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Las hipotecas se disparan

 

El crédito para la compra de vivienda continúa fluyendo con fuerza. Así, el número de hipotecas constituidas sobre pisos y casas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 25.413 el pasado mes de noviembre, un 32,2% más respecto a la del mismo mes de 2015, según el Instituto Nacional de Estadística. Este repunte en la creación de nuevas hipotecas para comprar vivienda supone el cuarto incremento interanual consecutivo, tras las subidas del 6,4% en agosto, del 10% en septiembre y del 16,8% en octubre.

...continúa leyendo "Las nuevas hipotecas para comprar piso o casa, se disparan un 32% en noviembre"

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La letra pequeña de las hipotecas enfrenta nuevamente a bancos y consumidores ante la Justicia, y no solo para poder reclamar por las cláusulas suelo. En Sevilla un matrimonio ha demandado a su entidad por haberle cobrado todos los gastos en la compra de una vivienda derivados de formalizar la hipoteca, que supusieron un total de 7.912 euros por un crédito de 275.000 euros. Pero tras la demanda en Sevilla, también se han confirmado sentencias por el mismo motivo en Granollers (Barcelona) o la obtenida por la OCU en Zaragoza... ¿Un nuevo frente judicial y millonario por más abusos de la banca con las hipotecas?

Pisos en Los Alcázares (Costa Cálida, Murcia)

Podría ser un nuevo revés para los intereses de la banca. Las sentencias de primera y segunda instancia comienzan a surgir, a favor de devolver los gastos abusivos de formalización de una hipoteca cobrados indebidamente, siguiendo la doctrina impulsada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró las cláusulas abusivas que imponen al consumidor todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando en realidad deberían asumirlos las entidades financieras dado que van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado. La cláusula del contrato hipotecario que el pleno de la sala primera del Alto Tribunal consideró abusiva es una en la que la entidad establece que "son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el cliente) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución" del crédito. No obstante, el Tribunal Supremo esgrime que aunque el beneficiado por el préstamo es el cliente, su formalización ante notario y en el registro de la propiedad se hace en beneficio del prestamista, es decir, del banco. Un año después, muchos compradores de viviendas (posiblemente animados por la sentencia sobre las cláusulas suelo) han decidido reclamar estas cantidades "ocultas".

En el caso de Sevilla, el abogado Joaquín Moeckel, pionero en este tipo de demandas, reclama la devolución por parte de su banco de 282 euros por el registro de la propiedad, 375 por la tasación, 400 de gastos de gestoría, 855 de notario y 6.000 por el impuesto de actos jurídicos documentados, basándose en esta sentencia de diciembre de 2015 en la que el Tribunal Supremo, respecto a un recurso de BBVA, donde declara nula las cláusulas que cargan al cliente todos los costes del préstamo al considerarla desproporcionada por, entre otras cosas, no distribuir equitativamente esos gastos entre banco y usuario. Por tanto, abre la puerta a una distribución recíproca de los gastos de esas garantías. Joaquín Moeckel, tiene claro cuál será su repercusión: "Seguro que va a haber un aluvión de casos en España".

Con las denuncias, comienzan a llegar las sentencias, como en el caso de Granollers (Barcelona) donde un juez ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y, de camino, condenó a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma "equitativa". También cree la sentencia que el banco "no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil", por lo que considera que debe abonar los impuestos sobre actos jurídicos documentados que le correspondiera.

Más firme aún fue la sentencia de Zaragoza, a raíz de una demanda de la Organización de Consumidores Unidos (OCU) contra varias cláusulas abusivas en las hipotecas, abriéndose la puerta a todos los hipotecados a la posibilidad de recuperar los costes impuestos de forma abusiva. "Esta nueva sentencia a la que seguro seguirán muchas más, allana el camino para todos aquellos consumidores que quieran recuperar el dinero pagado de más en la formalización de su crédito hipotecario". En la organización calculan que para una hipoteca media de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros y un tipo impositivo del 1%, la cantidad a devolver por la banca sería un total que rondaría los 3.100 euros, cifra que varía según el tipo de hipoteca contratada. Así, en este perfil medio el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros, a los que habría que añadir cerca de 425 euros de gastos de notario y 125 del Registro de la Propiedad. En términos generales, la OCU estima que los gastos de formalización de hipotecas costaron 450 millones de euros a los consumidores.

Tanto la OCU, que llevó el tema al Supremo, y otras asociaciones como Adicae, han lanzado campaña para reclamar estos gastos abusivos en las hipotecas. En los últimos meses, al menos seis bancos (Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja) han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas. El asunto más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 70% de la factura. Al igual al igual que sucede con la cláusula suelo, los bancos se niegan a devolver de oficio las cantidades cobradas de más, lo que está obligando a los consumidores a acudir a juicio para recuperar su dinero.

¿Quién y qué se puede reclamar sobre los gastos de la hipoteca?

La pregunta que se hacen todos los hipotecados, es si pueden beneficiarse de la nueva sentencia sobre los gastos de formalización de la hipoteca, desde la OCU explican que a partir de la sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 "afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años", es decir, la práctica totalidad de las hipotecas".

Así, las asociaciones de consumidores aconsejan acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas, y afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas. Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.

Respecto a ¿qué gastos se pueden reclamar? En las demandas actuales se están pidiendo los de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario. No obstante, algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura.

El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal. Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

En relación a la documentación que se necesita para poder reclamar estos gastos, será necesario presentar:

  • Escritura de tu hipoteca
  • Factura del notario
  • Factura del registrador
  • Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).

Los bancos solo devolverán los gastos hipotecarios si los condena el Supremo

Después de las cláusulas suelo, a los bancos españoles se les abre un nuevo frente: los gastos de formalización de las hipotecas. Muchos clientes se han animado a demandar a sus entidades por el cobro indebido de los gastos de la hipoteca a la hora de comprar vivienda, y están empezando a obtener sentencias favorables en los tribunales de primera y segunda instancia. Sin embargo, no deben echar las campanas al vuelo. Como ha ocurrido con la famosa cláusula que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, los bancos no van a devolver lo cobrado indebidamente por el registrador, el notario, etc. hasta no ser condenados individualmente en firme por el Supremo.

Así, según la Asociación Española de Banca (AEB): "La sentencia del Supremo de 2015 se refería a un caso concreto. Y por el momento solo se han producido sentencias aisladas a favor de los prestatarios con la devolución de los gastos de formalización. Debe valorarse caso a caso. No se puede generalizar al saldo vivo actual de hipotecas", afirma José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB. De ahí que las entidades no vayan a devolver estas cantidades hasta ser condenadas una a uno por el Supremo, como en el caso de las cláusulas suelo.

En cambio, desde la OCU sostienen que, aunque la sentencia afectaba de forma directa a BBVA y Banco Popular, "todas las entidades bancarias" deben devolver las cantidades, pues "el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas" y lo que se juzga es la cláusula abusiva. "De hecho, nosotros ya sabemos que incluso ING ha empezado a devolver el dinero", confirman los especialistas de OCU encargados de gestionar este tipo de situaciones para los consumidores.

