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La evolución y el cierre del 2016 en el mercado residencial en España, ha sido "positiva pero con tintes moderados" en el cuarto trimestre del año, donde los precios de la vivienda han aumentado un 0,8% respecto al mismo periodo de 2015, según el índice Tinsa. Además, se prevé que en 2017 mantenga la misma línea de estabilización, con una ligera tendencia media al alza y crecimientos moderados. Según la tasadora, la estabilidad de precios, al igual que el dato interanual registrado en el tercer trimestre del año, "es el reflejo de múltiples micromercados que evolucionan a diferentes velocidades", en el que conviven localizaciones muy dinámicas con otras de escasa demanda, que continúan ajustando sus precios.

Viviendas en Palma de Mallorca (Baleares)

Las comunidades que han mantenido su liderazgo en crecimiento de precios son Cataluña, con un aumento interanual del 7,2%, Madrid (5,2%) y País Vasco (4,3%). También se han revalorizado holgadamente por encima de la media española las Islas Canarias (2,8%) y Andalucía (2%). Por el contrario, las caídas interanuales en el último trimestre han sido en Murcia (-4,8%), Castilla y León (-3,9%) e Islas Baleares (-3,1%).

El informe de Tinsa refleja que la vivienda es hoy al menos un 5% más cara que hace un año en hasta seis provincias. La mejor evolución de precios la han mostrado Barcelona (8,4%), Palencia (7,8%) y Guipúzcoa (7,4%), seguidas de Málaga, con un crecimiento del 6,6%, y de Madrid y Almería, ambas con una subida interanual del 5,2%. En el lado opuesto, las provincias con mayores caídas en los precios se han situado en Huelva y Lleida, con caídas del 6,9% y del 6,5%, respectivamente. También las provincias de Orense, León, Murcia y Valladolid experimentaron ajustes a la baja superiores al 4%.

Por capitales de provincia, la vivienda ha experimentado una importante revalorización en el último año San Sebastián (12,1%), Bilbao (11,6%) y Barcelona (11%), muy por encima de la experimentada en Madrid, Málaga y Palencia, donde los valores medios se han incrementado un 6,3%, 5,4% y 5% interanual, respectivamente. Sin embargo, entre las capitales que aún no han finalizado el ajuste de precios a la baja se resaltan León (-11,1%), Murcia (-7,3%), Valladolid (-6,6%) y Lugo (-6,2%), ciudades donde el precio medio es inferior al de hace un año.

Se reduce el plazo de venta de una vivienda

El informe Tinsa también apunta a una reducción generalizada de los plazos medios de venta, al pasar de los 10 meses a los 9,9 meses. Los plazos medios de venta más breves los han presentado Ceuta y Melilla, con una media de 2,8 y de 4,9 meses, respectivamente. Les siguen las provincias de Madrid, con 5,7 meses, Las Palmas, con 6,8 meses, y Santa Cruz de Tenerife, con 6,8 meses.

Las reducciones más notables en estos plazos desde el trimestre pasado han tenido lugar en Córdoba, donde vender una vivienda ha pasado de 12,6 a 10,2 meses de media, y en Lleida, que ha recortado el plazo de 13 a 10,6 meses. Por su parte, Cantabria (18,6 meses), Segovia (16,2 meses) y Ávila (15,4 meses) son las provincias que han registrado mayores plazos en el cuarto trimestre. Tan solo en Segovia (16,2), Murcia (11,6), Teruel (9,2) y Soria (8,3) se ha incrementado el tiempo medio de venta respecto al trimestre anterior.

Los plazos son mucho más reducidos en las dos grandes capitales españolas, donde apenas se superan los cuatro meses. Mientras que en Madrid se tarda 4,3 meses de media en vender una vivienda, en Barcelona el tiempo medio es de 4,4 meses. Valencia es la única de las cinco mayores ciudades españolas que supera el año de plazo medio de venta, con 12,9 meses.

Seis años de salario para afrontar la compra

Según el informe de Tinsa, un comprador necesitaba en el tercer trimestre de 2016 (último dato disponible) destinar seis años de salario para afrontar la compra de una vivienda media en España, dos años menos que durante el boom inmobiliario. Si se analiza el esfuerzo financiero desde la perspectiva del porcentaje de ingresos brutos necesarios para afrontar el pago del primer año de hipoteca, una familia española tendría que destinar un 21,5% de su salario a la compra de la vivienda, según datos correspondientes al tercer trimestre (último dato disponible).

Del análisis de las provincias donde se ubican las mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y de las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares) se desprende que Baleares se mantiene como la provincia que requiere un mayor número de años de salario para comprar una vivienda, con 12,4 años, seguida de Málaga con 8,6 años. Estos datos de esfuerzo reflejan la existencia de un mercado de alta gama en esas zonas que impulsa al alza el valor de la vivienda media. Por el contrario, Valencia y Zaragoza se mantienen como la provincias entre las ocho analizadas que requieren el esfuerzo financiero más bajo: 4,9 y 4,5 años, respectivamente.

Málaga y Baleares destacan por tener la mayor tasa de esfuerzo financiero, un 30,9% y 28,8%, respectivamente. Le sigue Barcelona, donde se necesita realizar un esfuerzo que lleva a destinar de media un 25,4% de los ingresos para afrontar el pago de la hipoteca, una proporción que en Madrid se reduce al 21,4%. La proporción desciende hasta el 16,8% en la provincia de Valencia y el 18,4% en Zaragoza.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales (Cuarto Trimestre 2016)

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El precio de la vivienda crecerá en torno al 2,3% en 2016 e irá subiendo progresivamente hasta alcanzar el 5% en 2018, un crecimiento que permanecerá estable hasta el final de la década, según las previsiones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliarios Español 2016, de R.R. Acuña & Asociados. Según el informe, la evolución de precios en los diferentes mercados locales podría "ser muy distinta a la esperada para el agregado de España", en un contexto aún de alto "stock" de vivienda, con un total de 1,4 millones de pisos y casas vacías puestas a la venta en España.

Pisos en Marbella (Costa del Sol, Málaga)

Las caídas consecutivas de precios durante los últimos ocho años se produjeron por el fuerte desajuste entre la oferta y demanda que ha caracterizado la evolución del mercado inmobiliario español, lastrado por el elevado stock de vivienda. En 2015 solo se dieron subidas en los precios del 46,8% de los municipios, y se espera continuar encontrando caídas de precios en una buena parte de ellos para los próximos años.

La demanda se ha fortalecido en las principales áreas metropolitanas de ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia, así como de costa turística en los dos últimos años por las expectativas en el crecimiento económico y la sensible mejora del empleo. Asimismo, se observa un crecimiento en la demanda y las ventas, impulso que durará al menos en el corto plazo con las expectativas económicas actuales.

