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vector de casa en venta 23 2147497587 600x600 - Documentos necesarios en la venta de una casa

A  la hora de vender una casa es obligatorio presentar los documentos que demuestren que la vivienda es tuya, que tú eres el titular de esa vivienda, que está libre de cargas y la certificación energética que posee el inmuebles. En este post, te informamos de todos los documentos necesarios para vender con éxito un inmueble. ...continúa leyendo "Documentos necesarios en la venta de una casa"

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En la venta de un piso o una casa intervienen dos partes, quien vende su casa y quien la compra, y ambas deben asumir algunos gastos y el pago de determinados impuestos asociados a la vivienda. Si bien se ha escrito mucho sobre el sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda (aproximadamente el 10% del importe de la transacción), lo cierto es que el vendedor suele quedar en un segundo plano. Sin embargo, vender una vivienda también lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y evitar desagradables sorpresas. A grandes rasgos, quien vende su vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (IRPF), el impuesto o plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca (si existe una carga sobre la vivienda) y los gastos de notaría.

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 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes. ¿Por qué hay que declararlo? Porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Con la nueva reforma fiscal, se eliminan los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonial por la que se tributaba en la declaración de la renta, provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda. Esta medida ha encarecido la factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos contribuyentes que han vendido pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994, que gozaban de un tratamiento fiscal más favorable que las viviendas adquiridas a partir de 1995.

La ganancia patrimonial que obtengamos tributa en la declaración de 2015 entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros, al 19,5%, de 6.000 a 50.000 euros, al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros, al 23,5%). El año que viene, se presente la declaración correspondiente a 2016 hay que tener en cuenta que los tipos se han recortado.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. Así, según explica Ignacio Para Mata, socio de VAbogados, la que no se utiliza sí debe tributar. "Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión, el precio obtenido, no el importe de la ganancia. Además, la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen". En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Y lo que se vende debe ser la vivienda habitual. Es decir, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, según Ignacio Para Mata "Se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas".

Plusvalía municipal

Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda. Es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra. No obstante, tal y como recuerda Pau A. Monserrat, economista y economista y director editorial de iAhorro, en algunos ayuntamientos como el de Palma de Mallorca se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador, y es legal si lo pactan las partes. El problema es que no siempre quien compra, especialmente si es alguien que viene de otra ciudad, lo sabe". "El importe total de este impuesto, que corresponde pagar al vendedor, se minorará del valor de transmisión, siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador", añade Ignacio Para.

Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España, lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente. Su cálculo depende de cada ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas. No obstante, se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías. Los abogados recomiendan pagar el impuesto y luego reclamar su devolución. Se liquida al ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa. Según Ignacio Para, "como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en los supuestos de enajenación onerosa se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales". Así, el valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

  • Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.
  • Más Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.
  • Más Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.
  • Menos Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

Por su parte, el valor de transmisión se determina computando dos partidas, el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.

Gastos de notario y registro

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. El comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que hay dos opciones, cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda, con lo que exigirá una rebaja en el precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5% del capital de la hipoteca. Pau A. Monserrat asegura que dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5% sobre el capital prestado durante los primeros cinco años, y al 0,25% durante el resto de vida de la hipoteca.

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser bastante abultado, entre 300 y 1.000 euros. "Generalmente, la gestoría que se encarga de cancelar registralmente la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, de ahí que el vendedor, cuando le piden una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros, se sorprenda, ya que, o desconoce que debe cancelar registralmente la hipoteca o da por sentado que debe pagar los gastos quien compra la casa". Por lo que se refiere a la escritura de la compraventa, los gastos corren a cuenta del comprador.

Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor. Además, si el vendedor deberá afrontar otros gastos, como por ejemplo el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el 1 de junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.

Fuente: elconfidencial.com

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El número de operaciones de compraventa de viviendas alcanzó las 34.918 transacciones en el pasado mes de noviembre, lo que supone un incremento del 7,3% respecto al mismo mes del año anterior, con lo que encadena ya año y medio de crecimientos ininterrumpidos, según la estadística del Consejo General del Notariado, que muestra que el aumento se acelera tres puntos frente al dato de octubre. Aunque en la serie desestacionalizada el incremento de las compraventas se rebaja al 3,3%, los notarios destacan que se mantiene la senda de la recuperación, aunque las transacciones se mantienen todavía "muy por debajo" de las cifras previas a la crisis.

