La compra de vivienda libre por parte de extranjeros siguió creciendo en el primer semestre de 2016, incluso a mayor ritmo que el mismo semestre del año anterior. Así, según los datos del Consejo General del Notariado, en la primera mitad del año la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros ascendió a 43.519 operaciones, lo que supuso un incremento interanual del 19,7%. Las operaciones realizadas por compradores extranjeros representaron el 20,3% del total de las operaciones de compraventa de viviendas realizadas en España en los seis primeros meses del año, peso que ha venido incrementándose desde 2007, es decir, desde el inicio de la crisis económica.
Diferenciando entre extranjero residente y no residente, el 50,5% de las compraventas fueron realizadas por extranjeros no residentes. Las operaciones de extranjeros residentes aumentaron un 21%, tasa superior a la experimentada por los compradores extranjeros no residentes, que se situó en el 18,4%.
En el primer semestre de 2016, las comunidades con mayor peso en las transacciones de vivienda libre realizadas por extranjeros sobre el total de las comunidades fueron las Islas Canarias (44,2%), Islas Baleares (41,5%), Comunidad Valenciana (37,2%), Murcia (27,7%) y Andalucía (21,4%). Por el contrario, las comunidades en las que las operaciones realizadas por extranjeros tuvieron menor peso fueron Extremadura (3,1%), Galicia (3,7%), País Vasco (4,4%), Castilla y León (4,5%) y Asturias (4,7%).
Todas las comunidades autónomas (excepto Ceuta y Melilla con -20% en ambos casos y La Rioja con una caída del -4,7%), mostraron avances en el número de transacciones de vivienda libre por parte de extranjeros. Tres autonomías registraron incrementos inferiores a la media nacional (+19,7%): Andalucía, con un aumento del 14,3%; Comunidad Valenciana, con un alza del 16,6%; y Madrid, con un incremento del 19,1%. Las comunidades restantes mostraron incrementos superiores a la media nacional, destacando Cantabria (+71%), Extremadura (+50,8%) y Navarra (+41,1%).
Con tasas de incremento ligeramente inferiores, pero muy positivas también, se situó Castilla y León (+36,5%), Murcia (+34,9%), Castilla-La Mancha (+32,6%), Asturias (+31,7%) así como lasIslas Baleares (+28%). Asimismo, por encima de la media nacional, aunque con tasas más bajas, se situaron Galicia (+20,3%), Canarias (+20,6%), Cataluña (+20,8%), País Vasco (+24,2%) y Aragón (+24,4%).
Al cierre del primer semestre y en función de la nacionalidad de los compradores extranjeros, los datos de los notarios muestran cómo los compradores con mayor peso sobre el total de extranjeros son los británicos (19% del total), seguidos de los franceses (8%), alemanes (7,8%), italianos (6,5%), suecos (5,9%) y rumanos (5,7%). Todos ellos acumulan más de la mitad de las operaciones de compraventa de vivienda libre realizadas por extranjeros.
Por último, el precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjerosse situó en 1.618 euros, lo que supone un incremento del 2,3% en tasa interanual. En concreto, el precio pagado por los extranjeros no residentes aumentó un 4,3%, hasta los 1.855 euros el m2, mientras que el precio de las viviendas compradas por extranjeros residentes creció un 0,5%, hasta los 1.359 euros.
Fuente: Consejo General del Notariado (comprador extranjero primer semestre 2016)
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El precio de los pisos sube a un ritmo anual del 6,3%, pero su puesta en alquiler rentó un 4,6% adicional en los tres primeros meses del año. El dato, es el máximo histórico en los últimos 9 años. La rentabilidad de la vivienda no era tan alta desde el tercer trimestre de 2007, coincidiendo con el pico de la burbuja inmobiliaria. De este modo, el rendimiento medio bruto anual de la vivienda se situó entre el 10,9% en el primer trimestre del año y del 8,3% en el segundo, de acuerdo con los últimos datos publicado por el Banco de España. En 2015 este indicador se situaba en una cifra récord del 8,8%, provocando que una de cada cinco viviendas en España se compren como inversión, dada la atracción por la alta rentabilidad que da ahora el alquiler de viviendas según Servihabitat. Una rentabilidad muy superior a la deuda pública (un 0,987%), los depósitos (0,2%, en julio) o la Bolsa (-15%, en agosto).
