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Publicado el Deja un comentario para Las ejecuciones hipotecarias no ceden en la costa mediterránea: 270.143 desde 2011

mapa ejecucioneshipotecarias 300x236 - Las ejecuciones hipotecarias no ceden en la costa mediterránea: 270.143 desde 2011Las ejecuciones hipotecarias resueltas desde octubre de 2011 hasta marzo de 2015 suman 270.143, según datos enviados al Parlamento a raíz de una consulta al Ejecutivo por el número de ejecuciones hipotecarias resueltas desde la llegada del PP a La Moncloa. La información se basa en los datos del Punto Neutro Judicial del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), que facilitó unas cifras distintas de las suministradas hasta ahora por el propio CGPJ. La información, dice el Gobierno, "computa aquellos procedimientos que, tramitados en los juzgados de Primera Instancia, permiten exigir el pago de las deudas garantizadas por prenda o hipoteca al acreedor con escritura de hipoteca a su favor".

De todas estas ejecuciones, una parte no concretada acaba en desahucios. Entre 2012 y 2014, los tres ejercicios completos, las ejecuciones subieron un 9%, con especial relevancia en viviendas del litoral mediterráneo: al frente, Cataluña y Barcelona, donde más casos existen y donde más crecen. Los desahucios y ejecuciones hipotecarias sobre viviendas aumentaron un 7,4% en 2014. En el primer trimestre de 2015, los juzgados ejecutaron 22.480 hipotecas por impago, un 33% más que en el trimestre final de 2011.

Los expertos consultados señalan que los datos ofrecidos recogen todo tipo de ejecuciones, por lo que no se pueden relacionar con el número de desahucios. Sin embargo, también sostienen que el incremento de las ejecuciones demuestra que la crisis sigue muy presente para una parte de la sociedad, como apunta Manuel Almenar, presidente de la Audiencia Provincial de Pontevedra y exvocal del CGPJ.

Según Manuel Almenar, los casos que se están viendo ahora proceden de los problemas surgidos en 2013 y 2014. "En ocasiones, son personas que han ido aguantando la crisis como han podido, pagando algunas letras de la hipoteca, pero la falta de empleo les ha dejado sin capacidad para hacer frente a más cuotas y han entrado en proceso de embargo".

La tramitación judicial tarda año y medio. Por esta razón, los expertos no creen que estas cifras disminuyan significativamente, al menos hasta mediados de 2016. Otro factor que ha elevado las ejecuciones es, según este jurista, que los que compraron casas durante la burbuja son conscientes de que valen menos que su deuda hipotecaria. "Ellos no están interesados en quedárselas, pero el banco tampoco. Pierden todos..., el problema es que los deudores responden con todo su patrimonio". En estas ocasiones, dice Almenar, los bancos son proclives a ofrecer rebajas en la cuota para que el cliente no entre en morosidad.

Segundas residencias

Los datos enviados al Gobierno reflejan del impacto de la crisis. En todo el periodo analizado, desde octubre de 2011 a marzo de 2015, Barcelona es la provincia con más casos, 32.289, y Cataluña la comunidad con más problemas: 52.968. Además, entre 2012 y 2014, la cifra sube un 26% en Barcelona, la provincia con más viviendas, y también con más problemas de impago.

La segunda comunidad con más ejecuciones es la Valenciana, con 46.309, pero tiene una caída del 3%. Lo mismo sucede en Madrid, con 29.193 ejecuciones pero descendiendo un 16% entre 2012 y 2014. Fuentes judiciales añaden que cada vez hay más casos en la Comunidad Valenciana y Andalucía que, en muchos casos, son segundas residencias en el litoral mediterráneo que los dueños pierden por impago.

ejecuciones hipotecas2011 2015 - Las ejecuciones hipotecarias no ceden en la costa mediterránea: 270.143 desde 2011

Los datos que suele ofrecer el CGPJ reflejan menos ejecuciones presupuestarias en el inicio de 2015 (un 16,6% menos), que en el primer trimestre de 2014. No obstante, admiten que los lanzamientos se elevan un 2,1% respecto a 2014. Según este organismo, el 52,9% de los lanzamientos en 2014 fueron por alquileres, no por hipotecas.

En 2014, la banca se quedó con 36.519 pisos y casas por impago, un 5,6% más, según el Banco de España. Desde la patronal bancaria, AEB, se afirma que "se ha ayudado a más de 500.000 clientes a refinanciar sus préstamos hipotecarios y acomodarlos a su capacidad de pago". Y sobre los desahucios, defiende que "los bancos de la AEB no dejan sin techo a ninguna familia con problemas económicos graves".

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), lo niega. "No todos los bancos han parado los desahucios. La prueba es que en julio hemos detenido 19 desalojos promovidos por bancos". Pese a todo, la PAH matiza: "Han bajado mucho los casos de desahucios bancarios y cuando acudimos, siempre llegamos a acuerdos".

La gran banca toma medidas

Entre los cuatro grande, el Banco Santander es el único dice que no ha desalojado a nadie desde 2012. Ha refinanciado 75.000 hipotecas, ha acordado 8.433 daciones en pago y ha suspendido 3.671 lanzamientos. CaixaBank afirma haber suspendido 7.201 lanzamientos, ha concedido 22.000 daciones y que tiene 30.000 viviendas en alquiler social.

El BBVA asegura que ha refinanciado a 66.166 clientes, ha hecho 11.684 daciones en pago y 1.558 familias han recibido diferentes soluciones, como condonaciones de deuda. Bankia dice haber evitado 122.493 ejecuciones hipotecarias y haber realizado 14.346 daciones en pago.

David Card, catedrático de la Universidad de Berkeley (California, EE UU), sostiene que la principal diferencia entre la crisis inmobiliaria de su país y la de España es que en éste país "las familias, y no los bancos, absorben todo el riesgo porque aunque vendas la casa, sigues endeudado".

Fuente: elpais.com

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Publicado el 1 comentario en Euribor, hipotecas de doble filo para mileuristas y el auge del tipo fijo para ganar seguridad

hipotecas vivienda 300x173 - Euribor, hipotecas de doble filo para mileuristas y el auge del tipo fijo para ganar seguridadParece confirmarse que la banca ha reabierto el "grifo del crédito" definitivamente, con un crecimiento continuado que ha cumplido un año completo de subidas de dos dígitos en la concesión de nuevos créditos hipotecarios para comprar vivienda hasta el mes de mayo (+10,9%) según los últimos datos del INE. De este modo, las entidades financieras están ampliando su oferta para de hipotecas para mileuristas y rentas medias para vivienda habitual a clientes con salarios desde apenas 600 euros por titular, a 2.000 euros al mes (entre todos los titulares) en respuesta a lo que pide el mercado, "que avanza según los salarios medios", informan desde el BBVA.

Para acceder a estos productos de financiación, además del listón del sueldo, hay que cumplir requisitos como el criterio de solvencia, tener empleo fijo y ahorros. Los bancos fijan el esfuerzo económico como principal vara de medir, de tal modo que la cuota hipotecaria mensual no absorba más del 30%-35% de los ingresos. Este porcentaje se estima teniendo en cuenta que el prestatario debe tener ahorrado un 30% del precio del inmueble (20% que no financia el banco y otro 10% en impuestos y tasas), con lo que se seleccionan clientes con solvencia económica.

Sin embargo, según los expertos, este doble filtro (esfuerzo y ahorro) no basta para controlar el acceso de mileuristas a las hipotecas. Advierten de que, por lo general, los bancos suelen (no todos) calcular la capacidad de pago con la cota del Euribor en el momento de la firma, obviando los escenarios a futuro y creando una situación de riesgo. De este modo, lo que hoy puede ser una letra asumible (con el Euribor al 0,163%), mañana podría convertirse en impagable para las rentas bajas.

"Nadie puede saber lo que ocurrirá en tres, cinco o 10 años con los tipos y con el Euribor. No tendría sentido dar hipotecas sobre futuribles capacidades de pago. Es un riesgo que corren las familias y las entidades", admiten fuentes de Bankinter, desde donde confirman que cada vez se piden más hipotecas por parte clientes con rentas bajas. Estas voces indican que si lo que se quiere es seguridad en los pagos para eso están las hipotecas fijas o los productos de cobertura de tipos variables.

