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Etiqueta: Economía

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Publicado el 8 comentarios en Las Socimis: inversión inmobiliaria de moda y punta de lanza en Europa

Las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son un vehículo inversor legalizado en España en 2009, aunque no fue consolidado hasta el 2013, con la creación de un marco legal más flexible. Nacieron en un contexto de crisis en España y una espiral decreciente del sector de la construcción provocado por el estallido de la burbuja inmobiliaria, para ofrecer un tipo de personalidad jurídica cuya finalidad es "la adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento" con el objetivo de dar salida al stock inmobiliario paralizado.

Las Socimis, a pesar de su corta vida en España se han convertido en uno los nombres propios del nuevo panorama del mercado inmobiliario español. Muestra de ello es que de los 2.900 millones de euros invertidos en el sector inmobiliario español hasta abril, el 23% corrió a cargo de las Socimis, según datos de CBRE. Además, tras la flexibilización de su régimen regulador a finales de 2012 han llamado a su puerta pesos pesados del mundo inversor como George Soros.

socimis1 - Las Socimis: inversión inmobiliaria de moda y punta de lanza en Europa

Estas sociedades se están convirtiendo en la punta de lanza del mercado inmobiliario español en su vuelta al escenario europeo. Así, las cuatro grandes Socimis españolas (Axiare, Merlin Properties, Hispania y Lar España) ya son miembros de EPRA, organización sin ánimo de lucro cuyos miembros comparten estándares para homogeneizar la información financiera que intercambian entre ellos y con los inversores, así como prácticas de gobierno corporativo.

Tras estos cambios, el analista de EPRA Tim Kesseler señala en un reciente documento sobre las Socimis españolas que estas son hoy un negocio transparente y seguro, lejos de la falta de profesionalización que desprestigió al 'ladrillo' español desde los primeros años de la crisis. No es de extrañar que además espere de ellas un papel más activo en la organización de cara al futuro.

Por otro lado, Tinsa señala que el 41% de los inversores espera que las Socimis sean los actores de la economía más destacados durante 2015, continuando la tendencia iniciada en 2014 y relegando a los fondos oportunistas, que están precisamente empezando a invertir a través de otras vías, como las Socimis.

A finales de ese año, el Ejecutivo de Mariano Rajoy flexibilizó el régimen de las Socimis y mejoró su régimen fiscal. Estas sociedades ya no tributan por Impuesto de Sociedades, mientras que antes lo hacían al 19%. La exigencia de capital mínimo inicial ha pasado del 15% al 5%, se les posibilita cotizar en el mercado bursátil alternativo (MAB) y han desaparecido los límites mínimos de capital en circulación, número de accionistas o diversificación.

Para los expertos del sector "Las Socimi están atrayendo fondos internacionales porque perciben potencial en España a medio plazo y porque ven a equipos gestores muy profesionalizados", asegura Reno Cardiff, socio de Cushman & Wakefield.  Mientras que Paola Erhardt, consultora sénior de JLL, afirma que "debido a la liquidez de la que disponen y su capacidad inversora, consideramos que las Socimi serán un jugador importante".

Las grandes Socimi ya manejan 4.200 millones en activos

En apenas un año, las cuatro grandes Socimi se han convertido en protagonistas claves del sector inmobiliario. Desde que comenzaran a operar a finales de 2013, las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario han acumulado 4.168 millones de euros en activos.

La principal Socimi por volumen de activos es Merlin Properties, propiedad de diversos fondos internacionales, que cuenta con 2.185 millones de euros en diversos inmuebles. El 55% de ellos son locales comerciales o sucursales bancarias y el 16%, de centros comerciales. Una de sus principales operaciones fue la compra del centro comercial Marineda de La Coruña, por un importe de 260 millones, a la sociedad Invest Cos, participada por el empresario Manuel Jove. Además, a través de Cartera Tree controla 880 oficinas del BBVA, con un contrato de alquiler hasta el año 2039. Su última compra fue un edificio de oficinas en la céntrica calle de Alcalá de Madrid por 57 millones. Esta sociedad anunció la pasada semana una ampliación de capital por valor de 613,8 millones.

En el caso de Hispania, gestionada por la sociedad Azora y participada por el magnate George Soros (16%), dispone de 993 millones en diferentes activos. En febrero se alió con Barceló con el objetivo de poner en marcha Bay, la primera Socimi dedicada a invertir en hoteles en España. En un primer momento, el vehículo adquirió 11 hoteles que cuentan con 3.946 habitaciones. Gracias a esa operación, el 57% del peso de la cartera de Hispania es de tipo hotelero; el 27%, de oficinas, y el 16%, de residencial. Asimismo, cuentan con otros establecimientos como el Vincci Málaga en la capital de la Costa del Sol, el Hesperia Ramblas (Barcelona) o Guadalmina (Marbella).