El nuevo frente judicial de la banca podría estar entre los "2.000 o 3.000 millones euros", según Joaquín Moeckel, el abogado que este pasado martes interpuso una demanda a un juzgado de primera instancia de Sevilla. Pese a ello, cree que los bancos encontrarán la manera de solventar este "problema antiguo" pero redescubierto hace relativamente poco: "Seguro que hallarán la manera, pues la banca nunca pierde". Tanto es así, que la mayoría de los bancos no estarán por la labor de hacer frente a un nuevo agujero económico tras el que pueden crearles las cláusulas suelo. Muchas entidades van a escudarse en que la sentencia solo se centra en casos concretos, provocando que el comprador no tenga más remedio que acudir a la justicia para que le devuelvan estas cantidades. Una estrategia que permite ganar tiempo hasta que haya una nueva sentencia general del Supremo que los obligue a hacerlo.

Fuentes: elmundo.es, elpais.com y elconfidencial.com

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El recién finalizado 2016 ha afianzado su reactivación: a falta de confirmación, el pasado año se cerró en el entorno de las 445.000 viviendas vendidas, lo que supone un aumento del 26% respecto a 2015, según el Colegio de Registradores. Además, el stock de obra nueva se ha reducido casi un 20%, hasta las 388.000 casas, según Servihabitat. Así, no le ha ido mal a un sector donde "los visados crecen a un ritmo de casi el 40% y los precios se están estabilizando en casi todo el país tras caer un 45% desde los máximos de la crisis". Y la rentabilidad media de la vivienda ha subido hasta el 6,11%, según Solvia. Pero, ¿qué ocurrirá con la vivienda en 2017? Los expertos estiman que este 2017 será el de la recuperación, no obstante, quedan dudas como la evolución de los precios, la reactivación de la obra nueva o el encarecimiento de las hipotecas.

Viviendas de obra nueva en Orihuela Costa (Alicante)

Más hipotecas y más caras

El 2016 terminó de forma inmejorable para millones de hipotecados gracias a la justicia europea, que obliga a algunas entidades financieras a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo, que entre los 4.000 y 7.000 millones de euros. Un regalo navideño que, como contrapartida, va a afectar de una manera u otra al bolsillo de los que firmen una nueva hipoteca en 2017. Aunque, "dependerá de la competencia y las decisiones que adopten las entidades más saneadas y con mayor volumen de negocio, más capacitadas para soportar un potencial estrés sobre sus márgenes", apunta Jorge Ripoll, director del servicio de Estudios de Tinsa. Además, "es probable que en adelante se cobre por la prestación de servicios por los que hasta ahora no se cobraba, y que el importe de las comisiones experimente un incremento", indica José María López, abogado especialista en regulación financiera.

Respecto al Euríbor, este podría superar la barrera del 0% durante el segundo semestre de 2017, según Bankinter (diciembre del 2016 cerró en el -0,080%, un nuevo mínimo histórico), lo que encarecería algo las cuotas mensuales. También, se espera para julio su actualización al euríbor plus, lo que podría aumentar su cotización. No obstante, el mercado hipotecario seguirá mostrando condiciones favorables para el endeudamiento de los hogares y el saldo vivo hipotecario acumulado por las familias es ahora un 20% inferior al máximo de 2010, según BBVA.

En 2017 se firmarán entre 425.000 y 450.000 nuevas hipotecas, entre un 5% y un 10% más que en 2016, prevé Tinsa. Mientras que en el terreno de la financiación "las hipotecas a tipo fijo siguen marcando tendencia, mostrando un perfil de comprador conservador que huye del riesgo". Hoy un tercio de los nuevos créditos hipotecarios se firma a tipo fijo. Está por verse si estos productos siguen ganado mercado en 2017.

Los precios subirán por debajo del 3%

Atrás quedan ocho años de ajustes y caídas en el precio de la vivienda. También queda atrás el miedo a nuevas burbujas. La subida de precios difiere según la fuente consultada, pero no se esperan encarecimientos superiores al 3% de media. "La recuperación será lenta en un ciclo expansivo suave y largo. El crecimiento de precios será del 2% y el sector de la construcción no volverá a ser a corto plazo uno de los motores del crecimiento económico español", según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Dos de cada tres expertos consultados por la asociación coinciden en que serán otros mercados, como el de servicios o el de exportación, los que experimenten un crecimiento más significativo.

Al igual que la economía y el empleo, el mercado de la vivienda crecerá a un ritmo más moderado. "Nuestra previsión es un precio medio prácticamente invariable o, en el mejor de los casos, un ligero crecimiento del 1% o 2%, en línea con el 2% que esperamos para el cierre de 2016", según Tinsa. El comportamiento desigual de los precios y de las compraventas continuará. Aunque la mejoría se extenderá por más ciudades, lo cierto es que el dinamismo de Barcelona, Madrid, Costa del Sol, Alicante, Baleares y Canarias contrasta mucho con lo que ocurre en zonas de interior y algunas costas con altos niveles de stock y caídas de precios.

Respecto a la compraventa, el sector espera que más de 500.000 viviendas cambien de manos en este ejercicio. La previsión de Tinsa es el aumento en la compraventas de casas nuevas y usadas de entre el 10% y el 15%, entre 520.000 y 545.000 unidades.

Más obra nueva, impulsada por el crecimiento del crédito

Una década después las grúas vuelven a formar parte ya del skyline de las principales las ciudades españolas. La mejora económica y el retorno del crédito al ladrillo impulsaron la construcción de viviendas un 17% en 2016, según la estadística de visados que publica el Ministerio de Fomento. El crecimiento vino impulsado por un incremento de la financiación a las constructoras y promotoras del 37%, hasta los 1.025 millones de euros concedidos entre los meses de enero y octubre, según el Colegio General del Notariado. Los bancos han digerido ya buena parte de los activos tóxicos de la burbuja y vuelven a abrir el grifo a la construcción, incluyendo eso sí más restricciones y controles para evitar tropezar de nuevo en la piedra de la morosidad.

Así, de cara al nuevo ejercicio habrá hitos importantes. Uno es que la vivienda nueva por fin despuntará en las estadísticas oficiales y recortará distancias con respecto a la vivienda usada. Actualmente, apenas el 10% es producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. En los próximos tres años, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la oferta, frente al 70% de la segunda mano, según los estudios de Knight Frank. Calcula la consultora que la construcción de obra nueva aumentará hasta cubrir una demanda de unas 150.000 viviendas año y que la actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares.

En total, hasta el mes de octubre se solicitaron en el conjunto del país 16.043 visados para la construcción de nueva vivienda. El sector espera superar la barrera de los 20.000 al final del año, una cifra que supera en un 17% los números de cierre de 2015 pero que está aún muy lejos de los 113.000 permisos solicitados en 2006, año récord en plena burbuja inmobiliaria. "Todavía estamos a la mitad del camino de lo que sería un nivel de construcción sostenible", según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

El incremento en la construcción ha ido aparejado también a un mayor número de transacciones de solares y parcelas. El número de compras de suelo por parte de empresas acumula un crecimiento medio del 23% en lo que va de año a nivel nacional. Hay regiones como Madrid donde el incremento alcanza incluso el 135% en los tres primeros trimestres del año, según la estadística de suelo del Ministerio de Fomento.

