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Etiqueta: financiación vivienda

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Publicado el 3 comentarios en Se aceleran las hipotecas para comprar vivienda en febrero con un crecimiento del 15,93

Tras un mes de enero moderado, la firma de hipotecas para comprar vivienda ha acelerado su crecimiento durante febrero. Así, el número de nuevos créditos hipotecarios constituidos sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 24.887, un 15,9% más que la del mismo mes de 2015, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos últimos años, aún con una recuperación económica débil, no ha impedido que desde mayo de 2014 la contratación de hipotecas para adquirir una vivienda mantenga una tendencia positiva, sumando 21 meses consecutivos de ascensos.

alcossebre castellon 2 - Se aceleran las hipotecas para comprar vivienda en febrero con un crecimiento del 15,9%

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el segundo mes de 2016 los 108.466 euros, un 1,3% menos que en igual mes de 2015. El número de hipotecas sobre viviendas ha concentrado el 54,2% del capital total prestado en el mes de febrero, algo menos que en enero (55,3%). En total, se han concedido 2.699 millones de euros, un 14,4 % más que en el mismo mes de 2015 y un 9,7 % más que el mes anterior.

El tipo de interés medio inicial para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó el pasado mes de febrero el 3,31%, frente al 3,35% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,32%, con un plazo medio de 22 años.

El 89,2% de las hipotecas constituidas el pasado mes de febrero utilizó un tipo de interés variable, frente al 10,8% de tipo fijo. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 93% de los nuevos contratos.

En tasa mensual (febrero sobre enero), las hipotecas sobre pisos y casas subieron un 6,9%, su mayor repunte en este mes al menos desde 2012, mientras que el capital prestado se incrementó un 9,7%, registrando también su aumento más pronunciado de los últimos cinco años.

País Vasco, única región donde cae la firma de nuevas hipotecas

Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de febrero un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (4.675), Madrid (4.654) y Cataluña (3.939).

Las comunidades que presentaron las mayores tasas de variación anual en la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Extremadura (56%), Canarias (55,8%) y Castilla-La Mancha (29,4%). El único descenso se dio en País Vasco (-12,4%).

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (675,7 millones de euros), Cataluña (492 millones de euros) y Andalucía (428,7 millones).

Las comunidades con mayores tasas de variación mensuales positivas en el número de hipotecas sobre viviendas se encuentran en Murcia (23,9%), Aragón (22,0%) y Galicia (19,8%). Por su parte, las comunidades que presentan mayores descensos en las tasas de variación mensuales son Canarias (-7,3%), Castilla y León (-4,5%) y Navarra (-4,1%).

hipotecas ine febrero2016 - Se aceleran las hipotecas para comprar vivienda en febrero con un crecimiento del 15,9%

Sobre el total de las fincas, las hipotecas crecen un 14%

Respecto al total de créditos hipotecarios contratados en febrero, estas alcanzaron las 36.039 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 14% respecto a febrero de 2015.

El importe medio han sumado 138.218 euros, un 13,6% superior al mismo mes de 2015. El capital prestado de los créditos hipotecarios subió un 29,4% respecto al mismo mes de 2015, hasta los 4.981 millones de euros. En cuanto al tipo de interés más habitual, un 89,2% de los contratos suscritos en febrero lo hicieron a un interés variable, frente a un 10,8% que optaron por un interés fijo, un porcentaje que crece y que según los expertos aumentará en los próximos meses.

La bajada de los tipos de interés y de las cuotas hipotecarias se sigue notando en que cada vez son menos los titulares que cambian sus condiciones. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad en febrero ha sido de 15.787, un 13,2% menos que en el mismo mes del año pasado. Y en viviendas, el número de hipotecas que han modificado sus condiciones cae un 15,2%, una cifra que se mantiene estable con respecto a enero.

De las 15.787 hipotecas que cambiaron sus condiciones en febrero, el 37,9% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo descendió del 6,3% al 4% y el de hipotecas a interés variable bajó del 93,3% al 92,4%. El Euribor es el tipo al que se referencian la mayoría de las hipotecas a tipo variable. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo se redujo 1,3 puntos y el de las hipotecas a tipo variable bajó 1,4 puntos.

Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en febrero se han producido 12.928 novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera), con un descenso del 12,3% respecto a febrero de 2015. El número de operaciones que han cambiado de entidad (subrogaciones al acreedor) ha bajado un 25,4%, mientras que el número de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) ha aumentado un 25,2%.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística "Hipotecas Febrero 2016" (.pdf)

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Publicado el 5 comentarios en Claves para negociar la hipoteca: la planificación es fundamental para lograrlo con éxito

A la hora de encontrar financiación para comprar vivienda, la elección del banco no lo es todo. Una parte importante de las estipulaciones que los bancos establecen en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios son condiciones generales de la contratación, del tipo "lo tomas o lo dejas". Ante estos contratos, el consumidor ve muy limitada su capacidad de maniobra, pero en absoluto está indefenso.

pilardelahoradada alicante 1024x576 - Claves para negociar la hipoteca: la planificación es fundamental para lograrlo con éxito

La negociación hipotecaria se desarrolla en un ambiente no precisamente propicio para el aspirante a prestatario. Las entidades financieras operan como un oligopolio, con incentivos para coordinar su oferta de productos y servicios financieros, cuyos clientes minoristas tienen mucha menos información sobre los factores jurídicos y económicos relevantes. En este sentido, los árbitros del sector (Banco de España y Comisión Nacional del Mercado de Valores -CNMV-), distan mucho de provocar el efecto balsámico deseable en su atención al consumidor financiero y en sus atribuciones sancionadoras, con el objetivo de disciplinar a la banca para que las malas prácticas abandonen definitivamente el terreno de juego.

¿Cómo preparar la contratación de una hipoteca?

Conseguir una hipoteca barata no es fácil, para conseguirlo es fundamental preparar una buena planificación para multiplicar las probabilidades de éxito. La formación y la información previa es la base sobre la que trabajar el proceso hipotecario posterior. Este esfuerzo no es delegable, por mucho que se contrate una empresa de intermediación hipotecaria, el asesoramiento de un abogado o economista, el cliente ha de adquirir una cultura financiera mínima para saber lo que firma.

La eclosión de iniciativas tecnológicas relacionadas con las finanzas, las "fintech", permiten por ejemplo comparar hipotecas con diferentes herramientas online sin costes ni desplazamientos. También a distancia se puede conseguir la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) de los préstamos o créditos hipotecarios más transparentes, los que informan al público de sus condiciones. Es muy recomendable que no se precipite a la hora de elegir la entidad. Antes de decidirse, compare con mucho cuidado las distintas ofertas del mercado y vea cuál se adapta mejor a sus posibilidades y necesidades.