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Por tipo de vivienda, la venta de pisos registró un aumento del 6,2% interanual, más del doble del aumento de octubre, tanto por el avance de la venta de los pisos libres (+8,3%) como por la favorable evolución de la venta de los de segunda mano (+12,2), ya que entre los pisos nuevos, las operaciones siguieron en contracción (-18,6) por décimo mes consecutivo. De la misma forma, el incremento en la compraventa de viviendas unifamiliares siguió siendo muy dinámico en noviembre, con un crecimiento del 11,4%, encadenando nueve meses de expansión a tasas de dos dígitos.

En cuanto al precio, el metro cuadrado de los pisos y casas compradas en noviembre fue de 1.219 euros, lo que supone una caída del 1,1% en tasa interanual, descenso que fue compartido tanto por el precio de los pisos (-0,6%) como de las casas unifamiliares (-0,8%). Dentro de los pisos, el precio del metro cuadrado de los de segunda mano cayó un 0,7% en tasa interanual (hasta los 1.320 euros), mientras que el de los pisos nuevos repuntó un 5,9% interanual (hasta los 1.666 euros).

El número de hipotecas creció un 7,3%

En cuanto al mercado hipotecario, el número total de nuevos préstamos hipotecarios aumentó un 7,3% interanual en noviembre, hasta las 25.681 operaciones, el mismo ascenso que las transacciones de vivienda efectuadas. No obstante, en la serie desestacionalizada se modera el incremento hasta el 2,4% interanual, el menor avance en año y medio. La cuantía promedio de tales préstamos, por su parte, fue de 144.223 euros, lo que supone un incremento del 5,5% en relación al mismo mes del año anterior.

Los préstamos para la adquisición de un inmueble han seguido mostrando una evolución más dinámica. Así, el aumento alcanzó el 17% interanual, hasta las 16.404 nuevas operaciones, encadenando 23 meses continuados de ascenso, debido tanto al aumento de las hipotecas sobre viviendas (+16,7%) como sobre otros inmuebles (+21,3%).

Sin embargo, el importante crecimiento en el número de operaciones no se registró de igual manera en su capital promedio, que creció un 2,3% interanual en noviembre. Ello se debió, según la estadística notarial, tanto a la caída del capital promedio de los préstamos destinados a la adquisición de vivienda (-1,5%), después de 14 meses de aumentos continuados, mientras que el capital promedio para la adquisición de otros inmuebles creció un 28,2%, en línea con el avance de octubre.

Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un crédito hipotecario se situó en el 43,3%, por lo que continuó su tendencia al alza. En este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 77,6%, estable en relación con los datos registrados en los últimos meses.

Fuente: Consejo General del Notariado - Noviembre 2015

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Al igual que los datos del buen tercer trimestre publicados el pasado viernes por los Registradores de la Propiedad, los Notarios vienen a confirmar la buena evolución de la recuperación inmobiliaria a través de los datos del mes de septiembre, que muestran, tanto a nivel de compraventas, precios y concesión de hipotecas tasas interanuales positivas. En concreto, en septiembre, la compra de vivienda subió un 8,7%; los precios un 1,7%; y la firma de nuevos préstamos, un 17,4% según el Consejo General del Notariado.

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Así, según la estadística notarial, la compraventa de vivienda en España se situó en septiembre en 30.328 operaciones, lo que supone un incremento interanual del 8,7%, que ponen de manifiesto que las cifras mensuales reflejan un repunte de las compraventas, aunque todavía muy por debajo de las cifras previas a la crisis.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 7,1% (de precio libre aumentó un 8,4%). Esta subida se debe únicamente a las ventas de pisos de segunda mano con un crecimiento del 13% interanual, ya que la venta de pisos nuevos experimentó una caída del 19,7% respecto a septiembre de 2014.

En cuanto a la venta de casas unifamiliares, éstas mostraron un fuerte crecimiento del 14,7% en septiembre respecto al mismo mes del año anterior, según datos de los notarios.

El precio medio de la vivienda sube hasta los 1.242 euros/m²

En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en septiembre fue de 1.242 euros, reflejando así un ligero repunte del 1,7% interanual. Este encarecimiento del metro cuadrado de las viviendas se debe tanto al aumento del precio por metro cuadrado de los pisos (+2,7% interanual) como al incremento del precio de las viviendas unifamiliares (+2,3%).

