Categoría: Inmobiliarias

Con el verano, miles de turistas españoles y extranjeros acuden a municipios del litoral mediterráneo en busca de sol, playa, relax… y un apartamento para pasar las vacaciones. Sin embargo, esta estampa tan deseada por los visitantes, en determinadas zonas están sacando a la luz aspectos ocultos asociados a una alta concentración de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler vacacional, que los últimos años produce con frecuencia efectos sobre la población local: inflación de precios y dificultad para acceder a una vivienda, desplazamiento de vecinos y sustitución de los comercios locales, saturación, molestias... Aunque el alquiler de vacaciones siempre existió, desde el inicio de la crisis, el protagonismo de la compra se ha debilitado mientras que, propietarios e inversores comenzaron a rentabilizar la falta de compradores con la utilización turística de las viviendas en las zonas urbanas de mayor éxito de la costa española, situación que resalta los aspectos ocultos del alquiler turístico, como la "gentrificación" y desequilibrios en los precios tanto de venta como de alquiler de larga temporada, que se refleja en 4 casos extremos y paradigmáticos como los de Barcelona, la locura del alquiler en Ibiza, la temporalidad en la costa andaluza o el potencial turístico de El Cabanyal en Valencia.

Para el inquilino, el alquiler representa un gasto menor que la adquisición de un apartamento y permiten cambiar de destino más a menudo. Para muchos propietarios, sean particulares o inversores, acoger turistas permite obtener ingresos rápidos a través de un uso aparentemente reversible. Este progresivo cambio de tendencia se ha visto reforzado además por el boom de portales de alquiler "p2p" como Airbnb y por el aumento del volumen total de turistas que acuden a nuestro litoral a causa de la inestabilidad en destinos de sol y playa directamente competidores en países de nuestro entorno.

La consecuencia más evidente de este auge del alquiler vacacional es una inflación del precio de la vivienda. Los alquileres repentinamente desorbitados ponen en jaque un mercado inmobiliario ya tensionado por el pinchazo de la burbuja del ladrillo y por las deficiencias crónicas del alquiler en España. Como sucede en otras grandes problemáticas de la vivienda, como los desahucios, el alquiler vacacional en España carece de datos oficiales y fiables sobre los que desarrollar políticas públicas o reorientar la iniciativa privada. El número total de camas alquilables en pisos es una incógnita. Y, según dejan claro las webs de anuncios del sector, la oferta varía constantemente y zigzaguea con frecuencia sobre los límites de la legalidad. A la vez, España es el país europeo con mayor peso de los pisos de propiedad horizontal, donde los vecinos están más expuestos a las molestias que puedan ocasionar esta actividad.

Así, resaltan estos aspectos en cuatro zonas paradigmáticas sobre el alquiler vacacional, y de la presión que ejerce sobre el mercado de la vivienda. Aunque con dinámicas propias y diferentes grados de intensidad, zonas como Barcelona, el singular caso de Ibiza, el barrio de Cabañal en Valencia, y en menor medida (por su perfil, más residencial que urbano de segunda vivienda) la costa de Andalucía muestran signos de las situaciones extremas que puede llegar a generar la vivienda turística.

Barcelona: gentrificación y el verano eterno de La Barceloneta

“Es gentrificación pura y dura, el barrio se está vendiendo piso a piso”, afirma Sebastián Huguet, de la plataforma La Barceloneta Diu Prou. Forma parte del movimiento vecinal de protesta contra los pisos turísticos, que desde hace tres años proliferan a gran velocidad en La Barceloneta, el antiguo barrio de pescadores de Barcelona. En esta península sobre el mar, entre las playas y el puerto deportivo, las diminutas casas a precios bajos llamaron la atención de inversores de todos los tamaños a partir de los años 90. El metro cuadrado ya es más caro que en Pedralbes: 16,33 euros. Hoy los "quarts de casa", es decir, los pisos pequeños de 30 m2 tan característicos del barrio, se venden por hasta 150.000 euros y se alquilan a 900 euros al mes. Una fortuna para el nivel medio de renta en el vecindario (alrededor de un 20% inferior al de la ciudad), pero una cifra razonable ante la exagerada rentabilidad que llega a obtenerse: por un fin de semana en temporada alta se llegan a cobrar entre 200 y 300 euros.

A estos precios, los jóvenes de La Barceloneta no pueden emanciparse en su barrio. Y cuando la gente mayor fallece o se ve obligada a abandonar su vivienda por la falta de ascensor en la mayoría de los pequeños pisos del barrio, finalmente el piso se destina al mercado turístico. En efecto, las estadísticas municipales muestran una progresiva disminución del número de vecinos (un millar menos entre 2010 y 2014) y de hogares (de 7.243 a 6.881 en solo cuatro años). Baja el porcentaje de mayores de 75 y de 85 años mientras que en cambio sube el índice de envejecimiento, porque se pierden pisos residenciales. Además de los alquileres por días, abundan los extranjeros comunitarios que compran estos pequeños pisos como segunda residencia, como muestra el aumento de la tasa de inmigración (31,25%) con los italianos a la cabeza del ranking de nacionalidades.