La mejora en la construcción de obra nueva se ha extendido también a la rehabilitación y reforma de pisos y casas. Miles de hogares han aprovechado la recuperación económica para lanzar mejoras en sus viviendas o incluso ampliarlas. Así, en los diez primeros meses se pidieron 21.801 autorizaciones para reformar o restaurar viviendas, un 2,1% más que un año antes. De su lado, la demanda de visados para ampliar casas se disparó un 39%, hasta sumar 1.634. Para 2017 se espera que se mantenga la tendencia

Pero las puertas del nuevo mercado inmobiliario no se han abierto a todo el mundo. La mayor parte de las casas nuevas vendidas son de reposición, es decir para sustituir un inmueble que se ha quedado viejo o pequeño. Los jóvenes son los que presentan más dificultades para formar hogares propios, una situación que está ligada a la alta tasa de paro juvenil, al nivel de los salarios y a la inestabilidad del mercado. Tres condiciones que dificultan al final el acceso al crédito.

El alquiler también protagonista

El mercado de alquiler de viviendas seguirá siendo un actor principal el próximo año, protagonista en las ciudades de Madrid y Barcelona, con más de 40.000 contratos anuales en cada una. Muy por debajo está Alicante, Málaga, Valencia, Baleares o Sevilla, donde se firman entre 3.000 y 7.000 contratos de alquiler al año, según Solvia. Las rentas están subiendo en buena parte del país (en torno al 4%) por el crecimiento de la demanda y la rigidez de la oferta. Por este motivo, el sector pide a gritos la entrada de operadores que aporten profesionalidad y contribuyan al aumento de la oferta de alquileres, como ya sucede en países como Alemania.

Fuentes: elpais.com y elmundo.es

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La financiación para comprar vivienda, el principal motor del mercado, acelera su recuperación y sigue creciendo. Así, la firma de nuevas hipotecas se incrementó un 16,8% en octubre, hasta los 22.581 nuevos préstamos, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según los expertos, el mercado hipotecario, a la espera de la reacción de las entidades financieras a la sentencia de la justicia europea que les obliga a devolver todo lo cobrado por las cláusulas suelo, abre un periodo donde quizá surja un encarecimiento de las hipotecas, tanto las de tipo fijo como las de tipo variable (aumentando los diferenciales que se suman al euríbor) para compensar las devoluciones, lo que podría frenar la concesión de nuevas hipotecas en los próximos meses.

Viviendas en Orihuela Costa (Costa Blanca, Alicante)

Con el incremento de octubre, la contratación de nuevos créditos hipotecarios para comprar vivienda encadena tres meses seguidos al alza, tras caer casi un 15% en julio como consecuencia de una sentencia precisamente contra cláusulas abusivas que obligó a los Registros de la Propiedad a suspender la inscripción de algunos de esos préstamos. Tras este inciso en la estadística, las hipotecas volvieron a crecer un 6,4% en agosto y un 10% en septiembre.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en octubre los 110.035 euros, un 1,1% menos que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado subió un 15,6% en tasa interanual, hasta superar los 2.484 millones de euros.

En tasa mensual (octubre sobre septiembre), las hipotecas sobre pisos y casas retrocedieron un 15,3%, su segundo mayor descenso de los últimos cinco años, mientras que el capital prestado bajó un 17,7%, registrando también su segundo mayor retroceso de los últimos cinco años tras el de 2015. No obstante, en los diez primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un repunte del 13%, con incrementos del 16,3% en el capital prestado y del 2,9% en el importe medio.

Las hipotecas a tipo fijo se mantienen en el 28,6% sobre el total de préstamos concedidos en octubre. Se trata de un producto atractivo para el cliente que asegura las letras hipotecarias durante la vida de la hipoteca, y que a las entidades les permite hacer frente a los mínimos históricos que está registrando el euribor y a los bajos tipos de interés. No obstante, algunos expertos prevén que su atractivo menguará, viéndose afectadas por las recientes noticias judiciales y a los movimientos en los tipos de referencia, encareciendo especialmente las de tipo fijo a largo plazo.

De este modo, en octubre el 71,4% de las hipotecas constituidas en octubre utilizó un tipo de interés variable, frente al 28,6% de tipo fijo. El Euribor fue el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 93,7% de los nuevos contratos. El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas fue del 3,19%, un 3,5% inferior al registrado en octubre de 2015.

Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (4.513), Madrid (3.904) y Cataluña (3.561), mientras que las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual fueron Aragón (75,2%), Asturias (66,9%) y Castilla y León (29%).

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (593,7 millones de euros), Cataluña (450,3 millones de euros) y Andalucía (423,8 millones).

Variación contratación de hipotecas en Octubre 2016 - INE

Finalmente, de acuerdo con los datos del INE, durante el mes de octubre se constituyeron en total 32.774 hipotecas, tanto sobre fincas rústicas y como urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 12,7% respecto a octubre de 2015.

Fuente: INE Estadística de Hipotecas (Octubre 2016)

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El mercado hipotecario y de la vivienda se sigue moviendo. En septiembre, la contratación de hipotecas ha vuelto a animarse y aumentar un 10% en tasa interanual, hasta alcanzar las 26.667 hipotecas para la compra de una vivienda, una cifra que no se registraba desde enero de 2012, según el Instituto nacional de Estadística (INE). Poco a poco, la recuperación económica e inmobiliaria, los bajos precios y la mayor accesibilidad a la financiación está teniendo su reflejo más inmediato en el mercado hipotecario, donde no solo se firman más préstamos, sino que estos son por un importe más alto.

fuentealamo-murcia

De este modo, en septiembre el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió hasta los 113.193 euros, un 2,2% más que en el mismo mes de 2015, mientras que el capital prestado subió un 12,5% en tasa interanual, hasta superar los 3.018 millones de euros, un 12,5% más que en el mismo periodo del año anterior. Aún así, sigue estando muy lejos de los más de 18.000 millones prestados en enero de 2007, en pleno esplendor inmobiliario. Por comunidades, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (772 millones de euros), Cataluña (616 millones de euros) y Andalucía (470,1 millones).

Con la subida interanual en septiembre, la firma de hipotecas encadena dos meses de ascensos consecutivos tras haber repuntado un 6,4% en agosto, tras caer casi un 15% en julio como consecuencia de una sentencia contra cláusulas abusivas que obligó a los Registros de la Propiedad a suspender la inscripción de algunos de esos préstamos. En tasa mensual (septiembre sobre agosto), las hipotecas sobre viviendas subieron un 29,4%, su mayor crecimiento desde 2014, mientras que el capital prestado avanzó un 33%, su mayor repunte de los últimos cinco años. En los nueve primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un repunte del 12,6%, con incrementos del 16,3% en el capital prestado y del 3,3% en el importe medio.

Las comunidades que registraron el pasado mes de septiembre un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Madrid (5.086), Andalucía (4.788) y Cataluña (4.631). Las zonas que presentaron las mayores tasas de variación anual fueron La Rioja (59,6%), Canarias (45,2%) y Cantabria (38,5%). Mientras que las comunidades con mayor variación mensual en la creación de hipotecas fueron Madrid (61,6%), País Vasco (50,8%) y Comunidad Valenciana (38,6%).

En total, durante el mes de septiembre se constituyeron 36.756 hipotecas, tanto sobre fincas rústicas como urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 0,9% respecto a septiembre de 2015. El tipo de interés medio inicial para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó el pasado mes de septiembre el 3,17%, frente al 3,34% del mismo mes de 2015, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,09%, con un plazo medio de 22 años.