Es crucial preparar adecuadamente la documentación actualizada que hay que incluir en cada expediente que se entregue a los bancos seleccionados. Si el dossier tiene todos los documentos necesarios conseguiremos dos efectos: por una parte, transmitir al potencial prestamista nuestra diligencia, muy importante para valorar nuestro perfil de riesgo. Además, agilizaremos la tramitación de la evaluación de riesgo, que supondrá saber si nos aprueban o deniegan la solicitud en el plazo más corto posible.

La negociación

Una buena hipoteca no se consigue únicamente eligiendo bien el banco, aunque sea una variable muy relevante. Nuestra voluntad y capacidad negociadora pueden transformar unas condiciones mediocres en las mejores del mercado. La información recopilada sobre las opciones del mercado es una buena baza negociadora. Tramitar la solicitud con varios bancos, también, si bien no conviene alertar a los “competidores” de crédito demasiado pronto, para evitar que pierdan el interés por nuestro caso antes de haberlo enviado al departamento de riesgos correspondiente.

Según el experto hipotecario de Ibercredit, Santiago Cruz, los clientes con más capacidad de presionar a la baja son los que tienen rentas altas: hay bancos que ofrecen hasta un 100% del precio de compraventa a un euríbor + 1%, sin vinculación, a los clientes que cobran netos al menos 3.000 euros —4.000 euros en total si hay dos solicitantes—, cuenta este profesional.

En el ámbito de los servicios y productos vinculados es dónde hay más espacio para la negociación. Domiciliar la nómina o contratar tarjetas bancarias son vinculaciones razonables sin coste adicional. Los seguros de vida y hogar añaden una obligación y un coste extraordinario, máxime si no nos interesa el seguro o tenemos uno más barato contratado sin la mediación del banco. Cruz considera especialmente lesivos los seguros de prima única, que a cambio de primas iniciales elevadas, aseguran al hipotecado durante varios años. Un seguro de vida a prima única a 20 años puede suponer abonar 20.000 euros, según el capital asegurado. Si, además, el cliente no tiene el dinero ahorrado sino que lo financia, podríamos hablar de un coste final de más de 25.000 euros según evolucionen los tipos de interés.

Antonio Gallardo, analista de iAhorro.com, señala la importancia de analizar el diferencial que los bancos aplican al euríbor, ya que están desarrollando fórmulas para protegerse de los tipos negativos y que pueden causar un importante perjuicio en el medio plazo. Las cláusulas suelo que fijan un tipo mínimo del 0% o superior son límites que debemos tratar de evitar. Los tipos negativos han propiciado que la oferta de préstamos hipotecarios a tipo fijo o mixto proliferen y se ofrezcan a unos tipos jamás vistos, oportunidad única para clientes que buscan la seguridad de saber la cuota que pagarán hasta el final de la deuda y tienen capacidad para negociar a la baja, tanto el tipo fijo (hoy en día es posible conseguir un 1,65% fijo a 15 años) como la compensación por riesgo de tipo de interés (que puede llegar al 5% de la deuda si cancelamos anticipadamente).

Además de los ingresos, nuestra capacidad de ahorro es una eficaz palanca negociadora. Para estar en una posición de combate medianamente fuerte, al menos deberíamos tener para los gastos, algo más del 10% del precio del inmueble. Si pedimos más del 80% del precio de compraventa o de tasación, tengamos claro que es posible que nos exijan aportar avalistas o hipotecar otro inmueble (una doble garantía). Hay que poner en valor nuestros puntos fuertes y saber justificar nuestras carencias, sin esconder información al banco pero sin comulgar con ruedas de molino. A fin de cuentas, no nos "dan" dinero sin más, hacen un negocio con nosotros que les repostará grandes beneficios, si aciertan eligiendo al prestatario.

La firma ante notario

Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Una buena negociación queda desvirtuada si en el último momento nos cuelan condiciones u obligaciones que no preveíamos. La máxima diligencia antes de firmar las escrituras es la única forma de poder ir tranquilo a notaría. Aprender de los errores del pasado supone tomarse muy en serio el proceso hipotecario y no firmar nada llevados por la ilusión, las prisas o la ignorancia. Formación, información y asesoramiento independiente, las tres virtudes del consumidor bancario.

Fuente: elpais.com y Banco de España

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Publicado el Deja un comentario para En 2016 subirá la venta de viviendas un 10% y los precios no bajarán más, según BBVA

Los precios de la vivienda han dejado atrás sus valores mínimos y a finales de 2015, ya presentaban revalorizaciones en todas las comunidades autónomas, tanto para la vivienda nueva como para la usada, hasta superar el 10% las revalorizaciones en comunidades como Madrid y Baleares, según el último informe "Situación Inmobiliaria España" de BBVA Research. Además, el empleo y la renta de las familias van a estimular la demanda de vivienda, llegando a afirmar que “la venta de pisos y casas en 2016 va a registrar un incremento en torno al 10%, y los visados para la construcción de nuevas viviendas crecerán a una tasa anual del 30%”.

arroyodelamiel malaga 1 - En 2016 subirá la venta de viviendas un 10% y los precios no bajarán más, según BBVA

En 2015 empezó el cambio de tendencia. La venta de viviendas fue un 8,6% superior que en 2014, gracias a la solidez de la demanda y la expansión del crédito hipotecario, que está siendo y será clave en la recuperación del mercado. Los flujos de financiación a las familias para la compra de vivienda están evolucionando a buen ritmo y la tendencia indica que esta evolución continuará a lo largo de 2016. La financiación a promotores ya presentó flujos positivos en 2015 y se consolidará suavemente en 2016.

Los precios no van a bajar más, ya que según la entidad han dejado atrás sus valores mínimos y a finales de 2015 ya presentaban revalorizaciones (a nivel agregado) en todas las comunidades autónomas, tanto para la vivienda nueva como para la usada. BBVA apunta así, hacia un crecimiento del precio de la vivienda en torno al 3% en 2016 en el conjunto nacional. En los mercados más activos, como el litoral mediterráneo y los grandes núcleos urbanos con gran actividad económica, los precios muestran ya repuntes relevantes. En los mercados menos activos, "el precio todavía no ha tomado la tendencia creciente y permanecerá estable en términos reales". Las zonas de mayor revalorización se encuentran en Baleares, Madrid, Cataluña y Canarias. En sentido contrario, Aragón, Navarra y La Rioja fueron los territorios donde menos se encarecieron los inmuebles.

En cuanto a la evolución de la demanda de viviendas en el medio y largo plazo, BBVA Research explica que la mejora de la economía está incentivando una menor salida de población del país y supone un nuevo atractivo para la llegada de nuevos inmigrantes. “Si en el largo plazo, la economía española creciera a su PIB potencial de media, la inmigración será el elemento que mitigue las limitaciones de una población que envejece. Las previsiones indican que se verán saldos migratorios positivos en el corto plazo, lo que será un nuevo incentivo para la demanda residencial”.