Por su parte, Lar España Real Estate ha alcanzado los 525 millones en diferentes bienes. El 52% del valor de su cartera procede de centros comerciales; el 23%, de oficinas, y el 11%, de residencial. El objetivo que se marca esta sociedad es llegar hasta los 750 millones en menos de un año, por lo que están pendientes de futuras compras, según su plan público de inversión. El apetito comprador la llevaba a hacerse con el centro comercial As Termas de Lugo por 67 millones de euros. Entre sus accionistas de referencias se encuentran los fondos Franklin Templeton, Pimco, Bestinver y Grupo Lar.

Barclays, Citigroup, Deutsche, JP Morgan y los fondos Perry Partners, T. Rowe y Taube Hodson son los accionistas de referencia de Axiare, la cuarta Socimi, con 465 millones en activos. Entre sus inmuebles más significativos se encuentra el Edificio Diagonal, en el Distrito 22@ de Barcelona.

Está modalidad de negocio no solo se está explotando en la construcción. La industria hotelera también se lanza a al mercado de las Socimis. Tal y como dio a conocer la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Hispania y Barceló firmaron un contrato que une a ambas en el primer proyecto conjunto de inversión inmobiliaria del sector hotelero vacacional en España, con una inversión inicial de 421 millones en 16 hoteles. Pese a que la vocación de este proyecto es temporal, los consejeros delegados pretenden alcanzar un volumen mínimo de 12.000 habitaciones.

El mercado espera la aparición de hasta ocho nuevas sociedades inmobiliarias cotizadas de este tipo en los próximos meses. Entre las no confirmadas se sitúa Solvia, con parte de los inmuebles del Sabadell, o el vehículo de Quabit Inmobiliaria antes de verano, algunas de ellas con un importante volumen de capital.

Características de las Socimis

Estas sociedades deben cotizar en mercado regulado español o europeo. El capital social mínimo es de 5 millones de euros y al menos deberán contar con 50 accionistas. Los requisitos de inversión y patrimonio son los siguientes:

  • Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.
  • El 80% de los ingresos del periodo, con exclusión de determinadas rentas, deberá proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
  • Se imponen requisitos de permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento u ofrecidos en arrendamiento (periodo de ofrecimiento inferior a un año): 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.
  • Deben tener al menos tres inmuebles en su activo que no representen cada uno más del 40% del activo en el momento de la adquisición.
  • Tienen limitada la financiación ajena a un 70% del activo.

En lo relativo a distribución de beneficios, deberán destinar al reparto de dividendos de al menos el 90% de las rentas derivadas del arrendamiento, el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas, y el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de las participaciones aptas.

Los Socimis disfrutan de un régimen fiscal especial. En términos generales, destacan los siguientes beneficios:

  • Tributarán al 19% en el Impuesto sobre Sociedades, salvo las rentas derivadas de la transmisión o arrendamiento de inmuebles cuando el adquirente o el arrendatario forme parte del mismo Grupo de la SOCIMI, que tributan al tipo general. Exención parcial del 20% para las rentas que provengan del arrendamiento de viviendas en aquellas entidades en las que las viviendas destinadas al arrendamiento representen más del 50 % de su activo.
  • No estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.
  • Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se benefician de una deducción en la cuota íntegra.
  • En todo lo no previsto por la Ley de Socimis, éstas se regirán por la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para Las ejecuciones hipotecarias subieron un 500% en los últimos siete años

La tormenta perfecta dejó a su paso el drama de miles de familias expulsadas de sus domicilios y muchas zonas con un paisaje desolado de urbanizaciones fantasma, vestidas con aceras sin tráfico y farolas que alumbran la soledad. La burbuja inmobiliaria (3,5 millones de viviendas terminadas entre 2000 y 2006) fue de la mano de una burbuja hipotecaria (6.121.037 de créditos concedidos) y desencadenó, como si de un fenómeno meteorológico se tratara, una violenta reacción en cadena en forma de ejecuciones hipotecarias. Durante los últimos siete años se han producido más de 570.000 ejecuciones y hay otras 215.000 esperando su turno en los juzgados. La resaca de la burbuja hipotecaria todavía no ha desaparecido.

ejecucioneshipotecarias1 - Las ejecuciones hipotecarias subieron un 500% en los últimos siete años

Este temporal de ejecuciones hipotecarias no se ha comportado con la misma intensidad en todas las partes de España. El geógrafo Ricardo Méndez y su equipo de expertos del Instituto de Economía, Geografía y Demografía del CSIC (Consejo Superior de Investigaciones Científicas) estudiaron ese triple fenómeno con los últimos datos disponibles en 2014 para localizar las zonas más afectadas. En municipios como el de Fuengirola (Málaga), las ejecuciones hipotecarias llegaron a multiplicarse por 13 (1.340%) durante la recesión, o Vera (Almería), donde los procesos judiciales aumentaron un 1.191%. El mayor trabajo de los juzgados de primera instancia se extendió sobre todo por las localidades mediterráneas de Andalucía y Murcia, aquellas áreas donde se propagó sin rubor la fiebre urbanizadora. Otras regiones con fuertes incrementos fueron las áreas de influencia de las dos grandes capitales: Madrid y Barcelona; o los alrededores de Zaragoza y localidades cercanas a los Pirineos.