Extrapolando la oferta hipotecaria para mileuristas al mercado de la vivienda para parejas (el comprador más factible), estos prestatarios podrían adquirir, tirando por lo alto y siempre y cuando hubieran conseguido ahorrar 60.000 euros, una vivienda de unos 200.000 euros con una hipoteca variable de 160.000 euros. Este cálculo está realizado en base a unos ingresos netos de la pareja de 2.000 euros al mes, una financiación de hasta el 80% del valor del inmueble y un diferencial del 1,5% con el Euribor al 0,163%. La cuota mensual a pagar sería de 652 euros (el 32,6% de los ingresos).

El anterior ejemplo para una hipoteca para parejas, el desembolso se enmarca dentro de los criterios de solvencia, pero al límite. Por ello, no sería recomendable el acceso de este tipo de demanda a una casa con ese precio aunque pueda disponer de financiación. Lo aconsejable sería rebajar las pretensiones inmobiliarias hasta viviendas en el entorno de los 150.000 euros por lo que pudiera pasar con el Euribor. Si se adquiere una casa por este coste, aunque el Euribor escale al 3% (nada descartable a medio y largo plazo, según los analistas), el esfuerzo económico no superaría el 35% (667 euros al mes, el 33,3%).

El ahorro previo, la clave

Sólo el punto del ahorro previo es todo un dique de contención de mileuristas que quieran comprar piso o casa por encima de sus posibilidades. Los expertos aplauden este prudente requisito y entienden que la banca dé la opción de compra a rentas bajas. En su opinión, "no es descabellado que dos mileuristas adquieran una casa si tienen ahorrado el 30% de su valor, si no es muy cara para su sueldo y si gozan de un trabajo muy estable". La banca se está adaptando al perfil mileurista pese a no ser su cliente más deseado.

El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé también ensalza la reapertura hipotecaria a sueldos medios y bajos. "Esta demanda se hubiera visto abocada a una vivienda en alquiler (un mercado con gran potencial) hace unos meses, pero algo está cambiando", señala. Para curarse en salud, Ruiz Bartolomé aconseja no dedicar más de un tercio de ingresos a la hipoteca. Y avisa: "El tipo variable es más atractivo a corto, pero la cuota puede subir inesperadamente". Aboga por que el esfuerzo económico no supere el 25% para tener un colchón.

Mirando a la oferta de obra nueva, según Ruiz Bartolomé, esta demanda mileurista de vivienda (familias de nueva creación y jóvenes que se emancipan) pasa, por ahora, por el alquiler porque "los promotores, de momento, están enfocados a perfiles de mayor poder adquisitivo". Aunque esto puede cambiar. "Si la financiación a mileuristas empieza a despegar, los promotores no tardarán en adaptarse a ese escenario", declara.

La hipoteca a interés fijo, en auge para ganar en seguridad

Las nuevas hipotecas a tipo fijo, pensadas para el cliente que no quiere riesgos, ganan peso y presencia. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) certifica que continúa incrementándose (creció en mayo hasta el 7,2%) La gran ventaja de las hipotecas a tipo fijo es que pueden evitar que los vaivenes del mercado influyan en la cuota mensual que pagan los hipotecados. A cambio, claro, el tipo de interés es mayor, pero estable. De hecho, son muchas las voces que recuerdan que las actuales hipotecas de tipo variable (tan tentadoras con el euríbor en mínimos) pueden ser una trampa de futuro.

En el caso de los préstamos fijos, la oferta para mileuristas existe, pero suele estar circunscrita a cortos plazos de amortización (lo que encarece las cuotas), por lo que debe ir ligada a importes reducidos para no sobrepasar el umbral del esfuerzo económico. Una excepción sería la Hipoteca Fija del Banco Sabadell (3,25% a 30 años), en la que encaja el perfil mileurista y cuyo salario mínimo exigido varía según el dinero que se pida. La cuota de un préstamo de 100.000 euros para una pareja de mileuristas sería siempre de 435 euros al mes (esfuerzo en el 21,7%).

Así, La AHE subraya la tendencia alcista de los préstamos con un periodo inicial a tipo fijo, normalmente de entre 2 y 5 años, en la nueva contratación de hipotecas en detrimento de los tipos puramente variables. Además, se percibe un incremento en la contratación de tipos fijos de más de 10 años, aunque con un "peso aún poco significativo".

Encontrar una buena hipoteca a interés fijo es cada vez más fácil. Mientras que hace unos meses era impensable que los bancos ofrecieran una hipoteca a tipo fijo con un interés por debajo del 4%, ahora las mejores ofertas son las que no superan el 3%. Pero ¿por qué ahora casi todos los bancos han presentado su nueva hipoteca a interés fijo? La respuesta la encontramos en los tipos de interés, que están en mínimos. El Euríbor a 12 meses, el índice de referencia de más del 92,8% (mayo 2015) de los préstamos hipotecarios españoles, cerró el pasado mes al 0,163 %, una cifra nunca vista, y sin previsiones de una subida durante los próximos ejercicios. Así que los bancos se quieren garantizar las ganancias y con una hipoteca a interés fijo o una hipoteca mixta, con un plazo inicial a tipo fijo, se aseguran una entrada de dinero seguro durante cierto tiempo. Además, aunque existan ofertas tan atractivas como la Hipoteca Fija de Bankinter, al 2,05 % TIN o las de Bankoa, Kutxabank o La Caixa, al 2,50 %, los bancos imponen otras condiciones por donde ganan más dinero con las hipotecas a tipo fijo:

  • Comisión de apertura. El 90% de las hipotecas de tipo fijo cobran comisión de apertura, mientras que para una hipoteca variable, es cada vez más común que no tengan esta comisión.
  • Mayor vinculación. El coste de los seguros y productos que el banco nos obliga a contratar junto con la hipoteca encarecen el coste total. Es por eso que para una hipoteca a interés fijo el banco nos obligará a vincularnos con más productos de la entidad.
  • Menor plazo. Para conseguir que el banco nos aplique el interés mínimo, la hipoteca deberá tener el menor plazo posible. Por ejemplo, para la hipoteca a interés fijo de Banco Sabadell, la entidad ofrece un plazo de 20 años para conseguir el diferencial de 2,90%, pero si necesitamos 30 años para pagar la hipoteca, el diferencial aumenta hasta el 3,25%. Y debemos tener en cuenta que a menos plazo, aunque pagamos menos intereses, las cuotas son mucho más elevadas.

El Euribor sube en julio tras 14 meses, pero seguirá abaratando hipotecas

El euríbor ha subido en julio por primera vez en 14 meses. El índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas ha subido en tasa intermensual en julio hasta situarse en el 0,167%, con lo que rompe una racha de 14 meses consecutivos a la baja. Aún así, los hipotecados a los que les toque revisión ahorrarán unos 214 euros en la cuota anual de su préstamo por vivienda, pues el indicador se sitúa por debajo del 0,488% registrado hace un año. El euríbor ha cerrado julio en el 0,167%, frente al 0,163% registrado en junio.

El analista de XTB, Jaime Díez, atribuye la subida del indicador tras 14 meses a la baja a las expectativas de un incremento de la inflación, puesto que los últimos datos macroeconómicos que apuntalan el repunte de las economías europeas dan por buenas las medidas inflacionarias del BCE con el programa de compra de bonos públicos. "A pesar de la reciente caída del crudo parece que hemos dejado atrás los periodos técnicamente deflacionistas y este hecho ha provocado que las entidades financieras tensionen levemente la oferta monetaria", afirma el analista de XTB. Para Díez, la cuestión ahora pasa por preguntarse si este aumento en julio supone el inicio de formación de suelo o si por el contrario no es más que "un alto" en el camino propiciado por el periodo estival y movimientos corporativos temporales.

De cara a los próximos meses, los expertos esperan que los catalizadores que han llevado al Euríbor a niveles de "mínimos históricos" se mantengan, habida cuenta de que el programa de compra de bonos volverá a acelerarse en septiembre y ante la proximidad de una eventual subida de tipos por parte de la Reserva Federal.

