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Etiqueta: Economía

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Publicado el 6 comentarios en Fracaso del Fondo Social de Viviendas: Madrid, Carmena, desahucios y pisos vacíos

stop desahucios2 300x217 - Fracaso del Fondo Social de Viviendas: Madrid, Carmena, desahucios y pisos vacíosDos años y medio de vida, apenas un 30% de las viviendas ocupadas y la sensación de que lo que parecía una medida social de gran necesidad ha acabado siendo un fracaso. Así se puede resumir la experiencia del Fondo Social de Viviendas, convenio que el 17 de enero de 2013 firmaron los Ministerios de Economía y Servicios Sociales con las principales entidades bancarias de España, con el que el Gobierno trató de que el parqué de viviendas vacías que las entidades tenían en cartera fueran habitadas, en régimen de alquiler, por familias que han perdido su casa y que se encuentran en riesgo de exclusión social.

El ministerio de Economía, que gestiona en parque de viviendas para realojar a las familias afectadas por los desahucios, calculó que se otorgarían más de 6.000 viviendas para estos fines. Pero dos años después del anuncio, el ministerio reconoce que hay 4.000 pisos que todavía siguen vacíos, a la espera de adjudicación.

Exactamente, los bancos aportaron un 5.891 viviendas de las que, según los últimos datos disponibles del Ministerio de Economía, sólo 1.767 están alquiladas. El número crece hasta las 2.000 familias si se tienen en cuenta las que ya tienen asignada una vivienda y no han formalizado el contrato pero aún así, el balance sigue siendo "pobre" si se compara con los miles de desahucios que se han producido en los últimos años, tal y como reconoció la pasada semana el presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán pide "mayor colaboración" de las administraciones y señala que la situación "es un poco frustrante". Imagínense para los desahuciados.

Los requisitos para poderse acoger al Fondo Social de Vivienda son tan grandes que muy pocas familias las están solicitando. Para empezar, está destinado a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual después del 1 de enero de 2008 por una demanda de ejecución por impago de un préstamo hipotecario. Deben reunir una serie de requisitos económicos, como que el conjunto de los ingresos anuales de la unidad familiar no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples calculado por 14 pagas (22.365,42 euros en 2015).

Además, deben cumplir con otros requisitos como ser familia numerosa, tener menores a cargo, tener algún discapacitado, que el deudor esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones, las víctimas de violencia de género, y todas aquellas personas o unidades familiares vulnerables para las que la vivienda supone, de acuerdo con el informe de los servicios sociales, un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social.

En mayo de 2014 se acordó ampliar el ámbito de aplicación del Fondo para dar cabida a nuevas medidas, dando cobertura por ejemplo a los mayores que avalaron a sus hijos y nietos. También se recogió esta opción para las daciones en pago. La introducción de esas medidas ha sido clave para que el número de estos alquileres se gestionara con algo de mayor éxito en 2014.

Una situación contradictoria y algo surrealista cuando ocho años después del estallido de la burbuja, España sigue de resaca con cientos de miles de viviendas que permanecen vacías. Según Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI) en España "Hay en torno a 700.000 casas nuevas sin vender. Esto indica una sobreoferta se mueve entre las 525.000 y 550.000 viviendas" Más de la mitad está en manos de las entidades financieras y de la Sareb o "banco malo". Otros estudios, como el realizado la Asociación de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), el stock se ha reducido, cerrando el pasado año con un total de 439.617 pisos y casas nuevas en venta y alquiler, hasta el punto que en términos de mercado "técnicamente", en 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivar.

Tanto en Madrid y Barcelona, las dos grandes capitales de España, están abanderando de la mano de sus recién estrenadas alcaldesas cambios en las estructuras políticas para mejorar las cosas a nivel social y particularmente en el drama asociado a los desahucios de viviendas. Tanto para Manuela Carmena y como para Ada Colau, no será fácil. Por lo pronto, tras los acercamiento iniciales con la banca llenos de cordialidad y buenas intenciones por ambas partes, aún no se ha concretado nada. "El objetivo es pedir a la banca que colaboren para evitar los desahucios si hay problemas con las cuentas hipotecarias", explicó Carmena. Su intención es firmar un protocolo para la creación de una oficina para evitar los lanzamientos y que haya un interlocutor por cada uno de los bancos en esa oficina. En principio los bancos sugieren, optimizar el uso del Fondo Social de Viviendas para resolver esta cuestión, aunque están abiertos a colaborar para encontrar soluciones.

El 60% de desahucios en Madrid, de pisos públicos vendidos a fondos de inversión

Seis de cada diez desahucios ejecutados en la capital se producen en las viviendas públicas de alquiler social vendidas a fondos de inversión en los últimos años por el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid. Así consta en un informe en el que el Ministerio de Hacienda desmenuza y critica el programa electoral de la nueva alcaldesa, Manuela Carmena (Ahora Madrid), que se ha comprometido precisamente a frenar los desahucios y a ofrecer una vivienda pública a los afectados. De los 111 casos contabilizados por Hacienda entre febrero y junio de este año, 65 fueron en viviendas vendidas por la Administración. El controvertido informe del Ministerio de Hacienda, censura las políticas comprometidas por el nuevo Gobierno municipal. Sin embargo, de su profusión de cifras y análisis se desprenden consecuencias preocupantes sobre la gestión llevada a cabo al frente del Ayuntamiento y de la Comunidad por el PP en los últimos años.

Hacienda recuerda que el Ayuntamiento sólo puede frenar un desahucio si lo ha promovido él mismo en viviendas de su propiedad. En caso de pisos hipotecados con bancos o alquilados a particulares, "no ostenta posibilidad alguna de actuación". Carmena es consciente de ello: “Los jueces son los que dan la orden de que alguien salga de la vivienda; se trata de que, cuando el juez tenga que acordar el lanzamiento, que a veces se producirá, ya esté resuelta una alternativa habitacional para que esas personas no se queden en la calle".

Manuela Carmena avanzó el pasado viernes que el Ayuntamiento ya está estudiando resolver o bien por la vía judicial o bien por la vía de acuerdos la venta de vivienda protegida de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) a "fondos buite".  Ya en el programa electoral de Ahora Madrid, partido instrumental que encabezó Manuela Carmena los pasados comicios, se recogía como uno de los compromisos "paralizar la venta a fondos buitres de viviendas de titularidad municipal y procurar su reversión".

Carmena: "No vamos a impedir que ningún propietario recupere su vivienda"

Un sencillo tuit de la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, ha bastado para tranquilizar a todas los propietarios que tienen un piso alquilado, y ha explicado que, en lugar de paralizar los desahucios, el plan es "ofrecer alternativas a quien no pueda pagar", con lo que se evitaría generar una situación de indefensión a los particulares que cuentan con un inquilino que no abona la renta mensual.

Con este mensaje, la nueva alcaldesa de Madrid matiza por primera vez desde su nombramiento el pasado 13 de junio una de las propuestas más controvertidas de su programa electoral, donde se afirmaba que pondría "todos los medios y recursos municipales para la paralización de desahucios y desalojos forzosos de primera vivienda (de hipoteca, alquiler, recuperación o derribo)”.

La nueva propuesta Manuela Carmena sigue la línea marcada por Ada Colau y Barcelona en Comú, que según su programa electoral puesta por "garantizar apoyo, atención y seguimiento a los pequeños propietarios que se vean afectados por impagos de alquiler" para lo que "se estudiarán los motivos de impago" y, en el caso de no poder detener el desahucio, "se garantizará un realojo adecuado".

La idea de Carmena pasa por crear una Oficina de Mediación dentro del Área de Equidad, Derechos Sociales y Empleo. Estos mediadores públicos elaborarán un estudio de la capacidad económica de los deudores que se cruzará con otro informe sobre la información social y el riesgo de vulnerabilidad de esas familias. Algo parecido a la "oficina antidesahucios" creada por la reciente y novedosa ley de vivienda del País Vasco, que además convierte el alquiler social en un derecho para sus ciudadanos.

