El volumen de inversión inmobiliaria (residencial, oficinas, retail, logística y hoteles) cerrará el semestre en torno a los 6.000 millones de euros, según estimaciones de la consultora JLL, empresa de servicios y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario. Este dato supondría un incremento de la inversión cercano al 70% respecto al mismo periodo del año anterior. Según Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, "El mercado atraviesa un excelente momento y es previsible que todos los segmentos del mercado mejoren su volumen de inversión respecto a 2016, dejando un volumen de negocios inmobiliarios al cierre de 2017 que podría ser entre un 10% y un 15% superior a la del año anterior, superando los 10.000 millones de euros.
Detrás de este resultado hay "megaoperaciones" que han determinado el buen arranque de ejercicio: la compra del centro comercial Madrid Xanadú por parte de Intu Properties, que ascendió a 530 millones; la adquisición de la cartera Buffalo, valorada en 300 millones, por parte de Blackstone; el traspaso del Edificio España a Riu, por 272 millones; la venta de GreenOak a GIC del portafolio logístico Acero, por 243,3 millones, y la compra del centro comercial Nueva Condomina, valorado en 233 millones, por parte de Klépierre. Además, ya están en marcha algunas operaciones van a colaborar en batir todas las marcas, como la venta de portfolio de oficinas de Hispania, que ya ha recibido media docena de ofertas en el entorno de los 500 millones; el traspaso de Parque Corredor por parte de Sareb, o diversas carteras que están sacando al mercado los bancos; mientras que otras se encuentran totalmente encarriladas, como la compra de nueve parques y medianas superficies comerciales que acaba de acordar el fondo sudafricano Vukile Property, que adquirirá esta cartera a la 'joint venture' formada por Redevco y Ares por 193 millones.
Las grandes ciudades como Madrid y Barcelona aparecen verdaderas dinamizadoras de la inversión, creando verdaderas arterias que son un paseo lo "trendy" y la moda. Y allí peregrinan turistas, consumidores de todo tipo, amantes de la gastronomía... Un ejemplo es la calle Gran Vía de Madrid, donde en 2015 el Grupo Pontegadea (el fondo inmobiliario de Amancio Ortega) adquirió el edificio de Gran Vía 32 por 400 millones de euros a un consorcio de empresas. Hoy esos 36.376 metros cuadrados albergan la tienda más grande de España de la firma irlandesa Primark. Al lado están otros inquilinos como H&M, Mango y Lefties (de Inditex).
Todo indica que de aquí a navidades habrá otro ramillete similar de operaciones, expectativas que permiten pronosticar que por tercer ejercicio consecutivo el mercado de la inversión volverá a superar los 10.000 millones de euros. No obstante, mientras que el pasado ejercicio fueron las socimis las líderes indiscutibles de la inversión, al copar el 43% del total, este año apenas representan un 14%; mientras que los fondos de inversión acaparan el 34%, con estadounidenses, británicos y franceses encabezando el "ranking" de los inversores extranjeros.
Los locales comerciales acaparan el escaparate de la inversión
España es país para invertir en activos de "retail". El apetito inversor por centros comerciales, parques de medianas y locales comerciales a pie de calle no hace más que multiplicarse desde 2014. Y todo parece indicar que este excelente momento se prolongará durante los próximos dos años. Las últimas previsiones de la consultora JLL revelan que es el mercado del retail el segmento que mayor volumen de inversión inmobiliaria ha captado en el primer semestre de este año, por encima del sector de la vivienda, oficinas, naves industriales (logística) y hoteles, hasta alcanzar los 2.400 millones de euros, un 188% más que en el mismo periodo de 2016. Si bien conviene precisar la influencia que la venta del centro comercial Xanadú ha tenido en el mercado, al igual que la parte proporcional de la venta del Edificio España (51% del total del precio de venta corresponde a retail y el 49% restante a hotelero).
Por detrás de los locales comerciales se sitúan los volúmenes de inversión de Oficinas y Hoteles, ambos con previsión de cerrar con una inversión de en torno a los 1.200 millones. En el caso de las oficinas, esta cifra representaría un incremento de alrededor del 55% frente a los 775 millones de euros de los primeros seis meses de 2016, que se repartiría entre los más de 510 millones de Barcelona y los casi 700 de Madrid. En el caso de la Ciudad Condal es reseñable el hecho de que se está a punto de alcanzar el nivel de inversión de todo el año 2016 (512 millones), lo que demuestra el fuerte apetito inversor que ha caracterizado esta primera mitad del año, con operaciones como la compra por parte de Merlin Properties de Torre Agbar por 142 millones de euros y la compra de la sede del Banco Popular por parte de Hines por 90 millones. En el caso de Madrid, destaca la operación de compra del Parque Isla de Chamartín, por 103 millones de euros.