Fuente: elmundo.es

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Publicado el 1 comentario en La banca acelera la entrega de pisos en alquiler para desahuciados en el 2º trimestre

Dos años y medio después de su creación, la banca ha alquilado al menos 4.215 casas del Fondo Social de Viviendas (FSV), según datos proporcionados por las entidades financieras. Esa cantidad de adjudicaciones significa que se ha cubierto el 71,5% de la aportación inicial de 5.891 viviendas y un salto respecto al cierre de 2014, cuando el Ministerio de Economía contabilizaba 1.767 contratos. Parece que los bancos por fin ha dado impulso al fondo este año. Así, según un estudio realizado por El País tras consultar con 19 entidades (de las 27 entidades participantes del FSV) se está acelerando la entrega de pisos en alquiler para desahuciados en el segundo trimestre del año. Los últimos datos que maneja el Ministerio de Economía indican unas 3.000, aunque corresponden al primer trimestre.

fondosocialdevivienda - La banca acelera la entrega de pisos en alquiler para desahuciados en el 2º trimestre

El Fondo Social de Viviendas (FSV) se creó en enero de 2013 a raíz de la ley para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que instaba al Gobierno a impulsar esa bolsa de casas para familias que hubieran sido desahuciadas de su hogar. Se trataba de un fondo de fondos, de modo que las entidades ponían a disposición de los clientes 5.891 viviendas cuya gestión asumían directamente. No obstante, hace apenas unas semanas Fomento reconoció que dos años después de su puesta en marcha, había 4.000 pisos del fondo aún vacíos a la espera de adjudicación.

El primer año se firmaron 695 contratos y la cifra llegó a 1.767 el siguiente. Pero la actividad se ha acelerado en 2015 y ya se han colocado 4.215 pisos alquilados hasta junio, según datos de las entidades, con lo que se cubre el 71,5% de la aportación al fondo (5.891 pisos). La banca lo atribuye a la flexibilización de las condiciones para acceder a estas casas. Otras fuentes añaden que el ascenso de partidos de izquierdas también ha propiciado el despegue del fondo.

Los resultados del primer año fueron exiguos: solo se formalizaron 695 contratos a pesar de que hubo 67.189 desahucios, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Tampoco el año pasado el FVS ganó fuelle, puesto que se cerraron 1.767 contratos. Durante el primer trimestre de 2014 en España creció el número de ejecuciones hipotecarias un 13,9%, mientras que el número de desahucios de viviendas bajó un 5%.

Cambio de condiciones

Sin embargo, el grado de cumplimiento va por barrios y es muy irregular. Casi la mitad de las pisos de entidades bancarias alquiladas corresponden a CaixaBank, que ha duplicado la aportación inicial al alquilar 2.189 viviendas, frente a las 1.085 comprometidas al comienzo. También Banco Sabadell ha ampliado su cupo inicial de 260 a 400 casas para "adecuarlo a la cuota de mercado", según fuentes de la entidad. En el otro extremo están Banco Popular y Unicaja y CEISS, que no llegan ni al 10% de lo comprometido. Las entidades que más viviendas vacías tienen en cartera sostienen que apenas les han llegado solicitudes. El Popular, por ejemplo, asegura que no efectúa desahucios forzosos.

Ante el mal resultado resultado del Fondo Social de Viviendas, la comisión de seguimiento decidió modificar el convenio. Antes, por ejemplo, el beneficiario debía haber sido desahuciado de su casa. Ahora pueden incorporarse al fondo casas de bancos procedentes de daciones en pago, de modo que sus residentes pueden seguir en ellas pagando un alquiler social, de entre 150 y 400 euros. Además, se abrió el fondo a personas en riesgo de exclusión previo informe de los Servicios Sociales. "Esa medida fue muy interesante, puesto que suponía que un afectado no ya tiene que abandonar su inmueble para acceder al fondo", explica Luis Barriga, de la Asociación Estatal de Directores y Gerentes Sociales.

Las restricciones del FSV hicieron que varias entidades prefirieran ofrecer alquileres sociales que no han pasado al fondo. Bankia, que ha alquilado un tercio del millar de casas que puso en el fondo, afirma que ha firmado 885 arrendamientos a precios asequibles, y el Santander, que ha arrendado algo más de la mitad, tiene 258 contratos sociales firmados.

Viviendas problemáticas

Según el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, "Si el fondo no ha funcionado como debiera ha sido por culpa de todos. Algunos bancos aportaron pisos de una calidad ínfima que debían ser rehabilitados. ¿Y quién asume el coste de la reforma? Y la Administración tampoco ha sabido movilizar las viviendas".

Otro factor es la ubicación de la vivienda, puesto que fuentes del sector bancario advierten de que algunas casas están mal localizadas. “Deben estar en zonas con una demanda acreditada y con cédula de habitabilidad”, dice Carme Trilla, exsecretaria de Vivienda de la Generalitat y presidenta de la gestora de las entidades sociales catalanas. Trilla asegura que las medidas sujetas a una "cierta voluntariedad" de la banca solo funcionan dependiendo del compromiso de las entidades y del contacto que tengan con los servicios sociales de los municipios. "No puede ser que haya todavía pisos vacíos y familias que los necesitan".

Fuente: elpais.com

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Publicado el 4 comentarios en Hipoteca y cláusulas suelo: 3 millones de afectados pagando 6.000 millones de más

trampa hipoteca 300x235 - Hipoteca y cláusulas suelo: 3 millones de afectados pagando 6.000 millones de másLos tres millones de hipotecados afectados por las cláusulas suelo en España pagan 6.000 millones de euros de más al año por su préstamo, según un estudio del mercado hipotecario realizado por Martínez-Echevarria Abogados entre 2005 y 2015. La polémicas cláusulas suelo de las hipotecas, impiden a los afectados beneficiarse de las bajadas del Euribor, que desde hace meses describe una tendencia descendente y que actualmente está en mínimos históricos (0,163%).

En este contexto, los bancos y cajas están dispuestos a llegar a un acuerdo, "siempre y cuando el cliente no reclame las cantidades con efecto retroactivo", según pone de manifiesto el estudio. En este sentido, se espera un pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que dictamine si la retroactividad debe ser total.

De echo, las entidades bancarias intentan alcanzar acuerdos antes de que la normativa obligue a una retroactividad total, "por lo que hacen firmar al cliente un documento eliminando esta cláusula, a cambio de que no se les reclame judicialmente", ha señalado el socio director general de Martínez-Echevarria Abogados, Vicente Morató.

Por otro lado, entre 2005 y 2015 se han firmado 10,1 millones de hipotecas en España. En este periodo, 2006 se consolida como el punto máximo, con un total de 1,8 millones de hipotecas selladas, frente al desplome de los siguientes años. Así, el volumen económico generado por las hipotecas en los últimos 10 años ha sido de un billón de euros, con el nivel máximo registrado en 2007, año en el que se generaron 283.000 millones de euros, frente a los 34.000 millones de 2013.

El importe medio de las hipotecas en el periodo del estudio se ha situado en torno a los 120.000 euros. El punto máximo se registró en 2007, con 148.000 euros, frente a los 85.000 euros de 2012. Aún así, el precio de las viviendas hipotecadas ha subido en 2014, con un incremento del 2,4% respecto al año anterior, hasta alcanzar los 101.500 euros de media.

La eliminación de la cláusula suelo puede ahorrar 2.000 euros al mes

El interés de los contratos hipotecarios de los afectados por las cláusulas suelo nunca puede ser inferior a un determinado porcentaje fijado por el banco o la caja de ahorros. De este modo, no se pueden beneficiar de las sucesivas rebajas del Euribor.

El Euribor, índice de referencial hipotecario más utilizado en España, se situaba en 2008 en el 5,526%, ha alcanzado varios mínimos históricos en 2015, 0,298% en el mes de enero; 0,255% en febrero; 0,212% en marzo; 0,18% en abril; 0,165% en mayo y 0,16% en junio y gracias a ello la cuota mensual de una hipoteca media se abarata en unos 2.000 euros.

Vista para sentencia la macrocausa contra las cláusulas suelo

La macrocausa que enjuicia la validez o nulidad de las cláusulas suelo de todo el sector financiero español ha quedado vista para sentencia. Así lo fijó a finales de junio la magistrada Ana María Gallego, titular del Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid que, tras algo más de dos meses de procedimiento, pone fin al juicio abierto por la demanda colectiva de 15.000 hipotecados representados por la asociación de usuarios de banca Adicae.