Dentro de los pisos, el metro cuadrado de los pisos de segunda mano se situó en los 1.359 euros (+2% interanual) y el de los pisos nuevos, en 1.632 euros, lo que representa un incremento del 13,6% respecto al mismo mes del año anterior.

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En septiembre, la compraventa de otros inmuebles se situó en 7.394 operaciones, un 11,8% más, de las cuales un 42,6% correspondieron a fincas, parcelassolares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones alcanzó los 201 euros, lo que supone una caída del 5,7% interanual.

Y crecen las nuevas hipotecas un 10,4%

Por su parte, el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el mes de septiembre fue de 21.259, lo que supone un aumento del 10,4%, mientras que la cuantía promedio de estas nuevas hipotecas fue de 149.318 euros, un 5,2% más.

Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble ascendieron en septiembre un 17,9% interanual (13.093 créditos) debido tanto al incremento de la concesión de créditos para la compra de vivienda (+17,4%), como al aumento de los préstamos hipotecarios para la compra de otros inmuebles (+25% interanual).

Por su parte, la cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 134.838 euros (+6,1% interanual). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 122.993 euros (+0,1% interanual) y para el resto de inmuebles el crédito promedió una cuantía de 267.400 euros (+49,4% interanual).

Por último, el porcentaje de adquisición de viviendas financiadas mediante un crédito hipotecario se situó en el 39,7%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 77,1%.

Fuente: Consejo General del Notariado - Septiembre 2015

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pisos-chamberi-madridSe mantiene la tendencia positiva que se inició en 2014, ejercicio en que rompió con tres años consecutivos de caída, según el Ministerio de Fomento. Así, tras conocer los datos de este organismo que confirman la estabilización del mercado de la vivienda en el segundo trimestre, con una subida del 1,2% en el precio de la vivienda (primera desde 2008) y el crecimiento de un 13,9% en la compra de pisos y casas, esta semana hemos conocido también, que la venta de vivienda en España movió 24.196,6 millones de euros en España en el primer semestre del año, un aumento del 8% en comparación con el mismo periodo de 2014 (22.401,6 millones).

Los 24.196,6 millones de euros se corresponden con las 181.071 transacciones de vivienda libre que se hicieron entre enero y junio de este año, un 10% más que en los mismos meses de 2014.

En concreto, las casas y pisos segunda mano movilizaron 20.844,3 millones (un 11,6% más), mientras que la cuantía en la vivienda de obra nueva fue bastante inferior, con 3.352,4 millones (-10,2%).

Madrid fue la región en la que se registró mayor cuantía en las transacciones de vivienda libre hasta junio, con 4.650,6 millones de euros. Por detrás se situaron Andalucía (4.443,1), Cataluña (4.372,1 millones) y la Comunidad Valenciana (2.966).

A continuación le siguen Islas Baleares (1.261,4 millones), País Vasco (1.200,6), Islas Canarias (1.069,4), Castilla y León (770,5), Galicia (724,5), Aragón (515,9), Castilla-La Mancha (510,9) y Murcia (530,4).

Por el contrario, las regiones en las que la vivienda movió menos dinero fueron Asturias (294,8 millones), Cantabria (264,2), Navarra (221,6), Extremadura (181,4), La Rioja (155,3), y Ceuta y Melilla (63,6 entre las dos).

Fuente: expansion.com

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pisos-tetuan-madridLa compraventa de vivienda se incrementó en el mes de julio un 10,7% interanual, según los datos del último informe del Consejo General del Notariado, efectuándose en total unas 39.105 operaciones. De este modo, la estadística notarial refleja un nuevo mes de recuperación inmobiliaria en lo que respecta a las ventas, pero aún es uno de los indicadores que se resiste a dar por finalizado el ajuste de precios, mostrando una nueva caída en el valor de la vivienda del 2,4% interanual, con una reducción acumulada de los precios del 33,9% desde el comienzo de la crisis.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 8,3% (de precio libre del 10,4%), repunte, un mes más es debido a la subida de las ventas de segunda mano (16,5% interanual), ya que la venta de pisos nuevos cae un 21,7% interanual. En cambio, la venta de casas y chalets unifamiliares mostró un fuerte crecimiento del 20,3% durante el pasado mes de julio.