Las conclusiones del anuario apuntan hacia una vuelta al equilibrio, gracias al incremento de las ventas y a la recuperación de los precios en parte del mercado. De esta manera, el estudio espera que la oferta de obra nueva alcance un mínimo en 2016 con 40.000 viviendas terminadas y, para los dos siguientes ejercicios, un crecimiento sostenido en áreas expansivas muy concretas del territorio nacional, donde el stock de vivienda nueva es prácticamente inexistente.

El parque de viviendas en 2015 era de 25,5 millones de viviendas, de las cuales 18,6 millones eran hogares y 6,9 millones correspondían a viviendas secundarias (4,4 millones) y vacías (2,5 millones), lo que determina un ratio de 1,4 viviendas por hogar, frente a 1,12 de media en la UE.

1,4 millones de viviendas en venta

El estudio de RR Acuña cifra el stock en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta, cantidad semejante a la aproximación del excedente de viviendas del parque antes calculado. El 26% del stock está en manos del sector financiero, aproximadamente, con 111.000 viviendas nuevas y 284.000 de segunda mano, el resto del stock, 1,098 millones viviendas se distribuye entre promotores, particulares y otros operadores del mercado. El potencial de suelo sorprende, por el acopio de terrenos adquiridos en pago de deuda y el alto grado de financiación a promotores que aún pesa en los balances de las entidades financieras (la provisión media observada es de un 48%). No obstante, la capacidad de disolución futura del stock por parte de la demanda es muy limitada, es decir, es de difícil pronóstico dado el elevado volumen de stock actual y las previsiones futuras sobre población y la generación de nuevos hogares.

En las provincias de costa turística (mediterránea, sur atlántica e insular), por su naturaleza, ha de presumirse una mayor concentración de viviendas, esto es, un excedente sobre hogares que suele atribuirse a un destino final de uso vacacional. No obstante, no todas estas provincias tienen como principal exponente económico al turismo, por lo que existen otros factores que explican sus excedentes en viviendas. La media de las provincias de costa turística es de 1’4 viviendas por hogar. Por encima de esta media cabría pensar que existen elevados excedentes de viviendas, como en Almería, Tarragona, Alicante, Girona y Castellón.

Las áreas no turísticas tienen una media de 1,5 viviendas por hogar. Las áreas regresivas acumulan de media 1’8 viviendas por hogar, y destacan con un mayor excedente de viviendas sobre hogares las provincias de Palencia, Salamanca, Cáceres, Lugo, Burgos, Guadalajara, Huesca, Zamora, OrenseCuenca, Segovia, Soria, Teruel y Ávila. Las provincias expansivas muestran una ratio media del 1,28, y el menor excedente de vivienda lo encontramos en las provincias de Álava, Vizcaya, Madrid, GuipúzcoaNavarra, Sevilla, Zaragoza, Valladolid, Córdoba, Asturias, Pontevedra, Lleida y Badajoz.

Por su parte, la demanda de vivienda nueva alcanzará el mínimo este año con cerca de 82.000 viviendas. R.R. de Acuña prevé que en 2018 se alcance cierto equilibrio entre oferta y demanda, con un stock de obra nueva con 341.000 viviendas. Esto significaría que la disolución de la mayor parte del stock de vivienda nueva sería prácticamente irrealizable a largo plazo y que el ajuste del stock de vivienda nueva en las áreas expansivas habría concluido. Los cálculos cifran el stock de 2015 en 1,468 millones de viviendas vacías puestas a la venta en España. Desde 2010, se han disuelto 218.000.

En cuanto a la vivienda usada, las herencias de oferta neta de vivienda usada continuarán siendo crecientes y suponen entre el 40% y 50% de la demanda de usadas. La proyección para la demanda de vivienda de segunda mano apunta a una disolución de cerca de 330.000 viviendas cada año hasta 2018, que se irá moderando cada vez más.

Fuente: R.R. Acuña & Asociados (Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2016)

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El precio de la vivienda aumentó un 4% en el tercer trimestre del año en tasa interanual, una décima por encima del repunte anual del segundo trimestre (3,9%), según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este incremento, ya son 10 los trimestres consecutivos de recuperación en el precio de las casas y pisos, desde que en 2014 el mercado inmobiliario español pusiera un punto y aparte y dejara atrás seis años de bajadas.

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Por tipo de vivienda, el coste de la vivienda nueva subió un 7,3% en comparación con el tercer trimestre de 2015, tasa más de un punto inferior a la del trimestre anterior (8,4%), mientras que el precio de las viviendas de segunda mano creció un 3,5%, tres décimas más respecto al segundo trimestre (3,2%).

En tasa intertrimestral (tercer trimestre sobre segundo trimestre de 2016), el precio de la vivienda libre aumentó un 0,8%, un punto menos que en el segundo trimestre (1,8%) y una décima por encima del incremento trimestral que experimentó en el tercer trimestre de 2015. Con este repunte del 0,8%, el precio de la vivienda libre acumula ya tres trimestres seguidos de alzas trimestrales.

La mayor parte de las comunidades autónomas elevaron su tasa anual del precio de la vivienda durante el tercer trimestre. Los mayores aumentos correspondieron a Cataluña y Navarra, con subidas de 2,1 y 1,1 puntos, hasta tasas del 6,6% y del 2,2% respectivamente. En sentido contrario, los mayores descensos en valores interanuales se registraron en Cantabria y Andalucía, con recortes de 1,4 y 1,2 puntos, con caídas del 0,7% y del 1,4%, respectivamente.

En valores trimestrales, doce comunidades autónomas presentaron tasas positivas en el tercer trimestre de 2016, reflejando los mayores incrementos respecto al trimestre anterior en Baleares, Cataluña y Madrid, con subidas del 3,4%, del 2% y del 1,2%, respectivamente. En cinco regiones bajaron los precios de la vivienda libre: Aragón y Murcia (-0,3%), Comunidad Valenciana (-0,2%) y Andalucía junto con Castilla y León (-0,1%).

El precio de la vivienda estable en noviembre, según Tinsa

Según el índice Tinsa del mes de noviembre muestra un ligero incremento del 0,2% en el precio de la vivienda respecto al mismo periodo de 2015, con las "Capitales y grandes ciudades" y la "Costa mediterránea" como las zonas que mejor evolucionan, con un crecimiento del 1,5% y del 0,2%, respectivamente.

En los 11 primeros meses del año, el precio medio se ha incrementado un 1,8%, frente al 2,2% que sumaba en octubre. "Baleares y Canarias" (3,1%) y las "Capitales y grandes ciudades" (2,5%) son las zonas que más se han revalorizado desde enero. También las "Áreas metropolitanas" (1,7%) y "Resto de municipios" (1,1%) han incrementado sus precios medios en los once primeros meses del año. Por el contrario, la "Costa mediterránea" se ha depreciado un 0,2% en este periodo.

