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activosinmobiliarios-bancaA la banca española le costará al menos dos años más digerir el atracón de ladrillo que se dieron durante los años del boom inmobiliario. Los resultados anuales de las entidades cotizadas (a falta de Bankia) ponen de manifiesto que, pese a los síntomas de recuperación de la actividad bancaria, el sector inmobiliario sigue siendo una carga muy pesada para los bancos, generando el pasado 2014 pérdidas por más de 3.600 millones de euros.

Hay indicadores que apuntan al optimismo, como la caída de la morosidad (en el 12,75% para el conjunto del sector) o la disminución de activos dudosos en más de 20.000 millones durante el último año. Sin embargo, los bancos reconocen que la exposición al sector inmobiliario seguirá siendo un lastre durante, al menos 2015 y 2016, dos años en los que esperan que el mercado absorba gran parte de los más de 60.000 millones de euros en activos adjudicados que acumulan Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter.

La exposición bruta al crédito promotor de estas siete entidades (todas ellas cotizadas en el Ibex) ascendía al cierre del año a 103.000 millones de euros, teniendo en cuenta que los datos de Bankia corresponden al tercer trimestre de 2014.

De esta cantidad algo más de 61.000 millones están catalogados como dudosos (con algún tipo de impago) y subestándar (créditos que aunque están al corriente de pago, se teme que vayan a incurrir en mora). La cifra es inferior a la del ejercicio anterior debido, según explican las propias entidades, a las refinanciaciones, recuperaciones y vencimientos que han tenido lugar durante el último año. Pero sigue siendo un volumen que obliga a destinar una buena suma a provisiones para cubrir las potenciales pérdidas. En total, los siete bancos analizados cuentan con una cobertura sobre dudosos de 38.900 millones de euros.

El último ejercicio ha sido el primero tras cinco años de crisis en el que las entidades han reducido significativamente las dotaciones a provisiones. "Los resultados de la actividad inmobiliaria destacan favorablemente el impacto menos negativo del saneamiento de los créditos a promotores y los activos inmobiliarios adjudicados», apuntan en BBVA, un banco que registró unas pérdidas de 876 millones de euros en esta área. Pese a la magnitud de la cifra, es un 30% inferior a los 1.252 millones de pérdidas anotadas un año antes.

Bankia, Bankinter y Popular no publican el resultado de sus actividades inmobiliarias. De entre estas tres entidades, el Banco Popular es el que cuenta con un mayor volumen de activos problemáticos (créditos dudosos y adjudicados) en proporción al tamaño de su balance. Tiene 13.061 millones en créditos de esta categoría, con un nivel de cobertura del 44%. Pero donde más sobresale es en el volumen de viviendas, promociones y suelo adjudicados (14.169 millones de euros) después de haber cerrado el año con unas ventas por valor de 1.503 millones.

Durante el último ejercicio algunas entidades bancarias han vendido parte de sus divisiones de comercialización de inmuebles. En suma, durante el 2014 la gran banca en España (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter) se desprendieron de más de 20.000 unidades por un importe conjunto de 11.700 millones de euros. Con la excepción de Bankia, ninguna de estas compañías ha transferido activos a Sareb, el banco malo que absorbió los créditos a promotores así como casas y suelo adjudicados de las entidades que recibieron ayudas públicas en el rescate de 2012.

Sabadell ha sido el banco más activo en la comercialización de viviendas, por un importe total de 2.744 millones de euros. Según los expertos, 2014 se ha caracterizado por una reducción de los descuentos aplicados que, en algunos casos, ha provocado que los ingresos obtenidos fueran incluso superiores al valor contable anotado.

Fuente: elmundo.es

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fallo-judicialEl plan de recuperación del sector financiero español pasa por librarse del sobrepeso inmobiliario en forma de crédito hipotecario. Esta necesidad de la banca está funcionando de imán para especialistas en sacar provecho precisamente de ese exceso. Los fondos de capital riesgo, también conocidos como "oportunistas o fondos buitres", están aprovechando la urgencia del sector bancario por limpiar sus balances de oferta inmobiliaria y llevan tiempo comprando con fuertes descuentos tanto inmuebles como carteras de crédito. Estos movimientos alivian a los bancos pero también tienen efectos para los deudores de una hipoteca sobre vivienda. Con la ley en la mano, tienen derecho a recomprar ese crédito a su nuevo acreedor por el precio que este pagó por él.

Los operaciones de venta de carteras de crédito más recientes se han saldado con descuentos de hasta el 80%. Por ejemplo, por un crédito con el banco de 100.000 euros, el fondo buitre habría pagado 20.000. El deudor, ya sea empresa o persona física, liberaría su carga por esta cantidad a expensas de sumar los intereses y las costas que establecerá el fallo del juez.

Los créditos morosos de la banca española a cierre del año pasado rondan los 200.000 millones de euros, descontadas ya las transferencias efectuadas a la Sareb. Las exigencias regulatorias, que obligan a provisionar el 100% de este tipo de créditos pasados los 12 meses, han estimulado la salida de estos activos de las carteras de los bancos. Santander, CaixaBank o Bankia han sido de las más activas a la hora de vender paquetes hipotecarios a firmas internacionales. Entre los compradores con más apetito se sitúan fondos como Fortress, Cerberus o Lone Star.

Pelear por recuperar ese crédito que el banco ha vendido un tercero no es fácil. El derecho de retracto, recogido en el Código Civil, tiene un plazo de reclamación corto, nueve días, y está sujeto a una serie de requisitos. En primer lugar, tiene que tratarse de un crédito litigioso. Según explica Mercé Caral, socia del despacho Jausas Legal "En el caso de un deudor hipotecario, el acreedor tiene que haber instado en un procedimiento judicial la garantía". El deudor, además, tiene que oponerse a la demanda. Es decir, responder por medio de abogado y procurador. "Las causas de oposición son tasadas" recuerda Caral, pero el margen de alegación se ha flexibilizado considerablemente tras la transposición del fallo del Tribunal de Justicia de la UE sobre cláusulas abusivas que incluye la reforma de la ley hipotecaria.

La siguiente dificultad consiste en conocer la identidad del nuevo acreedor. El abogado y profesor de Derecho Bancario Fernando Zunzunegui apunta que "El problema es que generalmente los deudores desconocen que su crédito ha sido vendido". El momento en que el nuevo acreedor pasa a exigir el pago de la deuda es clave. A partir de ahí empieza a correr el plazo de nueve días para reclamar. La ley, además, no establece tajantemente la obligación de comunicar quién es el nuevo acreedor. Y según Antonio Valenciano, abogado y director de asociación de defensa del consumidor Andet, "Cuando se notifica no se detalla la cantidad que ha pagado el fondo. Además, suele hacerse por medio de un correo sin certificar, lo que dificulta demostrar el plazo". En el caso de esta última asociación, que ya ha logrado algunas resoluciones a favor, trabaja con un método más directo: "presentamos una demanda o una papeleta de conciliación civil previa, que no tiene coste alguno. Esta es la manera de parar el plazo de nueve días y poder ejercitar el derecho de retracto". Según el notario Fernando Gomá "Lo más aconsejable es reclamar al banco mediante un burofax para saber a quién ha vendido el crédito y por qué precio".

Fuente: cincodias.com

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