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Cláusulas suelo, intereses de demora, vencimiento anticipado... En los últimos años, la justicia ha sacado los colores en innumerables ocasiones a la banca por las numerosas cláusulas abusivas presentes en las hipotecas de miles de ciudadanos. Las primeras, las cláusulas suelo, abrieron la vía a reclamaciones millonarias contra la banca después de que el Tribunal Supremo las declarara nulas (que no ilegales) en mayo de 2013. Sin embargo, la batalla judicial durante el último lustro ha entrado de lleno en los contratos hipotecarios dejando al descubierto los numerosos abusos cometidos por las entidades financieras en las hipotecas contratadas para comprar vivienda y que, sin el estallido de la crisis, difícilmente habrían salido a la luz.

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Incluso el Euríbor, que sirve de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas en España, está en el punto de mira después de que un juzgado de Sevilla haya sentenciado que la manipulación a la que fue sometido por varias entidades financieras europeas entre 2004 y 2012, sí influyó en los intereses que un cliente tuvo que abonar de más al banco.

La presencia de estas cláusulas no es baladí, ya que cientos de hipotecados no solo han visto cómo la cuota de su hipoteca no bajaba cuando más lo necesitaban, en plena crisis y en pleno aumento del paro, sino que algunas de estas cláusulas han sido responsables, directa o indirectamente, de que hayan perdido sus viviendas. A día de hoy, aunque muchas de ellas ya han sido declaradas nulas en distintas sentencias por parte de la justicia, lo cierto es que siguen presentes en miles de hipotecas y aún pueden encontrarse en los nuevos contratos hipotecarios. Para que nos hagamos una idea, el pasado mes de julio, la inscripción de hipotecas en el registro de la propiedad se paralizó al contener intereses de demora calificados como abusivos por el propio Tribunal Supremo. De hecho, al Boletín Oficial del Estado (BOE) llegan prácticamente a diario resoluciones en este mismo sentido.

Pero ¿por qué siguen apareciendo en las hipotecas? Sencillamente porque la justicia no considera que sean ilegales, sino nulas cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia y de las consecuencias que pueden tener o cuando dichas cláusulas son totalmente desproporcionadas. Basta con hacer el ejercicio práctico de abrir el cajón de los papeles y facturas del hogar y sacar el documento que corresponde a la escritura de nuestra hipoteca y comenzar a buscar entre sus páginas.

1.- Cláusula suelo-techo

Es las más polémica y conocida de todas ellas. Es una cláusula que fija un interés mínimo y máximo (este último generalmente muy desproporcionado) a pagar por los consumidores en sus hipotecas. Ha impedido que miles de hipotecados hayan podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los dos últimos años. Facua llegó a estimar que nueve de cada diez hipotecados no fueron informados por su banco o caja de que su crédito contaba con una. El Tribunal Supremo las declaró nulas en mayo de 2013 en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación.

Obligó a BBVA, Cajamar y NovaCaixaGalicia y, posteriormente al Banco Popular, a devolver el dinero cobrado de más a partir de esta fecha, pero posteriormente la mayoría de entidades financieras comenzó a eliminarlas también de sus contratos, aunque hubo entidades, como el Banco Sabadell, que no solo defendió la legalidad de las suyas a capa y espada, sino que siguió comercializando hipotecas con cláusulas suelo varios meses después de la sentencia del Alto Tribunal. La batalla judicial aún no ha terminado ya que ahora es el Tribunal Superior de Justicia de la UE (TJUE) el que debe pronunciarse sobre si la nulidad de dichas cláusulas debe tener o no efectos retroactivos. Por lo pronto, el abogado general de la UE ya se ha manifestado en contra de dicha retroactividad.

2.- Vencimiento anticipado del préstamo

Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Respecto a la aplicación de estas cláusulas también hay un antes y un después jurídico y judicial. La fecha clave también es mayo de 2013 cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales (o un importe equivalente a tres mensualidades) antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria. No obstante, el deudor puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

Al igual que sucede con las cláusulas suelo, la justicia no las ha declarado ilegales sino nulas y tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

Fue el conocido "caso Aziz", que sacó a la luz las perversas consecuencias de esta cláusulas. Se trata de un caso en Martorell (Barcelona) que se vio inmerso en una ejecución hipotecaria después de dejar de pagar 453 euros, el 0,328% del total del préstamo que ascendía a 139.746,76 euros. En su momento, el juez español que se pronunció al respecto aseguró que el porcentaje de deuda impagada era demasiado “reducido” como para adoptar una medida tan drástica y que el banco solamente debería haberle reclamado el importe de las cuotas impagadas, con los intereses. Unos 3.000 euros. Posteriormente, en un dictamen del TJUE de marzo de 2013 aseguraba que "la mora de una sola cuota puede deberse a un mero error y no necesariamente a dificultades de pago del prestatario. Además, el importe del préstamo garantizado, su duración y su importancia vital para el prestatario han de ponerse en relación con el interés de la prestamista en poder liberarse del contrato tras el impago de una sola cuota del préstamo".

A raíz de esto, la justicia ha venido dictaminando resoluciones que o bien inadmiten el procedimiento de ejecución hipotecaria si el juez declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como “abusiva“, o bien han declarado el sobreseimiento del procedimiento, con los efectos que ustedes se pueden imaginar “no procede despachar ejecución hipotecaria“. En esta misma línea está la cláusula de relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada, que establece que el banco puede presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que el cliente pueda oponerse.

3.- Intereses de demora

Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados legalmente en 2013 tras la modificación de la ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero (actualmente en el 3%) de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Se trataba de una rebaja significativa respecto a los porcentajes que venían aplicando antes de 2013 las entidades financieras y que oscilaban entre el 20% y el 30%.

La medida tampoco tuvo carácter retroactivo y tampoco afectaba a aquellas hipotecas que habían entrado en mora, sino que solamente se aplicaba a los intereses de demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley teniendo, por tanto, efectos sobre las nuevas hipotecas y sobre las que entrasen en mora. En junio de este año, el Tribunal Supremo también se pronunciaba al respecto señalando que el interés de demora no debe superar en dos puntos el interés inicialmente firmado. Fue precisamente esta sentencia la que provocó durante el verano la parálisis en la inscripción en los registros de cientos de hipotecas que, a ojos del Supremo, contenían intereses abusivos.

4.- Finalidad del préstamo

Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. Una importante limitación para el hipotecado si tenemos en cuenta que los plazos de amortización se sitúan entre 25 y 35 años y que, en caso de dificultades económicas, podrían ponerlo entre la espada y la pared al no poder, por ejemplo, alquilar su casa o una habitación para poder seguir devolviendo el préstamo al banco. Imaginemos, por ejemplo, un fisioterapeuta que se ve obligado a instalar una consulta en su vivienda ante la imposibilidad de pagar un alquiler para pagar un local y una hipoteca simultáneamente.

Según el Centro de Estudios de Consumo, creado por la Universidad de Castilla-La Mancha, "supone la imposición de una garantía desproporcionada para el riesgo asumido por la entidad bancaria, atribuyendo a la entidad bancaria una facultad de control sobre el destino de la vivienda que no resulta acorde con negocio jurídico celebrado, ni necesario para el cumplimiento del fin contractualmente perseguido, limitando un derecho del prestatario en cuanto propietario de la vivienda de destinarla a usos que no afecten el valor de la garantía".

5.- Fuero

En algunos contratos hipotecarios, el banco también impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad deba resolverse en Madrid capital.

6.- Cesión del crédito

Desde hace varios meses, varios jueces llevan pronunciándose en contra de que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. De hecho, hace apenas unos meses, el pasado 23 de mayo, un juzgado de Barcelona suspendía una ejecución hipotecaria tras documentarse que la hipoteca había sido titulizada y que el banco no era titular del crédito, por lo que carecía de legitimidad activa para reclamar la deuda.

Ya en 2009, Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula, mientras que el TJUE está analizando también la ejecución de una hipoteca titulizada por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. Para cubrirse ante esta falta de legitimación para reclamar una deuda de la que ya no son dueños, los bancos han venido introduciendo este tipo de cláusulas en los contratos de las hipotecas.

7.- Redondeo al alza

En 2011, el Supremo también declaró abusiva esta cláusula. “Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”, recogen algunas hipotecas. Así, por ejemplo, supongamos que el resultado de sumar el tipo de interés más el euríbor nos da el 3,458%, con esta cláusula, el banco puede redondearlo al 3,5% o incluso al 3,75%, beneficiando al banco y perjudicando al deudor.

Para Paula de Teresa, abogada de V Abogados, "el núcleo central de la polémica se ha centrado en determinar si dicha cláusula forma parte de las cláusulas que integran las condiciones generales de un contrato de préstamo y si podría ser considerada abusiva, y por tanto nula, de conformidad con lo dispuesto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). O sí, por el contrario esta cláusula no se le puede aplicar la legislación de protección de consumidores en materia de condiciones generales de contratación, no siendo aplicable a los elementos esenciales del contrato porque se trata de un ámbito propio de la autonomía de la voluntad y de las reglas del mercado".

En palabras del Supremo, este tipo de estipulación “no negociada individualmente, en contra de las exigencias de la buena fe causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones entre el cliente y la entidad”.

8.- Fórmula de cálculo de interés 360/365

Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual de multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, esto es 365 días. Ya ha sido declarado nulo por la Audiencia Provincial de Pontevedra que sostiene que el cálculo de los intereses con la utilización del criterio del año comercial es una cláusula abusiva y por tanto nula, “ya que no puede decirse que supere el control de transparencia, dado que no consta en modo alguno que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencia económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula”.

“Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor.

Para Ignacio de Azúa Villalobos, socio del despacho V Abogados, "este método de cálculo, que supone incrementar artificiosamente los intereses que perciben los bancos, devengando intereses todos los 365 días del año con una base de cálculo de 360 días, ha dado lugar a una práctica que choca con lo dispuesto en la Ley de Consumidores y Usuarios y tampoco parece adecuarse a los criterios fijados por el TJUE en marzo de 2013". "Con este método se usaba una ficción matemática, a efectos puramente comerciales. Se tomaba un año comercial de 360 días para el devengo de los intereses y una base de cálculo de 365 días. Es decir, podría entenderse que se regalan 5 días de intereses al banco cada año.

9.- Asunción de costas y otros gastos

Algunas hipotecas también incluyen cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la formalización del contrato como la intervención registral y el pago de los tributos que corresponden al banco, como ocurre en ocasiones con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). También hay cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos preprocesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago. Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que la imposición al prestatario del pago de los gastos derivados de la contratación del seguro de daños no constituye una cláusula abusiva por cuanto deriva de una obligación legal y la obligación del pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo.

"En numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria vemos cómo los profesionales que actúan en representación y defensa de las entidades tasan sus costas procesales en elevadas sumas. Esos importes provocan que las deudas aumenten y que los deudores, aun perdiendo sus viviendas, sigan debiendo importantes cantidades al banco, según explica la abogada Cristina Borrallo (FuturLegal). Según el art. 575 de la ley procesal, esa suma de intereses de ejecución y costas no pueden superar el 30%, una suma francamente elevada. Con la Ley 1/2013, la cual ha añadido un apartado bis a dicho art. 575, se ha moderado el porcentaje hasta el 5% en casos de ejecución de la vivienda habitual del deudor".

10.- Cuota final

Existen dos tipos de cuota final. "Por un lado, la "interest rate only" y, por otro, la "cuota final" propiamente dicha. Las primeras fueron comercializadas por bancos ingleses como Halifax pero también con entidades españolas como Banco Valencia, principalmente al mercado de extranjeros, especialmente ingleses, en España, debido a que la misma es ampliamente usada en sus países de origen. Esta primera cláusula consiste en pagar únicamente una cuota de intereses y no amortizar nada de capital hasta que llegue la última cuota.

En cuanto a la cuota final propiamente dicha deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente de un 20% o 30%". En este último caso genera una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una única cuota final de la vida de la hipoteca.

En opinión de Cristina Borrallo, "en ambos casos, tiene obviamente que analizarse si hubo negociación individual o no, o, por el contrario, hubo imposición y, en algunos casos, desconocimiento. En algunos casos, se vendió bajo el atractivo de cuotas más reducidas, sin advertir del especial riesgo de que, una vez pagado el préstamo y llegado el ansiado momento de la última cuota, la misma no podría hacerse frente debido a su elevado coste". "Nos encontramos ante una cláusula que al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera constituido la hipoteca", concluye Ángela Gómez Alonso, abogada de V Abogados.

Después de la cláusula suelo ¿Llega la cláusula cero?

El Euríbor lleva nueve meses en negativo y no parece que por el momento la situación vaya a cambiar. El índice al que se referencian en torno al 90% de las hipotecas variables de nuestro país, volvió a despedir otro mes en números rojos, situándose en octubre en un -0,069%. Según apuntan desde el comparador de hipotecas HepMyCash es sin duda una buena noticia para los que firmaron una hipoteca referenciada a euríbor, pero que una vez (casi) zanjada la disputa sobre la cláusula suelo, abre la puerta a un segundo punto de conflicto: la cláusula cero.

Al igual que el suelo hipotecario resultaba una limitación mínima del interés a pagar al banco, indiferentemente de que el euríbor descendiera por debajo de cierto punto establecido por contrato, la cláusula cero también limita la mensualidad a pagar a “sólo el capital”. Es decir, nuestra entidad nunca nos pagará por nuestra hipoteca.

A este respecto, como suele ser habitual en el sistema bancario, cada entidad tiene su propia interpretación en la aplicación del cero. Existe una corriente que estipula que si la suma del índice de referencia más el diferencial del contrato es igual a 0, sólo se paga el capital. Frente a esta, encontramos una segunda versión que indica que en el caso de que el euríbor pase a terreno negativo, como en la actualidad, se utilizará únicamente el diferencial. Para iluminar este ejemplo, sobre una hipoteca a euríbor +1% y en un escenario de euríbor al -1%, la primera interpretación de la cláusula cero nos dejaría pagando sólo el capital (sería una hipoteca a interés 0%), mientras que en el segundo caso tendríamos un interés del 1%.

La cláusula cero ha pasado desapercibida hasta ahora, debido a que fue su hermano mayor, el suelo, quien acaparó toda la atención mediática, dado el impacto económico que supuso (impacto suficiente como para que el TJUE esté al borde de anular la retroactividad de las devoluciones). Si fuimos de los afortunados que firmó una hipoteca variable ligada a euríbor y sin cláusula suelo, tendríamos que echar un vistazo a nuestro contrato para verificar si se contempla la situación del euríbor en negativo, que sería de esperar. Si por otra parte, hemos tenido que pagar una cláusula suelo, pero hemos conseguido que el banco la retire, ya sea vía judicial o mediante acuerdo amistoso, tendremos igualmente que dirigirnos a las escrituras para saber si aún el banco cayó en incluir una segunda limitación a las cuotas.

En la actualidad, las nuevas hipotecas (en algunas entidades) que aparecen en el mercado vienen protegidas contra las bajadas de los índices y especifican de alguna manera cuál es la dinámica que se empleará. Es importante conocer el funcionamiento de esta cláusula ya que, como decíamos antes, podría darse el caso en el que sólo tengamos que pagar capital o nos quedemos con el diferencial.

Antes de empezar, hay que puntualizar que el problema con el suelo no ha sido la propia cláusula en sí, si no la falta de transparencia en la aplicación. Conforme al código de buenas prácticas bancarias, las entidades deben informar al cliente de todas aquellas partes del contrato que puedan afectar a la evolución de los pagos, tanto de manera oral como en la oferta vinculante. Del mismo modo, la cláusula cero podría ser considerada abusiva si en ningún momento se informa debidamente al cliente. La diferencia ahora la tendríamos en que casi todas las hipotecas variables que se comercializan en la actualidad vienen de serie con un tipo de interés fijo inicial, durante uno o dos años. Si se cumplen las previsiones de los expertos, el euríbor podría abandonar el terreno negativo en 2018 y llegar a rozar el medio punto porcentual allá por 2020, por lo que la cláusula cero volvería al letargo contractual.

Fuentes: okdiario.com y elconfidencial.com

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Las subprime, las cláusulas suelo, las multidivisas... y ahora, las hipotecas referenciadas al IRPH. Según las entidades financieras un indicador más estable, menos volátil y, por tanto, más seguro que el euríbor. Con este argumento, los bancos convencían a sus clientes a la hora de contratar este tipo de hipotecas referenciadas al IRPF. Una elección que, en apariencia, parecía resultar la más beneficiosa para el cliente pero que, a la larga, se ha traducido en un mayor desembolso económico. Elegir el IRPH en lugar del euríbor ha costado a los hipotecados entre 18.000 y 21.000 euros de más, una cifra nada despreciable para el bolsillo de cualquier familia media.

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Según explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, perito economista de FuturLegal, para una hipoteca media de 180.000 euros a devolver en 20 años, contratada hace 10 años y referenciada a IRPH de entidades + 0,25%, una familia habría pagado en estos 10 años 21.265,56 euros de más que si hubiera optado por el euríbor +0,25%. Aunque ambos indicadores se han movido paralelamente (el IRPH siempre por encima del euríbor), pero, a partir de 2012, el euríbor empezó a caer con fuerza hasta situarse en los mínimos actuales, mientras que el IRPH frenó en seco su caída, perjudicando a miles de hipotecados. "Si el euríbor no hubiera caído tanto, el cliente no se habría dado cuenta de este abuso por parte de los bancos".

Esta cifra aproximada de 20,000 euros, coincide con las que manejan asociaciones y plataformas como la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) y DenunciasColectivas, que defienden a miles de hipotecas en IRPH. "Nuestros cálculos dan una media de perjuicio de 18.239 euros, de los cuales 13.511 euros son de intereses pagados de más y 4.728 euros corresponden al recálculo del cuadro de amortización", explica a El Confidencial Javier Gastón, responsable de Denuncias Colectivas, plataforma que ha pasado de defender de 140 a 1.400 afectados. Pero la cifra de perjudicados es muy superior.

Hace un par de años, Société Générale calculaba que en España había aproximadamente un millón de hipotecas referenciadas al IRPH. Una cifra que, tras la desaparición en octubre de 2013 de los índices hipotecarios IRPH Cajas, IRPH Bancos y Ceca (aún sigue vigente el IRPH de entidades financieras), podría haberse reducido hasta el medio millón, tal y como calculan desde Asufin. "El número de hipotecas afectadas se sitúa en torno al 20% del conjunto de hipotecas comercializadas en los últimos 15 años, lo que supone más de 1.200.000 hipotecas, lo que para la banca habría supuesto unos ingresos extraordinarios frente a las indexadas con euríbor de casi 22.000 millones de euros", afirma Javier Gastón, que calcula que sus clientes están pagando unos 175 euros al mes de más por tener como referencia el IRPH. O lo que es lo mismo, 2.100 euros de más al año.