Así, "la rentabilidad de la inversión en el sector residencial en España presenta unos retornos estables, con poca exposición a los shocks externos", según el reciente Informe Residencial 2016 de Tasaciones CBRE, mientras que para Ernst & Young, España gana posiciones en el ranking internacional y situarse entre los diez destinos de inversión más atractivos para los ejecutivos del sector inmobiliario y construcción". Esta brecha entre la rentabilidad de la vivienda y el resto de los activos significa que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, tanto por parte de compradores particulares como por parte de empresas especializadas, ya que además el coste de los préstamos hipotecarios está en mínimos históricos. El modelo de negocio de estas empresas y de los particulares está claro: obtienen una renta fija, derivada de la puesta en alquiler del inmueble, que supera de sobra los gastos operativos de la propiedad, y además ponen el ojo en una revalorización del inmueble, con lo que pueden más que duplicar el retorno.
Esta cifra de rentabilidad bruta mide el efecto combinado de la revalorización de la vivienda más la renta que se obtiene de ponerla en alquiler, antes de impuestos. Es decir, no sólo tiene en cuenta lo que obtendría cada año el inversor al poner el inmueble en arrendamiento, sino, también, lo que ganaría al venderlo al cabo de doce meses, siendo este el dato más relevante para los inversores.
Las compras por inversión suponen el 21% de las ventas de vivienda de costa, y el 18% de las compras de viviendas de uso habitual según Servihabitat. En Madrid y Barcelona, inversores y ciudadanos extranjeros que quieren pasar temporadas por trabajo o ocio en la ciudad, ambos tipos de compradores de alto poder adquisitivo, está volviendo a expulsar a las familias de clase media hacia los barrios periféricos, donde también existen inversores, aunque en su mayoría pequeños y nacionales, que buscan alternativas a los depósitos bancarios y a la volatilidad bursátil para sus ahorros, comprando inmuebles de un valor medio de 125.000 euros. Según Alfa Inmobiliaria, los pequeños inversores nacionales se están dirigiendo también a la vivienda de costa: hasta el 50% de los compradores del último año han tenido en cuenta la oportunidad de inversión que supone la compra, frente al 15% que asegura que sólo atiende a su disfrute y un 35% de ventas a extranjeros.
Comprar para alquilar: oferta y demanda
En España no existe una estadística oficial que permita trazar una radiografía global y certera de cómo se están comportando la oferta y la demanda en el mercado del alquiler, dado que no existe un registro nacional en el que se inscriban los contratos de arrendamiento. En un intento por arrojar luz al mercado, Solvia ha desarrollado un estudio aplicando técnicas de big data a partir de 2,4 millones de anuncios de viviendas en alquiler y la revisión en detalle de 2.300 códigos postales de toda España. Una de las conclusiones más relevantes de este estudio es que el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler junto con la rigidez de la oferta, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, han generado bolsas de demanda insatisfecha, así como importantes incrementos de precios en los últimos meses.
Según el mencionado estudio, elaborado por Solvia, la rentabilidad media de las viviendas analizadas se sitúa en el 6,11%, con un precio medio de cierre de las compraventas de 1.377 euros por metro cuadrado. De dicha muestra de oferta de viviendas en alquiler en España, el 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%, el 49% presenta una rentabilidad que oscila entre el 5%-7% y el 22% genera un rendimiento inferior al 5%. Los inversores más conservadores son quienes demandan las rentabilidades más bajas a cambio de un menor riesgo. Aquí se sitúan distritos de Madrid capital como Chamartín-Plaza Castilla (rentabilidad media del 4,1%) o en la ciudad de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi (4,2%). Para quienes requieren rentabilidades superiores pese al mayor riesgo, la oportunidad está en mercados de alquiler más secundarios. Una muestra de ello es el distrito de Puente de Vallecas (Madrid), cuya rentabilidad supera el 9%, o el distrito de Horta-Guinardó (Barcelona), con un 6,9%.
