Todos los grandes indicadores del mercado de la vivienda (ventas, precios, visados, hipotecas...) llevan ya más de un año en tasas positivas que parecen confirmar la estabilización de la recuperación inmobiliaria en España y, sin embargo, el consenso de los expertos es que no podrá darse por superada la crisis hasta que no culmine la absorción del stock de pisos y casas nuevas que, según las cifras del Ministerio de Fomento, llegó a las 649.780 csas en 2009. No obstante, poco a poco va ajustando este registro de inmuebles en stock, logrando en el primer trimestre de este año bajar de las 500.000 viviendas nuevas sin vender ni alquilar tras nueve largos años de crisis, según la Asociación de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco).
Así, en el primer trimestre de este año el excedente de pisos a estrenar y casas nuevas sin vender ni alquilar ascendía a un total de 493.112 viviendas, lo que significa un descenso del 28,3% sobre el nivel máximo alcanzado en 2009 (en concreto 687.953, según sus cálculos), y regresar al excedente contabilizado justo antes de la crisis en 2007 y bajar por primera vez desde entonces de las 500.000 unidades.
Pero, más allá de que se trata de una reducción importante, ¿es mucho o poco que todavía existan esas 493.112 viviendas que no encuentran comprador o nadie que quiera habitarlas en alquiler? El informe de Cepco analiza la situación por provincias, ya que la absorción de este stock no está siendo fácil ni igual de rápido en todos los territorios.
En ese estudio destaca que ya hay cuatro provincias donde el excedente es inexistente: Cantabria, Navarra, Cáceres y Badajoz. Asimismo, el informe mide la cantidad de viviendas sin vender de dos formas, en términos absolutos y en términos relativos, estableciendo cuántos pisos de nueva construcción se encuentran en venta por cada 100.000 habitantes. Una ratio por debajo de 1.000 viviendas se considera un nivel mínimo de stock fácilmente asumible por el mercado, en opinión de los expertos; y en ese rango se encuentran ya otras 19 provincias. Entre ellas, destacan las tres más pobladas, Madrid, Barcelona y Valencia; pero también todas las de Andalucía excepto Almería, además de las provincias de Galicia, o el País Vasco, entre otras.
Pero, mientras hay áreas donde en los últimos seis años el stock de vivienda ha logrado reducirse a la mitad, todavía existen territorios donde la digestión del anterior boom inmobiliario está siendo más pesada de lo habitual. Estos se localizan sobre todo en Castilla y León, Castilla-La Mancha y en provincias como Alicante o Castellón, donde aunque el excedente se está reduciendo a tasas de dos dígitos, pero aún se sitúa en niveles elevados.
Viviendas invendibles
No obstante, según los expertos, entre la sostenida reducción del stock de viviendas en los últimos años, existe un porcentaje nada despreciable de este stock nunca se venderá, ya que corresponde a casas que se construyeron en zonas alejadas de los centros urbanos, con escasos equipamientos y dotaciones, como transporte o instalaciones educativas y sanitarias y tampoco responde a lo que demandan quienes quieren vivir de alquiler. El cálculo que elaboró Tinsa se atrevió incluso a predecir cuántas de esas viviendas son invendibles: poco más de 100.000, el 25,8% del excedente que la tasadora estimó que existía. Para establecer este dato, Tinsa utilizó dos criterios de cálculo, depurando de ese modo algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Así, más que restar a las casas terminadas las vendidas, realizó su informe al revés. Teniendo en cuenta cuántas viviendas se habían construido desde 2008, identificó las que sí están ocupadas, las segundas residencias, o las que se encuentran en alquiler, para lo que utilizó todas las estadísticas oficiales y los censos de población del INE.
Todo ello lo contrastó con el trabajo de campo realizado por 250 agentes en 900 municipios que concentran el 80% de las casas edificadas desde 2008. De este modo, la tasadora estimó que si en España se habían construido 1,56 millones de viviendas desde 2008, el stock de vivienda nueva a finales de 2015 ascendía a 389.000 y, de ellas (1 de cada 4) 100.000 no se venderán nunca. Otros estudios, como el realizado por RR de Acuña & Asociados, donde se suma la vivienda usada, estiman que unas 657.000 viviendas que hoy se encuentran en venta, no encontrarán comprador jamás.