La causa contra las cláusulas suelo, que limitan el tipo de interés mínimo que paga el titular de una hipoteca, ha tardado cinco años en llegar a este punto y, de hecho, las 101 entidades financieras demandadas inicialmente son ya apenas tres decenas. BBVA, Novagalicia (hoy Abanca) o Cajamar ya se vieron obligadas a retirarlas de su cartera ante un fallo del Supremo que considera nula esta condición cuando no es transparente. El resto del sector se juega retirarlas con el inminente fallo.

Durante la vista previa, la jueza rechazó que se analice caso a acaso como habían planteado los letrados de algunas entidades al considerar que lo que se va a valorar es "la forma en que se introdujo la cláusula, si se hizo de forma transparente", con "independencia de la situación personal de cada uno", pues se trata de una acción colectiva y, por tanto, "abstracta".

Los abogados de la banca solicitaron presentar el testimonio de empleados y clientes de las entidades a fin de probar que en la firma de las hipotecas se facilitaba la información pertinente, si bien la jueza consideró "inútil" esta aportación ya que no podrían "probar que se realizaron simulaciones porque lo declaren unos testigos". Finalmente, la defensa de las entidades reclamó que se diferenciara qué demandantes tienen la consideración de consumidores, pues "algunos son particulares y empresas que no tienen esta condición", lo que llevó a algunos demandantes a retirarse del juicio.

Adicae aspira a que una sentencia favorable a los demandantes obligue al conjunto de la banca a retirar las cláusulas suelo. Estas permanecen aún en un total de dos millones de hipotecas, según los cálculos de la asociación. Esta estima que su aplicación generan un "sobrecoste" medio de entre 200 y 300 euros a los clientes y una "recaudación ilegítima de entre 570 y 479 millones de euros” para el sector financiero cada año.

Fuentes: europapress.es y cincodias.com

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Publicado el 6 comentarios en Fracaso del Fondo Social de Viviendas: Madrid, Carmena, desahucios y pisos vacíos

stop desahucios2 300x217 - Fracaso del Fondo Social de Viviendas: Madrid, Carmena, desahucios y pisos vacíosDos años y medio de vida, apenas un 30% de las viviendas ocupadas y la sensación de que lo que parecía una medida social de gran necesidad ha acabado siendo un fracaso. Así se puede resumir la experiencia del Fondo Social de Viviendas, convenio que el 17 de enero de 2013 firmaron los Ministerios de Economía y Servicios Sociales con las principales entidades bancarias de España, con el que el Gobierno trató de que el parqué de viviendas vacías que las entidades tenían en cartera fueran habitadas, en régimen de alquiler, por familias que han perdido su casa y que se encuentran en riesgo de exclusión social.

El ministerio de Economía, que gestiona en parque de viviendas para realojar a las familias afectadas por los desahucios, calculó que se otorgarían más de 6.000 viviendas para estos fines. Pero dos años después del anuncio, el ministerio reconoce que hay 4.000 pisos que todavía siguen vacíos, a la espera de adjudicación.

Exactamente, los bancos aportaron un 5.891 viviendas de las que, según los últimos datos disponibles del Ministerio de Economía, sólo 1.767 están alquiladas. El número crece hasta las 2.000 familias si se tienen en cuenta las que ya tienen asignada una vivienda y no han formalizado el contrato pero aún así, el balance sigue siendo "pobre" si se compara con los miles de desahucios que se han producido en los últimos años, tal y como reconoció la pasada semana el presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán pide "mayor colaboración" de las administraciones y señala que la situación "es un poco frustrante". Imagínense para los desahuciados.

Los requisitos para poderse acoger al Fondo Social de Vivienda son tan grandes que muy pocas familias las están solicitando. Para empezar, está destinado a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual después del 1 de enero de 2008 por una demanda de ejecución por impago de un préstamo hipotecario. Deben reunir una serie de requisitos económicos, como que el conjunto de los ingresos anuales de la unidad familiar no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples calculado por 14 pagas (22.365,42 euros en 2015).

Además, deben cumplir con otros requisitos como ser familia numerosa, tener menores a cargo, tener algún discapacitado, que el deudor esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones, las víctimas de violencia de género, y todas aquellas personas o unidades familiares vulnerables para las que la vivienda supone, de acuerdo con el informe de los servicios sociales, un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social.

En mayo de 2014 se acordó ampliar el ámbito de aplicación del Fondo para dar cabida a nuevas medidas, dando cobertura por ejemplo a los mayores que avalaron a sus hijos y nietos. También se recogió esta opción para las daciones en pago. La introducción de esas medidas ha sido clave para que el número de estos alquileres se gestionara con algo de mayor éxito en 2014.

Una situación contradictoria y algo surrealista cuando ocho años después del estallido de la burbuja, España sigue de resaca con cientos de miles de viviendas que permanecen vacías. Según Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI) en España "Hay en torno a 700.000 casas nuevas sin vender. Esto indica una sobreoferta se mueve entre las 525.000 y 550.000 viviendas" Más de la mitad está en manos de las entidades financieras y de la Sareb o "banco malo". Otros estudios, como el realizado la Asociación de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), el stock se ha reducido, cerrando el pasado año con un total de 439.617 pisos y casas nuevas en venta y alquiler, hasta el punto que en términos de mercado "técnicamente", en 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivar.

Tanto en Madrid y Barcelona, las dos grandes capitales de España, están abanderando de la mano de sus recién estrenadas alcaldesas cambios en las estructuras políticas para mejorar las cosas a nivel social y particularmente en el drama asociado a los desahucios de viviendas. Tanto para Manuela Carmena y como para Ada Colau, no será fácil. Por lo pronto, tras los acercamiento iniciales con la banca llenos de cordialidad y buenas intenciones por ambas partes, aún no se ha concretado nada. "El objetivo es pedir a la banca que colaboren para evitar los desahucios si hay problemas con las cuentas hipotecarias", explicó Carmena. Su intención es firmar un protocolo para la creación de una oficina para evitar los lanzamientos y que haya un interlocutor por cada uno de los bancos en esa oficina. En principio los bancos sugieren, optimizar el uso del Fondo Social de Viviendas para resolver esta cuestión, aunque están abiertos a colaborar para encontrar soluciones.

El 60% de desahucios en Madrid, de pisos públicos vendidos a fondos de inversión

Seis de cada diez desahucios ejecutados en la capital se producen en las viviendas públicas de alquiler social vendidas a fondos de inversión en los últimos años por el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid. Así consta en un informe en el que el Ministerio de Hacienda desmenuza y critica el programa electoral de la nueva alcaldesa, Manuela Carmena (Ahora Madrid), que se ha comprometido precisamente a frenar los desahucios y a ofrecer una vivienda pública a los afectados. De los 111 casos contabilizados por Hacienda entre febrero y junio de este año, 65 fueron en viviendas vendidas por la Administración. El controvertido informe del Ministerio de Hacienda, censura las políticas comprometidas por el nuevo Gobierno municipal. Sin embargo, de su profusión de cifras y análisis se desprenden consecuencias preocupantes sobre la gestión llevada a cabo al frente del Ayuntamiento y de la Comunidad por el PP en los últimos años.

Hacienda recuerda que el Ayuntamiento sólo puede frenar un desahucio si lo ha promovido él mismo en viviendas de su propiedad. En caso de pisos hipotecados con bancos o alquilados a particulares, "no ostenta posibilidad alguna de actuación". Carmena es consciente de ello: “Los jueces son los que dan la orden de que alguien salga de la vivienda; se trata de que, cuando el juez tenga que acordar el lanzamiento, que a veces se producirá, ya esté resuelta una alternativa habitacional para que esas personas no se queden en la calle".

Manuela Carmena avanzó el pasado viernes que el Ayuntamiento ya está estudiando resolver o bien por la vía judicial o bien por la vía de acuerdos la venta de vivienda protegida de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) a "fondos buite".  Ya en el programa electoral de Ahora Madrid, partido instrumental que encabezó Manuela Carmena los pasados comicios, se recogía como uno de los compromisos "paralizar la venta a fondos buitres de viviendas de titularidad municipal y procurar su reversión".

Carmena: "No vamos a impedir que ningún propietario recupere su vivienda"

Un sencillo tuit de la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, ha bastado para tranquilizar a todas los propietarios que tienen un piso alquilado, y ha explicado que, en lugar de paralizar los desahucios, el plan es "ofrecer alternativas a quien no pueda pagar", con lo que se evitaría generar una situación de indefensión a los particulares que cuentan con un inquilino que no abona la renta mensual.