"Estamos hablando de muchísimo dinero, por lo que no es de extrañar que muchos clientes se estén organizando para acudir a los tribunales. Una vez más, ha habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras a la hora de vender un producto financiero", añade Monserrat. "Al cliente no se le puso sobre la mesa ningún gráfico con un escenario desfavorable si contrataba el IRPH en lugar del euríbor. Solamente le explicaban que era mucho más estable que este, pero no que era más caro. Un cliente bien informado, nunca lo hubiera elegido". Así, Patricia Suárez, de Asufin, está preparando una demanda colectiva contra varias entidades financieras. "Muchos hipotecados no descubrieron que tenían IRPH hasta que empezaron a ver cómo a todo el mundo a su alrededor le bajaba la cuota de su hipoteca menos a ellos. Muchos pensaban que tenían contratado un euríbor más un diferencial, mientras que otros pensaban que lo que tenían era una cláusula suelo. Una lucha ya casi ganada tras años de litigio en el caso de las cláusulas suelo, pero aún queda mucho por recorrer en el caso del IRPH".

Y es que la balanza en los tribunales, tanto a favor como en contra de los afectados, está ahora mismo bastante equilibrada. En septiembre de 2013, por primera vez un juez reconocía que el IRPH de las hipotecas era una cláusula abusiva. “Establecer el IRPH como índice en sustitución del euríbor resulta más perjudicial para el prestatario, lo que da lugar a declarar dicho índice como abusivo”. Así lo recogía la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Collado Villalba (Madrid) que suspendía la ejecución hipotecaria de una vivienda por impago de una hipoteca “a la vista de las numerosas cláusulas abusivas” existentes en el contrato hipotecario. Dos años más tarde, en abril de 2015, el Juzgado Mercantil Número 7 de Barcelona declaraba nulo el índice IRPH Cajas de Ahorro que tenía un cliente en su hipoteca y condenaba al BBVA a anular dicho índice y devolver 6.659 euros a un cliente “en concepto de intereses y no amortización”.

Ahora, las sentencias no siempre dan la razón a los afectados. "Hasta hace un año, los tribunales de lo mercantil, donde se dirimían estas cuestiones, nos daban casi siempre la razón. En abril de 2015, sin embargo, un cambio legislativo derivó estas demandas a los juzgados de primera instancia, donde está siendo mucho más complicado ganar a la banca, posiblemente por el menor conocimiento y menor formación económica y financiera que los jueces de lo mercantil", lamenta Patricia Suárez, quien también acusa a la banca de haber manipulado el índice.

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Asufin prepara una auténtica ofensiva contra la banca, ya que en las próximas semanas presentará una demanda colectiva contra varias entidades financieras, con la que pretenden conseguir que el IRPH sea considerado cláusula abusiva, al constatar que se trata de un índice susceptible de manipulación cuyo método de cálculo resulta extremadamente opaco. Dicha declaración de 'abusividad' comportaría la nulidad de la cláusula y, por tanto, el cese inmediato de su aplicación así como la devolución de todos los intereses generados por su acción desde el momento de suscripción del préstamo hipotecario.

Un nuevo quebradero de cabeza para las entidades financieras tras el revés judicial del Tribunal Supremo de mayo de 2013 sobre la 'abusividad' de las cláusulas suelo. "El IRPH es incluso más grave. El Supremo dijo sobre ellas que eran legales siempre y cuando hubiera transparencia en su contratación. Es decir, cuando el cliente estuviera bien informado, pero no dijo que fueran ilegales. En el caso del IRPH, el asunto es mucho más grave porque hay informes que acreditan que es manipulable, más incluso que el euríbor. Basta con que los bancos digan que ha subido el tipo de interés de sus operaciones", opina Pau A. Monserrat. "En mi opinión, no reúne los requisitos mínimos para ser una referencia hipotecaria. De hecho, tal y como sucedió con el IRPH de bancos y de cajas, acabará desapareciendo, porque no es una referencia válida, estadísticamente hablando".

Fuente: elconfidencial.com

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La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años. La mayoría de expertos, prevén que el alquiler de pisos y casas continuará en auge en los próximos años, considerándolo incluso como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra ha sido culturalmente la tendencia. No obstante, el temor a los impagos de la mensualidades del alquiler, la picaresca de los gastos, la temporalidad... hace que muchos propietarios traten de curarse en salud, estipulando cláusulas en sus contratos que esconden la intención de sacar provecho del desconocimiento de la parte arrendataria. Lo cierto es que todas aquellas cláusulas que se incluyan en los contratos de alquiler, no previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que perjudiquen al inquilino, serán anuladas por los tribunales con toda seguridad.

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Para aclarar las dudas sobre la legitimidad de las cláusulas sospechosas de abuso más frecuentes, Daniel Loscertales, abogado experto en materia de arrendamientos, explica las claves de estos contratos y determina la legitimidad de la presencia de estos polémicos puntos. Loscertales comienza su explicación recordando que "en el mercado existe una oferta amplia de viviendas en alquiler, por lo que el arrendatario tiene mucho donde elegir y debe descartar aquellos contratos sospechosos de incluir términos abusivos".

1.- Falsos arrendamientos de temporada. Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda. Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2.- Negativa a la prórroga legal. La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- Obligado cumplimiento del primer año. Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta. De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda. La obligación de pagar los gastos derivados de las reparaciones que requiera el inmueble también suele ser objeto de confrontación entre arrendadores y arrendatarios. "Serán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos ocasionados como consecuencia de las reparaciones que se haya de efectuar en el inmueble arrendado, incluso las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", reza una cláusula claramente abusiva. Pues el arreglo necesario para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según consta en el artículo 21 de la LAU, corresponde al casero. Por lo tanto, exigir al inquilino el pago de estos gastos "no tendría ningún valor" por exceder de la legislación. "Del mismo modo, incrementar el interés legal del dinero en 10 puntos porcentuales al cobrar intereses por el retraso en el pago de la renta es un abuso por parte del casero y será invalidado por los tribunales".

6.- Gastos judiciales. Es habitual que algunos documentos otorguen la obligación legal de afrontar el desembolso de las costas judiciales al arrendatario, pero este apartado carece de validez. "Los gastos judiciales derivados del contrato serán de cuenta y cargo del arrendatario", detalla uno de los contratos facilitados por un inquilino a este suplemento. "No tiene validez", asevera Loscertales. "Las costas las impone el juez conforme a la ley de enjuiciamiento civil y los interesados no pueden pactar nada al respecto". Ante este panorama, para evitar éste y otros conflictos, es recomendable ceder a empresas especializadas la gestión del alquiler. Éstas estudian la viabilidad y solvencia del candidato y aseguran que la redacción del contrato se ciña a la ley.

7.- Acceso a la vivienda por el arrendador. También es frecuente el hecho de que el dueño de la casa se reserve la opción de poder acceder al inmueble cuando lo requiera y, para ello, lo deje escrito expresamente en forma de cláusula. Así, excusándose en la opción de mostrar la propiedad a posibles interesados en su compra, esta disposición permitiría la entrada al casero en cualquier momento. Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Si hay negativa del arrendatario, aunque conste un pacto en el documento firmado, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio, por lo que la entrada sólo podría autorizarla un juez.

Fuente: cincodias.com

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Las polémicas (abusivas, según varios tribunales) cláusulas suelo de las hipotecas de miles de pisos y casas en España están ya vistas para sentencia. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea celebró la semana pasada la vista oral para fijar el grado de retroactividad que puede exigirse a la banca para devolver el dinero cobrado por esas malas prácticas bancarias, condenadas una y otra vez por jueces españoles y europeos. Las conclusiones del abogado general de la UE estarán listas el próximo 12 de julio. Normalmente, esa decisión prejuzga la mayor parte de las veces la sentencia definitiva, que llegará antes de fin de año, según fuentes judiciales. Ese fallo puede provocar una sacudida en las cuentas de resultados de varias entidades bancarias de hasta 9.700 millones de euros, que han empezado a provisionar por lo que pueda ocurrir.

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La banca española está a la espera de este proceso ante el impacto de la caída del Euríbor a terreno negativo en sus cuentas y una vez que han asumido que los tipos de interés permanecerán en mínimos históricos en el corto plazo. Así, la mayoría de hipotecas en España están referenciadas al euríbor, el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos europeos. Las entidades bancarias suelen referenciar los tipos de las hipotecas a ese indicador, al que añaden un diferencial; a partir de ahí, revisan los intereses de cada crédito con una periodicidad generalmente anual. Algunos de los bancos españoles se blindaron contra caídas del Euríbor, que actualmente está en tasas negativas, con las citadas cláusulas suelo, que impiden que los intereses que se cobran por la hipoteca se sitúen por debajo de un determinado listón. Una vez declaradas abusivas, la duda que queda por despejar es la retroactividad de las devoluciones.

El Tribunal Supremo subrayó en mayo de 2013 que todas las cláusulas suelo que no sean completamente transparentes son abusivas. Y, por lo tanto, nulas. Hace poco más de un año, el Supremo se ratificó, pero solo obligó a devolver las cantidades cobradas desde mayo de 2013. Habrá que ver si al final los tribunales europeos constatan que esa es la fecha de corte, o los hipotecados pueden recuperar su dinero desde noviembre de 2009, el momento en el que las bruscas caídas de los tipos de interés empezaron a activar algunas cláusulas suelo. Tras un informe demoledor de la Comisión Europea, la sentencia determinará el grado de retroactividad, pero también aspectos como la prevalencia o no de los tribunales nacionales respecto a los europeos en lo relativo a abusos en el sector financiero.

