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Etiqueta: zonas en recuperación

Publicado el Deja un comentario para 2º Trimestre: La venta de viviendas creció en todas las comunidades… menos en Navarra

La venta de viviendas creció en todas las comunidades autónomas en el segundo trimestre de 2015, salvo en Navarra, donde la compraventa de viviendas cayó un 28,4% en tasa interanual durante el segundo trimestre del año, según datos del Consejo General del Notariado. Así, las comunidades con mayor crecimiento en la compraventa de vivienda fueron La Rioja, Baleares y Cantabria, tras registrar aumentos del 38%, del 30,6% y del 26,6% interanual, respectivamente.

En la tendencia positiva en la compra de pisos y casas durante el segundo trimestre, les siguen las comunidades de Asturias (+17%), Madrid (+15%) y Comunidad Valenciana (+14,8%), con tasas de crecimiento interanuales muy superiores a la media nacional (+11,9%). Por debajo de la media, aparecen Galicia (+11%), Cataluña (+8,1%), País Vasco (+4%), Extremadura (+2,5%) y Castilla-La Mancha (+1%).

notarios cv 2trim2015 - 2º Trimestre: La venta de viviendas creció en todas las comunidades... menos en Navarra

En términos de precios por metro cuadrado, el mayor ajuste se observó también en Navarra, con una caída del 24,6%, seguida de Castilla y León (-6%), Asturias (-5,6%), Aragón (-2,4%), País Vasco (-2,2%9, Castilla-La Mancha (-2,1%) y Murcia (-0,3%).

En sentido contrario, la Comunidad Valenciana incrementó el precio de la vivienda un ligero 0,1%, en el segundo trimestre, aunque por debajo de la media nacional, con un crecimiento del 1%. Asimismo, con una revalorización del precio del metro cuadrado superior a la media se situaron La Rioja (+48,6%), seguida de Islas Baleares (+7,3%), Andalucía (+5,2%) y Extremadura (+3,9%), entre otras.

Extremadura y Castilla-La Mancha son las comunidades con el precio del metro cuadrado más reducido, con 570 y 591 euros, respectivamente; frente a Baleares, País Vasco y Madrid, que lideran este ranking, con 2.124 euros, 2.119 euros y 1.802 euros, respectivamente.

Respecto a la concesión de hipotecas, en el segundo trimestre Navarra fue también la única región donde bajan los préstamos hipotecarios (-16,6%). En el conjunto del país, el número de nuevas hipotecas creció un 26,9%. Por debajo de la media nacional se situaron Murcia (+25,2%), Cataluña (+25%), Madrid (+24,8%), Castilla y León (+24%), Extremadura (+21,9%), Asturias (+21,3%) y País Vasco (+12,1%). Por su parte, Cantabria (+51,6%), Baleares (+44,5%), La Rioja (+42,6%) y Aragón (+41,6%) lideraron el ranking de regiones donde más se expandió la concesión de préstamos hipotecarios.

En términos de la cuantía promedio de las hipotecas, para el conjunto del país se incrementó un 12,7% a cierre del segundo trimestre. La Rioja es la única comunidad donde se observó una rebaja de esta cuantía (-13,5%). En cambio, Extremadura y Canarias fueron las que experimentaron un mayor crecimiento el monto de los préstamos concedidos, del 46,9% y del 33,1%, respectivamente.

Fuente: Notariado.org - Segundo Trimestre 2015

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Publicado el 1 comentario en Ajuste diverso, estabilización y Barcelona liderando la subida de precios de la vivienda

El proceso de estabilización de precios de la vivienda en España está acentuando la diferente evolución del sector residencial por toda la geografía del país. Así, según Tinsa, el precio medio de la vivienda en España continúa su tendencia hacia el suelo, siendo la caída interanual en el tercer trimestre de tan solo un 0,8%, frente al descenso del 2,9% que registró en el segundo trimestre y el 4,5% que mostró en el último trimestre de 2014. Desde máximos (2007), el ajuste en el valor medio se mantiene en el 41,2%.

El índice IMIE Mercados Locales realizado por Tinsa, realizado a partir de las tasaciones de vivienda terminada (nueva y usada), muestra en el tercer trimestre estabilización y ritmos de ajuste diversos. Con una evolución heterogénea incluso en las zonas que primero anticiparon el cambio de tendencia, como son las ciudades de Madrid y Barcelona, donde empieza a percibirse diferencias en la evolución del valor de sus pisos y casas. De este modo, el precio medio en la capital catalana se ha encarecido un 7,4% respecto al tercer trimestre de 2014, mientras que la ciudad de Madrid se mantiene más estable, con aumento de dos décimas en tasa interanual.

precios tinsa 3trim2015 - Ajuste diverso, estabilización y Barcelona liderando la subida de precios de la vivienda

Si las previsiones de crecimiento económico y normalización del mercado laboral se consolidan sin sobresaltos, la estabilización del mercado residencial seguirá su curso, con un mantenimiento o crecimientos moderados en los mercados más activos y una progresiva suavización de los descensos en las ubicaciones más atrasadas en su ajuste.

Por comunidades, las subidas del precio de la vivienda en el tercer trimestre destacan  Canarias (+2,3%) e Islas Baleares (+0,9%), que se suman al grupo de regiones con evolución interanual positiva, que en el segundo trimestre se limitó a Cataluña y la Comunidad de Madrid, y que este trimestre también presentan subidas del 1,4% y 0,7% respectivamente.

Los mayores descensos interanuales del tercer trimestre se dieron en Galicia (-6,4%), Extremadura (-6%), País Vasco (-5,6%) y Murcia (-5,1%), regiones que continúan el proceso de ajuste. Desde el precio máximo alcanzado en 2007, las comunidades donde más ha bajado el precio de la vivienda son Castilla-La Mancha (-52,7%), Cataluña (-49,6%) y Aragón (-49,3%).

Situación desigual: 10 provincias y 9 capitales suben los precios

Un total de 10 provincias registraron en el tercer trimestre incrementos de precios respecto a un año antes. Se trata de Tenerife (5,7%), Orense (4,7%), Barcelona (3,9%), Huesca (2,7%), Toledo (1,7%), Cuenca (1%), Baleares (0,9%), Málaga (0,8%), Madrid (0,7%) y Las Palmas (0,3%).

Sin embargo, otras 11 provincias se caracterizaron por caídas interanuales superiores al 5% en el tercer trimestre. Los mayores ajustes a la baja respecto a hace un año se registraron en Álava (-8,5%), Córdoba (-8,2), Almería (-8%). Las provincias de Girona, Alicante, Albacete y Ávila, aunque reflejan caídas en tasa interanual, han elevado sus precios medios en el transcurso de los nueve primeros meses del año (enero-septiembre).

Las provincias con un mayor descenso de precios acumulado desde máximos son Guadalajara (-55,4%), Toledo (-54,8%) y Tarragona (-53,4%). En el extremo contrario, el mejor ajuste se sitúa en Orense (-14,5%), Teruel (-27,2%), Cáceres (-27,9%) y Baleares (-28,8%).

A nivel local, en las capitales de provincia, los datos del tercer trimestre muestran una situación muy desigual. Nueve ciudades muestran subidas en tasa interanual, lideradas por Barcelona (7,4%), Huesca (3,7%), Jaén (3,1%), Segovia (2,3%) y Cuenca (2,1%). Les siguen Lleida (1,9%), Badajoz, (1,7%) Las Palmas (0,8%) y Madrid (0,2%). La evolución de este año 2015 muestra un incremento del 7,5% en el valor medio en la ciudad catalana, frente al 1,7% en Madrid. La ciudad de Valladolid se mantiene en los mismos niveles que hace un año.

