Durante el pasado año todos los datos del mercado residencial fueron positivos por primera vez en 7 años. La compra de viviendas alcanzó en 2015 las 401.281 operaciones según el Ministerio de Fomento (su dato más alto desde 2010) y un récord de rentabilidad del 8,8% según el Banco de España, en un contexto de recuperación de precios que alcanzó el 4,2% según el INE. Los compradores se están animando al calor de la perspectiva de comprar vivienda aún a precios económicos tras la fuerte caída del precio acumulada durante los años de crisis, a lo que se debe añadir una mejor percepción económica y una mayor estabilidad en el empleo. Así, en los primeros meses de 2016, tanto los Notarios o los datos de febrero de Tinsa, confirman esta tendencia.
En el último año, las subidas y bajadas de los precios de la vivienda no han sido muy pronunciadas en la mayoría de las ciudades españolas. En general, predominan ligeras subidas, aunque en todavía en muchas localidades continúan los descensos. En esta importante heterogeneidad que hace que comprar piso en Madrid sea 31 veces más caro que hacerlo en Castellón o Toledo, la oferta de pisos y casas en venta es amplia y alcanza para todos los bolsillos y aún encontramos oportunidades para presupuestos que no llegan a 100.000 euros o interesantes y preciosas casas para presupuestos más desahogados que rondan los 300.000 euros, e incluso oportunidades en el segmento de las viviendas de lujo que superan los 500.000 euros.
Hasta 100.000 euros
Aunque cada vez menos, aún existen pisos "low cost" diseminados por toda la geografía española. Incluso en ciudades como Madrid y Barcelona existen viviendas por debajo de esta barrera (un 15%). Sin embargo, los distritos donde se concentra hasta el 50% de esta oferta son los más alejados del centro, como Villaverde en Madrid o Nou Barris en Barcelona.
En muchos casos se trata de viviendas a las que hay que someter a diferentes grados de reforma, otras necesitan obras de carácter integral porque son realmente antiguas. También hay muy buenas ofertas por 100.000 euros o menos en lugares de costa, aunque algo alejadas de la playa, y en municipios de la periferia, tanto de segunda mano como pisos a estrenar. No obstante, suponen una buena oportunidad de inversión de cara al alquiler vacacional o un estilo de vida más tranquilo.
La mayoría de los que optan por esta clase de producto son inversores que en muchos casos pueden pagar al contado y no necesitan financiación. Suelen contar además con liquidez para la reforma. Hablamos de personas que han descartado otras fórmulas de inversión que comportan más riesgo, como la Bolsa, o con menos rendimiento, como los depósitos, y que son conservadoras a la hora de buscar un rendimiento a sus ahorros. No obstante, la banca también financia cada vez más viviendas de este importe. Son hipotecas que se suelen cancelar antes del plazo de amortización establecido y no suelen ser caer en morosidad.
En relación a la segunda residencia, la zona norte de Galicia está funcionando bastante bien en esta franja de precios, fundamentalmente por los años de ajuste. Este ha sido muy considerable fundamentalmente en la Mariña Lucense en la provincia de Lugo (Foz, Burela, Viveiro, Ribadeo etc…) donde se puede comprar una vivienda de 2 dormitorios con plaza de garaje y trastero desde 40.000 euros, ajuste que ha sido necesario debido al crecimiento que experimentó la zona en los últimos 15 años, donde la actividad constructora fue frenética, quizá por tratarse de una costa prácticamente virgen hasta el año 2000. También encontramos precios interesantes en localizaciones de Asturias.
Otras zonas con precios de hasta 100.000 euros están en Murcia, Castellón (Moncófar), costa de Almería (El Ejido, Vera....), la provincia de Girona (Blanes), algunas zonas de Alicante como Torrevieja, también algunas promociones de la zona occidental de Málaga, aunque cada vez menos, o en áreas de Huelva. Decir de todos modos que por estos precios no es primera línea de playa, pero si son construcciones nuevas, con zonas comunes y otro aspecto relevante es que por ese presupuesto se pueden comprar pisos de 2 dormitorios, algo impensable en época de boom.
Entre 100.000 y 300.000 euros
En función de dónde nos situemos encontraremos viviendas que necesiten una actualización mínima o una reforma de mayor calado. Lo cierto es que en esta franja los pisos son muy heterogéneos, incluso en una misma ciudad. Por poner un ejemplo, podemos encontrar un apartamento de unos 50-60 m² para entrar a vivir por 150.000 euros en plena Arganzuela o Carabanchel y lo mismo por 300.000 en otro distrito con mayor caché, donde el precio por metro cuadrado es mayor, como Chamberí o Centro. De hecho, en el límite del área metropolitana de Madrid, cerca de la M-30, por 300.000 euros podríamos conseguir importantes extras como plaza de garaje, piscina o zonas ajardinadas, mientras que en plena zona prime sería complicado. La ubicación lo es todo dentro del sector inmobiliario, así que es complicado hacer generalizaciones.