Pero no todo fueron urbanizaciones de viviendas en los años del cemento. España construyó mucho con el combustible del crédito barato y a esa dinámica imparable se incorporaron los inmuebles empresariales, las naves industriales y logísticas, las oficinas y los comercios. La ruina y el desahucio llegó también a los empresarios. En este sentido, algunas localidades españolas representan con más fidelidad la variedad de víctimas de la burbuja hipotecaria, donde se alternan la ciudad fantasma y el polígono desértico. Se trata de la comarca toledana de La Sagra y el corredor del Henares (Guadalajara) en la influencia del cinturón metropolitano de Madrid.

Un buen ejemplo de la burbuja logística e industrial se encuentra en Zaragoza. Las autoridades aragonesas apostaron fuertemente por convertir a Zaragoza capital en el gran centro logístico español, a la vista de su centralidad con Madrid, Barcelona, Valencia y el País Vasco, donde se concentra gran parte de la capacidad industrial de España. Nació, entonces, la fiebre de los polígonos en Aragón. "En el año 2000, Zaragoza contaba con 38,6 millones de metros cuadrados en polígonos industriales. Ahora tiene 110 millones, casi ha triplicado aquella cifra. El problema es que en Zaragoza hay ahora el mismo número de empresas que en 2001".

Pero aquella explosión logística no se hizo realidad. Ahora en Aragón es tanta la oferta de naves y terrenos industriales que algunos ayuntamientos hacen singulares ofertas. Tal es el caso de Aguaviva, que oferta suelo industrial a 0,60 euros el metro cuadrado. O el de Calatayud, que ha ofertado naves municipales a coste cero. Aragón sirve como compendio de la resaca urbanística, ejemplo que se podría trasladar a muchas zonas de España donde se ha querido crecer al calor del dinero fácil creando un espejismo de cemento.

Fuente: elpais.com

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Publicado el Deja un comentario para Renta 2014. Alquiler de vivienda: ¿Cómo deben tributar casero e inquilino en el IRPF?

renta2014 alquiler1 300x193 - Renta 2014. Alquiler de vivienda: ¿Cómo deben tributar casero e inquilino en el IRPF?

Durante los últimos años se ha producido en España un repunte en el número de personas que viven en casas y pisos de alquiler, causadas en gran medida por las dificultades de la crisis económica, creciendo y generalizándose en el mercado inmobiliario. Actualmente se estima que aproximadamente un 20% de los hogares viven en alquiler. No vendrá mal repasar las claves para la declaración de Renta 2014 respecto a la fiscalidad de la vivienda en alquiler, que trae beneficios tanto para el inquilino, como para los caseros o propietarios.

El alquiler de una vivienda tiene beneficios fiscales en la declaración de la renta tanto para el casero como para el inquilino, si bien algunas de esas ventajas se aplicarán por última vez en el ejercicio fiscal de 2014.

Será el último año para quienes vivan de alquiler que podrán deducir ese gasto en su declaración de la renta. Aunque sí se conservará, con efectos retroactivos, para los contratos firmados con anterioridad al 1 de enero de 2015.

Deducción para el inquilino o arrendatario

De este modo, en la declaración de la renta 2014 para aquellos que viven de alquiler puede deducirse el 10,05% de lo pagado al casero. Este beneficio está limitado a quienes tengan una base imponible inferior a los 24.107 euros y solo se aplica en su totalidad (por el 10,05% con un máximo de 9.040 de euros anuales) para quienes tengan bases imponibles inferiores a 17.707,2 euros. A partir de esta cifra, y a medida que la base imponible aumenta, el beneficio fiscal se va reduciendo en proporción, hasta desaparecer por completo cuando la base imponible del inquilino alcanza los 24.107 euros. Si supera esa cuantía, no hay nada que deducir en la declaración por el pago del alquiler. Y, en cualquier caso, también deberá considerar las deducciones autonómicas por alquiler.

Deducción para el casero o arrendador

Para el casero también hay beneficios fiscales por los ingresos del alquiler, que tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Podrán reducirse hasta el 60% de los rendimientos netos obtenidos y hasta el 100% si el inquilino tiene entre 18 y 30 años. También si la edad es de hasta 35 años pero firmó el contrato antes del 1 de enero de 2011. Para los contratos que se firmen ya este año, y ya de cara a la declaración de la renta de 2015, el casero deberá tener en cuenta que se eliminarán la reducción por el 100% para los ingresos netos cuando el inquilino es menor de 30 años. Sí se mantendrá sin cambios la deducción por el 60%, al margen de la edad de quien habite la vivienda.

La reducción se consignará en la casilla 066 de la declaración de la renta, con la denominación de reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.

Los gastos también deducen. Esa reducción se aplica en la declaración de la renta sobre los rendimientos netos. Es decir, el casero podrá deducirse también ciertos gastos vinculados al alquiler del inmueble por los que rebajará el ingreso que deberá declarar a Hacienda. Estos gastos deducibles incluyen el pago de la comunidad de vecinos, gastos de conservación y reparación tales como pintar, reparar averías o sustituir instalaciones como la calefacción o el ascensor.