 598.747 ejecuciones hipotecarias desde que empezó la crisis

Finalmente, hoy hemos conocido que entre 2008 y el primer trimestre de 2015, se han iniciado en nuestro país 598.747 procesos de ejecución hipotecaria según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial ofrecidas hoy en un informe presentado por Amnistía Internacional. Los datos, sin embargo, no especifican si se trata de una vivienda o un local comercial. En cuanto a domicilios principales en nuestro país, en base a datos del Banco de España, que entre 2012 y junio de 2014 se produjeron 97.577 ejecuciones hipotecarias. Es decir, que cerca de 100.000 familias perdieron su lugar de residencia habitual.

Así, Amnistía Internacional denuncia que el 30% de las viviendas vacías de Europa se encuentran en nuestro país según los últimos datos del INE en 2011. En este sentido la organización reclama en su estudio el elevado número de viviendas vacías de las que dispone España, 3,44 millones según el censo de 2011, son un "recurso potencialmente utilizable a la hora de garantizar el derecho a la vivienda recogido en la Constitución".

Este es un problema que, según denuncia Amnistía Internacional en su informe, está provocado "por la desprotección que sufre el individuo por parte de las instituciones públicas". También se señala que, a pesar de que desde 2012 el Gobierno ha aprobado una serie de medidas dirigidas a mejorar la situación de las personas en riesgo de perder su casa, éstas "no son suficientes para cumplir con las obligaciones que exige el derecho internacional en cuanto a derechos humanos".

El informe destaca también que en España hay más de 250.000 viviendas con algún tipo de protección pública. Sin embargo, el porcentaje que supone dentro del mercado inmobiliario es sólo del 1,1% frente al 32% de Países Bajos, el 23% de Austria, el 18% de Reino Unido o el 17% de Francia. Sin embargo, "las autoridades de áreas muy afectadas por los desahucios como Madrid o Cataluña han seguido vendiendo parte de su parque público de viviendas a sociedades de inversión, reduciéndolo aún más".

Desde Amnistía Internacional reclaman que "las autoridades españolas no han habilitado mecanismos jurídicos y judiciales que permitan defender ante los tribunales el derecho a la vivienda de las personas afectadas por desalojos hipotecarios". Además, estiman que el Estado debería establecer un mecanismo preceptivo que vigile la negociación entre bancos y familias para garantizar que el desahucio es realmente el único recurso posible una vez evaluadas todas las alternativas.

Fuentes: elpais.com y elmundo.es

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Publicado el 2 comentarios en Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,72 y un mercado en crecimiento

rentabilidad alquiler bde1 300x252 - Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,7% y un mercado en crecimiento

La rentabilidad media de la vivienda en alquiler cerró 2014 en un 4,7% según el Banco de España, lo que equivale a un rendimiento 3,1% veces superior a la inversión en deuda pública. Comprar una vivienda en España, para después alquilar sigue siendo una buena inversión. Por este motivo, los inversores que desean una mayor rentabilidad, buscan las viviendas de más demanda y de mejor localización para garantizar el éxito de la inversión.

Según los expertos en inversión inmobiliaria, en la actualidad comprar vivienda para alquilar es una de las mejores alternativas para el pequeño inversor. Actualmente, un 19% de la población española crea su hogar en una vivienda en alquiler, y la tendencia al alza irá a más. Además, para Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, cree que es "una de las mejores alternativas teniendo en cuenta el binomio entre rentabilidad y riesgo". En cambio no lo es tanto para los grandes inversores, según Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, "En ese segmento hoy por hoy no hay suficiente oferta en alquiler, lo que crea una competencia feroz entre las grandes operaciones”.

El riesgo, en efecto, se ha relajado de forma notable, y las constantes vitales del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: el precio comienza a estabilizarse, la concesión de hipotecas repunta con timidez y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Este último punto resulta capital. El porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos, es decir, el parque de casas y pisos en alquiler ha crecido un 42,5%.

Según José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, hoy en día casi cualquier inmueble vale para sacarle rendimiento ya que “las imposiciones a plazo fijo de la banca están casi al 0%. Basta con un 2,5%, aunque lo ideal es una rentabilidad cercana al 5%, siendo excelente todo lo que supere ese porcentaje”.

rentabilidad alquiler bde - Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,7% y un mercado en crecimiento

En el último año, todos los tipos de inmuebles ofrecen más rentabilidad que muchos productos financieros. Así, el menor rendimiento lo ofrece los garajes con una rentabilidad del 4,6%, beneficio que sube hasta el 6,4% en el caso de las oficinas, o el 7% de rentabilidad de los locales comerciales.

Según el estudio, la variación interanual del precio de los alquileres obtiene una subida superior al 5% en comunidades como Baleares (6,67%), Cataluña (6,47%), País Vasco (6,08%). Con crecimientos inferiores al 5% se obtiene en Canarias (1,76%), Madrid (0,63%), Extremadura (0,49%) y Comunidad Valenciana (0,23%).

El precio estable se mantiene en Cantabria, Aragón y Andalucía. En cambio el precio cae en Castilla y León (-0,62%), Galicia (-1,63%), La Rioja (-2,13%), Murcia (-2,31%), Navarra (-2,91%), Asturias (-3,24%) y Castilla-La Mancha (-3,43%).

A qué precio comprar para que sea rentable alquilar

Para calcular cuánto puedes gastar en comprar un piso y posteriormente alquilar, se suele utilizar el PER (Price to Earnings Ratio, la relación entre el precio o valor y los beneficios). El PER te dice cuántos años tardarías en recuperar el dinero invertido en comprar la vivienda con lo que ganas alquilándola. Por ejemplo, para averiguar la rentabilidad de un piso que se ha comprado por 150.000 euros, si se ingresan anualmente 12.000 euros gracias a un alquiler mensual de 1.000 euros, tardaría en amortizarse la inversión 12 años y medio, y se puede decir que la rentabilidad bruta anual sería del 8%.

Pero este tipo de inversión lleva consigo unos gastos asociados y repercutibles como pueden ser impuestos, gastos de comunidad, derramas, seguros y gastos de gestión. Para ese mismo caso, si suponemos unos gastos fijos anuales de 2.500 euros, la rentabilidad neta de esa vivienda disminuirá hasta el 6,3%. Aún más. Si queremos estar totalmente seguros de la rentabilidad de un inmueble que nos interesa, no debemos olvidar otros factores que afectan como la variación de precios o, simplemente, tener en cuenta el tiempo que se puede tardar en tener el inmueble alquilado. Será en este caso cuando se esté analizando la rentabilidad asociada a riesgo. Es decir, si se tarda en tener alquilado el inmueble seis meses, el ingreso anual se reducirá a 6.000 euros y hablaríamos de una rentabilidad ajustada a riesgo de un 2,3%, quedando en este hipotético caso en una rentabilidad del 4%, en el supuesto que la vivienda y la ubicación estén en las condiciones de mercado para poder alquilar a ese precio.

La banca dice "no" a las hipotecas para alquilar vivienda

En el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) algunos expertos hicieron una propuesta para crear un préstamo hipotecario específico para aquellos inversores que quieran comprar casa para alquilar, y la banca ha dado ya su respuesta negativa. Los motivos es que ven estos créditos con demasiado riesgo y el mercado de arrendamiento aún muy flojo. Con esta propuesta se pretendía que la banca se deshiciera con más rapidez de sus inmuebles al fomentar con una hipoteca ad hoc la compra de vivienda para alquilar, y solventar las tensiones alcistas sobre las rentas, "algo que beneficiaría sobre todos a los jóvenes, que son quienes más complicado tienen hoy el acceso a una vivienda en propiedad", según los promotores de la idea.

Este tipo de créditos, llamados mortgages buy to let, funcionan en Reino Unido y algunos países nórdicos desde hace décadas y van destinados a inversores de clase media, media-alta que cuentan con unos ahorros que quieren destinar a la adquisición de una vivienda para alquilar. Y se suelen conceder con menos valor de tasación que un préstamo tradicional para financiar la casa en la que se reside. Como máximo se suele otorgar el 40%-50% del valor de tasación de la casa, y los plazos de amortización se suelen suscribir a 20 e incluso a 30 años. En cambio, los diferenciales que se aplican a los tipos de interés sí son ligeramente más elevados que los de los préstamos hipotecarios clásicos, por ser considerados créditos de más riesgo.