Fuente: cincodias.com
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El precio medio de la vivienda en España se incrementó un 0,8% en el segundo trimestre de 2016 en comparación con el mismo periodo del año anterior, según el dato provisional reflejado en el índice Tinsa IMIE Mercados Locales. Se trata del tercer trimestre consecutivo con crecimiento interanual, aunque por debajo del 1,4% registrado entre enero y marzo. Por primera vez desde el inicio de la crisis, Extremadura (1,1%) Comunidad Valenciana (1%) y Castilla y León (0,7%) han incrementado el precio medio de sus viviendas respecto al mismo periodo del año anterior. El ajuste acumulado del precio medio en España desde máximos se sitúa en el 40,9%.
En tasa interanual, durante el segundo trimestre del año, mantienen el tono positivo iniciado ya en 2015 en Cataluña (6,8%), Madrid (5,4%) y Canarias (3,6%). Por delante de ellos destaca este trimestre La Rioja, con un crecimiento del 7,4%.
En el lado de los descensos, Aragón (-5,2%) es la región que registró una mayor caída interanual en su precio medio, seguida de Murcia (-3,4%) y Asturias (-2,7%). También mostraron en el segundo trimestre valores inferiores a los de hace un año Navarra (-2,1%), Cantabria (-1,2%) y Galicia (-1,1%).
Si se analiza el comportamiento de los precios en los dos primeros trimestres del año aisladamente, La Rioja, Cataluña y Canarias destacan como las regiones que más han incrementado sus valores medios en el transcurso de 2016: un 4,4%, un 3,3% y un 3%, respectivamente, entre enero y junio. El peor comportamiento en los seis primeros meses del año corresponde a Cantabria (-6,1%), Asturias (-3,5%) e Islas Baleares(-3,1%).
Según los datos de Tinsa, desde máximos, los precios han descendido más en La Rioja con una caída acumulada del -52,3%, seguida de cerca por Castilla-La Macha y Aragón, donde el ajuste alcanza del -51,6% y el -51,4%, respectivamente. Le siguen en intensidad del descenso Navarra (-49,7%) y Comunidad Valenciana (-48,2%). Las regiones que mejor han mantenido su nivel de precio medio desde 2007 son Islas Baleares (-29,7%), Extremadura (-30,1%) y Galicia (-33,4%).
Evolución de precios por provincias y capitales
Por provincias, la estadística trimestral muestra incrementos de precio en tasa interanual en 30 provincias en el segundo trimestre, entre las que destacan La Rioja y Albacete (ambas con un incremento del 7,4%). Tras ellas, Barcelona (6,9%), Cuenca (5,7%), Málaga (5,5%), Madrid (5,4%) y Girona (5.3%).
Las caídas de precios más acusadas a nivel provincial se encuentran en las tres provincias aragonesas: una caída del -6,2% en Teruel, del -5,5% en Huesca y del -4,8% en Zaragoza. El descenso también fue superior al 3% en las provincias de Pontevedra y Álava, ambas con un ajuste del 4,7% en la tasa interanual.
El mayor ajuste acumulado desde 2007 al cierre del segundo trimestre se encuentra en las provincias de Toledo (-56,5%), Zaragoza (-54,2%) y Guadalajara (-54%). Por el contrario, las provincias que menos ha visto reducidos sus precios en los últimos ocho años son Cáceres (-23,6%), Teruel (-27,9%) e Islas Baleares (-29,7%).
En cuanto a las capitales de provincia, si hasta ahora Madrid, Barcelona, y determinadas zonas turísticas comoMálaga, Baleares o Canarias, el grupo ahora es mucho más heterogéneo e incluso son otras las ciudades que destacan en el ritmo de subida por encima de las grandes capitales.
De este modo, San Sebastián (10,2%), Cádiz (9,4%) y Bilbao (7,2%) son las ciudades que lideran la tabla de incrementos de precio. Aunque en otras localidades continúan los ajustes, como Pamplona (-7%), Zamora (-6,4%) Vigo (-5,7%) y Murcia (-5,2%).
10,5 meses para vender
Según la tasadora, el plazo medio de venta está en 10,5 meses. Las provincias donde más tiempo se tarda en encontrar un comprador son Cantabria (19,4 meses), Ávila (17 meses) y Álava (16,3 meses). En el extremo contrario, donde menos tiempo se tarda en vender una vivienda es en Madrid, que con un plazo medio de 6,7 meses, superando a Las Palmas donde se tarda en torno a 7,1 meses.