El rendimiento neto de un alquiler incluso puede ser negativo, es decir, que la suma de los gastos deducibles supere lo pagado por el inquilino. En tal caso, el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Finalmente, la deducción por alquiler para el casero no se podrá aplicar a las viviendas que se alquilan solo en vacaciones, puesto que deben tener la consideración de vivienda habitual para el inquilino. Hacienda sí permite disfrutar de la deducción en el caso de que el contribuyente alquile una habitación de su propia casa.

Fuente: cincodias.com - Agencia Tributaria: Tributación del alquiler de vivienda

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Publicado el 4 comentarios en Las hipotecas sobre viviendas suben un 29,24 en febrero y suman 9 meses de ascensos

El número de hipotecas constituidas para comprar vivienda se situó en 21.298 el pasado mes de febrero, un 29,2% más que la cifra del mismo mes de 2014, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), que ha recordado que se trata de viviendas inscritas en los registros de la propiedad con datos que proceden de escrituras públicas realizadas en meses anteriores. Con el avance interanual de febrero, las viviendas hipotecadas encadenan nueve meses consecutivos con ascensos de dos dígitos tras el aumento de casi el 19% que experimentaron en junio de 2014.

ine hipotecas febrero2015 - Las hipotecas sobre viviendas suben un 29,2% en febrero y suman 9 meses de ascensos

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en febrero alcanzó los 109.486 euros, un 37,1% más que en igual mes de 2014, mientras que el capital prestado aumentó un 37,1% en tasa interanual, hasta superar los 2.331 millones de euros.

En tasa mensual (febrero sobre enero), las hipotecas sobre viviendas repuntaron un 1,8%, mientras que el capital prestado se incrementó un 5,4%. En ambos casos, se trata del mayor crecimiento en un mes de febrero desde 2011.

El 94% de las hipotecas constituidas el pasado mes de febrero utilizó un tipo de interés variable, frente al 6% de tipo fijo. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 89,9% de los nuevos contratos.

El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó en febrero el 3,35%, frente al 4,11% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,34%, con un plazo medio de 21 años.

En los dos primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un aumento del 24,5% sobre el mismo periodo de 2014, con ascensos del 31% en el capital prestado y del 5,2% en el importe medio de las hipotecas.

Distribución geográfica

Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de febrero un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Madrid (4.066), Andalucía (4.032) y Cataluña (3.214).

En el segundo mes del año, las comunidades que presentaron las mayores tasas de variación anual en la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Aragón (+89,5%), País Vasco (+59,5%) y Andalucía (+42,9%).

Por su parte, Las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (606,7 millones de euros), Cataluña (405,1 millones) y Andalucía (376,8 millones de euros).

En tasa mensual, las comunidades donde más se incrementó la firma de hipotecas sobre viviendas estuvieron lideradas por País Vasco (+53,9%), Madrid (+29,2%) y Cantabria (+25,6%), mientras que los mayores descensos correspondieron a Canarias (-60,8%) y La Rioja (-24,1%) y Extremadura (-18,7%).

Suben un 22% las hipotecas sobre el total de las fincas

Según los datos del INE, en el pasado mes de febrero se constituyeron 31.473 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 22,2% respecto a febrero de 2014.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos subió un 1,2% respecto al mismo mes de 2014, hasta los 3.777 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 120.017 euros, un 17,2% menos que en febrero de 2014.

Imagen: porcentual.es - Fuente: INE Estadística de Hipotecas Febrero 2015

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Publicado el 3 comentarios en Retroactividad limitada en las cláusulas suelo: el trastorno de la banca es lo que cuenta

clausulassuelo 300x187 - Retroactividad limitada en las cláusulas suelo: el trastorno de la banca es lo que cuentaEl Tribunal Supremo ha apelado al "trastorno económico" que supondría para la banca devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo de hipotecas declaradas abusivas y ha zanjado de forma definitiva la discrepancia entre los jueces sobre el asunto, al concluir que no restituirá aquellas anteriores al 9 de mayo de 2013.

Aquel día de mayo del 2013, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que declaraba nulas todas las cláusulas suelo que no cumplieran con los criterios de transparencia, incluso si el cliente se benefició "durante un tiempo" de caídas en el euríbor y declaraba la irretroactividad de su decisión.

Sin embargo, desde esa fecha muchos tribunales españoles han fallado a favor de la devolución de las cuantías cobradas de más desde el inicio del contrato (incluso el carácter abusivo de una cláusula suelo), al entender que el Supremo falló sobre una acción colectiva de cesación (lo que suponía eliminarla de las condiciones generales del contrato y no aplicarla en lo sucesivo), y no se debían aplicar a casos individuales.

Ahora, el alto tribunal, ha estimado un recurso del BBVA contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Álava que, siguiendo este criterio, condenó a la entidad a restituir las cantidades desde el principio, aclara que el "conflicto jurídico" entre una acción colectiva y una individual es el mismo. En este sentido, insiste en que su sentencia de 9 de mayo de 2013 ya fijó doctrina "para todos aquellos supuestos en que resulte, tras su examen, el carácter abusivo de una cláusula suelo".