Los bancos del Reino Unido otorgan estas hipotecas en función de la renta que podrá cobrar el propietario por el arrendamiento de la vivienda que tiene intención de comprar y no evalúan como principal requisito su capacidad de pago o solvencia. Sin embargo en España, hoy por hoy, esa posibilidad no se contempla. “Para nuestros bancos lo esencial es saber si el hipotecado podrá pagar el préstamo, independientemente de lo que cobre por el alquiler de esa casa", asegura Lorena Mullor, de la AHE.

Todo indica que estamos lejos de alcanzar este tipo de hipotecas ya que el mercado del alquiler español no está preparado para asumir este tipo de contratos por la falta de profesionalización. Basar el préstamo en función de las futuras rentas en vez de en la solvencia del cliente es algo que la banca aún no se puede permitir.

Fuentes: Expansión, Cincodias y Banco de España: Indicadores del Mercado de la Vivienda

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Publicado el Deja un comentario para Paro y stock de vivienda, el incómodo lastre de la recuperación inmobiliaria

bolaypreso 300x187 - Paro y stock de vivienda, el incómodo lastre de la recuperación inmobiliariaTras siete años de agonía, el Banco de España se suma a los mensajes optimistas en torno a la recuperación inmobiliaria y en su Informe Anual de 2014 da por finalizada una crisis que ha dejado tras de sí un desplome de precios en casas y pisos del 44% (descontando los efectos de la inflación) y una fuerte contracción de la actividad residencial, que ha pasado de representar un 68% del PIB a apenas un 4%.

Los datos parecen avalar la tendencia en esta dirección: aumentan las ventas (tanto en las estadísticas del INE como las del Ministerio de Fomento), crece la concesión de hipotecas, empiezan a construirse viviendas y los precios han dejado de caer para comenzar a subir suavemente en algunas zonas. Sin embargo, existen todavía incómodas dificultades en el camino de este incipiente despegue de las que depende, en gran medida, que la deseada recuperación se consolide o se quede totalmente estancada.

Es el incómodo y peligroso lastre que pone en riesgo la recuperación inmobiliaria. Dificultades ya detectadas sobre las que el Banco de España manifiesta abiertamente su preocupación: el paro, la debilidad de la demanda, el envejecimiento de la población y el importante stock de viviendas sin vender que sigue repartido de manera muy heterogénea a lo largo y ancho de la geografía española, son algunas de ellas. Así, desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que reúne a las principales tasadoras de España, afirman que los mayores riesgos para la recuperación el sector de la vivienda "obedecen, sobre todo, a razones estructurales, como la demografía, el empleo estable o la financiación, muy afectadas por la creciente desigualdad social".

Elevada tasa de paro

Con la crisis se ha generado una importante demanda embalsada que, tras el ajuste de precios, se ha lanzado a la compra. Sin embargo, las cifras de desempleo siguen siendo muy elevadas y el ajuste salarial ha pasado factura a los bolsillos de buena parte de la demanda que, ante la imposibilidad de comprar una casa, se ha visto empujada hacia el alquiler o a volver al hogar paterno. El último informe inmobiliario de Bankinter señala que la tasa de paro en España continuará siendo superior al 20% durante los dos próximos años, lo que hará que el número de familias con renta disponible suficiente para afrontar la compra de una vivienda no se incremente de forma significativa.

Fondos de inversión y promotores están descontando en sus operaciones este escenario. Un claro ejemplo es la actividad de la capital. Las compras de suelo en Madrid se están centrando en el norte, donde el poder adquisitivo y solvencia de la demanda es mayor. Por el contrario, en el sur apenas se están cerrando operaciones porque reconocen que la demanda en esas zonas, aunque quiera adquirir una casa, no tiene capacidad económica para comprar a los precios a los que saldrían al mercado.

Según los expertos, la actividad económica generada por las viviendas en construcción "no caerá más porque está en mínimos y se recuperará sólo con la mejora del empleo en cantidad y calidad"

España envejece rápidamente

España envejece. Y lo hace más rápidamente de lo previsto. Hasta el punto de que la edad media de los españoles se sitúa ya en 40,9 años. Mientras que en Asturias (la región más envejecida) la edad media de sus habitantes se sitúa en 45,6 años, en Murcia baja hasta los 38 años. La esperanza de vida de los españoles se ha duplicado en los últimos cien años. A día de hoy un recién nacido vivirá 40 años más que su bisabuelo, hasta el punto que el Instituto Nacional de Estadística ve posible que en 2015 haya más defunciones que nacimientos.

Desde el año 2012, la creación de nuevos hogares se ha colapsado. Apenas 60.000 hogares anuales nuevos y restando, según datos de CatalunyaCaixa. Un colapso que, inevitablemente, tendrá un fuerte impacto sobre el mercado residencial, cuya recuperación no depende sólo del ajuste de precios ni del regreso de la financiación. Para que despegue es necesario que alguien compre las viviendas que se construyen. En el gráfico se muestra la evolución de la creación neta de hogares hasta 2022, y no invita al optimismo.

creacion hogares - Paro y stock de vivienda, el incómodo lastre de la recuperación inmobiliaria

A pesar de ello, promotores, fondos y entidades financieras hacen sus cuentas. BBVA, por ejemplo, estima que para 2016 se podrían iniciar 200.000 viviendas anuales, calcula que se podrían llegar a vender 450.000 casas y que las entidades concederán en torno 40.000 millones de euros anuales en nuevo crédito hipotecario.

Elevado número de viviendas sin vender

El elevado stock inmobiliario ha sido, durante toda la crisis, uno de los grandes quebraderos de cabeza del sector. A pesar de que no existen estadísticas oficiales y exhaustivas que cuantifiquen el número exacto y la ubicación de las viviendas que hay actualmente sin vender en España, algunas entidades como BBVA calculan que existen aproximadamente unas 450.000 viviendas y de ellas, un 30% (unas 150.000) asegura que nunca se venderán puesto que se encuentran en mercados complejos, mientras que las 300.000 unidades restantes se acabarán absorbiendo y en 2016 dejarán de ser un problema. De hecho, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estiman que, técnicamente, en 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivar.

El stock de casas y pisos nuevos sin vender, sin duda, está provocando un comportamiento muy heterogéneo del mercado, de tal manera que aquellas zonas con mayor concentración de stock es donde la recuperación es mas lenta o aún no ha llegado. Madrid, por ejemplo, es uno de las zonas donde los precios han comenzado a repuntar en algunas zonas, principalmente en aquellas donde prácticamente ha desaparecido el stock de viviendas.

De hecho, el centro de Madrid se está quedando sin suelo para construir viviendas nuevas. Dentro de la M-30 apenas hay entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados de suelo finalista y semifinalista, es decir, suelo listo o casi listo para ser edificado, según datos recientes de la consultora Knight Frank. Esto equivale a unos dos millones de metros cuadrados de suelo edificable donde se podrán levantar unas 3.000 viviendas (a una media de 110 metros cuadrados por vivienda) que, ante la inminente recuperación inmobiliaria y a un ritmo de unas 3.500 vendidas anualmente, serán totalmente absorbidas en el plazo de 5-6 años.

Así, por ejemplo, los expertos coinciden en señalar que la recuperación comenzará a producirse en las grandes ciudades y en las áreas de costa más ligadas a la demanda de no residentes, mientras que, por el contrario, en otras zonas de España ni el stock ni el suelo se va a vender hoy ni tampoco en 15 años.

Financiación: solo para solventes

Finalmente, para el Banco de España, el repunte de la concesión de hipotecas es evidente, si bien partíamos de mínimos históricos. No obstante, la banca ha aprendido la lección y mantiene unos niveles de exigencia muy elevados para quien necesita un crédito para comprar casa. Y el crédito no mejorará hasta que no lo haga a su vez el tipo de empleo que se está creando y repunte la capacidad adquisitiva.