En cuanto al esfuerzo financiero medio en España, según Tinsa este sigue su descenso en el primer trimestre del año hasta el 20,8%, frente al 33% que hacía falta para pagar el primer año de hipoteca en 2007. En el grupo de ocho provincias analizadas, se sitúan por encima de la media nacional Baleares (29,3% de los ingresos familiares anuales), Málaga (26,5%) y Barcelona (21,4%). La provincia donde menos parte del salario se necesita para afrontar la compra de una vivienda en el grupo analizado es Canarias (16,8%), seguida de cerca por Valencia (17%).
Además, ahora es necesario el equivalente a seis años de ingresos medios familiares para adquirir una vivienda, frente a los 8,1 años que llegaron a ser necesarios en el momento álgido del ciclo. Baleares y Málaga alcanzan 11,7 y 8,2 años, respectivamente, ya que son mercados con un componente importante de viviendas de alta gama dirigidas principalmente a compradores extranjeros, que presionan al alza el valor medio de la vivienda en dichas provincias. Por el contrario, la caída de precios de la vivienda unida a la moderación de los salarios sitúa en la provincia de Zaragoza la menor equivalencia entre las ocho analizadas: cuatro años de ingresos familiares.
El precio de la vivienda nueva y usada aumentó un 1,3% en mayo de 2016 en relación al mismo mes del año 2015, según el índice Tinsa IMIE. Aunque el precio medio de la vivienda (nueva y usada) continúa por encima del nivel de hace un año, Tinsa ha destacado que se ha ralentizado el crecimiento acumulado de 2016. De este modo, entre enero y mayo de este año el precio de la vivienda ha subido un 1,5%, cuatro décimas menos que en los cuatro primeros meses de 2015 (1,9%).
Los mayores incrementos interanuales registrados en mayo en el precio de la vivienda se dieron en Baleares y Canariasy en las capitales y grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, con un aumento del 3,5% respecto a mayo de 2015. En la costa mediterránea los precios subieron un 1,6% y en las áreas metropolitanas, un 0,7%.
Por el contrario, el grupo de resto de municipios (pequeñas y medianas localidades no incluidas en las otras áreas) mostraron una caída en el precio de la vivienda del 2,5% interanual.
En los cinco primeros meses del año, Baleares y Canarias son las que registran el mayor repunte, con un avance del 4,2%, seguidas del resto de municipios (+1,5%), y de las capitales, grandes ciudadesy áreas metropolitanas, con una subida del 1,3% en ambos casos. En la costa mediterránea, los precios no han experimentado variación en los cinco primeros meses del año y se encuentran al mismo nivel al que cerraron en 2015.
Desde los máximos alcanzados en 2007, el precio de la vivienda en España acumula un descenso del 41,4%. Por debajo de la media se encuentran Baleares y Canarias (-29,8%) y el resto de municipios (-37,3%). La costa mediterránea sitúa la caída acumulada del precio de la vivienda en el 48,1%, seguida de las capitales y grandes ciudades (-44,7%) y las áreas metropolitanas (-44,4%).
La absorción del "stock" reactiva la compra de vivienda sobre plano
Según los expertos, la absorción del "stock" de casas y pisos nuevos se reactiva. Así, el presidente de la patronal de promotores APCE, Juan Antonio Gómez-Pintado, el "stock" de viviendas que se arrastraba desde la crisis se ha ido absorbiendo paulatinamente y en zonas como Madrid, Barcelona y Costa del Sol prácticamente es inexistente. En el caso concreto de Madrid, añade, apenas hay 3.000 viviendas, de las cuales el 30% se localizan dentro de la M-30. El director general de Quabit, Javier M. Prieto, recuerda que en 2015 los visados se dispararon un 42,5 %, lo que confirma la necesidad de nuevas viviendas.
Desde 2013, el número de compras sobre plano ha crecido exponencialmente, especialmente en el segmento residencial de nivel medio alto y alto, según el director del Departamento de Promociones de Gilmar, Óscar Ochoa, que subraya que después de muchos años de crisis existe una demanda latente de viviendas de obra nueva. En estos momentos, el perfil de comprador es aquel que opta por la vivienda de reposición, sostienen desde Tinsa, quienes consideran que uno de los grandes retos del mercado residencial será conseguir la recuperación del mercado laboral y las condiciones que permitan que esa demanda embalsada se convierta en solvente.