La buena marcha de la vivienda, unido al mayor dinamismo en el mercado del suelo, garantiza el avance de la actividad constructora. Se espera que en 2016 la inversión en vivienda vuelva a crecer, elevando su peso en la economía, hasta niveles próximos al 4,5% del PIB. Por su parte, los permisos para iniciar viviendas mostraron un impulso del 43% respecto a 2014. Solo en el primer mes de 2016, las transacciones de viviendas aumentaron el 20,4% respecto al mes de diciembre.

Respecto al "stock" de vivienda nueva en España, disminuye acompañada por el alza de la demanda residencial, está permitiendo, según el informe del BBVA, el descenso del inventario de casas nuevas en oferta, de manera que en regiones como Madrid, Cantabria o Extremadura la sobreoferta ha dejado de ser un problema para el mercado.

Finalmente, la entidad financiera considera que las incertidumbres "se están traduciendo en un mercado inmobiliario más errático y que en la medida que éstas se prolonguen, el mercado continuará mostrando cierta volatilidad". En cualquier caso, añaden, "a medio y largo plazo, la solidez de estos fundamentales augura aumentos en la venta de viviendas".

Los extranjeros, responsables en gran parte de la recuperación inmobiliaria

Del informe "Situación Inmobiliaria España" realizado por el servicio de estudios BBVA Research, realizado con los datos del Ministerio de Fomento, se deduce que el comprador extranjero es responsable de una parte importante de la venta de viviendas, que en el caso de zonas como Baleares, Murcia o Canarias, alcanzaron casi la mitad de las operaciones de compraventa realizadas en 2015, siendo un mercado vital en estas zonas para la recuperación inmobiliaria.

La orientación de zonas como Baleares, Canarias, Cataluña, Comunidad Valenciana o Andalucía hacia el turismo, explica este repunte de los precios de la vivienda, al ser zonas que constituyen un "polo de atracción para que los extranjeros establezcan su retiro o segunda residencia". En Madrid, en cambio, la pujanza del mercado interno (fortalecido por la recuperación económica que experimenta la comunidad) es el factor que reflota los precios.

Fuente: BBVA Research "Situación Inmobiliaria España"

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Publicado el 1 comentario en La venta de viviendas creció un 22,9% en febrero y los precios se mantienen en calma

El mercado de la vivienda mantiene su progresiva recuperación por el lado de la venta de pisos y casas. En febrero, la compraventa de viviendas se disparó un 22,9% en tasa interanual, hasta alcanzar las 34.268 operaciones, según la estadística inmobiliaria del Consejo General del Notariado. No obstante, en lo que respecta a los precios medios de las casas vendidas, arroja un mínimo incremento del 0,6%, situándose en los 1.233 euros por metro cuadrado.

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Como viene siendo habitual desde hace bastantes meses, en este nuevo paso hacia la recuperación en la compra de pisos en el pasado mes de febrero sigue teniendo mucho que ver la vivienda de segunda mano. Así, el número de transacciones de pisos usados creció un 25,9% (23.227), en contraposición a la reducción de operaciones en el mercado de los pisos a estrenar, bajó un 5,1% (2.340). Sin duda, el mercado de obra nueva continúa siendo una de las asignaturas pendientes a aprobar por el nuevo mercado "post crisis".

La venta de chalets unifamiliares también se apunta al resurgir y creció en febrero un 22,6%. Según los notarios, en general la compraventa "refleja la senda subyacente de recuperación del mercado inmobiliario", dicen los notarios.

Es menos evidente la recuperación de los precios de las casas y pisos en España. En febrero apenas un incremento del 0,6%, debido principalmente "al aumento del precio por metro cuadrado de las viviendas unifamiliares (3,8% interanual)", puntualizan desde el Consejo General del Notariado. Y es que las viviendas de tipo piso trasmitidas se deprecian un -0,2% con respecto al mismo mes de 2015. De este modo, el valor del metro cuadrado de las casas asciende a 1.007 euros, mientras que en el caso de los pisos de segunda mano se sitúa en 1.350 euros (0,6%) y en los pisos nuevos en 1.619 euros (0,3%).

El crédito hipotecario sigue subiendo

Uno de los mejores síntomas que acompaña a la recuperación de la la venta de viviendas es el aumento del número de créditos hipotecarios. En febrero, las firma de nuevas hipotecas subió un 16,1% interanual (en términos desestacionalizados, el 14,7%), hasta un total de 25.487 créditos. El importe medio de los préstamos hipotecarios alcanzó los 144.835 euros, con una subida interanual del 5,1%.

En el caso de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble, su número creció un 34,3% interanual en febrero, aunque la cifra se eleva hasta el 34,7% en el caso de la compra de una vivienda y se queda en el 29,9% para el resto de inmuebles.

En cuanto al capital, la cuantía media de las hipotecas para la adquisición de un inmueble se situó en 126.633 euros en febrero, un 2,8% superior a la de un año antes, mientras que el de las hipotecas para la adquisición de una vivienda alcanzó los 119.142 euros, con un repunte del 1,9% respecto a igual mes de 2015.

Por su parte, el número de préstamos hipotecarios para la construcción creció un 8,9% en febrero, hasta los 391 créditos, con una cuantía media de 459.890 euros, un 15,2% más.

Fuente: Consejo General del Notariado Febrero 2016 (.pdf)

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Publicado el 2 comentarios en Las hipotecas para comprar viviendas moderan su crecimiento un 10,62 en enero

El número de nuevas hipotecas para comprar vivienda inscritas en los registros de la propiedad se situó en 23.275 el pasado mes de enero, un 10,6% más que el mismo mes de 2015, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con el avance interanual de enero, la creación de nuevas hipotecas encadena 20 meses consecutivos de ascensos, aunque se ha moderado este crecimiento más de diez puntos respecto al experimentado en diciembre de 2015, cuando la firma de hipotecas sobre viviendas subió un 21,1%.

pisos ciudadreal 1024x768 - Las hipotecas para comprar viviendas moderan su crecimiento un 10,6% en enero

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre pisos y casas alcanzó en enero los 105.680 euros, un 0,2% más que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado aumentó un 10,8% en tasa interanual, hasta superar los 2.459 millones de euros.

En tasa mensual (enero de este año sobre diciembre de 2015), las hipotecas sobre viviendas subieron un 20,2%, su menor repunte en este mes desde 2013, mientras que el capital prestado se incrementó un 17,8%, registrando su menor aumento de los últimos cinco años.

