El mercado de la vivienda en España continúa recuperando poco a poco el esplendor perdido con una revalorización de los precios cada vez mayor y un aumento de las compraventas al cierre del año pasado. Así, durante 2015, el precio medio de las viviendas se incrementó hasta un 6,6% (misma apreciación que en el tercer trimestre del año), según la Estadística Registral Inmobiliaria. Además, la compra de pisos y casas en comparación con el total de 2014 repuntó un 11,2%, hasta las 354.538 operaciones.
Los precios, en tasa intertrimestral (el cuarto trimestre de 2015 respecto al tercer trimestre) repuntó un 0,9%. De este modo, según los Registradores de la Propiedad el valor de la vivienda se sigue "suavizando", con un descenso acumulado de los precios desde los niveles máximos de 2007, hasta el 28,4%. Según el Colegio de Registradores, tras un año y medio de crecimientos de precios, éstos se sitúan en niveles de mediados de 2004. Aunque los registradores no hacen previsiones, la marcha de los datos "sugieren una posible estabilización" de los incrementos de los precios en 2016 "en el entorno del 5%".
En lo que respecta a la venta de viviendas, para el conjunto del año 2015 se han registrado 354.538 compraventas, que supone un incremento del 11,17%, 6.150 más que el resultado interanual del tercer trimestre, constatando la inercia favorable del ritmo de compraventas. Esta cifra es la más elevada de los últimos dieciséis trimestres. La vivienda nueva ha marcado nuevamente un mínimo histórico con 74.988 compraventas anuales (descenso del ‐36,91%), mientras que en vivienda de segunda mano se ha registrado 279.550 compraventas (crecimiento del 39,73%), la cifra más alta de los últimos veintinueve trimestres, debiendo retroceder hasta el tercer trimestre de 2008 para encontrar un número interanual de compraventas usadas más elevado.
Estas tasas interanuales la compraventa de viviendas acumula cuatro trimestres consecutivos de crecimiento, frente a los descensos en los cinco trimestres precedentes. Así, en el cuarto trimestre de 2015 se alcanzó las 84.031 operaciones, lo que supone un incremento del 7,9% sobre el mismo trimestre de 2014. Con respecto a los tres meses anteriores, las transacciones descienden un 9,4%, mostrando la estacionalidad tradicional de las inscripciones registradas en el último trimestre del año, añade el informe.
Por su parte, la demanda extranjera se situó en el cuarto trimestre de 2015 en el 14,4% de las compraventas totales, con un resultado interanual del 13,2%, situándose por encima de las 12.000 compraventas trimestrales y superando las 46.000 durante 2015. Según los registradores, "la compraventa de extranjeros sigue siendo uno de los factores que están aportando dinamismo al mercado inmobiliario español", mercado que en estos años "se ha fidelizado y ha aumentado" en el conjunto de la demanda. Por nacionalidades, durante el cuarto trimestre británicos (23,9%), franceses (8,2%), alemanes (7,8%), suecos (6%) y belgas (5,7%) encabezaron el ranking de compraventas, una relación similar a la del conjunto del año.
La venta de viviendas se va generalizando
En 14 comunidades autónomas (nueve de ellas con crecimientos de dos dígitos) ha crecido el número de compraventas. Los mayores aumentos del último año se han producido en País Vasco (20,8%), Cataluña (15,6%), Madrid (15,4%) y Aragón (15,1%). Por el contrario, los únicos descensos, todos ellos moderados, se han producido en Navarra (-2,5%), Extremadura (-1,3%) y Castilla-La Mancha (-0,6%).
Las provincias también han acusado el componente estacional del último trimestre del año, dando lugar a descensos intertrimestrales en cuarenta de ellas, frente a los ascensos en diez. Las provincias con un mayor número de compraventas registradas han sido Madrid (11.272), Barcelona (9.124), Alicante (6.415), Málaga (5.935) y Valencia (4.492). En términos relativos, las compraventas de vivienda por cada mil habitantes han estado encabezadas por Málaga (3,66), Alicante (3,46), Baleares (2,56) y Girona (2,53).
