Categoría: Compraventa

El Consejo General de Agentes de la Propiedad (COAPI) ha realizado una lista de consejos dirigida a los consumidores para evitar estafas a la hora de comprar vivienda o irse a vivir a un piso en alquiler. Destacan el peligro de adelantar pagos sin haber comprobado la titularidad del inmueble, o no comprobar que la vivienda realmente existe y está disponible para recibir inquilinos, así como aclaraciones en relación a los honorarios del agente o agencia inmobiliaria que intermedia en la operación.

Es importante, tanto para comprar piso o casa como a la hora de vivir de alquiler, ser prevenido para evitar desagradables sorpresas. En ambos casos (aunque en mayor medida en las operaciones de compraventa), el desembolso económico es lo suficientemente importante como para tomar todas las precauciones necesarias antes de comprometerse o realizar algún pago. Según Coapi, "las estafas tienen relevancia penal, ya que intervienen el engaño y el desplazamiento patrimonial, y suelen suponer un grave perjuicio económico para las personas que las sufren". A continuación os dejamos los consejos de Coapi para reconocer estafas inmobiliarias y cómo evitarlas.

Si compras casa a estrenar

En el caso de la compraventa de casas y pisos nuevos, una parte importante de las estafas se producen al comprar sobre plano y al entregar cantidades a cuenta. Un dinero que podría no recuperarse si la promoción inmobiliaria no sale adelante bien por la quiebra de quien promueve los pisos, por la falta de un seguro o aval que garantice esas cantidades o bien porque quien vende las viviendas no es dueño de los terrenos donde supuestamente se van a levantar. En este caso, es necesario asegurarse de la titularidad del solar donde se va a construir y de las cargas que tiene. Esta información se puede consultar en el Registro de la Propiedad.

Según Coapi “lo más importante es tener la certeza de que la cantidad que se entrega a cuenta está garantizada, ya que la normativa exige que este dinero se ingrese en una cuenta bancaria específica avalada, que posteriormente debe ser devuelta con intereses si no se realiza la construcción". Así, para el presidente de la asociación, Diego Galiano, el aspecto más importante es diferenciar entre una estafa, "que es un delito con relevancia penal que puede denunciarse ante la Policía", y un incumplimiento civil, como puede ser el incumplimiento de una fecha acordada en un contrato de compraventa.

No obstante, antes de firmar contrato alguno o entregar dinero a cuenta es necesario comprobar que la promotora que nos está vendiendo el piso existe. Parece obvio, pero no sería la primera vez que sucede. También hay que comprobar que la persona que firma en nombre de la promotora, también está facultada para hacerlo. Pero, ¿cómo se puede comprobar estos datos? "Hay que consultar en el Registro Mercantil", señalan desde el Colegio de Registradores.

Por último, una vez finaliza la construcción de la casa, antes de firmar la escritura de compraventa, hay que comprobar que la obra se ha ajustado a la memoria de calidades, que hay un seguro que cubra daños o desperfectos en la vivienda y que existe un certificado de fin de obra y licencia de primera ocupación, sin la cual no podemos entrar a vivir en ella.

Si compras casa de segunda mano

En el caso que la compra sea sobre casas y pisos de segunda mano, "el consumidor debe tomar precauciones en la fase prenotarial, en la negociación y en el acuerdo de voluntades.

Hay que evitar entregar cantidades a cuenta sin tener seguridad sobre la titularidad de la vivienda". Por ejemplo, puede darse el caso de que un piso tenga varios propietarios y que no todos quieran vender, pero se haya abonado reserva o dinero a cuenta a uno de ellos, lo que puede frustrar la operación". Puede darse el caso de que existan inquilinos con un contrato de alquiler en vigor o es posible que estemos ante una vivienda de protección oficial con sus limitaciones a la hora de ser vendida.

También es muy importante asegurarse de que no pesan cargas ocultas sobre la vivienda, como hipotecas o embargos que puedan suponer una sorpresa desagradable para el nuevo propietario, deudas con la comunidad o con la administración pública (IBI, tasa de basuras...). Toda esta información puede consultarse en el Registro de la Propiedad (nota simple informativa, certificado de dominio y cargas...). Pueden hacerlo el comprador, el vendedor, la agencia inmobiliaria o un gestor administrativo. Obviamente, antes de entregar cualquier cantidad es necesario realizar estas comprobaciones.