Respecto al esfuerzo de compra, el último dato del Banco de España de diciembre de 2014, muestra cómo las familias españolas necesitan el salario bruto anual familiar de 6,4 años para pagar el precio total de una vivienda. El consenso de expertos señala los 4-4,5 años de salario bruto anual como un nivel de equilibrio, por lo que debería producirse una mejora de los salarios o una caída adicional de los precios de la vivienda.

Fuentes: elconfidencial.com - Banco de España

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Publicado el Deja un comentario para Signos de reactivación en las costas de Málaga, Baleares y Alicante

benalmadenacosta1 300x198 - Signos de reactivación en las costas de Málaga, Baleares y AlicanteEl mercado de vivienda en la playa sigue caracterizándose por el ajuste de precios y la ausencia de nueva actividad promotora, pero ya no en toda, según el informe "Vivienda en costa 2015" elaborado por la empresa de valoración Tinsa. Los precios de las casas y pisos de la costa ya suben en algunas zonas y la construcción se anima en las localidades de mayor demanda en Málaga, Baleares y Alicante.

El informe resalta que en muchas de estas áreas próximas al mar el ajuste se está moderando progresivamente y, aunque todavía minoritarias, existen zonas donde puede hablarse de indicios de recuperación en precios y de la actividad constructora. Así, una cuarta parte de las 140 poblaciones analizadas ha visto cómo sus precios en tasa interanual en el primer trimestre de 2015, cuando en la edición de 2014 tan sólo cuatro mostraban con datos positivos.

Según el estudio, Jávea (Alicante) y Cartaya (Huelva), con incrementos interanuales del 11,2% y del 9,8%, respectivamente, fueron las localidades que registraron un mayor incremento de precios en el primer trimestre de 2015 respecto al mismo periodo del año anterior. Otras ocho localidades analizadas muestran subidas entre el 5% y el 9% en tasa interanual. Se trata de Chiclana de la Frontera, Adeje, Punta Umbría, Vilagarcía de Arousa, Santanyí, Sóller o La Pobla de Farnals.

Los datos, por otro lado, dejan en evidencia una vez más, que el mercado se está desarrollando a distintas velocidades. Junto a los indicios de recuperación mencionados, al menos 29 localidades todavía registran caídas de precios superiores al 10% respecto. Pallafruguell, en Gerona, lidera la lista con un descenso interanual del 16,9%. Le siguen Barbate (-15,3%) y Gandía y Ayamonte, ambas con una caída del 14,6%.

Entre las localidades recogidas en el informe, Sitges, con 2.694 euros por metro, destaca como el destino con el precio más elevado. Le siguen Calvià, Andratx y Alcúdia, las tres en Baleares. Por el contrario, el precio más asequible se encuentra en la localidad castellonense de Almassora (804 euros por m2), que ha desbancado a Puerto Lumbreras (823 euros por m2) como el municipio costero más barato de los analizados en el informe. La localidad murciana mantiene su precio en el mismo nivel que la castellonense Burriana.

El ajuste ha registrado distintas intensidades según la zona, pero ocho años después del inicio de la crisis no se puede negar que el mercado ha realizado una importante corrección. En Casares (Málaga), el precio medio se ha reducido un 61,5% desde máximos de 2007. En Ayamonte (Huelva), Mataró (Barcelona) y Canet d'En Berenguer (Valencia), el ajuste se sitúa entre el 60% y el 61%, respectivamente.

Málaga, Islas Baleares y Alicante lideran la recuperación

El informe realiza, por otra parte, un detallado análisis de la situación y la actividad en los mercados de vivienda vacacional en España a partir de la información de primera mano aportada por la red técnica de Tinsa, completada con estadísticas de precios, compraventas y visados de obra nueva. Según la red técnica de Tinsa, las zonas donde más claramente se aprecian signos de recuperación son la Costa del Sol (Málaga), sobre todo en Marbella y Benahavís; las Islas Baleares, principalmente en Palma de Mallorca, Andratx, Calviá e Ibiza; y en Costa Blanca (Alicante), donde destacan Torrevieja, Orihuela y Pilar de la Horadada.

Las cinco localidades costeras (sin contar capitales) que, según datos del Ministerio de Fomento, registraron en 2014 un mayor número de operaciones de compraventa fueron Torrevieja, con 4.136 compraventas (3,8% interanual), Marbella (3.997 operaciones, 28,7%), Orihuela (3.527 transacciones, 20,2%), Mijas (2.384 compraventas, 14,7%) y Estepona (2.113 operaciones, 26,6%). Y La mayor actividad en compraventas de viviendas de obra nueva, en Manilva (193%), Marbella (101%), Orihuela (93%) y Calafell (66%)

Pero según el informe, son muchas más las zonas que parecen haber alcanzado un punto de inflexión respecto a la época de ajustes. Entre ellas destacan Sotogrande, Conil, Chiclana y El Puerto de Santa María, en Cádiz; Nerja, Estepona, Casares y Manilva, en Málaga. También en localidades de Almería y de las Islas Canarias se perciben indicios de recuperación, al igual que el sur de la comarca del Maresme (Barcelona) y el sur de Tarragona.

Según Tinsa, habrá que esperar a los próximos trimestres para ver si esta tendencia se consolida y no se trata de un repunte puntual ocasionado por alguna de las muchas circunstancias especiales que se están dado en ciertas zonas, como son las políticas comerciales agresivas en precio, las transmisiones de carteras de inmuebles, etc. Es decir, que "hay que tener en cuenta que estos resultados pueden deberse a circunstancias puntuales que difieran en alguna medida de la tendencia a más largo plazo".

Fuente: Tinsa

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Publicado el Deja un comentario para Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas bajan un 6,9% en el primer trimestre

ejecucioneshipotecarias2 300x200 - Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas bajan un 6,9% en el primer trimestreEl número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 8.802 en el primer trimestre de 2015, una cifra que es un 6,9% inferior a la del mismo periodo de 2014, según la estadística de ejecuciones hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). En términos intertrimestrales (primer trimestre de 2015 sobre el cuarto trimestre de 2014), el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se redujo un 0,2%.

En el computo total de todos los tipos de inmuebles, entre enero y marzo se iniciaron 30.952 ejecuciones hipotecarias, un 5,2% menos que en el mismo periodo de 2014, pero un 0,9% más que en el último trimestre de 2014. De ellas, 29.591 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 1.361 a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas descendieron un 4,9% en relación al primer trimestre de 2014 y aumentaron un 0,8% respecto al trimestre anterior. Dentro de las fincas urbanas, 17.786 ejecuciones correspondieron a viviendas, el 57,5% del total de ejecuciones y cifra un 6,5% inferior a la del mismo periodo de 2014.

Dentro de las viviendas, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas físicas sumaron 11.250 en el primer trimestre, lo que supone una caída del 7,1% interanual, de las que 8.802 (el 78,2% del total) son viviendas habituales de personas físicas y 2.448 no son residencia habitual de los propietarios. Estas últimas bajaron un 7,7% respecto al primer trimestre de 2014. Por su parte, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas jurídicas totalizaron 6.536 hasta marzo, un 5,5% menos que en el mismo periodo del año pasado.

Según el INE, sólo el 0,048% de las viviendas familiares existentes en España (18.363.500) iniciaron una ejecución hipotecaria entre enero y marzo.

La estadística revela además que el 21,1% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el primer trimestre corresponde a hipotecas constituidas en 2007, el 15,2% a hipotecas suscritas en 2006 y el 11,8% a hipotecas firmadas en 2008. Ampliando un poco más el espectro, a los años 2005-2008, se obtiene que este periodo concentra el 58,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en los tres primeros meses de este año.

ejecuciones ine1trim2015 - Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas bajan un 6,9% en el primer trimestre

Más ejecuciones en viviendas usadas

Del total de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas registradas en el primer trimestre, más de ocho de cada 10 (15.490) afectaron a casas y pisos de segunda mano, con un aumento interanual del 0,6%. Las ejecuciones sobre viviendas nuevas sumaron 2.296, un 36,6% menos respecto al mismo trimestre de 2014.