La mayor parte de los interesados en comprar por este precio son personas que requieren financiación externa, sobre todo a partir de los 150.000-200.000 euros. Aunque no hay que olvidar que la hipoteca media en España en 2015 fue de 105.931 euros, lo cual indica que el precio sobrepasa los 130.000 euros suponiendo una media del 80% de la financiación total, pero debemos tener en cuenta la parte ahorrada, la responsabilidad hipotecaria, los intereses… Estaríamos hablando de compradores que pueden plantearse comprar en solitario y que tienen una nómina de 2.000-3.000 euros mensuales netos o de compras en pareja y consiguen este nivel de ingresos sumando las dos nóminas. En cualquier caso, se requiere ahorro previo y demostrar solvencia por medio de la estabilidad laboral, o bien, presentar un aval.
A nivel de segunda residencia, en esta horquilla de precios se pueden encontrar en cualquier zona de la costa española como Barcelona, Baleares, Canarias, Cantabria, Tarragona o Málaga, y especialmente en zonas de Valencia o Alicante y en general toda la zona de Levante donde en la época del boom costaban un 50% más, donde destacan localidades como Denia, Jávea, Benidorm, Campello, Oliva, San Juan o Cullera, entre otras. Obviamente, el precio depende de los dormitorios, superficies y cercanía a la playa.
Entre 300.000 y 500.000 euros
Cuanto más sube el precio de venta, mejores localizaciones y mayores calidades se consiguen. Con un presupuesto de medio millón de euros, se pueden comprar muy buenos inmuebles residenciales, e incluso auténticas mansiones con parcela en zonas muy cotizadas de capitales de provincia y en muchas localidades en la playa. También se pueden conseguir estupendos pisos en altura en fincas históricas en grandes ciudades con buena localización como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga. En la costa, habría también muchas oportunidades en primera línea de playa, especialmente en áreas de Cataluña como Costa Brava en Girona, Islas Baleares, Costa del Sol o Costa Blanca, principalmente viviendas unifamiliares y áticos.
Este tipo de vivienda encaja con el perfil de comprador de reposición. Son personas que ya son propietarias y que desean dar un paso más en calidad de vida, haciéndose con una casa más grande, probablemente, porque la familia ha crecido. Estamos hablando de compradores que venden su vivienda actual con el fin de obtener incluso la mitad de lo que les vale la nueva casa que pretenden habitar porque lo que buscan es financiar la menor cantidad posible.
Más de 500.000 euros
Las calidades superiores son la característica común de las viviendas que se venden por encima de los 500.000 euros. Aunque no podríamos hablar de alto standing según en qué ciudades y zonas (las que cotizan por encima del millón de euros) se estaría muy cerca. Las localizamos en grandes núcleos urbanos de Madrid o Barcelona, donde podremos encontrar casas y pisos que superan los 100-150 m2 y rondando las 3-4 habitaciones. En el caso de Madrid, serían pisos en altura en distritos como Salamanca o Retiro, y chalets en urbanizaciones cerradas con seguridad privada en municipios del noroeste, como Boadilla del Monte. También destacan zonas del norte como Galicia en Bayona o Sanxenxo, donde conviven precios elevados con viviendas más asequibles.
El perfil que se decanta por este tipo de vivienda no suele requerir financiación aunque se lo plantean por mantener un nivel de cash suficiente y por las agresivas campañas que están lanzando las entidades financieras con bajos tipos de interés y mínimos diferenciales solo para clientes de alto poder adquisitivo, con el fin de fidelizarlos.
Por encima de los 500.000 euros encontramos viviendas exclusivas que no se encuentran en cualquier zona de España, dado que hay localizaciones donde este tipo de producto no existe ni ha existido nunca. Estos precios alcanza a zonas muy exclusivas, chalés independientes, con amplias superficies y parcelas en urbanizaciones de lujo en Pozuelo de Alarcón o Las Rozas en Madrid, las zonas exclusivas de Cataluña, Baleares (Ibiza y Mallorca), zonas de la Costa del Sol como Marbella o Sotogrande en Cádiz, así como algunas localizaciones de Girona.
En todas las zonas aún hay oportunidades independientemente del importe, comprar un piso en la ciudad o una casa en la playa debe, según los expertos, seguir las pautas de cualquier compra: ubicación, gastos de mantenimiento, fiscalidad y estado de la vivienda. Si además, se compra con intención de inversión, se debe también analizar la posibilidad de sacarle rendimiento.
Fuente: invertia.com
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