El precio medio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en julio fue de 1.247 euros, lo que supone una caída del 2,4% interanual, debido al descenso del precio de los pisos (-3,1% interanual), frente al incremento de las viviendas unifamiliares (+3,4% interanual).

Dentro de los pisos, el precio del metro cuadrado de los de segunda mano se situó en los 1.331 euros, lo que supone un alza del 4,5% interanual, y el de los pisos nuevos, en 1.739 euros, con una subida del 9,4% respecto al mismo mes del año anterior.

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El pasado mes de julio, la compraventa de otros inmuebles se situó en 8.969 operaciones (-12,0%), de las cuales un 37,1% correspondieron a fincas, parcelassolares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones alcanzó los 210 euros (-30,2% interanual). Así pues, las cifras del sector continúan indicando una estabilización del mercado inmobiliario.

Los préstamos hipotecarios para comprar vivienda suben un 27,1%

Las hipotecas para la adquisición de una vivienda se incrementaron un 27,1% interanual, hasta los 17.450 nuevos préstamos. Su cuantía media se redujo un 1,5% en términos interanuales hasta los 122.331 euros. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un crédito hipotecario se situó en el 44,6%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 77,2%.

Por su parte, los préstamos destinados a la construcción mostraron en julio un crecimiento interanual del 38,2%, hasta los 525 créditos. La cuantía promedio de los mismos fue de 416.520 euros, recogiendo así un incremento interanual del 53,1%, debido tanto a la fuerte expansión del capital medio de los préstamos destinados a la construcción de una vivienda (41,0% interanual), como al incremento de la cuantía de los préstamos destinados a la construcción de otra edificación (48,0% interanual).

Fuentes: Notariado.org - Julio 2015

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pisos-sevilla2El precio de la vivienda en España ha aumentado un 5,1% interanual en el segundo trimestre de 2015, según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad. Este incremento, casi duplica al registrado en el primer trimestre del año (2,65%), con lo que "se consolida e intensifica el cambio de tendencia iniciado en 2014", según los registradores.

En tasa intertrimestral, la estadística registral muestra que la revalorización de los precios de las casas y pisos en venta ascendió hasta el 2,8%. Con este nuevo repunte, el descenso acumulado desde los máximos de 2007 se ha amortiguado hasta situarse en el 29,2%.

Todo parece indicar que los descensos de precios poco a poco van formando parte del pasado en términos medios, no pudiendo ser considerado este escenario con carácter general, ya que el mercado inmobiliario español resulta actualmente muy heterogéneo en lo que respecta al comportamiento del precio de la vivienda. Los mayores niveles de crecimiento se están presentando en ámbitos con mayor presión de la demanda, mientras que en aquellas zonas con menor atractivo y nivel de demanda, el precio de la vivienda puede estar todavía incluso con una intensificación de los ajustes.

Asi, Madrid, Baleares, Canarias, Cataluña o Comunidad Valenciana, presentan un comportamiento más favorable en numerosas variables como consecuencia de incorporar una buena parte de las zonas de mayor interés inmobiliario. Sin embargo, conviene que la recuperación del mercado inmobiliario, especialmente por lo que respecta al precio de la vivienda, se produzca con moderadas tasas de crecimiento que permitan consolidar niveles elevados de demanda, agotando con ello el stock de vivienda nueva pendiente de venta, dando lugar a un saneamiento completo del propio mercado, según los registradores.

Suben un 11,1% las compraventas inscritas en los registros de la propiedad

Por otra parte, en el segundo trimestre del curso se registraron 87.187 compraventas de vivienda, lo que supone un 11,1% más respecto al mismo periodo de 2014 y el segundo número más alto en los últimos nueve trimestres. No obstante, esta cifra de transacciones supone un 3,7% menos frente a los tres primeros meses del año.

De nuevo, el comportamiento entre la vivienda nueva y la usada vuelve a ser muy diferente. Mientras que la obra nueva registró 18.482 operaciones, con una caída del -18,5% sobre el trimestre anterior, la vivienda de segunda mano sigue tirando del mercado, registrando 68.705 operaciones, un 1,2% más.

Por comunidades autónomas, las que registraron mayor número de compraventas fueron Andalucía (17.751), Cataluña (13.228), Comunidad Valenciana (12.760) y la Comunidad de Madrid (12.514). Les siguieron Canarias (4.678), País Vasco (3.629), Castilla y León (3.603), Galicia (3.083), Castilla-La Mancha (2.983), Murcia (2.624) y Baleares (2.474). Completan la lista, Aragón (2.284), Extremadura (1.340), Asturias (1.294), Navarra (1.229), Cantabria (1.077) y La Rioja (636).