En el primer trimestre, las ejecuciones hipotecarias sobre solares ascendieron a 1.489, con un descenso interanual del 2,1% y un avance trimestral del 15,9%. Por su parte, las ejecuciones hipotecarias sobre locales, garajes, oficinas, trasteros, naves y otros edificios de naturaleza urbana alcanzaron las 10.316, un 2,5% menos que en el primer trimestre del año pasado y un 4,6% más que en el trimestre anterior. Por último, las ejecuciones hipotecarias sobre fincas rústicas se situaron en 1.361 durante el primer trimestre, con un retroceso interanual del 10,6% y un crecimiento trimestral del 2,9%.

Andalucía, la comunidad más afectada

Por comunidades autónomas, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas en el primer trimestre, con un total de 5.058, seguida de Cataluña (3.584) y Comunidad Valenciana (3.042). En el lado opuesto, La Rioja y País Vasco (ambas con 70) y Cantabria y Comunidad Foral de Navarra (ambas con 98), registran el menor número de ejecuciones.

Sobre el total de fincas, Andalucía también encabezó el número de ejecuciones hipotecarias, con 8.948, seguida de Cataluña (5.168) y Comunidad Valenciana (4.852). A la cola se situaron Cantabria (151), País Vasco (156) y La Rioja (158).

La ejecución hipotecaria es un procedimiento ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble, que estaba gravado con una hipoteca, por incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas con la hipoteca. Conviene aclarar que no todas las ejecuciones de hipoteca que se inician terminan con el lanzamiento (desahucio) de sus propietarios y que un procedimiento judicial puede dar lugar a varias certificaciones por ejecución de hipoteca.

Los desahucios repuntan un 2,1%

Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), conocidos poco después de la estadística de ejecuciones del INE, los desahucios practicados en el primer trimestre de 2015 alcanzaron los 18.869, lo que supone un repunte del 2,1% respecto al mismo periodo del 2014.

Más de la mitad de estos lanzamientos (que afectan a distintos tipos de inmuebles, no sólo a viviendas y, en el caso de éstas, sólo a la vivienda habitual) derivó de impagos de alquiler (52,6%); el 43,3%, de ejecuciones hipotecarias y el 4,1% restante obedeció a otras causas. Los desahucios relacionados con el alquiler disminuyeron un 0,3% en términos interanuales, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias aumentaron un 6%.

Casi uno de cada cuatro lanzamientos (desahucios) practicados en el primer trimestre del año se produjo en Cataluña, que con 4.420 sumó el 23,4% del total. Le siguen Andalucía, con 2.857 (15,1%); la Comunidad Valenciana, con 2.793 (14,8%); y Madrid, con 2.253 (11,9%)

Atendiendo únicamente a los casos de desahucio por impago de alquiler, también fue Cataluña la más representativa con un porcentaje del 27,4% sobre el total, mientras que la Comunidad Valenciana ocupó el primer lugar respecto a los que son consecuencia de ejecuciones hipotecarias, con el 20,6%.

Fuentes: Europapress / INE - Ejecuciones Hipotecarias (Primer Trimestre)

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Publicado el Deja un comentario para La firma de hipotecas para la compra de viviendas creció un 19,7% en marzo

El número de hipotecas constituidas sobre casas y pisos inscritos en los registros de la propiedad se situó en 19.806 el pasado mes de marzo, cifra que supone un crecimiento del 19,7% respecto al mismo mes de 2014, según ha informado este miércoles el Instituto Nacional de Estadística (INE), que ha recordado que los datos proceden de escrituras públicas realizadas en meses anteriores.

hipotecas ine marzo2015 - La firma de hipotecas para la compra de viviendas creció un 19,7% en marzo

Con el avance interanual de marzo, las viviendas hipotecadas encadenan diez meses consecutivos con ascensos de dos dígitos. No obstante, el repunte de marzo se ha moderado en casi diez puntos respecto al experimentado en febrero, cuando la firma de hipotecas sobre viviendas se disparó un 29,2%.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el tercer mes del año los 101.989 euros, un 0,3% más que en igual mes de 2014, mientras que el capital prestado aumentó un 20,1% en tasa interanual, hasta superar los 2.019 millones de euros.

En tasa mensual (marzo sobre febrero), la firma de hipotecas para comprar vivienda bajó un 7%, frente al aumento del 0,4% experimentado un año antes, mientras que el capital prestado descendió un 13,4%, en contraste con la caída mensual del 1,1% de marzo de 2014.

En el primer trimestre del año, las nuevas hipotecas sobre viviendas acumulan un aumento del 22,9% sobre el mismo periodo de 2014, con ascensos del 27,4% en el capital prestado y del 3,7% en el importe medio de las hipotecas.

Distribución geográfica

Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de marzo un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Madrid (3.794), Andalucía (3.397) y Cataluña (3.229).

En el tercer mes del año, las comunidades que presentaron las mayores tasas de variación anual en la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Cantabria (+78,9%), Navarra (+64,8%) y Madrid (+38,6%).

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (517,9 millones de euros), Cataluña (377,4 millones) y Andalucía (291,5 millones de euros).

En tasa mensual, las comunidades donde más se incrementó la firma de hipotecas sobre viviendas estuvieron lideradas por Navarra (+47,5%), Canarias (+34,8%) y Cantabria (+14,9%), mientras que los mayores descensos correspondieron a País Vasco (-37%) y Andalucía (-15,7%)  y Comunidad Valenciana (-14,2%)

Las hipotecas crecen un 13,4% sobre el total

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, durante marzo se constituyeron 29.605 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 13,4% respecto a marzo de 2014.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos subió un 7,3% respecto al mismo mes de 2014, hasta los 3.772 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 127.439 euros, un 5,4% menos que en marzo de 2014.

El 93,2% de las hipotecas constituidas el pasado mes de marzo utilizó un tipo de interés variable, frente al 6,8% de tipo fijo. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 88,5% de los nuevos contratos.

El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó en marzo el 3,36%, frente al 4,04% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,44%, con un plazo medio de 21 años.

Gráfica: porcentual.es – Fuente: INE Estadística de Hipotecas Marzo 2015

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Publicado el 2 comentarios en Diez trampas que debes evitar si vas a firmar una hipoteca

hipoteca dinero trampa 300x175 - Diez trampas que debes evitar si vas a firmar una hipotecaLa firma de una hipoteca es uno de los trámites económicos más importantes que una persona puede realizar a lo largo de su vida. Son muchos los ciudadanos que en algún momento formalizarán la petición de un préstamo hipotecario para comprar un piso, una casa, un local o un garaje.

Actualmente, el número de hipotecas crece, el mercado hipotecario aprovecha el tirón de las ventas y un euribor en mínimos históricos para rebajar los diferenciales entre un 1% y un 1,5%, además los precios de la vivienda mantienen su ajuste, aunque ya en algunas zonas se están estabilizando. En este contexto y dada la importancia de este trámite, los expertos piden calcular bien las posibilidades y los riesgos que conlleva solicitar un préstamo hipotecario, y tras la experiencia de la crisis la mayoría de personas comparten su actitud precavida y cautelosa ante la firma de una hipoteca.

No obstante, en ocasiones se nos puede escapar algún detalle o no terminar de entender algún concepto, sobre todo porque los bancos siguen sin actuar con la transparencia que deberían, por lo que no resulta extraño que en ocasiones nos encontremos con sorpresas desagradables relacionadas con las condiciones del crédito hipotecario solicitado. Para evitar este tipo de situaciones, el comparador HelpMyCash ha recopilado algunas de las "trampas" más habituales a las que recurren las entidades financieras para que paguemos más por nuestras hipotecas sin que nos demos cuenta hasta después de haber firmado el préstamo.

El Índice IRPH. El 90% de las hipotecas españolas están referenciadas a Euríbor y solo un pequeño porcentaje lo hacen al IRPH. Este índice, aparte de ser más elevado que el Euríbor, es mucho más manipulable por parte de los bancos. Así que puede que nos estén haciendo pagar 100 € o 200 € más por las hipotecas a IRPH.