Un 30% de las hipotecas, a tipo fijo

Tres de cada diez de las hipotecas suscritas son a tipo fijo. Septiembre vuelve a batir un nuevo récord alcanzando el 30% en una apuesta que se generaliza en el mercado por no tener sobresaltos en detrimento de las hipotecas con tipo  variable. No obstante, la mayoría (70%) aún son hipotecas constituidas con un tipo de interés variable, donde el Euribor continúa siendo el tipo de referencia más utilizado, en concreto en el 93,9% de los nuevos contratos.

Por suerte para los nuevos hipotecados, el tipo de interés medio, al inicio, para los créditos es del 3,17%, un 5,1% inferior al registrado en septiembre de 2015. También se reduce, un 20,6%, el número de hipotecas que modifican sus condiciones, algo que tiene mucho con la rebaja drástica de los préstamos gracias al euribor en negativo (cerró en el -0,069 en octubre).

Así, según el INE, las hipotecas con cambios registrales en septiembre sumaron 11.355, un 25,8% menos que en el mismo mes de 2015. De las hipotecas que cambiaron sus condiciones en septiembre, el 43,2% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 8% al 13,4% y el de hipotecas a interés variable cayó del 91,3% al 86%.

INE Estadística de Hipotecas Septiembre 2016 (.pdf)

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Cláusulas suelo, intereses de demora, vencimiento anticipado... En los últimos años, la justicia ha sacado los colores en innumerables ocasiones a la banca por las numerosas cláusulas abusivas presentes en las hipotecas de miles de ciudadanos. Las primeras, las cláusulas suelo, abrieron la vía a reclamaciones millonarias contra la banca después de que el Tribunal Supremo las declarara nulas (que no ilegales) en mayo de 2013. Sin embargo, la batalla judicial durante el último lustro ha entrado de lleno en los contratos hipotecarios dejando al descubierto los numerosos abusos cometidos por las entidades financieras en las hipotecas contratadas para comprar vivienda y que, sin el estallido de la crisis, difícilmente habrían salido a la luz.

contrato-hipoteca

Incluso el Euríbor, que sirve de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas en España, está en el punto de mira después de que un juzgado de Sevilla haya sentenciado que la manipulación a la que fue sometido por varias entidades financieras europeas entre 2004 y 2012, sí influyó en los intereses que un cliente tuvo que abonar de más al banco.

La presencia de estas cláusulas no es baladí, ya que cientos de hipotecados no solo han visto cómo la cuota de su hipoteca no bajaba cuando más lo necesitaban, en plena crisis y en pleno aumento del paro, sino que algunas de estas cláusulas han sido responsables, directa o indirectamente, de que hayan perdido sus viviendas. A día de hoy, aunque muchas de ellas ya han sido declaradas nulas en distintas sentencias por parte de la justicia, lo cierto es que siguen presentes en miles de hipotecas y aún pueden encontrarse en los nuevos contratos hipotecarios. Para que nos hagamos una idea, el pasado mes de julio, la inscripción de hipotecas en el registro de la propiedad se paralizó al contener intereses de demora calificados como abusivos por el propio Tribunal Supremo. De hecho, al Boletín Oficial del Estado (BOE) llegan prácticamente a diario resoluciones en este mismo sentido.

Pero ¿por qué siguen apareciendo en las hipotecas? Sencillamente porque la justicia no considera que sean ilegales, sino nulas cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia y de las consecuencias que pueden tener o cuando dichas cláusulas son totalmente desproporcionadas. Basta con hacer el ejercicio práctico de abrir el cajón de los papeles y facturas del hogar y sacar el documento que corresponde a la escritura de nuestra hipoteca y comenzar a buscar entre sus páginas.

1.- Cláusula suelo-techo

Es las más polémica y conocida de todas ellas. Es una cláusula que fija un interés mínimo y máximo (este último generalmente muy desproporcionado) a pagar por los consumidores en sus hipotecas. Ha impedido que miles de hipotecados hayan podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los dos últimos años. Facua llegó a estimar que nueve de cada diez hipotecados no fueron informados por su banco o caja de que su crédito contaba con una. El Tribunal Supremo las declaró nulas en mayo de 2013 en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación.

Obligó a BBVA, Cajamar y NovaCaixaGalicia y, posteriormente al Banco Popular, a devolver el dinero cobrado de más a partir de esta fecha, pero posteriormente la mayoría de entidades financieras comenzó a eliminarlas también de sus contratos, aunque hubo entidades, como el Banco Sabadell, que no solo defendió la legalidad de las suyas a capa y espada, sino que siguió comercializando hipotecas con cláusulas suelo varios meses después de la sentencia del Alto Tribunal. La batalla judicial aún no ha terminado ya que ahora es el Tribunal Superior de Justicia de la UE (TJUE) el que debe pronunciarse sobre si la nulidad de dichas cláusulas debe tener o no efectos retroactivos. Por lo pronto, el abogado general de la UE ya se ha manifestado en contra de dicha retroactividad.

2.- Vencimiento anticipado del préstamo

Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Respecto a la aplicación de estas cláusulas también hay un antes y un después jurídico y judicial. La fecha clave también es mayo de 2013 cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales (o un importe equivalente a tres mensualidades) antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria. No obstante, el deudor puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

Al igual que sucede con las cláusulas suelo, la justicia no las ha declarado ilegales sino nulas y tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

Fue el conocido "caso Aziz", que sacó a la luz las perversas consecuencias de esta cláusulas. Se trata de un caso en Martorell (Barcelona) que se vio inmerso en una ejecución hipotecaria después de dejar de pagar 453 euros, el 0,328% del total del préstamo que ascendía a 139.746,76 euros. En su momento, el juez español que se pronunció al respecto aseguró que el porcentaje de deuda impagada era demasiado “reducido” como para adoptar una medida tan drástica y que el banco solamente debería haberle reclamado el importe de las cuotas impagadas, con los intereses. Unos 3.000 euros. Posteriormente, en un dictamen del TJUE de marzo de 2013 aseguraba que "la mora de una sola cuota puede deberse a un mero error y no necesariamente a dificultades de pago del prestatario. Además, el importe del préstamo garantizado, su duración y su importancia vital para el prestatario han de ponerse en relación con el interés de la prestamista en poder liberarse del contrato tras el impago de una sola cuota del préstamo".

A raíz de esto, la justicia ha venido dictaminando resoluciones que o bien inadmiten el procedimiento de ejecución hipotecaria si el juez declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como “abusiva“, o bien han declarado el sobreseimiento del procedimiento, con los efectos que ustedes se pueden imaginar “no procede despachar ejecución hipotecaria“. En esta misma línea está la cláusula de relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada, que establece que el banco puede presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que el cliente pueda oponerse.

3.- Intereses de demora

Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados legalmente en 2013 tras la modificación de la ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero (actualmente en el 3%) de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Se trataba de una rebaja significativa respecto a los porcentajes que venían aplicando antes de 2013 las entidades financieras y que oscilaban entre el 20% y el 30%.

La medida tampoco tuvo carácter retroactivo y tampoco afectaba a aquellas hipotecas que habían entrado en mora, sino que solamente se aplicaba a los intereses de demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley teniendo, por tanto, efectos sobre las nuevas hipotecas y sobre las que entrasen en mora. En junio de este año, el Tribunal Supremo también se pronunciaba al respecto señalando que el interés de demora no debe superar en dos puntos el interés inicialmente firmado. Fue precisamente esta sentencia la que provocó durante el verano la parálisis en la inscripción en los registros de cientos de hipotecas que, a ojos del Supremo, contenían intereses abusivos.