Hasta 24 capitales registraron en el tercer trimestre caídas interanuales superiores a la media nacional. Tarragona es la única que supera el 10% de descenso (-11,7%). En otras siete, el ajuste supera el 8%, con las ciudades de Vitoria (-9,9%), Palencia (-8,8%) y Oviedo (-8,8%) a la cabeza. Los ajustes a la baja entre las capitales se concentran en el Cantábrico y alrededores, y a lo largo de la costa mediterránea, con la excepción de Barcelona, Alicante, Granada y Málaga, que tienen más consolidada la estabilización. Las capitales que más se han ajustado a la baja en 2015 son Cáceres (-13,6%), Tarragona (-11,5%), Palencia (-9,4%) y Murcia (-8%).

Las capitales que más han ajustado sus precios desde máximos son Guadalajara (-59,2%), Tarragona (-58,2%) y Zaragoza (-56,7%). En el extremo contrario, los menores descensos desde 2007 se sitúan en Zamora (-28,6%), Cáceres (-34,1%) y la ciudad de León (-35,7%).

Precios tipo, plazos de venta y tasas de esfuerzo

En el tercer trimestre del año, el índice muestra que la vivienda tipo que se compra en España (un 31% del total) se sitúa entre 50.000 y 100.000 euros. Esta es la franja de valor predominante en la práctica totalidad de las grandes provincias donde se ha realizado el análisis: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Islas Baleares e Islas Canarias.

La excepción es la provincia de Barcelona, donde el valor de la vivienda tipo se desplaza hacia la franja de entre 100.000 y 150.000 euros (un 24% de las operaciones), mientras que en la banda precedente (entre 50.000 y 100.000 euros) se encuadra solo el 19% del total. En Islas Baleares, donde hay un mercado paralelo de vivienda de lujo muy enfocado al comprador extranjero, los casas de más de 400.000 euros representan el 19% de las transacciones, frente al 5% de la media nacional.

El plazo medio que se tarda en vender una vivienda en España se sitúa en 10,6 meses, con una gran dispersión en función de las provincias. Los mayores plazos de venta, por encima del año, se concentran en la zona del Cantábrico, Castilla y León, parte de Castilla-La Mancha y de la Comunidad Valenciana. Las provincias donde, de media, más cuesta vender una vivienda son Álava (20,4 meses), Cantabria (19,7 meses), Segovia (17,9 meses) y Ávila, Toledo y Vizcaya, las tres con un tiempo medio de 14,3 meses.

En el extremo contrario, hasta diez provincias de las que hay datos disponibles tardan menos de 8 meses de media en vender una vivienda. Las más líquidas son Ceuta (3,8 meses), Melilla (4,8 meses), Soria (6,3 meses), Santa Cruz de Tenerife y Badajoz, ambas con un plazo medio de 7 meses.

Descendiendo al análisis de las cinco mayores capitales, Madrid se desmarca como la ciudad más líquida, con un plazo medio de venta de 6,1 meses. Le siguen Barcelona (6,5 meses), Zaragoza (6,6 meses), Sevilla (9,6 meses) y Valencia (14,3 meses).

El esfuerzo financiero se puede medir desde dos puntos de vista: como el número de años de salario necesarios para comprar una vivienda media o como el porcentaje de ingresos brutos familiares que se ha de destinar para pagar el primer año de cuota hipotecaria.

Desde el primer punto de vista, en España se necesitan 5,8 años de sueldo familiar para afrontar la comprar de una vivienda, frente a los 8,1 años que se alcanzó en el punto álgido del "boom inmobiliario", gracias al ajuste de precios realizado durante la crisis y el abaratamiento de las condiciones financieras. El porcentaje del precio de la vivienda que está siendo financiado (LTV) se sitúa de media en el 64,2%. Si consideramos el porcentaje de ingresos brutos familiares necesarios para pagar el primer año de hipoteca, la media nacional se sitúa en un 22%, que supone un descenso del 33% respecto a los años de "boom", cuando se alcanzó una cuota del 33%.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales - Tercer Trimestre de 2015

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Publicado el Deja un comentario para La demanda de vivienda en la sombra regresa a escena: más joven, solvente y confiada

¿Cómo es el demandante de vivienda actualmente? Esta sin duda debe ser una pregunta recurrente entre promotores, consultores y profesionales del sector inmobiliario, aunque, en épocas pasadas, buena parte dejaran al margen esta inquietud a la hora de fijar precios o escoger ubicación. En cierto modo, esta actitud explica parte del inmenso stock de viviendas nuevas, unas 535.734 según el Ministerio de Fomento, que por otro lado, algunos estudios estiman de difícil digestión, por no decir que gran parte de estas viviendas, no se venderán jamás. No obstante, tras 7 años de crisis, la demanda en la sombra para comprar vivienda sale a escena, con un perfil más joven de profesionales solventes y con mucha más confianza.

demandavivienda - La demanda de vivienda en la sombra regresa a escena: más joven, solvente y confiada

En este sentido, dos recientes estudios intentan dar con el perfil del comprador actual de vivienda en España. En Tendencias del Mercado Inmobiliario, informe elaborado por Solvia, se publica una radiografía basada en quienes adquirieron una vivienda entre enero y diciembre de 2014 a la gestora inmobiliaria del Banco Sabadell, más de 16.000 clientes. La compañía suma 26.700 millones de euros en activos adjudicados y es la cuarta, por volumen, de las ligadas a la banca. Según Solvia el perfil de este comprador es, en el 66%, de los casos un hombre, profesional con una media de edad de 44,2 años, que paga al contado un 50% de las transacciones, fundamentalmente las de menor valor. Es una demanda con ingresos estables, como muestra que el 10% son funcionarios y el 8% son jubilados; menor es el porcentaje de directivos, un 7%, y de autónomos, 4,5%. El 27% de los compradores son extranjeros que compran a través del canal internacional.

Desde otra óptica, se acaba de presentar una segunda aproximación al perfil del demandante de vivienda, no extrapolable, pero orientativo. No se trata de los que compran, sino de los que están dispuestos a hacerlo. Es la elaborada por PlannerExhibitions, organizadora del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), junto con Sociedad de Tasación (ST), a partir de encuestas y registros de los asistentes al encuentro entre 2008 y 2015. Una muestra de unos 3.600 visitantes en siete años. Según concluyen, en la sombra o no, lo que sí queda claro es que el demandante actual, es "más solvente y más sana". Los demandantes que no necesitan ninguna financiación pasan del 7% en 2011, al 16% actual. Los que necesitan financiación para más del 80% del precio de la vivienda han bajado del 55% en 2008 a solo un 16% este año.

Según este segundo estudio, el perfil del demandante de pisos y casas en España ha ido cambiando, siendo el comprador mayor de 36 años que busca mejorar su vivienda actual o adquirir una segunda vivienda el que muestra mayor crecimiento, recortando distancias al comprador de 25 a 35 años que quiere formar hogar. Este último grupo ha frenado este año el paulatino descenso que venía experimentando desde 2008.

En 2015 mejora el panorama: baja el porcentaje de los que argumentan, como motivo para no comprar, el precio o la financiación que como principal obstáculo se reduce a la mitad respecto a 2013 (del 18% al 9%). El precio como freno pasa de suponer el 50% en 2013 al 65% este año, igualándose con lo que sucedía en 2008. El informe alude a la conciencia de que los precios de la vivienda ya no van a seguir bajando. Algo que tampoco augura el informe de mercado inmobiliario de Solvia, salvo en el caso de contadas comunidades como Castilla-La Mancha, donde sigue el descenso.