En términos absolutos, el precio medio en España registra una caída acumulada del 41,2% desde máximos de 2007. Por encima de esta media se sitúan la "Costa mediterránea" (-48,2%), las "Áreas metropolitanas" (-44,1%) y las "Capitales y grandes ciudades" (-44%). Por el contrario, los menores ajustes acumulados durante la crisis se encuentran en "Baleares y Canarias", donde le precio medio ha descendido un 30,5% y en "Resto de municipios", con una caída del 37,5%.

La previsión para el año 2017 es que el valor medio de la vivienda en España se mantenga prácticamente invariable, o con un crecimiento inferior al 2%, en línea con el dato esperado para el cierre de 2016. "Previsiblemente, en 2017 se moderará el relevante crecimiento de precios producido en 2016 en capitales como Barcelona, Madrid, así como zonas de la Costa del Sol (Málaga), Costa Blanca (Alicante), Baleares y Canarias, mientras que en zonas de interior y algunas zonas costeras con altos niveles de "stock", todavía se registran caídas de precios en tasa interanual. La compañía tasadora sostiene que el mercado residencial ha consolidado durante este año el proceso de estabilización de precios iniciado a principios de 2015, aunque su evolución ha sido muy dispar en función de las ubicaciones.

Fuentes: INe: Índice de Precios de Vivienda - Tinsa: IMIE General y Grandes Mercados

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El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en venta se situó en el tercer trimestre en 1.499,7 euros, lo que supone un aumento del 1,6% respecto al mismo periodo del año anterior, según la estadística del Ministerio de Fomento, si bien cae un 0,4% frente al segundo trimestre. Este incremento supone el sexto trimestre consecutivo de subida nominal de los precios, tras 26 trimestres de caídas interanuales en el precio de la vivienda, iniciadas a finales de 2008.

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Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado del tercer trimestre de 2016 es un 28,6% inferior al del nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Desde el valor mínimo alcanzado en el tercer trimestre de 2014 el precio se ha recuperado un 3%. En términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre ha experimentado un crecimiento interanual por octavo trimestre consecutivo, alcanzando un aumento anual del 1,8%. Así, el precio actual de la vivienda en España se ha reducido de forma acumulada desde máximos  un 34,9%.

Según la antigüedad de las viviendas, el valor medio del metro cuadrado de las viviendas de hasta cinco años se situó en 1.743,6 euros en el tercer trimestre de 2016, lo que supone un crecimiento interanual del 0,1%. En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.492,8 euros por metro cuadrado, un 1,8% más que en el mismo periodo del 2015.

Por comunidades autónomas, nueve de ellas presentan crecimientos interanuales, destacando Cataluña (4,8%), Madrid (4,3%), Baleares (4,2%), Canarias (2,6%), Comunidad Valenciana (1,9%), Navarra (1,8%) y Asturias (1,5%). Por el contrario, el resto de regiones aún muestran caídas interanuales, destacando La Rioja (-5,1%), Cantabria (-1,8%), País Vasco (-1,8%) o Aragón (-1,5%).

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se registraron en San Sebastián (3.242,2 euros/m2); Barcelona (2.714,4 euros/m2); Ibiza (2.662,5 euros/m2); Getxo (2.658,4 euros/m2) en la provincia de Vizcaya; también en Barcelona Sant Cugat del Vallès (2.607,5 euros/m2); Pozuelo de Alarcón (2.574,7 euros/m2) y Madrid (2.565,5 euros).

Por el contrario, los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se situaron en Elda (520,8 euros/m2), en la provincia de Alicante; en Valencia la localidad de Ontinyent (553,6 euros/m2); Jumilla (570,1 euros/m2) en Murcia; en la alicantina localidad de Alcoy (584,2 euros/m2); la murciana localidad de Yecla (588,7 euros/m2) y otra localidad más en Alicante: Crevillent (602,5 euros/m2).

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En cuanto a la vivienda protegida, el precio medio del metro cuadrado en España en el tercer trimestre del año fue de 1.108,3 euros, el mismo precio del segundo trimestre de 2016. La variación respecto al mismo trimestre de 2015 muestra, en cambio, una subida del 1,2%.

El número de tasaciones inmobiliarias utilizadas para realizar el cálculo de los precios de viviendas fue en el tercer trimestre de 2016 de 99.121, lo que supone un 6,3% más que en igual trimestre del año anterior. Fomento añade que los datos utilizados en el cálculo de los precios de vivienda corresponden a las viviendas tasadas por las distintas sociedades de tasación que se integran en la Asociación de Análisis del Valor (AEV).

Fuente: Ministerio de Fomento (Tercer trimestre 2016)

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Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España a la hora de comprar vivienda, con un precio máximo por metro cuadrado de 10.246 euros, localizado en la calle Serrano, a pesar que en el último año el precio máximo en la capital ha caído un 6% respecto a los datos de 2015, según el estudio de la sociedad de tasación Tecnitasa. En el otro extremo, en Madrid los precios más bajos se sitúan con 723 euros/m2, en el barrio de San Cristóbal de los Ángeles, aunque en esta zona, los precios respecto a 2015, se ha incrementado un 16%.

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El informe de TecniTasa registra también aumentos de precio significativos en el caso de algunas provincias como ocurre en Zamora que en sus precios mínimos se incrementan en un 20% con respecto a 2015, situándose en 944 €/m2 en la zona de Pinilla y San Ramón. Son reseñables también los comportamientos en Jerez de la Frontera (Cádiz), que incrementa sus precios máximos un 8% y de Ceuta que lo hace en un 7%.

En Castilla y León por el contrario, se producen importantes descensos en Burgos con una caída del 8% en los precios máximos con 2.186 €/m2 en 2016, Valladolid de un 3% hasta los 4.559 €/m2 en sus precios más altos, aunque sigue siendo la capital más cara de la comunidad, o Palencia en la que descienden sus precios un 3% y un 6% en máximos y mínimos respectivamente. La Rioja tendría un descenso tanto en sus precios máximos como mínimos. La ciudad de Logroño registra en 2016 una bajada de precios de un 2% en sus precios máximos alcanzando los 2.785 €/m2 y de un 3% en sus precios mínimos con 604 €/m2. Cantabria, con la ciudad de Santander al frente, también experimenta un descenso tanto en sus precios máximos de un 3% situándose en 5.359 €/m2 como de un descenso del 2% en sus mínimos alcanzando los 926 €/m2.

TecniTasa, a través de su último informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en España, saca conclusiones son claras: el precio de la vivienda repunta tímidamente en buena parte de las poblaciones españolas y en otras se mantiene. Sin embargo, este comportamiento estable no se observa en todas las ciudades españolas por igual.