Según la defensa de los bancos, la devolución retroactiva de los importes indebidamente cobrados no supondría riesgo sistémico para la banca española. Los abogados de las entidades afectadas subrayan que España habría tenido que ampliar el programa de rescate que recibió para sanear su sector financiero (100.000 millones, del que se usaron unos 40.000) si la banca hubiera devuelto las cantidades logradas por la aplicación de cláusulas suelo en las hipotecas, afirma el abogado de Cajasur en la vista celebrada en el Tribunal de Justicia de la UE.

Entre los 5.269 y los 9.700 millones de euros en devoluciones

En función del plazo variará el impacto en las cuentas de resultados del sector financiero español, que ha puesto en marcha una notable recapitalización pero tiene todavía una elevada morosidad, que ronda el 10%. Analistas Financieros Internacionales (AFI) calculó en un informe reciente que el agujero sería de 5.269 millones de euros si la retroactividad se detiene en mayo de 2013, y de hasta 9.700 millones en total si la sentencia dicta que se pueden recuperar los importes cobrados desde 2009.

El pasado julio la Comisión remitió al Tribunal un documento en el que explica que, según la normativa europea, la banca debería reintegrar la totalidad por las cláusulas que las sentencias declaren nulas por abusivas. Y no sólo el importe desde mayo de 2013. Se trataba de un informe muy concreto para un caso de Cajasur, pero dejaba muy clara la postura de Bruselas. Si algo es abusivo y es nulo debe desaparecer y el cliente, el ciudadano, debe ser compensado completamente, y no en parte.

De Guindos ve "irrelevante" el aviso de Bruselas por las cláusulas abusivas

La Comisión Europea se lo ha dicho a España en privado, en público, por escrito y de forma oral. En comunicados oficiales y en informes de parte destinados a la Justicia Europea. Y hoy lo ha hecho, una vez más, en forma de una advertencia más seria: o adapta las leyes comunitarias a la normativa nacional o se arriesga a multas. La notificación, en forma de procedimiento de infracción, insta a España a modificar la legislación nacional para ajustarla a la comunitaria "sobre el procedimiento civil que regula la ejecución hipotecaria y las órdenes de pago". Pero supone una enmienda general y un nuevo tirón de orejas, que llega apenas dos días después de una vista en el Tribunal Europeo de Justicia de Luxemburgo sobre las cláusulas suelo y su retroactividad.

Así, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, cree que el impacto en el sector bancario español de las modificaciones en la normativa de cláusulas hipotecarias que debe introducir el Gobierno tras la nueva advertencia de la Comisión Europea (CE) "no puede ser relevante". Así respondió De Guindos al ser preguntado, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, por el procedimiento de infracción contra España iniciado por Bruselas por no haber trasladado de manera adecuada a la legislación nacional las normas europeas para proteger al consumidor de las cláusulas abusivas hipotecarias. Además, explicó que se trata de "cuestiones técnicas" que el Gobierno está analizando y debe resolver en un plazo de dos meses y que espera hacerlo de forma acordada con la CE. En todo caso, aseguró que "lo haremos teniendo en cuenta el principio fundamental de que las cláusulas no pueden ser abusivas".

Fuentes: elmundo.es y epais.com

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A poco más de seis días de las elecciones generales, el remolino electoral también llega a la vivienda, donde los cuatro principales partidos políticos en riña (PP, PSOE, Ciudadanos y Podemos) centran sus propuestas en la rehabilitación, el alquiler y, como no puede de otro modo, el drama de los desahucios (descendieron un 1,5% interanual en el tercer trimestre, hasta los 13.135 desahucios) ha convertido a la vivienda en un tema central en los programas de todos los partidos políticos de cara a las votaciones del domingo para decidir quién gobierna España los próximos 4 años. Entre los compromisos, destacan las iniciativas sociales relacionadas con la vivienda, pero quedando a la sombra medidas inmobiliarias jurídicas, fiscales o de regulación del sector propiamente dichas.

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Partido Popular (PP)

Infraestructuras, transporte y vivienda al servicio del ciudadano. Bajo este epígrafe desarrolla el PP las principales propuestas en vivienda en su programa electoral. Continuidad en materias que, según los populares, "tienen un papel estratégico como motor de la dinamización económica y de la creación de empleo".

Alquiler, rehabilitación y eficiencia energética. Diseñarán un nuevo Plan de Vivienda 2017-2020 en el que impulsará políticas de alquiler para las familias más desfavorecidas, fomentando el acceso a la vivienda y las ayudas a la rehabilitación y regeneración y renovación urbanas (nuevo Plan Nacional de Rehabilitación en el que priorizará la eficiencia energética). En eficiencia Energética invertirá más de 1.800 millones de euros en cuatro años para cumplir con los objetivos de ahorro energético en 2020, con la rehabilitación de viviendas como pilar fundamental. Ampliará las subvenciones para disminuir el gasto energético de las familias.

Desahucios y cláusulas abusivas hipotecarias. Presentará reformas procesales en materia de desahucios para lograr una mayor seguridad jurídica y claridad normativa. En este sentido, también creará un título sobre los juicios de desahucios arrendaticios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para acabar con la dispersión normativa. Por otro lado, el PP incrementará el control sobre las cláusulas abusivas en las hipotecas para la compra de una vivienda, asegurando que los clientes conozcan con precisión las obligaciones que asumen y que sus derechos queden protegidos.

Otras propuestas. Impulsará reformas normativas precisas sobre los daños materiales por vicios o defectos constructivos en las viviendas o de las instalaciones, de tal modo que se asegure el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación. En relación a las viviendas turísticas, arbitrará medidas para que el alquiler de corta duración se realice en condiciones de calidad, transparencia y fiscalidad adecuadas. Finalmente, el partido del actual gobierno promoverá el "cohousing" (vivienda colaborativa) entre personas mayores.

Partido Socialista (PSOE)

El PSOE incluye sus iniciativas en vivienda en el apartado El Estado Social, con el titular Vivienda y Desarrollo Urbano. "Políticas de urbanismo y vivienda en las que se tienen en cuenta las necesidades de personas". En este sentido redefinirá el derecho a la vivienda, en propiedad o en alquiler en la Constitución para garantizarlo de manera efectiva. Defiende que el esfuerzo económico no supere un tercio de los ingresos.

Alquiler, rehabilitación y eficiencia energética. Procurará poner fin a los desahucios y, si no fuera posible, facilitará alojamiento vía alquileres sociales. También creará una oficina central antidesahucios. Promocionará el alquiler ampliando la duración de los contratos (como mínimo, a cuatro años a petición del inquilino), con ayudas, manteniendo la desgravación del 60% para el arrendador, recuperando la deducción para el inquilino, estableciendo garantías de cobro y protección, etc. Impondrá una tasa a las casas de desahucios vacías. Desarrollará un Plan Estatal de Rehabilitación Sostenible de Viviendas para rehabilitar 200.000 casas al año en 2025 que incluya estudios y soluciones de eficiencia. Creará líneas ICO de crédito.

Desahucios y cláusulas abusivas hipotecarias. Procurará poner fin a los desahucios y, si no fuera posible, facilitará alojamiento vía alquileres sociales. También creará una oficina central antidesahucios. Establecerá la eliminación automática por los bancos, y sin exigencia del titular de una hipoteca, de las cláusulas declaradas abusivas. Reformará la ley de segunda oportunidad para permitir paralizar la ejecución hipotecaria en caso de insolvencia justificada no dolosa. Si es imposible, acordará la aplicación de la dación en pago.

Otras propuestas. Hará un nuevo modelo de vivienda protegida, preferentemente, en alquiler y creará un parque público a través de la Sareb. En relación a la Sareb impondrá condiciones estrictas a la venta de sus activos a fondos de inversión. Potenciará la participación ciudadana en los procedimientos de información pública del planeamiento urbano, y modificará la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar reformas dirigidas a asegurar la accesibilidad.

Ciudadanos (C's)

Ciudadanos desarrolla las medidas de vivienda en la parte del programa Infraestructuras, transporte, vivienda y urbanismo, dentro del apartado Arquitectura, vivienda y suelo. "Es necesario reorganizar y ajustar el sector, reconstruir la cadena de valor sin perder la función social, identificar las necesidades de la sociedad, la naturaleza y responsabilidad de los nuevos actores del sector".

Desahucios, cláusulas hipotecarias abusivas y derecho Social. Las personas en circunstancia de emergencia social podrán ser beneficiarias de la expropiación forzosa al banco del uso de la casa durante un plazo de hasta tres años. Establecerá que parte del valor de la casa habitual sea inembargable, de tal modo que, tras una ejecución, dicho valor se dará al deudor. Si hay ejecución, el deudor podrá solicitar otra tasación y, si quedara desierta la subasta, el acreedor se adjudicará esa casa por el 100%, extinguiéndose la deuda. Sancionará a la banca que incurra en el préstamo irresponsable.

Alquiler, rehabilitación y eficiencia energética. Fomentará el alquiler y nuevas formas de uso de la vivienda social (cesión de uso, cooperativas, etc.), creando un parque de VPO en arrendamiento para, especialmente, los sectores más vulnerables de la población. Redefinirá el Estándar de Calidad de la Vivienda Social teniendo como base la eficiencia energética e innovación tipológica y constructiva. Establecerá un mecanismo legal que regule la VPO a precios sociales.