Desde Neinor Homes también observan una gran dinamización del mercado en el último año y aseguran que los compradores sobre plano buscan un tipo de vivienda que hasta ahora no se hacía o era difícil de encontrar. El comprador de vivienda nueva un cliente muy exigente y bien informado que tiene claro como debe ser su casa. Según Gilmar, son clientes que no necesitan una vivienda a corto plazo y que pueden invertir una cantidad mayor a cambio de una vivienda nueva en la que no tengan nada que invertir en un largo plazo. Para Quabit, el crecimiento de los visados, de las compraventas y de los precios, así como el aumento de la inversión y la reactivación de la financiación hipotecaria están apoyando la buena marcha del sector.
El cliente que compra sobre plano siempre tiene que constatar que el proyecto tenga licencia de obras, que el contrato contemple la fecha de entrega o que le garanticen las cantidades entregadas a cuenta durante el proceso de construcción, a través de una póliza o aval, advierten desde APCE. En cuanto a las ventajas de comprar sobre plano, el precio es un aspecto fundamental, así como la posibilidad de personalizar la vivienda, apuntan desde el sector.
Apostar por firmas con experiencia, transparentes y solventes, desconfiar de las aparentes gangas, saber si la promotora ya es propietaria del suelo sobre el que edificará o comprobar que se ha constituido un aval de toda la promoción son algunas de las claves que recomiendan los expertos. También se debe reclamar un aval individual garantizado que permita recuperar el dinero pagado en caso de que no se pueda entregar la vivienda.
Durante el pasado año todos los datos del mercado residencial fueron positivos por primera vez en 7 años. La compra de viviendas alcanzó en 2015 las 401.281 operaciones según el Ministerio de Fomento (su dato más alto desde 2010) y un récord de rentabilidad del 8,8% según el Banco de España, en un contexto de recuperación de precios que alcanzó el 4,2% según el INE. Los compradores se están animando al calor de la perspectiva de comprar vivienda aún a precios económicos tras la fuerte caída del precio acumulada durante los años de crisis, a lo que se debe añadir una mejor percepción económica y una mayor estabilidad en el empleo. Así, en los primeros meses de 2016, tanto los Notarios o los datos de febrero de Tinsa, confirman esta tendencia.
En el último año, las subidas y bajadas de los precios de la vivienda no han sido muy pronunciadas en la mayoría de las ciudades españolas. En general, predominan ligeras subidas, aunque en todavía en muchas localidades continúan los descensos. En esta importante heterogeneidad que hace que comprar piso en Madrid sea 31 veces más caro que hacerlo en Castellón o Toledo, la oferta de pisos y casas en venta es amplia y alcanza para todos los bolsillos y aún encontramos oportunidades para presupuestos que no llegan a 100.000 euros o interesantes y preciosas casas para presupuestos más desahogados que rondan los 300.000 euros, e incluso oportunidades en el segmento de las viviendas de lujo que superan los 500.000 euros.
Hasta 100.000 euros
Aunque cada vez menos, aún existen pisos "low cost" diseminados por toda la geografía española. Incluso en ciudades como Madrid y Barcelona existen viviendas por debajo de esta barrera (un 15%). Sin embargo, los distritos donde se concentra hasta el 50% de esta oferta son los más alejados del centro, como Villaverde en Madrid o Nou Barris en Barcelona.
En muchos casos se trata de viviendas a las que hay que someter a diferentes grados de reforma, otras necesitan obras de carácter integral porque son realmente antiguas. También hay muy buenas ofertas por 100.000 euros o menos en lugares de costa, aunque algo alejadas de la playa, y en municipios de la periferia, tanto de segunda mano como pisos a estrenar. No obstante, suponen una buena oportunidad de inversión de cara al alquiler vacacional o un estilo de vida más tranquilo.
La mayoría de los que optan por esta clase de producto son inversores que en muchos casos pueden pagar al contado y no necesitan financiación. Suelen contar además con liquidez para la reforma. Hablamos de personas que han descartado otras fórmulas de inversión que comportan más riesgo, como la Bolsa, o con menos rendimiento, como los depósitos, y que son conservadoras a la hora de buscar un rendimiento a sus ahorros. No obstante, la banca también financia cada vez más viviendas de este importe. Son hipotecas que se suelen cancelar antes del plazo de amortización establecido y no suelen ser caer en morosidad.