4.- Finalidad del préstamo

Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. Una importante limitación para el hipotecado si tenemos en cuenta que los plazos de amortización se sitúan entre 25 y 35 años y que, en caso de dificultades económicas, podrían ponerlo entre la espada y la pared al no poder, por ejemplo, alquilar su casa o una habitación para poder seguir devolviendo el préstamo al banco. Imaginemos, por ejemplo, un fisioterapeuta que se ve obligado a instalar una consulta en su vivienda ante la imposibilidad de pagar un alquiler para pagar un local y una hipoteca simultáneamente.

Según el Centro de Estudios de Consumo, creado por la Universidad de Castilla-La Mancha, "supone la imposición de una garantía desproporcionada para el riesgo asumido por la entidad bancaria, atribuyendo a la entidad bancaria una facultad de control sobre el destino de la vivienda que no resulta acorde con negocio jurídico celebrado, ni necesario para el cumplimiento del fin contractualmente perseguido, limitando un derecho del prestatario en cuanto propietario de la vivienda de destinarla a usos que no afecten el valor de la garantía".

5.- Fuero

En algunos contratos hipotecarios, el banco también impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad deba resolverse en Madrid capital.

6.- Cesión del crédito

Desde hace varios meses, varios jueces llevan pronunciándose en contra de que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. De hecho, hace apenas unos meses, el pasado 23 de mayo, un juzgado de Barcelona suspendía una ejecución hipotecaria tras documentarse que la hipoteca había sido titulizada y que el banco no era titular del crédito, por lo que carecía de legitimidad activa para reclamar la deuda.

Ya en 2009, Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula, mientras que el TJUE está analizando también la ejecución de una hipoteca titulizada por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. Para cubrirse ante esta falta de legitimación para reclamar una deuda de la que ya no son dueños, los bancos han venido introduciendo este tipo de cláusulas en los contratos de las hipotecas.

7.- Redondeo al alza

En 2011, el Supremo también declaró abusiva esta cláusula. “Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”, recogen algunas hipotecas. Así, por ejemplo, supongamos que el resultado de sumar el tipo de interés más el euríbor nos da el 3,458%, con esta cláusula, el banco puede redondearlo al 3,5% o incluso al 3,75%, beneficiando al banco y perjudicando al deudor.

Para Paula de Teresa, abogada de V Abogados, "el núcleo central de la polémica se ha centrado en determinar si dicha cláusula forma parte de las cláusulas que integran las condiciones generales de un contrato de préstamo y si podría ser considerada abusiva, y por tanto nula, de conformidad con lo dispuesto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). O sí, por el contrario esta cláusula no se le puede aplicar la legislación de protección de consumidores en materia de condiciones generales de contratación, no siendo aplicable a los elementos esenciales del contrato porque se trata de un ámbito propio de la autonomía de la voluntad y de las reglas del mercado".

En palabras del Supremo, este tipo de estipulación “no negociada individualmente, en contra de las exigencias de la buena fe causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones entre el cliente y la entidad”.

8.- Fórmula de cálculo de interés 360/365

Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual de multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, esto es 365 días. Ya ha sido declarado nulo por la Audiencia Provincial de Pontevedra que sostiene que el cálculo de los intereses con la utilización del criterio del año comercial es una cláusula abusiva y por tanto nula, “ya que no puede decirse que supere el control de transparencia, dado que no consta en modo alguno que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencia económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula”.

“Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor.

Para Ignacio de Azúa Villalobos, socio del despacho V Abogados, "este método de cálculo, que supone incrementar artificiosamente los intereses que perciben los bancos, devengando intereses todos los 365 días del año con una base de cálculo de 360 días, ha dado lugar a una práctica que choca con lo dispuesto en la Ley de Consumidores y Usuarios y tampoco parece adecuarse a los criterios fijados por el TJUE en marzo de 2013". "Con este método se usaba una ficción matemática, a efectos puramente comerciales. Se tomaba un año comercial de 360 días para el devengo de los intereses y una base de cálculo de 365 días. Es decir, podría entenderse que se regalan 5 días de intereses al banco cada año.

9.- Asunción de costas y otros gastos

Algunas hipotecas también incluyen cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la formalización del contrato como la intervención registral y el pago de los tributos que corresponden al banco, como ocurre en ocasiones con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). También hay cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos preprocesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago. Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que la imposición al prestatario del pago de los gastos derivados de la contratación del seguro de daños no constituye una cláusula abusiva por cuanto deriva de una obligación legal y la obligación del pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo.

"En numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria vemos cómo los profesionales que actúan en representación y defensa de las entidades tasan sus costas procesales en elevadas sumas. Esos importes provocan que las deudas aumenten y que los deudores, aun perdiendo sus viviendas, sigan debiendo importantes cantidades al banco, según explica la abogada Cristina Borrallo (FuturLegal). Según el art. 575 de la ley procesal, esa suma de intereses de ejecución y costas no pueden superar el 30%, una suma francamente elevada. Con la Ley 1/2013, la cual ha añadido un apartado bis a dicho art. 575, se ha moderado el porcentaje hasta el 5% en casos de ejecución de la vivienda habitual del deudor".

10.- Cuota final

Existen dos tipos de cuota final. "Por un lado, la "interest rate only" y, por otro, la "cuota final" propiamente dicha. Las primeras fueron comercializadas por bancos ingleses como Halifax pero también con entidades españolas como Banco Valencia, principalmente al mercado de extranjeros, especialmente ingleses, en España, debido a que la misma es ampliamente usada en sus países de origen. Esta primera cláusula consiste en pagar únicamente una cuota de intereses y no amortizar nada de capital hasta que llegue la última cuota.

En cuanto a la cuota final propiamente dicha deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente de un 20% o 30%". En este último caso genera una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una única cuota final de la vida de la hipoteca.

En opinión de Cristina Borrallo, "en ambos casos, tiene obviamente que analizarse si hubo negociación individual o no, o, por el contrario, hubo imposición y, en algunos casos, desconocimiento. En algunos casos, se vendió bajo el atractivo de cuotas más reducidas, sin advertir del especial riesgo de que, una vez pagado el préstamo y llegado el ansiado momento de la última cuota, la misma no podría hacerse frente debido a su elevado coste". "Nos encontramos ante una cláusula que al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera constituido la hipoteca", concluye Ángela Gómez Alonso, abogada de V Abogados.

Después de la cláusula suelo ¿Llega la cláusula cero?

El Euríbor lleva nueve meses en negativo y no parece que por el momento la situación vaya a cambiar. El índice al que se referencian en torno al 90% de las hipotecas variables de nuestro país, volvió a despedir otro mes en números rojos, situándose en octubre en un -0,069%. Según apuntan desde el comparador de hipotecas HepMyCash es sin duda una buena noticia para los que firmaron una hipoteca referenciada a euríbor, pero que una vez (casi) zanjada la disputa sobre la cláusula suelo, abre la puerta a un segundo punto de conflicto: la cláusula cero.

Al igual que el suelo hipotecario resultaba una limitación mínima del interés a pagar al banco, indiferentemente de que el euríbor descendiera por debajo de cierto punto establecido por contrato, la cláusula cero también limita la mensualidad a pagar a “sólo el capital”. Es decir, nuestra entidad nunca nos pagará por nuestra hipoteca.