Las ciudades con el precio más caro... y las más baratas

A nivel de calles, tal y como comentábamos, Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España, con un precio por metro cuadrado de 10.246 €/m2 localizado en la calle Serrano, en el distrito de Salamanca. Los valores máximos bajan un 6% con respecto a 2015, mientras que en los mínimos se registra un aumento del 16%. Pese a todo, en esta ubicación "Prime" de Madrid, un piso de 100m2 cuesta 1.024.600 euros.

Barcelona es la segunda ciudad española con el m2 más caro, el precio máximo se sitúa en 8.957 €/m2, con un alza de un 6% en el precio en su calle más cara: el Paseo de Gracia. La ciudad de San Sebastián (Guipúzcoa) ocuparía el tercer puesto de las ciudades con un precio por metro cuadrado más caro, alcanzando los 6.820 €/m2 en la zona comprendida entre la Avenida Libertad, Boulevard, Plaza Gipuzkoa o Calle Hernani, en pleno centro, lo que supone un incremento del 11%.

En el otro extremo, las localidades con el m2 más barato se encuentran en Talavera de la Reina (Toledo) con 317 €/m2, seguida de Castellón 363 €/m2, Huesca 392 €/m2 y Elche (Alicante) 399 €/m2, siendo estos los precios mínimos más bajos de toda España por debajo de los 400 euros. La primera destaca por haber tenido el mayor descenso con un 9% con respecto a 2015, Castellón se mantendría igual que el año pasado, en el caso de Huesca ha incrementado ese precio mínimo en un 2%, mientras que en Elche el precio bajó también en un 2%.

Las zonas con los precios al alza

Cataluña es una de las comunidades que mejor salen paradas en el informe. En precios máximos, LLeida, Tarragona y Barcelona suben los precios por metro cuadrado en 2016. Barcelona un 6%, Tarragona un 3% y Lleida, que los incrementa un 2%. En el caso de Girona el precio se mantiene con respecto al año pasado. En mínimos, Barcelona llega a un incremento del 5%, Lérida consigue un 4%, Tarragona alcanza el 8% mientras que Gerona consigue un 2%.

En Castilla-La Mancha se producen incrementos en sus precios máximos del 1% al 3% en sus principales capitales y en otras, como Guadalajara y Toledo, sus precios se mantienen en 2016. En el caso de Asturias se registra un incremento del 3% en Oviedo capital. En Murcia capital también se da un aumento en sus precios máximos de un 2%. Navarra también destaca al registrarse un alza de un 3% tanto en sus precios máximos, superando los 5.000 €/m2, como en sus precios mínimos donde se sitúa en un 2% con respecto al 2015.

Tanto Baleares como Canarias destacan en el informe de TecniTasa por haber experimentado un repunte en sus precios. Las Islas Baleares contaron con una subida del 5% y del 8% en sus máximos y mínimos en el caso de Palma de Mallorca, situándose en 3.276 €/m2 y en mínimos de 865 €/m2. En el caso de las Islas Canarias la subida fue menor, registrando un 4% y del 2% en sus precios máximos y mínimos en Las Palmas de Gran Canaria, alcanzando los 4.561 €/m2 y los 714 €/m2 respectivamente. En la isla de Tenerife se mantienen los precios de la vivienda.

Fuente: inmodiario.com

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Cuando el mercado inmobiliario empieza a dar señales consistentes de mejora, surge de nuevo una pregunta, tan pertinente como engañosa: ¿Compro mi casa o vivo de alquiler? Es una cuestión pertinente, porque ocuparse y preocuparse de formar un hogar en una vivienda concreta es un tema financiero de capital importancia. Pero, a la vez, es una cuestión errónea, porque la compra de una vivienda y su alquiler no son contratos comparables. Incluso cuando la situación económica permite acceder a una vivienda en propiedad, el alquiler también ofrece ventajas.

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Cuando alquilamos una casa para vivir asumimos un compromiso importante, pero mucho menor que la compraventa, especialmente si necesitamos financiar la operación mediante un préstamo hipotecario. Comparar ambos contratos supone un ejercicio de equilibrismo lleno de matices no apto para personas sin buenos conocimientos financieros. Pese a ello, muchas personas se preguntarán si vale más la pena comprar, ante la afirmación que muchas veces escuchan que alquilar, es "tirar el dinero".

La persona que mejor conoce nuestra situación económica, familiar, nuestras ambiciones y aficiones, miedos y esperanzas somos nosotros mismos. Ningún experto puede discernir mejor quiénes somos, de dónde venimos y hacia dónde vamos. Y de ello depende la respuesta a si es mejor alquilar o comprar una vivienda mediante una hipoteca. Asumiendo que los consejos siempre han de particularizarse, veamos algunas algunas cuestiones generales sobre la compra y el alquiler, sus pros y sus contras, la evolución de sus precios y del común error de comparar ambos conceptos.

El alquiler da libertad

Suele decirse que es la mejor opción como solución temporal o como medida ligada a la movilidad del inquilino. Sin las ataduras de la hipoteca y sin tener que pagar los gastos iniciales, el arrendamiento permite flexibilidad para cambiar de piso si las circunstancias lo exigen. Además, ahora uno puede optar a más beneficios fiscales que en la compra y suele ahorrarse gastos como la comunidad de vecinos, el seguro o el mantenimiento del piso. Ese ahorro permite, a su vez, dedicar el dinero a otros menesteres.

Alquilando compramos un tiempo de disfrute del uso de una casa de otro. Es una opción que proporciona libertad, por ejemplo de aceptar trabajos ubicados en otras regiones o países, sin el ancla que ser propietarios con deuda supone. Comprar nos ancla a un territorio, principalmente si nuestro socio hipotecario es una entidad financiera; podemos cambiar de residencia y alquilar la vivienda en propiedad, ciertamente, pero nos arriesgamos a los potenciales impagos mientras que tenemos que responder puntualmente de las mensualidades del préstamo.

En cuanto al riesgo económico, alquilar nos expone a un calor intenso pero no abrasador, si pasamos por dificultades económicas. Si en un futuro nos resulta imposible abonar el alquiler, la deuda que podamos acumular acaba siendo las mensualidades impagadas y poco más. Al dejar la casa alquilada, no nos persiguen otras deudas como sí ocurre con el impago hipotecario. Si la hipoteca es sobre nuestra vivienda habitual, el banco se puede adjudicar la casa por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta (cifra reflejada en la escritura de préstamo hipotecario firmada), y reclamar los costes judiciales de la ejecución hipotecaria, los intereses remuneratorios y de demora, hoy limitados al triple del interés legal del dinero. Los defensores de la adquisición suelen argumentar que lo peor de vivir arrendado es que uno paga una renta todos los meses pero, con el paso de los años, no tendrá ninguna propiedad a cambio. Es lo que algunos llaman "tirar el dinero". El alquiler también depende mucho de quién sea el dueño del piso: unos se preocupan por que la vivienda esté en las mejores condiciones, pero otros no corren con esos gastos.

