La Ley de Vivienda aprobada en 2023 introducía un cambio importante: la posibilidad de regular el precio de los alquileres en zonas tensionadas. Con él se pretende facilitar el acceso a la vivienda en aquellas zonas donde la demanda sea muy superior a la oferta. Casi un año después de la publicación de la ley, ya ha entrado en vigor el nuevo índice para alquileres.
¿Qué es el índice de referencia del precio del alquiler?
Se trata de un valor que regula el precio de los alquileres, es decir, establece un límite máximo para las mensualidades. Sin embargo, este solo se aplica en áreas declaradas como tensionadas. Y es importante recordar en este aspecto que son las comunidades autónomas las que tienen potestad para realizar esa declaración. De momento, Cataluña es la única que se ha acogido a esta posibilidad.
Cómo se establece el nuevo índice para alquileres
Para calcular el nuevo índice para alquileres se tienen en cuenta toda una serie de valores, desde la superficie de la vivienda a su estado de conservación, año de construcción, altura y aspectos como si tiene ascensor, garaje o zonas de uso común.
¿Cuándo se aplica el índice de referencia?
En esas zonas tensionadas, el nuevo índice de referencia para alquileres se aplica en dos circunstancias:
- Que se trate de un nuevo alquiler a cargo de un gran tenedor. ¿A quién se considera como tal? A aquella persona que tenga más de diez viviendas en alquiler, aunque se puede rebajar esta cifra a cinco siempre que estén en una misma zona tensionada.
- Que la vivienda no se haya arrendado en los últimos cinco años, independientemente de que el arrendador sea un gran tenedor o un pequeño propietario.
En cualquiera de estos casos, el propietario está obligado a que el alquiler no supere lo que marca el índice del alquiler para esa vivienda.
¿Qué ocurre con contratos ya vigentes?
Ese índice para alquileres o índice de referencia no se aplica en todos los casos, aunque la vivienda se encuentre en una zona tensionada. Si hay un contrato ya vigente, no hay modificaciones, el precio del alquiler pactado se mantiene. El propietario solo puede incrementar las mensualidades el 3 % que marca la ley para este 2024.
Lo mismo ocurre cuando se trata de un alquiler nuevo siempre y cuando se trate de una vivienda que ha estado arrendada en los últimos cinco años y sea de un pequeño propietario. En ese caso es posible mantener el precio del último contrato, más un 3 % de actualización (10 % si se han realizado obras de mejora), aunque la mensualidad sea superior a lo que marca el nuevo índice de referencia del alquiler.
Dónde se puede consultar y qué vigencia tiene
El nuevo índice para alquileres se puede consultar en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Basta con introducir la dirección o referencia catastral y algunos datos básicos de la vivienda para obtener un informa que marca el precio mínimo y máximo del alquiler para ese inmueble.
En lo que respecta a la vigencia de la medida, es de tres años, aunque la ley da la posibilidad de ampliarla con carácter anual.
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