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Publicado el 1 comentario en Consejos Vivienda: ¿Qué hacer si tengo problemas para pagar la hipoteca?

De acuerdo con las últimas estadísticas los desahucios y las ejecuciones hipotecarias están bajando. Así, parece que la recuperación económica da un respiro a los afectados, continuando la tendencia a la baja iniciada el pasado año 2015. En todo caso, el problema es grave, tanto por la situación desesperada de las familias que quedan en una situación vulnerable, como en la magnitud económica y social real que supone sumar todas las ejecuciones hipotecarias producidas durante la crisis y los procesos que acaban en la pérdida de la casa sin necesidad de ejecución, por acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en daciones en pago amistosas. Es un proceso complejo que lleva a muchas familias a una situación límite. Sin embargo, hay formas para evitarlo en el caso de tener problemas para pagar la hipoteca.

hipoteca quehacer - Consejos Vivienda: ¿Qué hacer si tengo problemas para pagar la hipoteca?

Respecto a las ejecuciones hipotecarias, el INE, que solo refleja los datos desde 2014, mostró la mayor caída de su serie histórica con una caída del 31,2% en primer trimestre del 2016. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), por otro lado, ofrece una serie temporal más larga. Su último informe estadístico, muestra un descenso en los desahucios del 11,6% en el primer trimestre, mientras las ejecuciones hipotecarias iniciadas hasta marzo de 2016 fueron 14.175, un 29,8% menos que un año antes. Se trata de la cifra más baja de las registradas en un trimestre desde el tercero de 2008.

Estos datos señalan el problema grave de las familias que se hipotecan y acaban sin poder pagar la deuda. ¿Se puede hacer algo si tengo problemas para pagar la hipoteca? Aquí algunos consejos para intentar no perder la vivienda y el bienestar familiar o, al menos, minimizar los daños.

Prevenir

La mejor forma de no tener problemas hipotecarios es no crearlos innecesariamente. Los notarios, aconsejan antes de solicitar una hipoteca, comparar ofertas de diferentes entidades bancarias y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. Además recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35 por ciento de los ingresos de los solicitantes del préstamo, porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.

Comprar una casa pidiendo dinero al banco es pactar un acuerdo con un socio muy exigente y con la ley escorada en su beneficio. Así, los bancos y entidades financieras tienen en sus manos un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si bien ha experimentado algunas mejoras, castiga con dureza a quien no paga la deuda, asumiendo esta los intereses de demora y los costes del procedimiento judicial. Además, de ser la vivienda habitual comprada mediante el préstamo hipotecario, el banco se puede adjudicar el bien inmueble por el 70% del valor de tasación.

Demasiadas familias han confiado en que el banco les concediera el préstamo de forma responsable y han perdido su hogar. Si bien hay una normativa que obliga a las entidades a conceder préstamos de forma responsable, el castigo al incumplimiento es bastante liviano a través de sanciones administrativas, pero su actuación no tiene impacto en la validez y eficacia del contrato celebrado con el consumidor: si le han concedido un préstamo que no podía ya pagar en el momento de la concesión, el contrato no deviene ineficaz y el acreedor no pierde ningún derecho.

José María Jiménez, abogado especialista en regulación financiera y experto independiente de iAhorro.com, considera que la primera medida para prevenir el impago pasa por analizar que la cuota de amortización mensual no sea tan ajustada que, ante el aumento de la misma o la reducción sustancial de los ingresos periódicos, ponga al deudor en una situación de tensión financiera. Para este cálculo hay que tomar un Euríbor, sumarle el diferencial y calcular la cuota resultante, con herramientas como el simulador del Banco de España. Si no podemos hacer frente a la cuota resultante, mejor no seguir adelante. Por otro lado, es muy desaconsejable contratar un préstamo hipotecario sin ahorros. No solo porque los bancos no conceden de forma habitual hipotecas al 100%, sino porque hay que tener un colchón en el banco, por si tenemos que utilizar los ahorros para pagar la hipoteca durante un tiempo.

En relación con la prevención está la información hipotecaria básica. Es una imprudencia temeraria pedir una hipoteca sin saber qué la dación en pago es la excepción, no la regla, o qué los avalistas responden con todo su patrimonio aunque no lo hipotequen. El Banco de España pone a disposición del cliente una Guía de acceso al préstamo hipotecario. Además, en muchos ayuntamientos y mediante asociaciones de consumidores o despachos de abogados especializados también se puede obtener información personalizada.

Como consejo básico, hay que ejercer el derecho a revisar el borrador tres días antes de la firma ante notario y, de tener dudas, acudir a la consulta de un abogado para que las explique detenidamente. Unos honorarios de 100 euros pueden ahorrarnos cientos de miles euros en pérdidas.

Negocia con el banco

Si prevemos problemas de pago o los problemas llegan sin previo aviso, nunca hay ocultar la situación a los nuestros ni intentar ganar tiempo "a ver qué pasa". Hay que reaccionar: solucionar el problema o minimizar las pérdidas. No nos culpabilicemos, cualquiera puede tener dificultades para pagar la hipoteca. Según la abogada Cristina Borrallo, el cliente debe de tener muy presente que la entidad financiera, a partir de la tercera cuota impagada, está legitimada para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que es importante que se intente poner al día al menos a esas tres cuotas.

También es importante que el cliente haga todos los esfuerzos de gestión y negociación con la entidad antes de que se comience el procedimiento ejecutivo, pues una vez iniciado la capacidad de negociación disminuye. Además, para salir de dicho procedimiento, en el mejor de los casos (cuando sea su vivienda habitual) se podrá pagar lo debido hasta la fecha, pero también habrá que abonar las costas procesales de la entidad ejecutante (las costas de abogado y procurador de la entidad bancaria), por lo que la deuda aumenta.

Debido a que el procedimiento es ejecutivo y rápido, es importante que el abogado que gestiona la ejecución hipotecaria sea capaz también de intentar negociar de forma paralela una refinanciación de la deuda con la entidad y sacar al cliente de esa situación con una operación de viabilidad. En los casos que el cliente se pueda adherir a los umbrales fijados en el Código de Buenas Prácticas, recientemente modificado por la Ley 25/2015, de 28 de julio, la operación podrá ser plenamente viable. En los casos (que no son pocos) en que las medidas del Código no sean aplicables, la facultad de negociación del abogado será menor. Siempre que sea posible, un abogado debe asesorarnos y negociar con el banco. Por desgracia, es habitual que las entidades no hagan mucho caso a los clientes, pero sí a los abogados que los representan.

Ocho formas de evitar el embargo

  1. Negociar una carencia de capital. Sirve para pagar únicamente la parte de intereses de la cuota, sin amortizar nada de capital. Debemos explicar bien al banco que si no nos la conceden, seremos incapaces de pagar la cuota. Así, en una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1% en la que estamos pagando una cuota de 493 euros, la carencia haría que pagáramos solo 144 euros al mes, durante 2 o 3 años, mientras nos recuperamos económicamente. Si conseguimos una carencia pagaríamos únicamente los intereses de la hipoteca, sin amortizar parte del capital. De esta forma, podríamos reducir la cuota mensual de la hipoteca hasta la mitad. En algunos casos, podría ser posible aplazar también el pago de los intereses, con lo que no pagaríamos nada de cuota. Si lo negociamos bien, el periodo de carencia podría durar años.
  2. Alargar el plazo. Pasar de 20 a 30 años en una hipoteca media de 150.000 euros a euríbor + 1%, hará que nuestra cuota pase de 720 euros a 493 euros. Lo mejor: una significativa rebaja que nos dará aire en el mes a mes. Lo peor: 10 años más (o los que acordemos) de hipoteca que subirán el total de intereses que acabaremos pagando al banco.
  3. Negociar una rebaja del interés. Se puede intentar por dos vías. La primera, proponiendo al banco suscribir algún producto como un seguro, un plan de pensiones en la entidad o domiciliar algunos recibos más. La segunda vía es conseguir una oferta de otro banco que nos ofrezca mejores condiciones y, con la oferta en la mano, explicarle a nuestra entidad que si no igualan la oferta, nos iremos. En ocasiones, nuestro banco reacciona rebajando el interés.
  4. Llevarnos la hipoteca a otro banco. Este método tiene un coste (alrededor del 1% de la hipoteca pendiente, es decir, unos 1.000 euros de cada 100.000 pendientes), pero en ocasiones merece la pena. Por ejemplo, si estamos pagando una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 2,5% y conseguimos que otro banco nos ofrezca euríbor + 1%, pasaremos de pagar 605 euros al mes a sólo 493 euros. En este caso, en apenas cinco meses ya estaremos ganando dinero. Lo mejor: el ahorro de este método es real, no solo un "parche" para ir tirando. Realmente pagaremos menos. Lo peor: hay que hacer una inversión inicial.
  5. Contar con un seguro de protección contra desempleo. Así cubriríamos las mensualidades impagadas de hasta 12 meses. Hay que tener en cuenta que esta medida solo será posible si la hemos contratado antes de la firma del contrato de la hipoteca, ya que después no sería negociable.
  6. Reunificar deudas. Con esta opción podríamos agrupar todas las deudas (préstamos personales, hipoteca...) en una misma cuota. De esta forma, los intereses de los préstamos se reducirían y pagaríamos menos de cuota mensual. Eso sí, hay que tener en cuenta que a la larga pagaríamos más intereses.
  7. Declararse insolvente. Este es un procedimiento complicado pero puede sernos de gran ayuda. Se trata de acogerse a la Ley Concursal, la cual contempla la posibilidad de suspender la hipoteca durante un año. De esta forma, se gana tiempo para renegociar las condiciones del préstamo hipotecario con el banco mientras va mejorando la situación económica del cliente. El inconveniente que encontramos con esta vía es el gran gasto que conlleva contratar abogados, administrador... Sin duda, resulta más recomendable intentar negociar directamente con el banco sin tener que llegar a los tribunales, una opción que no acaba de convencer a ninguna de las dos partes.
  8. Vender la vivienda. Esta sería la solución a aplicar cuando las medidas mencionadas anteriormente no nos han funcionado. Esta preferible tomar esta vía antes que contraer una deuda mayor y acabar perdiendo la casa. Si decidimos poner en venta la vivienda, hay que tener en cuenta que el banco será un aliado en la venta y puede asesorarnos, ya que ellos también estarían interesados en recuperar su valor en el mercado. En estos casos, es preferible poner en venta el inmueble antes de que el proceso de embargo haya empezado.