Evolución de precios

El perfil de la vivienda en alquiler en España es plurifamiliar, construida hace más de 35 años, con menos de 90 metros cuadrados y con un coste mensual de unos 540 euros de media, y su precio medio crecerá más de un 10% en 2016, según un estudio de Servihabitat. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encontraban ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones de viviendas. En Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña, Islas Canarias y Cantabria, el precio medio del alquiler es superior a la media española y, según el estudio, se prevé que la tendencia se mantenga al alza.

Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cantabria, Andalucía y Castilla-La Mancha tienen una oferta de vivienda en alquiler por habitante y por hogar superior a la media española, así como provincias costeras como Málaga, Cádiz y Alicante, y ciudades con un fuerte componente estudiantil como SalamancaGranada.

Así, por ejemplo, en los últimos 30 años, el IPC ha subido un 155%, lo que teóricamente habría elevado un alquiler desde los 1.000 euros de 1986 hasta los 2.548 de 2016. Esto es sólo una estadística general a nivel nacional, pero sirve para hacerse a la idea de que una renta no se mantiene invariable. No obstante, el IPC del alquiler se mantiene relativamente estable en los últimos años, en contraste con fuertes repuntes de precios en grandes capitales por la falta de oferta y el fenómeno del alquiler vacacional, que hace subir los precios del alquiler de larga temporada tradicional en grandes ciudades culturales como Madrid o Barcelona, así como zonas turísticas de gran demanda y poca oferta como las Islas Baleares (especialmente Ibiza y Mallorca), Islas Canarias y algunas zonas costeras del Mediterráneo peninsular.

Comprar pensando en la jubilación, un ahorro

Actualmente, a favor de comprar vivienda, están sin duda, los tipos de interés, situados en mínimos históricos, que hacen ampliar la oferta de hipotecas competitivas. Todo ello en un momento en el que el mercado inmobiliario comienza a recuperarse: los pronósticos descartan nuevas caídas y apuntan incluso a un incremento progresivo de los precios en un rango anual de hasta el 5%, impulsado por los bajos costes de financiación y el ciclo económico.

También juega a favor de la adquisición que, ante un cambio en las circunstancias del comprador, se puede alquilar esa vivienda para sacarle una rentabilidad. No parece que falten candidatos, pues el número de personas que viven en arrendamiento se ha multiplicado por tres desde que estalló la crisis, superando hoy el 20%. Esto puede suponer una buena opción ante el incierto momento de la Bolsa y la baja rentabilidad de los depósitos. Por contra, esa rentabilidad está en máximos desde 2007 en el caso del alquiler. Como colofón, los expertos esperan que el precio del alquiler de viviendas crezca más de un 10% este año.

Ser propietarios de una vivienda ya pagada al llegar el momento de la jubilación es, al menos hasta la fecha, una de las decisiones de ahorro más inteligentes que un particular puede hacer. Con una pensión cada vez más exigua y un mercado de alquiler que no se adapta a los menguados ingresos de la gente mayor, no parece buena idea llegar a esta etapa de la vida con la carga de que supone el pago de un alquiler (o de una hipoteca). Lo que tiene mucho menos sentido económico es también "invertir" en segundas o terceras residencias, ya que hay otras formas de invertir más líquidas.

A pesar que la vivienda tiende a revalorizarse, la historia reciente muestra que los precios también pueden caer. Y aunque nada apunta hoy a otra burbuja, nadie puede descartarla, dejando al comprador atado a su vivienda y con el temor constante a que suban los tipos de interés durante el tiempo en que está pagando su hipoteca. Ese préstamo y los elevados gastos de la operación figuran, así, entre los mayores inconvenientes. Basta un cálculo: si se compra una vivienda por 320.000 euros, lo primero que debe tener en cuenta es que, incluso antes de poner un pie en su casa, debe disponer de un ahorro de 105.600 euros. Con eso pagará los 64.000 euros de entrada (los bancos suelen financiar un 80% de la tasación del inmueble) y los 41.600 euros de impuestos, registros, notarios, tasación y los gastos del préstamo, que suponen el 13% del precio que ha pactado por su piso. A eso hay que sumar luego los intereses de la hipoteca, tributos como el IBI, el seguro del hogar o la comunidad de propietarios

En cuanto al pago mensual, comparar un alquiler con la cuota hipotecaria solo tiene algún sentido si el préstamo hipotecario se ha contratado a tipo fijo. Si la hipoteca es variable, la cuota de un año puede que no tenga que mucho que ver con la próxima revisión. Como precaución los expertos recomiendan tomar el referencial hipotecario contratado en su máximo histórico y sumarle el diferencial. Así para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, a Euribor + 1%, no tomemos la cuota del primer año, sino la mensualidad resultante de tomar un Euribor al 5%. La hipoteca del ejemplo sería de 899 euros. El simulador del Banco de España es muy útil para estos menesteres.

Evolución de precios

Cada vez más expertos advierten que la recuperación inmobiliaria no es tal porque no llega a todos los rincones del país. En su lugar, actualmente prefieren hablar de un sector que avanza hacia su normalización, basada en precios de las casas al alza, más transacciones y el regreso de las grúas para edificar nuevas promociones. Respecto a los precios, el mercado tiene a su recuperación tras una reducción acumulada desde el 2007 que bascula entre el 30% y el 40%, según la zona que se mire y la estadística que se escoja, una depreciación superior incluso en áreas con grandes bolsas de vivienda construida en stock. En general, los precios se están revalorizando más deprisa allí donde había menos stock sin vender o el que había se ha logrado absorber. Y eso ha sido posible gracias a la mejora del mercado laboral y el regreso del crédito.

Un análisis de lo que han hecho los precios de las viviendas en cada comunidad autónoma con los últimos datos disponibles publicados por el Ministerio de Fomento revela Madrid y Baleares son las dos regiones donde las casas se están revalorizando a un ritmo más acelerado. En el acumulado, es decir, desde que la tendencia de los precios se dio la vuelta y dejaron de bajar, en Madrid los precios de las casas ya han crecido un 9,96%, lo que significa haber recuperado un 19,2% o una quinta parte de todo lo perdido durante la crisis (cuando la depreciación total ascendió al 34,1%). En el caso de Baleares la ganancia es aún mayor. En el archipiélago, las casas llegaron a depreciarse un 25,8% de 2008 a 2013 y en apenas tres años y medio acumulan una revalorización del 13,39%, más de un tercio o un 38,4% de todo lo perdido. Una recuperación de esta magnitud no se produce en ningún otro territorio.

