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A falta de datos concluyentes, que se publicarán en las cuentas correspondientes al tercer trimestre del año, todo apunta a que la venta de pisos de bancos a particulares se ha disparado este verano, auspiciada por la recuperación del mercado y la oferta creciente. Así, el sector inmobiliario mantiene su tendencia positiva en los últimos meses según las últimas cifras que publican fuentes como el Ministerio de Fomento o los Registradores, que vienen a confirmar que la compraventa de viviendas en España está al alza. A pesar de la incertidumbre política y el ligero descenso del mes de julio reflejada en los datos del INE debido a la suspensión de ciertos contratos por la reciente sentencia del Supremo sobre cláusulas abusivas, e incluso la caída apuntada por los Notarios, datos que señalan cierta moderación, pero que no parecen haber afectado a los bancos.

pisosbanco mijascosta - La venta de pisos de bancos se disparó en verano: hasta un 175% más de operaciones

Un ejemplo de la buena evolución en la venta de viviendas de bancos es el caso de Bankia, cuyo número de inmuebles vendidos en julio de este año alcanzó las 2.169 unidades, un 175% más que en el mismo mes del pasado año, según datos del propio banco. Desde la entidad puntualizan que la comparación entre ambos meses no es homogénea, ya que en este ejercicio se ha vendido una cartera de activos. El volumen de ventas de julio de 2016 ha permitido a Bankia ingresar 105,39 millones de euros, frente a los 48,5 de un año antes. Los ingresos representan cerca de un tercio de todo los obtenidos por la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri en lo que va de año.

Bankia, mantendrá hasta el próximo 30 de septiembre la campaña denominada "Días locos", con una una selección de más de 5.900 viviendas y 950 activos singulares con descuentos de hasta el 40%. La mayor parte de la campaña comercial relativa a las viviendas se centra en la Comunidad Valenciana, con más de 2.300 inmuebles ofertados, y Cataluña, con más de 1.400. A continuación se sitúa la oferta en Murcia, con 420; Castilla y León, con 380; Andalucía, con 270, y Canarias, con 250.

Otro ejemplo es la Sareb, que amplió hasta este mes su campaña de venta de pisos en la costa, lanzada en abril de 2016, tras la "buena acogida" por parte del mercado. Y es que el banco malo logró superar en un 25% sus objetivos de venta de viviendas y en dos meses consiguió ingresar 31 millones de euros, frente a los apenas 25 millones previstos con esta oferta de inmuebles en Comunidad Valenciana, Asturias, Andalucía, Canarias, Cantabria, Cataluña, Galicia, Baleares y MurciaLa sociedad pública acumulaba 105.000 activos inmobiliarios en cartera al cierre de 2015, de los que un 48% son viviendas, que tienen mejor salida al mercado. El año pasado, la Sareb vendió una media de 27 pisos diarios.

De este modo, además de las estadísticas de organismos oficiales, los analistas de Bankinter en un reciente informe, hablan ya de aumentos de precio en Madrid (+5,1%) y Barcelona (+8,2%) respectivamente. "La tendencia positiva se está extendiendo a otras ciudades representativas, que comienzan a registrar las primeras subidas interanuales como Valencia (+0,4%), Bilbao (+2,2%) o Málaga (+4,8%) y a zonas costeras premium y oferta más restringida". Así, Bankinter estima un incremento gradual de los precios en el rango del 3% en 2016 y un 5% para 2017. La principal diferencia con respecto a períodos anteriores es que el incremento de precios no se limitará a Madrid, Barcelona y áreas turísticas premium con vivienda en la playa, sino que la recuperación será más homogénea y se extenderá a otras ciudades. Este escenario de incremento progresivo situará el precio medio de los pisos y casas en España en un rango 1.560 - 1.580 euros/m2, lo que implica un retorno a niveles de 2004 y un incremento de 7%/8% con respecto al mínimo post crisis registrado a principios de 2014.

Los bancos son optimistas respecto a cómo proseguirá la evolución del mercado inmobiliario. Además, la concesión de hipotecas, en la medida que éstos suelen fomentar y primar las condiciones de financiación de sus propias carteras de viviendas, nos da otra referencia en la tendencia positiva en la recuperación del mercado. Un ejemplo es Kutxabank, que incrementó en agosto un 54% sus préstamos hipotecarios. "En sólo ocho meses el grupo financiero vasco ha formalizado cerca de 10.000 operaciones inmobiliarias, casi un 25% más que en el mismo periodo de 2015, y ha trasladado a los hogares un total de 1.174 millones de euros para la compra, en la mayor parte de los casos, de una primera vivienda".