Con este mensaje, la nueva alcaldesa de Madrid matiza por primera vez desde su nombramiento el pasado 13 de junio una de las propuestas más controvertidas de su programa electoral, donde se afirmaba que pondría "todos los medios y recursos municipales para la paralización de desahucios y desalojos forzosos de primera vivienda (de hipoteca, alquiler, recuperación o derribo)”.

La nueva propuesta Manuela Carmena sigue la línea marcada por Ada Colau y Barcelona en Comú, que según su programa electoral puesta por "garantizar apoyo, atención y seguimiento a los pequeños propietarios que se vean afectados por impagos de alquiler" para lo que "se estudiarán los motivos de impago" y, en el caso de no poder detener el desahucio, "se garantizará un realojo adecuado".

La idea de Carmena pasa por crear una Oficina de Mediación dentro del Área de Equidad, Derechos Sociales y Empleo. Estos mediadores públicos elaborarán un estudio de la capacidad económica de los deudores que se cruzará con otro informe sobre la información social y el riesgo de vulnerabilidad de esas familias. Algo parecido a la "oficina antidesahucios" creada por la reciente y novedosa ley de vivienda del País Vasco, que además convierte el alquiler social en un derecho para sus ciudadanos.

 598.747 ejecuciones hipotecarias desde que empezó la crisis

Finalmente, hoy hemos conocido que entre 2008 y el primer trimestre de 2015, se han iniciado en nuestro país 598.747 procesos de ejecución hipotecaria según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial ofrecidas hoy en un informe presentado por Amnistía Internacional. Los datos, sin embargo, no especifican si se trata de una vivienda o un local comercial. En cuanto a domicilios principales en nuestro país, en base a datos del Banco de España, que entre 2012 y junio de 2014 se produjeron 97.577 ejecuciones hipotecarias. Es decir, que cerca de 100.000 familias perdieron su lugar de residencia habitual.

Así, Amnistía Internacional denuncia que el 30% de las viviendas vacías de Europa se encuentran en nuestro país según los últimos datos del INE en 2011. En este sentido la organización reclama en su estudio el elevado número de viviendas vacías de las que dispone España, 3,44 millones según el censo de 2011, son un "recurso potencialmente utilizable a la hora de garantizar el derecho a la vivienda recogido en la Constitución".

Este es un problema que, según denuncia Amnistía Internacional en su informe, está provocado "por la desprotección que sufre el individuo por parte de las instituciones públicas". También se señala que, a pesar de que desde 2012 el Gobierno ha aprobado una serie de medidas dirigidas a mejorar la situación de las personas en riesgo de perder su casa, éstas "no son suficientes para cumplir con las obligaciones que exige el derecho internacional en cuanto a derechos humanos".

El informe destaca también que en España hay más de 250.000 viviendas con algún tipo de protección pública. Sin embargo, el porcentaje que supone dentro del mercado inmobiliario es sólo del 1,1% frente al 32% de Países Bajos, el 23% de Austria, el 18% de Reino Unido o el 17% de Francia. Sin embargo, "las autoridades de áreas muy afectadas por los desahucios como Madrid o Cataluña han seguido vendiendo parte de su parque público de viviendas a sociedades de inversión, reduciéndolo aún más".

Desde Amnistía Internacional reclaman que "las autoridades españolas no han habilitado mecanismos jurídicos y judiciales que permitan defender ante los tribunales el derecho a la vivienda de las personas afectadas por desalojos hipotecarios". Además, estiman que el Estado debería establecer un mecanismo preceptivo que vigile la negociación entre bancos y familias para garantizar que el desahucio es realmente el único recurso posible una vez evaluadas todas las alternativas.

Fuentes: elpais.com y elmundo.es

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Publicado el 2 comentarios en Diez trampas que debes evitar si vas a firmar una hipoteca

hipoteca dinero trampa 300x175 - Diez trampas que debes evitar si vas a firmar una hipotecaLa firma de una hipoteca es uno de los trámites económicos más importantes que una persona puede realizar a lo largo de su vida. Son muchos los ciudadanos que en algún momento formalizarán la petición de un préstamo hipotecario para comprar un piso, una casa, un local o un garaje.

Actualmente, el número de hipotecas crece, el mercado hipotecario aprovecha el tirón de las ventas y un euribor en mínimos históricos para rebajar los diferenciales entre un 1% y un 1,5%, además los precios de la vivienda mantienen su ajuste, aunque ya en algunas zonas se están estabilizando. En este contexto y dada la importancia de este trámite, los expertos piden calcular bien las posibilidades y los riesgos que conlleva solicitar un préstamo hipotecario, y tras la experiencia de la crisis la mayoría de personas comparten su actitud precavida y cautelosa ante la firma de una hipoteca.

No obstante, en ocasiones se nos puede escapar algún detalle o no terminar de entender algún concepto, sobre todo porque los bancos siguen sin actuar con la transparencia que deberían, por lo que no resulta extraño que en ocasiones nos encontremos con sorpresas desagradables relacionadas con las condiciones del crédito hipotecario solicitado. Para evitar este tipo de situaciones, el comparador HelpMyCash ha recopilado algunas de las "trampas" más habituales a las que recurren las entidades financieras para que paguemos más por nuestras hipotecas sin que nos demos cuenta hasta después de haber firmado el préstamo.

El Índice IRPH. El 90% de las hipotecas españolas están referenciadas a Euríbor y solo un pequeño porcentaje lo hacen al IRPH. Este índice, aparte de ser más elevado que el Euríbor, es mucho más manipulable por parte de los bancos. Así que puede que nos estén haciendo pagar 100 € o 200 € más por las hipotecas a IRPH.

La cláusula suelo. Esta cláusula abusiva ya ha llevado muchos casos a los tribunales. Los jueces han declarado nula la cláusula suelo de las hipotecas pero hay bancos que aún no la han retirado. Los clientes que tienen hipotecas con esta cláusula siguen pagando intereses altos aunque el tipo de interés esté muy bajo.

El cálculo de los intereses. Según el abogado de Stop Desahucios, José María Erauskin, para hacer el cálculo de los intereses de las hipotecas "los bancos usan la ficción irreal de que el año tiene 360 días, con lo que el interés diario a aplicar sale más alto".

La cláusula de vencimiento anticipado. El banco puede reclamar la totalidad del préstamo hipotecario, con todos los intereses y comisiones, cuando se produce un impago esencial. El problema aparece cuando los bancos consideran que un impago esencial es dejar de pagar una, dos o tres cuotas. Es importante revisar bien el contrato de las hipotecas para saber qué considera cada banco un impago esencial y así evitarnos sorpresas.

El Interés de demora. Es una penalización por no pagar las cuotas a tiempo. Hay hipotecas que mantienen este interés al 20 %, lo que se trata de un porcentaje desproporcionado porque no puede ser tres veces más alto que el interés legal del dinero.

Los avalistas. Hay hipotecas que tienen una cláusula que establece que al avalista, en caso de impago de la hipoteca, se le suprimirán todos sus beneficios, que son:

  • El derecho de excusión: el derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza cuando el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor.
  • La división: que exista de más de un avalista para pagar las hipotecas.
  • Orden: enumerar los avalistas para que el banco los haga pagar por orden y no actúe de forma arbitraria.

Las cuentas asociadas. Hay hipotecas que tienen cuentas asociadas y no cobran comisiones por ellas. Pero debemos vigilar porque puede que al cabo de unos meses o unos años nos empiecen a cobrar comisiones por estas cuentas y no podamos cancelarlas.

Las comisiones. Puede que el banco nos haga pagar comisiones realmente altas, por ejemplo, 1.000 euros para una comisión de apertura nada más firmar la hipoteca. Es aconsejable pactar con el banco las comisiones que nos van a cobrar por la hipoteca, así evitaremos que nos las impongan sin que nos den la oportunidad de negociarlas.

La imputación de pagos. En un momento que no dispongamos de suficiente liquidez para pagar dos deudas, por ejemplo, una hipoteca y un préstamo, el banco puede destinar nuestro dinero al préstamo que más le convenga, que normalmente no se trata del pago de las hipotecas. Según la ley, tenemos el derecho de pactar con nuestro banco qué préstamo queremos pagar antes.