Le siguen a bastante distancia Canarias, donde los precios acumulan desde mínimos una revalorización del 7,8% frente a una pérdida durante la crisis del 31,6%, con lo que habría recuperado un 16,8% de todo lo depreciado tras el estallido de la burbuja. Y cierra la clasificación Cataluña, donde frente a una caída acumulada del 33,4%, las casas desde mínimos se han vuelto a apreciar un 6,02%, apenas una décima parte (el 11,9% en términos relativos) de lo que se abarataron durante los seis años de crisis.

Las grandes ciudades, polos de mayor actividad económica o demanda turística y, por lo tanto, de más empleo, son por regla general los lugares donde el mercado inmobiliario da claras muestras de recuperación y donde se han vuelto a poner en marcha promociones por la escasez de obra nueva. Por el contrario, allí donde todavía existe una gran oferta de casas a estrenar procedente del anterior boom o la actividad económica es menor, los precios comienzan poco a poco a revalorizarse. Es el caso de Andalucía, a excepción de Málaga, o la Comunidad Valenciana. En la primera, los precios apenas acumulan un aumento del 1,39% desde que tocaron suelo, mientras en Valencia las casas valen hoy un 2,45% más que hace dos años.

El común error de comparar la compra con el alquiler

Las comparaciones no son buenas (ni correctas) tampoco en el mercado inmobiliario, donde el debate entre comprar o alquilar vivienda está volviendo a caer en su eterno error: la comparación a la ligera de la cuota mensual hipotecaria con el coste de un arrendamiento. Equiparación económica que hoy, tras el profundo ajuste de los precios y el abaratamiento del crédito, parece hacer más interesante la propiedad en contra de la opinión de la mayoría de expertos inmobiliarios y economistas, que abogan por evitar interrelacionar ambos regímenes. Según muchos de ellos, el manido dicho de que "se paga igual o menos por una hipoteca que por un alquiler" tiene bastantes lagunas. La primera, y quizá la más importante, a nivel inmobiliario. Esta creencia sólo suele cumplirse en el segmento de viviendas de un perfil bajo (pisos pequeños de segunda mano y localizaciones secundarias) o entre la oferta más asequible que venden los bancos.

Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), califica como "simple" y "no creíble" el ejercicio de comparar las cuotas hipotecarias con las rentas del alquiler. "En primer lugar", explica, "porque pocas veces se puede comprar una vivienda en la zona en la que se está alquilado". Pone de ejemplo a los jóvenes inquilinos en lugares céntricos de las grandes ciudades. "Estos, a través del arrendamiento, individual o compartido, pueden acceder a pisos en zonas donde están las casas más caras en compraventa", señala. De ahí que, igualmente, siempre se diga que el alquiler permite vivir en mejores casas y ubicaciones que la propiedad.

La segunda de las lagunas del errático símil entre la cuota hipotecaria y la renta de alquiler se aprecia desde el punto de vista económico. "Este cálculo (a la hora de plantearse comprar o arrendar) es equívoco porque, sencillamente, no tiene en cuenta muchos factores como el gasto de mantenimiento de una propiedad, los impuestos ligados a la vivienda o el coste de oportunidad de los fondos invertidos, entre otros muchos aspectos", explica el economista José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Los expertos hacen hincapié también en que para acceder a una casa con financiación se necesita, al contrario que en el arrendamiento, un alto ahorro, y que, normalmente, se obvia al comparar el coste de un préstamo con el de un alquiler. "En grandes números, el pago inicial de una compra deberá ser, como mínimo, de un 30% del valor de la casa", indica. "De nada sirve comparar las letras mensuales de una hipoteca y un alquiler si no se contempla este dinero para la entrada", comenta.

Además, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, recuerda, que la compra requiere "hacer frente al coste de los intereses que supone la hipoteca (se paga más del valor real de la casa adquirida) y asumirse otros gastos, como los derivados de la comunidad de propietarios (cuota mensual y derramas), seguro de vivienda e impuestos como el IBI". Caraballo contrasta estos importantes desembolsos extra en la compra con "el gasto de acceso mínimo" del alquiler. "Un arrendamiento exige, como máximo, pagar un mes de fianza, el mes en curso y quizá alguna garantía adicional", comenta. Así, no ve coherente comparar tan a la ligera la cuota hipotecaria con la renta de un alquiler. "Con una hipoteca no se paga el valor real de la casa, mientras que la renta sí se corresponde con el valor técnico en los alquileres", reitera.

Al margen de las ecuaciones económicas, se constata que cada vez hay más personas que ven el alquiler como "una filosofía de vida" y un sector en auge. "El arrendamiento se está afianzando y consolidando en España, principalmente, impulsado por la demanda". El alquiler se ha desprendido de muchos prejuicios, pero aún le queda mucho trabajo por hacer, como explicar que no se pueden comparar las cuotas hipotecarias con las rentas. Los expertos creen que esto se lograría con una Administración comprometida con el arrendamiento. "Cuando los estímulos políticos para el alquiler y la compra se equiparen, entonces, y sólo entonces, los dos mercados evolucionarían sin mirarse el uno al otro", concluyen.

Fuentes: elpais.com, elmundo.es y cincodias.com

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El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se mantuvo en octubre sin variaciones respecto al mismo mes de 2015, sostenido solo por las capitales de provincia, siendo estas los únicos mercados donde suben los precios. En el acumulado de los diez primeros meses del año, el valor medio en España acumula una revalorización del 2,2%, según datos del índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Desde máximos desde 2007, la caída acumulada alcanza el 40,9%.

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Solo el grupo “Capitales y las grandes ciudades” como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Málaga  o Palma de Mallorca, los valores medios de los pisos y casas crecen en octubre respecto al mismo mes del año pasado. El crecimiento en tasa interanual en este grupo de municipios fue del 1,6%. Por su parte, la “Costa mediterráneay las localidades más pequeñas (“Resto de municipios”) registraron ligeras caídas interanuales del 0,6% y del 0,4%, respectivamente.

Así, el precio medio de la vivienda terminada en España sigue manteniendo un balance positivo en el conjunto del año 2016. El crecimiento acumulado desde enero es del 2,2%, impulsado por las "Capitales y grandes ciudades", que se han revalorizado un 3,3% en el conjunto de los 10 primeros meses, y por los mercados insulares de "Baleares y Canarias", que se han encarecido un 3,8% en lo que llevamos de 2016. Tan solo las 'Áreas metropolitanas' se han depreciado ligeramente desde enero (-0,6%), mientras que en el resto de agrupaciones el incremento desde enero se sitúa en torno al 2%.

Según Tinsa, la situación del mercado residencial sigue caracterizado por la estabilidad. "Mantenemos la previsión de que el año cerrará con un crecimiento de precios, previsiblemente por debajo del 5% en términos medios. Eso no impide que existan determinadas zonas donde la evolución al alza está más consolidada, como es el caso de las ciudades de Madrid, Barcelona y algunas zonas de playa y costa. La evolución a medio y largo plazo dependerá de la situación económica".