Otras propuestas. Menos burocracia y más seguridad. Reducirá los plazos en gestiones en el inicio de promociones y establecerá un control a constructoras para evitar el abandono de obras. Revisará la Ley de Suelo para definir unas líneas globales urbanas con parámetros ecológicos, sociales y económicos. Hará un Plan de Ciudades Humanas Inteligentes aplicando la tecnología en la gestión eficaz y eficiente. Impulsará una Ley de Arquitectura de divulgación, pedagogía y comunicación que acerque la actividad al ciudadano.ObservatorioCreará un Observatorio de mercado de estudios y medidas preventivas.

Podemos

El partido morado abandera un programa de 394 propuestas donde la vivienda aparece vista, fundamentalmente, desde una lente social. Reformará la Ley del Derecho a la Vivienda: afectará a la casa privada y establecerá medidas de fomento, intervención y control del mercado, como prohibir la privatización del parque público de vivienda o gravar a tenedores de casas vacías.

Desahucios y cláusulas hipotecarias abusivas. Promoverá una ley de protección del derecho a la inviolabilidad e inembargabilidad del domicilio y prohibición de desalojos sin alternativa habitacional. También despenalizará el uso de casas abandonadas. Cambiará el proceso de ejecución hipotecaria para garantizar la defensa al deudor y apuesta por la reestructuración de la deuda de familias que cumplan criterios sociales. Además, cancelará las deudas de procedimientos anteriores. Promoverá la eliminación automática de las cláusulas declaradas abusivas por los tribunales. Dación en pago Limitará la responsabilidad del hipotecado al bien, incluso retroactivamente.

Alquiler, rehabilitación y eficiencia energética. Reformará la ley en el caso de los alquileres para proteger al inquilino, asegurando las rentas, alargando el plazo mínimo del contrato a cinco años. Impulsará un parque de vivienda social y regulará el alquiler social (no podrá superar el 30% de la renta familiar). Impulsará un Plan de Ahorro Energético con la columna vertebral de la rehabilitación de 200.000 viviendas al año.

Otras propuestas. Convertirá la Sareb en un instrumento de gestión de un parque público de casas. Garantizará transparencia de planeamientos y convenios urbanísticos. Creará el Observatorio del Derecho a la Vivienda (ODV) que investigará y analizará la situación de la vivienda. Ciudades sostenibles e inteligentes que transformen los ecosistemas urbanos en lugares más sostenibles, habitables aprovechando las nuevas tecnologías.

¿Cuánto pagaré de IRPF tras las elecciones generales?

Otra gran batalla entre los partidos políticos por llegar al Palacio de la Moncloa el próximo 20 de diciembre se libra también en el campo de la política fiscal y la pregunta recurrente es la que invariablemente caracteriza cada cita electoral (con independencia de que, una vez cerradas las urnas, el programa se cumpla o no) es: ¿aumenta o disminuye la presión fiscal? Los cuatro candidatos a la Presidencia del Gobierno cuyos partidos tendrán, según las encuestas, la mayor representación en el Congreso, han dado pistas sobre lo que harían con el impuesto sobre la renta para las personas físicas.

PP: tipo máximo por debajo del 43%. El jefe del Ejecutivo y candidato a la reelección, Mariano Rajoy, apuntó que el tipo máximo de este impuesto debería estar por debajo del 43%. Recientemente Rajoy aseguró que la coyuntura económica que atravesaba España al principio de la legislatura, le obligó a subir los impuestos. Así, el gravamen máximo del IRPF pasó del 45% al 52%. Posteriormente, en 2014, el Gobierno aprobó la reforma fiscal que establece cinco tramos de IRPF en lugar de los siete vigentes con anterioridad, y tipos que oscilan del 19,5% al 46%. La misma medida prevé que el mínimo baje a partir de enero al 19% y el máximo al 45%. Sin embargo, defendió un tipo máximo de dos puntos porcentuales más bajo, en declaraciones que hizo después de conocerse una análoga propuesta de su competidor, Ciudadanos.

PSOE: no más del 45%. “No os creáis mucho en materia de impuestos a Rajoy”, dijo el secretario general del PSOE, Pedro Sánchez, en relación con la propuesta del presidente del Gobierno, en un foro informativo. El compromiso que Sánchez tomó ante el auditorio fue de no aumentar el tipo máximo del IRPF más allá del 45%. Pretende incorporar el patrimonio a la renta para calcular el IRPF y fijar un tipo mínimo nacional para Sucesiones y Patrimonio.

Ciudadanos: máximo del 43%. Cuatro tramos y un tipo marginal máximo del 43%. Esta es la propuesta que Ciudadanos incluirá en su programa electoral y que el presidente de la formación, Albert Rivera, que cifró esta bajada fiscal en 7.400 millones de euros, incluyendo en el cómputo el complemento salarial que propone Ciudadanos, y que se articularía a través de la declaración anual del IRPF. En conjunto, Ciudadanos afirma que su reforma fiscal supondrá una rebaja media del 3% para todos los contribuyentes, y considera que sus cifras son “sostenibles” y “mucho más realistas” que las de otros partidos como Podemos.

Podemos: 55% para rentas superiores a 300.000 euros. El 80,67% de los participantes en las votaciones del programa electoral de la formación que lidera Pablo Iglesias aprobaron "aumentar el número de tramos del impuesto a partir de 60.000 euros, elevando progresivamente el tipo marginal de cada tramo desde el 45% actual hasta alcanzar un tipo marginal del 55% para rentas superiores a 300.000 euros". Podemos propone también la eliminación de las deducciones “que tienen un carácter más regresivo”, en los tramos altos de la renta, y superar la dualidad entre la tarifa por rentas del trabajo y ahorro. Asimismo, eliminaría el régimen de estimación objetiva en materia de actividades económicas, "porque genera oportunidades de fraude y elusión y desigualdades injustificables".

Fuente: elmundo.es y cincodias.com

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La Comisión Europea, en un documento remitido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, solicita que la banca reintegre la totalidad de lo cobrado por aquellas cláusulas suelo que sean declaradas nulas en una sentencia. De esta manera, Bruselas rebate la sentencia del del Tribunal Supremo por la que había condenado a BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia (hoy Abanca) a devolver el importe de las cláusulas suelo solo desde mayo de 2013.

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El texto, fechado en el pasado mes de julio y que sufrió una modificación en septiembre, no tiene carácter vinculante y es el resultado del trabajo de los fiscales de la Comisión en un caso individual de Cajasur, filial de Kutxabank. Aún así, no deja de ser significativo que la Comisión, garante de los tratados europeos, considere que la nulidad de las cláusulas se debe remontar hasta el momento mismo de su concesión y, al mismo tiempo, tumbe lo dictado por el Supremo.

Ahora, el Tribunal de Luxemburgo deberá valorar este documento junto a los que remitan las demás partes implicadas y, en su momento, dictar la sentencia oportuna. En juego, los 3 millones de afectados que están pagando 6.000 millones de más. Lo que aquí se decida, por ejemplo, podría ser tomado muy en cuenta en la macrodemanda de 15.000 afectados por este tipo de cláusulas hipotecarias y que están defendidos por Adicae.

El sector bancario español debe abordar en este tramo final cuestiones muy sensibles tanto para su reputación social, como para su propio negocio. Y en ambos, la dirección que los diferentes bancos han tomado o parecen estar dispuestos a seguir está muy alejada de los que muchos clientes, el Gobierno e incluso la Unión Europea desean. Por lo pronto, BBVA descarta devolver dinero de las cláusulas con efecto retroactivo, y Popular y Sabadell no las retirarán de sus hipotecas.

Los bancos sólo rectifican el 32% de las quejas por cláusulas suelo

Las entidades financieras solo resuelven a favor de sus clientes una de cada tres reclamaciones por cláusulas suelo en las que el Banco de España (BdE) ha dado la razón a los hipotecados. Es decir, los bancos "obvian" las recomendaciones del organismo supervisor en el 68% de los casos denunciados, a pesar de las numerosas sentencias judiciales, incluida una del Tribunal Supremo.

El Banco de España recibió entre enero y septiembre 7.893 reclamaciones de cláusulas suelos. De estas, finalizó 2.953 expedientes y dio la razón a los hipotecados en 1.695 casos. Sin embargo, las entidades financieras solo rectificaron en el 32% de las ocasiones. Aunque las resoluciones del BdE no son vinculantes, sí se insta su cumplimiento como una buena práctica bancaria.

Según las estadísticas del Banco de España, las cláusulas suelo siguen siendo el principal foco de queja contra la banca, sumando el 48,16% de las 16.387 reclamaciones que recibió el supervisor contra las entidades financieras.

La solución a esta problemática llega generalmente a través de la negociación. A cambio de desblindarlas los bancos imponen un diferencial algo superior o contratar otros productos para mitigar la pérdida de ingresos y exigen al cliente que renuncie a la vía judicial. También reducir la cláusula suelo o eliminarla temporalmente durante unos años o la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

Un impacto de entre 750 y 2.500 millones

La banca española está a la espera de que la Justicia y las autoridades esclarezcan el futuro de las cláusulas suelo de millones de hipotecados. Aparte de la posible devolución de lo cobrado de más en los últimos años por ese concepto, las entidades calculan también cuánto dejarán de ingresar al año por ese límite a los tipos de interés. Según las cifras publicadas por las propios grupos financieros y estimaciones de analistas, ocho de los bancos que más recurrieron a esta práctica comercial dejarán de ingresar al año 1.093,4 millones de euros.