La gran banca tiene aún 63.000 millones en pisos y suelo embargados

Las seis mayores entidades financieras (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Popular y Sabadell) acumulan créditos destinados a la financiación de promociones inmobiliarias (incluido suelo) por valor de 48.526 millones de euros. A esta cantidad hay que sumar otros 63.132 millones de euros de los inmuebles recibidos o adjudicados en pago de deudas que están ahora en la cartera de activos de los bancos. De esta forma, la exposición al riesgo inmobiliario de los principales bancos superaría los 110.000 millones de euros, según la última información facilitada por cada una de las entidades a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Pese a pasar con nota todos los exámenes de solvencia (los test de estrés) de la Autoridad Bancaria Europea y tras más de ocho años intentando deshacerse de los activos tóxicos inmobiliarios, la banca española sigue teniendo una alta exposición al ladrillo.

Según los datos de cierre del primer semestre facilitados por los seis principales bancos a la CNMV, se constata que los bancos han hecho un gran esfuerzo en el último año por reducir los préstamos concedidos para el sector de la construcción, que han disminuido un 9,2%, ya que hace un año se situaban en 53.464 millones de euros y ahora se han quedado reducidos a 48.526 millones. Pero no han logrado disminuir en la misma medida la cartera de terrenos y viviendas procedentes de los impagos, que prácticamente sigue igual que hace un año. A 30 de junio de hace 2015, el balance de las entidades incluía 63.438 millones de euros en inmuebles recibidos por impagos, por lo que en un año el valor de estos activos apenas se ha ajustado en 106 millones de euros, un 0,5% de reducción, hasta los 63.132 millones con los datos de 30 de junio de 2016. En esos activos están incluidos también terrenos embargados por 26.788 millones de euros, un 0,2% más que hace un año.

Estos activos tóxicos o improductivos suponen una rémora para los balances de las entidades porque no aportan ningún ingreso y acarrean gastos financieros y de mantenimiento. El Banco de España ha hecho varios llamamientos a los bancos para que se deshagan de estos inmuebles y terrenos, y los contabilicen por su valor real de mercado. La nueva normativa, que entrará en vigor el próximo de 1 de octubre, exigirá a las entidades financieras un recorte del 25% sobre el parque de pisos adjudicados o recibidos en pago de deuda; del 40% en el caso de los suelos, y del 35% para oficinas, locales y naves. La circular 4 armoniza la legislación española con la normativa europea.

Fuentes: eleconomista.es y elpais.com

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atico palmademallorca 300x225 - En 2016 los precios subirán un 4% y la demanda crecerá hasta las 400.000 viviendasEl próximo año la demanda para comprar casa o piso en España superará las 400.000 viviendas y los precios subirán de media un 4% en ubicaciones selectivas. Mientras que en este año 2015 los precios subirán un 2%, según el estudio realizado por Bankinter en su informe semestral del mercado inmobiliario.

No obstante, la misma entidad ha tenido que revisar a la baja sus previsiones: "Consideramos que el ciclo de recuperación actual no generará un nuevo boom de la demanda de vivienda, pero sí se están creando las condiciones para que las compraventas se incrementen a lo largo de este año hasta 380.000 viviendas y en 2016 hasta 420.000 pisos y casas, lo que supone revisar levemente a la baja nuestras estimaciones publicadas en febrero en las que estimábamos una demanda de 450.000 viviendas en 2016. La cifra de venta de viviendas nuevas se situará en 2015 en una cifra cercana a 50.000 casas nuevas y repuntarán en 2016 hasta un rango 70.000 a 80.000 viviendas nuevas”.

Según Bankinter, el mercado inmobiliario español prosigue su senda de recuperación caracterizada por el incremento de las operaciones de compraventa y el incipiente repunte de los precios. La mejora en el empleo, los reducidos costes de financiación y el mayor atractivo de la vivienda como inversión frente a otras alternativas serán catalizadores de la demanda. “El repunte de la demanda junto con la escasez de oferta en ubicaciones selectivas permitirá un tímido repunte de los precios este año, que podría extenderse en 2016 a más ciudades y alcanzar un incremento promedio del 4%”. Y puntualiza el informe: “el ajuste de los precios ha concluido y 2015 será el año de la estabilización previa al repunte”.

Las principales razones que llevan a Bankinter a prever un aumento muy contenido de los precios son el moderado crecimiento de la demanda y el elevado stock de vivienda a precios con descuento. La oferta de viviendas adjudicadas por las entidades financieras y transferidas a Sareb con un descuento medio del 54% en el caso de viviendas terminadas y 63% en las promociones en curso seguirá provocando que se cierren operaciones a precios reducidos. Asimismo, ventas de viviendas a precios de derribo en áreas alejadas de las grandes ciudades seguirán presionando a la baja los precios medios de venta.

