El alquiler se ha convertido en los últimos años en un apetecible negocio. Sólo en su vertiente más tradicional: la residencia habitual, el alquiler arroja una rentabilidad muy superior a la que ofrece la mayoría de productos financieros, alcanzando un 4,6% de beneficio según el Banco de España. Pero el alquiler también puede explotarse en otras modalidades que pueden llegar a ser más atractivas económicamente para los caseros como el alquiler turístico o vacacional, que se alza como una interesante fuente de ingresos.
Esto bien lo saben ya los inversores particulares que han comprado una vivienda para alquilar y rentabilizar su dinero. Tras este perfil principal de arrendadores habría que añadir los propietarios herederos, los que se trasladan de ciudad o se van durante un tiempo a vivir a otro país, etc. Para cada uno de estos arrendadores existe un alquiler a medida de sus necesidades: habitual, temporal y turístico.
Según Sergio Lusilla, director del departamento jurídico de la compañía Alquiler Seguro, los tres tipos de alquiler de viviendas tienen pros y contras, por lo que cada propietario debe decantarse por el que más le convenga. Todo dependerá, en última instancia, del tipo de vivienda, de su ubicación y de si busca alta rentabilidad a corto y medio plazo (turístico y temporal) o un beneficio sostenido a largo (habitual). Por ello, según los expertos, la intermediación profesional se hace más necesaria que nunca. Principalmente, si se piensa en el temporal o el turístico.
Dando respuesta a esta compleja realidad para el casero de a pie, han surgido empresas que gestionan todas las modalidades: corta, media y larga estancia. Y es que la variada y confusa legislación representa posiblemente el gran hándicap para el complejo negocio del alquiler. Mientras que el arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y supletoriamente por el Código Civil, la base normativa del turístico está en manos de las comunidades autónomas.
Vivienda habitual
Para muchos, alquilar una vivienda como residencia habitual es el mejor camino. Gustavo Rossi, consejero delegado de Alquiler Seguro, lo tiene claro: "Este tipo de contrato es la opción más rentable a largo plazo". Rossi esgrime que este alquiler proporciona una continuidad en los ingresos y también goza de una fiscalidad favorable (el 60% de los ingresos está exento de tributación tras los ajustes de la reforma fiscal). Según los expertos alquiler de pisos y casas vive un momento dulce y gana terreno a la cultura de la propiedad, por lo que goza de alta demanda (este régimen supone el 20% del parque residencial). Actualmente hay fórmulas, a través de empresas patrimoniales y Socimis, para explotar este alquiler con una fiscalidad más interesante todavía.
En contra del alquiler habitual juega la inseguridad jurídica e impagos de un inquilino moroso. Sobre todo, si se gestiona el arrendamiento personalmente y no a través de una empresa profesional, que suele asegurar el cobro de la renta. Además, en caso de querer dejar de arrendar la casa, el casero debe esperar cuatro años (tres de prórroga obligatoria y otro de prórroga tácita), a no ser que el arrendador alegue necesitar el inmueble para él o para uso de familiares de primer grado.
Vivienda turística o vacacional
El principal incentivo que muestra el como vivienda vacacional o turística, reside en la elevada rentabilidad que puede llegar a producir. Eso sí, no está asegurada al depender del nivel de ocupación. Tornos, cuya asociación está especializada en este segmento, estima que según la ubicación en la que esté la casa, el rendimiento puede ir desde el 5% hasta el 25%-30%. Pese a este tentador beneficio, el presidente de Asotur admite que "la insegura regulación y las limitaciones legislativas, sobre todo las temporal de los cinco días, echa para atrás a muchos propietarios". Por el momento, según datos de la Consejería de Turismo, se han registrado 60 casas turísticas y hay unas 300 peticiones en tramitación en el caso de Madrid.
Según los expertos "Es un arrendamiento de mucho beneficio y de mucho riesgo. Va por épocas". A estos ingresos, recuerda, hay que restar las comisiones de la empresa intermediaria si la hay, la limpieza, la lavandería, el agua, la luz, etc. Ante esta incertidumbre económica, Por otro lado, las casas y apartamentos en alquiler vacacional están sujetos a unos perjuicios económicos tributarios y fiscales. Ni arrendador ni arrendatario se benefician de incentivos fiscales y los propietarios quedan sometidos a una tributación y a una fiscalización sobre los ingresos obtenidos (21% de IRPF y 10% de IVA) al tratarse de una actividad empresarial. Además, en algunas comunidades el arrendador debe constituirse en persona jurídica o darse de alta de autónomo.
Vivienda temporal
La segunda vía de negocio del alquiler es la más minoritaria: el alquiler temporal, sujeto a "viviendas no permanentes", según la ley (la diferencia con el turístico es que no puede anunciarse en portales vacacionales). Su gran ventaja es la flexibilidad, por la que el dueño puede recuperar la casa cuando se pacte. Tornos explica que esta fórmula es idónea para los que dejan un tiempo su ciudad o país y buscan rentabilizar su piso en vez de dejarlo vacío. "También es la mejor opción para el que quiere vender, pero prefiere esperar a que suban los precios sin atarse al inquilino fijo", declara. Pérez asegura que en este tipo de contratos los beneficios suelen ser más altos, aunque intermitentes. Explica que con el alquiler temporal pueden arrendarse inmuebles por 1.500-1.800 euros mensuales que en el mercado normal saldrían a 1.200 euros. Estas altas rentas se logran a través de empresas que trabaja directamente con grandes compañías, a las que busca alojamientos puntuales para sus empleados. Al igual que las viviendas turísticas, las temporales tampoco disfrutan de beneficios fiscales
Imagen: Alquiler Seguro - Fuente: elmundo.es
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