Las tasas de variación trimestrales desestacionalizadas (calculadas con resultados medios anuales), suavizan el grado de ajuste reflejado por las tasas intertrimestrales, dando lugar a treinta y cinco provincias con crecimientos trimestrales, frente a los descensos en quince provincias. Lo mismo ocurre con las tasas de variación interanuales, con cuarenta y tres provincias con incrementos interanuales, frente a las siete con descensos. Los mayores incrementos interanuales se han alcanzado en Vizcaya (32,50%), Jaén (20,83%), Barcelona (20,49%), Córdoba (20,17%), Palencia (19,55%) y Zaragoza (19,38%).
Las hipotecas a tipo fijo, en su máximo histórico: el 8,8%
En cuanto al crédito hipotecario, la estadística registral refleja que el endeudamiento hipotecario por vivienda ha presentado un resultado de 110.985 euros, con una subida intertrimestral del 1,1%. En el último año, el aumento ha sido del 5,5%, acumulando siete trimestres consecutivos de crecimiento.
Por su parte, la contratación de hipotecas a tipo de interés fijo siguió incrementándose y alcanzó en el cuarto trimestre el 8,8%, un nuevo máximo histórico, mientras que la contratación a tipo variable bajó al 91,2%. La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha fue del 2,5% en el cuarto trimestre, con un descenso de 0,09 puntos porcentuales con respecto al trimestre precedente, lo que marca un nuevo mínimo histórico. Asimismo, los plazos de contratación han descendido levemente durante el cuarto trimestre, el 0,7% con relación al trimestre anterior, hasta los 22 años y 7 meses.
En cuanto a los indicadores de accesibilidad a la vivienda, los registradores señalan que todos ellos tienden a estabilizarse. Así, la cuota hipotecaria mensual media se situó en 535,8 euros en el cuarto trimestre de 2015, con un incremento intertrimestral del 0,7%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial aumentó en 0,17 puntos porcentuales , hasta el 28,3%.
Por otro lado, las certificaciones por inicio de ejecución hipotecaria sobre viviendas del cuarto trimestre han sido 14.179, con un descenso del 22,1% sobre el mismo periodo de 2014. El 63,1% de estas certificaciones correspondieron a personas físicas, mientras que el 36,8%, a personas jurídicas. En cuanto a la nacionalidad, el 92,2% de las certificaciones correspondió a nacionales, frente al 7,7% de extranjeros.
Los notarios confirman la tendencia al alza de precios y ventas
Estos datos sobre la recuperación inmobiliaria en el mercado residencial durante 2015, también los confirma la estadística del Consejo General del Notariado. Por un lado, el precio medio del metro cuadrado de las viviendas vendidas se encareció un 1,9% interanual, hasta los 1.277 euros; y por otra parte, el número de compraventas escaló un 8,6% con respecto a 2014, hasta las 401.236 operaciones. Además, se firmó un 23,2% más de hipotecas para la adquisición de una casa (170.266 préstamos).
Así, según los notarios el número de compraventas de viviendas registró en el conjunto del 2015 un ascenso del 8,6% interanual hasta las 401.236 operaciones. La expansión del número de compraventas se reparte entre la expansión de las ventas de pisos (7,8%), el incremento de la venta de casas unifamiliares (11,9%) y la venta de otros inmuebles (4,6% interanual). En el caso de los pisos, las compraventas de aquellos de precio libre experimentaron un incremento del 8,4%. Además, dentro de este segmento, las ventas de pisos de segunda mano mostraron una expansión del 12,1%, frente a la contracción experimentada por la compraventa de pisos nuevos con un 13%.
En términos de precio promedio por metro cuadrado de las viviendas compradas en 2015 fue de 1.277 euros, reflejando así un encarecimiento del 1,9% interanual. Este incremento se debe tanto al aumento del precio del metro cuadrado de las viviendas de tipo piso (2,6% interanual) como al encarecimiento de las viviendas unifamiliares (1% interanual). Dentro de los pisos, los de segunda mano se situó en los 1.381 (2,4% interanual) y el de los pisos nuevos de 1.741 (7,1% interanual).
Por último, en 2015 la compraventa de otros inmuebles se situó en 99.714 operaciones (4,6%), de las que un 37,9% correspondió a fincas, parcelas y solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones alcanzó los 198 euros (0,8% interanual). Según los notarios, para los primeros meses de 2016 se espera que las cifras del mercado continúen con la senda de crecimiento observada en 2015, aunque quizá con valores más moderados".
Fuentes - Registradores: Estadística 4º Trim. 2015 (.pdf) - C. G. Notariado: Estadísticas 2015 (.pdf)
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