En los últimos doce meses las provincias con un mayor número de compraventas de vivienda registradas han sido Madrid (48.386), Barcelona (34.402), Alicante (24.976), Málaga (23.326), Valencia (17.676), Sevilla (11.373) y Murcia (10.171), siendo las únicas que superan las 10.000 compraventas de vivienda anuales. Tomando las compraventas por cada mil habitantes, los mayores resultados se han alcanzado en Málaga (14,40), Alicante (13,46), Almería (10,12) y Girona (10,03), nuevamente ámbitos geográficos con mayor presencia de segunda vivienda y una alta presión de la demanda de vivienda.

El comprador de vivienda extranjero sigue demostrando fortaleza y alcanzó en el segundo trimestre el 12,8% del total de compras de vivienda, frente al 12,2% del primer trimestre, mostrando un cierto grado de estabilización en el porcentaje de compra por extranjeros próximo al 13%.

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Por nacionalidades, británicos (19,8%), franceses (8,1%), alemanes (7,6%), belgas (6,5%), suecos (5,6%) e italianos (5,3%) encabezaron el ranking de compraventas. Los rusos ocupan la séptima posición, con el 3,94%, confirmando la evolución descendente de los últimos trimestres, seguida de ciudadanos chinos con el 3,93%.

Hipotecas más pequeñas y menos ejecuciones hipotecarias

El endeudamiento hipotecario por vivienda presenta un ligero descenso, con una hipoteca media de 107.494 euros, frente a los 109.823 del primer trimestre, lo que supone un descenso intertrimestral del 2,1%.

La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha sido del 2,86%, descendiendo 0,20 puntos porcentuales con respecto al trimestre precedente, confirmando por quinto trimestre consecutivo una sostenida tendencia descendente.

La contratación a tipo de interés variable con índice de referencia Euribor sigue en niveles muy elevados, en el 92,4% de los nuevos créditos hipotecarios. La contratación a tipo de interés fijo llegó al 5,2%. Los plazos de contratación continúan también una moderada tendencia expansiva, con un crecimiento del 0,4% con respecto al trimestre precedente, alcanzando los 23 años de media.

Como consecuencia, mejora la accesibilidad en la compra de vivienda: la cuota hipotecaria mensual media se ha situado en 532 euros, con un descenso intertrimestral del 4,3%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial se situó en el 28,2% (29,5% en el primer trimestre).

Por otro lado, las certificaciones por inicio de ejecución hipotecaria en el segundo trimestre han afectado a 16.823 viviendas, descendiendo un 4,8% sobre el trimestre anterior y un 11,1% con respecto al segundo trimestre de 2014. El 64,5% de estas certificaciones afectó a personas físicas y el 35,5% a personas jurídicas. Por nacionalidades, el 91,1% de las certificaciones correspondió a españoles y el 8,9% de extranjeros.

Durante el segundo trimestre, las daciones en pago inscritas sobre viviendas sumaron 3.517 operaciones, con un descenso del 12,9% sobre el trimestre anterior. El 74,1% de las daciones en pago ha correspondido a personas físicas, frente al 25,9% de personas jurídicas. Con relación a la nacionalidad, el 87,9% de las daciones en pago han sido de nacionales, frente al 12,1% de extranjeros.

Fuente: Registradores de España Segundo trimestre 2015

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pisos-benalmadenaLa estadística notarial parece constatar la mejoría de la compraventa y la tendencia a la estabilización de los precios de la vivienda en España. Así, según los datos del Consejo General del Notariado, la compra de casas y pisos creció un 19,4% en junio respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, hasta las 37.641 transacciones, incremento que se sitúa en el 14,4% en la serie corregida de estacionalidad.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos ha registrado un crecimiento interanual del 20,8% y la de pisos de precio libre del 21,8%. En este contexto ha tenido especial incidencia la venta de pisos de segunda mano, que ha crecido un 25,2% interanual, frente a la venta de pisos nuevos, que ha aumentado un 2,2%. En lo que respecta a la venta de viviendas unifamiliares ha mostrado un incremento del 14,5% en el mes de junio respecto al mismo periodo del ejercicio anterior.