En relación a la segunda residencia, la zona norte de Galicia está funcionando bastante bien en esta franja de precios, fundamentalmente por los años de ajuste. Este ha sido muy considerable fundamentalmente en la Mariña Lucense en la provincia de Lugo (Foz, Burela, Viveiro, Ribadeo etc…) donde se puede comprar una vivienda de 2 dormitorios con plaza de garaje y trastero desde 40.000 euros, ajuste que ha sido necesario debido al crecimiento que experimentó la zona en los últimos 15 años, donde la actividad constructora fue frenética, quizá por tratarse de una costa prácticamente virgen hasta el año 2000. También encontramos precios interesantes en localizaciones de Asturias.
Otras zonas con precios de hasta 100.000 euros están en Murcia, Castellón (Moncófar), costa de Almería (El Ejido, Vera....), la provincia de Girona (Blanes), algunas zonas de Alicante como Torrevieja, también algunas promociones de la zona occidental de Málaga, aunque cada vez menos, o en áreas de Huelva. Decir de todos modos que por estos precios no es primera línea de playa, pero si son construcciones nuevas, con zonas comunes y otro aspecto relevante es que por ese presupuesto se pueden comprar pisos de 2 dormitorios, algo impensable en época de boom.
Entre 100.000 y 300.000 euros
En función de dónde nos situemos encontraremos viviendas que necesiten una actualización mínima o una reforma de mayor calado. Lo cierto es que en esta franja los pisos son muy heterogéneos, incluso en una misma ciudad. Por poner un ejemplo, podemos encontrar un apartamento de unos 50-60 m² para entrar a vivir por 150.000 euros en plena Arganzuela o Carabanchel y lo mismo por 300.000 en otro distrito con mayor caché, donde el precio por metro cuadrado es mayor, como Chamberí o Centro. De hecho, en el límite del área metropolitana de Madrid, cerca de la M-30, por 300.000 euros podríamos conseguir importantes extras como plaza de garaje, piscina o zonas ajardinadas, mientras que en plena zona prime sería complicado. La ubicación lo es todo dentro del sector inmobiliario, así que es complicado hacer generalizaciones.
La mayor parte de los interesados en comprar por este precio son personas que requieren financiación externa, sobre todo a partir de los 150.000-200.000 euros. Aunque no hay que olvidar que la hipoteca media en España en 2015 fue de 105.931 euros, lo cual indica que el precio sobrepasa los 130.000 euros suponiendo una media del 80% de la financiación total, pero debemos tener en cuenta la parte ahorrada, la responsabilidad hipotecaria, los intereses… Estaríamos hablando de compradores que pueden plantearse comprar en solitario y que tienen una nómina de 2.000-3.000 euros mensuales netos o de compras en pareja y consiguen este nivel de ingresos sumando las dos nóminas. En cualquier caso, se requiere ahorro previo y demostrar solvencia por medio de la estabilidad laboral, o bien, presentar un aval.
A nivel de segunda residencia, en esta horquilla de precios se pueden encontrar en cualquier zona de la costa española como Barcelona, Baleares, Canarias, Cantabria, Tarragona o Málaga, y especialmente en zonas de Valencia o Alicante y en general toda la zona de Levante donde en la época del boom costaban un 50% más, donde destacan localidades comoDenia, Jávea, Benidorm, Campello, Oliva, San Juan o Cullera, entre otras. Obviamente, el precio depende de los dormitorios, superficies y cercanía a la playa.
Entre 300.000 y 500.000 euros
Cuanto más sube el precio de venta, mejores localizaciones y mayores calidades se consiguen. Con un presupuesto de medio millón de euros, se pueden comprar muy buenos inmuebles residenciales, e incluso auténticas mansiones con parcela en zonas muy cotizadas de capitales de provincia y en muchas localidades en la playa. También se pueden conseguir estupendos pisos en altura en fincas históricas en grandes ciudades con buena localización como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga. En la costa, habría también muchas oportunidades en primera línea de playa, especialmente en áreas de Cataluña como Costa Brava en Girona, Islas Baleares, Costa del Sol o Costa Blanca, principalmente viviendas unifamiliares y áticos.