De acuerdo con el análisis de Solvia, la renta media de los alquileres en España creció un 4,9% interanual en los cinco primeros meses de 2016. En el ámbito regional, resulta significativo el incremento de precios en dicho periodo en comunidades como Baleares (+16%), Cataluña (+11%) y Madrid (+10%). No obstante, estas cifras también hay que revisarlas desde la perspectiva de los distintos micromercados inmobiliarios. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid los mayores incrementos en las rentas se han producido en el barrio de Salamanca, Chamberí, Retiro y Tetuán, con avances de entre el 9% y el 13%. En distritos de la ciudad de Barcelona como Gràcia, Sants o Ciutat Vella, los precios han escalado más de un 20%.
Un mini boom en algunas ciudades según Tecnocasa. Barcelona lidera el ímpetu inversor, ya que el 40% de las viviendas que se venden se destina a la rentabilidad. Esto significa que el 60% de los sólo compradores adquiere una vivienda para vivir en ella. A la ciudad condal le sigue Valencia, donde el porcentaje de pisos que se venden para ponerlos en alquiler en busca de una ganancia asciende al 37%. Madrid es la otra gran urbe en la que los inversores particulares (fundamentalmente, aunque no sólo) se comen un tercio de la tarta inmobiliaria, en concreto el 32%. La media de España es el 26%. Cerca de esas cifras se mueven Zaragoza (28%), Málaga (25%) y Sevilla (22%), las otras tres grandes plazas inmobiliarias de España.
2 de cada 10 turistas extranjeros comprarán un piso en España
Un análisis acompañado de una encuesta realizada por la franquicia inmobiliaria Iberia Real Estate en los principales puntos de costa de España entre los turistas extranjeros durante los meses de julio y agosto refleja que dos de cada 10 viajeros planean comprar una segunda residencia en España. Y es que los datos récord de turismo que estamos viviendo en nuestro país este año con una afluencia superior al 6% respecto al año pasado también tendrá efectos económicos en el sector inmobiliario.
Encabezado por los turistas ingleses y alemanes, que son los que más se interesan en las viviendas españolas de costas como la Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña y Baleares. Sorprende la dispersión geográfica sufrida este año respecto a los destinos y búsquedas de viviendas por parte de extranjeros. Y es que según Iberia Real Estate ya no son sólo las ciudades tradicionales las más demandadas. Los turistas extranjeros están comenzando a descubrir más puntos de nuestro país como Madrid, Cantabria o Galicia.
Especial atención a la localización y la calidad de la vivienda
Los expertos recomiendan poner especial atención en la localización y en la calidad de la vivienda, de forma que se pueda lograr un margen extra para compensar gastos y rebajar el riesgo de pérdidas. Esto se debe a que España ya no es un mercado unitario, en el que toda la demanda se absorbe y todos los precios suben, como sucedía hasta 2006, sino que hay un mercado a dos o tres velocidades, en el que algunas ciudades y barrios siguen sin tocar suelo o están estancados, mientras que muchos otros viven una clara recuperación.
Se recomienda buscar pisos céntricos y pequeños como la mejor vía para rentabilizar la inversión. "Los pisos de una o dos habitaciones tienen más mercado. Es cierto que algunas familias también alquilan, pero la mayoría optan por la compra, por lo que los pisos pequeños tienen más salida", señala el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, que además apuesta por buscar localizaciones céntricas o en las que haya mucho movimiento de personas, sean nacionales o extranjeras. "Es cierto que una vivienda en otros barrios menos transitados puede ofrecer una mayor rentabilidad sobre el precio de compra, pero puede que el inmueble quede deshabitado mucho tiempo, lo que supone una pérdida mayor".
