Tarde o temprano a muchos nos tocará planteamos hacer una pequeña o gran obra en nuestra vivienda o bien la rehabilitación del edificio donde vivimos. Más aún, si tenemos en cuenta que, en conjunto, se estima que en España hay 13 millones de viviendas con más de 30 años, según el Ministerio de Fomento.
Reformar y rehabilitar ya no sólo para vivir mejor, con la amplia oferta de viviendas en venta y alquiler en España, es necesario mejorar nuestra vivienda si deseamos vender o alquilar más rápido y aumentar su valor hasta en un 25%, además del ahorro energético y en luz que supondrá para nuestro bolsillo. Así, una vez hayamos decidido qué obras son necesarias, uno de los pasos imprescindibles será conocer los permisos hacen falta para hacer esas obras de rehabilitación en la vivienda, y cuánto cuestan.
Lo primero a tener en cuenta es que las competencias sobre reformas y rehabilitación son de los ayuntamientos de cada localidad. Cada uno de ellos decide sobre las licencias y las tasas que cobran. Eso sí, todo se base en una normativa estatal, por lo que si bien puede haber matices, no debería haber muchas diferencias entre distintos ayuntamientos. Para desarrollar un ejemplo completo nos basaremos en los cálculos con datos del Ayuntamiento de Madrid. Los casos son muy diversos, e incluso hay supuestos de obras exentas de cualquier permiso o trámite municipal, pero en líneas generales nos vamos a encontrar con dos supuestos:
- Obra menor: reformas sencillas que sí llevan un trámite pero en las que no es necesaria la intervención de un ingeniero o arquitecto técnico (Licencias y comunicaciones de obra)
- Obra mayor: reformas en las que se hace necesaria documentación y supervisión por un técnico: ingeniero o arquitecto
¿Cuál es la diferencia entre obra mayor y obra menor?
En teoría, estos tipos de obra están definidos en la normativa del PGOU (plan general de ordenación urbana) o normas urbanísticas, o figura equivalente del municipio, si bien en la práctica hay Ayuntamientos que no tienen prácticamente normativa aprobada para urbanismo. Otra referencia general importante es la LOE (ley de ordenación de la edificación), donde se dice qué tipos de obra requieren arquitecto, y cuales es suficiente con solo aparejador o arquitecto técnico.
Queda claro que en reformas de obras mayor, es necesario un proyecto de ejecución, reforma o rehabilitación, con lo cual se requiere un arquitecto para redactarlo y contratarle la dirección de obra; en la mayoría de los casos será necesario también la actuación de un aparejador o arquitecto técnico para la dirección de ejecución material, y además, cualquiera de los dos redactará un estudio de seguridad y salud y realizará el encargo de coordinación de seguridad y salud.
La obra mayor en la rehabilitación afectará a todas aquellas reformas que modifican: la distribución (pasar de dos a tres dormitorios, o cambiar el baño o cocina de lugar..,), reformas que afectan un elemento estructural (pilar, viga, pared maestra, suelo, techo -forjado-, cubierta), las que afectan un elemento comunitario (paredes, terrazas, balcones, patios...) feformas que aumenten la superficie inicial (cerramientos en terrazas o patios), y reformas que implican un cambio de uso de local a vivienda.
En obras menores, todo se complica un poco, ya que los requisitos son más dispares entre ayuntamientos. Normalmente no se requiere mucha documentación redactada por técnico cualificado, arquitecto o aparejador, sino que requieren rellenar un impreso o solicitud, aportar un presupuesto de la obra firmado por la empresa constructora (para cobrar el impuesto de obras aplicando un % a ese presupuesto), un seguro de responsabilidad civil del constructor, etc. A veces se requiere un plano o algún certificado de montaje de andamio, o dirección de obra para asegurar que los elementos que se van a reparar queden en condiciones suficientes de seguridad, al menos en la vía pública; todo dependiendo del tipo de obra.
La obra menor en la reforma de una vivienda suelen ser aquellas relacionadas fundamentalmente con los acabados de un inmueble: pintura, pavimentos, alicatados, falsos techos, revestimientos. En muchos ayuntamientos se consideran obras mayores ya si vamos a demoler o construir un tabique, cambiar una puerta en fachada, abrir un hueco o cerrarlo en fachada, etc. aunque en otros ayuntamientos consideran que la obra menor depende de si la obra es suficientemente pequeña...
Como norma, aunque pensemos que la obra es pequeña, siempre debemos preguntar en el ayuntamiento, antes de empezar nada, los requisitos que nos van a pedir, indicando las obras que pretendemos hacer, y luego valorar el coste de todo ello, antes de llevarnos sorpresas y tener que pagar más por lo mismo, o recibir alguna multa del ayuntamiento por hacer obras sin licencia.
Tampoco es recomendable manipular los datos ni decir menos de lo que se pretende hacer, porque lo que parece una obra pequeña, se puede convertir en obra mayor y todo puede cambiar radicalmente en cuanto a requisitos para la licencia. Siempre podremos modificar nuestras intenciones, y cambiar el tipo de obra que pretendemos hacer, incluso una vez solicitada licencia, podremos modificar el tipo de obra, la solicitud, podremos también desistir en nuestra solicitud, y solicitar una licencia nueva.
¿Y cuánto cuestan?
Respecto al costes de los permisos que hacen falta para hacer obras de rehabilitación en una vivienda, siguiendo el ejemplo del Ayuntamiento de Madrid, tenemos tres posibles casos:
- Tasa por prestación de servicios urbanísticos, motivada por el trabajo que hace la administración en la tramitación de la licencia. Depende del tipo de obra que se vaya a hacer.