El 89,8% de las hipotecas constituidas el pasado mes de enero utilizó un tipo de interés variable. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 94% de los nuevos contratos. El abaratamiento de las mensualidades hipotecarias gracias a un euribor al -0,008%, se empieza a notar. El número de propietarios que ha modificado la condiciones de sus créditos ha disminuido un 15,4%. Según los expertos, la noticia de la estadística viene de la mano del incremento de las hipotecas a plazo fijo que ya suponen el 10,2%, un porcentaje que previsiblemente veremos aumentar en los próximos meses.

Castilla-La Mancha, Madrid y Andalucía, donde más crecen

En el primer mes del presente año, las comunidades que presentaron las mayores tasas de variación anual en la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Castilla-La Mancha (+30,4%), Madrid (+22,9%) y Andalucía (+22,2%). Los mayores descensos se dieron en Canarias (-27,3%) y Galicia (-10,1%).

Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (576,9 millones de euros), Cataluña (457,2 millones de euros) y Andalucía (411,8 millones).

Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de enero un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (4.684), Madrid (3.976) y Cataluña (3.857).

hipotecas ine enero2016 - Las hipotecas para comprar viviendas moderan su crecimiento un 10,6% en enero

De acuerdo con los datos del INe, en total durante el mes de enero se constituyeron 33.316 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 1% respecto a enero de 2015.

El tipo de interés medio inicial para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó el pasado mes de enero el 3,27%, frente al 3,29% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,21%, con un plazo medio de 22 años.

Fuente: INE – Estadística Hipotecas Enero 2016 (.pdf)

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Publicado el 1 comentario en El esfuerzo financiero para pagar una vivienda deja de caer ¿Cómo se mide la accesibilidad?

Más allá de cuánto vale de media una vivienda en España, los expertos del sector inmobiliario suele analizar cuánta gente puede pagar ese precio y con qué grado de dificultad. O dicho de otra manera, cómo de accesible es la vivienda para los hogares. De ese modo, se puede evaluar cuánta demanda potencial puede quedar fuera (denominada insolvente) y si es necesario desarrollar, entre otras iniciativas, políticas de vivienda social como las que se han aplicado desde finales de los 80.

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A la hora de medir esa accesibilidad a la compra de un piso hay dos formas de hacerlo más o menos oficiales y que están aceptadas por el consenso de los analistas. La primera es aquella que del total de los ingresos del hogar, calcula qué porcentaje va destinado al pago de la hipoteca. En este punto, conviene recordar que para los departamentos de riesgos de los bancos hacer frente a la cuota hipotecaria nunca debería suponer más de un tercio de los ingresos familiares. Es decir, que si el recibo mensual del préstamo no supera el 33% de la renta, puede concluirse que las finanzas del hogar no están en riesgo. Y es que todos los expertos dan por hecho que el pago de la casa es la partida que más recursos absorbe del presupuesto mensual.

Sin embargo, la historia reciente demuestra cómo no siempre los bancos aplicaron esta máxima de prudencia y concedieron algunos créditos que vulneraron ese tope del tercio de los ingresos. Los detractores de esta fórmula de cálculo de la accesibilidad recuerdan que en la cuota hipotecaria no está incluido el dinero que previamente la familia ha tenido que abonar en concepto de entrada, ni los gastos de notaría, registro e impuestos que comporta la compra de una vivienda.

En la actualidad, según la estadística que elabora el Banco de España, las familias destinan en promedio el 32,5% de su renta al pago de su hipoteca, lo cual significa que estaría dentro del rango considerado como saludable por la banca. Pero justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, con los precios de los inmuebles disparados y la economía española creciendo a buen ritmo en actividad y empleo, ese porcentaje llegó a superar el 60% de los ingresos si no se tenían en cuenta las deducciones fiscales y el 48% con esos incentivos. Ahora esa disyuntiva ya no tiene sentido después de que en 2013 el Gobierno eliminó definitivamente la posibilidad de deducirse en el IRPF la compra de la vivienda habitual.

El esfuerzo para pagar una vivienda deja de caer

La segunda fórmula para calcular el esfuerzo que deben realizar los hogares para pagar su vivienda se estima poniendo en relación el precio medio de las casas con el promedio de salario, entendiendo la ratio resultante como el número de años completos de sueldo que se requieren para pagar la vivienda. Los expertos creen que de esta manera se mide de forma más correcta la accesibilidad. Incluso, como en la fórmula anterior, se atreven a fijar también un rango en el que debería moverse esa ratio y lo establecen en el entorno de los cuatro años. Es decir, que si lo saludable es que la cuota hipotecaria no absorba más de un tercio de los ingresos mensuales, en números completos de salario, lo idóneo sería que no se necesitaran más de cuatro años completos para financiar la compra de la casa.

El Banco de España lleva midiendo la accesibilidad con esta ratio desde el año 1987 y en la serie histórica se refleja a la perfección cómo se ha incrementado el esfuerzo necesario para comprar una casa cuando los precios se han elevado de manera desproporcionada. Así, un análisis de dicha serie evidencia cómo desde finales de los ochenta hasta el año 2002 la accesibilidad se movió entre los tres años de salario completo y los cuatro años y medio, lo que los analistas califican de nivel aceptable; y cómo a partir de esa fecha comienza una escalada mucho más pronunciada hasta tocar el máximo de la serie con nueve años completos de sueldo para pagar la vivienda.

esfuerzo compra vivienda - El esfuerzo financiero para pagar una vivienda deja de caer ¿Cómo se mide la accesibilidad?

Después de ello se mantendría aún varios trimestres en niveles inexplicablemente altos (de entre 8,5 y 7,8 años) y solo en la segunda parte de la crisis, cuando arrecia la recesión y se acelera la depreciación de los inmuebles es cuando disminuye hasta los seis años de donde no ha sido capaz de bajar más. El mínimo lo tocó a comienzos del pasado año, en 6,08 años, pero en el segundo y tercer trimestre de 2015 el Banco de España registró suaves repuntes de la ratio hasta los 6,29 y 6,32 años.

La explicación no es otra que el cambio de tendencia protagonizado por los precios de la vivienda que, después de acumular desde finales de 2007 (cuando tocaron máximos) una depreciación media superior al 40%, llevan año y medio, cuando no dos (según la estadística de referencia) creciendo, aunque sea a tasas muy moderadas.

Y pese a que el denominador de la ratio (el salario), también aumenta, lo hace a un ritmo inferior al del coste de las viviendas. Sobre si esta nueva tendencia se mantendrá o no, nadie se atreve a hacer un pronóstico, aunque todavía son muchas las voces que admiten que los precios de los pisos en muchas zonas del país siguen estando lejos del poder adquisitivo presente y futuro de numerosos hogares, en un país donde apenas el 21,5% de los jóvenes españoles menores de 30 años con empleo logran independizarse.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para Euribor Plus: la nueva forma de cálculo del Euríbor ¿Qué es y cómo afectará a las hipotecas?