Fuentes: elmundo.es, elpais.com, expansion.com y Banco de España
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Las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son un vehículo inversor legalizado en España en 2009, aunque no fue consolidado hasta el 2013, con la creación de un marco legal más flexible. Nacieron en un contexto de crisis en España y una espiral decreciente del sector de la construcción provocado por el estallido de la burbuja inmobiliaria, para ofrecer un tipo de personalidad jurídica cuya finalidad es "la adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento" con el objetivo de dar salida al stock inmobiliario paralizado.
Las Socimis, a pesar de su corta vida en España se han convertido en uno los nombres propios del nuevo panorama del mercado inmobiliario español. Muestra de ello es que de los 2.900 millones de euros invertidos en el sector inmobiliario español hasta abril, el 23% corrió a cargo de las Socimis, según datos de CBRE. Además, tras la flexibilización de su régimen regulador a finales de 2012 han llamado a su puerta pesos pesados del mundo inversor como George Soros.
Estas sociedades se están convirtiendo en la punta de lanza del mercado inmobiliario español en su vuelta al escenario europeo. Así, las cuatro grandes Socimis españolas (Axiare, Merlin Properties, Hispania y Lar España) ya son miembros de EPRA, organización sin ánimo de lucro cuyos miembros comparten estándares para homogeneizar la información financiera que intercambian entre ellos y con los inversores, así como prácticas de gobierno corporativo.
Tras estos cambios, el analista de EPRA Tim Kesseler señala en un reciente documento sobre las Socimis españolas que estas son hoy un negocio transparente y seguro, lejos de la falta de profesionalización que desprestigió al 'ladrillo' español desde los primeros años de la crisis. No es de extrañar que además espere de ellas un papel más activo en la organización de cara al futuro.
Por otro lado, Tinsa señala que el 41% de los inversores espera que las Socimis sean los actores de la economía más destacados durante 2015, continuando la tendencia iniciada en 2014 y relegando a los fondos oportunistas, que están precisamente empezando a invertir a través de otras vías, como las Socimis.
A finales de ese año, el Ejecutivo de Mariano Rajoy flexibilizó el régimen de las Socimis y mejoró su régimen fiscal. Estas sociedades ya no tributan por Impuesto de Sociedades, mientras que antes lo hacían al 19%. La exigencia de capital mínimo inicial ha pasado del 15% al 5%, se les posibilita cotizar en el mercado bursátil alternativo (MAB) y han desaparecido los límites mínimos de capital en circulación, número de accionistas o diversificación.
Para los expertos del sector "Las Socimi están atrayendo fondos internacionales porque perciben potencial en España a medio plazo y porque ven a equipos gestores muy profesionalizados", asegura Reno Cardiff, socio de Cushman & Wakefield. Mientras que Paola Erhardt, consultora sénior de JLL, afirma que "debido a la liquidez de la que disponen y su capacidad inversora, consideramos que las Socimi serán un jugador importante".
Las grandes Socimi ya manejan 4.200 millones en activos
En apenas un año, las cuatro grandes Socimi se han convertido en protagonistas claves del sector inmobiliario. Desde que comenzaran a operar a finales de 2013, las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario han acumulado 4.168 millones de euros en activos.
La principal Socimi por volumen de activos es Merlin Properties, propiedad de diversos fondos internacionales, que cuenta con 2.185 millones de euros en diversos inmuebles. El 55% de ellos son locales comerciales o sucursales bancarias y el 16%, de centros comerciales. Una de sus principales operaciones fue la compra del centro comercial Marineda de La Coruña, por un importe de 260 millones, a la sociedad Invest Cos, participada por el empresario Manuel Jove. Además, a través de Cartera Tree controla 880 oficinas del BBVA, con un contrato de alquiler hasta el año 2039. Su última compra fue un edificio de oficinas en la céntrica calle de Alcalá de Madrid por 57 millones. Esta sociedad anunció la pasada semana una ampliación de capital por valor de 613,8 millones.