Este tipo de vivienda encaja con el perfil de comprador de reposición. Son personas que ya son propietarias y que desean dar un paso más en calidad de vida, haciéndose con una casa más grande, probablemente, porque la familia ha crecido. Estamos hablando de compradores que venden su vivienda actual con el fin de obtener incluso la mitad de lo que les vale la nueva casa que pretenden habitar porque lo que buscan es financiar la menor cantidad posible.
Más de 500.000 euros
Las calidades superiores son la característica común de las viviendas que se venden por encima de los 500.000 euros. Aunque no podríamos hablar de alto standing según en qué ciudades y zonas (las que cotizan por encima del millón de euros) se estaría muy cerca. Las localizamos en grandes núcleos urbanos de Madrid o Barcelona, donde podremos encontrar casas y pisos que superan los 100-150 m2 y rondando las 3-4 habitaciones. En el caso de Madrid, serían pisos en altura en distritos como Salamanca o Retiro, y chalets en urbanizaciones cerradas con seguridad privada en municipios del noroeste, como Boadilla del Monte. También destacan zonas del norte como Galicia en Bayona o Sanxenxo, donde conviven precios elevados con viviendas más asequibles.
El perfil que se decanta por este tipo de vivienda no suele requerir financiación aunque se lo plantean por mantener un nivel de cash suficiente y por las agresivas campañas que están lanzando las entidades financieras con bajos tipos de interés y mínimos diferenciales solo para clientes de alto poder adquisitivo, con el fin de fidelizarlos.
Por encima de los 500.000 euros encontramos viviendas exclusivas que no se encuentran en cualquier zona de España, dado que hay localizaciones donde este tipo de producto no existe ni ha existido nunca. Estos precios alcanza a zonas muy exclusivas, chalés independientes, con amplias superficies y parcelas en urbanizaciones de lujo en Pozuelo de Alarcón o Las Rozas en Madrid, las zonas exclusivas de Cataluña, Baleares (Ibiza y Mallorca), zonas de la Costa del Sol como Marbella o Sotogrande en Cádiz, así como algunas localizaciones de Girona.
En todas las zonas aún hay oportunidades independientemente del importe, comprar un piso en la ciudad o una casa en la playa debe, según los expertos, seguir las pautas de cualquier compra: ubicación, gastos de mantenimiento, fiscalidad y estado de la vivienda. Si además, se compra con intención de inversión, se debe también analizar la posibilidad de sacarle rendimiento.
Fuente: invertia.com
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El mercado de la vivienda continúa en la senda de la recuperación en 2016 después de los buenos datos registrados durante 2015 según la estadística inmobiliaria del Consejo General del Notariado. Así, la compraventa de pisos y casas en enero se incrementó hasta un 26,6% en tasa interanual, hasta alcanzar las 27.568 transacciones. Los precios, siguiendo la estela positiva de las compras, subieron un 2%, con un valor medio en las transacciones de 1.303 euros por metro cuadrado. La estadística notarial, contrasta una vez más (por motivos metodológicos) con las compraventas contabilizadas por el INE que reflejan una caída del 2,9% en enero tras 16 meses seguidos al alza.
Por tipo de casa, la venta de pisos de precio libre mostró un incremento del 28,2%. Este positivo porcentaje se debe, únicamente, a la subida de las ventas de pisos de segunda mano (un 32,8% más), ya que la venta de pisos nuevos experimentó una contracción del 3,8% interanual. Respecto a la ventas de casas, este mercado experimentó, igualmente, un fuerte crecimiento del 22,6%.
En lo que respecta a la subida en el precio de las viviendas en enero, se debe tanto al aumento del precio de los pisos, con un crecimiento del 1,5% interanual, como al incremento del precio del metro cuadrado de las viviendas unifamiliares, de un 4,5%, hasta los 1.076 euros por metro cuadrado. Desde valores máximos, el precio por metro cuadrado de la vivienda acumula una caída del 30,9% desde 2007
Dentro de los pisos, el precio de los pisos de segunda mano se situó en los 1.405 euros/m2 (un 2,1% más que en enero de 2015) y el valor de los pisos nuevos de 1.732 euros/m2 (un 1,2% más).
En enero la compraventa de otros inmuebles sumó 6.590 operaciones (22,0%), de las cuales un 38,6% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones alcanzó los 243 euros (34,6% interanual).
La recuperación se mantiene también en la concesión de préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda. Durante el mes de enero se firmaron 11.884 hipotecas para este fin, un 30,3% más que en el mismo periodo de 2015.