A este respecto, como suele ser habitual en el sistema bancario, cada entidad tiene su propia interpretación en la aplicación del cero. Existe una corriente que estipula que si la suma del índice de referencia más el diferencial del contrato es igual a 0, sólo se paga el capital. Frente a esta, encontramos una segunda versión que indica que en el caso de que el euríbor pase a terreno negativo, como en la actualidad, se utilizará únicamente el diferencial. Para iluminar este ejemplo, sobre una hipoteca a euríbor +1% y en un escenario de euríbor al -1%, la primera interpretación de la cláusula cero nos dejaría pagando sólo el capital (sería una hipoteca a interés 0%), mientras que en el segundo caso tendríamos un interés del 1%.

La cláusula cero ha pasado desapercibida hasta ahora, debido a que fue su hermano mayor, el suelo, quien acaparó toda la atención mediática, dado el impacto económico que supuso (impacto suficiente como para que el TJUE esté al borde de anular la retroactividad de las devoluciones). Si fuimos de los afortunados que firmó una hipoteca variable ligada a euríbor y sin cláusula suelo, tendríamos que echar un vistazo a nuestro contrato para verificar si se contempla la situación del euríbor en negativo, que sería de esperar. Si por otra parte, hemos tenido que pagar una cláusula suelo, pero hemos conseguido que el banco la retire, ya sea vía judicial o mediante acuerdo amistoso, tendremos igualmente que dirigirnos a las escrituras para saber si aún el banco cayó en incluir una segunda limitación a las cuotas.

En la actualidad, las nuevas hipotecas (en algunas entidades) que aparecen en el mercado vienen protegidas contra las bajadas de los índices y especifican de alguna manera cuál es la dinámica que se empleará. Es importante conocer el funcionamiento de esta cláusula ya que, como decíamos antes, podría darse el caso en el que sólo tengamos que pagar capital o nos quedemos con el diferencial.

Antes de empezar, hay que puntualizar que el problema con el suelo no ha sido la propia cláusula en sí, si no la falta de transparencia en la aplicación. Conforme al código de buenas prácticas bancarias, las entidades deben informar al cliente de todas aquellas partes del contrato que puedan afectar a la evolución de los pagos, tanto de manera oral como en la oferta vinculante. Del mismo modo, la cláusula cero podría ser considerada abusiva si en ningún momento se informa debidamente al cliente. La diferencia ahora la tendríamos en que casi todas las hipotecas variables que se comercializan en la actualidad vienen de serie con un tipo de interés fijo inicial, durante uno o dos años. Si se cumplen las previsiones de los expertos, el euríbor podría abandonar el terreno negativo en 2018 y llegar a rozar el medio punto porcentual allá por 2020, por lo que la cláusula cero volvería al letargo contractual.

Fuentes: okdiario.com y elconfidencial.com

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El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 20.609 el pasado mes de agosto, una cifra que supera un 6,4% a la del mismo mes de 2015, según ha informado este jueves el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con esta subida interanual en agosto, la firma de hipotecas regresa de nuevo a terreno positivo, después de que en julio retrocediera un 14,9% tras la no inclusión de hipotecas en los registros por el fallo del Tribunal Supremo sobre cláusulas de demora, lo que ponía fin a una racha de 25 meses consecutivos de ascensos interanuales.

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Según el INE, el importe medio de los préstamos para comprar vivienda no deja de aumentar. En agosto, la cuantía media prestada alcanzó los 110.121 euros, lo que supone un alza del 4,8% interanual. También el capital total prestado se incrementó un 11,5%, hasta 2.269,5 millones de euros. Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Madrid (512,8 millones de euros), Cataluña (434,5 millones) y Andalucía (359,0 millones).

Las regiones donde más hipotecas para comprar pisos y casas se han concedido, han sido Andalucía (3.842), Cataluña (3.496) y Madrid (3.148). Cae el volumen de hipotecas contratadas en Asturias, Castilla y León, Comunidad Valenciana, País Vasco y especialmente en Galicia, con una caída del 26%. Respecto a la variación, las regiones que presentan las mayores tasas positivas fueron Aragón (61,6%), Islas Baleares (38,1%) y Cataluña (32,7%).

En tasa mensual (agosto sobre julio), las hipotecas sobre viviendas subieron un 10,2%, mientras que el capital prestado avanzó un 5%. En los ocho primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un repunte del 13%, con incrementos del 16,9% en el capital prestado y del 3,5% en el importe medio.

De este modo, e acuerdo con los datos del INE, en agosto se constituyeron en total 29.637 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 0,2% respecto a agosto de 2015. El capital de los créditos hipotecarios concedidos disminuyó un 9,2% respecto al mismo mes de 2015, hasta los 4.126 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 139.221 euros, un 9,4% menos que en agosto de 2015.

Las hipotecas a tipo fijo baten otro récord: ya son el 28,3%

Según los expertos el crédito seguirá fluyendo porque la banca tiene interés en conceder hipotecas. Sobre todo, las de tipos fijos. Frente a lo que ocurría en pleno boom y hasta hace muy poco tiempo (en 2006, antes de la explosión de la burbuja, solo el 2,48% de los créditos nuevos que se firmaban para vivienda eran fijos), la estadística del INE vuelve a recoger un nuevo récord en la contratación de hipotecas a tipo fijo, que ya suponen el 28,3% de los contratos. Los préstamos que utilizan un tipo de interés variable caen hasta el 71,7% desde tasas que superaban el 90% en los años de apogeo inmobiliario. Así, en agosto las hipotecas constituidas utilizó un tipo de interés variable bajaron hasta el 71,7%, con el Euríbor como tipo de referencia más utilizado, figurando en el 92,6% de los nuevos contratos.

De este modo, de las 10.225 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 51,5% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 5,7% al 9,9% y el de hipotecas a interés variable disminuye del 93,6% al 89,0%. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 1,5 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 1,4 puntos.

Tras un leve repunte en agosto y después de que el Banco Central Europeo (BCE) decidiera mantener el precio del dinero en el 0%, el Euríbor ha vuelto a caer y ha profundizado en sus niveles más bajos de la historia, que cerrará octubre en el -0,069%. Algunos expertos avisan de que el Euribor podría experimentar un cambio de tendencia en un par de años. “Si el Euríbor repitiera una evolución similar a la registrada desde su creación, una hipoteca fija podría ser hasta un 49,86% más cara” según un estudio realizado por Kelisto. No obstante, el hecho de que casi una de cada tres operaciones se firme a tipo fijo, y que los importes financiados mantengan una línea de crecimiento moderado, muestran que al punto al que nos dirigimos no tendrá nada que ver con los excesos de la burbuja.

INE Estadística de Hipotecas Agosto 2016 (.pdf)

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Los españoles reformaron sus pisos y casas en 2015, gastaron un media de 26.200 euros, según el informe "Houzz y el Hogar 2016", un desembolso que les sale más a cuenta que cambiar de casa. Y más ahora que las reformas son un 25% más baratas. “El 41% de los españoles que acometió un proyecto de renovación en su casa en 2015 optó por reformar en lugar de comprar para permanecer en su vivienda actual. Adquirir la casa perfecta deja de ser una prioridad para los particulares que prefieren reformar para quedarse en la misma zona o barrio (22%) o para usar un diseño o materiales concretos para su casa (21%)”. Sobre todo los más jóvenes, que frente al difícil reto que supone acceder a la compra de una vivienda, optan por reformar: casi la mitad de los "millennials" (25 y 34 años) renovó su hogar en 2015, superando a otros grupos generacionales.