Protección legal

Si no conseguimos ponernos al día ni negociar una carencia, ampliación de plazo o bonificación de intereses, el banco acabará iniciando el procedimiento de ejecución hipotecaria para quedarse con la casa. "La capacidad de oposición a la propia ejecución hipotecaria es muy limitada, estando los motivos de oposición a la misma tasados en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil", afirma Cristina Borrallo. Si el abogado puede formular oposición, con posterioridad y estando el procedimiento en suspenso, se citará a las partes para una vista. El juzgado resolverá el mismo y el procedimiento continuará o no.

No obstante, explica la abogada, en la práctica los procedimientos continúan tras la resolución de la oposición pues los motivos principalmente se centran en el error en la cuantía determinada o en la existencia de cláusulas abusivas. Hay que tener presente que, en cuanto a los intereses de demora, los jueces ya de oficio pueden resolver sobre los mismos sin necesidad que se haya manifestado oposición por parte del ejecutado. La protección legal al cliente hipotecado a mejorado durante la crisis, si bien son muchos los expertos que siguen exigiendo una normativa que equilibre la desproporción existente entre el banco prestamista y la familia prestataria. De hecho, la Comisión Europea mantiene procedimientos de infracción para que el Gobierno modifique la legislación sobre ejecuciones hipotecarias y cláusulas abusivas (como el caso de las famosas cláusulas suelo), y el Tribunal de Justicia Europea sigue siendo el encargado de modelar nuestra dispersa y en ocasiones injusta legislación hipotecaria.

Legislación y normativas ante el impago de préstamos hipotecarios

Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012). Pensado para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual en aquellas entidades financieras que se hayan suscrito al mismo, y está dirigido a los deudores que hayan hipotecado su vivienda habitual y estén en el umbral de exclusión, que se define en el artículo 3 de este Real Decreto-ley. También se podrán beneficiar de estas medidas los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario. 

Fondo Social de Viviendas. Se creó en 2013 y permite a quienes hayan sido desahuciados de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, o hayan entregado su vivienda en dación en pago, acceder a un arrendamiento con una renta reducida y, en todo caso, proporcionada a los ingresos existentes. El deudor ha de cumplir, asimismo, ciertos requisitos de tipo económico y encontrarse en situación de “especial vulnerabilidad”.

Ley de Segunda Oportunidad (Ley 25/2015). Su objetivo es “que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”. Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho, critica que, "en caso de concurso de acreedores del deudor, el prestamista irresponsable no paga ningún "peaje": ni se le subordina el crédito ni se ve afectado por el régimen de segunda oportunidad, el cual no impide la ejecución de la hipoteca". Solo si tras la ejecución de la hipoteca queda deuda pendiente, podrá verse afectada por la Segunda Oportunidad, exonerándose el pasivo pendiente.

Fuentes: elpais.com y finanzas.com

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Publicado el 3 comentarios en Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas caen un 31,23 en el primer trimestre

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, con la mejora económica general, siguen remitiendo. Así, el número de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual bajó en el primer trimestre del año un 31,2% interanual, hasta las 6.118, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el primer trimestre (18.408.300), el 0,03% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. Se trata de la mayor caída de la serie histórica del INE que echó a andar a finales de 2014. El 58,5% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas corresponde a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008.

apartamentos mijascosta - Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas caen un 31,2% en el primer trimestre

Al tiempo que la crisis se aleja, lo hace también uno de sus lados más dañinos. Hace dos años, en 2014, la entrega de viviendas habituales para hacer frente al pago de la deuda con el banco alcanzó los 34.680 procedimientos. Ya en 2015 bajaron por primera vez un 13%. La rebaja de los tipos de interés hasta mínimos históricos, cerrando el pasado mes de mayo en negativo (-0,013%) por cuarto mes consecutivo, y los acuerdos entre deudores y entidades financieras están ayudado a aliviar este drama de las ejecuciones y los desahucios.

En total, el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre de este año fue de 19.354, un 14,1% menos que el trimestre anterior y un 37,9% menos que en el mismo trimestre del año pasado. De este total, las ejecuciones sobre viviendas concentraron el 58,3% del total. Y de este porcentaje, el 31,6% correspondieron a viviendas habituales de personas físicas (6.118), mientras que el 17,7% correspondieron a viviendas de personas jurídicas y el 9% a otras viviendas de personas físicas.

Teniendo en cuenta el estado de la vivienda, el 13,6% de las ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre fueron sobre viviendas nuevas y el 86,4% sobre usadas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas disminuyó un 31,6% en tasa anual y el de usadas bajó un 37,5%. Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el primer trimestre (18.408.300), el 0,03% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo.

Los hipotecados en 2007, los peor parados

Los que se hipotecaron en el año 2007 con viviendas usadas han sido los más perjudicados, siendo el 20,4% de las ejecuciones de hipotecas constituidas ese año. El 15,6% fue con hipotecas firmadas en 2006 y el 11,8% con las suscritas en 2008. El periodo comprendido entre 2005 y 2008 concentró el 58,5% de las ejecuciones hipotecarias y los mayores valores se alcanzaron en 2013 y 2007. El 0,20% y el 0,19%, respectivamente, de las hipotecas constituidas sobre viviendas en estos años ha iniciado
una ejecución hipotecaria este trimestre, según el INE.

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Andalucía, la más asfixiada

Las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre viviendas fueron Andalucía (3.144), Cataluña (2.113) y Valencia (2.094), presentando el mayor número de ejecuciones, mientras que las comunidades con menor número de ejecuciones fueron Cantabria (43), La Rioja (54) y Navarra (61).

Los peor parados, son los hipotecados entre 2003 y 2015 en Murcia (0,25%), Andalucía (0,20%) y Comunidad Valenciana (0,18%), mientras que los valores más bajos se corresponden a los hipotecados en País Vasco (0,03%) y Cantabria (0,06%).

Fuente: INE "Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias" Primer trimestre de 2016 (.pdf)

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Publicado el 2 comentarios en Sareb pone en venta 564 promociones inacabadas y los pisos de bancos… a mitad de precio

La Sareb o "banco malo" (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), ha puesto a la venta 564 promociones de viviendas con obras paradas en diferentes grados de ejecución en casi toda España. En una primera fase, Sareb sacará a la venta 140 promociones inmobiliarias pendientes de terminación, y ofrecerá así cerca de 5.000 viviendas. La mayor parte de las promociones paradas que se venderán en esta primera fase se encuentran en Andalucía y Cataluña, con 28 promociones cada una, y Canarias, con 26 desarrollos de obra nueva. Por provincias, sobresale la oferta de Barcelona, Las Palmas, Alicante, Cádiz, La Coruña y Madrid. Por otro lado, los pisos de bancos se reactivan con ofertas que alcanzan hasta el 60% de descuento.

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El director general de negocio de Sareb, Alfredo Guitart, considera que, "una vez superada la crisis", ha llegado el momento de dar una vía comercial a estas promociones."Supone, por tanto, una oportunidad de inversión para los promotores locales, que conocen con detalle su entorno y tienen capacidad de finalizar estas obras y sacarlas con éxito al mercado". Así, Canarias, con 1.166 viviendas, Andalucía, con 1.057 y Comunidad Valenciana, con 838 pisos en promoción, concentran más de la mitad de los inmuebles que saldrán a venta en el inicio de esta operación.

Como parte de su estrategia de generación de valor para obtener el mayor retorno de los activos recibidos, la Sareb también reinició la construcción de los pisos de algunas de las obras que posee en cartera. En concreto, la sociedad puso en marcha 68 desarrollos entre 2013 y 2015, de los que 45 ya se habían finalizado a cierre del ejercicio anterior. Además, está previsto que este año se finalicen cerca de 20 nuevos desarrollos de obra parada.

La reactivación de las casas en construcción en España se refleja en la cifra de pisos terminados, que comenzó 2016 subiendo un 10,8%, contexto en el que la Sareb prevé un aumento de la construcción de viviendas en más del doble para este año, hasta situarse entre las 100.000 y las 175.000 viviendas iniciadas, según los datos recogidos por el ‘Informe de mercado inmobiliario 2015’ realizado por la entidad. En el análisis se destaca que los promotores y constructores están “retomando la confianza” previendo ese aumento de la construcción de viviendas.

Los pisos de los bancos: ofertas entre el 35% y el 60% de descuento

El sector financiero es todavía la primera inmobiliaria del país, y las entidades redoblan las ofertas de los pisos y casas que tienen en su cartera. Los descuentos, menos agresivos que hace años, pero todavía se pueden encontrar viviendas, generalmente de segunda mano aunque también muchos pisos a estrenar, con descuentos de hasta el 60%. Las entidades financieras ofrecen en la venta de las viviendas condiciones favorables de financiación, que son, junto al descuento de los precios, su principal atractivo. BMN y Bankia son las últimas entidades que han lanzado campañas agresivas de su cartera inmobiliaria.