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Si se analiza la evolución desde el punto álgido del ciclo, en 2007, el precio medio en España registra una caída acumulada del 40,5%. El descenso es todavía mayor en la “Costa mediterránea”, donde alcanza el 47% desde máximos, seguida de las “Áreas metropolitanas”, con un descenso del 45,4% y las “Capitales y grandes ciudades” con un 43,6%. El precio medio en “Baleares y Canarias” se ha ajustado por debajo de la media española (-30% desde 2007), al igual que el “Resto de municipios”, donde el descenso acumulado es del 36,8%.

Fuente: Tinsa "IMIE General y Grandes Mercados Octubre 2016"

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El mercado del a vivienda se mantiene firme en la senda de la recuperación. Situación que se confirma en el segundo trimestre tanto en ventas, como en precios (1,3%) y en la firma de hipotecas (26,1%), que describen una continua tendencia al alza, según la estadística del Consejo General del Notariado. Así, la compraventa de viviendas se expandió a nivel nacional un 13,3% (122.776 transacciones), con tasas de crecimiento de dos dígitos en una amplia mayoría de comunidades, entre las que destacan Baleares (29,4%), Cataluña (26,4%) Canarias (20,0%), donde las ventas han aumentado por encima del 20%. Solo hubo caídas de compraventas en Navarra (-20,4%) y La Rioja (-2,7%).

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También los precios medios del metro cuadrado de los pisos y casas en venta crecieron en el segundo trimestre un 1,3%, alcanzando los 1.314 euros, cifra ampliamente superada en Baleares (2.189 euros), País Vasco (2.169) y Madrid (1.883). Los datos ponen de manifiesto la recuperación del sector inmobiliario, sobre todo en mercados de costa y principales capitales de provincia.

Los precios medios se contrajeron en ocho regiones, con especial intensidad en La Rioja (-34,0%), Navarra (-20,1%) y Castilla y León (-12,3%). En torno a la media nacional de crecimiento interanual se situaron País Vasco (2,1%) y Murcia (2,5%). Sin embargo, según los notarios los mayores aumentos interanuales  del precio promedio por m2 en el segundo trimestre se registró en las Islas Canarias (7,7%) y Madrid (4,9%).

Respecto al mercado hipotecario, las hipotecas firmadas para la compra de vivienda registraron tasas de crecimiento generalizadas de dos dígitos, con una subida media nacional del 26,1% (hasta las 56.815 operaciones), con la excepción de Navarra donde el número de operaciones cayó un 0,7%. Las autonomías con un mayor crecimiento fueron Islas Baleares (48,7%) y Cataluña (45,7%) y las que menos crecieron fueron La Rioja (6,7%) y Cantabria (16,8%).

La cuantía promedio de estas hipotecas para comprar vivienda se incrementó un 3,5% interanual, hasta los 130.254 euros. Frente a las caídas en Extremadura (-29,1%) o Canarias (-16,1%), se observaron fuertes incrementos de la cuantía media en Madrid (14,6%) o Baleares (10,6%).

En su conjunto total y en términos de cuantía promedio de las hipotecas se observó un incremento interanual del 7,0%, hasta los 160.107 euros. Cinco comunidades vieron como la cuantía media de los préstamos hipotecarios concedidos disminuyó en Extremadura (-19,1%), Murcia (-13,9%), Navarra (-12,4%), Galicia (-9,4%) y Asturias (-7,4%). Por encima de la media nacional destacaron Madrid (18,6%), La Rioja (14,5%) y Aragón (9,1%).

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A la hora de pagar en efectivo o con hipoteca, el 46,3% de las compraventas usa financiación hipotecaria. La autonomía donde el porcentaje de viviendas financiadas es más alto es el País Vasco (70,4%), mientras que en el otro extremo, con menos viviendas financiadas se sitúa la Comunidad Valenciana (31,7%).

Consejo General del Notariado: 2º trimestre de 2016

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En 2016 se va a consolidar la recuperación del sector inmobiliario español y la tendencia continuará en 2017. Es la valoración de BBVA Research, que calcula que de cara al año que viene la compraventa de viviendas crecerá cerca de un 6,5%, hasta las 475.000 operaciones, y el precio subirá un 3,5% hasta niveles de 2004. El mercado inmobiliario responderá, dicen, con un incremento en la construcción de nuevas promociones. El crecimiento, no obstante, será más moderado que el de este año 2016, cuando las transacciones de vivienda aumenten un 10%, similar al crecimiento de un año antes, y el precio se encarezca alrededor del 2,5%, según el Informe Situación Inmobiliaria España elaborado por el BBVA. Aún así, el precio de la vivienda va a recuperar paulatinamente la caída superior al 38% que sufrió durante la crisis, aunque su evolución va a ser muy desigual en términos geográficos y a dos velocidades, con Madrid, Cataluña y Baleares a la cabeza.

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Para los próximos trimestres, las perspectivas en torno al sector son positivas. En 2016, la solidez de la demanda apunta a un crecimiento de las ventas de cerca del 10%. En 2017, las ventas también progresarán pese a la moderación del crecimiento económico. Aunque los determinantes macroeconómicos de la demanda residencial moderará su ritmo de crecimiento, la política monetaria ultraexpansiva del Banco Central Europeo (BCE) garantiza la oferta de crédito a tipos de interés reducidos. Además, las buenas expectativas en torno al sector compensarán esta moderación. "Es un crecimiento sano", ha afirmado el economista de BBVA Research, Félix Lores, quien ha explicado que los resultados varían en función de las comunidades autónomas, siendo más favorables en el área del Mediterráneo en zonas de costa de la Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucía y Canarias que en el interior y el Norte peninsular, con la excepción de Madrid, donde las ventas se mantienen fuertes.

Los años de crecimiento consecutivo en la venta de viviendas se trasladará directamente a la actividad constructora. Aunque todavía se encuentra en niveles bajos, la previsión apunta a que este año los visados para iniciar la construcción de viviendas crezcan alrededor de un 40%. Un crecimiento que en 2017 se situará en torno al 25%. Así, 2017 podría concluir con la firma de casi 90.000 visados para la construcción de vivienda, un nivel elevado si se compara con las poco más de 34.000 viviendas que se visaron en 2014, pero que dista mucho de los niveles previos a la crisis. Por su parte, la finalización de viviendas sigue reduciéndose y se espera que en los próximos trimestres halle el mínimo.

Según el estudio de BBVA Research, durante 2017 la economía española crecerá a un ritmo más suave que en 2016 (debido al menor impulso en algunos sectores económicos, a incertidumbres derivadas del Brexit, y a dudas sobre política económica), pero volverá a presentar tasas por encima de la media europea. Tanto la evolución del empleo como la renta de las familias tendrán un comportamiento positivo y continuarán estimulando la demanda de vivienda. El crecimiento del PIB del 3,1% en 2016 y del 2,3% esperado en 2017 será suficiente para crear unos 800.000 puestos de trabajo.