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Casi nueve de cada diez españoles tira de ahorros propios para reformar su vivienda y apenas el 3% pisa una entidad financiera para pedir un préstamo personal. El resto hace uso de la tarjeta de crédito para pagar a plazos, o bien de herencias y regalos y, en último término, de préstamos de familiares y amigos. “España ocupa los primeros puestos de la lista junto con Rusia (91%) en el uso de recursos propios", señala el informe.

Un 10% de los propietarios que reforman lo hacen con vistas a conseguir un retorno de la inversión, ya sea con la venta o con el alquiler de la vivienda. No obstante, adaptarse a cambios recientes en la familia o el estilo de vida es una de las prioridades de los españoles a la hora de emprender un proyecto de reforma en casa (33%). El 28% de los particulares lo hizo para renovar a su gusto una vivienda recién adquirida, y el 23% porque finalmente disponía de los medios económicos para afrontar el gasto. De cualquier forma, el 48% de los particulares logra ajustarse al presupuesto inicial, al contrario de los rusos, donde solo un 19% no se excede del presupuesto fijado.

La obra estrella es el baño. Los particulares gastaron una media de 3.250 euros en reformas integrales del baño principal (11 metros cuadrados) y 3.730 euros en renovar los aseos pequeños. Los particulares priorizan los proyectos de renovación en baños (29%), dormitorios (29%) y cocina (27%). Según el tamaño de la cocina, la cocina, el desembolso medio está entre 8.730 y 6.260 euros. Actualizar el diseño es el principal motivo de los españoles para reformar los baños (38%), la cocina (32%) y otros espacios interiores (34%).

Ahora bien, las reformas no solo se centran en cambiar el estilo o diseño, sino también en renovar los sistemas de suministro domésticos. En este sentido, una parte del presupuesto se destina a la mejora de la fontanería (37%), el sistema eléctrico (34%) y de calefacción (31%). En cuanto a los exteriores, las obras se centran en renovar los cerramientos, en particular, las ventanas o claraboyas (28%), la pintura (22%), el aislamiento (22%) y, por último, las terrazas (18%).

Los "millennials" gastan 1.300 euros más que sus padres

La generación millennial (jóvenes entre 25 y 34 años) destinó 26.000 euros de media para reformar su casa durante 2015. Y lo hicieron también, echando mano de sus ahorros (un 88%). Son 800 euros menos que los dedicados de media por los particulares con edades comprendidas entre 35 y 54 años, pero 1.300 euros más que los aportados por los mayores de 55 años. La generaciones más jóvenes también le han cogido el gusto a la renovación y decoración de sus viviendas. “Casi la mitad de los millennials (47%) renovó su hogar en 2015, superando a otros grupos generacionales (40% entre 35 y 54 años y 45% entre los mayores de 55 años).

El 30% de los jóvenes asegura que prefiere reformar en lugar de comprar una vivienda, para poder así adaptarla a sus necesidades y gustos. Otros factores como encontrar una casa que se ajuste a su visión de lo que debería ser un hogar, permanecer en la misma zona o barrio y reformar es más asequible que comprar, respaldan esta tendencia con un 28%. En lo que respecta a la decoración, los millennials encabezan el ranking de los más activos en comparación con otros grupos. Un 62% realizó proyectos de decoración en casa.

Aunque para una reforma completa de la vivienda los millennial gastaron de media 26.000 euros, un 39% se excedió del presupuesto inicial, "bien por comprar productos o materiales más caros o encontrarse con proyectos o servicios más complejos de lo esperado". Es más, según Houzz, cada vez son más los millennials que adquieren una vivienda antigua para reformar. En este sentido, el 30% de las viviendas que fueron renovadas tenían entre 16 y 35 años, mientras que un 25% se construyeron entre 2001 y 2010.

España, junto a Irlanda y Reino Unido, se encuentra entre los tres países que mayor demanda de servicios profesionales requiere. El 90% de los particulares que renovó su hogar en 2015 contó con ayuda profesional. Contratar especialistas del sector es algo habitual entre todos los grupos de edad, aunque el porcentaje es incluso más elevado en los particulares mayores de 55 años (93%), frente a un 90% de los consumidores entre 35 y 54, y un 88% entre los millennials. Por otro lado, más de la mitad de los españoles contrató los servicios de un constructor o albañil (60%) para su proyecto.

Fuente: elpais.com

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Después de 25 meses consecutivos, se rompe la tendencia al crecimiento de dos dígitos en la firma de hipotecas, frenada por la decisión de los registradores de la propiedad de no inscribir escrituras con cláusulas abusivas relacionadas con los intereses de demora, que también afectó a la evolución de la compraventa. De este modo, en el mes de julio las entidades financieras concedieron 18.706 préstamos para comprar vivienda, un 14,9% menos que en el mismo mes del año anterior, según los datos hechos públicos hoy miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El dato cae respecto al mes anterior un 26% y se queda por debajo de la barrera de las 20.000 hipotecas mensuales, algo que no había sucedido desde diciembre de 2015.

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El descalabro tiene explicación. El INE recuerda que durante el mes de julio los Registros de la Propiedad suspendieron la inscripción de algunas hipotecas en el marco de la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia 364/2016 de junio de 2016) sobre el carácter abusivo de algunas cláusulas sobre el tipo de interés de demora. Una vez subsanados los defectos de las hipotecas afectadas, éstas se inscribirán en los Registros en los próximos meses. Según los expertos, lo ocurrido en el mercado de la vivienda durante el mes de julio se puede interpretar como "un pequeño bache" que no afectará a la reactivación que está viviendo el mercado después de la larga crisis por la que ha pasado.

En tasa intermensual (julio sobre junio), las hipotecas sobre viviendas cayeron un 26%, mientras que el capital prestado retrocedió un 24%. Y en el cómputo de los siete primeros meses de 2016, la firma de hipotecas sobre pisos y casas acumula un repunte del 13,8%, con incrementos del 17,6% en el capital prestado y del 3,3% en el importe medio.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el séptimo mes del año los 115.540 euros, un 10,1% más que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado descendió un 6,3% en tasa interanual, hasta superar los 2.161 millones de euros. Mientras que el tipo de interés medio inicial para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó el pasado mes de julio el 3,26%, frente al 3,37% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,23%, con un plazo medio de 22 años.

El 75,6% de las hipotecas constituidas el pasado mes de julio utilizó un tipo de interés variable, frente al 24,4% de tipo fijo. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 93,9% de los nuevos contratos.

De las 9.933 hipotecas con cambios registrales (37,5% menos respecto al mismo mes de 2015) que cambiaron sus condiciones en julio, el 47,5% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 6,2% al 7,9% y el de hipotecas a interés variable cayó del 93,3% al 91,7%. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo se redujo 1,4 puntos y el de las hipotecas a tipo variable bajó 1,5 puntos.

Andalucía y Cataluña, a la cabeza

Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de julio un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía y Cataluña (3.432 en ambos casos) y Madrid (2.924).