Los tribunales favorables a la devolución de las cantidades también se aferraban a que los casos individuales no suponían "el trastorno grave para el orden económico" que invocó hace dos años el Supremo para declarar la irretroactividad de su sentencia.

A ello, el Supremo responde que "la afectación al orden público económico no nace de la suma a devolver en un singular procedimiento, que puede resultar ridícula en términos macroeconómicos, sino por la suma de los muchos miles de procedimientos tramitados y en tramitación con análogo objeto". Con todo, los magistrados quieren dejar claro que "la limitación de la retroactividad no es algo anómalo, novedoso o extravagante".

Por ello, en un acto de "cabal clarificación" de su resolución, establece que, cuando "se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo (...), procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013".

La nueva sentencia del Supremo cuenta, no obstante, con el voto particular del magistrado Francisco Javier Orduña, partidario de haber distinguido la acción individual de la colectiva y de devolver las cantidades íntegras cuando se haya anulado una de estas cláusulas. Considera que hace dos años sus compañeros condenaron a las entidades de crédito a cesar en la aplicación de las cláusulas suelo y abstenerse de utilizarlas en el futuro, pero "en ningún caso se pronunciaron en relación a la restitución de las cantidades indebidamente cobradas". Por ello, opina que es necesario examinar cada caso individual y, de declararse la nulidad, deberá tener un "efecto devolutivo" de las cantidades percibidas por la aplicación de la cláusula.

"Todo ello, sin contar que el verdadero motivo de la limitación del denunciado efecto retroactivo de la nulidad de la cláusula, en su momento, no fue otro que el posible riesgo de transtornos graves o sistémico en las entidades financieras; riesgo que en la actualidad ha desaparecido merced al saneamiento financiero efectuado", concluye.

12,600 millones de indemnización

El sector bancario en su conjunto deberá abonar unos 12.600 millones de euros a sus clientes después de que el Tribunal Supremo haya declarado nulas las cláusulas suelo de las hipotecas que no fueran transparentes, según un estudio de la plataforma web Reclamador .

Dado que la sentencia del alto tribunal no obliga a las entidades financieras a devolver las cantidades cobradas de más antes del 9 de mayo de 2013, se librarán de devolver 19.000 millones de euros a sus clientes.

Fuente: finanzas.com

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Publicado el 1 comentario en El alquiler en Cataluña copa el 75% de los nuevos contratos de vivienda

barceloneta barcelona 300x225 - El alquiler en Cataluña copa el 75% de los nuevos contratos de viviendaEstos años de crisis ha dado un vuelco al mercado inmobiliario en Cataluña. Dificultades para llegar a fin de mes, las altas tasas de paro, el empleo precario y temporal, el difícil (por no decir imposible) el acceso a la vivienda de los jóvenes... son algunos de los principales problemas que están cambiando el mercado residencial catalán. Así, los alquileres en Cataluña, tras varios años de crecimiento, ha cerrado el año 2014 con un volumen de contratos de alquiler casi idéntico a 2013, según la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Sin embargo, el alquiler de pisos y casas siguió siendo la opción preferida del 75% de los hogares, haciendo que la compra de vivienda en Cataluña siga siendo minoritaria. Pese a la competencia de la banca por dar hipotecas, todavía son muy exigentes con las condiciones que deben cumplir sus clientes para acceder a ellas, lo que necesariamente el alquiler sea la única opción para miles de familias.

En 2014 se firmaron 149.733 contratos de alquiler nuevos en Cataluña, lo cual supone una leve bajada del 0,3% respecto a 2013, cuando se rebasaron los 150.000 alquileres. Fuentes de la Generalitat explican que ello se debe a que la recuperación empieza a notarse en el segmento de población que vive de alquiler. "Antes muchos contratos nuevos se debían a gente que se iba a otro piso porque no podía pagar la renta del piso en el que estaba. Ahora vemos que el mercado es mucho más estable".

A pesar de que las fianzas deben ser depositadas en el Instituto Catalán del Suelo, fuentes de la Administración admiten que no todos los propietarios lo hacen, por lo que el número de alquileres es superior. En cualquier caso, la cifra casi triplica los contratos anuales que se firmaban antes de la crisis. En 2006, por ejemplo, en toda Cataluña se cerraron 56.000 operaciones de alquiler. En esa época de burbuja el dominio del régimen de propiedad era abrumador, puesto que suponía casi el 70% de los contratos.

En general, los precios de la vivienda en alquiler entre las cuatro provincias (Barcelona, Tarragona, Girona y Lleida) creció un 1,8%, aunque en Barcelona capital llegaron a subir el 3,5%, según la Generalitat. De esta forma, la media de los alquileres que realizaron el año pasado los barceloneses volvió a rebasar los 700 euros mensuales. Los distritos en los que los alquileres más se encarecieron fueron Les Corts (7,1%), Ciutat Vella (6,2%) y el Eixample (3,7%). Otro estudio de la Universidad Pompeu Fabra, con datos de Tecnocasa, apunta a esa estabilización de los precios al registrar un descenso de los alquileres del 0,6%.