El Euribor a 12 meses, índice de referencia que ayuda a determinar la cuota mensual del 90% de las hipotecas sobre viviendas en España, variará la base sobre la que se calcula. De este modo, el European Money Markets Institute (EMMI: la asociación de asociaciones bancarias europeas) finaliza el proceso de cambio del nuevo índice, que entrará en vigor a partir del próximo 4 de julio, precisamente cuando el Euribor se encuentra en la fase más profunda de su depresión.

euribor3 1 - Euribor Plus: la nueva forma de cálculo del Euríbor ¿Qué es y cómo afectará a las hipotecas?

El euríbor cerró el pasado año 2015 con una caída del 80%, lo que supone el mayor recorte registrado en la última década. El indicador, que no ha dejado de caer en los últimos doce meses, ha ido descendiendo hasta romper la barrera del 0%. Así, el pasado mes de febrero, el índice basado en los tipos a los que un panel de bancos se financian en los mercados mayoristas europeos alcanzó un -0,008% por primera vez en la Historia, abriendo el debate sobre si, llegado el caso, las entidades deberían pagar a sus clientes por prestarles dinero.

Ya antes de que el BCE rebajara al 0% los tipos de interés y situara la facilidad de depósito en un -0,4%, las previsiones de los analistas señalaban que la caída podría profundizarse este año hasta el 0,1%, lo que pondrá en dificultades a las entidades financieras más agresivas en su política comercial. Sobre la base del saldo vivo total de los créditos hipotecarios en España y el precio del Euribor a 12 meses en diciembre, una décima negativa representa un coste anual superior a 600 millones de euros para los bancos. En el lado contrario, es un ahorro similar para millones de hogares. En este contexto, es evidente que el Euribor se ha convertido en todo menos un aliado para las entidades financieras, pero la Asociación Española de la Banca (AEB) considera que la situación es independiente del proceso de cambio.

Euríbor plus: ¿Qué es y cómo se calcula?

En junio de 2014, el EMMI comenzó a trabajar en un nuevo índice de referencia hipotecario: el euíbor plus cuyo principal objetivo es impedir por parte de los bancos la manipulación en el cálculo de la tasa después de los escándalos ocurridos entre 2005 y 2009. Al contrario de lo que ocurre con el euríbor actual que refleja el tipo de interés al que están dispuestos a prestarse los bancos, con el euríbor plus se persigue un índice de referencia más creíble y menos manipulable. La clave para conseguirlo estaría en su metodología de cálculo.

El euríbor plus se calculará a partir de los tipos de interés de las transacciones efectivamente realizadas en el mercado interbancario y no en los tipos estimados por los bancos. Es decir, se formaría a partir de las contribuciones de los bancos del panel basados en operaciones reales y no en las estimaciones de los intercambios que realizan los bancos entre sí.

Pero, además, la nueva metodología tendrá en cuenta no sólo las transacciones que los bancos se hagan entre sí, sino también los depósitos de las grandes empresas, otras instituciones financieras, instituciones públicas, pymes no financieras, aseguradoras o fondos de pensiones.

El mayor problema que registra su cálculo estaría, sin embargo, en que apenas se realizan transacciones reales a un año, por lo que la volatilidad para los plazos más largos sería más alta. Es decir, apenas se realizan operaciones a un plazo superior a los tres meses de ahí que la muestra sería muy reducida. Recordemos que las hipotecas están referenciadas al euríbor a un año. Con la nueva fórmula, se hará una mediana para determinar los cuatro o cinco bancos que ofrezcan los tipos centrales y con ellos, se hará la media. También se utilizarán datos de los días anteriores cuando haya pocas operaciones.

¿Cómo afectará a las hipotecas?

El EMMI admite que los resultados del nuevo cálculo podrían no ser los mismos que con el método actual. "Es inevitable que haya cambios en el nivel y características del Euribor. Ninguna variable económica puede ser medida con absoluta precisión, así que cualquier cambio en el método de medición producirá una variación. Habrá un impacto, sobre todo en la volatilidad".

A nivel práctico, el objetivo declarado por el EMMI es que el cambio de metodología no afecte a la esencia del índice. Pero surge el enfoque jurídico. "Una cuestión crítica es si, desde un punto de vista legal podría considerarse como un simple cambio metodológico o, por el contrario, como un índice distinto". Teniendo en cuenta la litigiosidad vivida en los últimos años entre la banca y sus clientes a raíz de la comercialización de productos como las preferentes o las cláusulas suelo, la segunda posibilidad podría abrir un frente nuevo en millones de contratos.

Por este motivo, la Asociación Española de Banca demanda una cobertura legal reforzada. "El cambio tal y como se está planteando no tiene por qué presentar riesgos significativos para ninguna de las partes, si bien es cierto que estos se minimizarán o desparecerán totalmente si la transición cuenta con un soporte normativo de ámbito europeo".

Pero, ¿encarecerá las hipotecas? No está claro aún si este nuevo índice de referencia encarecerá o no los préstamos hipotecarios ya que habrá que esperar a ver cómo se comporta una vez se comience a realizar el nuevo cálculo. Lo lógico es que, si el precio oficial del dinero baja (el dinero que se prestan los bancos entre sí se lo piden al BCE que se lo da al tipo de interés establecido), las entidades pagarán menos por él así que también lo ofrecerán más barato. Por el contrario, si el precio del dinero sube, estos préstamos se encarecerán.

La banca pide blindarse y los consumidores transparencia

José Ignacio Goirigolzarri, presidente de Bankia, advirtió ayer que si la banca decide llevar a cabo un cambio en la base de cálculo del Euribor, el índice que referencia el precio final de millones de hipotecas en España, deberá hacerlo con todas las garantías de que se trata de una continuación del actual y "blindándose" contra posibles demandas. Según el banquero, el nivel de tipos de interés que manejan los bancos actualmente se prolongará durante dos o tres años, si bien apuntó que no espera que el Euribor caiga por debajo de sus niveles actuales.

Para la banca, "cambiar la referencia del Euribor sería malo" reconoció el mismo Goirigolzarri, subrayando los problemas reputacionales de la banca en los últimos años. "No se trata tanto de un proyecto para cambiarlo como de una reforma porque está en discusión si el índice tal cual es ahora y al plazo de un año es representativo de las operaciones a las que se prestan los bancos". Hasta el pasado mes de febrero, Bankia aumentó un 25% el volumen de contratación de hipotecas respecto al mismo periodo de 2015. La entidad cuenta, junto a CaixaBank, con una de las mayores carteras hipotecarias en España y, con un Euribor negativo y sin cláusulas suelo, está obligada a compensar la pérdida de ingresos por intereses hipotecarios con otras vías de negocio. José Sevilla, consejero delegado del banco apostilló que "los ciudadanos españoles pagan las hipotecas más baratas de Europa".

