (22%) y centros comerciales (15%), fue adquirida en un 100% por inversores internacionales (para este año no se espera la presencia de los nacionales) y vendida por entidades financieras (90,6%).

La adquisición de acciones de sociedades inmobiliarias se dirigió en un 78% a empresas no cotizadas. El perfil del comprador fue en un 72% internacional y los vendedores fueron principalmente entidades financieras (59%).

Expectativas para el 2015

De cara a este año, Mikel Echavarren espera que "la enorme presión de la liquidez" del plan de estímulos del Banco Central Europeo (BCE) alcance al sector inmobiliario en busca de rentabilidades, lo que hará incrementarse la actividad y los precios. En un mundo en el que los inversores están en busca de activos rentables y seguros, los bajos tipos de interés que están ofreciendo los depósitos bancarios y la deuda pública convierten a los inmuebles en una pieza muy codiciada para las carteras de los grandes gestores de fondos y fortunas.

Sobre este supuesto, Irea espera que, sin que los inversores internacionales pierdan protagonismo, los inversores nacionales ganen cuota también, especialmente de la mano de las Socimi, que aumentarán en número al darse nuevos procesos de reconversión como el de Testa, y en relevancia. También la consultora espera para el 2015 más diversificación geográfica de la inversión y un incremento en oficinas, comercio a pie de calle y logística.

Por el contrario, Sareb perderá protagonismo en 2015 ya que "los productos más apetecibles no están en sus manos" y porque las entidades financieras cada vez pondrá más carteras de deuda en el mercado. En este caso, no se esperan compradores nacionales de deuda, al tratarse de operaciones que exigen un músculo de capital que ningún agente nacional puede abarcar.

Fuente: expansion.com

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Edificio Torre-Rioja AXA, Madrid

El mercado de oficinas en particular y de inversión no residencial en general, también muestra signos que evidencian la consolidación de la recuperación iniciada a finales de 2013, según la consultora CBRE, destacando especialmente que durante este verano se han cerrado las tres mayores operaciones del año en el segmento de alquiler: la de Grupo Agbar en Barcelona, la de Torre-Rioja AXA en Madrid y la de Capgemini en Valencia.

Así, Patricio Palomar, director de Análisis de Mercados de CBRE, "entre 2013 y 2014, Madrid ha registrado nuevo operaciones de ocupación de espacios de oficinas que han superado los 7.500 metros cuadrados, cinco de ellas dentro de la M30 o en la zona inmediatamente exterior, proporción anómala para este tamaño de operaciones en alquiler".

De este modo, en el último año y medio dentro de este mercado se han firmado en la capital española 32 operaciones de entre 2.500 metros cuadrados y 7.500 metros cuadrados, de las que 15 de ellas, se han firmado durante los primeros seis meses de 2014, una cifra muy por encima a la registrada en Barcelona, donde las operaciones firmadas entre los 2.000 y los 5.000 metros cuadrados no superaron las 19 y solo cuatro de estas fueron en los primeros seis meses. Esto explica, según Palomar "que Madrid haya iniciado antes que Barcelona el proceso de recuperación de sus rentas prime en el área central de negocios".

Por otro lado, según Knight Frank, consultora especializada en el mercado no residencial, las rentas en Madrid se han incrementado en un 20% en los últimos doce meses. Han aumentado de 25 a 30 euros el metro cuadrado entre junio de 2013 y junio de 2014, lo que representa que el mercado vuelva a situarse en los niveles de 2005 y lejos de los 48 euros alcanzados en 2008. Además, se ha producido un alza de las rentas en los mejores edificios de la zona central de negocios, donde los precios son una consecuencia directa de la baja tasa de disponibilidad de inmuebles de calidad en esta área: dentro de la M-30, de en torno al 2%, por debajo de ciudades prime como Londres, donde se sitúa en el 3%.

En cuanto a las rentabilidades prime, el mercado de oficinas de Madrid ha sido el único que registró un descenso en (20 puntos básicos) durante el segundo trimestre de 2014. Este comportamiento está relacionado con el fuerte interés de los inversores por Madrid desde el inicio del ejercicio, según BNP Paribas.sul

La conclusión de Knight Frank es que el mercado de oficinas ha tocado fondo, sobre todo en las zonas empresariales más atractivas de la capital. Y como tendencia la consultora prevé que las rentas en 2015 sigan subiendo con respecto a 2014, especialmente en los principales edificios modernos del centro. En los inmuebles de la periferia, a subida será más escalonada.

Respecto al volumen de inversión no residencial en los nueve principales mercados europeos (Londres, París, Berlín, Hamburgo, Frankfurt, Munich, Bruselas, Milán y Madrid) sumó en doce meses 62.600 millones de euros al cierre del segundo trimestre de 2014, lo que supuso un incremento del 28% en términos anuales, según BNP Paribas. La consultora constata también que Madrid, con 1.848 millones de euros anuales a finales del segundo trimestre, se encuentra a la cabeza en términos de crecimiento, con un 126% más, a pesar que su nivel de partida era muy bajo (819 millones de euros).

En cuanto a la inversión inmobiliaria en los principales mercados europeos todavía se concentra en activos core (edificios en las mejores zonas que aportan rentas recurrentes a largo plazo) y líquidos aunque se registran cada vez más operaciones especulativas y value-added (fondos que buscan añadir valor a un inmueble infrautilizado, obsoleto o vacío, para maximizar su valor mediante su rehabilitación o recomercialización).

Finalmente, Aguirre Newman, también aporta buenas noticias, afirmando que la inversión en edificios de oficinas de Madrid y Barcelona ha cerrado en 2014 uno de los mejores primeros semestres de los últimos años en España al sumar un total de 697 millones de euros, importe que arroja un incremento del 48% respecto al pasado año.

Por tipo de compradores, un 60% de las operaciones fueron realizadas por inversores institucionales, otro 30% por 'family office' y, el resto, por empresas inmobiliarias o usuarios finales. Madrid acaparó un 70% y la Ciudad Condal el 30% restante de este volumen de inversión, que en un 72% provino de la inversores internacionales.

Fuente: elpais.com

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