La letra pequeña. Parece obvio pero existe una ley en España que marca el tamaño mínimo que debe tener la letra en los contratos de las hipotecas. El mínimo está establecido en un milímetro y medio de alto. En cambio, en otros países de Europa, no hay letras más pequeñas de tres milímetros. En España ya se han denunciado hipotecas porque el tamaño de la letra era demasiado pequeño, así que ¡no te dejes engañar por las hipotecas con letra minúscula.

Fuente: finanzas.com

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hipoteca 125 bbva 300x238 - Guerra hipotecaria: diferenciales entre 1% y 1,5% para aprovechar el repunte de la ventaEl mercado inmobiliario se está recuperando y el hipotecario empieza a despegar. "La inversión residencial retorna a tasas positivas, tras siete años de caídas. El empleo en la construcción se recupera", según afirmaba José Luis Malo de Molina, director general del Servicio de Estudios del Banco de España, a la vista de las compras de vivienda por parte de extranjeros y del repunte del mercado nacional. Un alza que se salda con un crecimiento interanual del 29,2% en el volumen de hipotecas constituidas el pasado febrero (21.298), con lo que "el capital prestado para financiar viviendas alcanza este mes los 2.331,8 millones, con un aumento anual del 37,1%", según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin embargo, la mejoría es aún lenta y merece ser tomada con precaución: "La elevada tasa de paro, el alto endeudamiento de las familias (a pesar de su disminución) y, a más largo plazo, los factores demográficos podrían limitar el aumento de la demanda para comprar vivienda. Además, la recuperación de la actividad constructora estará condicionada por el grado de absorción del exceso de oferta de vivienda" según el Banco de España.

Según los expertos del sector, "Es cierto que el euríbor, principal referencia de las hipotecas variables que se firman en España (el 94% del total) está en mínimos (en abril de media el 0,18%), que los diferenciales que aplican sobre él las entidades financieras se están rebajando (mayoritariamente se colocan entre el 1% y el 1,5%), y que está aumentando la competencia pero…, también lo es que los bancos siguen imponiendo fuertes vinculaciones y limitando el acceso a estos préstamos solo a los clientes más solventes".

Rebajas

La cuestión es que los particulares que empiezan a poder satisfacer las exigencias financieras de bancos y cajas, y con ello ofrecer las garantías suficientes para firmar hipotecas, aumentan por dos vías directas. Por un lado, porque son las propias entidades las que han entrado en una "guerra de ofertas". En los préstamos a tipo variable, han ido rebajando los diferenciales que aplican sobre el euríbor hasta el 1% (caso de CajaSur, Kutxabank, Bankoa) o al 1,5% (Ibercaja, Ing Direct, Banco Popular, Santander, Triodos Bank…). Por otro, porque el euríbor por sí solo ha pasado de negociarse por encima del 0,6% hace un año (frente al 1,4 de hace tres ejercicios) a no llegar al 0,2% actualmente. El efecto de ambas cosas produce que una misma hipoteca de 120.000 euros a 22 años sea ahora unos 70 euros al mes más barata que en 2014.

En su contienda particular los bancos han suavizado algunas de las condiciones de sus hipotecas: los ingresos mínimos exigidos son menores que hace unos meses (aunque en ocasiones siguen pidiendo rentas de más de 2.000 euros al mes), los seguros están algo más limitados a los del hogar y vida… pero mantienen otras "a rajatabla". Estos préstamos se conceden como máximo por el 80% del valor de tasación de la vivienda o el de mercado, el menor de los dos. Y, si se trata de segundas residencias, el porcentaje baja hasta el 60%. Por tanto, es necesario contar con ahorro previo para pagar ese 20% restante y todos los gastos de notaría, registro, tasación, impuestos… El plazo es otra de esas condiciones estrictas: no más de 30 años en la mayoría de los casos. Incluso en las más “atractivas”, que en estos meses están resultando ser las suscritas a tipo fijo, éste queda limitado a 20 años.

Y es aquí donde los expertos alertan de que a pesar de que las actuales condiciones pueden considerarse buenas para firmar un préstamo para la adquisición de una vivienda, debe tenerse en cuenta que las hipotecas de ahora, por lo general, ya no incluyen un "salvavidas". Después de que los tribunales pusieran en entredicho las cláusulas suelo, que impedían que miles de clientes se beneficiaran de determinadas bajadas del Euribor, la banca ha dejado de ofertarlas y con ello han desaparecido también las cláusulas techo, que protegían ante eventuales subidas del indicador. Ante esta situación, cualquiera que vaya a firmar un préstamo debe conocer que su cuota mensual puede subir hasta niveles que ahora mismo ni imagina, ya que nadie puede predecir la evolución del Euribor a 12 meses y recuerdan que hace unos años, en el verano de 2008, estaba en máximos, en el 5,5%.

Vuelta al fijo

Efectivamente, la banca está apostando con más fuerza que antes por las hipotecas a tipo fijo. Al menos media docena de entidades ha rebajo sus tipos de interés hasta colocarlos incluso por debajo del 3% (Ibercaja, Kutxabank, Sabadell Atlántico). Tal y como señalan desde el portal Kelisto.com: "De hecho, la hipoteca más económica del mercado (la que generaría menos intereses) sería en la actualidad un préstamo a tipo fijo: En un plazo de 16 años, quien decidiera contratar un préstamo de 104.950 euros tendría que abonar unos intereses de unos 22.493,46 euros. Esta cifra supondría un ahorro de 3.650 euros (228 euros al año) con respecto a los intereses que habría que pagar con las siguientes ofertas más baratas del mercado entre las que están a tipo variable con diferenciales del 1%”.

Aunque parezca más sencillo y "barato" hipotecarse hoy, los expertos advierten que antes de hacerlo hay que tener presentes los riesgos que se asumen: los plazos son muy largos y la situación laboral o personal puede cambiar; los tipos de interés están ahora bajo mínimos y en algún momento subirán, por lo que también se elevarán las cuotas mensuales; el mercado inmobiliario ha demostrado ser inestable y sus precios pueden bajar…

El gancho está en el 100%

Los bancos, con miles de ofertas en toda España, hasta hace poco parecía que el único interés era venderlos, pues prácticamente la única financiación que ofrecían estaba vinculada a sus propios inmuebles. Las ofertas hipotecarias "libres" eran pocas y realmente caras, con diferenciales por encima del 4% en el caso de algunas a tipo variable.

La situación ha cambiado. Los bancos quieren ganar terreno otra vez en el mercado "libre" y están ajustando sus ofertas. Al hacerlo, acortan las diferencias con las hipotecas que ofrecen para financiar sus propias casas (destaca la Hipoteca Aliseda de Banco Popular a euríbor más 0,9 puntos durante doce meses y más 1,25 para el resto de años). Pero siguen ofreciendo algún "plus" adicional para sus préstamos. Su principal gancho es el 100% de financiación del precio de la casa (a veces se incluyen también los gastos de formalización), seguido de plazos más amplios (hasta 40 años) y menos exigencias de vinculación y comisiones.

Fuente: elpais.com

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Publicado el Deja un comentario para Los bancos tienen aún 65.000 pisos en venta y ya desarrollan nuevas promociones

casasdebancos 300x190 - Los bancos tienen aún 65.000 pisos en venta y ya desarrollan nuevas promocionesLa crisis inmobiliaria tuvo a la banca como gran protagonista, y en la actualidad las principales entidades de nuestro país siguen siendo las mayores inmobiliarias con más de 65.000 viviendas en su balance, además de locales comerciales, garajes y oficinas. Sus movimientos determinan la velocidad de las operaciones y, sobre todo, el precio al que finalmente se cierran. Por lo tanto su carácter financiador, comercial y promotor, desde los bancos hasta los fondos de inversión, tienen un papel fundamental en la activación de las operaciones de compraventa de viviendas.

La Sareb finalizará 22 promociones en 2015

La Sareb, a pesar de haber perdido un promedio de 6 ventas al día este año (de 32 inmuebles diarios en 2014 a pasado a 26) vendió 2.800 inmuebles en el primer trimestre del 2015, se encuentra entre los cinco primeros operadores del mercado.