“El turismo está desplazando población autóctona, es una evidencia clarísima”, sostiene Núria Lambea, investigadora de la Cátedra de la Vivienda de la URV, que recientemente ha presentado un estudio sobre el impacto negativo de los pisos turísticos en el centro de Barcelona. Señala que en el distrito de Ciutat Vella los vecinos han caído de los 28.000 en 2007 hasta 16.300 en 2015 y ofrece dos razones primordiales: “Los vecinos ven la oportunidad de hacer negocio con su piso y los servicios del barrio ya no se adaptan a su vida cotidiana”. “Al gentrificarse el entorno, el residente que aún no se ha ido se siente fuera de lugar y también se lo plantea, acelerando la sustitución”.

Ibiza: trabajadores que se marchan por no poder alquilar

Un despropósito es cuando algo está fuera de razón, de sentido o de conveniencia. Una definición que bien podría aplicarse a lo que está sucediendo en Ibiza con la poca oferta y los desorbitados precios de los alquileres de larga temporada. Una situación que diversos sectores y el mismo Consell Insular califican de “locura” y que está provocando que la población afectada empiece a movilizarse, ya que en algunos medios es fácil encontrar anuncios de habitaciones desde 700 euros al mes, camas a 450 euros, o balcones reconvertidos en improvisados dormitorios por los que se piden 500 euros mensuales. Una inflación descontrolada que está generando un problema de vivienda de dimensiones hasta hace poco tiempo desconocida en una isla de 140.964 habitantes con un gran poder de atracción turística (junto a Formentera el año pasado recibió más de 2,5 millones de turistas, según Ibestat). A pesar de la imagen de modernidad, desenfreno fiestero y lujo con la que se ha hecho famosa la isla de Ibiza, existe otro lado oscuro que crece año tras año: pisos sobreocupados con literas en el salón, camas “calientes” (que se alquilan por turnos), campamentos ilegales y coches acondicionados como vivienda por aquellos que no pueden sufragarse un techo o bien, simplemente, no lo encuentran.

“Todo aquel que tiene ahora algo para alquilar o realquilar, lo hace”, comenta Maite Barchín, trabajadora social de Cáritas Diocesana de Ibiza y Formentera, que explica también que los carteles de "se alquila" para larga temporada han desaparecido de la isla. La entidad denuncia que en los últimos años está recibiendo una avalancha de trabajadores que solicitan ayuda para poder acceder a una vivienda y alerta de que el problema está “empeorando”. “Se da la situación dantesca de que hay trabajadores que se han tenido que marchar porque no tienen donde alojarse”, y señala: “Se ha constituido una nueva clase que son los trabajadores sin techo”. El presidente del Consell d’Eivissa y responsable de Turismo, Vicente Torres, reconoce que uno de los daños colaterales de la burbuja del precio del alquiler en Ibiza son “las dificultades para cubrir puestos de trabajo”, no sólo en el sector hotelero y en la restauración, sino también en servicios básicos. La mayoría de los tenedores de vivienda sólo alquilan a turistas en verano. “Paradójicamente, aquí en Ibiza es más fácil encontrar trabajo que un sitio donde vivir”, asegura Luis Gonzaga, el portavoz de la "Plataforma Ibiza Afectados con los Alquileres", que considera que parte de la solución pasaría porque hubiera un parque adecuado de vivienda protegida.

El Cabanyal en Valencia: de la rehabilitación a la resistencia

El barrio de El Cabanyal de Valencia es un claro ejemplo de barrio que puede acabar engullido por el turismo. Se trata de una joya arquitectónica en pleno distrito de Poblats Marítims, frente al mar, que entre enero y junio de 2016 ha visto crecer el precio de los alquileres casi un 40%, pasando de una media de 405 euros mensuales a 566 euros. Actualmente se encuentra inmerso en un proceso de rehabilitación después de salir de dos décadas de degradación intencionada. Pese a ser declarado Bien de Interés Cultural (BIC) en 1993, solo cinco años después la entonces alcaldesa Rita Barberá (PP) se obsesionó con un proyecto que le acompañó durante casi toda su carrera política al mando de Valencia: el Plan Cabanyal , que dividía el barrio marinero en dos a costa de la prolongación de una avenida, incluyendo el derribo de más de 1.600 viviendas. Una de las primeras acciones del nuevo gobierno municipal de Joan Ribó fue tumbarlo; con la derogación del plan caía la última gran ambición de la exalcaldesa.