Ganan peso también los que tienen dinero o acceso a él. En 2015 el porcentaje de los que buscan segunda vivienda se ha equiparado con el de antes de la crisis. El buscador de chollos en la playa ya no es el predominante como lo era entre 2011 y 2012. Y entre 2012 y el actual ha aumentado el volumen de inversores que entre 2009 y 2011 carecían de incentivos para apostar por la vivienda.

Y no falta optimismo: más del 80% confían en conseguir crédito y un 87% está dispuesto a "comprar antes de un año" o "en cuanto encuentren" la vivienda que buscan, lo que indica "mayor confianza y predisposición a la compra", según Eloy Bohúa, director general de PlannerExhibition, cuyo informe habla de la salida de la demanda embalsada. Así el porcentaje de los que quieren formar un hogar ha pasado del 36% al 44% en ocho años. Además los que buscan una casa de más de 300.000 euros han pasado de representar el 13% a subir al 23%. El grueso de los encuestados puede comprometer entre 150.000 y 300.000 euros para la compra de vivienda También sube 10 puntos el porcentaje de los que buscan pisos de tres o más dormitorios, del 61% hace ocho años a superar el 70% este. Y, por otra parte, los unifamiliares han pasado de interesar al 45% de los asistentes a la feria en 2008, al 13,5% a la edición pasada edición de mayo.

Finalmente, en lo que a la financiación se refiere, el estudio de Solvia destaca que, tras siete años de caídas, el número de hipotecas constituidas crece en numero e importe, partiendo de una base de clientes con un perfil más selecto y solvente, que debe ir ampliándose a partir de una consolidación en la mejora de la economía y del mercado laboral, que llevará al mercado a normalizarse a partir de 2015, apunta la inmobiliaria. El número de nuevas hipotecas en julio creció un 21,8%, con Madrid, Cataluña y Andalucía liderando este crecimiento.

Zonas de mayor demanda

El informe de Sovia, presentado por su director general, Javier García del Río, es el primero en el que la compañía analiza el proceso de reestructuración y cambio en el que está inmerso el sector inmobiliario. Según este estudio, la falta de oferta en determinadas zonas, principalmente las más pujantes (Barcelona y Madrid para primera vivienda, y Costa del Sol, Costa Blanca y otras zonas costeras del Mediterráneo para segunda residencia), la existencia de una importante demanda embalsada, la mejora del mercado laboral y la existencia a corto plazo de una de las generaciones jóvenes más numerosas de la historia de España (población entre 25-44 años), configuran un escenario favorable para la vuelta al desarrollo de vivienda. Así, el estudio estima una construcción anual de entre 150.000 y 200.000 viviendas hasta 2020.

Descendiendo a los mercados locales, en el caso de la costa levantina, donde destaca por su actividad en la zona sur de Alicante, se trata de un extranjero no residente que paga a tocateja más del 40%. En el de la Costa del Sol, donde los precios han subido especialmente en Marbella, el 70% son extranjeros y, de estos, el 90% paga al contado. En Baleares, que encabeza la recuperación nacional, resalta Ibiza donde el perfil es mitad y mitad inversores locales e internacionales. Por último, en Canarias, recupera la iniciativa compradora el británico y se añaden italianos y procedentes de los países del Este.

Por lo que se refiere al mercado de primera vivienda, en Barcelona se muestra muy activa la demanda de alto nivel para no residentes y los pisos de dos a cuatro dormitorios. En cuanto a Madrid, se inclina también por el alquiler, donde el perfil se amplia de los estudiantes y niveles medio bajos a los de ejecutivos y personas con alto poder adquisitivo. En el regreso a la producción de obra nueva el foco estará en adaptar las casas a las nuevas necesidades de los compradores (sostenible, domótica, personalizada, más servicios, adaptada al ciclo vital...), y en contener los costes para ofrecer precios de venta ajustados a este nuevo mercado. Debido a la escasez de producto nuevo de calidad en ciertas zonas, el precio de la vivienda nueva ya crece a un ritmo del 4% según el INE, hito que no sucedía desde 2008.

La actividad promotora se reactiva y en el caso de mercados con demanda consolidada, escasez de producto, economía diversificada y demanda de no residente elevada (Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Baleares...), se esperan leves e, incluso, moderadas subidas en los precios de las casas y pisos a estrenar, recoge el informe.

El alquiler alcanzará cuotas del 30%

Según el estudio de Solvia, la restricción para obtener financiación, junto a cambios sociodemográcos (atomización hogares, aumento movilidad, cambio cultural, profesionalización del sector...) harán converger las cuotas de vivienda en alquiler hacia estándares europeos (30%). Se prevé la recuperación de la rentabilidad de las casas y pisos en alquiler a valores en torno al 5% por la caída de precios.

Barcelona, Madrid, Baleares y Canarias son los principales mercados de alquiler, en una tendencia que debería consolidarse hacia otros mercados en los próximos años, con la entrada de nuevos jugadores que profesionalicen y aporten dinamismo a este mercado. Solvia espera que las Socimi, vehículos de inversión para la adquisición de activos destinados a alquiler, entrarán en el segmento de la vivienda residencial, aprovechando la progresiva maduración en el mercado del alquiler.

Situación de estabilidad, no de recuperación

En la presentación del informe elaborado por los organizadores de SIMA y Sociedad de Tasación (ST), Juan Fernández Aceytuno, director de la tasadora, reiteró que "hay situación de estabilidad, no de recuperación. Falta todavía un plus de confianza en el mercado para que la demanda embalsada de el paso. Hablamos más de años que de meses". A su juicio la importante bajada de precios se ha visto contrarrestada en parte por el descenso en los ingresos familiares. En el mercado sigue habiendo contraofertas de un 15% de descuento en los precios.

Resaltó la mejora del alquiler en parte por la más importante novedad en materia inmobiliaria: las Socimi y respecto a la financiación indico que "hay 240.000 créditos anuales, frente a los 1,3 millones de 2006 y estos créditos hipotecarios son solo inmobiliarios, ya no se financia consumo como antes". Espera mayor financiación favorecida porque "el mercado de la titulización hipotecaria cerrado el 8 de agosto de 2007, se ha reabierto el 9 de junio con una emisión de UCI (Banco Santander) y BNP Paribas".

Fuente: elpais.com

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Publicado el 1 comentario en La inversión inmobiliaria superará en 2015 los 10.000 millones alcanzados en 2007

edificios barcelona 300x225 - La inversión inmobiliaria superará en 2015 los 10.000 millones alcanzados en 2007La inversión inmobiliaria volverá a crecer este año de forma notable en 2015, hasta el punto que rebasará incluso los máximos históricos que se alcanzaron en 2007, cuando en pleno apogeo del sector se superaban los 10.000 millones de euros anuales. Sólo en los primeros seis meses de 2015, la inversión inmobiliaria en España se situó en 8.434 millones, impulsada por la compraventa de Testa (filial de patrimonio de Sacyr), una cifra que duplica holgadamente la registrada en el mismo periodo de 2014 y supera la contabilizada en los últimos ocho años, según los cálculos de la consultora inmobiliaria CBRE.

La firma confía en que este año se cerrará entre los 12.000-14.000 millones de euros de inversión en el mercado inmobiliario español, un ejercicio en el que, además de superarse el volumen de inversión previo a la crisis, también se rebasará la cifra histórica en el número de operaciones, según el director de Capital Markets de CBRE España, Mikel Marco-Gardoqui.