En el caso de Hispania, gestionada por la sociedad Azora y participada por el magnate George Soros (16%), dispone de 993 millones en diferentes activos. En febrero se alió con Barceló con el objetivo de poner en marcha Bay, la primera Socimi dedicada a invertir en hoteles en España. En un primer momento, el vehículo adquirió 11 hoteles que cuentan con 3.946 habitaciones. Gracias a esa operación, el 57% del peso de la cartera de Hispania es de tipo hotelero; el 27%, de oficinas, y el 16%, de residencial. Asimismo, cuentan con otros establecimientos como el Vincci Málaga en la capital de la Costa del Sol, el Hesperia Ramblas (Barcelona) o Guadalmina (Marbella).
Por su parte, Lar España Real Estate ha alcanzado los 525 millones en diferentes bienes. El 52% del valor de su cartera procede de centros comerciales; el 23%, de oficinas, y el 11%, de residencial. El objetivo que se marca esta sociedad es llegar hasta los 750 millones en menos de un año, por lo que están pendientes de futuras compras, según su plan público de inversión. El apetito comprador la llevaba a hacerse con el centro comercial As Termas de Lugo por 67 millones de euros. Entre sus accionistas de referencias se encuentran los fondos Franklin Templeton, Pimco, Bestinver y Grupo Lar.
Barclays, Citigroup, Deutsche, JP Morgan y los fondos Perry Partners, T. Rowe y Taube Hodson son los accionistas de referencia de Axiare, la cuarta Socimi, con 465 millones en activos. Entre sus inmuebles más significativos se encuentra el Edificio Diagonal, en el Distrito 22@ de Barcelona.
Está modalidad de negocio no solo se está explotando en la construcción. La industria hotelera también se lanza a al mercado de las Socimis. Tal y como dio a conocer la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Hispania y Barceló firmaron un contrato que une a ambas en el primer proyecto conjunto de inversión inmobiliaria del sector hotelero vacacional en España, con una inversión inicial de 421 millones en 16 hoteles. Pese a que la vocación de este proyecto es temporal, los consejeros delegados pretenden alcanzar un volumen mínimo de 12.000 habitaciones.
El mercado espera la aparición de hasta ocho nuevas sociedades inmobiliarias cotizadas de este tipo en los próximos meses. Entre las no confirmadas se sitúa Solvia, con parte de los inmuebles del Sabadell, o el vehículo de Quabit Inmobiliaria antes de verano, algunas de ellas con un importante volumen de capital.
Características de las Socimis
Estas sociedades deben cotizar en mercado regulado español o europeo. El capital social mínimo es de 5 millones de euros y al menos deberán contar con 50 accionistas. Los requisitos de inversión y patrimonio son los siguientes:
Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.
El 80% de los ingresos del periodo, con exclusión de determinadas rentas, deberá proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
Se imponen requisitos de permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento u ofrecidos en arrendamiento (periodo de ofrecimiento inferior a un año): 3 años para inmuebles adquiridos y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.
Deben tener al menos tres inmuebles en su activo que no representen cada uno más del 40% del activo en el momento de la adquisición.
Tienen limitada la financiación ajena a un 70% del activo.
En lo relativo a distribución de beneficios, deberán destinar al reparto de dividendos de al menos el 90% de las rentas derivadas del arrendamiento, el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas, y el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de las participaciones aptas.
Los Socimis disfrutan de un régimen fiscal especial. En términos generales, destacan los siguientes beneficios:
Tributarán al 19% en el Impuesto sobre Sociedades, salvo las rentas derivadas de la transmisión o arrendamiento de inmuebles cuando el adquirente o el arrendatario forme parte del mismo Grupo de la SOCIMI, que tributan al tipo general. Exención parcial del 20% para las rentas que provengan del arrendamiento de viviendas en aquellas entidades en las que las viviendas destinadas al arrendamiento representen más del 50 % de su activo.
No estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.
Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se benefician de una deducción en la cuota íntegra.
En todo lo no previsto por la Ley de Socimis, éstas se regirán por la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores.
Entre los meses de enero y junio del presente año, los extranjeros residentes en España realizaron transacciones inmobiliarias de vivienda libre por un montante de 4.196,2 millones de euros, según los datos del Ministerio de Fomento.
Esta cuantía respecto a la venta de vivienda a ciudadanos residentes es un 36% mayor a la registrada en el mismo periodo de 2013, que fue de 3.081,5 millones.
El mayor volumen lo movilizó la vivienda de segunda mano, con 3.726,8 millones de euros en los seis primeros meses del ejercicio, un 43% más que un año antes. Por su parte, la venta de casas y pisos nuevos alcanzó los 469,3 millones, un 2% menos respecto al ejercicio precedente.
En cuanto a la distribución regional, la comunidad en las que se movilizaron más recursos por parte de los extranjeros residentes para comprar una vivienda fue la Comunidad Valenciana, con 1.041 millones de euros, de los que 889 millones fueron en Alicante. Tras las provincias del Levante, se encuentra Andalucía (975 millones) y Cataluña (817).
La inversión internacional continúa creciendo en 2014
Por otro lado, el interés del inversor extranjero en viviendas en España se confirma con los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, que muestran el crecimiento en la venta en pisos y casas ubicadas en nuestras ciudades y costas por parte de inversores internacionales. Así, siguiendo la tendencia ya iniciada en 2011 (6,04%) y 2012 (8,12%), según los registradores el verdadero retorno de la inversión se produjo el año pasado con un crecimiento del 11,15% y que está continuando en el presente 2014 con el récord de compraventas por parte de extranjeros en el segundo trimestre.
Así, según el consejero delegado de Cushman & Wakefield para España, Oriol Barrachina, afirma que los inversores del segmento residencial se deciden a comprar antes que los del sector terciario. Explica que en el segmento de oficinas y superficies comerciales, el inversor espera a que la caída de los precios de compra toquen fondo y, además, a que el riesgo país se disipe y los indicadores macro y microeconómicos vaticinen la recuperación de los alquileres, para asegurar su rentabilidad. "Al comprador de residencial, en cambio, le suele bastar con saber que el precio de compra ha tocado fondo".
Los británicos, los franceses y los rusos fueron los extranjeros que más viviendas compraron el año pasado en España. Reino Unido protagonizó un 15% de las inversiones, seguido de Francia (9,8%), Rusia (8,6%) Bélgica (7,3%), Alemania (7%), Suecia (5,6%), Noruega (5,2%), Italia (3,7%), Algeria (3,2%). En la posición número diez de este ránking se encuentra China, con un 3,1% de las inversiones.
Durante los años previos a que explotara la burbuja inmobiliaria del año 2007, en España se estaban construyendo en el entorno de las 700.000 viviendas año, con una gran componente especulativa, motivada por tipos de interés muy bajos y continua subida de precios de los inmuebles, lo que convertía la compra de viviendas en una opción de inversión muy interesante.
A partir de agosto de 2007 se produce una ralentización en la demanda que ha tenido como consecuencia que gran parte de ese stock de viviendas construidas y no vendidas, se haya constituido en una de las principales cargas en el balance de bancos y cajas, actores en la financiación de los proyectos.
Tres son los beneficios que esta nueva situación aporta al potencial inversor:
- Amplio stock de vivienda acabada con altos niveles de calidad constructiva
- Reposicionamiento de precios
- Condiciones de financiación favorables
Según el Ministerio de Fomento en su informe de enero de 2012 establecía en 676.038 el excedente de viviendas nuevas en nuestro país disponibles para su venta, donde Andalucía, Levante y Cataluña representan más del 50% del total.
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