- Impuesto de Construcciones instalaciones y obras (ICIO) que se corresponde al 4% de la base imponible del presupuesto de la obra que se va a realizar.
- Tasa por la utilización privativa del dominio público local, que se paga cuando es necesario ocupar la vía pública con contenedores, andamios, maquinaria..., para la ejecución de la obra. Su cuantía va en función de la importancia de la calle (no todas pagan igual) y de la superficie y tiempo que se vaya a ocupar (más m2 y más días: mas se paga). Esta última no siempre hay que abonarla ya que, en bastantes ocasiones, no es necesario ocupar la calle con ningún elemento.
En la mayoría de las obras de rehabilitación en una vivienda, ya sea obra menor o mayor, será necesaria la colocación como mínimo de un contenedor o un saco para el escombro, cuyo coste en Madrid va desde 0,96 a 4,78€ por día que esté colocado en función del tamaño del contenedor y la categoría de la calle. Este importe es solamente por ocupar la calle, el contenedor se contrata a empresas privadas del sector y el precio por alquilar estos elementos es libre. En otros casos será necesaria la presencia de vallas o andamios las cifras ronda entre 0,37 y 10,19 €/m² (en función de la categoría de la calle) por cada mes o fracción que este instalado hasta 3 metros de altura. El coste se incrementa un 50% por cada 3m que haya que subir en los andamios. En ambos casos, hay que comunicarlo al ayuntamiento y pagar por los días que vaya a estar colocado.
Reforma de acabados. Como comentábamos anteriormente, las reformas de acabados son obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente, así como la sustitución de las instalaciones propias. En el caso del Ayuntamiento de Madrid, la norma es que no están sujetos a licencia, y por lo tanto no hace falta pedir ningún tipo de permiso, pero sí habrá que hacerlo si se va a colocar un contenedor o un saco para el escombro cuyo coste lo comentamos en el punto anterior.
Reformas que modifican la distribución del piso. Estas obras ya requieren licencia, de las más sencillas. Para solicitarla, además de los impresos, deberán presentar unos planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación. No se requiere que esta documentación vaya firmada por técnico colegiado. En cuanto a los costes, serían los siguientes: La tasa por la tramitación suele ser de 287.70€ hasta una superficie de 500m2 (la mayoría de las que se presentan), el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO, y si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas, ver más arriba.
Reformas que modifican la estructura del piso. En este caso se requiere la supervisión de un técnico, por lo que se deberá presentar, junto a la solicitud, proyecto firmado y las hojas de encargo para que supervise las obras. En cuanto a los costes, hay que tener en cuenta los siguientes: La tasa por la tramitación suele ser de 607,00€ hasta una superficie de 250 m² (la mayoría de las que se presentan), el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO, y si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas.
Reformas que modifican a un elemento comunitario (fachadas, terrazas, balcones). Este tipo de obras se denominan "obras exteriores" y, salvo edificios con protección histórica, se tramitan por una licencia sencilla. La documentación a presentar consta de impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar, un plano de situación y fotografías. Normalmente, suele ejecutarse mediante la colocación de andamios por lo que deben aportar también los planos de este elemento y el documento que garantice la supervisión de su colocación por parte de un técnico (dirección facultativa). Si afectan a la estética global del edificio se pediría un proyecto conjunto de la fachada que debe venir autorizado por la Comunidad de Propietarios. En cuanto a los costes, tenemos los siguientes: La tasa por la tramitación suele ser de 57,65€ por planta con un mínimo de 123,70€, el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO. y el coste del contenedor, andamios... igual que en los casos anteriores.
Reformas que modifican la superficie inicial (cerramientos, etc.). Salvo excepciones, estas obras se consideran "obras de ampliación del edificio" y requiere de nuevo la supervisión de un técnico por lo que se deberá presentar, junto a la solicitud, proyecto técnico firmado y visado, más las hojas de encargo para que supervise las obras. En cuanto a los costes:
- La tasa por la tramitación suele ser de 242,75€ hasta 25m². Por cada 50m² o fracción que superen los 25m² iniciales se sumaran 161,90 € mas.
- Además se cobra una tasa por comprobar cómo se han ejecutado este tipo de obras por un importe de 206,55€ hasta 500m².
- 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO
- Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas (ver más arriba)
Las obras exteriores en la vivienda consistentes en la sustitución de carpinterías de las ventanas o la instalación de aire acondicionado con la unidad exterior a fachada. Se tramitan por la licencia sencilla (sin proyecto técnico). La documentación a presentar: impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación. También deberán aportar fotografías y documentación técnica del aire acondicionado justificando que cumple con las normativas municipales al respecto. Si se ven desde la calle deben estar autorizadas por la Comunidad de Propietarios. Los costes serían: La tasa por la tramitación suele ser de 57,65€ por planta con un mínimo de 123,70€, el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO, y si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas entre 0,96 a 4,78 €/día.
Las obras de conservación de las instalaciones generales o cubierta del edificio. Se tramitan por la licencia sencilla (sin proyecto técnico). La documentación a presentar: impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación. Los costes serían: La tasa por la tramitación suele ser de 287,70€ hasta una superficie de 500m2 (la mayoría de las que se presentan), el 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO, y si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas los costes ya comentados.
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Fuente: finanzas.com
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