Algunos expertos y asociaciones de consumidores elevaron el impacto de devolver lo cobrado desde que se empezó a aplicar la cláusula hasta los 36.000 millones de euros, cifra que en el sector se considera desproporcionada, mientras algunos bancos de inversión estiman un impacto de entre "apenas" 750 y 2.500 millones.

Cláusula suelo ¿qué hará tu banco con ella?

Entidades que han eliminado la cláusula

Santander: fue uno de los pioneros al eliminar todas las cláusulas suelo de las hipotecas procedentes de Banesto. Además, la entidad no aplicaba cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios concedidos a sus clientes.

Bankia anunció que eliminaba las cláusulas suelo de sus hipoteca. La entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri ha eliminado este suelo en unas 30.000 hipotecas, lo que para la entidad no supone "un gran impacto", ya que solo representan entre un 3% y un 4% de su cartera de préstamos hipotecarios, lo que podría tener un impacto de 40 millones de euros.

CaixaBank, también eliminará las cláusulas suelo de sus hipotecas, lo que afecta a unos 200.000 préstamos, heredadas por el grupo con la compra de otras entidades durante la reestructuración bancaria. Esta medida tendrá un coste de 220 millones anuales para la entidad presidida por Isidro Fainé, que no se plantea sin embargo devolver a los clientes el dinero cobrado durante años por la existencia de dichas cláusulas.

BBVA: la entidad ha descartado que se pueda ver afectada por un eventual fallo del Tribunal de Justicia de la UE que obligue a devolver las cláusulas suelo con efectos retroactivos, al incidir en que el banco ya decidió eliminar este tope a la caída del Euríbor desde el 9 de mayo de 2013 tras una sentencia del Tribunal Supremo.

Los bancos que resisten a hacerlo

Liberbank: la entidad mantendrá las cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios, ya que entiende que son legales, y ha avanzado que el impacto de su retirada sería de unos 20 millones de euros antes de impuestos anuales. En los últimos tiempos, el banco ha negociado esta condición de sus contratos con algunos de sus clientes hasta reducir el número de cláusulas suelo a la mitad.

Banco Popular: ha mostrado su respeto a los tribunales, y ha indicado que si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dicta sentencia al respecto, la acatará, pero que mientras tanto, el banco no tiene "ninguna intención en retirar las cláusulas suelo a corto plazo". Y es que en el caso de tener que hacerlo, el impacto para el Popular sería de unos 7 u 8 millones de euros de beneficios al mes.

Banco Sabadell: Jaume Guardiola, ha afirmado este viernes que las cláusulas suelo de sus hipotecas, que figuran en el 21% de su cartera total, eran "transparentes", y que van a seguir como hasta ahora mientras no se haga pública una nueva sentencia en la que son parte demandada y que podría incluir su devolución con retroactividad. Ha señalado que el Tribunal Supremo dijo que eran válidas si eran transparentes, y así lo eran en Banco Sabadell, ya que aparecían en negrita en los contratos, eran leídas por los notarios antes de la firma y los clientes "sabían perfectamente la existencia de las cláusulas y sus consecuencias".

CECA: la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) ha considerado que la aplicación de las cláusulas suelo por parte de las entidades financieras es "plenamente legal", ya que están contempladas en el ordenamiento jurídico. En línea con la Asociación Española de Banca, la patronal de los grupos formados por las antiguas cajas ha destacado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo que debe determinar es si hubo "falta de transparencia" en la comercialización de este tipo de condiciones en las hipotecas.

Mi banco me ofrece quitarme el suelo, ¿qué le digo?

Depende de lo que le pidan a cambio. Si no le solicitan nada, diga que sí, por supuesto. Pero lo normal es que le pidan al menos una cosa: que renuncie a cualquier acción judicial para reclamar la retroactividad, esto es, para pedir las cantidades pagadas de más en el pasado. Si usted firma esto, no podrá pedir nada aunque el Tribunal de la UE diga que debe haber retroactividad total. Así que piénselo mucho antes de aceptar un acuerdo de este tipo. Parece mejor esperar a esta resolución comunitaria, pero eso comporta seguir pagando de más hasta que esta llegue, como mínimo. Y su entidad probablemente le presione con que o firma ahora, o se verán en los tribunales. En ese caso, usted debe tomar la decisión.

Según los expertos, aunque estas cesiones por parte de la banca no son nuevas, en los últimos meses, y sobre todo tras la sentencia del 25 de marzo de 2015 del Tribunal Supremo, donde se confirma la retroactividad limitada, ya que el trastorno de la banca es lo que cuenta, los acuerdos se han multiplicado y han mejorado sus condiciones. Al menos, en apariencia. A la hora de la verdad siguen siendo tan engañosos como antes.

Según las asociaciones de consumo, se recomienda distinguir entre los dos tipos de acuerdo que existen en estas negociaciones entre hipotecados con cláusula suelo y entidades financieras. En el primero, el banco ofrece rebajar o quitar la cláusula suelo a cambio de firmar un acuerdo entre las dos partes. "En este supuesto, el afectado pierde la oportunidad de reclamar en el futuro el dinero que ha pagado de más por culpa de la cláusula suelo. Es decir, la retroactividad", aclara.

Por otro lado, en el segundo supuesto, la oferta que más está proliferando, el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, bajo la falsa expresión, de que "te la quitan". Según la plataforma Denuncias Colectivas, "En realidad, lo que están haciendo es dejar de pasar la parte correspondiente a la cláusula suelo en el recibo hipotecario". Esta reducción, avisan, "no supone el reconocimiento expreso de la nulidad de la cláusula suelo y podrían volver a activarla en cualquier momento". Incluso van más allá: "Es más, las entidades podrían incluso reclamar el dinero que no te han cobrado durante el tiempo que te han suspendido la cláusula suelo". "Por este motivo, el banco nunca da por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca".

¿Y si el banco se niega a anular la cláusula?

Si el banco se niega a anular la cláusula suelo, entonces habrá que poner el caso en manos de un abogado. Con las dos sentencias del Supremo, las posibilidades de ganar en los tribunales se incrementan notablemente.

El recurso de la cláusula suelo por vía judicial no es barato, pero los clientes tendrán que hacer números para tener claro los costes y los beneficios. Entre los gastos ineludibles están las tasas judiciales (entre 400 y 500 euros), el pago del procurador (con tarifa variable que suele rondan los 400 euros) y la minuta del abogado. Esta última puede ser fija, o llevar una parte fija y otra variable.

Se reabre la puerta a devolver todo lo cobrado por las 'cláusulas suelo'

Los dos intentos del Tribunal Supremo por cerrar la litigiosidad en torno a las cláusulas suelo de las hipotecas y el derecho de los clientes de los bancos a ser indemnizados por todos los intereses pagados de más no acaban de plasmarse en las sentencias que dictan las audiencias provinciales, a pesar que a primeros de año el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirmó nuevamente la posibilidad de que los jueces españoles puedan dejar sin  aplicación las cláusulas hipotecarias que estimen abusivas.

No obstante, una sentencia del juzgado de primera instancia número 5 de La Laguna (Tenerife) dictó el pasado 8 de octubre una sentencia en la que obliga al banco a devolver al cliente demandante los intereses legales desde el pago de cada cuota de su hipoteca. El juez, que decidía sobre el recurso de apelación interpuesto por BBVA sobre una sentencia de enero, lo estimó en parte, reduciendo a 3.938 euros el importe a pagar. La resolución dictada en juicio verbal por un tribunal constituido por el propio magistrado ha sido declarada firme y sin opción a ser recurrida. El juez de Tenerife considera que existe "doctrina contradictoria" en torno al efecto retroactivo absoluto de la declaración de nulidad de las cláusulas de un contrato incluidas en el Código Civil y lo que sostiene el Supremo como la doctrina de aplicación general para los casos abusivos en las hipotecas.

Esta es la primera sentencia que va en contra de lo que dicta la doctrina del Supremo, obligando a reintegrar todo el dinero cobrado por las "cláusulas suelo". Sigue lo apuntado por Europa en lo referido a fijar la cantidad a devolver a partir de la firma del contrato hipotecario.

Actualmente quedan activas alrededor de dos millones de hipotecas que incluyen "cláusulas suelo". El Banco de España no ha estimado a cuánto ascendería el importe de todas las devoluciones, aunque distintos cálculos lo cifran entre 20.000 y 30.000 millones de euros.

Fuentes: elmundo.es, finanzas.com y elconfidencial.com

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trampa-hipotecaLos tres millones de hipotecados afectados por las cláusulas suelo en España pagan 6.000 millones de euros de más al año por su préstamo, según un estudio del mercado hipotecario realizado por Martínez-Echevarria Abogados entre 2005 y 2015. La polémicas cláusulas suelo de las hipotecas, impiden a los afectados beneficiarse de las bajadas del Euribor, que desde hace meses describe una tendencia descendente y que actualmente está en mínimos históricos (0,163%).

En este contexto, los bancos y cajas están dispuestos a llegar a un acuerdo, "siempre y cuando el cliente no reclame las cantidades con efecto retroactivo", según pone de manifiesto el estudio. En este sentido, se espera un pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que dictamine si la retroactividad debe ser total.