Así, además de sus viviendas en venta, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) tiene previsto finalizar 22 promociones de viviendas a lo largo del ejercicio, al tiempo que estudia la selección de otras 60 obras para su reanudación. Las previstas para su comercialización se encuentran en Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, Castilla y León, Extremadura, Madrid y Cantabria.

La sociedad obtuvo ingresos por 1.115 millones de euros a cierre de 2014 gracias a las operaciones de venta a inversores especializados. También cerró once grandes operaciones, principalmente de préstamos, que representaron el 84% del total de las operaciones mayoristas.

Bancos y fondos de inversión

Al otro lado de la mayor parte de las ventas de la Sareb, se encuentran las casas y pisos de bancos y los fondos de inversión, que van de la mano en este negocio. Aquí el ranking de las entidades financieras lo lidera Caixabank, con su inmobiliaria Servihabitat, que controla el fondo estadounidense TPG. La entidad gestiona activos por un valor cercano a los 60.000 millones, tras haberse adjudicado algunas de las carteras más cuantiosas subastadas por la Sareb y que le permitieron ganar músculo. A continuación se sitúan Haya Real Estate, marca que Cerberus puso a Bankia Habitat tras comprarla, con más de 52.000 millones de euros, y Altamira (propiedad del fondo Apollo tras comprárselo al Santander a principios de 2014) con 45.500 millones de euros.

Solvia, la inmobiliaria del Sabadell, también se ha colado entre las cinco sociedades más activas del mercado pese a haber seguido una estrategia diferente. El banco que preside José Oliu fue la única que no vendió su sociedad inmobiliaria a fondos de inversión, y su apuesta por desarrollar y rentabilizar su cartera por sus propios medios, le ha dado buenos resultados. Tras adjudicarse recientemente una cartera de la Sareb por 34.000 millones, los responsables de la sociedad quieren que Solvia lidere el proceso de concentración que se espera en el negocio de los llamados "servicer", es decir, de las plataformas de gestión del ladrillo tóxico de la banca.

Los fondos, a por "servicers". Los expertos en gestionar este tipo de activos, han encontrado en este negocio un filón. Ahora bien, para hacerlo más rentable están buscando volumen, es decir, sumar más carteras y ganar escala. De ahí el interés de muchos de ellos en todos los procesos de subastas de los últimos meses. Expertos consultados, no obstante, aseguran que las fusiones están aún verdes y no se espera que el proceso llegue hasta 2016, cuando este mercado esté más saturado.

Destaca el desarrollo de nuevas promociones realizadas por el Banco Santander, que actualmente desarrolla unas 300 promociones inmobiliarias en España. Son viviendas en construcción sobre suelo que acabó en su balance tras el impago del promotor y por el que la entidad ha tenido que dotar elevadas provisiones. Hasta marzo de 2015, el Santander vendió 2.500 activos inmobiliarios, una cantidad menor a la del primer trimestre del año pasado. En concreto, 2014 terminó con 12.000 ventas cerradas.

Otras entidades, como BBVA y Popular, también están vendiendo ya inmuebles adjudicados a precios superiores al valor al que los tienen contabilizados en sus balances. De este modo, el consejero delegado de Banco Popular, Francisco Gómez, ha augurado la consolidación de la recuperación del mercado inmobiliario en los próximos trimestres, teniendo en cuenta la buena evolución de los tres primeros meses del año, donde han conseguido vender 534 millones de euros en inmuebles, un 115% más que hace un año.

Casas y pisos de bancos por toda España

La incipiente mejora de la economía española repercute en el sector inmobiliario, y hace que comience su recuperación. Este contexto favorece la venta de inmuebles y la banca lanza ofertas interesantes para dar salida a los casi 158.000 activos que comercializa a través de sus webs, según un estudio realizado por el diario económico Expansión. Los mejores descuentos se acumulan en las zonas con mayor stock como en la costa mediterránea. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona los descuentos son aún abultados, pero empiezan a reducirse.

Banco Popular. Su mayor oferta se concentra en Andalucía, Cataluña, Valencia y Galicia. Además de vivienda, está potenciando la venta de obra nueva, oficinas, locales comerciales y naves.

Caixabank tiene a la venta más de 26.000 inmuebles de los que 13.000 son viviendas. Se concentradas, sobre todo, en Cataluña, Valencia, Andalucía y Canarias.

Bankia tiene unas 20.000 viviendas, concentradas en Comunidad Valenciana y Cataluña. A través de su inmobiliaria Solvia, ofrece viviendas también en Murcia y Almería. Aplica unos precios similares a los de Sareb, a la que ya traspasó más de 22.000 inmuebles.

Anida, la filial inmobiliaria de BBVA, cuelga el cartel de "se vende" sobre casi 18.000 inmuebles propios y otros 14.500 de promotores, con un descuento máximo de en torno al 60%. Concentra la mayor parte de sus viviendas en Cataluña, Valencia y Andalucía.

Otras entidades como BMN banco fruto de la integración entre Caja de Granada, Murcia y Sa Nostra comercializa pisos en Cádiz, Burgos y Madrid. ABANCA, la antigua NGC Banco comercializa también viviendas en Galicia, Levante, Madrid y Barcelona. Banco Ceiss, las antiguas Caja España y Caja Duero concentra su oferta en en Madrid, Valladolid y en zonas costeras. Kutxabank, fruto de la unión de las cajas vascas vende sus inmuebles en Madrid y zonas del Levante, además de localidades del País Vasco, especialmente Vitoria. Liberbank ofrece la mayoría de su oferta en localidades de Castilla La Mancha, Cantabria y Asturias.

Ibercaja destaca en la zona mediterránea y Aragón, con casas de montaña en el Pirineo Aragonés y viviendas de próxima construcción en Huesca. Bankinter destaca sobre todo por casas de alta gama en Alicante, Valencia y Murcia. Además de todas estas zonas, el Banco Santander presenta ofertas de inmuebles situados en zonas de montaña y cercanas a estaciones de esquí.

Fuente: expansion.com

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Publicado el 3 comentarios en Retroactividad limitada en las cláusulas suelo: el trastorno de la banca es lo que cuenta

clausulassuelo 300x187 - Retroactividad limitada en las cláusulas suelo: el trastorno de la banca es lo que cuentaEl Tribunal Supremo ha apelado al "trastorno económico" que supondría para la banca devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo de hipotecas declaradas abusivas y ha zanjado de forma definitiva la discrepancia entre los jueces sobre el asunto, al concluir que no restituirá aquellas anteriores al 9 de mayo de 2013.

Aquel día de mayo del 2013, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que declaraba nulas todas las cláusulas suelo que no cumplieran con los criterios de transparencia, incluso si el cliente se benefició "durante un tiempo" de caídas en el euríbor y declaraba la irretroactividad de su decisión.

Sin embargo, desde esa fecha muchos tribunales españoles han fallado a favor de la devolución de las cuantías cobradas de más desde el inicio del contrato (incluso el carácter abusivo de una cláusula suelo), al entender que el Supremo falló sobre una acción colectiva de cesación (lo que suponía eliminarla de las condiciones generales del contrato y no aplicarla en lo sucesivo), y no se debían aplicar a casos individuales.

Ahora, el alto tribunal, ha estimado un recurso del BBVA contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Álava que, siguiendo este criterio, condenó a la entidad a restituir las cantidades desde el principio, aclara que el "conflicto jurídico" entre una acción colectiva y una individual es el mismo. En este sentido, insiste en que su sentencia de 9 de mayo de 2013 ya fijó doctrina "para todos aquellos supuestos en que resulte, tras su examen, el carácter abusivo de una cláusula suelo".

Los tribunales favorables a la devolución de las cantidades también se aferraban a que los casos individuales no suponían "el trastorno grave para el orden económico" que invocó hace dos años el Supremo para declarar la irretroactividad de su sentencia.

A ello, el Supremo responde que "la afectación al orden público económico no nace de la suma a devolver en un singular procedimiento, que puede resultar ridícula en términos macroeconómicos, sino por la suma de los muchos miles de procedimientos tramitados y en tramitación con análogo objeto". Con todo, los magistrados quieren dejar claro que "la limitación de la retroactividad no es algo anómalo, novedoso o extravagante".

Por ello, en un acto de "cabal clarificación" de su resolución, establece que, cuando "se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo (...), procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013".

