El número de hipotecas constituidas para la compra de viviendas en España registró durante el año 2015 su segundo año de crecimiento tras seis años de caídas anuales consecutivas. Las entidades financieras concedieron 244.827 hipotecas nuevas, lo que supone un 19,8 % más que las firmadas en 2014 (204.302 contratos que supusieron un tímido incremento del 2,3%), según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Solo en diciembre de 2015 se constituyeron 19.362 nuevos créditos para adquirir una casa, un 21,1% más que en el mismo mes de 2014, con el que las viviendas hipotecadas encadenan ya 19 meses de subidas consecutivas. Además, la creación de hipotecas se enmarca con el euribor de febrero situado por primera vez en tasa mensual negativa.
El grifo hipotecario parece flexibilizarse al tiempo que aumentan las compraventas y los precios comienzan a subir tímidamente. Aún así, los préstamos suscritos están a años luz de los concedidos en el año 2006, cuando se alcanzó la cifra de 1,3 millones de hipotecas, esto es, a diario se firmaban más de 3.600.
También fue más alto el importe medio solicitado a las entidades financieras en el conjunto de 2015. La media contratada fue de 105.931 euros, un 3,6 % más que el año anterior. El capital prestado total alcanzó los 25.934 millones de euros, un 24,1% más interanual, de los que 2.088 millones se concedieron solo en diciembre.
En tasa intermensual (diciembre de 2015 sobre noviembre del mismo año), las hipotecas sobre viviendas se incrementaron un 0,6%, mientras que el capital prestado avanzó un 1,8%. Tanto el crecimiento mensual en la firma de hipotecas sobre viviendas como el del capital prestado son los más elevados que se producen en un mes de diciembre en los últimos cinco años.
Baleares, Cataluña y Cantabria las comunidades que más crecieron en 2015
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el año 2015 fueron Andalucía (45.971), Madrid (42.382) y Cataluña (38.583), siendo estas a su vez, las regiones en las que se prestó más capital: Madrid (6.233 millones de euros), Cataluña (4.640 millones) y Andalucía (4.159 millones).
En el conjunto de 2015, las comunidades con las mayores tasas de variación anuales del número de hipotecas sobre viviendas fueron Baleares (41,4%), Cataluña (25,9%) y Cantabria (24,9%). Por su parte, las que presentaron las menores tasas fueron Navarra (2,5%), Castilla y León (8,9%) y Asturias (11,8%).
Mientras que en el mes de diciembre, las comunidades con las mayores tasas de variación mensuales del número de hipotecas sobre viviendas son Cantabria (25,6%), Aragón (24,0%) y Asturias (23,7%). Por su parte, las que presentan las tasas de variación mensuales más negativas son La Rioja (–34,5%), Canarias (–16,4%) y Castilla –La Mancha (–13,7%).
Respecto al total de fincas hipotecadas, según el INE durante 2015 el número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (en esta última se incluyen las viviendas) se incrementó un 17,1% respecto a 2014, hasta un total de 369.588, su primer repunte desde el año 2006. El capital de los créditos hipotecarios concedidos aumentó un 16,2% en el conjunto del año pasado, hasta superar los 47.756 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas descendió un 0,8% y sumó 129.214 euros.
Menos cambios en las condiciones de las hipotecas
Como consecuencia de la caída de los intereses, cada vez son menos los particulares que solicitan cambios en sus hipotecas, debido al abaratamiento sin precedentes de las mismas gracias a un euribor en negativo. Así, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritos en los registros de la propiedad en el año 2015 fue de 180.007, lo que supuso un descenso anual del 16,5%. Atendiendo a la clase de cambio de condiciones se registraron 143.237 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso del 16,9%. El número de operaciones que cambió de entidad (subrogaciones al acreedor) disminuyó un 11,6% y el número de hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) se redujo un 25,9%.
El 90,2% de las hipotecas constituidas el pasado mes de diciembre utilizó un tipo de interés variable, frente al 9,8% de tipo fijo. En el caso de las viviendas, el interés medio en 2015 fue del 3,37%, frente al un 3,5% inferior al registrado en diciembre de 2014. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto figura en el 89,8% de los nuevos contratos.