LBMN. Es la última entidad que ha lanzado una campaña con fuertes descuentos. El banco, nacido de la fusión entre Caja Murcia, Caja Granada y la balear Sa Nostra, ha colgado el cartel de rebajas a 1.500 inmuebles, de los que 832 son viviendas, con 91 metros cuadrados de media. En colaboración con la web inmobiliaria Casaktua, la entidad ofrece pisos con un precio medio de 82.500 euros. 421 inmuebles están en Cataluña, 401 en las Islas Baleares, 261 en la Comunidad Valenciana y 206, en Andalucía.

Bankia. Hace un par de meses, Bankia puso en marcha la campaña "Piso Propio", con la que ofrece 2.600 pisos a precios que implican descuentos de hasta el 40%. De los 2.600 inmuebles ofertados, 1.000 se concentran en Cataluña y otros 1.000, en la Comunidad Valenciana. La campaña también incluye 600 viviendas de Canarias, 180 de Murcia y 45 Baleares.

Santander. La web de Altamira, el portal inmobiliario de Santander, oferta cada mes una selección de pisos destacados, y también resalta pisos de segunda mano con descuentos de hasta el 40%. BBVA también ofrece pisos con descuentos. En la campaña "Tic tac casas" hay, por ejemplo, pisos de 3 habitaciones en Sabadell por 60.000 euros. Respecto a CaixaBank, Servihabitat, su comercializadora, presenta distintas campañas de venta, como la de viviendas unifamiliares con descuentos de hasta el 35%.

Sareb. Otra campaña reciente es la de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que bajo el título "Tu casa a toda costa", puso a la venta 2.337 pisos en zonas costeras. Los inmuebles que componen las ofertas del banco malo tienen precios que oscilan entre los 32.100 y los 866.300 euros, que estará vigente hasta el 30 de agosto.

Fuente: expansion.com

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Publicado el 2 comentarios en Cuenta atrás para las cláusulas suelo: hasta 9.700 millones de euros de devolución

Las polémicas (abusivas, según varios tribunales) cláusulas suelo de las hipotecas de miles de pisos y casas en España están ya vistas para sentencia. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea celebró la semana pasada la vista oral para fijar el grado de retroactividad que puede exigirse a la banca para devolver el dinero cobrado por esas malas prácticas bancarias, condenadas una y otra vez por jueces españoles y europeos. Las conclusiones del abogado general de la UE estarán listas el próximo 12 de julio. Normalmente, esa decisión prejuzga la mayor parte de las veces la sentencia definitiva, que llegará antes de fin de año, según fuentes judiciales. Ese fallo puede provocar una sacudida en las cuentas de resultados de varias entidades bancarias de hasta 9.700 millones de euros, que han empezado a provisionar por lo que pueda ocurrir.

alcossebre castellon3 - Cuenta atrás para las cláusulas suelo: hasta 9.700 millones de euros de devolución

La banca española está a la espera de este proceso ante el impacto de la caída del Euríbor a terreno negativo en sus cuentas y una vez que han asumido que los tipos de interés permanecerán en mínimos históricos en el corto plazo. Así, la mayoría de hipotecas en España están referenciadas al euríbor, el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos europeos. Las entidades bancarias suelen referenciar los tipos de las hipotecas a ese indicador, al que añaden un diferencial; a partir de ahí, revisan los intereses de cada crédito con una periodicidad generalmente anual. Algunos de los bancos españoles se blindaron contra caídas del Euríbor, que actualmente está en tasas negativas, con las citadas cláusulas suelo, que impiden que los intereses que se cobran por la hipoteca se sitúen por debajo de un determinado listón. Una vez declaradas abusivas, la duda que queda por despejar es la retroactividad de las devoluciones.

El Tribunal Supremo subrayó en mayo de 2013 que todas las cláusulas suelo que no sean completamente transparentes son abusivas. Y, por lo tanto, nulas. Hace poco más de un año, el Supremo se ratificó, pero solo obligó a devolver las cantidades cobradas desde mayo de 2013. Habrá que ver si al final los tribunales europeos constatan que esa es la fecha de corte, o los hipotecados pueden recuperar su dinero desde noviembre de 2009, el momento en el que las bruscas caídas de los tipos de interés empezaron a activar algunas cláusulas suelo. Tras un informe demoledor de la Comisión Europea, la sentencia determinará el grado de retroactividad, pero también aspectos como la prevalencia o no de los tribunales nacionales respecto a los europeos en lo relativo a abusos en el sector financiero.

Según la defensa de los bancos, la devolución retroactiva de los importes indebidamente cobrados no supondría riesgo sistémico para la banca española. Los abogados de las entidades afectadas subrayan que España habría tenido que ampliar el programa de rescate que recibió para sanear su sector financiero (100.000 millones, del que se usaron unos 40.000) si la banca hubiera devuelto las cantidades logradas por la aplicación de cláusulas suelo en las hipotecas, afirma el abogado de Cajasur en la vista celebrada en el Tribunal de Justicia de la UE.

Entre los 5.269 y los 9.700 millones de euros en devoluciones

En función del plazo variará el impacto en las cuentas de resultados del sector financiero español, que ha puesto en marcha una notable recapitalización pero tiene todavía una elevada morosidad, que ronda el 10%. Analistas Financieros Internacionales (AFI) calculó en un informe reciente que el agujero sería de 5.269 millones de euros si la retroactividad se detiene en mayo de 2013, y de hasta 9.700 millones en total si la sentencia dicta que se pueden recuperar los importes cobrados desde 2009.

El pasado julio la Comisión remitió al Tribunal un documento en el que explica que, según la normativa europea, la banca debería reintegrar la totalidad por las cláusulas que las sentencias declaren nulas por abusivas. Y no sólo el importe desde mayo de 2013. Se trataba de un informe muy concreto para un caso de Cajasur, pero dejaba muy clara la postura de Bruselas. Si algo es abusivo y es nulo debe desaparecer y el cliente, el ciudadano, debe ser compensado completamente, y no en parte.

De Guindos ve "irrelevante" el aviso de Bruselas por las cláusulas abusivas

La Comisión Europea se lo ha dicho a España en privado, en público, por escrito y de forma oral. En comunicados oficiales y en informes de parte destinados a la Justicia Europea. Y hoy lo ha hecho, una vez más, en forma de una advertencia más seria: o adapta las leyes comunitarias a la normativa nacional o se arriesga a multas. La notificación, en forma de procedimiento de infracción, insta a España a modificar la legislación nacional para ajustarla a la comunitaria "sobre el procedimiento civil que regula la ejecución hipotecaria y las órdenes de pago". Pero supone una enmienda general y un nuevo tirón de orejas, que llega apenas dos días después de una vista en el Tribunal Europeo de Justicia de Luxemburgo sobre las cláusulas suelo y su retroactividad.

Así, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, cree que el impacto en el sector bancario español de las modificaciones en la normativa de cláusulas hipotecarias que debe introducir el Gobierno tras la nueva advertencia de la Comisión Europea (CE) "no puede ser relevante". Así respondió De Guindos al ser preguntado, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, por el procedimiento de infracción contra España iniciado por Bruselas por no haber trasladado de manera adecuada a la legislación nacional las normas europeas para proteger al consumidor de las cláusulas abusivas hipotecarias. Además, explicó que se trata de "cuestiones técnicas" que el Gobierno está analizando y debe resolver en un plazo de dos meses y que espera hacerlo de forma acordada con la CE. En todo caso, aseguró que "lo haremos teniendo en cuenta el principio fundamental de que las cláusulas no pueden ser abusivas".

Fuentes: elmundo.es y epais.com

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Publicado el 5 comentarios en Claves para negociar la hipoteca: la planificación es fundamental para lograrlo con éxito

A la hora de encontrar financiación para comprar vivienda, la elección del banco no lo es todo. Una parte importante de las estipulaciones que los bancos establecen en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios son condiciones generales de la contratación, del tipo "lo tomas o lo dejas". Ante estos contratos, el consumidor ve muy limitada su capacidad de maniobra, pero en absoluto está indefenso.

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La negociación hipotecaria se desarrolla en un ambiente no precisamente propicio para el aspirante a prestatario. Las entidades financieras operan como un oligopolio, con incentivos para coordinar su oferta de productos y servicios financieros, cuyos clientes minoristas tienen mucha menos información sobre los factores jurídicos y económicos relevantes. En este sentido, los árbitros del sector (Banco de España y Comisión Nacional del Mercado de Valores -CNMV-), distan mucho de provocar el efecto balsámico deseable en su atención al consumidor financiero y en sus atribuciones sancionadoras, con el objetivo de disciplinar a la banca para que las malas prácticas abandonen definitivamente el terreno de juego.

¿Cómo preparar la contratación de una hipoteca?

Conseguir una hipoteca barata no es fácil, para conseguirlo es fundamental preparar una buena planificación para multiplicar las probabilidades de éxito. La formación y la información previa es la base sobre la que trabajar el proceso hipotecario posterior. Este esfuerzo no es delegable, por mucho que se contrate una empresa de intermediación hipotecaria, el asesoramiento de un abogado o economista, el cliente ha de adquirir una cultura financiera mínima para saber lo que firma.

La eclosión de iniciativas tecnológicas relacionadas con las finanzas, las "fintech", permiten por ejemplo comparar hipotecas con diferentes herramientas online sin costes ni desplazamientos. También a distancia se puede conseguir la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) de los préstamos o créditos hipotecarios más transparentes, los que informan al público de sus condiciones. Es muy recomendable que no se precipite a la hora de elegir la entidad. Antes de decidirse, compare con mucho cuidado las distintas ofertas del mercado y vea cuál se adapta mejor a sus posibilidades y necesidades.

Es crucial preparar adecuadamente la documentación actualizada que hay que incluir en cada expediente que se entregue a los bancos seleccionados. Si el dossier tiene todos los documentos necesarios conseguiremos dos efectos: por una parte, transmitir al potencial prestamista nuestra diligencia, muy importante para valorar nuestro perfil de riesgo. Además, agilizaremos la tramitación de la evaluación de riesgo, que supondrá saber si nos aprueban o deniegan la solicitud en el plazo más corto posible.