Según el catedrático de Economía Aplicada y coordinador del informe José García-Montalvo, "El alquiler está para quedarse. Las hipotecas se han abaratado y hay competencia en los tipos de interés aplicados, pero los bancos siguen siendo estrictos con los criterios para conceder crédito". García-Montalvo señala que la bajada de la inyección de liquidez del Banco Central Europeo y las bajas remuneraciones de los depósitos está llevando a muchos inversores y propietarios a alquilar sus pisos. Según el informe, en Barcelona la rentabilidad de una vivienda en alquiler es del 6,25%.

Fuente: elpais.com

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Publicado el 9 comentarios en Renta 2014. Venta de vivienda: La plusvalía y los casos que está exenta de impuestos

renta2014 ventavivienda 300x221 - Renta 2014. Venta de vivienda: La plusvalía y los casos que está exenta de impuestosSiguiendo nuestra pequeña ruta por las claves para la campaña de la renta, si la semana pasada hablábamos sobre las ventajas fiscales de la compra de vivienda, en esta ocasión hablaremos de la venta de vivienda habitual, la plusvalía y los supuestos en los que la venta queda exenta de impuestos tras las reformas fiscales y económicas realizadas por el Gobierno. En este caso, la primera cuestión a valorar es la ganancia o pérdida patrimonial.

Así, si el precio de compra supera el de venta, existirá una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. En el caso de la venta de vivienda, se incluyen los tributos derivados de la enajenación. Obviamente, si el precio de venta es inferior al de adquisición se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

El primer paso para calcular la plusvalía bruta consiste en restar el precio de adquisición y el de compra, tal y como se comentaba anteriormente, teniendo en cuenta que se contabilizan las mejoras realizadas en el inmueble y los tributos asociados al traspaso como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el IVA. Por ejemplo, si el precio de adquisición de un inmueble fueron 150.000 euros y ahora se vende por 200.000 euros, la plusvalía bruta serán 50.000 euros. Sin embargo, ese no es el importe que tributa en el IRPF y eso es así porque la legislación vigente tiene en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que diez años atrás.

En el ejercicio 2014 todavía estaban vigentes los coeficientes correctores, eliminados parcialmente con la reforma fiscal que ha entrado en vigor en 2015. Para saber cuánto se pagará por IRPF por la venta de una vivienda en 2014 deben contemplarse los coeficientes de actualización que se publican en los Presupuestos Generales del Estado.

En este caso, el cálculo para determinar la ganancia patrimonial que tributará en el IRPF acabaría aquí. Sin embargo, si la compra de la vivienda se hubiera realizado antes del 31 de diciembre de 1994, todavía quedaría un paso más porque entrarían en juego los llamados coeficientes de abatimiento. La operación es relativamente compleja. El coeficiente reductor se aplica sobre la plusvalía generada entre la fecha de compra de la vivienda y el 19 de enero de 2006. El porcentaje de reducción es del 11,12% para activos comprados entre 1993-1994 y aumenta progresivamente hasta el 100% para bienes adquiridos antes del 1 de diciembre de 1986. Es decir, cuanto más antigua sea la vivienda, mayor peso tendrán los coeficientes reductores y menor será la ganancia patrimonial. Los coeficientes de abatimiento se limitaron en la reforma fiscal, aunque ello no afecta al IRPF de 2014.

Para la campaña de la renta de este año, el tipo impositivo se sitúa entre el 21 y el 27% en función de la cantidad y a partir de 2016 será del 19 al 23%. Por ejemplo, un contribuyente que obtuviera una ganancia patrimonial de 50.000 euros en 2014 debería pagar 12.780 euros en su declaración de la renta. Sin embargo, existen algunos casos en los que el contribuyente puede ahorrarse esos impuestos.

renta2014 tiposimpositivos - Renta 2014. Venta de vivienda: La plusvalía y los casos que está exenta de impuestos

¿Cuándo está exenta de impuestos la venta de vivienda?

  • Reinversión en vivienda habitual. La legislación contempla beneficios para los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia obtenida en adquirir otra residencia. La exención se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar una nuevo piso o casa. La parte que no se utiliza en la adquisición sí debe tributar. El contribuyente tiene dos años desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exención. De cualquier modo, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión.
  • Siguiendo en el supuesto anterior, en el caso de que la compra de la nueva vivienda se haga antes de vender la antigua, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.
  • Exención para los mayores de 65 años. Los mayores de 65 años no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual. En este caso, la legislación no obliga a reinvertir el dinero en otra casa para acogerse a la exención.
  • Respiro fiscal a aquellos que entregaron su vivienda en dación en pago. La norma tributaria venía a interpretar que con la dación en pago se lograban plusvalías (por ejemplo los intereses de la deuda) y se tenía que pagar a Hacienda por ello. Ahora, esa supuesta ganancia patrimonial se declarará exenta aunque los afectados no estén en el conocido "umbral de exclusión".