La única comunidad con tasa de variación anual positiva es Cataluña (0,9%). El resto de las comunidades presentaron tasas negativas interanuales en la constitución de hipotecas sobre viviendas, especialmente Asturias (-69,9%), Castilla-La Mancha (-42,8%) y País Vasco (-42%). 

En tasa mensualtodas las comunidades presentan variación negativa en el número de hipotecas sobre viviendas. Los menores descensos se dan en Murcia (-7,6%), Cantabria (-7,9%) y Canarias (-14,3%)..

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (485,9 millones de euros), Cataluña (430,3 millones de euros) y Andalucía (338,8 millones).

Fuente: Instituto Nacional de Estadística - Hipotecas Julio 2016

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Las subprime, las cláusulas suelo, las multidivisas... y ahora, las hipotecas referenciadas al IRPH. Según las entidades financieras un indicador más estable, menos volátil y, por tanto, más seguro que el euríbor. Con este argumento, los bancos convencían a sus clientes a la hora de contratar este tipo de hipotecas referenciadas al IRPF. Una elección que, en apariencia, parecía resultar la más beneficiosa para el cliente pero que, a la larga, se ha traducido en un mayor desembolso económico. Elegir el IRPH en lugar del euríbor ha costado a los hipotecados entre 18.000 y 21.000 euros de más, una cifra nada despreciable para el bolsillo de cualquier familia media.

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Según explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, perito economista de FuturLegal, para una hipoteca media de 180.000 euros a devolver en 20 años, contratada hace 10 años y referenciada a IRPH de entidades + 0,25%, una familia habría pagado en estos 10 años 21.265,56 euros de más que si hubiera optado por el euríbor +0,25%. Aunque ambos indicadores se han movido paralelamente (el IRPH siempre por encima del euríbor), pero, a partir de 2012, el euríbor empezó a caer con fuerza hasta situarse en los mínimos actuales, mientras que el IRPH frenó en seco su caída, perjudicando a miles de hipotecados. "Si el euríbor no hubiera caído tanto, el cliente no se habría dado cuenta de este abuso por parte de los bancos".

Esta cifra aproximada de 20,000 euros, coincide con las que manejan asociaciones y plataformas como la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) y DenunciasColectivas, que defienden a miles de hipotecas en IRPH. "Nuestros cálculos dan una media de perjuicio de 18.239 euros, de los cuales 13.511 euros son de intereses pagados de más y 4.728 euros corresponden al recálculo del cuadro de amortización", explica a El Confidencial Javier Gastón, responsable de Denuncias Colectivas, plataforma que ha pasado de defender de 140 a 1.400 afectados. Pero la cifra de perjudicados es muy superior.

Hace un par de años, Société Générale calculaba que en España había aproximadamente un millón de hipotecas referenciadas al IRPH. Una cifra que, tras la desaparición en octubre de 2013 de los índices hipotecarios IRPH Cajas, IRPH Bancos y Ceca (aún sigue vigente el IRPH de entidades financieras), podría haberse reducido hasta el medio millón, tal y como calculan desde Asufin. "El número de hipotecas afectadas se sitúa en torno al 20% del conjunto de hipotecas comercializadas en los últimos 15 años, lo que supone más de 1.200.000 hipotecas, lo que para la banca habría supuesto unos ingresos extraordinarios frente a las indexadas con euríbor de casi 22.000 millones de euros", afirma Javier Gastón, que calcula que sus clientes están pagando unos 175 euros al mes de más por tener como referencia el IRPH. O lo que es lo mismo, 2.100 euros de más al año.

"Estamos hablando de muchísimo dinero, por lo que no es de extrañar que muchos clientes se estén organizando para acudir a los tribunales. Una vez más, ha habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras a la hora de vender un producto financiero", añade Monserrat. "Al cliente no se le puso sobre la mesa ningún gráfico con un escenario desfavorable si contrataba el IRPH en lugar del euríbor. Solamente le explicaban que era mucho más estable que este, pero no que era más caro. Un cliente bien informado, nunca lo hubiera elegido". Así, Patricia Suárez, de Asufin, está preparando una demanda colectiva contra varias entidades financieras. "Muchos hipotecados no descubrieron que tenían IRPH hasta que empezaron a ver cómo a todo el mundo a su alrededor le bajaba la cuota de su hipoteca menos a ellos. Muchos pensaban que tenían contratado un euríbor más un diferencial, mientras que otros pensaban que lo que tenían era una cláusula suelo. Una lucha ya casi ganada tras años de litigio en el caso de las cláusulas suelo, pero aún queda mucho por recorrer en el caso del IRPH".

Y es que la balanza en los tribunales, tanto a favor como en contra de los afectados, está ahora mismo bastante equilibrada. En septiembre de 2013, por primera vez un juez reconocía que el IRPH de las hipotecas era una cláusula abusiva. “Establecer el IRPH como índice en sustitución del euríbor resulta más perjudicial para el prestatario, lo que da lugar a declarar dicho índice como abusivo”. Así lo recogía la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Collado Villalba (Madrid) que suspendía la ejecución hipotecaria de una vivienda por impago de una hipoteca “a la vista de las numerosas cláusulas abusivas” existentes en el contrato hipotecario. Dos años más tarde, en abril de 2015, el Juzgado Mercantil Número 7 de Barcelona declaraba nulo el índice IRPH Cajas de Ahorro que tenía un cliente en su hipoteca y condenaba al BBVA a anular dicho índice y devolver 6.659 euros a un cliente “en concepto de intereses y no amortización”.

Ahora, las sentencias no siempre dan la razón a los afectados. "Hasta hace un año, los tribunales de lo mercantil, donde se dirimían estas cuestiones, nos daban casi siempre la razón. En abril de 2015, sin embargo, un cambio legislativo derivó estas demandas a los juzgados de primera instancia, donde está siendo mucho más complicado ganar a la banca, posiblemente por el menor conocimiento y menor formación económica y financiera que los jueces de lo mercantil", lamenta Patricia Suárez, quien también acusa a la banca de haber manipulado el índice.

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Asufin prepara una auténtica ofensiva contra la banca, ya que en las próximas semanas presentará una demanda colectiva contra varias entidades financieras, con la que pretenden conseguir que el IRPH sea considerado cláusula abusiva, al constatar que se trata de un índice susceptible de manipulación cuyo método de cálculo resulta extremadamente opaco. Dicha declaración de 'abusividad' comportaría la nulidad de la cláusula y, por tanto, el cese inmediato de su aplicación así como la devolución de todos los intereses generados por su acción desde el momento de suscripción del préstamo hipotecario.

Un nuevo quebradero de cabeza para las entidades financieras tras el revés judicial del Tribunal Supremo de mayo de 2013 sobre la 'abusividad' de las cláusulas suelo. "El IRPH es incluso más grave. El Supremo dijo sobre ellas que eran legales siempre y cuando hubiera transparencia en su contratación. Es decir, cuando el cliente estuviera bien informado, pero no dijo que fueran ilegales. En el caso del IRPH, el asunto es mucho más grave porque hay informes que acreditan que es manipulable, más incluso que el euríbor. Basta con que los bancos digan que ha subido el tipo de interés de sus operaciones", opina Pau A. Monserrat. "En mi opinión, no reúne los requisitos mínimos para ser una referencia hipotecaria. De hecho, tal y como sucedió con el IRPH de bancos y de cajas, acabará desapareciendo, porque no es una referencia válida, estadísticamente hablando".

Fuente: elconfidencial.com

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