La negociación

Una buena hipoteca no se consigue únicamente eligiendo bien el banco, aunque sea una variable muy relevante. Nuestra voluntad y capacidad negociadora pueden transformar unas condiciones mediocres en las mejores del mercado. La información recopilada sobre las opciones del mercado es una buena baza negociadora. Tramitar la solicitud con varios bancos, también, si bien no conviene alertar a los “competidores” de crédito demasiado pronto, para evitar que pierdan el interés por nuestro caso antes de haberlo enviado al departamento de riesgos correspondiente.

Según el experto hipotecario de Ibercredit, Santiago Cruz, los clientes con más capacidad de presionar a la baja son los que tienen rentas altas: hay bancos que ofrecen hasta un 100% del precio de compraventa a un euríbor + 1%, sin vinculación, a los clientes que cobran netos al menos 3.000 euros —4.000 euros en total si hay dos solicitantes—, cuenta este profesional.

En el ámbito de los servicios y productos vinculados es dónde hay más espacio para la negociación. Domiciliar la nómina o contratar tarjetas bancarias son vinculaciones razonables sin coste adicional. Los seguros de vida y hogar añaden una obligación y un coste extraordinario, máxime si no nos interesa el seguro o tenemos uno más barato contratado sin la mediación del banco. Cruz considera especialmente lesivos los seguros de prima única, que a cambio de primas iniciales elevadas, aseguran al hipotecado durante varios años. Un seguro de vida a prima única a 20 años puede suponer abonar 20.000 euros, según el capital asegurado. Si, además, el cliente no tiene el dinero ahorrado sino que lo financia, podríamos hablar de un coste final de más de 25.000 euros según evolucionen los tipos de interés.

Antonio Gallardo, analista de iAhorro.com, señala la importancia de analizar el diferencial que los bancos aplican al euríbor, ya que están desarrollando fórmulas para protegerse de los tipos negativos y que pueden causar un importante perjuicio en el medio plazo. Las cláusulas suelo que fijan un tipo mínimo del 0% o superior son límites que debemos tratar de evitar. Los tipos negativos han propiciado que la oferta de préstamos hipotecarios a tipo fijo o mixto proliferen y se ofrezcan a unos tipos jamás vistos, oportunidad única para clientes que buscan la seguridad de saber la cuota que pagarán hasta el final de la deuda y tienen capacidad para negociar a la baja, tanto el tipo fijo (hoy en día es posible conseguir un 1,65% fijo a 15 años) como la compensación por riesgo de tipo de interés (que puede llegar al 5% de la deuda si cancelamos anticipadamente).

Además de los ingresos, nuestra capacidad de ahorro es una eficaz palanca negociadora. Para estar en una posición de combate medianamente fuerte, al menos deberíamos tener para los gastos, algo más del 10% del precio del inmueble. Si pedimos más del 80% del precio de compraventa o de tasación, tengamos claro que es posible que nos exijan aportar avalistas o hipotecar otro inmueble (una doble garantía). Hay que poner en valor nuestros puntos fuertes y saber justificar nuestras carencias, sin esconder información al banco pero sin comulgar con ruedas de molino. A fin de cuentas, no nos "dan" dinero sin más, hacen un negocio con nosotros que les repostará grandes beneficios, si aciertan eligiendo al prestatario.

La firma ante notario

Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Una buena negociación queda desvirtuada si en el último momento nos cuelan condiciones u obligaciones que no preveíamos. La máxima diligencia antes de firmar las escrituras es la única forma de poder ir tranquilo a notaría. Aprender de los errores del pasado supone tomarse muy en serio el proceso hipotecario y no firmar nada llevados por la ilusión, las prisas o la ignorancia. Formación, información y asesoramiento independiente, las tres virtudes del consumidor bancario.

Fuente: elpais.com y Banco de España

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Publicado el Deja un comentario para Euribor Plus: la nueva forma de cálculo del Euríbor ¿Qué es y cómo afectará a las hipotecas?

El Euribor a 12 meses, índice de referencia que ayuda a determinar la cuota mensual del 90% de las hipotecas sobre viviendas en España, variará la base sobre la que se calcula. De este modo, el European Money Markets Institute (EMMI: la asociación de asociaciones bancarias europeas) finaliza el proceso de cambio del nuevo índice, que entrará en vigor a partir del próximo 4 de julio, precisamente cuando el Euribor se encuentra en la fase más profunda de su depresión.

euribor3 1 - Euribor Plus: la nueva forma de cálculo del Euríbor ¿Qué es y cómo afectará a las hipotecas?

El euríbor cerró el pasado año 2015 con una caída del 80%, lo que supone el mayor recorte registrado en la última década. El indicador, que no ha dejado de caer en los últimos doce meses, ha ido descendiendo hasta romper la barrera del 0%. Así, el pasado mes de febrero, el índice basado en los tipos a los que un panel de bancos se financian en los mercados mayoristas europeos alcanzó un -0,008% por primera vez en la Historia, abriendo el debate sobre si, llegado el caso, las entidades deberían pagar a sus clientes por prestarles dinero.

Ya antes de que el BCE rebajara al 0% los tipos de interés y situara la facilidad de depósito en un -0,4%, las previsiones de los analistas señalaban que la caída podría profundizarse este año hasta el 0,1%, lo que pondrá en dificultades a las entidades financieras más agresivas en su política comercial. Sobre la base del saldo vivo total de los créditos hipotecarios en España y el precio del Euribor a 12 meses en diciembre, una décima negativa representa un coste anual superior a 600 millones de euros para los bancos. En el lado contrario, es un ahorro similar para millones de hogares. En este contexto, es evidente que el Euribor se ha convertido en todo menos un aliado para las entidades financieras, pero la Asociación Española de la Banca (AEB) considera que la situación es independiente del proceso de cambio.

Euríbor plus: ¿Qué es y cómo se calcula?

En junio de 2014, el EMMI comenzó a trabajar en un nuevo índice de referencia hipotecario: el euíbor plus cuyo principal objetivo es impedir por parte de los bancos la manipulación en el cálculo de la tasa después de los escándalos ocurridos entre 2005 y 2009. Al contrario de lo que ocurre con el euríbor actual que refleja el tipo de interés al que están dispuestos a prestarse los bancos, con el euríbor plus se persigue un índice de referencia más creíble y menos manipulable. La clave para conseguirlo estaría en su metodología de cálculo.

El euríbor plus se calculará a partir de los tipos de interés de las transacciones efectivamente realizadas en el mercado interbancario y no en los tipos estimados por los bancos. Es decir, se formaría a partir de las contribuciones de los bancos del panel basados en operaciones reales y no en las estimaciones de los intercambios que realizan los bancos entre sí.

Pero, además, la nueva metodología tendrá en cuenta no sólo las transacciones que los bancos se hagan entre sí, sino también los depósitos de las grandes empresas, otras instituciones financieras, instituciones públicas, pymes no financieras, aseguradoras o fondos de pensiones.

El mayor problema que registra su cálculo estaría, sin embargo, en que apenas se realizan transacciones reales a un año, por lo que la volatilidad para los plazos más largos sería más alta. Es decir, apenas se realizan operaciones a un plazo superior a los tres meses de ahí que la muestra sería muy reducida. Recordemos que las hipotecas están referenciadas al euríbor a un año. Con la nueva fórmula, se hará una mediana para determinar los cuatro o cinco bancos que ofrezcan los tipos centrales y con ellos, se hará la media. También se utilizarán datos de los días anteriores cuando haya pocas operaciones.

¿Cómo afectará a las hipotecas?

El EMMI admite que los resultados del nuevo cálculo podrían no ser los mismos que con el método actual. "Es inevitable que haya cambios en el nivel y características del Euribor. Ninguna variable económica puede ser medida con absoluta precisión, así que cualquier cambio en el método de medición producirá una variación. Habrá un impacto, sobre todo en la volatilidad".

A nivel práctico, el objetivo declarado por el EMMI es que el cambio de metodología no afecte a la esencia del índice. Pero surge el enfoque jurídico. "Una cuestión crítica es si, desde un punto de vista legal podría considerarse como un simple cambio metodológico o, por el contrario, como un índice distinto". Teniendo en cuenta la litigiosidad vivida en los últimos años entre la banca y sus clientes a raíz de la comercialización de productos como las preferentes o las cláusulas suelo, la segunda posibilidad podría abrir un frente nuevo en millones de contratos.

Por este motivo, la Asociación Española de Banca demanda una cobertura legal reforzada. "El cambio tal y como se está planteando no tiene por qué presentar riesgos significativos para ninguna de las partes, si bien es cierto que estos se minimizarán o desparecerán totalmente si la transición cuenta con un soporte normativo de ámbito europeo".

Pero, ¿encarecerá las hipotecas? No está claro aún si este nuevo índice de referencia encarecerá o no los préstamos hipotecarios ya que habrá que esperar a ver cómo se comporta una vez se comience a realizar el nuevo cálculo. Lo lógico es que, si el precio oficial del dinero baja (el dinero que se prestan los bancos entre sí se lo piden al BCE que se lo da al tipo de interés establecido), las entidades pagarán menos por él así que también lo ofrecerán más barato. Por el contrario, si el precio del dinero sube, estos préstamos se encarecerán.

La banca pide blindarse y los consumidores transparencia

José Ignacio Goirigolzarri, presidente de Bankia, advirtió ayer que si la banca decide llevar a cabo un cambio en la base de cálculo del Euribor, el índice que referencia el precio final de millones de hipotecas en España, deberá hacerlo con todas las garantías de que se trata de una continuación del actual y "blindándose" contra posibles demandas. Según el banquero, el nivel de tipos de interés que manejan los bancos actualmente se prolongará durante dos o tres años, si bien apuntó que no espera que el Euribor caiga por debajo de sus niveles actuales.