La cláusula suelo. Esta cláusula abusiva ya ha llevado muchos casos a los tribunales. Los jueces han declarado nula la cláusula suelo de las hipotecas pero hay bancos que aún no la han retirado. Los clientes que tienen hipotecas con esta cláusula siguen pagando intereses altos aunque el tipo de interés esté muy bajo.

El cálculo de los intereses. Según el abogado de Stop Desahucios, José María Erauskin, para hacer el cálculo de los intereses de las hipotecas "los bancos usan la ficción irreal de que el año tiene 360 días, con lo que el interés diario a aplicar sale más alto".

La cláusula de vencimiento anticipado. El banco puede reclamar la totalidad del préstamo hipotecario, con todos los intereses y comisiones, cuando se produce un impago esencial. El problema aparece cuando los bancos consideran que un impago esencial es dejar de pagar una, dos o tres cuotas. Es importante revisar bien el contrato de las hipotecas para saber qué considera cada banco un impago esencial y así evitarnos sorpresas.

El Interés de demora. Es una penalización por no pagar las cuotas a tiempo. Hay hipotecas que mantienen este interés al 20 %, lo que se trata de un porcentaje desproporcionado porque no puede ser tres veces más alto que el interés legal del dinero.

Los avalistas. Hay hipotecas que tienen una cláusula que establece que al avalista, en caso de impago de la hipoteca, se le suprimirán todos sus beneficios, que son:

  • El derecho de excusión: el derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza cuando el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor.
  • La división: que exista de más de un avalista para pagar las hipotecas.
  • Orden: enumerar los avalistas para que el banco los haga pagar por orden y no actúe de forma arbitraria.

Las cuentas asociadas. Hay hipotecas que tienen cuentas asociadas y no cobran comisiones por ellas. Pero debemos vigilar porque puede que al cabo de unos meses o unos años nos empiecen a cobrar comisiones por estas cuentas y no podamos cancelarlas.

Las comisiones. Puede que el banco nos haga pagar comisiones realmente altas, por ejemplo, 1.000 euros para una comisión de apertura nada más firmar la hipoteca. Es aconsejable pactar con el banco las comisiones que nos van a cobrar por la hipoteca, así evitaremos que nos las impongan sin que nos den la oportunidad de negociarlas.

La imputación de pagos. En un momento que no dispongamos de suficiente liquidez para pagar dos deudas, por ejemplo, una hipoteca y un préstamo, el banco puede destinar nuestro dinero al préstamo que más le convenga, que normalmente no se trata del pago de las hipotecas. Según la ley, tenemos el derecho de pactar con nuestro banco qué préstamo queremos pagar antes.

La letra pequeña. Parece obvio pero existe una ley en España que marca el tamaño mínimo que debe tener la letra en los contratos de las hipotecas. El mínimo está establecido en un milímetro y medio de alto. En cambio, en otros países de Europa, no hay letras más pequeñas de tres milímetros. En España ya se han denunciado hipotecas porque el tamaño de la letra era demasiado pequeño, así que ¡no te dejes engañar por las hipotecas con letra minúscula.

Fuente: finanzas.com

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Publicado el Deja un comentario para Elecciones 2015: las propuestas de los partidos políticos en economía, empleo y vivienda

elecciones2015 300x204 - Elecciones 2015: las propuestas de los partidos políticos en economía, empleo y viviendaAño de elecciones este 2015. Tras las andaluzas, la siguiente parada será el día 24 con la celebración de las elecciones municipales y autonómicas. Tras el verano llegarán las catalanas y las elecciones generales. Es conveniente ir conociendo las diferentes propuestas de cada partido, y comparar las promesas de los políticos en temas tan importantes como el modelo económico, las medidas para el acceso al crédito, la vivienda o el empleo.

En relación a la vivienda, el fomento del alquiler, la protección a las familias afectadas por desahucios, la dación en pago, la penalización a las viviendas vacías y alquiler social son los grandes temas que aparecen en los programas de los partidos políticos.

Partido Popular (PP)

  • Vivienda y desahucios: Además de promover el alquiler y la rehabilitación de los inmuebles, también propone fomentar las viviendas de alquiler social y los acuerdos con los bancos para facilitar una segunda oportunidad. También quiere potenciar la construcción de parques públicos de vivienda.
  • Modelo económico: Quiere impulsar los corredores ferroviarios y las conexiones energéticas. Reforma de la oferta turística. Y reforzar la colaboración público-privada en la industria e impulsar la fábrica digitalizada.
  • Medidas para el crédito: Impulsar nuevos instrumentos de financiación, y apoyar un sector financiero moderno y eficiente, además de bien capitalizado.
  • Empleo: Propone el asesoramiento a parados de larga duración, a mayores y menos cualificados. Protocolos comunes para desempleados y la colaboración público-privada, y un nuevo modelo de formación sujeto a una evaluación permanente.

Ver programa

Partido Socialista Obrero Español (PSOE)

  • Vivienda y desahucios: Propone una alternativa social de vivienda basada en las 800.000 viviendas vacías construidas con apoyo público. Además contempla la dación en pago y la mediación para la reestructuración de los pagos.
  • Modelo económico: Quiere potenciar la economía digital. Reducir el coste de la energía, así como fomentar los sectores verdes, y recuperar la industria como motor de crecimiento.
  • Medidas para el crédito: Regular de una manera más flexible el crowfunding (la cooperación colectiva llevada a cabo por personas que realizan una red para conseguir dinero u otros recursos). Pretende desarrollar y profesionalizar la financiación no bancaria, y conseguir una Banca Pública de Inversión.
  • Empleo: Subida del salario mínimo cuya meta hacia el 2025 sea en 900 euros. Elaboración de un nuevo Estatuto para los Trabajadores, y la anulación de la reforma laboral.

Ver programa

Izquierda Unida (IU)

  • Vivienda y desahucios: Al igual que el PSOE también aprueba la dación en pago y además propone una Ley urgente de Garantía del Derecho a la Vivienda. Y concreta que las Administraciones no podrán desahuciar de sus parques de vivienda.
  • Modelo económico: Se opone al Acuerdo Transatlántico para el Comercio y la Inversión (TTIP). Defiende otro tipo de Política Agraria Comunitaria, y considera que el Banco Europeo de Inversiones (BEI) deberá financiar una política de reindustrialización destinando el 2% del PIB europeo. Además de una inversión del 3% del PIB a I+D.
  • Medidas para el crédito: Nacionalización de los bancos intervenidos por el FROB para la creación de una banca pública que, mediante acuerdos con ICO, ofertará nuevas líneas de crédito.
  • Empleo: Anulación de las reformas laborales del PSOE y PP. Aprobación de una Renta Básica y una jornada normal de 35 horas semanales. Y la revalorización del salario mínimo en donde hacia el 2019 se llegaría a los 1.176 € por 14 pagas.

Ver programa

Ciudadanos

  • Vivienda y desahucios: Sus dos medidas principales consisten en la creación de un parque de viviendas sociales con inmuebles procedentes de desahucios, y la dación en pago a precios de mercado.
  • Modelo económico: Quiere alcanzar el 3% del PIB en inversión I+D+i. Crear nuevos centros de investigación aplicada a la industria, y hacer un plan industrial a escala estatal.
  • Medidas para el crédito: Creación de nuevos mecanismos de financiación para pymes.
  • Empleo: Propone que todos los nuevos contratos sean indefinidos. Reducir las cotizaciones sociales para empresas que promuevan empleo, y un cheque de formación de 1.200 € para parados.

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Unión Progreso y Democracia (UPyD)

  • Vivienda y desahucios: Segunda oportunidad para personas físicas con la extinción de las deudas hipotecarias con la dación en pago.
  • Modelo económico: Propone priorizar la inversión en el ferrocarril en vez de en el AVE. Quiere garantizar la independencia de la supervisión de los mercados e incentivar la inversión productiva en sectores de mayor valor añadido.
  • Medidas para el crédito: Pretende facilitar los canales de financiación no bancarios. Abrir nuevas líneas ICO a opciones de factoring y leasing. y obligar a las cajas nacionalizadas a no disminuir el crédito a pymes y autónomos.
  • Empleo: Establecer el contrato único indefinido, con indemnización creciente.