En el otro lado de la balanza, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) pide que se hagan públicos los resultados de las pruebas de cálculo del "nuevo Euribor" o "Euríbor Plus", que supondría pasar del sistema actual de "consulta" o tipo teórico al que se prestarían los bancos entre sí a uno de "transacciones" reales entre entidades.

La OCU ve aún "muchos interrogantes" en el que sería nuevo sistema de cálculo. "Aunque, en principio el cambio de metodología no debería afectar mucho al índice, se tiene que respetar el derecho a la información de los consumidores para evitar que se puedan producir perjuicios a los mismos". Por ello solicita que, durante el periodo de pruebas de julio a diciembre de este año 2016, se calcule el Euribor utilizando ambas métodos de cálculo, pues permitiría comprobar si existen diferencias significativas entre ambos.

El ministro de Educación, Luis de Guindos, ha remarcado que se está en "un periodo de prueba y la posibilidad de pasar a un nuevo índice tiene que ser contrastada con prudencia y con cautela". "El Gobierno va a vigilar que esa posible modificación no tenga ningún impacto negativo desde el punto de vista de todos los tenedores de las hipotecas en nuestro país", aseguró, y apuntó que las pruebas que se están efectuando indican que el nuevo índice estaría en un nivel incluso inferior al actual.

En general, los analistas y expertos piensan que las autoridades velarán por los intereses de los minoritarios y harán los ajustes que sean necesarios para que estos no se vean perjudicados. Su puesta en marcha no se llevará a cabo para favorecer a los bancos, sino más bien todo lo contrario. Con esta medida los bancos no podrán manipularlo como ha ocurrido en el pasado en casos puntuales. Así, se espera que las variaciones del Euribor sean mínimas y el impacto que puedan tener en el pago de las hipotecas será muy bajo. Las mayores caídas del Euribor y las mayores rebajas en la cuota ya las hemos visto.

Fuente: elmundo.es

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Publicado el 1 comentario en En enero la compra de viviendas creció un 26,6% y los precios un 2%, según los Notarios

El mercado de la vivienda continúa en la senda de la recuperación en 2016 después de los buenos datos registrados durante 2015 según la estadística inmobiliaria del Consejo General del Notariado. Así, la compraventa de pisos y casas en enero se incrementó hasta un 26,6% en tasa interanual, hasta alcanzar las 27.568 transacciones. Los precios, siguiendo la estela positiva de las compras, subieron un 2%, con un valor medio en las transacciones de 1.303 euros por metro cuadrado. La estadística notarial, contrasta una vez más (por motivos metodológicos) con las compraventas contabilizadas por el INE que reflejan una caída del 2,9% en enero tras 16 meses seguidos al alza.

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Por tipo de casa, la venta de pisos de precio libre mostró un incremento del 28,2%. Este positivo porcentaje se debe, únicamente, a la subida de las ventas de pisos de segunda mano (un 32,8% más), ya que la venta de pisos nuevos experimentó una contracción del 3,8% interanual. Respecto a la ventas de casas, este mercado experimentó, igualmente, un fuerte crecimiento del 22,6%.

En lo que respecta a la subida en el precio de las viviendas en enero, se debe tanto al aumento del precio de los pisos, con un crecimiento del 1,5% interanual, como al incremento del precio del metro cuadrado de las viviendas unifamiliares, de un 4,5%, hasta los 1.076 euros por metro cuadrado. Desde valores máximos, el precio por metro cuadrado de la vivienda acumula una caída del 30,9% desde 2007

Dentro de los pisos, el precio de los pisos de segunda mano se situó en los 1.405 euros/m2 (un 2,1% más que en enero de 2015) y el valor de los pisos nuevos de 1.732 euros/m2 (un 1,2% más).

En enero la compraventa de otros inmuebles sumó 6.590 operaciones (22,0%), de las cuales un 38,6% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones alcanzó los 243 euros (34,6% interanual).

notarios enero2016 - En enero la compra de viviendas creció un 26,6% y los precios un 2%, según los Notarios

La recuperación se mantiene también en la concesión de préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda. Durante el mes de enero se firmaron 11.884 hipotecas para este fin, un 30,3% más que en el mismo periodo de 2015.

El capital medio de estos créditos hipotecarios fue de 124.829 euros, un 3,1% más bajo. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 43,1%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía supuso de media el 76,1%.

Fuente: Consejo General del Notariado Enero 2016

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Publicado el 2 comentarios en Las hipotecas contratadas en 2015 suben un 19,82 y suman su segundo año de crecimiento

El número de hipotecas constituidas para la compra de viviendas en España registró durante el año 2015 su segundo año de crecimiento tras seis años de caídas anuales consecutivas. Las entidades financieras concedieron 244.827 hipotecas nuevas, lo que supone un 19,8 % más que las firmadas en 2014 (204.302 contratos que supusieron un tímido incremento del 2,3%), según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Solo en diciembre de 2015 se constituyeron 19.362 nuevos créditos para adquirir una casa, un 21,1% más que en el mismo mes de 2014, con el que las viviendas hipotecadas encadenan ya 19 meses de subidas consecutivas. Además, la creación de hipotecas se enmarca con el euribor de febrero situado por primera vez en tasa mensual negativa.

zenia torrevieja alicante2 - Las hipotecas contratadas en 2015 suben un 19,8% y suman su segundo año de crecimiento

El grifo hipotecario parece flexibilizarse al tiempo que aumentan las compraventas y los precios comienzan a subir tímidamente. Aún así, los préstamos suscritos están a años luz de los concedidos en el año 2006, cuando se alcanzó la cifra de 1,3 millones de hipotecas, esto es, a diario se firmaban más de 3.600.

También fue más alto el importe medio solicitado a las entidades financieras en el conjunto de 2015. La media contratada fue de 105.931 euros, un 3,6 % más que el año anterior. El capital prestado total alcanzó los 25.934 millones de euros, un 24,1% más interanual, de los que 2.088 millones se concedieron solo en diciembre.

En tasa intermensual (diciembre de 2015 sobre noviembre del mismo año), las hipotecas sobre viviendas se incrementaron un 0,6%, mientras que el capital prestado avanzó un 1,8%. Tanto el crecimiento mensual en la firma de hipotecas sobre viviendas como el del capital prestado son los más elevados que se producen en un mes de diciembre en los últimos cinco años.

Baleares, Cataluña y Cantabria las comunidades que más crecieron en 2015

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el año 2015 fueron Andalucía (45.971), Madrid (42.382) y Cataluña (38.583), siendo estas a su vez, las regiones en las que se prestó más capital: Madrid (6.233 millones de euros), Cataluña (4.640 millones) y Andalucía (4.159 millones).