El capital medio de estos créditos hipotecarios fue de 124.829 euros, un 3,1% más bajo. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 43,1%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía supuso de media el 76,1%.
Los extranjeros compraron 69.196 viviendas en España durante 2015, un 13% más que en 2014, con lo que se hicieron con una de cada cinco casas (el 18%) que se transmitieron en el país, según los datos del Ministerio de Fomento. La compra de viviendas por parte de extranjeros creció así por encima del incremento medio del 9,8% que registró el mercado de la vivienda en general.
Del total de transacciones de viviendas cerradas por extranjeros, los que no tienen residencia en España se hicieron con 4.846 pisos, un 10,1% más que en 2014. Mientras que los extranjeros residentes adquirieron 64.350 pisos y casasel pasado pasado año 2015, lo que arroja un incremento del 13,3% respecto al ejercicio precedente.
De este modo, el comprador extranjero, junto con la venta de casas de segunda mano impulsaron al mercado de la vivienda durante 2015, para que consiga encadenar su segundo año consecutivo de crecimiento y alcanzara su máximo desde 2010, con un total de 382.691 viviendas libres vendidas.
Así, según José Peral, director de comercialización y marketing de Solvia, "nadie cuestiona el destacado papel que ha jugado el comprador de vivienda extranjero en los años de crisis del sector inmobiliario". Muchos analistas han calificado este empuje como "el principal motor" de crecimiento en las estadísticas de compraventa de viviendas, destacando a su vez la mayor presencia del comprador extranjero no residente. Ahora, en la etapa de consolidación de la mejora inmobiliaria, este perfil sigue comportándose de forma positiva.
Para contrastar los datos de Fomento, la evolución en la venta de viviendas al mercado internacional también es positiva según los datos del Colegio de Registradores, donde el peso de los compradores extranjeros (residentes y no residentes) en el total de las transacciones de viviendas en España ha crecido de forma exponencial en los últimos años al pasar de representar el 4,2% en 2009 al 13,2% en 2015.
Valencia y Andalucía, los principales mercados
Por regiones, la Comunidad Valenciana lidera las comunidades en las que los extranjeros compraron más pisos y casas el pasado año, con un total de 20.219 viviendas, de las que 1.665 fueron adquiridos por no residentes.
Después se sitúa Andalucía, donde los ciudadanos extranjeros se hicieron con 14.384 casas en 2015, 1.854 de ellas por los no residentes, y Cataluña, con 10.264 viviendas adquiridas por extranjeros, 186 de ellas por no residentes.
Asimismo, los extranjeros compraron 7.295 pisos en Canarias durante el pasado ejercicio, de los que 386 fueron adquiridos por no residentes, y se hicieron con 5.061 viviendas en Baleares (218 por no residentes).
En Madrid, el número de pisos adquiridos por ciudadanos extranjeros se situó en 4.951 casas, de las que 79 se compraron por extranjeros que no tienen residencia en el país.
El mercado de vivienda en España movió 51.853,6 millones de euros en 2015, lo que supone un aumento del 10,3% en comparación con 2014 (47.022,1 millones), según los datos del Ministerio de Fomento. De esta manera, la cuantía que mueve el mercado de vivienda libra mantiene en 2015 la tendencia positiva que recuperó en 2014, ejercicio en el que rompió con tres años consecutivos de caída. Durante 2015 la inversión en vivienda volvió a niveles del año 2011, cuando el mercado movió 50.924,4 millones, y alcanza la cifra más alta desde 2010, cuando fue de 80.782,2 millones.
Los 51.853,6 millones de euros se corresponden con las 382.691 operaciones de compraventa de viviendas que se hicieron en 2015. En concreto, las viviendas de segunda mano movilizaron 44.842,9 millones (un 12,9% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 7.010,7 millones (-3,8%).
Las regiones en las que el sector de la vivienda movió menos dinero fueron Asturias (641,8), Cantabria (590), Navarra (527,6), Extremadura (425,7), La Rioja (299,7) y Ceuta y Melilla (132,8 entre las dos).
La bajada de precios anima a comprar viviendas más grandes
En plena burbuja inmobiliaria, cuando el precio del metro cuadrado escalaba a cifras imposibles de asumir por muchos españoles, las viviendas pequeñas ganaron atractivo. La caída de precios de forma continuada en los años de la crisis económica, hasta estabilizarse e incluso comenzar a subir en algunas comunidades en 2015, el tamaño de la vivienda que se compra ha cambiado y se aprovecha la bajada de precios para comprar pisos y casas más grandes.