Ver programa

Podemos

  • Vivienda y desahucios: Propone penalizar la acumulación de viviendas vacías. un procedimiento judicial para reestructurar y cancelar deudas, y que la deuda hipotecaria no supere el valor de la propiedad hipotecada.
  • Modelo económico: Apuesta por turismo sostenible, inversión del 2% del PIB de las comunidades autónomas en I+D. Promueve el consumo local y el reciclaje, además de apoyar el autoconsumo, y fomentar la economía digital.
  • Medidas para el crédito: Desarrollo de la banca pública que favorezca el acceso a la financiación en condiciones asequibles para ciudadanos y pymes.
  • Empleo: Al igual que IU propone una jornada laboral de 35 horas, con una reforma de los incentivos de contratación con ayudas a actuaciones concretas. Y un plan de garantía de rentas, aproximando las rentas mínimas de inserción autonómicas al Salario Mínimo Interprofesional.

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Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para La vivienda retoma el paso: el ajuste finaliza en las zonas de mayor demanda

Madrid5 300x225 - La vivienda retoma el paso: el ajuste finaliza en las zonas de mayor demandaMás allá de las diferencias estadísticas entre notarios, registradores, Ministerio de Fomento, INE y algunas tasadoras, la tendencia está clara: el mercado inmobiliario residencial ha entrado en una senda de crecimiento sostenible por primera vez desde que en 2007 comenzó la crisis que se llevó por delante la mitad de la actividad del sector.

Así, la vivienda retoma el paso y la compra de pisos y casas crece (marzo se moderó con un ascenso del 2,1% tras la subida del 15,5% en febrero), las entidades financieras han empezado a conceder más hipotecas (desde junio de 2014 se acumulan nueve meses de alzas y el aumento interanual el pasado mes de marzo fue del 29.2%), los visados para obra nueva suben un 48,2% hasta febrero, y los promotores, solos o de la mano de los propios bancos, han comenzado a comprar suelos para acometer nuevos proyectos en las mejores localizaciones céntricas de Madrid, Barcelona y las zonas del litoral mediterráneo más demandadas, como la Costa del Sol, la Comunidad Valenciana, y los dos archipiélagos: Baleares y Canarias.

Pero todo con una gran prudencia, derivada de la incertidumbre económica que todavía subyace en España, con un mercado laboral de cientos de potenciales compradores cuya temporalidad e ingresos reducidos no ofrecen márgenes suficientes para plantearse la adquisición de una vivienda.

No obstante, las bases de crecimiento se están dando. “No de manera generalizada en toda España, ya que hay muchas zonas donde todavía no han terminado los ajustes, pero sí en micromercados de Madrid, Barcelona y la Costa del Sol”, apunta Pablo Méndez, director de suelo de la consultora Aguirre Newman.

Se reactiva la construcción y la financiación

El problema es que la oferta de solares y parcelas para construir en esas zonas con mayor demanda resulta muy limitada. "El ideal de los empresarios de encontrar parcelas finalistas para construir entre 50 y 100 pisos resulta muy restringido. Apenas hay", reconoce Jorge Almagro, director comercial de residencial, urbanismo y suelo de JLL. Por eso, cuando se ofrecen, existe gran competencia por hacerse con ellas.

Se está comprando suelo al contado, lo que implica que solo puedan entrar en estas operaciones promotores y gestoras de cooperativas solventes, que no requieren financiación para realizar la compra al disponer de recursos propios suficientes. Inmobiliarias que, sin embargo, se tienen que conformar con comprar solares de un tamaño no excesivamente grande, ya que los suelos finalistas de importantes dimensiones parecen un coto reservado para gestoras de cooperativas, gracias a las aportaciones de sus socios, de adjudicarse las mayores fincas que están ofreciendo las administraciones públicas poniendo sobre la mesa cantidades a veces superiores a los 100 millones de euros.

Lo de contar con el suelo pagado resulta indispensable para que las entidades financieras respalden proyectos que les son ajenos. De lo contrario, ni se lo plantean. Han aprendido la lección. "Los bancos, ya con la garantía, han vuelto a dar crédito promotor a un tipo más ajustado que hace dos años, con una media de euríbor más 1,5 puntos".

También se ha reducido el porcentaje exigido de precomercialización de viviendas. De prácticamente obligar a las inmobiliarias a tener vendida casi en su totalidad la promoción, a aceptar dar el préstamo con un mínimo del 50% de viviendas señalizadas.

Madrid y los micromercados estratégicos

Un ejemplo de esos micromercados estratégicos está en Arroyo del Fresno, el nuevo barrio al norte de la ciudad de Madrid. Allí, dos promotoras solventes, CP y Amenabar, no han tenido problema alguno en pagar casi 65 millones de euros a la Sareb, el banco malo, por todos los terrenos que tenía disponibles en ese ámbito, en los que existe edificabilidad para construir unas 450 viviendas. Los primeros 50 pisos fueron vendidos sobre plano en una semana. Como en los mejores tiempos de la burbuja inmobiliaria. Y además han conseguido hacerlo a unos precios relativamente altos, a partir de 450.000 euros por viviendas grandes. ¿Los clientes? Familias con hijos y con una solvencia económica contrastada.

Estos precios ponen sobre la mesa la gran brecha que se está abriendo entre unas zonas y otras. Siempre hubo diferencias, pero ahora, en la salida de la crisis, estas se están acentuando. En los barrios con mayor demanda del centro de Madrid o los desarrollos de nuevo cuño, como Arroyo del Fresno o Valdebebas, que está a pleno rendimiento tras haber superado un sinfín de reveses jurídicos, con 5.000 viviendas construidas y otras 8.000 pendientes de levantarse, se vuelven a vender pisos con el precio del metro construido en torno a 3.000 euros, y con tendencia al alza. Pero en otras zonas los precios han caído y lo siguen haciendo incluso por debajo de los niveles que se daban al inicio de la fase expansiva de la pasada década, con innumerables pisos de segunda mano en venta por debajo de los 1.000 euros por metro. "Sí estamos apreciando cierto repunte de precios en algunas zonas con demanda y poca oferta", apuntan desde JLL, pero queda lejos de ser una situación generalizada.

Lo que aún no se aprecia es que, en el corto plazo, puedan moverse las grandes bolsas de suelos urbanizables que quedaron a medio desarrollar al sobrevenir la crisis. "No estamos todavía en ese escenario. Son suelos de otra época, demasiado grandes para ser financiados. Parece razonable pensar que habrá que gestionarlos de otra manera. Cambiar el modelo para que puedan desarrollarse por fases", explica Ángel Méndez, consultor de Aguirre Newman. "Queda aún mucha vivienda usada por vender", corrobora Almagro. No obstante, actualmente se parte con una ventaja. Gran parte de esos terrenos ya están ordenados, con la tramitación urbanística terminada e incluso en algún caso con las obras de urbanización iniciadas, lo que, llegado el punto de que la demanda fuera lo suficientemente amplia, facilitaría la puesta en carga edificatoria en un espacio relativamente corto de tiempo.

En Madrid capital, operaciones como la de Campamento o Chamartín vuelven a moverse dos décadas después de que lo hicieran por primera vez, y los desarrollos de Sureste también están ahí, esperando que, en algún momento, puedan ponerse en marcha. Si las decisiones judiciales pendientes o un cambio radical de la situación política tras las elecciones del próximo 24 de mayo o de las posteriores nacionales no lo impiden, en unos meses podría haber novedades sobre el inicio definitivo de algunas de estas grandes actuaciones.

El alquiler al alza

En esta salida de la crisis, los nuevos actores que han entrado en el negocio inmobiliario, como los grandes fondos de inversión (el caso de Blackstone o Goldman Sachs, o Socimis como Hispania o Lar), están apostando fuerte por el alquiler, como también lo ha hecho el propio Gobierno con la famosa ley de las 3R de 2013, en la que se pretende que el arrendamiento se convierta en una alternativa sostenible a la compra. Las desinversiones de empresas públicas de vivienda, daciones en pago de promotores en apuros o los grandes paquetes colocados por la Sareb están siendo los canales utilizados para entrar en este segmento.