Los circulacion de crédito a las familias para comprar vivienda está evolucionando a buen ritmo y la tendencia indica que esta evolución continuará a lo largo de 2016: el acumulado de los ocho primeros meses de 2016 muestra un incremento del 13,2%, respecto al mismo periodo de 2015. Además, las nuevas operaciones de crédito retomaron el crecimiento. Los préstamos hipotecarios muestran una dinámica positiva en la primera parte de 2016, en los siete primeros meses se firmaron 115.815 hipotecas nuevas, un incremento de un 21,2%, con respecto al mismo periodo de 2015. Por su parte, la financiación a promotores ya presentó flujos positivos en 2015 y se consolidará suavemente en 2016.

Sin embargo, el sector, al igual que el resto de la economía, no está exento de riesgos. Las incertidumbres que existen sobre el Brexit, el crecimiento global y las relacionadas con la política económica de los próximos años en España podrían estar condicionando las decisiones de inversión de hogares y empresas, y terminar afectando tanto a la demanda como a la oferta residencial. Con todo, por segundo año consecutivo, el segmento residencial del sector de la construcción contribuirá positivamente al crecimiento de la economía. En particular, las previsiones apuntan a que la inversión en vivienda crecerá en 2017 ligeramente por encima del 3%.

Fuente: BBVA

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El precio medio de la vivienda en España, tanto nueva como usada ya terminada, acumula en los nueve primeros meses del año un incremento del 2,9% respecto al mismo periodo del año anterior. Tras el pequeño ajuste de agosto (-0,5%), el mes de septiembre registró un aumento del 2,4%, según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados que se calcula a partir de tasaciones de vivienda realizadas por la compañía.

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Según la tasadora, el subíndice que analiza conjuntamente el valor medio de “Baleares y Canariassigue mejorando y crece un 4,4% en tasa interanual. Aunque la evolución de los precios en la “Costa mediterránea” se mostró más moderada que en meses anteriores, todavía están un 4,3% por encima de los niveles de septiembre de 2015.

El buen comportamiento de las “Capitales y grandes ciudades” como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga o Palma de Mallorca se situó en septiembre con un crecimiento medio del 2,5% por encima del registrado en septiembre del año pasado. Las localidades más pequeñas (grupo “Resto de municipios”) muestran un ascenso en tasa interanual algo mayor, del 2,9%, mientras que las “Áreas metropolitanas” se mantienen estabilizadas, con un ligero descenso del 0,5% respecto a septiembre de 2015.

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados experimentó una ligera aceleración en septiembre. El crecimiento acumulado desde enero, que era del 0,2% en agosto, asciende al 2,9% un mes después. “Baleares y Canarias”, con una mejora del 6% en los nueve primeros meses, es el mercado con el crecimiento más consolidado en lo que llevamos de 2016. Le siguen “Resto de municipios”, con una subida del 3,5%, y las “Capitales y grandes ciudades”, con un 3%. El precio medio en las “Áreas metropolitanas” se mantiene respecto a los niveles de enero, con un ligero crecimiento de siete décimas desde principios de año.

Desde precios máximos alcanzados a finales de 2007, el valor medio de los pisos y casas en España registra una caída acumulada del 40,5% respecto a finales de 2007. La zona más castigada es la “Costa mediterránea, con un descenso del 46,5%, seguido de las “Áreas metropolitanas”, donde el ajuste alcanza el 44,7%. Una situación parecida a la de la vivienda en las “Capitales y grandes ciudades”, que se ha depreciado un 43,8% desde máximos. Por debajo de la media española se encuentra el grupo “Baleares y Canarias”, con una caída acumulada del 28,5%, y “Resto de municipios”, con un 36%.

Tinsa precisa que a pesar de la tendencia positiva que muestran los precios en términos medios, la evolución del mercado inmobiliario es "muy heterogénea" y existen mercados locales donde el precio sigue ajustándose a la baja.

Recuperación inmobiliaria "selectiva" y la adaptación a la banca

Algunos de los principales agentes del sector inmobiliario y financiero, como la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) o Caixabank, constatan una recuperación del sector de la vivienda "selectiva" que se sucederá en los próximos años, si bien piden "prudencia" porque las "heridas" de la última década todavía "están cicatrizando". Ésta es una de las conclusiones de la mesa debate sobre financiación en el sector inmobiliario del Congreso Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), que se celebró los pasados días 5 y 6 de octubre en Madrid con la asistencia de 400 profesionales.

El presidente de la Sareb, Jaime Echegoyen, ha afirmado que aunque la recuperación del sector inmobiliario es aún "selectiva", se dan "elementos favorables que van a hacer que se quede". Echegoyen ha calificado de "momento dulce" la situación actual del mercado inmobiliario gracias a los "elementos favorables", como los bajos tipos de interés, la profesionalización del sector o la demanda creciente, por lo que ha subrayado que "parece que va a durar" la recuperación inmobiliaria. "Lo estamos haciendo bien entre todos, hemos aprendido las lecciones del pasado y estamos aprovechando adecuadamente la potencia económica", ha remarcado el presidente del 'banco malo', sobre el que ha dicho que es el "reflejo del pasado y esperemos que del futuro".

No obstante, Echegoyen ha abogado por que el sector trabaje para que no se repitan actuaciones erróneas del pasado sin tener que caer en la innovación de la financiación, y ha pedido "mantener la prudencia y el ojo avizor", ya que "los tipos bajos han ayudado mucho, pero puede que no dure mucho tiempo".

En esta línea, el director general de Caixabank, Juan Antonio Alcaraz, ha afirmado que "las heridas todavía están cicatrizando" y ha apuntado que las entidades siguen registrando una "constante caída" del libro de préstamos de hipotecas a particulares al no ser "capaces" de reponerlos. Asimismo, ha criticado los nuevos criterios reguladores, como el código de buenas prácticas del sector financiero, que "realmente ha modificado profundamente las reglas de juego de la relación de los bancos con los hipotecados", y contribuye a la caída del libro de préstamos. No obstante, Alcaraz ha matizado que las hipotecas particulares aumentan a un ritmo del 50% pero sobre mínimos históricos, pero sobre mínimos históricos, y ha explicado que actualmente se ha producido un cambio en el modo de concesión de hipotecas al darse más importancia a la capacidad de endeudamiento de las personas y los tipos de interés. En este sentido, Alcaraz se ha referido al impacto de cambios en asuntos como el de las cláusulas suelo o la paralización de desahucios, lo que sitúa a la incertidumbre jurídica a la cabeza en el ránking de perjuicio para el sector, seguido de la regulatoria y la digital.

Fuentes: elmundo.es y Tinsa Septiembre 2016 (.pdf)

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