De echo, las entidades bancarias intentan alcanzar acuerdos antes de que la normativa obligue a una retroactividad total, "por lo que hacen firmar al cliente un documento eliminando esta cláusula, a cambio de que no se les reclame judicialmente", ha señalado el socio director general de Martínez-Echevarria Abogados, Vicente Morató.

Por otro lado, entre 2005 y 2015 se han firmado 10,1 millones de hipotecas en España. En este periodo, 2006 se consolida como el punto máximo, con un total de 1,8 millones de hipotecas selladas, frente al desplome de los siguientes años. Así, el volumen económico generado por las hipotecas en los últimos 10 años ha sido de un billón de euros, con el nivel máximo registrado en 2007, año en el que se generaron 283.000 millones de euros, frente a los 34.000 millones de 2013.

El importe medio de las hipotecas en el periodo del estudio se ha situado en torno a los 120.000 euros. El punto máximo se registró en 2007, con 148.000 euros, frente a los 85.000 euros de 2012. Aún así, el precio de las viviendas hipotecadas ha subido en 2014, con un incremento del 2,4% respecto al año anterior, hasta alcanzar los 101.500 euros de media.

La eliminación de la cláusula suelo puede ahorrar 2.000 euros al mes

El interés de los contratos hipotecarios de los afectados por las cláusulas suelo nunca puede ser inferior a un determinado porcentaje fijado por el banco o la caja de ahorros. De este modo, no se pueden beneficiar de las sucesivas rebajas del Euribor.

El Euribor, índice de referencial hipotecario más utilizado en España, se situaba en 2008 en el 5,526%, ha alcanzado varios mínimos históricos en 2015, 0,298% en el mes de enero; 0,255% en febrero; 0,212% en marzo; 0,18% en abril; 0,165% en mayo y 0,16% en junio y gracias a ello la cuota mensual de una hipoteca media se abarata en unos 2.000 euros.

Vista para sentencia la macrocausa contra las cláusulas suelo

La macrocausa que enjuicia la validez o nulidad de las cláusulas suelo de todo el sector financiero español ha quedado vista para sentencia. Así lo fijó a finales de junio la magistrada Ana María Gallego, titular del Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid que, tras algo más de dos meses de procedimiento, pone fin al juicio abierto por la demanda colectiva de 15.000 hipotecados representados por la asociación de usuarios de banca Adicae.

La causa contra las cláusulas suelo, que limitan el tipo de interés mínimo que paga el titular de una hipoteca, ha tardado cinco años en llegar a este punto y, de hecho, las 101 entidades financieras demandadas inicialmente son ya apenas tres decenas. BBVA, Novagalicia (hoy Abanca) o Cajamar ya se vieron obligadas a retirarlas de su cartera ante un fallo del Supremo que considera nula esta condición cuando no es transparente. El resto del sector se juega retirarlas con el inminente fallo.

Durante la vista previa, la jueza rechazó que se analice caso a acaso como habían planteado los letrados de algunas entidades al considerar que lo que se va a valorar es "la forma en que se introdujo la cláusula, si se hizo de forma transparente", con "independencia de la situación personal de cada uno", pues se trata de una acción colectiva y, por tanto, "abstracta".

Los abogados de la banca solicitaron presentar el testimonio de empleados y clientes de las entidades a fin de probar que en la firma de las hipotecas se facilitaba la información pertinente, si bien la jueza consideró "inútil" esta aportación ya que no podrían "probar que se realizaron simulaciones porque lo declaren unos testigos". Finalmente, la defensa de las entidades reclamó que se diferenciara qué demandantes tienen la consideración de consumidores, pues "algunos son particulares y empresas que no tienen esta condición", lo que llevó a algunos demandantes a retirarse del juicio.

Adicae aspira a que una sentencia favorable a los demandantes obligue al conjunto de la banca a retirar las cláusulas suelo. Estas permanecen aún en un total de dos millones de hipotecas, según los cálculos de la asociación. Esta estima que su aplicación generan un "sobrecoste" medio de entre 200 y 300 euros a los clientes y una "recaudación ilegítima de entre 570 y 479 millones de euros” para el sector financiero cada año.

Fuentes: europapress.es y cincodias.com

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clausulassueloEl Tribunal Supremo ha apelado al "trastorno económico" que supondría para la banca devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo de hipotecas declaradas abusivas y ha zanjado de forma definitiva la discrepancia entre los jueces sobre el asunto, al concluir que no restituirá aquellas anteriores al 9 de mayo de 2013.

Aquel día de mayo del 2013, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que declaraba nulas todas las cláusulas suelo que no cumplieran con los criterios de transparencia, incluso si el cliente se benefició "durante un tiempo" de caídas en el euríbor y declaraba la irretroactividad de su decisión.

Sin embargo, desde esa fecha muchos tribunales españoles han fallado a favor de la devolución de las cuantías cobradas de más desde el inicio del contrato (incluso el carácter abusivo de una cláusula suelo), al entender que el Supremo falló sobre una acción colectiva de cesación (lo que suponía eliminarla de las condiciones generales del contrato y no aplicarla en lo sucesivo), y no se debían aplicar a casos individuales.

Ahora, el alto tribunal, ha estimado un recurso del BBVA contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Álava que, siguiendo este criterio, condenó a la entidad a restituir las cantidades desde el principio, aclara que el "conflicto jurídico" entre una acción colectiva y una individual es el mismo. En este sentido, insiste en que su sentencia de 9 de mayo de 2013 ya fijó doctrina "para todos aquellos supuestos en que resulte, tras su examen, el carácter abusivo de una cláusula suelo".

Los tribunales favorables a la devolución de las cantidades también se aferraban a que los casos individuales no suponían "el trastorno grave para el orden económico" que invocó hace dos años el Supremo para declarar la irretroactividad de su sentencia.

A ello, el Supremo responde que "la afectación al orden público económico no nace de la suma a devolver en un singular procedimiento, que puede resultar ridícula en términos macroeconómicos, sino por la suma de los muchos miles de procedimientos tramitados y en tramitación con análogo objeto". Con todo, los magistrados quieren dejar claro que "la limitación de la retroactividad no es algo anómalo, novedoso o extravagante".

Por ello, en un acto de "cabal clarificación" de su resolución, establece que, cuando "se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo (...), procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013".

La nueva sentencia del Supremo cuenta, no obstante, con el voto particular del magistrado Francisco Javier Orduña, partidario de haber distinguido la acción individual de la colectiva y de devolver las cantidades íntegras cuando se haya anulado una de estas cláusulas. Considera que hace dos años sus compañeros condenaron a las entidades de crédito a cesar en la aplicación de las cláusulas suelo y abstenerse de utilizarlas en el futuro, pero "en ningún caso se pronunciaron en relación a la restitución de las cantidades indebidamente cobradas". Por ello, opina que es necesario examinar cada caso individual y, de declararse la nulidad, deberá tener un "efecto devolutivo" de las cantidades percibidas por la aplicación de la cláusula.

"Todo ello, sin contar que el verdadero motivo de la limitación del denunciado efecto retroactivo de la nulidad de la cláusula, en su momento, no fue otro que el posible riesgo de transtornos graves o sistémico en las entidades financieras; riesgo que en la actualidad ha desaparecido merced al saneamiento financiero efectuado", concluye.

12,600 millones de indemnización

El sector bancario en su conjunto deberá abonar unos 12.600 millones de euros a sus clientes después de que el Tribunal Supremo haya declarado nulas las cláusulas suelo de las hipotecas que no fueran transparentes, según un estudio de la plataforma web Reclamador .

Dado que la sentencia del alto tribunal no obliga a las entidades financieras a devolver las cantidades cobradas de más antes del 9 de mayo de 2013, se librarán de devolver 19.000 millones de euros a sus clientes.

Fuente: finanzas.com

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Judge's gavel and European Union flagEl Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirmó nuevamente la pasada semana la posibilidad de que los jueces españoles puedan dejar sin aplicación las cláusulas hipotecarias que estimen abusivas.

En esta ocasión, la sentencia se refiere a varios desahucios que pretendían ejecutar Unicaja y Caixabank en Marchena (Sevilla). El juez español se planteó la cuestión del carácter abusivo de las cláusulas relativas a los tipos de interés de demora y preguntó al Tribunal de la UE si la legislación española aplicable es compatible con las normas comunitarias.

Según la ley española, el juez debe ordenar que se recalculen los intereses de demora cuyo tipo es superior a tres veces el interés legal de dinero, de manera que no superen este umbral.

En su sentencia del pasado miércoles, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea concluye que la legislación española es compatible con el derecho de la UE siempre que se cumplan dos condiciones. En primer lugar, que su aplicación no prejuzgue por parte la apreciación por parte del juez nacional del carácter abusivo de la cláusula. En segundo lugar, que no impida que el juez deje sin aplicar la cláusula si considera que es abusiva.

Carácter abusivo

A este respecto, el Tribunal de Justicia señala que "la obligación de respetar el límite máximo del tipo de interés de demora no impide en absoluto que el juez pueda considerar que una cláusula por la que se establecen dichos intereses tiene carácter abusivo". Así, según resalta el fallo judicial,"El juez nacional puede apreciar el carácter eventualmente abusivo de una cláusula relativa a intereses de demora calculados con arreglo a un tipo inferior al previsto por la ley española. No cabe considerar que un tipo de interés de demora inferior a tres veces el interés legal del dinero sea necesariamente equitativo".