De manera indirecta, la compra de hipotecas impagadas o con un riesgo manifiesto de que acaben siendo ejecutadas se ha convertido en otra vía para aumentar los activos en alquiler, una vez obtenida la titularidad de los inmuebles tras el lanzamiento de la vivienda de los antiguos propietarios. La compra de Blackstone de más de 40.000 préstamos hipotecarios de Catalunya Banc va en esta dirección.

El camino para que España se equipare con la media europea en viviendas alquiladas se ha iniciado y parece imparable. Todavía están lejos esas cotas del entorno del 35% del parque residencial que se da en países del centro y norte de Europa, pero el incremento no cesa. La media nacional de casas y pisos en alquiler como primera residencia ha superado el 15%, y en los grandes entornos metropolitanos ya se ha alcanzado, e incluso superado, el 20%.

Fuente: elpais.com

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Publicado el Deja un comentario para Los bancos tienen aún 65.000 pisos en venta y ya desarrollan nuevas promociones

casasdebancos 300x190 - Los bancos tienen aún 65.000 pisos en venta y ya desarrollan nuevas promocionesLa crisis inmobiliaria tuvo a la banca como gran protagonista, y en la actualidad las principales entidades de nuestro país siguen siendo las mayores inmobiliarias con más de 65.000 viviendas en su balance, además de locales comerciales, garajes y oficinas. Sus movimientos determinan la velocidad de las operaciones y, sobre todo, el precio al que finalmente se cierran. Por lo tanto su carácter financiador, comercial y promotor, desde los bancos hasta los fondos de inversión, tienen un papel fundamental en la activación de las operaciones de compraventa de viviendas.

La Sareb finalizará 22 promociones en 2015

La Sareb, a pesar de haber perdido un promedio de 6 ventas al día este año (de 32 inmuebles diarios en 2014 a pasado a 26) vendió 2.800 inmuebles en el primer trimestre del 2015, se encuentra entre los cinco primeros operadores del mercado.

Así, además de sus viviendas en venta, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) tiene previsto finalizar 22 promociones de viviendas a lo largo del ejercicio, al tiempo que estudia la selección de otras 60 obras para su reanudación. Las previstas para su comercialización se encuentran en Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, Castilla y León, Extremadura, Madrid y Cantabria.

La sociedad obtuvo ingresos por 1.115 millones de euros a cierre de 2014 gracias a las operaciones de venta a inversores especializados. También cerró once grandes operaciones, principalmente de préstamos, que representaron el 84% del total de las operaciones mayoristas.

Bancos y fondos de inversión

Al otro lado de la mayor parte de las ventas de la Sareb, se encuentran las casas y pisos de bancos y los fondos de inversión, que van de la mano en este negocio. Aquí el ranking de las entidades financieras lo lidera Caixabank, con su inmobiliaria Servihabitat, que controla el fondo estadounidense TPG. La entidad gestiona activos por un valor cercano a los 60.000 millones, tras haberse adjudicado algunas de las carteras más cuantiosas subastadas por la Sareb y que le permitieron ganar músculo. A continuación se sitúan Haya Real Estate, marca que Cerberus puso a Bankia Habitat tras comprarla, con más de 52.000 millones de euros, y Altamira (propiedad del fondo Apollo tras comprárselo al Santander a principios de 2014) con 45.500 millones de euros.

Solvia, la inmobiliaria del Sabadell, también se ha colado entre las cinco sociedades más activas del mercado pese a haber seguido una estrategia diferente. El banco que preside José Oliu fue la única que no vendió su sociedad inmobiliaria a fondos de inversión, y su apuesta por desarrollar y rentabilizar su cartera por sus propios medios, le ha dado buenos resultados. Tras adjudicarse recientemente una cartera de la Sareb por 34.000 millones, los responsables de la sociedad quieren que Solvia lidere el proceso de concentración que se espera en el negocio de los llamados "servicer", es decir, de las plataformas de gestión del ladrillo tóxico de la banca.

Los fondos, a por "servicers". Los expertos en gestionar este tipo de activos, han encontrado en este negocio un filón. Ahora bien, para hacerlo más rentable están buscando volumen, es decir, sumar más carteras y ganar escala. De ahí el interés de muchos de ellos en todos los procesos de subastas de los últimos meses. Expertos consultados, no obstante, aseguran que las fusiones están aún verdes y no se espera que el proceso llegue hasta 2016, cuando este mercado esté más saturado.

Destaca el desarrollo de nuevas promociones realizadas por el Banco Santander, que actualmente desarrolla unas 300 promociones inmobiliarias en España. Son viviendas en construcción sobre suelo que acabó en su balance tras el impago del promotor y por el que la entidad ha tenido que dotar elevadas provisiones. Hasta marzo de 2015, el Santander vendió 2.500 activos inmobiliarios, una cantidad menor a la del primer trimestre del año pasado. En concreto, 2014 terminó con 12.000 ventas cerradas.

Otras entidades, como BBVA y Popular, también están vendiendo ya inmuebles adjudicados a precios superiores al valor al que los tienen contabilizados en sus balances. De este modo, el consejero delegado de Banco Popular, Francisco Gómez, ha augurado la consolidación de la recuperación del mercado inmobiliario en los próximos trimestres, teniendo en cuenta la buena evolución de los tres primeros meses del año, donde han conseguido vender 534 millones de euros en inmuebles, un 115% más que hace un año.

Casas y pisos de bancos por toda España

La incipiente mejora de la economía española repercute en el sector inmobiliario, y hace que comience su recuperación. Este contexto favorece la venta de inmuebles y la banca lanza ofertas interesantes para dar salida a los casi 158.000 activos que comercializa a través de sus webs, según un estudio realizado por el diario económico Expansión. Los mejores descuentos se acumulan en las zonas con mayor stock como en la costa mediterránea. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona los descuentos son aún abultados, pero empiezan a reducirse.

Banco Popular. Su mayor oferta se concentra en Andalucía, Cataluña, Valencia y Galicia. Además de vivienda, está potenciando la venta de obra nueva, oficinas, locales comerciales y naves.

Caixabank tiene a la venta más de 26.000 inmuebles de los que 13.000 son viviendas. Se concentradas, sobre todo, en Cataluña, Valencia, Andalucía y Canarias.

Bankia tiene unas 20.000 viviendas, concentradas en Comunidad Valenciana y Cataluña. A través de su inmobiliaria Solvia, ofrece viviendas también en Murcia y Almería. Aplica unos precios similares a los de Sareb, a la que ya traspasó más de 22.000 inmuebles.

Anida, la filial inmobiliaria de BBVA, cuelga el cartel de "se vende" sobre casi 18.000 inmuebles propios y otros 14.500 de promotores, con un descuento máximo de en torno al 60%. Concentra la mayor parte de sus viviendas en Cataluña, Valencia y Andalucía.

Otras entidades como BMN banco fruto de la integración entre Caja de Granada, Murcia y Sa Nostra comercializa pisos en Cádiz, Burgos y Madrid. ABANCA, la antigua NGC Banco comercializa también viviendas en Galicia, Levante, Madrid y Barcelona. Banco Ceiss, las antiguas Caja España y Caja Duero concentra su oferta en en Madrid, Valladolid y en zonas costeras. Kutxabank, fruto de la unión de las cajas vascas vende sus inmuebles en Madrid y zonas del Levante, además de localidades del País Vasco, especialmente Vitoria. Liberbank ofrece la mayoría de su oferta en localidades de Castilla La Mancha, Cantabria y Asturias.

Ibercaja destaca en la zona mediterránea y Aragón, con casas de montaña en el Pirineo Aragonés y viviendas de próxima construcción en Huesca. Bankinter destaca sobre todo por casas de alta gama en Alicante, Valencia y Murcia. Además de todas estas zonas, el Banco Santander presenta ofertas de inmuebles situados en zonas de montaña y cercanas a estaciones de esquí.

Fuente: expansion.com

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