La nueva sentencia del Supremo cuenta, no obstante, con el voto particular del magistrado Francisco Javier Orduña, partidario de haber distinguido la acción individual de la colectiva y de devolver las cantidades íntegras cuando se haya anulado una de estas cláusulas. Considera que hace dos años sus compañeros condenaron a las entidades de crédito a cesar en la aplicación de las cláusulas suelo y abstenerse de utilizarlas en el futuro, pero "en ningún caso se pronunciaron en relación a la restitución de las cantidades indebidamente cobradas". Por ello, opina que es necesario examinar cada caso individual y, de declararse la nulidad, deberá tener un "efecto devolutivo" de las cantidades percibidas por la aplicación de la cláusula.

"Todo ello, sin contar que el verdadero motivo de la limitación del denunciado efecto retroactivo de la nulidad de la cláusula, en su momento, no fue otro que el posible riesgo de transtornos graves o sistémico en las entidades financieras; riesgo que en la actualidad ha desaparecido merced al saneamiento financiero efectuado", concluye.

12,600 millones de indemnización

El sector bancario en su conjunto deberá abonar unos 12.600 millones de euros a sus clientes después de que el Tribunal Supremo haya declarado nulas las cláusulas suelo de las hipotecas que no fueran transparentes, según un estudio de la plataforma web Reclamador .

Dado que la sentencia del alto tribunal no obliga a las entidades financieras a devolver las cantidades cobradas de más antes del 9 de mayo de 2013, se librarán de devolver 19.000 millones de euros a sus clientes.

Fuente: finanzas.com

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Publicado el 5 comentarios en Hipotecas en oferta: los bancos buscan captar al cliente más solvente

hipoteca vivienda3 300x206 - Hipotecas en oferta: los bancos buscan captar al cliente más solventeLos bancos vuelven a ofrecer hipotecas. Desterradas durante años tras la burbuja inmobiliaria, desaparecieron prácticamente de la noche a la mañana dejando sin financiación a particulares y empresas mientras el desempleo crecía imparable. Algo en estos últimos meses está cambiando y las hipotecas para comprar vivienda vuelven a tener un lugar preferente en las oficinas bancarias. Poco a poco, la firma de una hipoteca va dejando de ser una misión imposible, al menos para los clientes que puedan acreditar cierta solvencia.

De este modo, a partir de cierto nivel de solvencia el contexto vuelve a ser favorable para acceder a un préstamo hipotecario: los precios de la vivienda están tocado fondo; la amenaza del desempleo, aun presente, parece que ha dejado atrás su peor momento; la banca está reduciendo la carga de los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito, el Euribor está en su mínimo histórico (0,298% en enero) y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca.

Hasta hace relativamente poco, solicitar un crédito para comprar vivienda era un servicio reservado a economías familiares privilegiadas. Sin embargo, estos últimos meses la situación ha empezado a cambiar y los bancos han comenzado a abrir el "grifo del crédito hipotecario", aunque imponiendo sus reglas de juego. Así, el importe de las nuevas hipotecas alcanzó el pasado diciembre los 3.124 millones de euros, la mayor cuantía mensual del año, en que el volumen total fue de 26.825 millones de euros, según datos del Banco de España. La cifra supone un incremento respecto a 2013 (año de mínimos) del 22,7%, que aun así queda lejos de los 73.154 millones de euros de 2009 o los 69.479 de 2010. Según el director de banca de particulares de Bankinter, Ignacio Lozano, "alrededor del 60% de las solicitudes terminan en la concesión de la hipoteca".

¿Qué requisitos de solvencia piden los bancos?

La capacidad de pago sigue siendo de forma indiscutible la clave para determinar la concesión de una hipoteca. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y actualmente no conceden apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación (solo Ibercaja publicita hipotecas por el 100%), dan preferencia al nivel de solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros (Bankinter o Banco Santander) como garantía, para en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor.

El análisis de riesgo es determinante, sin olvidar que el mayor grado de vinculación que da acceso a un mejor precio del crédito está ligado después de todo, a la mayor capacidad financiera del cliente y, en definitiva, a su solvencia. Así, si además de comprar una casa puede comprometerse a hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones será sin duda un cliente apetecible para su banco. Por ejemplo, Kutxabank ofrece un diferencial de tan solo euríbor más un punto, el más bajo de las ofertas publicitadas, aunque a cambio de un consumo con tarjetas de la entidad de al menos 4.800 euros anuales, de la aportación a un plan de pensiones del banco por otros 2.000 euros anuales y de la contratación de un seguro de vida con un capital mínimo igual al nominal inicial del préstamo, además de otros requisitos que suelen ser habituales al común de las entidades, como la domiciliación de nómina o la contratación del seguro de hogar, obligatorio para todas las hipotecas.

La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros mensuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda. El BBVA es la única entidad que baja el listón a los 1.500 euros, o 2.000 si hay más de un titular. Y como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales.

¿En qué entidades se encuentran los tipos de interés más bajos?

Sin olvidar que el gran factor que determinará la concesión o no de una hipoteca estará en la solvencia del solicitante, quien vaya a solicitar un crédito hipotecario se encontrará ahora un entorno muy favorable en precios. Con datos del Banco de España, el tipo de interés de las nuevas hipotecas que se concedieron en diciembre fue del 2,48% para el primer año, frente al 2,84% del mismo mes del año anterior. Una caída que tiene que ver con el descenso del euríbor y también con el recorte en diferenciales que están aplicando los bancos para captar a los mejores clientes a través de las hipotecas.

Las condiciones finales en las que se logrará firmar una hipoteca deberán negociarse con el banco, si bien las entidades han lanzado campañas en las que detallan precios y requisitos básicos que sirven de referencia:

  • ING Direct: Ofrece una de las hipotecas más competitivas del mercado, en consonancia con las condiciones más favorables que suele ofrecer la banca directa. Sin comisiones, tiene un diferencial de euríbor más 1,49% si se domicilia la nómina y se contrata seguro de hogar y vida.
  • Bankinter: Acaba de darle una vuelta de tuerca a su oferta hipotecaria: interés inicial del 2% el primer año y después, euríbor más 1,5. Las condiciones para este precio son las mismas que en la de ING Direct. Ambas son por el 80% del valor de tasación.
  • Sabadell: Ha rebajado el diferencial a euríbor más 1,70, con la condición de contratar seguro de vida, de hogar y de protección de pagos.
  • Bankia: Su diferencial se reduce a euríbor más 1,5, aunque a cambio de una fuerte vinculación: seguro de protección de pagos, de vida y aportación a plan de pensiones de al menos 500 euros al año, además de la nómina.
  • Santander: Aplica el 2,65% el primer año y después, euríbor más 1,69, tanto para primera como segunda vivienda. Requiere a cambio domiciliar nómina, tres recibos, tres usos al trimestre de tarjeta del banco, seguro de vida y seguro de hogar.
  • BBVA: Su diferencial puede quedar en el 1,6 sobre euribor con estas condiciones: nómina, seguro de hogar, tarjeta de crédito, seguro de vida o de amortización de pagos y aportación anual a un plan de pensiones de más de 600 euros.
  • Ibercaja: Es una de las escasas entidades que publicita hipotecas por el 100% del valor de tasación. Aplica un interés del 2,25% el primer año y después, euríbor más 1,7 para un plazo de hasta 40 años.
  • Kutxabank: Publicita el diferencial más bajo del mercado, de tan solo un punto sobre euríbor. Aunque a cambio de fuertes requisitos: nómina, plane de pensiones de hasta 2.000 euros, consumo de tarjetas por 4.800 euros al año y seguro de vida.

El sector bancario reconoce que ha abaratado el coste de las hipotecas a medida que se ha reducido su propio coste de financiación, gracias a la caída de la prima de riesgo. El Euríbor a un año, principal índice hipotecario, está en mínimos históricos (0,298% en enero) y va a seguir cayendo en los próximos meses según los analistas, aunque el diferencial que se establezca en las hipotecas dependerá no tanto del descenso del Euríbor sino del abaratamiento del coste de financiación del sector, verdadera referencia a la hora de determinar a qué precio presta la banca el dinero a los clientes. En unos meses, la hipoteca podría ser más barata pero el cliente deberá sopesar si compra casa ahora o se espera a riesgo de que suban los precios.

Fuente: cincodias.com

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