En 2007, coincidiendo con el pico, el mercado movió 10.000 millones de inversión, igual que en 2014. Sin embargo, como los precios son más baratos hay un número mayor de operaciones y la actividad está siendo más fuerte que entonces. Después de atravesar en 2012 el momento más duro, el mercado empezó a vislumbrar una recuperación de la actividad en 2013, cuando se duplicó la actividad de un año antes, al igual que ocurrió en 2014 con respecto a 2013.

La compra de Testa, valorada en 3.500 millones, por parte de la socimi Merlin será una de las que más impacten en las cifras de este año. "Sigue habiendo mucho interés, dinero y confianza en el sector inmobiliario. Va a haber más socimis que van a salir al mercado, aunque no con el volumen y la fuerza de las que hemos visto saltar ya".

Respecto al alquiler de negocios, CBRE espera que el incremento de las rentas sea una realidad durante el segundo semestre del este año y el primer semestre de 2016. De hecho, el alquiler de locales y oficinas del Paseo de la Castellana en Madrid, el centro de Barcelona o de la calle Larios de Málaga, las rentas están creciendo, aunque de forma tímida, pero con una expectativa muy fuerte por la recuperación del consumo y la mejora de la economía. "Los inversores internacionales están siendo increíblemente optimistas y consideran que el crecimiento, si no está ya, va a venir", añade.

En este momento del mercado, los "fondos buitre", que entraron con fuerza entre 2011 y 2012 en un mercado con incertidumbres, han dado paso a inversores institucionales y tradicionales. No obstante, los fondos oportunistas siguen muy activos en el mercado español, aunque con otro perfil, más centrado en suelo, el mercado residencial y zonas secundarias.

Tras cerca de siete años sin casi actividad, CBRE afirma que sigue existiendo demanda y que es útil promocionar nuevo producto, por ejemplo, en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla o Bilbao, donde hay una demanda insatisfecha tanto en la compra de casas y pisos, como de oficinas o locales comerciales. Sin embargo, coincide con muchos expertos en que, posiblemente, parte de los inmuebles en stock, no se van a vender nunca y algunos proyectos se tendrán que demoler.

Respecto a los precios, aunque aún hay zonas que tienen que ajustar más el valor de los inmuebles, en general, añade, han tocado suelo y se están recuperando, aunque no a un ritmo "loco".

Tras constatar un aumento de las compra de viviendas, actualmente se están observando muchas alianzas estratégicas entre inversores extranjeros y socios locales para levantar nuevos proyectos residenciales. Los primeros aportan el dinero y los segundos su experiencia.

Finalmente, con respecto a la famosa "Operación Chamartín" en Madrid, Marco-Gardoqui cree que el mejor de los escenarios se verá de aquí a 10 años y considera que se deben incentivar proyectos tipo Canalejas o Torre España, así como la rehabilitación de las oficinas que hay en el mercado, que algunos estudios la sitúan en máximos de 20 años y con una mayor rentabilidad.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 1 comentario en Cataluña y Madrid, las únicas comunidades donde sube el precio de la vivienda

imie tinsa 2trim2015 300x232 - Cataluña y Madrid, las únicas comunidades donde sube el precio de la viviendaCataluña y Madrid son las únicas comunidades donde suben los precios de la viviendas en España, registrando en el segundo trimestre del año una subida interanual del 1,3% y del 0,6% respectivamente, según la estadística IMIE Mercados Locales de la tasadora Tinsa. El mercado residencial, inmerso en un proceso de estabilización desde el segundo semestre de 2013, ha mostrado indicios de recuperación entre abril y junio, impulsado por las locomotoras tradicionales de sus principales ciudades: Madrid y Barcelona.

El precio medio de la vivienda en España todavía registra una caída del 2,9% en comparación con el segundo trimestre de 2014. El mercado sigue caracterizándose por su heterogeneidad y una evolución a distintas velocidades. La mayoría de las comunidades autónomas se mantiene en niveles de precios inferiores a los de hace un año y el ajuste supera, incluso, el 5% interanual en cinco regiones.

Los datos muestran señales positivas en el primer semestre del año. Los precios de hasta cinco comunidades autónomas y trece provincias evolucionaron al alza entre enero y junio y se situaron en el segundo trimestre por encima de los niveles de diciembre. No obstante, Tinsa cree que hasta que estos indicios positivos se consoliden en los próximos trimestres, conviene hablar de estabilización más que de recuperación.

De este modo, la estadística de Tinsa muestra aumentos en el precio de la vivienda en seis provincias: Barcelona, Cuenca, Tarragona, Madrid, León y Huesca; y en siete capitales: Huesca, Barcelona, Málaga, Madrid, Guadalajara, Palma de Mallorca y León. En el lado contrario, 15 provincias y 15 capitales todavía registraron caídas interanuales de precios superiores al 5%.

Tipos y valor de las viviendas

Casi un tercio de las viviendas adquiridas mediante hipoteca tiene un valor entre 50.000 y 100.000 euros, lo que convierte este rango de precios en el más habitual para los compradores en España, según las tasaciones realizadas por Tinsa. En Barcelona, la vivienda tipo sube un escalón y se sitúa entre 100.000 y 150.000 euros, franja en la que se sitúa casi un 25% de las operaciones. En Baleares, las viviendas más caras (400.000 euros o más) adquieren un protagonismo relevante, reflejo de la existencia de un mercado paralelo de grandes villas, enfocado a clientes de alto poder adquisitivo y muy frecuentemente extranjero. Las viviendas de más de 400.000 euros representan más de un 18% de las operaciones en el mercado balear, muy cerca de las registradas en la banda de los 100.000 y 150.000 euros (20%), y la de 50.000 y 100.000 euros (21%).

Las viviendas más baratas, las de menos de 50.000 euros, suponen en las provincias de Valencia y Zaragoza en torno al 10% de las operaciones, una cuota más relevante que en el resto de provincias analizadas.

Los precios de las viviendas unifamiliares aisladas sufrieron más en el último año que los edificios de pisos plurifamiliares y las unifamiliares adosadas, según datos procedentes de las tasaciones realizadas por Tinsa. En Baleares, la tipología unifamiliar aislada mantuvo sus precios, frente a la caída interanual del 3,2% de la media nacional.

El valor de los pisos (tipología plurifamiliar) se incrementó en las provincias de Barcelona, Madrid y Málaga en el segundo trimestre, frente a la caída interanual del 2,7% que experimentó la media española. Desde máximos de 2007, los pisos se han abaratado un 44,6% de media en España, la unifamiliar adosada un 37,8% y la aislada un 36%. En Baleares, el ajuste en unifamiliar aislada ha sido inferior a la media: un 23,2%.

Los apartamentos (0-1 dormitorios) son, dentro de la categoría plurifamiliar, los que mejor se han comportado en el último año, con un descenso de precios de solo un 0,1%, frente a las caídas interanuales del 2,9% de las de dos dormitorios, el 3,5% de las de tres y el 2,9% de las de cuatro o más dormitorios. Analizando los últimos ocho años, las viviendas más grandes, las de cuatro dormitorios o más, son las que menos han reducido sus precios entre todas las tipologías: un 37%, frente al ajuste cercano al 45% experimentado por las demás.

Respecto a los plazos medios de venta, en España, se tarda una media de 10,6 meses en vender una vivienda desde que se pone a la venta. Cantabria, Álava y Segovia destacan entre las provincias menos líquidas, con unos plazos medios de venta de entre 18 y 24 meses.