La construcción de vivienda no volverá a alcanzar los niveles máximos en los años de la burbuja inmobiliaria. No obstante, la escasez de oferta en zonas premium y el agotamiento en algunas áreas de las grandes ciudades está permitiendo que la actividad promotora comience a resurgir de sus cenizas. Esta incipiente recuperación se está poniendo de manifiesto en dos variables: crecimientos de los visados de obra nueva e inversión en construcción.

Además, el estudio concluye que el sector inmobiliario vuelve a presentar oportunidades de inversión. Bankinter considera que la mejor alternativa es la compra de activos inmobiliarios localizados en ubicaciones "prime" de las grandes ciudades y centros turísticos, con un objetivo de rentabilidad neta en el entorno del 3% y un horizonte de inversión mínimo de tres a cinco años.

Las claves que harán subir el precio de la vivienda

La situación actual del mercado inmobiliario español se caracteriza por una reactivación gradual de la demanda focalizada únicamente en las ventas de vivienda de segunda mano y la estabilización de los precios medios. Actualmente, existe un marcado contraste entre el crecimiento de las ventas de vivienda usada, que muestra un incremento del 14,5%; y, el descenso del 21,5 % de la demanda de la vivienda nueva.

En tasa interanual de la venta total de pisos y casas muestra un ascenso del 1,5% y acumula cuatro trimestres consecutivos de tendencia alcista. Según el ‘Informe semestral del mercado inmobiliario en España’ de Bankinter: los precios de la vivienda en España han comenzado una fase de repunte que se consolidará durante los dos próximos años.

¿Por qué se prevé un aumento tan contenido de precios? Esta fase de repunte será muy gradual y continuarán las desigualdades entre las diversas zonas geográficas de España. Las razones son: la existencia de un elevado stock de vivienda a precios con descuento, 53% en el caso de viviendas terminadas y 63% en las promociones aún en curso; el moderado crecimiento de la demanda; la competencia que suponen los precios de las viviendas en áreas alejadas de las grandes ciudades.

¿Qué puede dar un giro a este moderado repunte? Existen una serie de factores que pueden contribuir a incrementar el precio de la vivienda en tan solo 18 meses:

  1. En primer lugar, la mejora de la riqueza financiera desde principios de 2014 que ha permitido que los ratios de esfuerzo se normalicen poco a poco. Mientras que en 2008 una unidad familiar dedicaba de media el 49% de su renta anual bruta al pago de la vivienda, actualmente este porcentaje ha descendido 16,5 puntos porcentuales.
  2. Por otro lado, la construcción de vivienda no volverá a alcanzar los niveles máximos registrados durante la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, la escasez de oferta en zonas premium y el agotamiento en algunas áreas de las grandes ciudades está permitiendo que la actividad promotora comience a resurgir.
  3. Los precios medios de la vivienda en Madrid y Barcelona acumulan dos trimestres consecutivos de subida, con incrementos de +1,5% y +0,5%, respectivamente. Además, los precios permanecen en niveles elevados y comienzan a subir en los municipios costeros con mayor demanda, imagen premium y oferta más restringida.
  4. Mientras tanto, el incremento de los precios continuará siendo desigual en las diferentes localizaciones. Según ha explicado la tasadora Tinsa, localidades como Calvià (+4,5%), Sitges (+4,2%) o Jávea (+11,2%) son municipios que suben su nivel de precios, frente a unas valoraciones que siguen reduciéndose en municipios con exceso de oferta como Lloret de Mar (7,5%), Roquetas de Mar (-4,0%) o Gandía (-14,6%).

Pero, ¿y qué puede hacer que se frene el flujo inversor? Parece que los resultados del Informe de Bankinter muestran buenas perspectivas, si bien considera que existen dos supuestos que pueden provocar el frenazo en el flujo inversor durante el último semestre del año: los cambios en la normativa urbanística y la incertidumbre política derivada del intenso calendario electoral.

Fuentes: elpais.com y cincodias.es

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 Damos un repaso a las cuestiones a tener en cuenta a la hora de contratar la hipoteca con dación en pago

vivienda - ¿Cómo funciona la nueva hipoteca con dación en pago?La Hipoteca sin más de Bankinter, sin duda, revolucionará el mercado hipotecario. Pero, ¿Cómo funciona? Aquí tenéis la información necesaria que debéis saber antes de comenzar las gestiones:

Con esta hipoteca, se concede:

• Con la única garantía de la vivienda que se hipoteca.
• Para financiar la adquisición de la vivienda habitual.
• Por un importe de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada.
• A un plazo de hasta 40 años.
• Con unas cuotas de devolución mensuales.

Tengan en cuenta las comisiones del banco y los gastos que correrán a cargo del comprador. Recuerden siempre que nada es gratis en esta vida.

...continúa leyendo "¿Cómo funciona la nueva hipoteca con dación en pago?"