Para la banca, "cambiar la referencia del Euribor sería malo" reconoció el mismo Goirigolzarri, subrayando los problemas reputacionales de la banca en los últimos años. "No se trata tanto de un proyecto para cambiarlo como de una reforma porque está en discusión si el índice tal cual es ahora y al plazo de un año es representativo de las operaciones a las que se prestan los bancos". Hasta el pasado mes de febrero, Bankia aumentó un 25% el volumen de contratación de hipotecas respecto al mismo periodo de 2015. La entidad cuenta, junto a CaixaBank, con una de las mayores carteras hipotecarias en España y, con un Euribor negativo y sin cláusulas suelo, está obligada a compensar la pérdida de ingresos por intereses hipotecarios con otras vías de negocio. José Sevilla, consejero delegado del banco apostilló que "los ciudadanos españoles pagan las hipotecas más baratas de Europa".

En el otro lado de la balanza, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) pide que se hagan públicos los resultados de las pruebas de cálculo del "nuevo Euribor" o "Euríbor Plus", que supondría pasar del sistema actual de "consulta" o tipo teórico al que se prestarían los bancos entre sí a uno de "transacciones" reales entre entidades.

La OCU ve aún "muchos interrogantes" en el que sería nuevo sistema de cálculo. "Aunque, en principio el cambio de metodología no debería afectar mucho al índice, se tiene que respetar el derecho a la información de los consumidores para evitar que se puedan producir perjuicios a los mismos". Por ello solicita que, durante el periodo de pruebas de julio a diciembre de este año 2016, se calcule el Euribor utilizando ambas métodos de cálculo, pues permitiría comprobar si existen diferencias significativas entre ambos.

El ministro de Educación, Luis de Guindos, ha remarcado que se está en "un periodo de prueba y la posibilidad de pasar a un nuevo índice tiene que ser contrastada con prudencia y con cautela". "El Gobierno va a vigilar que esa posible modificación no tenga ningún impacto negativo desde el punto de vista de todos los tenedores de las hipotecas en nuestro país", aseguró, y apuntó que las pruebas que se están efectuando indican que el nuevo índice estaría en un nivel incluso inferior al actual.

En general, los analistas y expertos piensan que las autoridades velarán por los intereses de los minoritarios y harán los ajustes que sean necesarios para que estos no se vean perjudicados. Su puesta en marcha no se llevará a cabo para favorecer a los bancos, sino más bien todo lo contrario. Con esta medida los bancos no podrán manipularlo como ha ocurrido en el pasado en casos puntuales. Así, se espera que las variaciones del Euribor sean mínimas y el impacto que puedan tener en el pago de las hipotecas será muy bajo. Las mayores caídas del Euribor y las mayores rebajas en la cuota ya las hemos visto.

Fuente: elmundo.es

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Publicado el 3 comentarios en Se reactiva sin Sareb el Fondo Social de Viviendas: requisitos para acceder a sus 2.000 ofertas

El Fondo Social de Viviendas (FSV) creado en enero de 2013 como parte del paquete de medidas urgentes aprobado por el Gobierno para ayudar a familias desahuciadas por impago de hipoteca. Se ofrece así, a través de este fondo inmuebles en alquiler a personas que se encuentran en riesgo de exclusión social. Desde entonces hasta ahora han sido unas 4.000 familias las que se han beneficiado del programa, que ha cobrado protagonismo estos días por el acuerdo PSOE-Ciudadanos donde también se apuesta por el alquiler social como una de las medidas estrella en materia de vivienda, aunque no se aclara si se mantendrá el FSV como hasta ahora, o cuando se concrete un nuevo Gobierno mutará con nuevo nombre y funciones similares. Así, 10 entidades financieras reactivan ahora el Fondo Social de Viviendas a través de pisos de alquiler social en una nueva web, con el objetivo de que los colectivos más desfavorecidos puedan optar a los más de sus 2.000 inmuebles disponibles.

pisosdebancos valencia - Se reactiva sin Sareb el Fondo Social de Viviendas: requisitos para acceder a sus 2.000 ofertas

En esta nueva reactivación del Fondo Social de Viviendas participan Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell o Bankinter entre otras entidades financieras, creando un fondo pisos de bancos dirigidos tanto a familias como a entidades sociales u organismos públicos, que colaboren en la gestión y tramitación de las solicitudes, puesto que se trata de un buscador y un canal de tramitación. La iniciativa se suma a otras muchas que a nivel individual o colectivo han desplegado las entidades financieras en materia de vivienda social a lo largo de estos últimos años, entre ellas, la paralización de los desahucios de las familias en riesgo de exclusión social. Hace tres años y medio, el Gobierno puso en marcha un Código de Buenas Prácticas al que se acogieron la mayoría de entidades financieras y que ha permitido atender a 23.640 familias en riesgo de exclusión social, ha reestructurado la hipoteca de 18.620 familiar y permitido la dación en pago en 5.014 ocasiones.

A día de hoy, el Fondo Social de Vivienda (FSV) cuenta todavía con una oferta de más de 2.000 viviendas repartidas por toda la geografía española, respecto a las 5.892 puestas a disposición en un primer momento, y a las que se sumaron otras 3.974, hasta alcanzar un total de 9.866 inmuebles. Aproximadamente quedan vacías un 20% del total. La oferta publicada en la web será accesible para las familias que hayan perdido su vivienda habitual con posterioridad al 31 de diciembre de 2007. Según ha informado la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en un comunicado, esta iniciativa supone un "nuevo paso" para facilitar y simplificar el acceso a la vivienda de los ciudadanos con problemas habitacionales. La web va dirigida tanto a familias como a entidades sociales u organismos públicos, que colaboren en la gestión y tramitación de las solicitudes.

El Fondo Social de Viviendas está pensado para proporcionar un hogar a todas aquellas personas que hayan sido desalojados de su vivienda habitual a partir del 31 de diciembre de 2007 y estén en situación de especial vulnerabilidad social.

Sareb no participará en el Fondo Social de Vivienda

También por parte del Defensor del Pueblo, el pasado ejercicio continuo las actuaciones para que el Fondo Social de Viviendas (FSV) se integre en la Sociedad de Activos de reestructuración del Sector Bancario (Sareb), pero finalmente, el Ministerio de Economía entiende el "banco malo" como un instrumento financiero, y no como una entidad vinculada a la política de vivienda y menos aún con carácter social. Por ello Sareb, no participará en el Fondo Social de Vivienda. Según Soledad Becerril, Defensor del Pueblo: "La sugerencia de su inclusión en el Fondo se hizo por la importancia de la Sareb en el mercado inmobiliario, en tanto que es propietaria de miles de viviendas en toda España, al mismo nivel que las entidades bancarias firmantes del convenio".

A pesar de la negativa a formar parte del Fondo Social de Vivienda, a lo largo del pasado año Sareb cedió a Cataluña, Aragón, Galicia y País Vasco poco más de 1.000 pisos. Desde entonces se han acelerado las negociaciones con otras comunidades, como Baleares, Canarias, Castilla y León, Castilla - La Mancha, Madrid, Cantabria y Comunidad Valenciana.

Pero en especial, Sareb busca acuerdos de vivienda social con ayuntamientos de más de 250.000 habitantes. Así, el presidente de Sareb, Jaime Echegoyen ya ha mantenido reuniones con la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena (reciente convenio para la cesión de 300 viviendas sociales en usufructo), y con la de Barcelona, Ada Colau. Además, miembros de la sociedad han participado en encuentros con el Ayuntamiento de Valladolid. Atendiendo a la Ley de Grandes Ciudades, entre los ayuntamientos de más de 250.000 habitantes con los que se está negociando se encuentran Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria, Bilbao, Alicante, Córdoba, Vigo, Gijón, y Hospitalet de Llobregat.

No obstante, la Ley de Segunda Oportunidad, aprobada en 2015, recogió el criterio de Soledad Becerril (Defensor del Pueblo) al establecer un procedimiento de insolvencia independiente para particulares y consumidores de buena fe sobreendeudados. La nueva legislación introduce, por primera vez, el concepto jurídico de deudor de buena fe, figura que recogen ordenamientos jurídicos de nuestro entorno, por la que los deudores afectados por circunstancias imprevisibles y fuera de su control, pueden acceder a una solución razonable, siempre que se cumplan determinados requisitos. Del mismo modo, los Defensores del Pueblo también pidieron el pasado año al Gobierno que se suprima el actual sistema de adjudicación de vivienda pública por sorteo y establezca baremos. Igualmente, abogan por fortalecer "la publicidad, transparencia, celeridad y eficacia de los procedimientos de adjudicación" y potenciar el alquiler de vivienda pública. Asimismo, defienden la necesidad de ampliar el parque de vivienda en régimen de alquiler y elaborar un "correcto inventario", así como "regular el concepto de vivienda vacía".

¿Cuáles son los requisitos para acceder a los pisos en alquiler del FSV?