Según los profesionales de esta zona, los precios han crecido en los últimos seis meses “de una forma exagerada”. Tras la derogación del Plan Cabanyal, explican, hay viviendas que han pasado de venderse de 17.000 a 50.000 euros, “y el precio no hace más que subir, día a día”. Las causas el fin de la “degradación” del barrio, el incremento en la concesión de hipotecas, su bajo precio anterior (hasta el año pasado, se vendía prácticamente a valor de expropiación) y la concesión de ayudas y subvenciones por parte del consistorio para su rehabilitación. En cuanto a los alquileres vacacionales, el precio se mantiene con respecto a años anteriores y se paga desde 50 euros hasta 200 euros al día.

Desde la Associació de Veïns i Veïnes Cabanyal-Canyamelar señalan que el turismo “nunca ha sido una molestia” y creen que aumentará todavía más la demanda a partir del año que viene, tras la rehabilitación del barrio, cuyo inicio de obras se prevén para este mes de septiembre. La asociación reivindica que su lucha es por recuperar el barrio de siempre, y no convertirlo en una zona turística, como defienden que no ocurrirá. “El Cabanyal no se convertirá jamás en un Benidorm: el barrio no lo va a consentir”, afirma una vecina, quien descarta el posible problema de sufrir una "gentrificación", alegando que son especulaciones. Se refiere al colectivo Espai Veïnal Cabanyal, surgido para luchar contra un desplazamiento de sus actuales y futuros vecinos ante “el efecto llamada de inversores” que pueden convertirlo “en un barrio monocultivo de ocio” que base su modelo económico en restaurantes y establecimientos destinados al turismo, engullendo el pequeño comercio que no le sirve, como ferreterías o peluquerías, a cambio de generar “trabajo precario”.

Andalucía, o el lujo de alquilar en verano en la costa

Con una problemática de menor intensidad respecto a la "gentrificación" o en la focalización de las molestias que puedan causar los turistas, desde Almería hasta Huelva, de este a oeste, Andalucía hace su agosto entre los meses de junio y septiembre. Mediterráneo y Atlántico, dos mares a elegir que traen con las mareas grandes ingresos para las localidades de costa que hacen del verano su reserva para el resto del año incrementando los precios de alquiler de viviendas hasta nueve veces su valor. La simple y sencilla ley de la oferta y la demanda en la que ni la administración pública ni asociaciones de consumidores parecen posicionarse entre los extremos de la inmensa variedad de tarifas que en enero baja a los 300 euros mensuales y en agosto toca su cima con 1.600 euros la quincena.

Almería, en la zona más oriental de Andalucía, es una provincia que atrae a un turismo que busca vacaciones en familia, tranquilo y amante de la naturaleza marina que disfruta de maravillosas zonas como el parque natural Níjar-Cabo de Gata. En localidades cercanas como Carboneras, los meses de julio y agosto, la semana ronda los 800 euros, mientras que en los meses de invierno apenas alcanza los 300 mensuales. En muchos casos, alquileres donde el inquilino de larga duración, por contrato, debe dejar los inmuebles en el pico veraniego. En el corazón de Cabo de Gata, el municipio de San José, los turistas de esta zona buscan estancias cortas de unos cuatro días. En estos casos, se suele cobrar unos 50 euros el día por apartamentos de uno o dos dormitorios. Para los que se atreven a alargar sus vacaciones a una semana, se puede encontrar un agosto de 600 euros los siete días. Las actividades marítimas y el senderismo son las principales actividades para el visitante. Avanzando por el litoral de Almería, llegamos hasta localidades como Agua Dulce y Roquetas de Mar, ubicadas en otra de las zonas más demandados de la costa almeriense, la quincena veraniega acaricia los 2.000 euros en apartamentos de dos dormitorios, la misma vivienda que en cualquier otro mes del año cuesta unos 400 euros.

La Costa de la Luz en Cádiz, también se suma al tren del verano a lo largo y ancho de todas sus playas. En localidades como Chiclana, también se confirma que la quincena en los meses de julio y agosto llega el alquiler llega al top del precio que se puede pedir, 1.600 euros, un hito que queda muy lejos de los 300 euros mensuales del resto del año en viviendas de idénticas características en primera o segunda línea de las playas de Cádiz. En el caso de la Costa de la Luz de Huelva, por donde se pone el sol, llegamos a localidades como Ayamonte, el punto del sur de España con mayor número de horas de sol, la quincena de un apartamento de dos dormitorios se encuentra en unos 1.400 euros, el mismo que a partir de septiembre desciende a 400 euros mensuales. Profesionales de la zona reconocen que hay una gran cantidad de trabajadores temporales que se hospedan en Ayamonte como animadores, camareros, etc que tienen serios problemas para poder encontrar casas que no “les cueste un ojo de la cara”. En estos casos se intenta llegar a unos precios “razonables” que superan la media anual pero tampoco los picos estivales. En cualquier caso, todo inquilino es informado de que es summer time y queda advertido para que tome decisiones con todos los datos a su disposición. Este efecto de temporalidad en los precios, también es frecuente en la Costa del Sol malagueña o la Costa Tropical en Granada.

Fuente: lavanguardia.com

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