Tasa de esfuerzo

El esfuerzo financiero medio en España para afrontar el pago de la hipoteca alcanzó su máximo a mediados de 2007, cuando el comprador destinaba un 33% de los ingresos anuales brutos por hogar para el pago del primer año del crédito hipotecario con los tipos y los plazos vigentes en ese momento. En 2014, la tasa media de esfuerzo se había reducido al 23%, casi diez puntos porcentuales.

Más acusado ha sido el ajuste en la provincia de Málaga, donde en 2007 se destinaba el 44% de los ingresos al pago de la hipoteca y en 2014 se había reducido al entorno del 30%. El comprador balear ha pasado de destinar el 41% de su salario en la época del boom a solo un 27% en 2014.

Si en lugar de la hipoteca se toma como referencia el valor de mercado de la vivienda, destacan los 12,2 años de salario necesarios en Baleares para comprar una residencia, frente a los 5,8 años de la media española. Esta ratio llegó a alcanzar en la región insular un máximo de 15,9 años en 2007, frente a los 8,1 años de la media española. En el extremo opuesto en términos de esfuerzo, comprar una vivienda en Zaragoza exige el equivalente a 4,4 años de salario.

El nivel de endeudamiento medio en España, que indica el porcentaje del valor medio de la vivienda que está financiado, se situó en el 61% en 2014. Entre las ocho grandes provincias analizadas en el informe, Baleares, Canarias y Sevilla son las que mostraron un menor nivel de endeudamiento en 2014.

Análisis de grandes capitales

Barcelona exhibe el precio medio más alto (2.389 euros/m2) entre las capitales analizadas y es la que mejor evolución interanual de precios ha experimentado en el segundo trimestre, con un crecimiento del 4,5%. Todos los distritos de la capital catalana muestran precios medios superiores a los de hace un año.

Madrid destaca como la capital más líquida entre las cinco analizadas, con un plazo de venta de 6,4 meses, muy cerca de los 6,6 de Barcelona. La capital de España lidera también el ranking de esfuerzo financiero: se necesita el 23,4% de los ingresos anuales del hogar para afrontar el pago del primer año de la hipoteca media.

La ciudad de Valencia destaca por tener el precio más barato (1.099 euros/m2) de las capitales analizadas. También muestra la peor evolución interanual de precio (-4,4%). Sus plazos medios de venta (15,1 meses) son más prolongados que en las otras cuatro ciudades.

Los indicadores de actividad publicados por el Ministerio de Fomento referentes a 2014 revelan una tendencia al alza en el número de compraventas de vivienda usada desde 2011 en las cinco capitales analizadas por Tinsa. Los visados de obra nueva muestran indicios de recuperación en Barcelona (34,7%) y Sevilla (40%), estabilización en Madrid, y todavía caídas en Valencia (-49%) y Zaragoza (-23%).

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales - Segundo Trimestre de 2015

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Publicado el Deja un comentario para La vivienda en la costa inicia el fin del ajuste: 35 localidades ya suben los precios

apartamentos javea 300x200 - La vivienda en la costa inicia el fin del ajuste: 35 localidades ya suben los preciosLos saldos en la costa se acaban. El cambio de tendencia, tímido aún y muy heterogéneo, se ha iniciado y los precios de los pisos y casas en la playa crecieron en 35 localidades durante los tres primeros meses del año. El viaje hacia las playas donde los precios siguen bajando se acorta cada vez más. “El año pasado, tan solo cuatro localidades registraban crecimientos", según el último informe sobre vivienda (nueva y usada) en costa realizado por la tasadora Tinsa.

En Jávea (Alicante), los precios han subido nada menos que un 11,2%, de tal forma que el metro cuadrado se vende a 1.658 euros. Entre un 5% y un 9% han subido en Chiclana (Cádiz), Adeje (Tenerife), Punta Umbría (Huelva), Vilagarcía de Arousa (Pontevedra) y Sóller (Mallorca). Los nuevos precios se aplican ya a los pocos proyectos nuevos que hay en marcha, como unas 40 promociones desarrolladas por promotores extranjeros y nacionales. El binomio sol y playa ha estado de saldo estos últimos años, pero eso empieza a cambiar.. De hecho, las viviendas en la costa de Casares (Málaga), Canet d’En Berenguer (Valencia) o Ayamonte (Huelva) se han rebajado hasta un 60%.

No todo está perdido. Hay 29 localidades repartidas por todo el litoral español cuyas viviendas han bajado sus precios más de un 10% en los tres primeros meses del año. Pallafruguell, en Girona, lidera la lista con un descenso interanual del 16,9%. Le siguen Barbate en Cádiz, que baja un 15,3%, y en Gandía (Valencia), con una caída del 14,6%.

Así las cosas, la situación en los mercados de vivienda vacacional es tremendamente heterogénea. Hay que mirar con lupa. Para comprar los apartamentos más asequibles hay que dirigirse a la costa de la Plana Alta de Castellón, en localidades como Almazora (Castellón), donde el metro cuadrado está en 804 euros. O a localidades más alejadas de la playa, como Puerto Lumbreras (Murcia), que vende a 823 euros. "Litorales con precios asequibles son los de Castellón o Murcia donde todavía hay zonas con sobreoferta, pero ya hay un aspecto muy positivo y es que la velocidad en la liquidación del stock es mayor que otros años". Si además de playa y precios económicos, se busca obra nueva, hay que coger el avión. “La menos cara sería en la costa de las Islas Canarias, con precios cercanos a 1.250 euros el metro”, apunta César Hernández, director de Análisis de Mercado de ST Sociedad de Tasación.

Por contra, la ruta del lujo empieza en la Costa Brava, sigue en Baleares y termina en la Costa del Sol. Sitges, con 2.694 euros el metro cuadrado, es la localidad con el precio más elevado. Le siguen las mallorquinas Calvià, Andratx y Alcúdia, según la estadística de Tinsa. Aunque cuando se habla de vivienda de gama alta Mallorca no tiene competidor.

Tire más el precio o primen más los gustos personales, a la hora de decantarse por una vivienda en la playa el comprador lo tiene bastante claro. El grueso de los contratos se reparte entre las playas alicantinas y andaluzas. Las cinco localidades costeras que registraron en 2014 un mayor número de transacciones, según datos del Ministerio de Fomento, fueron Torrevieja, Marbella, Orihuela, Mijas y Estepona.

Según el informe del primer trimestre elaborado por Tinsa, el comprador tampoco duda a la hora de elegir tipo de residencia. "La demanda se decanta por los 70 u 80 metros. Actualmente se detecta cierta tendencia a buscar pisos algo más grandes que antes, teniendo en cuenta que por importes menores se pueden encontrar viviendas de mayores dimensiones". Otros clientes sacrifican superficie a cambio de mayor proximidad a la playa. En general, se vende "una segunda residencia tipo en la costa que ronda los 123.000 euros, está en buen estado, tiene dos dormitorios y unos 84 metros cuadrados".

Las grúas buscan sol y playa

Las grúas regresan con las corrientes cálidas de la recuperación económica. Hace más de un lustro que no se veían en zonas como Cádiz, Huelva o Marbella. Pero en este resurgir habitan dos aspectos relevantes: la localización y el precio. No vale todo. De ahí que aparezcan algunos elementos que cambian el mercado: ya hay promotores inmobiliarios interesados en terminar edificios que se quedaron paralizados con la crisis y otros están buscando suelo. Eso sí, en sitios muy concretos y con demanda solvente contrastada. Porque, si bien es verdad que se nota la recuperación, la bonanza no ha llegado en la misma medida a todas las regiones y municipios.