Documento Informativo Abreviado y Notas Explicativas

Es muy importante obtener información completa y veraz sobre la vivienda que planeas comprar. Para ello tienes derecho a recibir el Documento Informativo Abreviado (DIA). Es suficiente con solicitar información sobre un inmueble para que nazca el deber de entregar una copia de este documento, que es gratuito. Se ha de tener en cuenta que el Documento Informativo Abreviado no se aplica a transacciones entre particulares.

Este documento será distinto según se trate de vivienda en proyecto, en construcción o de viviendas en primera transmisión ya construidas, pero en general incluye datos de construcción, promotor, fechas de entrega, planos de emplazamiento y superficie, información sobre licencias, etc. En el caso de segunda transmisión y posteriores (de segunda mano) que no se realicen entre particulares, el consumidor tiene derecho a recibir una ficha informativa en la que consten los datos principales de la vivienda (dirección, descripción propietario, cuota de comunidad, etc.).

En el caso de las notas explicativas de la venta de viviendas se informa sobre el precio, las formas de pago y los tributos que deben abonarse. En dicho documento se detallará:

• Precio de venta. Se debe hacer constar que se deducirá del precio total cualquier cantidad que entregue el comprador antes de la formalización del contrato.
• Si se prevén aplazamientos del precio se indicará toda la información al respecto (tipo de interés, principal e intereses, fecha de vencimiento, plazo, etc).
• Si se prevé la posibilidad de subrogación de hipoteca se facilitará toda la información al respecto (notario, fecha de la escritura, condiciones del crédito, etc.).

También, si vas ha vivir de alquiler

El Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria también advierte sobre las estafas que se producen en el alquiler de viviendas, que son más frecuentes cuando se realizan a distancia o a través de Internet.

Así, "es muy importante que se tomen precauciones, como comprobar la existencia real del inmueble, que está disponible para el alquiler y no ocupado y su estado real. Posteriormente, es muy importante que el consumidor realice la operación con todas las formalidades necesarias, ya que siguen dándose casos de contratos verbales o suscritos en un papel cualquiera que no ofrecen ninguna seguridad jurídica".

Cuidado con los anuncios gancho (con precios muy por debajo de los habituales en la zona) que supuestamente pertenecen a un arrendador que tiene mucha prisa por alquilar, ya que ha tenido que irse precipitadamente al extranjero. "Ofrecen enviar las llaves y el contrato a través de conocidas empresas de mensajería, mientras pide al estafado que le ingrese el importe del alquiler. Cuando éste efectúa el ingreso y recibe las llaves, éstas no suelen abrir la vivienda que habían alquilado".

¿Hay que pagar al agente inmobiliario?

En el caso de la compra de una vivienda a través de un agente o agencia inmobiliaria, "el compromiso de pagar sus servicios es aquella parte que los haya contratado", señalan los registradores. De tal manera que si es el vendedor quien los ha contratado, debería ser él quien los pague. Sin embargo, no existe una ley que lo regule, como tampoco están fijados por ley a cuánto deben ascender sus honorarios. En cualquier caso, si el comprador debe asumir el coste, deber estar informado de esta situación desde el primer momento. En el caso del alquiler, por el contrario, es el futuro inquilino quien asume los honorarios de la agencia inmobiliaria que suele ser una mensualidad.

El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria recuerda que no debe abonarse ninguna cantidad económica antes de recibir los servicios. "El contrato de mediación inmobiliaria contempla una actividad de resultado, es decir, que cuando se culmina la operación con éxito hay que pagar los honorarios, no antes".

Lo que sí se puede hacer es un desglose de servicios parciales, desgranar al cliente servicios por fases e ir cobrando los honorarios de cada fase, pero siempre que el cliente esté plenamente informado y dé expresamente su consentimiento. En este sentido, Coapi recomienda que se suscriban hojas de encargo en las que aparezcan todos los datos del inmueble y también los honorarios para que el consumidor no se lleve ninguna sorpresa.

Fuente: elconfidencial.com

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