El precio medio del metro cuadrado de las viviendas compradas en junio fue de 1.260 euros, lo que refleja una caída del 0,3% interanual. Este abaratamiento del metro cuadrado de las viviendas se debe a la contracción del precio por metro cuadrado de las viviendas de tipo piso (-0,7% interanual). Por su parte, el metro cuadrado de las chalets y casas ha experimentado un incremento del 2% en el sexto mes del año respecto al mismo periodo de 2014.

Así, el precio del metro cuadrado de los pisos de segunda mano se ha situado en los 1.336 euros (+0,4% interanual), mientras que el de los pisos nuevos ha registrado una caída del 1,8% respecto al mes de junio de 2014, hasta los 1.673 euros.

En junio, la compraventa de otros inmuebles se ha situado en 8.656 operaciones (+7,3%), de las cuales un 37,8% correspondieron a parcelassolares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones alcanzó los 152 euros, un 18,2% más que en el mes de junio de 2014.

La compraventa de viviendas ha crecido en todas las comunidades. En ninguna de las 17 comunidades se han vendido menos inmuebles en marzo de 2015 (último dato disponible) que en el mismo mes de 2014. Entre los incrementos destaca el experimentado por las autonomías más pobladas y con mayor actividad económica, como Cataluña (+21%) o Madrid (+16,9%). En la primera se ha pasado de 4.605 a 5.576, mientras que en la segunda lo ha hecho de 4.450 a 5.160. Si de compara en términos absolutos, la primera en la lista es Andalucía, la comunidad más poblada, en la que se pasó de vender 6.147 a 7.094 en un solo ejercicio (un 15,4%).

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Crecen los préstamos hipotecarios

El número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el mes de junio ha crecido un 18,8% interanual (incluidos los destinados a la adquisición de un inmueble y a la construcción) hasta los 28.417. En la serie corregida de estacionalidad, el aumento ha sido del 13,5%. La cuantía promedio de tales préstamos ha sido de 147.689 euros, lo que refleja una expansión del 7,5% interanual.

Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble ha ascendido un 32,4% interanual en junio (17.508 créditos), debido tanto al incremento en la concesión de créditos para la adquisición de una vivienda (+32,4%) como al incremento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (+39,7%).

Por su parte, la cuantía promedio de los préstamos para la adquisición ha alcanzado los 130.343 euros (+5,2%). En el caso de las viviendas, el capital medio ha sido de 121.445 euros (+4,6%) y para el resto de inmuebles el crédito ha registrado una cuantía de 221.620 euros (+5,1%).

En esta línea, los préstamos destinados a la construcción han mostrado un crecimiento del 43,8% interanual, hasta los 473 créditos. La cuantía promedio de los mismos fue de 357.749 euros, un 7,9% más que en junio de 2014. La cuantía de los préstamos destinados a la construcción de otra edificación ha caído un 12,5% interanual en junio, mientras que la referente a la adquisición ha crecido un 12,8%.

Además, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un crédito hipotecario se ha situado en el 42,5%. Asimismo, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo ha supuesto en media el 77,6%.

Fuente: Notariado.org – Junio 2015

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renta2014-ventaviviendaSiguiendo nuestra pequeña ruta por las claves para la campaña de la renta, si la semana pasada hablábamos sobre las ventajas fiscales de la compra de vivienda, en esta ocasión hablaremos de la venta de vivienda habitual, la plusvalía y los supuestos en los que la venta queda exenta de impuestos tras las reformas fiscales y económicas realizadas por el Gobierno. En este caso, la primera cuestión a valorar es la ganancia o pérdida patrimonial.

Así, si el precio de compra supera el de venta, existirá una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. En el caso de la venta de vivienda, se incluyen los tributos derivados de la enajenación. Obviamente, si el precio de venta es inferior al de adquisición se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

El primer paso para calcular la plusvalía bruta consiste en restar el precio de adquisición y el de compra, tal y como se comentaba anteriormente, teniendo en cuenta que se contabilizan las mejoras realizadas en el inmueble y los tributos asociados al traspaso como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el IVA. Por ejemplo, si el precio de adquisición de un inmueble fueron 150.000 euros y ahora se vende por 200.000 euros, la plusvalía bruta serán 50.000 euros. Sin embargo, ese no es el importe que tributa en el IRPF y eso es así porque la legislación vigente tiene en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que diez años atrás.

