La recuperación comienza a calar en cada vez en más zonas de España. Exactamente, ya hay 20 provincias que comienzan a superar la crisis después de 6 largos años de caídas de precios de la vivienda y de ventas. alcanzando el camino de la "normalidad inmobiliaria". El escenario del mercado inmobiliario es mucho mejor que el de 2013, cuando esta cifra era de sólo ocho, según un informe elaborado por la consultora Deloitte reflejando una distribución de la recuperación inmobiliaria a tres velocidades, según cada zona.
Las 20 provincias que más rápido volverán a una buena posición para afrontar ya la recuperación de la actividad inmobiliaria, teniendo en cuenta tanto su coyuntura macroeconómica (demografía, desempleo, crecimiento de la población, etc.) como los factores fundamentales del mercado inmobiliario (precio de la vivienda, tasa de esfuerzo, stock, etc.), son Madrid, Álava, Barcelona, Guipúzcoa, Vizcaya, Navarra, Cantabria, Zaragoza, Lleida, Baleares, Segovia, Valencia, Asturias, Huesca, Burgos, Valladolid, Palencia y Soria, siguiendo este mismo orden, según Deloitte.
En el informe se pone en contraste que el contexto es "más positivo" en términos generales, pero el mercado sigue geográficamente descompensado, de manera que la salida de la crisis residencial, sobre todo entre las provincias del norte y las provincias del sur. De hecho, 18 de las 20 provincias que saldrán antes de la crisis inmobiliaria son septentrionales. Las otras dos son Baleares y Valencia. Y ninguna de las provincias meridionales se recuperará en la primera de esas tres fases de salida de la crisis inmobiliaria que establece el informe. Según el director de Deloitte, Javier García-Mateo"El norte sale más rápido de la crisis que el sur, ya que no tiene un componente tan alto de producto vacacional. Además, en el norte la intervención urbanística no ha sido tan relevante como en el sur".
En un segundo y tercer grupo se concentran las provincias castellanas y de la mitad sur de España, que, por contra, serán las que se recuperarán a más largo plazo, "tanto por la peor posición relativa de su coyuntura macroeconómica como por la debilidad de sus fundamentales inmobiliarios, muy penalizados por el exceso de oferta", como en el caso de Almería, Ciudad Real, Toledo y Castellón. Eso sí, es destacable que las provincias en peor condiciones para la recuperación inmobiliaria, han pasado de ser 21 en 2012 a cuatro este año. El resto de zonas (25 provincias) se encuentra en un punto intermedio, es decir, se recuperará en una segunda fase de la recuperación. Algunas tan relevantes por su dinámica inmobiliaria dada su alta demanda algo mejor posicionadas como Málaga, Alicante, Girona, Tarragona, Sevilla o Granada.
Para elaborar la clasificación, Deloitte ha cruzado y ponderado "todas las variables que son comparables entre provincias", apunta García-Mateo. Por un lado, factores inmobiliarios, como la cantidad de stock por habitante, el porcentaje de ingresos que hay que destinar al pago de la hipoteca (estos dos son los datos de mayor peso en el ránking), la ratio de alquileres sobre compraventas y el precio medio de los pisos, entre otros. Por otro lado, los datos macroeconómicos que influyen en la demanda: evolución del PIB, población, natalidad, proporción de personas en edad de comprar vivienda, flujos migratorios, la tasa de desempleo, etcétera.
Esfuerzo de compra
En el informe se destaca también que la tasa de esfuerzo medio de los hogares españoles (porcentaje de renta bruta familiar dedicada al pago de la hipoteca) ha descendido progresivamente durante los últimos años hasta situarse en el 33%, "un nivel cercano a las cotas razonables de equilibrio". Esta disminución se explica por el descenso acumulado del valor de los pisos (un 40% desde el comienzo de la crisis).
En un análisis provincial, Barcelona y Guipúzcoa cuentan, por cuarto año, con las tasas de esfuerzo más elevadas de España, debido al elevado precio de la vivienda en estas provincias. En Cádiz, por su parte, la dificultad a la hora de acceder a vivienda viene motivada por sus condicionantes macroeconómicos. En el lado contrario, el esfuerzo de compra de vivienda más accesible lo encontramos en La Rioja, Lleida, Murcia o Pontevedra, con tasas de esfuerzo por debajo del umbral del 30%.
Del mismo modo según Deloitte, el precio medio de la vivienda en España es ya 4,4 veces el salario bruto individual, frente a la ratio del 6,1 de media en la Unión Europea, con países como Reino Unido o Francia con ratios, respectivamente, de 8,5 y 7,9. "Ésta es una noticia muy relevante", señala García-Mateo, ya que se trata de una variable de referencia para los expertos y que en otras circunstancias indicaría el final de la crisis inmobiliaria. Pero, claro, el mercado inmobiliario español se ve lastrado actualmente por la escasez hipotecaria, lo que frena la recuperación. "En el momento en el que fluya la financiación la velocidad de salida de la crisis crecerá".
'Stock' de vivienda nueva
Son muchos los pisos a estrenar o aún en construcción cuya gran parte pertenece a viviendas de obra nueva de los años de bonanza no vendidos aún, localizándose en las mayores capitales y las provincias del Levante español, debido en este último caso a la doble condición de mercado de primera y segunda residencia.
De las 50 provincias analizadas las zonas que cuentan con mayor stock disponible son Barcelona (con 47.466 unidades), Alicante (47.022 unidades), Madrid (42.821) y Castellón (27.253 unidades). Mientras que las provincias con menor stock de viviendas son Cáceres (467), Badajoz (620) y Cantabria (849) según el informe.
Teniendo en cuenta la relación entre población y stock de vivienda nueva, Castellón, Toledo y Almería son, por tercer año, las provincias con una mayor sobreoferta por cada 1.000 habitantes (45 en el caso de Castellón y 34 en Almería y Toledo). Las provincias que presentan menor stock son Badajoz (0,9), Cáceres (1,1) y Navarra (2,7), mientras que la media para España es de 14 viviendas.
Bajo la actual coyuntura económica, 46 provincias están viendo reducir su stock de viviendas nuevas. Dentro de este grupo destacan Badajoz, Cantabria y Cáceres, con un ajuste del 67%, 66% y 64%, respectivamente, desde el año anterior.
Fuente: expansion.com
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