Respecto al mercado hotelero, el volumen de inversión de este primer semestre del año se situará alrededor de los 1.200 millones de euros, que implicará un aumento de un 69% respecto a los 711 millones del mismo periodo de 2016. Una cifra donde van ganando peso los inversores internacionales que ponen sus objetivos en los hoteles de playa de las costas españolas, frente a hace unos años que centraban sus esfuerzos en Madrid y Barcelona, como muestra de que empiezan a entender el sector vacacional y ven que hay más recorrido y posibilidad de alcanzar retornos más atractivos que en el turismo urbano.
En el caso de la inversión residencial, ésta se situará al cierre del semestre por encima de los 780 millones de euros, es decir, un 136% por encima del primer trimestre de 2016, cuando sumó 330 millones. En este contexto, tal y como explica Ortega, "el panorama del sector residencial sigue en proceso de transformación. Tras el aterrizaje de inversores foráneos atraídos por la rentabilidad y el recorrido que ofrece el sector, se está produciendo ahora un proceso de consolidación y formación de grandes corporaciones desde grandes promotoras a grandes patrimonialistas". Así, los bajos tipos de interés, ajuste de precios del 40% de la vivienda, mejora del empleo y del consumo, mayor acceso a la financiación... está haciendo que el mercado residencial español esté, al menos en apariencia, ante su mejor etapa tras largos años de ajuste: es el momento de comprar vivienda. Así lo ha interpretado buena parte del sector que, en solitario o con el músculo financiero de grandes fondos de inversión internacionales, ha resurgido la actividad compradora (de parcelas y solares) y constructora (de pisos y casas) que no se vivía desde los felices años de bonanza previos al estallido de la crisis.
Por último, el sector logístico de las naves industriales sería el único segmento de negocio donde la inversión cerraría el primer semestre del año con una ligera caída interanual. En concreto, el volumen de los primeros seis meses de 2017 rondará los 400 millones de euros, frente a los 453 millones de 2016 del mismo periodo de 2016. Sin embargo, las previsiones de JLL apuntan a que el sector cerrará el año con cifras muy positivas, y calcula una inversión para 2017 superior a los 1.000 millones de euros, por encima de los 819 millones de inversión del 2016. Igualmente, Madrid y Barcelona son las ciudades que acaparan la mayor parte de las operaciones. Así, en Barcelona se registró un récord con la contratación bruta total de 606.415 m2, lo que supone un crecimiento del 10% respecto a 2015, impulsado por la apuesta de multinacionales dedicadas al comercio electrónico como Amazon, que en El Prat de Llobregat que está construyendo una nave con un desarrollo de 60.000 metros cuadrados en planta. Según los expertos, la salida la mercado de nuevas promociones va a impulsar las cifras de contratación al cierre de 2017 (se espera 150.000 m2 de superficie logística) y principios de 2018.
Las Socimis ponen el foco en la vivienda... y en el alquiler turístico
Tres años después de su puesta en marcha, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis) han puesto sus ojos en el negocio residencial, con el lanzamiento de firmas dedicadas exclusivamente a esta división inmobiliaria, así como de proyectos destacados dentro de las grandes del sector. "Este fenómeno tiene que ver fundamentalmente con factores de oferta y demanda. Desde el punto de vista de la demanda, España ha sido un país en el que tradicionalmente se ha preferido la compra de vivienda al alquiler. Sin embargo, en los últimos años, hemos visto un claro incremento del porcentaje de población que prefiere alquilar y alrededor del 22% de los españoles ya opta por vivir en un piso o casa en alquiler, 10 puntos porcentuales más que en la década anterior", explica Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte.
Esta "clara tendencia al alza" de demanda de vivienda en alquiler en España se encontraba con poca oferta especializada, con apenas empresas dedicadas al arrendamiento de manera profesionalizada y con una cartera notable de viviendas. "Responden a una necesidad de profesionalizar el mercado de vivienda el alquiler para poder dar un producto y servicio de calidad a los inquilinos, ante una demanda creciente de este régimen de residencia versus vivienda en propiedad", señala Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. Hasta el punto, que el ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, afirma se está estudiando la posibilidad de que Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) pueda crear una Socimi para sacarla a Bolsa antes de que se acabe este año 2017.
Desde el año pasado, muchos inversores han apostado por los pisos y edificios de viviendas en alquiler ante la escasez de oferta y la cada vez mayor demanda residencial del mercado del arrendamiento. Pero, más allá de los inmuebles tradicionales, los expertos aseguran que hay varias socimis que están en trámites para salir a bolsa y cuya cartera está compuesta por los llamados activos inmobiliarios alternativos, como por ejemplo las viviendas de alquiler turístico.
Antonio Fernández, presidente del asesor registrado Armabex, asegura que está trabajando ya con cuatro vehículos de este tipo. Uno es de origen gallego y tiene pisos en Sevilla, mientras que otra socimi procede de Málaga y posee viviendas turísticas en Mallorca y las de Madrid concentran sus inmuebles en la propia capital. "Creo que cuando se regule bien el alquiler vacacional desde las distintas comunidades autónomas y Hacienda, muchas socimis se van a unir y probablemente obtener unas rentabilidades muy atractivas. Es un producto con mucho recorrido".
Fuentes: inmodiario.com, abc.com y expansion.com
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