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Zonas tensionadas de alquiler: qué establece la Ley de Vivienda

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El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las grandes preocupaciones para una buena parte de la población que vive en España. En ese contexto, la nueva Ley de Vivienda ha introducido algunas novedades con el objetivo de regular el precio de los alquileres. Una de esas medidas es la declaración de zonas tensionadas.

Qué son las zonas tensionadas y cómo se definen

Las zonas tensionadas zona aquellas en las que, por sus especiales circunstancias, existe un riesgo de oferta insuficiente para la población. Con la declaración como tal, lo que se busca es controlar los precios del alquiler para hacerlo más accesible.

Para poder declarar una zona como tensionada, la nueva Ley de Vivienda establece que se debe cumplir uno de estos requisitos:

  • Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, sumado a gastos y suministros básicos supere el 30 % de la renta media de los hogares en esa zona.
  • Que el precio de la compra o el alquiler haya acumulado en los últimos cinco años un incremento de al menos tres puntos por encima del del IPC en esa comunidad autónoma.

La declaración tendrá una validez de tres años, aunque puede prorrogarse si las circunstancias que llevaron a ella se mantienen.

Medidas que se pueden aplicar en las zonas tensionadas

El objetivo básico de la declaración de una zona como tensionada es poner en marcha un plan de medidas para revertir los desequilibrios en materia de alquileres. Medidas de que van más allá de la subida máxima de un 3 % en la renta del alquiler:

  • Prórrogas anuales extraordinarias de hasta tres años tras finalizar el contrato de alquiler vigente. Salvo circunstancias extraordinarias, el casero está obligado a aceptarlas.
  • En el caso de nuevos contratos, limitación del alquiler a la renta del anterior contrato. Se aplicará la misma cláusula de actualización de rentas y no se podrán repercutir gastos que no estuvieran en él.
  • De manera excepcional, el arrendatario puede incrementar la renta hasta un 10 % sobre el último contrato si ha realizado obras de mejora o accesibilidad o si se firma un contrato por un periodo de 10 años.
  • Se modifica la consideración de gran tenedor, que para a ser todo aquel propietario con cinco o más inmuebles en alquiler.
  • Incentivos fiscales en forma de bonificación de entre el 70 % y el 90 % en el IRPF.

Quién puede declarar una zona como tensionada

Son las comunidades autónomas las que, según la ley, tienen potestad para la declaración de zonas tensionadas. Una decisión que siempre deberá estar convenientemente justificada, debe contar con un trámite de información y llevar aparejada una memoria justificativa, así como un plan de medidas específicas.

Sin embargo, la mayoría de las comunidades han mostrado su rechazo a esta posibilidad que incorpora la nueva Ley de Vivienda. Por ello, aunque se cumplan los requisitos, es probable que en la mayoría de ellas no lleguen a establecerse, por el momento, zonas tensionadas. Solo Cataluña ha declarado 140 municipios como zonas tensionadas. En esta comunidad autónoma, los límites al alquiler entran en vigor en el mes de febrero de 2024.

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