La Costa del Sol es la zona donde la recuperación de la construcción exhibe más músculo. "En Marbella, los precios ya están subiendo entre un 2% el 3% en las zonas consolidadas", según Tinsa. En esas tierras, la oferta abarca desde precios inferiores a 200.000 euros hasta viviendas de lujo cinco o seis millones de euros. Pero todo lo que sale se vende sobre plano, ya que han sido varios años de parálisis de oferta, e incluso hay promociones con lista de espera.

precios costa tinsa 242x300 - La vivienda en la costa inicia el fin del ajuste: 35 localidades ya suben los preciosEse regreso a los viejos tiempos trae sus singularidades. Mandan las transacciones al contado (entre el 60% y el 70%) y los compradores rusos (muy afectados por la crisis del rublo) dejan paso a nórdicos, belgas, franceses e irlandeses. En este nuevo paisaje aparece “un aspecto muy positivo: la velocidad en la liquidación del stock es mayor que otros años”. La nave va con la certeza de que el precio en la Costa del Sol ha tocado suelo y el comprador nacional retorna atraído por casas que han bajado hasta un 50%. A su vez vuelve el sentido común. "Nadie puede pretender comprar este año y esperar que la vivienda se revalorice el siguiente un 5% o 10%”, avisa Jorge Almagro, director comercial de residencial, urbanismo y suelo de JLL.

Es decir, según los expertos, es "un buen momento para comprar, no tanto para vender", pero seleccionando, pues cada localidad es un mundo. Algo que han hecho los extranjeros, después de que en 2013 entrase en vigor la medida que permitía que adquiriesen la residencia española con la compra de una casa de más de 500.000 euros. Cerca de 500 foráneos han animado el mercado desde entonces.

En Costa Blanca (Alicante), los precios en la comarca de Marina Baja (Altea, Benidorm, Villajoyosa) caen, con la excepción de las viviendas mejor ubicadas, "los chollos en primera línea de playa ya se han vendido". En las playas alicantinas la reciente obra nueva no es muy abundante pero cada municipio costero suele tener entre 30 y 60 unidades de viviendas al año. Pese a todo, algunas promociones funcionan. Solvia remató durante 2013, en plena crisis, su residencial Playa San Juan (Alicante capital) o Playa Paraíso, en Villajoyosa, donde se construyen unas 60 viviendas.

De forma contradictoria, en la Costa Brava la vivienda vacacional de menor precio es la que tiene mejor salida. Por el contrario, las viviendas de calidad en la costa de Girona han visto caer su valoración entre un 20% y el 40% desde 2007. Aunque la élite tiene sus propias leyes. "El mundo de las casas de gran lujo (por ejemplo, en el Alto Ampurdán) se mueve por otros parámetros e incluso han subido durante la crisis”, dice César Hernández, director de análisis de mercado de Sociedad de Tasación.

Esa misma excepcionalidad se siente en Mallorca. El mercado de compradores extranjeros, básicamente alemanes (36%) e ingleses (18%), que buscan propiedades grandes y exclusivas (sobre todo, primera línea de mar), se ha recuperado. Y en Ibiza "la subida de las viviendas de alto standing continúa imparable", afirma Tinsa. Por cerrar la imagen. En Baleares, el precio subió en 2014 un 0,5%.

En Canarias, las grúas van por barrios. En Las Palmas, la isla de Fuerteventura existe poca demanda de vivienda nueva y la que hay está en manos de bancos. En Gran Canaria la oferta en construcción es escasa y en Lanzarote quizá se den subidas puntuales en la primera línea de costa. Por el contrario, en Tenerife, sobre todo al norte, se espera una reducción de los plazos de venta y, en el Sur, las localizaciones más turísticas (Playa América y Los Cristianos) vivirán algunos repuntes.

Fuentes: elpais.com - Tinsa: Vivienda en la Costa (.pdf)

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Publicado el 1 comentario en Stock inmobiliario: En 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivar

pisosnuevos mijas 300x225 - Stock inmobiliario: En 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivarEs cierto que no existe un estudio riguroso y exhaustivo que haya sido capaz de determinar a cuánto asciende el stock de viviendas nuevas sin vender ni alquilar, pero sí se han podido realizar distintas aproximaciones que, más que una cifra absoluta, buscan constatar qué está pasando con estas casas, si se están vendiendo o no y en qué medida o a qué velocidad.

Uno de los pocos que existe hoy en día y se actualiza periódicamente es el que elabora la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), cuyas últimas cifras son relativas al último trimestre de 2014. Según este informe, el excedente total cerró el pasado año con un total de 439.617 pisos y casas nuevas en venta, un 36,52% menos el máximo de la serie alcanzado en 2010, cuando se llegó a contar con 692.560 viviendas sin vender en todo el país.

El stock de vivienda es un dato de gran utilidad, sobre todo, para los promotores que han logrado sobrevivir a la mayor crisis que se recuerda en el sector inmobiliario desde la democracia. Y además es un factor incide en la fijación de los precios de los inmuebles. Así, a más oferta de casas de nueva construcción, la presión hará que los precios bajen. Por el contrario, según se van agotando las existencias, los precios se estabilizan o inician un suave ascenso porque la demanda que va buscando obra nueva ya no encuentra lo que quiere y quizás haya llegado el momento de iniciar alguna promoción.

La reducción del stock: una distribución desigual

La disminución del stock de vivienda no se ha producido por igual en todos los territorios. En su análisis, Cepco asegura que a finales de 2014 existían un total de 25 provincias donde el excedente inmobiliario se situó por debajo de las 1.000 viviendas por cada 100.000 habitantes, un umbral considerado técnico, según el cual ya no es descabellado iniciar la actividad de nuevas promociones en esas áreas. ¿Dónde se localizan entonces esas nuevas oportunidades?

De un lado, las de siempre, aquellas zonas donde se registra mayor actividad económica y, por tanto, en cuanto mejoró la coyuntura general y se recuperó el flujo de la financiación, las ventas de casas se reactivaron y con ellas se empezó a drenar el excedente a buen ritmo. Es el caso de Madrid, Barcelona, Valencia, las tres provincias del País Vasco, Navarra, Baleares o Las Palmas de Gran Canaria.

En otro grupo se encuentran las provincias que nunca tuvieron un nivel de viviendas de nueva construcción en venta preocupante, como es el caso de todas las provincias gallegas menos Lugo, Cantabria, y las dos provincias extremeñas: Badajoz y Cáceres.

En un tercer grupo, entrarían las zonas que en estos últimos cuatro años han logrado reducir su stock de viviendas prácticamente a la mitad gracias al fuerte ajuste acometido en los precios. En esta situación se clasificarían los casos particulares de Salamanca y Valladolid, o el ejemplo de las provincias andaluzas donde menos casas nuevas en venta se habían heredado de la burbuja inmobiliaria: Sevilla, Jaén, Córdoba, Huelva, Granada, Málaga y Cádiz. Gracias a una fuerte reducción de los precios se ha logrado que hoy esas siete se encuentren entre las zonas donde se puede volver a edificar. Solo Almería se salva de esa drástica reducción del stock. Ya fue en 2009 la provincia que tenía un excedente más elevado y hoy continúa con una ratio de 2.250 casas nuevas en venta por cada 100.000 habitantes.