Con todo, el gran problema de esta iniciativa del Ejecutivo de Mariano Rajoy es que los requisitos para acceder a una vivienda de este fondo son tan exigentes que durante sus primeros años de vida apenas ha sido aprovechado. Para tratar de paliar esta situación, el Gobierno decidió flexibilizar las condiciones de acceso para permitir que un mayor número de afectados pueda beneficiarse del parque de viviendas vacías. De esta forma, se incluyó como nuevos colectivos beneficiarios a los mayores de 60 años, matrimonios y parejas de hecho sin hijos y otros deudores no hipotecarios. De este modo, pueden acceder a las viviendas las personas físicas que cumplan las condiciones siguientes:

a) Que hayan perdido su vivienda habitual con posterioridad al 31 de diciembre de 2007 a favor de alguna de las entidades de crédito firmantes del Convenio por alguna de las siguientes causas:

  1. Desalojo consecuencia de una demanda de ejecución, por impago de un préstamo hipotecario o, conforme a lo dispuesto en la cláusula segunda, de un préstamo no hipotecario.
  2. Procedimiento de ejecución hipotecaria que hubiese culminado con la adjudicación de la vivienda, pero que no haya dado lugar al desalojo efectivo de la misma.
  3. Dación en pago de un préstamo hipotecario.

b) Que, en el momento de presentación de la solicitud, se encuentre en las circunstancias siguientes:

  1. Que el conjunto de los ingresos del solicitante y, en su caso, de los miembros de su unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM anual (14 pagas) de 2015: 7.455,14 euros/año).
  2. Que ni el solicitante ni, en su caso, ninguno de los miembros de su unidad familiar disponga de vivienda en propiedad o de un derecho de usufructo sobre una vivienda.

c) Que se encuentre en alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad. A tal fin se entenderán como tales cualquiera de los siguientes:

  1. Unidad familiar con hijos menores de edad.
  2. Unidad familiar monoparental con dos o más hijos a cargo.
  3. Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.
  4. Unidad familiar en la que el deudor hipotecario que haya perdido su vivienda se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
  5. Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca cuyo impago produjo la pérdida de la vivienda o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y en la cual alguno de sus miembros se encuentre en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
  6. Unidad familiar en la que exista alguna víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente.
  7. Personas en situación de dependencia o con discapacidad para las que la vivienda supone, de acuerdo con el informe de los servicios sociales competentes para verificar tales situaciones, un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social y autonomía.
  8. Personas mayores de sesenta años.
  9. Personas en situación de prejubilación o jubilación que mediante aval hayan asumido las deudas de sus hijos o nietos.
  10. Otras personas o unidades familiares con circunstancias de vulnerabilidad social distintas de las anteriores que sean detectadas por parte de las entidades de crédito, los servicios sociales municipales o las organizaciones no gubernamentales encuadradas en la Plataforma del Tercer Sector y debidamente justificadas ante las entidades de crédito, para las que la vivienda supone, de acuerdo con el informe de los servicios sociales competentes para verificar tales situaciones, un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social.

Las solicitudes se priorizarán objetivamente teniendo en cuenta los supuestos que agravan la vulnerabilidad. Se consideran criterios de priorización los siguientes:

  • Concurrencia de supuestos del Convenio. Cuántos más supuestos concurran, mayor prioridad.
  • Número de miembros de la unidad familiar. A mayor número de miembros, mayor prioridad.
  • Ingresos netos de la unidad familiar. A menores ingresos, mayor prioridad.

Otros criterios como el grado de discapacidad, dependencia u otras condiciones que se detallen en los informes presentados por los servicios sociales se considerarán adicionalmente en el proceso de priorización de solicitudes.

¿Cómo se puede realizar una solicitud?

Para facilitar el proceso de solicitud, las entidades bancarias que conforman el FSV han puesto en marcha www.fondosocialdeviviendas.es A través de esta página, los solicitantes pueden consultar todos los alquileres disponibles y seleccionar la que más se ajuste a sus necesidades. Además de a particulares, este proceso está abierto (previa identificación) a entidades sociales u organismos públicos que colaboren en la gestión y tramitación de estos alquileres. En función de la entidad propietaria de la vivienda, el usuario podrá completar el proceso en este mismo website en el apartado Solicitud de vivienda, o bien será redirigido al del banco o caja propietarios de la casa solicitada.

Una vez abierto el plazo para la solicitud de viviendas, las personas interesadas podrán darse de alta en fondosocialdeviviendas.es y cumplimentar tanto sus datos personales y de contacto, como la documentación obligatoria en función de su situación personal. Aunque los expedientes solo serán tramitadas si se han rellenado el 80% de los campos correctamente, a través del Área Privada, los usuarios podrán actualizar sus datos o subir nuevos informes en cualquier momento.

La VPO, más cara que en el "boom inmobiliario" en 4 comunidades

Por increíble que pueda parecer, en 4 comunidades autónomas los precios de la vivienda protegida (VPO) ya superan a los registrados en el año 2007, en pleno auge de la compraventa de viviendas. La primera de ellas, el País Vasco, el precio por m2 de la vivienda de protección ha aumentado en más de 600 euros, pasando de los 1.137 euros el m2 en 2007 a 1.774 en el tercer trimestre de 2015, aunque llegó a situarse en 2.280 el m2 en mayo del pasado año. La siguiente comunidad es Madrid, cuyo precio aumentó un 8,1%, por encima del 5,5% de Galicia y el aumento del 0,39% que se ha producido en Extremadura. El dato en el que se basa este estudio, el precio del m2 de las VPO, tiene el matiz de que puede deberse a que los inmuebles vendidos en la actualidad sean más pequeños. Esto afecta, irremediablemente, a que el precio por m2 aumente.

Además, en 5 comunidades autónomas los precios de las viviendas de protección oficial son más altos que los de la vivienda libre. Estas son Cantabria, Navarra, Murcia, Castilla y León y Extremadura. En el caso de las dos primeras, la diferencia de precio por m2 entre VPO y vivienda libre llegó a ser de más de 200 euros. Baleares y Madrid son las comunidades en las que mayor diferencia existe entre precios de vivienda libre y VPO a favor de las primeras. En Baleares la diferencia es de 973 euros/m2, mientras que en Madrid las viviendas libres son 528 euros/m2 de media más caras que las de VPO.

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Publicado el 3 comentarios en Hipoteca con tipos al mínimo: ¿Me conviene una a tipo fijo o una a interés variable?

Ahora más que nunca, se plantea el dilema de elegir entre una hipoteca con un interés fijo o uno variable. La firme apuesta de la banca por los préstamos a tipo fijo, en un contexto de intereses tan bajos (e incluso negativos tras la espectacular caída del euríbor) que a la larga, solo pueden subir, ha disparado en los últimos meses el número de ofertas cuyo atractivo desafía ya la hegemonía de hipotecas variables. Así, la batalla por captar clientes y recuperar el negocio hipotecario perdido durante la crisis no solo se libra ya en el ámbito de los famosos diferenciales. Así, según los expertos en el sector, “con tipos de referencia en mínimos históricos como ocurre actualmente, la oferta hipotecaria mejora ampliándose con la comercialización de productos para financiar la compra de vivienda a tipos mixtos y fijos”. La hipoteca a interés fijo, que ha sido el "patito feo" de las hipotecas durante muchos años, crece, y puede ocurrir que la situación cambie radicalmente y, al menos, esta modalidad pueda llegar a compartir liderazgo con las hipotecas variables.

hipotecas vivienda1 - Hipoteca con tipos al mínimo: ¿Me conviene una a tipo fijo o una a interés variable?

Por el momento, la gran mayoría de las hipotecas constituidas se siguen contratando a tipo variable. En concreto, el 90,7% del total registrado el pasado noviembre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Únicamente el 9,3% se firman a tipo fijo, debido, entre otras cosas, a los requisitos más exigentes para su concesión y a un relativo desconocimiento por parte de la clientela.

Pero lo cierto es que se aviva la competencia entre los dos tipos de hipotecas. A juicio de José Manuel Artal (Ibercaja), "la oferta de productos hipotecarios evoluciona a la par que las necesidades y los precios de mercado para adaptarse a ambas situaciones". Es por que eso que la mayoría de expertos y el propio sector bancario opina que los diferenciales que se aplican al índice euríbor, que han ido bajando hasta rondar el 1% y situarse incluso por debajo de esa barrera en varios casos, será difícil que se reduzcan mucho más por una simple cuestión de márgenes. Con todo, las hipotecas variables se encuentran en su mejor momento para aprovechar el euríbor en mínimos, no obstante, se espera que las entidades financieras continúen potenciando la comercialización de hipotecas a tipo fijo. De hecho, la promoción ya es tal que están más baratas que nunca y se pueden encontrar intereses fijos en torno al 3% y menos, cuando hace no mucho tiempo superaban el 4%.

¿Qué opción pues conviene más actualmente? Y, ¿cómo elegir entre las mejores ofertas del mercado? Los expertos suelen señalar que todo depende de las necesidades y del perfil del cliente. Sin embargo, cada producto tiene sus características propias y hay aspectos que merece la pena valorar.

Tipo de interés

En las hipotecas a tipo variable se pacta con la entidad un diferencial que se suma al índice euríbor a 12 meses, que es el que se utiliza mayoritariamente como referencia. Esto conlleva que en cada revisión la cuota a pagar puede variar según evolucione el euríbor. En los últimos años, el tipo hipotecario ha descendido hasta marcar mínimo tras mínimo, lo que ha abaratado este tipo de préstamos. Pero, según la Agencia Negociadora, "las entidades financieras manejan escenarios de evolución de tipos de interés al alza en los próximos dos años", lo que incrementaría las cuotas, por lo que "es aconsejable estudiar ofertas a tipo fijo".

Las hipotecas a un interés fijo se desvinculan de las fluctuaciones del euríbor. Así, es cierto que no se benefician de las bajadas, pero tampoco se ven afectadas por las subidas. La cuota se mantiene invariable durante toda la vida del préstamo y el hipotecado sabe exactamente lo que va a pagar siempre, sin sorpresas, lo que otorga estabilidad y seguridad, sobre todo si el euríbor empieza a remontar. En 2008, el índice alcanzó su máximo histórico por encima del 5%. Ahora, cotiza en tasas negativas. Según los expertos, "quién se hipoteque a tipo fijo sacrifica pagar algo más por su hipoteca estos años por más seguridad futura".