"Por otra parte, en el supuesto de que el tipo de interés de demora estipulado en una cláusula se superior al establecido en la ley española y deba ser objeto de limitación, esa circunstancia no es óbice para que, si la cláusula tiene carácter abusivo, el juez nacional pueda derivar de ello todas las consecuencias previstas en la directiva (sobre cláusulas abusivas), procediendo, en su caso, a anular dicha cláusula", apunta el Tribunal.

La sentencia señala finalmente que en los asuntos objeto de litigio "no parece que, en principio, la anulación de las cláusulas contractuales de que se trata pueda acarrear consecuencias negativas para el consumidor, ya que los importes en relación con los cuales se iniciaron los procedimientos de ejecución hipotecaria serán necesariamente menores, al no incrementarse con los intereses de demora previstos por dichas cláusulas".

Ya en mayo del 2013 una sentencia del TJUE instaba a los jueces españoles para que paralicen todos aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria en los que consideren que las hipotecas firmadas por los afectados contienen cláusulas o condiciones abusivas, como intereses de demora o vencimientos anticipados del préstamo.

La banca deja de recurrir y acepta negociar

La banca parece asumir tener que pagar algunas facturas por su actuación en la crisis. Las cláusulas suelo, un tope mínimo que se incluye en los intereses de muchas hipotecas, son una de ellas. Las entidades están perdiendo más del 90% de las demandas en los juzgados y en las audiencias provinciales en el último año. Los bancos coinciden en que la sentencia de mayo de 2013 del Tribunal Supremo en la que condenaba al BBVA, Cajamar y Novagalicia por tener abusivas cláusulas suelo ha cambiado totalmente el panorama.

Ante esta situación, se ha impuesto la negociación individual y el pacto con el cliente. El objetivo es triple: no perder tiempo y dinero (casi siempre el banco es condenado a costas); evitar el daño reputacional de las noticias sobre condenas judiciales y esquivar un efecto llamada de los clientes que no reclaman.

Dos de las organizaciones más combativas en esta materia corroboran esta situación. Adicae, la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas de Ahorros, asegura que ha ganado la inmensa mayoría de los pleitos en los que se pedían la nulidad de las cláusulas suelo. Por su parte, Javier Gastón, responsable de Denunciascolectivas.com, afirma que en el 95,34% de los 560 casos que llevan han logrado una sentencia favorable, de los que en el 77% ha sido por pacto.

La razón de este giro judicial es que el Supremo consideró nulas las cláusulas cuando no estaban claramente explicadas en el contrato (incluyendo un cálculo de los efectos que podrían tener una subida de tipos de interés, algo que no hacía prácticamente ninguna entidad). También invalidó las cláusulas cuando la diferencia entre el suelo (el mínimo al que podía bajar la TAE del crédito) y el techo (el máximo al que podía llegar la protección) era desproporcionada. Es decir, en los casos en los que el seguro que justifica en teoría esta cláusula protegía más al banco que al cliente.

Sentencias pendientes y la batalla de la retroactividad

Pero los abogados y las asociaciones han abierto ahora otra batalla con miles de millones en juego: quieren conseguir que, además de anular las cláusulas, los jueces lo hagan con retroactividad. Es decir, que los bancos devuelvan el dinero cobrado por las cláusulas desde el inicio de la hipoteca. El sector está pendiente de una próxima sentencia del Supremo, por un recurso del BBVA, en la que el Alto Tribunal deberá posicionarse sobre esta retroactividad. Algunos bancos critican el paso dado por el BBVA porque creen que si se pierde, podría suponer una cascada de reclamaciones por un inmenso valor económico.

El Banco de España calcula que un tercio de todas las hipotecas tienen cláusulas suelo. Según Javier Gastón "Hay unas 3,5 millones de hipotecas con estas condiciones de particulares y empresas. La media que se podría reclamar por afectado por la retroactividad de la cláusula es de 6.900 euros, así que la banca tendría que devolver unos 24.500 millones si todos los afectados ganaran judicialmente".

Las distintas asociaciones, consideran que, por ahora, menos del 5% de los afectados por esta situación presentan reclamaciones en los tribunales, pero el tsunami podría llegar con una judicialización masiva, sobre todo si se apoyan en una sentencia favorable del Supremo. Mientras, abogados y bancos miran de reojo hacia otro asunto pendiente: la macrodemanda que Adicae emprendió en los juzgados mercantiles de Madrid contra 101 entidades por las cláusulas suelo, en la que están implicadas 15.000 personas, todavía sin resolver.

Fuente: elpais.com

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clausulas-abusivas2Por primera vez, un juez condena a un banco devolver la vivienda a una familia desahuciada por la existencia de cláusulas abusivas en la hipoteca. La resolución, dictada en Barcelona por José María Fernández Seijo, fundamenta de este modo la famosa sentencia Aziz, dictada en marzo del año pasado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que declaró ilegal el procedimiento de ejecución hipotecaria español.

No obstante, el precedente del "caso Aziz" no es el primer beneficiado por la sentencia que lleva su nombre y que ha marcado un hito en la historia judicial española. Aunque el juez le dio la razón, no obligó al banco a devolverle el piso, algo que sí ha hecho en el caso de M. A. G. C., iniciales de la mujer que presentó la demanda. Fernández Seijo considera que, debido a las deficiencias del sistema español, el juez de Gavà (Barcelona) que ordenó la ejecución hipotecaria no pudo valorar cláusulas abusivas. Seijo determina que, en el caso de M. A. G. C., existen dos cláusulas de este tipo: la de vencimiento anticipado y la relativa a los intereses de demora.

La sentencia declara nulo el procedimiento de ejecución hipotecaria y el posterior desalojo, ya que se basa en sentencias que son abusivas. El juez condena a Bankia a devolver la vivienda a sus ocupantes. La entidad financiera, sin embargo, ha presentado un recurso ante la Audiencia de Barcelona, por lo que el fallo aún no se ha ejecutado.

El caso de M. A. G. C. arrancó el 2 de agosto de 2004, cuando su hija y su yerno firmaron un préstamo por 100.000 euros a devolver en 30 años. La mujer, a su vez, hipotecó su casa de Gavà como garantía del préstamo. No hubo problemas hasta febrero de 2011, cuando los clientes dejaron de pagar las cuotas. Nueve meses más tarde, el banco inició el procedimiento para expulsarles de casa. Y en junio de 2012, se dictó el decreto en el que se anunciaba la subasta del inmueble, que quedó desierta y se adjudicó al banco por el 60% del valor de tasación: 75.942 euros. La mujer entregó las llaves del piso el 3 de abril de 2013. Aún tenía una deuda pendiente con el banco de 13.644 euros.

M. A. G. C. reaccionó e interpuso una demanda en noviembre de 2013 que, por reparto, recayó en el juzgado de lo mercantil número 3 de Barcelona, comandado por Fernández Seijo. La sentencia recuerda que, cuando el banco decidió resolver el contrato de forma anticipada, la familia solo debía cinco cuotas (de febrero a junio de 2011) que no llegaban a 500 euros al mes cada una y que sumaban un total de 2.354 euros.

La sentencia Aziz, dictada el 14 de marzo de 2013, concluyó que el sistema de ejecución hipotecaria español vulnera una directiva comunitaria sobre protección de los derechos de los consumidores. Aquella resolución, junto a la movilización ciudadana auspiciada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) obligaron al Gobierno a cambiar la ley, permitiendo a los jueces nacionales valorar, a la luz de la normativa sobre derechos del consumidor de la UE, si una cláusula es abusiva. El juez razona que, en el caso de la mujer, los impagos supusieron incumplir el 1,38% del total de plazos pactados. "El retraso afecta a un porcentaje muy reducido de los compromisos económicos", razona. Y concluye que esa demora "no puede considerarse grave", teniendo en cuenta que los clientes del banco "proyectaban pagar en 30 años y, además, los impagos se producen en un contexto económico del país extremadamente grave".

Tras declarar abusiva también la cláusula sobre intereses de demora (por desproporcionados) el juez se pregunta qué “consecuencias” debe tener la nulidad del procedimiento. Y recuerda que la sentencia Aziz permite al juez llevar "hasta el final las consecuencias" al apreciar una de esas cláusulas. Por ese motivo, declara "el derecho de doña M. A. G. C. a recuperar la propiedad y la posesión del inmueble que fue objeto de subasta, sito en Gavà".

Y en Oviedo, ordenan devolver las cantidades cobradas por la cláusula suelo

También por primera vez, la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Oviedo ha condenado a Caja España (Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria S.A.) a restituir de forma retroactiva todas las cantidades derivadas de la cláusula suelo de uno de sus contratos hipotecarios, en una sentencia sin precedentes. Hasta el momento ninguna sentencia de una Audiencia Provincial establecía la retroactividad del pago de dichas cantidades cobradas por las entidades bancarias, por lo que esta sentencia supone un hito fundamental en la defensa de los derechos de los ciudadanos afectados por cláusulas abusivas en sus contratos hipotecarios.

Esta sentencia ratifica la decisión tomada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo, ante el cual se interpuso la demanda por el contrato hipotecario suscrito en 2006 con dicha entidad bancaria, que incluía una cláusula por la cual el tipo de interés variable nunca se aplicaría por debajo del 3,5% ni por encima del 12,5%. Los demandantes alegaron que dicha cláusula no fue negociada de forma individual y que no recibieron información correcta de su importancia económica, causándoles un importante perjuicio en el coste el préstamo, concluyendo que dicha cláusula era abusiva al infringir la normativa sobre consumidores y usuarios.

Fuente: elpais.com

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