Fuente: cincodias.com - Agencia Tributaria

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Publicado el Deja un comentario para Una de cada tres viviendas que se venden se paga en efectivo

torrevieja 300x200 - Una de cada tres viviendas que se venden se paga en efectivoHace unos días, el Instituto Nacional de Estadística (INE) confirmó que, por sexto mes consecutivo, febrero se cerró con un aumento 15,5% en el número de viviendas vendidas en España. Para lograrlo ha sido fundamental la recuperación que en los últimos 8 meses ha experimentado el número de nuevas hipotecas concedidas, pero también ha sido importante, las compras que se han realizado en efectivo.

A falta de los datos hipotecarios de febrero, las cifras de agosto a enero evidencian que más de un tercio de las compras se han llevado a cabo sin que se haya solicitado hipoteca alguna. En concreto, en el citado periodo se vendieron más de 161.000 viviendas, mientras que el número de hipotecas concedidas ascendió a 104.825, lo que supone que el 35% de las operaciones se cerraron sin que mediase ningún crédito hipotecario.

Buena parte de estas compras, según los expertos, son las que han llevado a cabo las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, también conocidas como "las socimis", que en los últimos meses han elevado de manera notable su actividad en España y que realizan sus compras, principalmente, con fondos propios. Otro factor importante son las operaciones realizadas por compradores nacionales, que ven cómo los precios de los inmuebles han tocado fondo y que la economía española comienza a remontar, lo que les anima a tomar decisiones de compra que hace unos meses aplazaban por la falta de confianza que ésta generaba.

Además, la actividad de los inversores internacionales también ha sido destacada. Según los datos que ofrecen las citadas fuentes, un 26% de las ventas totales del último semestre corresponden a extranjeros no residentes. De ellas, un 65% se llevaron a cabo en efectivo. Y por nacionalidades, el retroceso que ha sufrido la inversión rusa, como consecuencia de la fuerte depreciación del rublo, ha sido compensada por compradores ingleses y nórdicos.

A todo ello se suman las operaciones que no se han realizado totalmente en efectivo pero sí en su mayor parte. En este grupo se encuentran ciertos clientes de banca privada que compran casas con créditos al consumo. Esta decisión la toman ya que de esta manera no tienen que ofrecer como garantía un inmueble o, incluso, porque ya tienen numerosas hipotecas constituidas y los departamentos de riesgos de las entidades bancarias no aceptarían una nueva.

De este modo, el conjunto del sector ha registrado un destacado aumento en la actividad crediticia aunque sólo Banco Santander y Bankinter han incrementado el saldo total. CaixaBank, por su parte, ha sido una de las entidades que más crédito hipotecario ha concedido respecto al año anterior, hasta elevarlo en un 30%. Sin embargo, y a pesar del aumento en las nuevas contrataciones, el saldo de hipotecas en el conjunto del sistema sigue a la baja. A cierre del mes de enero, el crédito con garantía hipotecaria ascendía a 709.325 millones de euros, más de 300.000 millones menos que hace cinco años.

Por otro lado, la actividad registrada en los últimos años de la burbuja inmobiliaria explica, al menos en parte, que la mayor parte de las operaciones de compra se estén realizando sobre viviendas usadas. Muchas de las casas a las que las entidades están empezando a dar salida corresponden a promociones que no se llegaron siquiera a estrenar y que los bancos se quedaron por impago pero, a efectos estadísticos, una vivienda con más de dos años de antigüedad no se considera como nueva. Así, los datos ayer publicados por el INE muestran un aumento del 50,4% en las operaciones sobre viviendas usadas, hasta sumar 21.613 transacciones, mientras que la compraventa de pisos nuevos se redujo un 28,6% respecto a febrero de 2014.

Por comunidades autónomas, y en términos totales, Aragón fue la región con un mayor aumento de compraventas en febrero hasta alcanzar un notable aumento del 49,2%. El segundo puesto lo ocupó la Comunidad de Madrid, con una incremento del 28,4% y 4.834 viviendas más vendidas, y Cataluña completó los tres primeros puestos con más de un 23% más. En el lado contrario también llama la atención el 22,7% menos de Navarra, que junto a Canarias y Murcia son las únicas regiones que registran caídas.

Fuente: elmundo.es

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La deducción por la compra de vivienda habitual fue hasta 2013 la estrella de la declaración de la renta y aún sigue siendo el beneficio fiscal más extendido, tanto por el número de beneficiarios como por su cuantía. Tras las reformas llevadas a cabo por el gobierno el pasado año, quienes compraron una casa para vivir en 2013 o 2014 ya no tienen derecho a deducción por ese gasto en la declaración de la renta, aunque quienes lo hicieran antes del 1 de enero de 2013 mantienen sin cambios ese beneficio. Para la compra de vivienda, en la Renta 2014 es también es aconsejable ver las posibles deducciones en materia de vivienda que las comunidades autónomas nos puedan beneficiar.

renta2014 compravivienda - Renta 2014. Compra de vivienda: ¿Qué ventajas fiscales sobreviven?