Las hipotecas mixtas, por su parte, combinan un periodo de interés fijo, que suele ser de 5 ó 10 años, y después se referencian al euríbor. Cabe destacar que también que cada vez más hipotecas variables tienen un interés fijo inicial durante el primer año o año y medio, una fórmula que emplea la banca para defender márgenes con los tipos ultrabajos.

Plazos de amortización

Tradicionalmente, los préstamos hipotecarios a tipo fijo se concedían a plazos cortos, de entre 10 y 20 años, y a clientes con un sólido perfil financiero. Pero, atendiendo a la creciente demanda, actualmente los periodos de amortización se han ampliado a 25 y hasta 30 años. Ahora bien, cuanto más corto es el plazo, los intereses suelen ser más bajos, mientras que el precio es mayor si el plazo es más largo.

Condiciones

Las condiciones y exigencias de las hipotecas fijas se parecen cada vez más a las de las hipotecas variables. No solo ya son similares los plazos, sino también la financiación, que alcanza hasta el 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda. Además, la vinculación suele ser elevada en ambos casos y requisitos indispensables suelen ser la domiciliación de la nómina y la contratación de varios seguros. Por su parte, las comisiones sí pueden marcar la diferencia. Normalmente, las hipotecas fijas tienen comisión de apertura en torno al 1%.

Mejores ofertas

Teniendo en cuenta que nadie puede predecir con exactitud qué va a pasar con los tipos de interés y con el euríbor, es difícil calcular con precisión qué tipo de hipoteca sale más a cuenta. El mercado prevé que los tipos se mantengan muy bajos durante bastante tiempo, pero desde la Agencia Negociadora advierten de "la posibilidad, más que cierta, de que el euríbor ascienda a niveles más coherentes con la economía del Eurogrupo, esto es, en el entorno del 3%".

De acuerdo con un comparador de vivienda, para una hipoteca media de 100.000 euros a 20 años, si se opta por un interés variable con un diferencial del 1% sobre un euríbor a cero, la cuota mensual ascendería a 460 euros. Mientras, si se toma un interés fijo del 2%, se pagarían 506 euros, 46 euros más cada mes o 552 euros más al año. Pero el préstamo fijo ya saldría mejor si el euríbor escala a niveles por encima del 1%, dado que al sumar el diferencial y el euríbor el interés variable ya sería superior al fijo.

Por ahora, una de las mejores hipotecas variables del mercado es la de ING Direct, con un diferencial del 0,99% a 40 años y poca vinculación. El diferencial más bajo lo oferta Kutxabank, al 0,90%, pero durante el primer año tiene un tipo fijo del 1,40% y se pide una nómina que supere los 3.000 euros. Al menos seis entidades, entre ellas Banco Santander, tienen actualmente diferenciales menores al 1%.

Entre las hipotecas a interés fijo destacan las de BBVA al 2% durante 15 años y la de Bankinter al 1,80% a 10 años. Para plazos de hasta 30 años, Kutxabank da un 2,50%, Abanca, un 2,69%, y BBVA y Banco Sabadell, un 3%. La hipoteca fija Expansión de Sabadell permite modular las cuotas, siendo más bajas al inicio. Con todo, muchas entidades personalizan las ofertas.

Fuentes: cincodias.com y expansión.com

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Publicado el 2 comentarios en La banca se enroca ante la petición de reintegrar todo lo cobrado por las cláusulas suelo

La Comisión Europea, en un documento remitido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, solicita que la banca reintegre la totalidad de lo cobrado por aquellas cláusulas suelo que sean declaradas nulas en una sentencia. De esta manera, Bruselas rebate la sentencia del del Tribunal Supremo por la que había condenado a BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia (hoy Abanca) a devolver el importe de las cláusulas suelo solo desde mayo de 2013.

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El texto, fechado en el pasado mes de julio y que sufrió una modificación en septiembre, no tiene carácter vinculante y es el resultado del trabajo de los fiscales de la Comisión en un caso individual de Cajasur, filial de Kutxabank. Aún así, no deja de ser significativo que la Comisión, garante de los tratados europeos, considere que la nulidad de las cláusulas se debe remontar hasta el momento mismo de su concesión y, al mismo tiempo, tumbe lo dictado por el Supremo.

Ahora, el Tribunal de Luxemburgo deberá valorar este documento junto a los que remitan las demás partes implicadas y, en su momento, dictar la sentencia oportuna. En juego, los 3 millones de afectados que están pagando 6.000 millones de más. Lo que aquí se decida, por ejemplo, podría ser tomado muy en cuenta en la macrodemanda de 15.000 afectados por este tipo de cláusulas hipotecarias y que están defendidos por Adicae.

El sector bancario español debe abordar en este tramo final cuestiones muy sensibles tanto para su reputación social, como para su propio negocio. Y en ambos, la dirección que los diferentes bancos han tomado o parecen estar dispuestos a seguir está muy alejada de los que muchos clientes, el Gobierno e incluso la Unión Europea desean. Por lo pronto, BBVA descarta devolver dinero de las cláusulas con efecto retroactivo, y Popular y Sabadell no las retirarán de sus hipotecas.

Los bancos sólo rectifican el 32% de las quejas por cláusulas suelo

Las entidades financieras solo resuelven a favor de sus clientes una de cada tres reclamaciones por cláusulas suelo en las que el Banco de España (BdE) ha dado la razón a los hipotecados. Es decir, los bancos "obvian" las recomendaciones del organismo supervisor en el 68% de los casos denunciados, a pesar de las numerosas sentencias judiciales, incluida una del Tribunal Supremo.

El Banco de España recibió entre enero y septiembre 7.893 reclamaciones de cláusulas suelos. De estas, finalizó 2.953 expedientes y dio la razón a los hipotecados en 1.695 casos. Sin embargo, las entidades financieras solo rectificaron en el 32% de las ocasiones. Aunque las resoluciones del BdE no son vinculantes, sí se insta su cumplimiento como una buena práctica bancaria.

Según las estadísticas del Banco de España, las cláusulas suelo siguen siendo el principal foco de queja contra la banca, sumando el 48,16% de las 16.387 reclamaciones que recibió el supervisor contra las entidades financieras.

La solución a esta problemática llega generalmente a través de la negociación. A cambio de desblindarlas los bancos imponen un diferencial algo superior o contratar otros productos para mitigar la pérdida de ingresos y exigen al cliente que renuncie a la vía judicial. También reducir la cláusula suelo o eliminarla temporalmente durante unos años o la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

Un impacto de entre 750 y 2.500 millones

La banca española está a la espera de que la Justicia y las autoridades esclarezcan el futuro de las cláusulas suelo de millones de hipotecados. Aparte de la posible devolución de lo cobrado de más en los últimos años por ese concepto, las entidades calculan también cuánto dejarán de ingresar al año por ese límite a los tipos de interés. Según las cifras publicadas por las propios grupos financieros y estimaciones de analistas, ocho de los bancos que más recurrieron a esta práctica comercial dejarán de ingresar al año 1.093,4 millones de euros.

Algunos expertos y asociaciones de consumidores elevaron el impacto de devolver lo cobrado desde que se empezó a aplicar la cláusula hasta los 36.000 millones de euros, cifra que en el sector se considera desproporcionada, mientras algunos bancos de inversión estiman un impacto de entre "apenas" 750 y 2.500 millones.

Cláusula suelo ¿qué hará tu banco con ella?

Entidades que han eliminado la cláusula

Santander: fue uno de los pioneros al eliminar todas las cláusulas suelo de las hipotecas procedentes de Banesto. Además, la entidad no aplicaba cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios concedidos a sus clientes.

Bankia anunció que eliminaba las cláusulas suelo de sus hipoteca. La entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri ha eliminado este suelo en unas 30.000 hipotecas, lo que para la entidad no supone "un gran impacto", ya que solo representan entre un 3% y un 4% de su cartera de préstamos hipotecarios, lo que podría tener un impacto de 40 millones de euros.

CaixaBank, también eliminará las cláusulas suelo de sus hipotecas, lo que afecta a unos 200.000 préstamos, heredadas por el grupo con la compra de otras entidades durante la reestructuración bancaria. Esta medida tendrá un coste de 220 millones anuales para la entidad presidida por Isidro Fainé, que no se plantea sin embargo devolver a los clientes el dinero cobrado durante años por la existencia de dichas cláusulas.

BBVA: la entidad ha descartado que se pueda ver afectada por un eventual fallo del Tribunal de Justicia de la UE que obligue a devolver las cláusulas suelo con efectos retroactivos, al incidir en que el banco ya decidió eliminar este tope a la caída del Euríbor desde el 9 de mayo de 2013 tras una sentencia del Tribunal Supremo.

Los bancos que resisten a hacerlo

Liberbank: la entidad mantendrá las cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios, ya que entiende que son legales, y ha avanzado que el impacto de su retirada sería de unos 20 millones de euros antes de impuestos anuales. En los últimos tiempos, el banco ha negociado esta condición de sus contratos con algunos de sus clientes hasta reducir el número de cláusulas suelo a la mitad.

Banco Popular: ha mostrado su respeto a los tribunales, y ha indicado que si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dicta sentencia al respecto, la acatará, pero que mientras tanto, el banco no tiene "ninguna intención en retirar las cláusulas suelo a corto plazo". Y es que en el caso de tener que hacerlo, el impacto para el Popular sería de unos 7 u 8 millones de euros de beneficios al mes.

Banco Sabadell: Jaume Guardiola, ha afirmado este viernes que las cláusulas suelo de sus hipotecas, que figuran en el 21% de su cartera total, eran "transparentes", y que van a seguir como hasta ahora mientras no se haga pública una nueva sentencia en la que son parte demandada y que podría incluir su devolución con retroactividad. Ha señalado que el Tribunal Supremo dijo que eran válidas si eran transparentes, y así lo eran en Banco Sabadell, ya que aparecían en negrita en los contratos, eran leídas por los notarios antes de la firma y los clientes "sabían perfectamente la existencia de las cláusulas y sus consecuencias".