En el conjunto de 2015, las comunidades con las mayores tasas de variación anuales del número de hipotecas sobre viviendas fueron Baleares (41,4%), Cataluña (25,9%) y Cantabria (24,9%). Por su parte, las que presentaron las menores tasas fueron Navarra (2,5%), Castilla y León (8,9%) y Asturias (11,8%).

hipotecas2015 comunidades ine - Las hipotecas contratadas en 2015 suben un 19,8% y suman su segundo año de crecimiento

Mientras que en el mes de diciembre, las comunidades con las mayores tasas de variación mensuales del número de hipotecas sobre viviendas son Cantabria (25,6%), Aragón (24,0%) y Asturias (23,7%). Por su parte, las que presentan las tasas de variación mensuales más negativas son La Rioja (–34,5%), Canarias (–16,4%) y Castilla –La Mancha (–13,7%).

Respecto al total de fincas hipotecadas, según el INE durante 2015 el número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (en esta última se incluyen las viviendas) se incrementó un 17,1% respecto a 2014, hasta un total de 369.588, su primer repunte desde el año 2006. El capital de los créditos hipotecarios concedidos aumentó un 16,2% en el conjunto del año pasado, hasta superar los 47.756 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas descendió un 0,8% y sumó 129.214 euros.

Menos cambios en las condiciones de las hipotecas

Como consecuencia de la caída de los intereses, cada vez son menos los particulares que solicitan cambios en sus hipotecas, debido al abaratamiento sin precedentes de las mismas gracias a un euribor en negativo. Así, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritos en los registros de la propiedad en el año 2015 fue de 180.007, lo que supuso un descenso anual del 16,5%. Atendiendo a la clase de cambio de condiciones se registraron 143.237 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso del 16,9%. El número de operaciones que cambió de entidad (subrogaciones al acreedor) disminuyó un 11,6% y el número de hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) se redujo un 25,9%.

El 90,2% de las hipotecas constituidas el pasado mes de diciembre utilizó un tipo de interés variable, frente al 9,8% de tipo fijo. En el caso de las viviendas, el interés medio en 2015 fue del 3,37%, frente al un 3,5% inferior al registrado en diciembre de 2014. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto figura en el 89,8% de los nuevos contratos.

El Euribor de febrero, por primera vez en tasa mensual negativa

Después de semanas en números rojos, el Euribor a 12 meses, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, ha marcado por primera vez en su historia una tasa mensual negativa en febrero de 2016. ¿La principal consecuencia? Las cuotas hipotecarias seguirán abaratándose de media 14 euros al mes (unos 170 al año). El índice, que ya desde el pasado 2015 ha ido evolucionando en una clara tendencia negativa, en enero cerró en el 0,042%, acumulando 17 valores diarios en terreno negativo durante este mes a la espera de que el Banco Central Europeo (BCE) active más artillería para elevar la inflación en la zona euro. Desde el pasado 5 de febrero, el Euribor está inmerso en tasas diarias negativas y se ha hundido hasta el -0,024%, situando su tasa de febrero en el -0,008%.

euribor febrero2016 mensual - Las hipotecas contratadas en 2015 suben un 19,8% y suman su segundo año de crecimiento

Así, el Euribor se mantendrá en negativo durante algunos meses ante la excesiva liquidez existente en el mercado. Si el BCE deja de cobrar por los depósitos de los bancos o bien reduce este importe podría frenarse la caída del índice de referencia de las hipotecas. Para el analista de XTB Jaime Díez, el mercado espera que el BCE aplique descuentos de hasta el -0,5% en la facilidad de crédito, entre otras medidas, lo que podría mantener al Euribor en tipos negativos. Ahora bien, contempla un rebote ante la "fuerte presión bajista" que se desencadenaría si no se cumple alguna de las medidas esperadas. "El futuro es muy incierto, puesto que los bancos centrales están viendo inútiles sus esfuerzos por subir la inflación mientras el petróleo siga cayendo. El BCE dará tiempo a que sus medidas tengan efecto en los mercados y posiblemente ante los primeros datos de estabilización en el crudo de cara al tercer y cuarto trimestre del año el organismo ponga fin a las excesivas políticas monetarias actuales, por lo que el Euribor dejará de descontar nuevas caídas para estabilizarse o pasar a subir". Para José Luis Martínez Campuzano, analista de Citi en España, el euríbor en negativo "irá a más en el futuro próximo". El experto señala que, aunque es "complicado fijar" su evolución, puede oscilar entre el -0,5% y el -0,1% ya en verano.

La banca defiende que, al margen del euríbor, el consumidor debe devolver íntegramente su deuda, por lo que el sector entiende que es viable que no se lleguen a pagar intereses pero en ningún caso que el banco tenga que abonar por haber prestado. Así, algunas entidades ya incluyen en los nuevos contratos hipotecarios cláusulas de tipos cero. Según Triviño Abogados, "si estas nuevas cláusulas se vendieran en las condiciones de transparencia que exige el Tribunal Supremo, serían totalmente válidas".

Por otro lado, en las antiguas hipotecas donde no aparecen este tipo de cláusulas, "en el escenario poco pensable de que el euríbor más el diferencial fuese negativo, no es que el cliente cobre intereses del banco, sino que la cuota hipotecaria sirve para amortizar capital por el importe de dicha cuota más el diferencial negativo del tipo de préstamo". Es decir, que el banco calcularía la cuota de tal manera que no devolvería dinero al cliente, y dado que el banco considera que todo el capital prestado deber ser devuelto, destinaría la parte negativa de los intereses a incrementar el principal a devolver mensualmente. Un ejemplo gráfico: "si pagas 500 euros a interés cero, esos 500 euros van directamente a amortizar capital. Pero si el tipo de interés aplicable fuera por ejemplo de un 1% negativo, la cantidad amortizada computable sería de 505 euros", aunque el cliente realmente haga un desembolso de únicamente 500 euros. De este modo, las entidades financieras no perderían ingresos. Únicamente, acortarían ligeramente la vida media de los créditos. Para las nuevas hipotecas con tipos al mínimo, la pregunta es: ¿Me conviene una a tipo fijo o una a interés variable?

Fuente: INE – Estadística Hipotecas Diciembre y cierre 2015 (.pdf)

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Publicado el 3 comentarios en Hipoteca con tipos al mínimo: ¿Me conviene una a tipo fijo o una a interés variable?