En el ejercicio 2014 todavía estaban vigentes los coeficientes correctores, eliminados parcialmente con la reforma fiscal que ha entrado en vigor en 2015. Para saber cuánto se pagará por IRPF por la venta de una vivienda en 2014 deben contemplarse los coeficientes de actualización que se publican en los Presupuestos Generales del Estado.

En este caso, el cálculo para determinar la ganancia patrimonial que tributará en el IRPF acabaría aquí. Sin embargo, si la compra de la vivienda se hubiera realizado antes del 31 de diciembre de 1994, todavía quedaría un paso más porque entrarían en juego los llamados coeficientes de abatimiento. La operación es relativamente compleja. El coeficiente reductor se aplica sobre la plusvalía generada entre la fecha de compra de la vivienda y el 19 de enero de 2006. El porcentaje de reducción es del 11,12% para activos comprados entre 1993-1994 y aumenta progresivamente hasta el 100% para bienes adquiridos antes del 1 de diciembre de 1986. Es decir, cuanto más antigua sea la vivienda, mayor peso tendrán los coeficientes reductores y menor será la ganancia patrimonial. Los coeficientes de abatimiento se limitaron en la reforma fiscal, aunque ello no afecta al IRPF de 2014.

Para la campaña de la renta de este año, el tipo impositivo se sitúa entre el 21 y el 27% en función de la cantidad y a partir de 2016 será del 19 al 23%. Por ejemplo, un contribuyente que obtuviera una ganancia patrimonial de 50.000 euros en 2014 debería pagar 12.780 euros en su declaración de la renta. Sin embargo, existen algunos casos en los que el contribuyente puede ahorrarse esos impuestos.

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¿Cuándo está exenta de impuestos la venta de vivienda?

  • Reinversión en vivienda habitual. La legislación contempla beneficios para los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia obtenida en adquirir otra residencia. La exención se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar una nuevo piso o casa. La parte que no se utiliza en la adquisición sí debe tributar. El contribuyente tiene dos años desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exención. De cualquier modo, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión.
  • Siguiendo en el supuesto anterior, en el caso de que la compra de la nueva vivienda se haga antes de vender la antigua, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.
  • Exención para los mayores de 65 años. Los mayores de 65 años no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual. En este caso, la legislación no obliga a reinvertir el dinero en otra casa para acogerse a la exención.
  • Respiro fiscal a aquellos que entregaron su vivienda en dación en pago. La norma tributaria venía a interpretar que con la dación en pago se lograban plusvalías (por ejemplo los intereses de la deuda) y se tenía que pagar a Hacienda por ello. Ahora, esa supuesta ganancia patrimonial se declarará exenta aunque los afectados no estén en el conocido "umbral de exclusión".

Fuente: cincodias.comAgencia Tributaria

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casas-dineroEl mercado de la vivienda libre movió 46.996,2 millones de euros en España en 2014, lo que supone un aumento del 23,4% en comparación con el mismo periodo del año anterior (38.075,6 millones). La cuantía que movió la compra-venta de vivienda recupera en 2014 la senda del crecimiento y rompe con tres años consecutivos de caída, según los datos del Ministerio de Fomento.

Los 46.996,2 millones de euros se corresponden con las 365.594 transacciones de vivienda libre que se hicieron en el año (un 21,6% más que en 2013).

Entre estas viviendas, los pisos y casas de segunda mano movilizaron 39.727,6 millones (un 30,8% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 7.268,6 millones (-5,6%).

Madrid fue la región en la que se registró mayor cuantía en las transacciones de vivienda en 2014, con 9.292,9 millones de euros. Por detrás se situaron Cataluña (8.576 millones), Andalucía (8.225,4) y la Comunidad Valenciana (5.521,7). A continuación se encuentran País Vasco (2.394), Baleares (2.228,9), Canarias (1.951,8), Castilla y León (1.567,5), Galicia (1.470,8), Castilla-La Mancha (1.145,2), Aragón (1.066,3) y Murcia (1.038,7).

Mientras, las regiones en las que el sector de la vivienda libre movió menos dinero fueron Asturias (608,9), Navarra (560,6), Cantabria (513,9), Extremadura (438), La Rioja (265,8) y Ceuta y Melilla (129,3 entre las dos).

Fuente: eleconomista.es

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