CECA: la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) ha considerado que la aplicación de las cláusulas suelo por parte de las entidades financieras es "plenamente legal", ya que están contempladas en el ordenamiento jurídico. En línea con la Asociación Española de Banca, la patronal de los grupos formados por las antiguas cajas ha destacado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo que debe determinar es si hubo "falta de transparencia" en la comercialización de este tipo de condiciones en las hipotecas.

Mi banco me ofrece quitarme el suelo, ¿qué le digo?

Depende de lo que le pidan a cambio. Si no le solicitan nada, diga que sí, por supuesto. Pero lo normal es que le pidan al menos una cosa: que renuncie a cualquier acción judicial para reclamar la retroactividad, esto es, para pedir las cantidades pagadas de más en el pasado. Si usted firma esto, no podrá pedir nada aunque el Tribunal de la UE diga que debe haber retroactividad total. Así que piénselo mucho antes de aceptar un acuerdo de este tipo. Parece mejor esperar a esta resolución comunitaria, pero eso comporta seguir pagando de más hasta que esta llegue, como mínimo. Y su entidad probablemente le presione con que o firma ahora, o se verán en los tribunales. En ese caso, usted debe tomar la decisión.

Según los expertos, aunque estas cesiones por parte de la banca no son nuevas, en los últimos meses, y sobre todo tras la sentencia del 25 de marzo de 2015 del Tribunal Supremo, donde se confirma la retroactividad limitada, ya que el trastorno de la banca es lo que cuenta, los acuerdos se han multiplicado y han mejorado sus condiciones. Al menos, en apariencia. A la hora de la verdad siguen siendo tan engañosos como antes.

Según las asociaciones de consumo, se recomienda distinguir entre los dos tipos de acuerdo que existen en estas negociaciones entre hipotecados con cláusula suelo y entidades financieras. En el primero, el banco ofrece rebajar o quitar la cláusula suelo a cambio de firmar un acuerdo entre las dos partes. "En este supuesto, el afectado pierde la oportunidad de reclamar en el futuro el dinero que ha pagado de más por culpa de la cláusula suelo. Es decir, la retroactividad", aclara.

Por otro lado, en el segundo supuesto, la oferta que más está proliferando, el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, bajo la falsa expresión, de que "te la quitan". Según la plataforma Denuncias Colectivas, "En realidad, lo que están haciendo es dejar de pasar la parte correspondiente a la cláusula suelo en el recibo hipotecario". Esta reducción, avisan, "no supone el reconocimiento expreso de la nulidad de la cláusula suelo y podrían volver a activarla en cualquier momento". Incluso van más allá: "Es más, las entidades podrían incluso reclamar el dinero que no te han cobrado durante el tiempo que te han suspendido la cláusula suelo". "Por este motivo, el banco nunca da por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca".

¿Y si el banco se niega a anular la cláusula?

Si el banco se niega a anular la cláusula suelo, entonces habrá que poner el caso en manos de un abogado. Con las dos sentencias del Supremo, las posibilidades de ganar en los tribunales se incrementan notablemente.

El recurso de la cláusula suelo por vía judicial no es barato, pero los clientes tendrán que hacer números para tener claro los costes y los beneficios. Entre los gastos ineludibles están las tasas judiciales (entre 400 y 500 euros), el pago del procurador (con tarifa variable que suele rondan los 400 euros) y la minuta del abogado. Esta última puede ser fija, o llevar una parte fija y otra variable.

Se reabre la puerta a devolver todo lo cobrado por las 'cláusulas suelo'

Los dos intentos del Tribunal Supremo por cerrar la litigiosidad en torno a las cláusulas suelo de las hipotecas y el derecho de los clientes de los bancos a ser indemnizados por todos los intereses pagados de más no acaban de plasmarse en las sentencias que dictan las audiencias provinciales, a pesar que a primeros de año el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirmó nuevamente la posibilidad de que los jueces españoles puedan dejar sin  aplicación las cláusulas hipotecarias que estimen abusivas.

No obstante, una sentencia del juzgado de primera instancia número 5 de La Laguna (Tenerife) dictó el pasado 8 de octubre una sentencia en la que obliga al banco a devolver al cliente demandante los intereses legales desde el pago de cada cuota de su hipoteca. El juez, que decidía sobre el recurso de apelación interpuesto por BBVA sobre una sentencia de enero, lo estimó en parte, reduciendo a 3.938 euros el importe a pagar. La resolución dictada en juicio verbal por un tribunal constituido por el propio magistrado ha sido declarada firme y sin opción a ser recurrida. El juez de Tenerife considera que existe "doctrina contradictoria" en torno al efecto retroactivo absoluto de la declaración de nulidad de las cláusulas de un contrato incluidas en el Código Civil y lo que sostiene el Supremo como la doctrina de aplicación general para los casos abusivos en las hipotecas.

Esta es la primera sentencia que va en contra de lo que dicta la doctrina del Supremo, obligando a reintegrar todo el dinero cobrado por las "cláusulas suelo". Sigue lo apuntado por Europa en lo referido a fijar la cantidad a devolver a partir de la firma del contrato hipotecario.

Actualmente quedan activas alrededor de dos millones de hipotecas que incluyen "cláusulas suelo". El Banco de España no ha estimado a cuánto ascendería el importe de todas las devoluciones, aunque distintos cálculos lo cifran entre 20.000 y 30.000 millones de euros.

Fuentes: elmundo.es, finanzas.com y elconfidencial.com

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Publicado el 1 comentario en El euríbor marca un nuevo hito: baja del 0,1% por primera vez en su historia

El euríbor sigue sorprendiendo, y gratamente para los que tengan una hipoteca. La caída del índice más utilizado para calcular las hipotecas en España parece no tener límite, y eso que el margen ya es bastante escaso, situándose muy cerca del 0,00%. Pero después de marcar un nuevo mínimo en tasa mensual en octubre, al cerrar con una media del 0,128%, el nuevo hito del euríbor ha sido cotizar en tasa diaria por debajo del nivel del 0,10%.

viviendas majadahonda - El euríbor marca un nuevo hito: baja del 0,1% por primera vez en su historia

En concreto, el indicador marcó el 0,098% el pasado jueves 5 de noviembre y bajó al 0,096% al día siguiente. Tras un leve repunte el pasado lunes (0,101%), y ayer miércoles volvió a registrar un mínimo en el 0,091. De momento, con siete valores cotizados en lo que va de mes, la media de noviembre se sitúa en el 0,100%.

El Banco Central Europeo (BCE) y su presidente Mario Draghi están detrás de estos descensos: "Estamos en una semana post BCE rica en comentarios con un denominador común: apoyo para nuevas medidas monetarias y mente abierta para las mismas".

José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, señala que "hay un debate en el mercado sobre cuál puede ser el recorte del tipo de depósito en diciembre". El consenso apunta a una rebaja de 0,1 puntos hasta dejarlos en el 0,3%. "Al final, supondría más presión para que los 179.900 millones de euros ahora en depósitos se movilicen al mercado". Desde Citi prevén que el euríbor a doce meses se mantendrá en niveles promedio de 0,05-0,1% a corto plazo.

La estabilidad de precios en torno al 2% es el objetivo primordial (y la asignatura pendiente) del BCE. Actualmente, la inflación en la zona euro se sitúa en el 0%. Cuando Draghi llegó a la presidencia del BCE en noviembre de 2011, el IPC era del 3%. En este sentido, si continúa la tendencia actual de guerra de divisas y de bajada de los precios del petróleo, será necesaria en 2016 otra ronda de flexibilización monetaria por parte de los bancos centrales, lo que acercaría más el euríbor al 0%, una cota que, a juicio de los expertos, será más complicado ver.

El euríbor a 12 meses continúa del lado del bolsillo de los hipotecados y sigue restando euros a las cuotas de los préstamos. De mantenerse la tasa mensual de noviembre en el 0,100% (0,235 puntos por debajo del euríbor medio de noviembre de 2014), para una hipoteca media de 100.000 euros a 25 años la rebaja sería de cuatro euros al mes o de 48 euros al año. Según los expertos, a medida que se refuerce la posibilidad de más estímulos monetarios en diciembre por parte del BCE, el euríbor seguirá presionado a la baja, aunque es difícil que llegue a tocar el 0,00%.

El euríbor de octubre, con rebajas de hasta 150 euros

Madrid es la región que en mayor medida se va a beneficiar del anterior mínimo histórico marcado en octubre del euríbor a doce meses (0,128%), ya que experimentarán en sus préstamos hipotecarios descuentos de hasta 150 euros anuales. Esto es así porque hace un año, en octubre de 2014, el indicador se situaba en el 0,338%, con lo que una hipoteca media de 100.000 euros contratada entonces con un plazo de amortización de 25 años que se revise ahora en noviembre se beneficiará de un descuento de unos nueve euros mensuales o 105 al año.

Destacan también las rebajas en la hipoteca en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, con descuentos de 151,32 y 121,2 euros anuales, respectivamente. También en Baleares, País Vasco y Navarra el descuento será notable, superior a los 120 euros. Por debajo de esta cantidad figuran Cataluña (117,84 euros), Cantabria (99,6 euros), Aragón (98,88 euros), Asturias (93,48 euros), La Rioja (92,64 euros), Valencia (91,8 euros), Galicia (91,32 euros), Andalucía (90,36 euros), Castilla y León (88,44 euros), Canarias (86,76 euros), Castilla La Mancha (84,36 euros), Extremadura (79,2 euros), y Murcia (77,64 euros).

Fuente: cincodias.com

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