Junto con Almería hay zonas donde es probable que parte de esa oferta heredada del boom no se llegue a absorber nunca. Son promociones que se construyeron sin tener en cuenta las necesidades realistas de vivienda, en zonas normalmente alejadas de los núcleos urbanos y sin los equipamientos sanitarios o educativos ni las infraestructuras de transporte necesarias. Las provincias de Castellón, Teruel, Toledo, Ciudad Real o La Rioja son buen ejemplo también.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 3 comentarios en El stock de vivienda se reduce más en las zonas de mayor recuperación económica

pibyventadevivienda 300x258 - El stock de vivienda se reduce más en las zonas de mayor recuperación económicaLa Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estima que a finales del pasado año quedaban en España sin vender ni arrendar un total de 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en 2009. No obstante, hay que subrayar que en 2010 el stock total aumentó de manera puntual hasta las 692.560 casas para comenzar a disminuir a partir de esa fecha.

Sin embargo, esa importante reducción del stock, muy concentrada en los dos últimos ejercicios, no ha sido uniforme en las distintas comunidades y, curiosamente no ha estado determinada por lo que iban haciendo los precios de la vivienda nueva en cada región, sino por cómo se recuperaba la actividad económica, el empleo y el acceso a la financiación.

Así, con datos de Cepco, las cinco regiones donde más se ha recortado el excedente de viviendas nuevas desde 2009 hasta el tercer trimestre del año pasado son Navarra, Cantabria, Extremadura, Canarias y Madrid, con porcentajes de reducción que van desde el 93,20% de la primera al 45,10% de la última.

 ¿Y dónde se han abaratado más las casas de nueva construcción? Pues según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con datos de las tasadoras, los cinco territorios donde más se han depreciado los inmuebles nuevos son Murcia, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Andalucía. En esta ocasión, los descensos acumulados oscilan entre el 44,46% de la primera y el 33,05% de la última.

De hecho, los precios de los pisos se encuentran hoy en promedio en los valores que tenían entre finales de 2003 y principios de 2004, y según los expertos, en algunos casos aún tienen que seguir cayendo. Entre ambas variables no hay ni una sola coincidencia. Sin embargo, al acudir a los datos de crecimiento económico, la situación cambia.

Ante la falta de las primeras cifras oficiales de la contabilidad regional, los números elaborados por Hispalink apuntan que las cinco comunidades que cerraron el año pasado con un mayor crecimiento del PIB fueron Canarias, Madrid, Navarra, Cataluña y Comunidad Valenciana. En esta ocasión sí, tres de ellas coinciden con los territorios donde más se ha reducido el excedente, lo que indica que, efectivamente, más que la evolución de los precios, lo que determina la venta de viviendas, y entre ellas las procedentes del stock, es la recuperación y ésta cuanto más sólida sea, mejor.

La creación de empleo determinará al sector inmobiliario en 2015

¿Cuánto tiempo tiene que transcurrir para que se reduzca completamente el actual stock de viviendas, esas 448.471 casas y pisos nuevos que restan todavía por vender? Nadie se atreve a poner fecha. Dos, tres, cinco años... nadie lo sabe con seguridad. De hecho, ya hay expertos que sí pronostican que incluso poco más de 200.000 de esas casas no podrán venderse nunca, ni siquiera podrán salir al mercado en régimen de alquiler, dado que se encuentran localizadas en sitios mal comunicados con los grandes núcleos de población más cercanos y además, en la mayoría de los casos, corresponden a barrios que carecen de las infraestructuras y equipamientos más básicos, tales como colegios, centros de salud o comercios.

En estas zonas, lo único que podría ayudar a su absorción más rápida una rebaja adicional de precios. Todo se pone en manos, una vez más, a la evolución del empleo y del acceso al crédito, puesto que la vivienda, por su elevado coste, se seguirá comprando a medio y largo plazo mayoritariamente mediante una hipoteca.

De momento, las ventas totales de casas sí que guardan estrecha relación con la mejora económica y de nuevo, cruzando ambas estadísticas (compraventas de viviendas del INE con contabilidad regional de Hispalink), se comprueba cómo allí donde la recuperación comenzó antes se venden más inmuebles. Esto es, en Baleares, Navarra, Canarias, País Vasco, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 1 comentario en Madrid, la segunda capital europea más atractiva para invertir

interior madrid lujo1 300x200 - Madrid, la segunda capital europea más atractiva para invertirCon el mercado inmobiliario en alza desde el pasado año 2014, el mercado residencial en Madrid ha liderado junto a Barcelona y otras importantes zonas residenciales de costa y playa, la incipiente recuperación inmobiliaria en España, siendo la vivienda de lujo el sector que más ha despuntado al respecto.

De este modo, según el Balance del mercado inmobiliario de Madrid presentado por Engels & Völker, después de Londres, Madrid se ha convertido en la segunda ciudad más atractiva de Europa para invertir. De hecho el 52,5% del capital foráneo que entró en España a lo largo de 2014 se dirigió a la capital. "La menor exigencia de esfuerzo fiscal, junto con el saneamiento de las cuentas públicas y la relajación de las tensiones financieras una vez disipadas las dudas sobre la solvencia nacional, han permitido que la actividad residencial despierte de su letargo, muy condicionada por el stock de viviendas sin vender" (excedente de 43.623 viviendas). Paloma Pérez Bravo, directora general del Metropolitan Market Center (MMC) de Engels & Völker en Madrid, afirmó que: "Será en 2015 cuando se empiece a ver un importante repunte en el sector inmobiliario, que convertirá a Madrid en un mercado clave en Europa".

La firma alemana pronostica que tras la significativa bajada de los precios en Madrid, en torno al 40%, hay una tendencia al alza que augura una subida progresiva de los precios de la vivienda usada a lo largo de 2015. "Las primeras subidas en el precio medio de la vivienda llegarán en un plazo de 9-12 meses, pues la mejora experimentada en el segmento de oficinas y comercial se extenderá al sector residencial en corto plazo, presionando al alza el precio de las viviendas de calidad", explica el informe.

El estudio analiza cuatro distritos de la capital donde las viviendas han sufrido descensos de precios superiores al 30% desde los máximos de los años 2007 y 2008. Salamanca, donde en 2008 el precio medio superaba los 7.000 euros por metro cuadrado; Chamartín y Chamberí, donde el precio ha pasado de 5.300 euros a poco más de 3.500 euros por metro cuadrado y Centro, donde en barrios como el de Universidad la caída cercana al 30% ha dejado los precios en torno a los 3.000 euros el metro cuadrado.

La mayor demanda propiciada por la mejora económica global se produce en un momento en el que los barrios más solicitados de Madrid por los clientes de mayor poder adquisitivo tienen una oferta muy escasa de viviendas de nueva construcción, lo que también contribuirá a tirar de los precios al alza. De hecho, por primera vez desde que se inició la crisis la firma alemana admite que se empiezan a cerrar operaciones por un precio incluso superior al de salida.

Aunque el perfil del comprador de vivienda de lujo en Madrid sigue siendo nacional, los extranjeros también han aumentado sus adquisiciones en 2014 hasta el 4,2%. Destacando así los Chinos (18%), los Rumanos (10%) y los Italianos (8%).

Madrid, en el top 40 de ciudades con más interés para los "ultra ricos"

Por otro lado, según el informe The Wealth Report 2015, presentado por la consultora inmobiliaria Knight Frank: Madrid, entra por primera vez en el top 40 de ciudades con más interés para "ultra ricos", es decir, los personas con un patrimonio superior a los 30 millones de dólares. De hecho, se sitúa en el puesto 18, por delante de ciudades como San Francisco, Ámsterdam y Dublín.

