Existen actualmente algo menos de 5.500 pisos nuevos en Madrid a la venta, mientras que en la capital la cifra se reduce hasta algo menos de 2.200 unidades. El "stock" que tanto ha retrasado y frenado la deseada recuperación inmobiliaria podría estar totalmente absorbido en menos de un año si se mantienen los ritmos de ventas de los dos últimos años, según datos de la Sociedad de Tasación. Así, se prevé que vuelvan las promociones de obra nueva a la capital madrileña a lo largo de este año y, según Engel & Völkers, que los precios de la vivienda en Madrid subirán de media entre un 4% y un 5%.
El mercado inmobiliario de Madrid recupera ritmo tras 7 largos años de parón, aunque quizá mermado por la incertidumbre política y la ausencia de políticas urbanísticas claras por parte del Ayuntamiento. Los datos son buenos, aunque lejos de las cifras registradas durante los años de boom. En 2015, el precio medio de la vivienda en la capital fue de 2.802 euros por metro cuadrado, frente a los 2.846 euros de 2014. En 2007 el precio medio era de 4.301 euros. Además, Madrid se posiciona como destino preferido por inversores nacionales e internacionales, captando el 41% del volumen de inversión total en España, con 5.222 millones de euros en 2015 (1.000 millones más que en 2014).
Esta buena tendencia en la recuperación inmobiliaria en Madrid, se ve reflejada en una fuerte reducción del "stock" en respecto al que había hace dos años, lo que pone en relieve el despertar de la demanda junto con el deseado regreso de la financiación. Una tendencia que en opinión de Juan Fernández-Aceytuno director general ST, "si el ritmo de absorción del 'stock' se mantiene en los niveles actuales, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 10 meses en la Comunidad de Madrid, nueve en el caso de los distritos que conforman la capital de Madrid", quien considera que nos encontramos en situación de "stock técnico", expresión que se utiliza para definir un mercado en el que la oferta de pisos en venta es insuficiente para cubrir la demanda existente.
La vivienda nueva y sus precios... por barrios
Así, en la Comunidad de Madrid hay un 80% menos de casas nuevas a la venta. Del stock de vivienda que había de 2014 (8.898 viviendas), quedan pendientes aún de vender 1.911 unidades, cifra a la que hay que sumar otras 3.563 viviendas que todavía no se han vendido de las 10.033 que se han levantado en la comunidad desde 2014. En total, apenas 5.474 viviendas (1.911 más 3.563) que aglutinan el 84% de la población de toda la comunidad y el 82,5% del parque de viviendas existente.
En Madrid capital, la cifra de pisos sin vender se reduce drásticamente hasta apenas 2.158 unidades. De las 2.558 viviendas que había a la venta en 2014 hoy solo quedan sin vender 448, si bien se han incorporado al mercado otras 1.710 unidades. De hecho, en Madrid capital, más de la mitad de la oferta, casi el 53%, no se ha empezado a construir y un 33% está en construcción, tras aumentar en Madrid un 148% el porcentaje de venta sobre plano. En el caso de la Comunidad de Madrid, estos porcentajes son del 40%, sobre plano y el 24%, en proceso de edificación.
Respecto a los precios, de momento no se atisba riesgo de una nueva burbuja ni distorsiones de precios. En opinión de Paloma Pérez, directora general de Engel & Völkers Madrid, "El equilibrio dominará el panorama porque la banca tiene un gran stock de viviendas que aún tiene que sacar al mercado y presionará los precios a la baja. Sin embargo, debido a la incipiente escasez de la oferta en determinadas zonas, la obra nueva despegará con un precio de salida un 20% de media más alto que la segunda mano, lo que impulsará los precios"
Así, en línea con las recientes subidas de precios, las viviendas nuevas sin vender en los municipios de la Comunidad de Madrid presentan un precio medio superior al observado hace dos años. En este sentido, las viviendas de menos de 150.000 euros han pasado de suponer el 39,1% de la oferta a solo el 25,6%, según Sociedad de Tasación. Sin embargo, los pisos nuevos en Madrid capital de 109 metros, tiene un precio final de 320.405 euros (2.937 euros/m2). Las promociones en venta más caras se encuentran en los distritos de Chamberí, Chamartín, Hortaleza, Salamanca y Centro, con precios medios por metro cuadrado de entre los 4.300 y 7.000 euros, alcanzando en determinadas localizaciones los 10.000 euros por metro cuadrado. En el extremo opuesto, los proyectos más económicos se sitúan en el los distritos de Villaverde, Villa de Vallecas y Carabanchel, con precios medios de entre 1.600 y 1.800 euros por metro cuadrado.
La vivienda de lujo, a otro ritmo
El precio medio de la vivienda de lujo en Madrid durante 2015 se redujo en un 2% respecto a 2014 (hasta los 2.802 euros por metro cuadrado), según un estudio de la compañía de alto standing Engel & Völkers para 2016, en el que se destaca además a la ciudad de Madrid en 2015 la tercera ciudad europea, sólo superada por Berlín y Dublín, más atractiva para los inversores en vivienda de lujo. Este hecho ha sido favoreciendo por el dinamismo empresarial, la reducción de las tasas de paro, la concentración de la inversión total extranjera y el fomento de la actividad hotelera.
En el Centro, el barrio de moda de la zona es el de Justicia. Las viviendas prime situadas en las inmediaciones de la plaza Villa de París, área considerada como "feelgood factor". Los demandantes de estas viviendas son parejas jóvenes con niños y extranjeros procedentes de Reino Unido, Alemania, China y Venezuela. Mientras que en Chamartín, destaca El Viso con casas que alcanzan los 10.000 euros/m2. Otra zona protagonista es Retiro, muy demandado por familias españolas y extranjeros que buscan una zona céntrica. El distrito de Salamanca sigue siendo por excelencia la zona "prime" de Madrid, conocida popularmente como "La Milla de Oro". En ella se concentra la élite política y económica de España. Entre la demanda foránea destacan los latinoamericanos, los ingleses, los suizos y los franceses.
En Chamberí, el barrio de Almagro despierta el interés de los noruegos y finlandeses. La elección de la calle Zurbano por parte del diario New York Times como ua de las mejores de Europa ha sido el detonante del auge de Almagro. La comparación de este eje salpicado de palacetes, casas señoriales con balconadas de época y boutiques, con la emblemática Park Avenue, de Manhattan. Los españoles se decantan por la zona de Arapiles y Trafalgar, donde buscan su primera vivienda parejas jóvenes. Asimismo, Gaztambide, debido a la gran demanda de alquiler, es la opción elegida por un gran número de inversores internacionales. El metro cuadrado más caro en este distrito llega a los 8.287 euros.
Según Engel & Völkers, Madrid consolida su posición en el mercado de casas de lujo en 2015, un año marcado por la vuelta del cliente nacional y la fuerte demanda del comprador extranjero. Comprar un piso para alquilar en las zonas más demandadas de la capital (Centro, Chamartín, Chamberí y Salamanca) supone una rentabilidad en torno al 5%, niveles que no se registraban desde los años del boom inmobiliario y que superan a la de otros activos financieros.
Fuente: elpais.com
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