La reforma fiscal que ha entrado en vigor este año prolonga el régimen transitorio que se estableció en 2013, cuando se eliminó la deducción por compra de vivienda habitual y que se mantiene por tanto con carácter retroactivo. Así, para casas y pisos comprados con anterioridad al año 2013, el contribuyente puede deducirse en su declaración de la renta el 15% de un máximo de 9.040 euros anuales. Es decir, por mucho que haya pagado por la compra de su casa o por las cuotas de la hipoteca, la rebaja fiscal máxima será de 1.356 euros. La casilla correspondiente a la deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta es la 547 y 548, para los tramos estatal y autonómico.

La deducción por vivienda habitual, vigente aún solo para contratos firmados antes de 2013, incluye los pagos de la hipoteca, los realizados al constructor o promotor y también lo invertido en la ampliación o rehabilitación de la casa, en este último caso con determinadas limitaciones.

Los pagos por rehabilitar o ampliar la casa, en obras iniciadas antes de 2013, tendrán derecho a la deducción del 15% siempre que las obras finalicen antes del 1 de enero de 2017. Y Hacienda no aceptará cualquier tipo de obra, deberán ser reformas relacionadas con la mejora de la eficiencia energética (como instalar paneles solares o mejorar el aislamiento de ventanas) o la sustitución de instalaciones de luz, gas o agua. También las obras para la adaptación de la vivienda por razones de discapacidad, en cuyo caso la cuantía de la deducción se amplía al 20% sobre la base máxima de 9.040 euros anuales.

Otras claves en la declaración de la renta y la compra de vivienda

Otro elemento a tener en cuenta en la deducción por vivienda, considerando siempre que se tiene derecho a ella por haber comprado antes de 2013, es si se presenta la declaración conjunta o no. En la declaración conjunta, el límite máximo deducible es de 9.040 euros. Es decir, una rebaja máxima de 1.356 euros para la unidad familiar. Pero si el matrimonio declara por separado, cada uno podrá deducirse por el 15% de la mitad de lo abonado en el año.

La deducción que sí desapareció sin remedio en 2013, y sin excepciones de carácter retroactivo, fue la de la cuenta ahorro vivienda. Aunque quien abriera una cuenta de este tipo con anterioridad, por ejemplo en 2012, y no llegara a destinar lo ahorrado a la compra de una casa durante los cuatro años siguientes, sí mantendrá la obligación de devolver las cuantías deducidas más los intereses de demora.

Fuente e imagen: cincodias.com - Agencia Tributaria

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Publicado el Deja un comentario para Contratar una hipoteca en España es un 18% más caro que en la zona euro

coste hipotecas europa 300x172 - Contratar una hipoteca en España es un 18% más caro que en la zona euroArmonizar los tipos de interés en los 19 países de la Eurozona a través del Banco Central Europeo no es siempre garantía de éxito. La transmisión de la política monetaria hacia el mercado bancario falla. Así, según los datos presentados por el mismo BCE, pedir una hipoteca en España es un 18% más caro que en la media en la zona euro. Un mayor coste que, junto a las exigencias de la banca para conceder hipotecas, hace que el acceso a la financiación para comprar vivienda en nuestro país sea un poco más difícil.

Con el precio oficial del dinero en el mínimo histórico (0,05%), el coste del crédito en todos los países del entorno ha caído significativamente, aunque de forma desigual. El tipo medio que pagan los hogares españoles para adquirir una vivienda se situaba en febrero de este año en el 2,81%, por encima de la media de la zona euro (2,38%) y de la mayoría de países de nuestro entorno. De las economías más desarrolladas sólo en Italia el endeudamiento para la adquisición de un inmueble a través de hipoteca es más caro. Cuando se trata de medir el coste de financiación, a España le sale más rentable compararse con los países periféricos del euro. El tipo medio para una hipoteca es prácticamente la mitad que en Portugal e Irlanda y casi tres veces más bajo que en Grecia.

Según los expertos, la reestructuración del sector financiero español en los últimos años, a raíz de la burbuja hipotecaria e inmobiliaria con la que comienza la crisis,  y la cultura de propiedad en el país (en España un 83% de las casas y pisos son en propiedad) explican por qué las hipotecas resultan más caras que en otros países.

A pesar de este sobrecoste en el crédito hipotecario, el abaratamiento en los últimos años ha sido significativo, pasando del 5,46% en 2008 al 2,81% actual. Del mismo modo que el crédito al consumo y aquellos préstamos de más de cinco años de vencimiento también se han abaratado en casi dos puntos en los últimos cuatro años, hasta el 4,47%, según los mismos datos del BCE. La medida en España es en este caso un 5% más barata que en el resto de la Eurozona.

Las estadísticas del Banco Central Europeo reflejan igualmente la disparidad en el coste de los créditos destinados a las empresas en función del importe del préstamo. Los que superan el millón de euros tienen un coste medio del 1,51%en el conjunto de la zona euro, mientras que el coste se eleva al 3,56% en aquellos préstamos de hasta 250.000 euros. Además, en España el rendimiento de un depósito a un año es de sólo el 0,49%, mientras que en la zona euro aún supera levemente el 1%. Dicho de otro modo, los bancos españoles se han dado más prisa en trasladar la caída del precio oficial del dinero a los depósitos (lo que pagan) que a los créditos (lo que ingresan).

Fuente: elmundo.es

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