El Euribor de febrero, por primera vez en tasa mensual negativa
Después de semanas en números rojos, el Euribor a 12 meses, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, ha marcado por primera vez en su historia una tasa mensual negativa en febrero de 2016. ¿La principal consecuencia? Las cuotas hipotecarias seguirán abaratándose de media 14 euros al mes (unos 170 al año). El índice, que ya desde el pasado 2015 ha ido evolucionando en una clara tendencia negativa, en enero cerró en el 0,042%, acumulando 17 valores diarios en terreno negativo durante este mes a la espera de que el Banco Central Europeo (BCE) active más artillería para elevar la inflación en la zona euro. Desde el pasado 5 de febrero, el Euribor está inmerso en tasas diarias negativas y se ha hundido hasta el -0,024%, situando su tasa de febrero en el -0,008%.
Así, el Euribor se mantendrá en negativo durante algunos meses ante la excesiva liquidez existente en el mercado. Si el BCE deja de cobrar por los depósitos de los bancos o bien reduce este importe podría frenarse la caída del índice de referencia de las hipotecas. Para el analista de XTB Jaime Díez, el mercado espera que el BCE aplique descuentos de hasta el -0,5% en la facilidad de crédito, entre otras medidas, lo que podría mantener al Euribor en tipos negativos. Ahora bien, contempla un rebote ante la "fuerte presión bajista" que se desencadenaría si no se cumple alguna de las medidas esperadas. "El futuro es muy incierto, puesto que los bancos centrales están viendo inútiles sus esfuerzos por subir la inflación mientras el petróleo siga cayendo. El BCE dará tiempo a que sus medidas tengan efecto en los mercados y posiblemente ante los primeros datos de estabilización en el crudo de cara al tercer y cuarto trimestre del año el organismo ponga fin a las excesivas políticas monetarias actuales, por lo que el Euribor dejará de descontar nuevas caídas para estabilizarse o pasar a subir". Para José Luis Martínez Campuzano, analista de Citi en España, el euríbor en negativo "irá a más en el futuro próximo". El experto señala que, aunque es "complicado fijar" su evolución, puede oscilar entre el -0,5% y el -0,1% ya en verano.
La banca defiende que, al margen del euríbor, el consumidor debe devolver íntegramente su deuda, por lo que el sector entiende que es viable que no se lleguen a pagar intereses pero en ningún caso que el banco tenga que abonar por haber prestado. Así, algunas entidades ya incluyen en los nuevos contratos hipotecarios cláusulas de tipos cero. Según Triviño Abogados, "si estas nuevas cláusulas se vendieran en las condiciones de transparencia que exige el Tribunal Supremo, serían totalmente válidas".
Por otro lado, en las antiguas hipotecas donde no aparecen este tipo de cláusulas, "en el escenario poco pensable de que el euríbor más el diferencial fuese negativo, no es que el cliente cobre intereses del banco, sino que la cuota hipotecaria sirve para amortizar capital por el importe de dicha cuota más el diferencial negativo del tipo de préstamo". Es decir, que el banco calcularía la cuota de tal manera que no devolvería dinero al cliente, y dado que el banco considera que todo el capital prestado deber ser devuelto, destinaría la parte negativa de los intereses a incrementar el principal a devolver mensualmente. Un ejemplo gráfico: "si pagas 500 euros a interés cero, esos 500 euros van directamente a amortizar capital. Pero si el tipo de interés aplicable fuera por ejemplo de un 1% negativo, la cantidad amortizada computable sería de 505 euros", aunque el cliente realmente haga un desembolso de únicamente 500 euros. De este modo, las entidades financieras no perderían ingresos. Únicamente, acortarían ligeramente la vida media de los créditos. Para las nuevas hipotecas con tipos al mínimo, la pregunta es: ¿Me conviene una a tipo fijo o una a interés variable?
Fuente: INE – Estadística Hipotecas Diciembre y cierre 2015 (.pdf)
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