Según Humphrey White, Socio Director de Capital Markets de Knight Frank, "las ciudades de Madrid y Barcelona suman 982 grandes patrimonios, 63 más que el año pasado y siguiendo ya una clara tendencia creciente que está contribuyendo al incremento de los precios de la vivienda de lujo. De hecho, en los últimos 12 meses se incrementaron un 5,1% en Madrid (el mismo incremento que en la ciudad de Londres) y un 3% en Barcelona". Ibiza y Sotogrande, mercados residenciales de lujo, también han experimentado un aumento de precios del 5% y 2% respectivamente.

El pasado año en España, el auge de mega ricos fue de un 2%, en línea con países como Canadá o Alemania y la previsión para los próximos 10 años es de un crecimiento del 24%. En el mundo aumentó un 3%, alcanzando los 172.850 individuos con un patrimonio superior a los 30 millones de dólares.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para Recuperación a tres velocidades: 20 provincias ya van camino de la normalidad inmobiliaria

estudio deloitte 300x225 - Recuperación a tres velocidades: 20 provincias ya van camino de la normalidad inmobiliariaLa recuperación comienza a calar en cada vez en más zonas de España. Exactamente, ya hay 20 provincias que comienzan a superar la crisis después de 6 largos años de caídas de precios de la vivienda y de ventas. alcanzando el camino de la "normalidad inmobiliaria". El escenario del mercado inmobiliario es mucho mejor que el de 2013, cuando esta cifra era de sólo ocho, según un informe elaborado por la consultora Deloitte reflejando una distribución de la recuperación inmobiliaria a tres velocidades, según cada zona.

Las 20 provincias que más rápido volverán a una buena posición para afrontar ya la recuperación de la actividad inmobiliaria, teniendo en cuenta tanto su coyuntura macroeconómica (demografía, desempleo, crecimiento de la población, etc.) como los factores fundamentales del mercado inmobiliario (precio de la vivienda, tasa de esfuerzo, stock, etc.), son Madrid, Álava, Barcelona, Guipúzcoa, Vizcaya, Navarra, Cantabria, Zaragoza, Lleida, Baleares, Segovia, Valencia, Asturias, Huesca, Burgos, Valladolid, Palencia y Soria, siguiendo este mismo orden, según Deloitte.

En el informe se pone en contraste que el contexto es "más positivo" en términos generales, pero el mercado sigue geográficamente descompensado, de manera que la salida de la crisis residencial, sobre todo entre las provincias del norte y las provincias del sur. De hecho, 18 de las 20 provincias que saldrán antes de la crisis inmobiliaria son septentrionales. Las otras dos son Baleares y Valencia. Y ninguna de las provincias meridionales se recuperará en la primera de esas tres fases de salida de la crisis inmobiliaria que establece el informe. Según el director de Deloitte, Javier García-Mateo"El norte sale más rápido de la crisis que el sur, ya que no tiene un componente tan alto de producto vacacional. Además, en el norte la intervención urbanística no ha sido tan relevante como en el sur".

En un segundo y tercer grupo se concentran las provincias castellanas y de la mitad sur de España, que, por contra, serán las que se recuperarán a más largo plazo, "tanto por la peor posición relativa de su coyuntura macroeconómica como por la debilidad de sus fundamentales inmobiliarios, muy penalizados por el exceso de oferta", como en el caso de Almería, Ciudad Real, Toledo y Castellón. Eso sí, es destacable que las provincias en peor condiciones para la recuperación inmobiliaria, han pasado de ser 21 en 2012 a cuatro este año. El resto de zonas (25 provincias) se encuentra en un punto intermedio, es decir, se recuperará en una segunda fase de la recuperación. Algunas tan relevantes por su dinámica inmobiliaria dada su alta demanda algo mejor posicionadas como Málaga, Alicante, Girona, Tarragona, Sevilla o Granada.

Para elaborar la clasificación, Deloitte ha cruzado y ponderado "todas las variables que son comparables entre provincias", apunta García-Mateo. Por un lado, factores inmobiliarios, como la cantidad de stock por habitante, el porcentaje de ingresos que hay que destinar al pago de la hipoteca (estos dos son los datos de mayor peso en el ránking), la ratio de alquileres sobre compraventas y el precio medio de los pisos, entre otros. Por otro lado, los datos macroeconómicos que influyen en la demanda: evolución del PIB, población, natalidad, proporción de personas en edad de comprar vivienda, flujos migratorios, la tasa de desempleo, etcétera.

Esfuerzo de compra

En el informe se destaca también que la tasa de esfuerzo medio de los hogares españoles (porcentaje de renta bruta familiar dedicada al pago de la hipoteca) ha descendido progresivamente durante los últimos años hasta situarse en el 33%, "un nivel cercano a las cotas razonables de equilibrio". Esta disminución se explica por el descenso acumulado del valor de los pisos (un 40% desde el comienzo de la crisis).

En un análisis provincial, Barcelona y Guipúzcoa cuentan, por cuarto año, con las tasas de esfuerzo más elevadas de España, debido al elevado precio de la vivienda en estas provincias. En Cádiz, por su parte, la dificultad a la hora de acceder a vivienda viene motivada por sus condicionantes macroeconómicos. En el lado contrario, el esfuerzo de compra de vivienda más accesible lo encontramos en La Rioja, Lleida, Murcia o Pontevedra, con tasas de esfuerzo por debajo del umbral del 30%.

Del mismo modo según Deloitte, el precio medio de la vivienda en España es ya 4,4 veces el salario bruto individual, frente a la ratio del 6,1 de media en la Unión Europea, con países como Reino Unido o Francia con ratios, respectivamente, de 8,5 y 7,9. "Ésta es una noticia muy relevante", señala García-Mateo, ya que se trata de una variable de referencia para los expertos y que en otras circunstancias indicaría el final de la crisis inmobiliaria. Pero, claro, el mercado inmobiliario español se ve lastrado actualmente por la escasez hipotecaria, lo que frena la recuperación. "En el momento en el que fluya la financiación la velocidad de salida de la crisis crecerá".

'Stock' de vivienda nueva

Son muchos los pisos a estrenar o aún en construcción cuya gran parte pertenece a viviendas de obra nueva de los años de bonanza no vendidos aún, localizándose en las mayores capitales y las provincias del Levante español, debido en este último caso a la doble condición de mercado de primera y segunda residencia.

De las 50 provincias analizadas las zonas que cuentan con mayor stock disponible son Barcelona (con 47.466 unidades), Alicante (47.022 unidades), Madrid (42.821) y Castellón (27.253 unidades). Mientras que las provincias con menor stock de viviendas son Cáceres (467), Badajoz (620) y Cantabria (849) según el informe.

Teniendo en cuenta la relación entre población y stock de vivienda nueva, Castellón, Toledo y Almería son, por tercer año, las provincias con una mayor sobreoferta por cada 1.000 habitantes (45 en el caso de Castellón y 34 en Almería y Toledo). Las provincias que presentan menor stock son Badajoz (0,9), Cáceres (1,1) y Navarra (2,7), mientras que la media para España es de 14 viviendas.

Bajo la actual coyuntura económica, 46 provincias están viendo reducir su stock de viviendas nuevas. Dentro de este grupo destacan Badajoz, Cantabria y Cáceres, con un ajuste del 67%, 66% y 64%, respectivamente, desde el año anterior.

Fuente: expansion.com

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