Así, según un informe realizado por Afi Analytics, una unidad de negocio de Analistas Financieros Internacionales (AFI) ha aumentado el tamaño medio de las viviendas que compran los españoles, pasando de 104,03 metros cuadrados en diciembre de 2008 a 110,9 metros cuadrados en junio de 2015. Esto ha venido acompañado de una caída del precio por metro cuadrado en este periodo de un 27%.
Desde 2008 hasta que los precios tocaron fondo en 2014, el valor de una vivienda ha disminuido un 35% de media. Con el mercado inmobiliario todavía renqueante, las familias que pueden permitirse comprar una vivienda acceden ahora a casas más grandes. De este modo, si se comparan los tamaños medios de las casas vendidas en 2008, en algunas zonas los cambios son importantes. Por ejemplo, justo al inicio de la crisis, en Madrid se adquirían viviendas de 82 metros de media, ahora las compraventas son de 90 metros. En Valencia, han pasado de 114 metros a 120 metros cuadrados. En los municipios de Albacete se adquieren viviendas de 153 metros de media, frente a los 138 metros de 2008. En Badajoz han pasado de 96 metros a 115 metros.
Analizando los datos del Consejo Nacional del Notariado sobre el precio medio de compraventa de viviendas, a nivel provincial, y para municipios de más de 200.000 habitantes (o capitales de provincia). ¿Dónde se vendieron las viviendas más grandes a mediados de 2015? Encabezan el ranking los municipios de Álava (181,62 metros de media), Marbella (169,37 metros) y los municipios que rodean Teruel (168,55 metros). Las viviendas de media más pequeñas que cambiaron de manos en 2015 estaban en Torrevieja (69,97 metros cuadrados), L'Hospitalet de Llobregat (71,96 metros) y Barakaldo (75,62 metros), en la provincia de Vizcaya.
Fuentes: elmundo.es y elpais.com
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El precio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España registró en enero una subida del 1,1% respecto al mismo mes de 2015, según el índice IMIE General y Grandes Mercados que realiza la tasadora Tinsa. Todas las zonas analizadas en el índice encarecieron sus valores medios el primer mes del año respecto a diciembre de 2015, con “Baleares y Canarias” como las zonas más destacadas con un incremento del 5,5% en respecto al mes anterior y una subida del 3,2% en tasa interanual. Desde máximos de 2007, el precio medio en España acumula un ajuste del 41%.
De este modo, los precios de la vivienda arrancan el año en positivo después de cerrar 2015 en negativo, cuando en diciembre bajaron los precios un 1,8%. Así, el inicio de 2016 mantiene la tendencia de estabilización de los últimos meses, al situarse en enero ligeramente por encima de la banda de los 1.320-1.340 puntos en la que se movía desde septiembre de 2014.
La zona "Baleares y Canarias" y las "Capitales y grandes ciudades" son los mercados que mejor se comportaron. El valor medio en las islas se incrementó en enero un 3,2% en tasa interanual y en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia, los precios subieronun 2,9%.
La "Costa mediterránea" y las "Áreas metropolitanas" se mantuvieron estables, con ligeros incrementos del 1% y del 0,8%, respectivamente. Las localidades más pequeñas, agrupadas en "Resto de municipios" arrastran caídas en tasa interanual del 2,2%.
El ajuste del precio medio desde su punto más alto en 2007, se localiza en la "Costa Mediterránea" con el 48%, en "Capitales y grandes ciudades" del 44,2%, en "Áreas metropolitanas" del 43,5%, en "Baleares y Canarias" del 29,1%, y en "Resto de municipios" del 37,3%.
De este modo, según Tinsa "se mantiene la tendencia de estabilización de los últimos meses". En favor de que la tendencia siga consolidándose en los próximos meses, explicaron, "juegan las buenas previsiones de crecimiento económico y de estabilización del mercado laboral". Mientras, "entre los riesgos que pueden afectar al mercado destacan la incertidumbre política y la posible presión desde Europa para acometer nuevos recortes de gasto que puedan debilitar la economía".
Fuente: Tinsa IMIE General y Grandes Mercados – Enero 2016 (.pdf)
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