Ahora más que nunca, se plantea el dilema de elegir entre una hipoteca con un interés fijo o uno variable. La firme apuesta de la banca por los préstamos a tipo fijo, en un contexto de intereses tan bajos (e incluso negativos tras la espectacular caída del euríbor) que a la larga, solo pueden subir, ha disparado en los últimos meses el número de ofertas cuyo atractivo desafía ya la hegemonía de hipotecas variables. Así, la batalla por captar clientes y recuperar el negocio hipotecario perdido durante la crisis no solo se libra ya en el ámbito de los famosos diferenciales. Así, según los expertos en el sector, “con tipos de referencia en mínimos históricos como ocurre actualmente, la oferta hipotecaria mejora ampliándose con la comercialización de productos para financiar la compra de vivienda a tipos mixtos y fijos”. La hipoteca a interés fijo, que ha sido el "patito feo" de las hipotecas durante muchos años, crece, y puede ocurrir que la situación cambie radicalmente y, al menos, esta modalidad pueda llegar a compartir liderazgo con las hipotecas variables.

hipotecas vivienda1 - Hipoteca con tipos al mínimo: ¿Me conviene una a tipo fijo o una a interés variable?

Por el momento, la gran mayoría de las hipotecas constituidas se siguen contratando a tipo variable. En concreto, el 90,7% del total registrado el pasado noviembre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Únicamente el 9,3% se firman a tipo fijo, debido, entre otras cosas, a los requisitos más exigentes para su concesión y a un relativo desconocimiento por parte de la clientela.

Pero lo cierto es que se aviva la competencia entre los dos tipos de hipotecas. A juicio de José Manuel Artal (Ibercaja), "la oferta de productos hipotecarios evoluciona a la par que las necesidades y los precios de mercado para adaptarse a ambas situaciones". Es por que eso que la mayoría de expertos y el propio sector bancario opina que los diferenciales que se aplican al índice euríbor, que han ido bajando hasta rondar el 1% y situarse incluso por debajo de esa barrera en varios casos, será difícil que se reduzcan mucho más por una simple cuestión de márgenes. Con todo, las hipotecas variables se encuentran en su mejor momento para aprovechar el euríbor en mínimos, no obstante, se espera que las entidades financieras continúen potenciando la comercialización de hipotecas a tipo fijo. De hecho, la promoción ya es tal que están más baratas que nunca y se pueden encontrar intereses fijos en torno al 3% y menos, cuando hace no mucho tiempo superaban el 4%.

¿Qué opción pues conviene más actualmente? Y, ¿cómo elegir entre las mejores ofertas del mercado? Los expertos suelen señalar que todo depende de las necesidades y del perfil del cliente. Sin embargo, cada producto tiene sus características propias y hay aspectos que merece la pena valorar.

Tipo de interés

En las hipotecas a tipo variable se pacta con la entidad un diferencial que se suma al índice euríbor a 12 meses, que es el que se utiliza mayoritariamente como referencia. Esto conlleva que en cada revisión la cuota a pagar puede variar según evolucione el euríbor. En los últimos años, el tipo hipotecario ha descendido hasta marcar mínimo tras mínimo, lo que ha abaratado este tipo de préstamos. Pero, según la Agencia Negociadora, "las entidades financieras manejan escenarios de evolución de tipos de interés al alza en los próximos dos años", lo que incrementaría las cuotas, por lo que "es aconsejable estudiar ofertas a tipo fijo".

Las hipotecas a un interés fijo se desvinculan de las fluctuaciones del euríbor. Así, es cierto que no se benefician de las bajadas, pero tampoco se ven afectadas por las subidas. La cuota se mantiene invariable durante toda la vida del préstamo y el hipotecado sabe exactamente lo que va a pagar siempre, sin sorpresas, lo que otorga estabilidad y seguridad, sobre todo si el euríbor empieza a remontar. En 2008, el índice alcanzó su máximo histórico por encima del 5%. Ahora, cotiza en tasas negativas. Según los expertos, "quién se hipoteque a tipo fijo sacrifica pagar algo más por su hipoteca estos años por más seguridad futura".

Las hipotecas mixtas, por su parte, combinan un periodo de interés fijo, que suele ser de 5 ó 10 años, y después se referencian al euríbor. Cabe destacar que también que cada vez más hipotecas variables tienen un interés fijo inicial durante el primer año o año y medio, una fórmula que emplea la banca para defender márgenes con los tipos ultrabajos.

Plazos de amortización

Tradicionalmente, los préstamos hipotecarios a tipo fijo se concedían a plazos cortos, de entre 10 y 20 años, y a clientes con un sólido perfil financiero. Pero, atendiendo a la creciente demanda, actualmente los periodos de amortización se han ampliado a 25 y hasta 30 años. Ahora bien, cuanto más corto es el plazo, los intereses suelen ser más bajos, mientras que el precio es mayor si el plazo es más largo.

Condiciones

Las condiciones y exigencias de las hipotecas fijas se parecen cada vez más a las de las hipotecas variables. No solo ya son similares los plazos, sino también la financiación, que alcanza hasta el 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda. Además, la vinculación suele ser elevada en ambos casos y requisitos indispensables suelen ser la domiciliación de la nómina y la contratación de varios seguros. Por su parte, las comisiones sí pueden marcar la diferencia. Normalmente, las hipotecas fijas tienen comisión de apertura en torno al 1%.

Mejores ofertas

Teniendo en cuenta que nadie puede predecir con exactitud qué va a pasar con los tipos de interés y con el euríbor, es difícil calcular con precisión qué tipo de hipoteca sale más a cuenta. El mercado prevé que los tipos se mantengan muy bajos durante bastante tiempo, pero desde la Agencia Negociadora advierten de "la posibilidad, más que cierta, de que el euríbor ascienda a niveles más coherentes con la economía del Eurogrupo, esto es, en el entorno del 3%".

De acuerdo con un comparador de vivienda, para una hipoteca media de 100.000 euros a 20 años, si se opta por un interés variable con un diferencial del 1% sobre un euríbor a cero, la cuota mensual ascendería a 460 euros. Mientras, si se toma un interés fijo del 2%, se pagarían 506 euros, 46 euros más cada mes o 552 euros más al año. Pero el préstamo fijo ya saldría mejor si el euríbor escala a niveles por encima del 1%, dado que al sumar el diferencial y el euríbor el interés variable ya sería superior al fijo.

Por ahora, una de las mejores hipotecas variables del mercado es la de ING Direct, con un diferencial del 0,99% a 40 años y poca vinculación. El diferencial más bajo lo oferta Kutxabank, al 0,90%, pero durante el primer año tiene un tipo fijo del 1,40% y se pide una nómina que supere los 3.000 euros. Al menos seis entidades, entre ellas Banco Santander, tienen actualmente diferenciales menores al 1%.

Entre las hipotecas a interés fijo destacan las de BBVA al 2% durante 15 años y la de Bankinter al 1,80% a 10 años. Para plazos de hasta 30 años, Kutxabank da un 2,50%, Abanca, un 2,69%, y BBVA y Banco Sabadell, un 3%. La hipoteca fija Expansión de Sabadell permite modular las cuotas, siendo más bajas al inicio. Con todo, muchas entidades personalizan las ofertas.

Fuentes: cincodias.com y expansión.com

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