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Continuando con la serie de consejos de la semana pasada donde revisamos, en el caso de daños y desperfectos en una vivienda en alquiler, quién debía asumir el gasto, esta semana analizamos junto con expertos, quién debe pagar la comisión de la agencia cuando se contrata un alquiler: ¿el inquilino o el casero? En ciudades como Madrid y Barcelona el inquilino paga los honorarios de la agencia inmobiliaria al alquilar una vivienda, cuando en realidad el cliente es el propietario del inmueble. En cambio, en otras zonas como en Vigo se hace cargo el dueño del piso. En estas mismas ciudades o en otras ocurre también que, según la inmobiliaria con la que se firme, se cobra la mitad a cada una de las partes o una mensualidad íntegra al propietario y otra al inquilino.

apartamento alquiler madrid1 - Vivienda en alquiler: ¿Quién paga la comisión de la agencia, el inquilino o el casero?

¿A qué se debe tanta confusión? ¿Por qué el mercado de la vivienda es el único sector en el que contrata uno y paga otro? "En materia de honorarios rige el libre mercado y cada agente sigue un sistema de cobro en función de los usos y costumbres de cada lugar. En cada provincia se utilizan sistemas distintos de cobro, aunque eso no quita que cualquier agente pueda establecer su propio sistema", argumenta Diego Galiano, presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. "A la gente que alquila en una zona geográfica en la que habitualmente se cobra al propietario y que se muda a otra en la que se cobra al inquilino no entiende el por qué y es por los usos y costumbres", argumenta Fernando Rico de la Viesca, de Re/Max Urbe.

En las operaciones de compra de vivienda la regla es mucho más clara. El vendedor paga a la inmobiliaria, aunque al final traslade los honorarios al precio final. "Como no se ha sabido cómo repercutir ese coste al inquilino dentro del contrato, se ha llegado a la convención social de que es algo que tiene que pagar", opina Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete de Salvador Real Estate Lawyer. El lío no es solo para los inquilinos. Las agencias se preguntan si es una opción tratar al alquilado por debajo de sus expectativas y ofrecerle un peor servicio por el hecho de no ser su cliente. Mala decisión para un negocio que crece en función de las recomendaciones de personas satisfechas.

Hay otro razonamiento y es la situación del mercado. "Cuando hay demanda de viviendas los honorarios los cubre el inquilino, mientras que cuando hay sobreoferta se hace cargo el propietario", explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Actualmente, "no existe mucho alquiler y el propietario tiene más fuerza que el inquilino, al haber más demanda que oferta", añade Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios. Así, las costumbres mandan en este sector en el que no existe una norma de cobro de honorarios, pero tampoco una regulación sobre quién puede realizar la actividad de intermediación (no se exigen requisitos de capacidad, titulación o colegiación).

Más pronto que tarde, el sector tendrá que adaptarse a la nueva realidad social. De hecho, son los propios inmobiliarios los que están alzando la voz para reclamar que las cosas cambien y que prime el sentido común. "Lo lógico sería que pagara siempre el propietario, que es quien contrata a la agencia para que le ofrezca un servicio y defienda sus intereses", reclama José Luis Echeverría, socio y director de Expansión de Monapart. Para este agente es socialmente injusto e insolidario. "Nos compete a todos ayudar a nuestros jóvenes a acceder a la vivienda. Los propietarios y los agentes tenemos la oportunidad de cambiar las reglas del juego para dejar de penalizar económicamente a estudiantes, solteros y parejas jóvenes que inician su aventura en el mundo del hogar propio, máxime si ello no va a suponer para nosotros un perjuicio económico, sino todo lo contrario".

Parte del sector considera que si esas comisiones al alquilado desaparecen, se aceptaría la renta ofertada sin negociarla puesto que los beneficios en el corto plazo (no pagar una mensualidad a fondo perdido) pesarán más que la rebaja media del 7,5% en la renta que suele obtener. Además, "cuando los honorarios los pagan los dueños los pisos se alquilan antes y con que se arrienden un mes antes, al final al propietario los honorarios le han salido gratis", advierte Duque.

El motivo de que una parte del sector se haya quedado algo anticuado es que hasta hace poco el alquiler era el patito feo para las agencias inmobiliarias. "Durante muchos años los servicios que hemos ofertado a nuestros clientes han sido mal desarrollados y poco competitivos. Muchas inmobiliarias se limitaban a poner un cartel, hacer unas fotos y colocar algún anuncio en portales gratuitos y en su escaparate", critica Alberto Murcia, vicepresidente de Aegi, la patronal de las empresas de gestión inmobiliaria.

Tras el pinchazo de la burbuja, la comercialización del alquiler se ha convertido para muchos en la principal y única fuente de ingresos. Tanto es así que se han abierto, casi hasta el infinito, el abanico de servicios para las dos partes: verificación de las cargas que tiene el inmueble que se alquila por si pudieran afectar al inquilino; asesoramiento legal previo a la redacción del contrato para no incurrir en cláusulas abusivas o nulas; asesoramiento fiscal sobre la repercusión del alquiler en la renta del propietario; ingreso de la fianza en el organismo competente... Un servicio que empieza a crecer en España, es la gestión integral del alquiler. Tiene un coste mensual para el casero que ronda entre el 8% y el 10% de la renta mensual, explica Alberto Murcia.

Con esta percha, ya hay muchas agencias (y a corto plazo serán más), que están pidiendo una mensualidad a cada parte. "La tendencia es cobrar el equivalente a una mensualidad al propietario y otra al inquilino, cuando a ambos les estamos prestando un servicio", dice el responsable de Formación de Look & Find, Jorge Torrent. Preparen el bolsillo, el pago por duplicado está de moda.

Fuente: elpais.com

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El Consejo General de Agentes de la Propiedad (COAPI) ha realizado una lista de consejos dirigida a los consumidores para evitar estafas a la hora de comprar vivienda o irse a vivir a un piso en alquiler. Destacan el peligro de adelantar pagos sin haber comprobado la titularidad del inmueble, o no comprobar que la vivienda realmente existe y está disponible para recibir inquilinos, así como aclaraciones en relación a los honorarios del agente o agencia inmobiliaria que intermedia en la operación.

casalupa estafasinmobiliarias - Cómo evitar estafas a la hora de comprar o alquilar una vivienda

Es importante, tanto para comprar piso o casa como a la hora de vivir de alquiler, ser prevenido para evitar desagradables sorpresas. En ambos casos (aunque en mayor medida en las operaciones de compraventa), el desembolso económico es lo suficientemente importante como para tomar todas las precauciones necesarias antes de comprometerse o realizar algún pago. Según Coapi, "las estafas tienen relevancia penal, ya que intervienen el engaño y el desplazamiento patrimonial, y suelen suponer un grave perjuicio económico para las personas que las sufren". A continuación os dejamos los consejos de Coapi para reconocer estafas inmobiliarias y cómo evitarlas.

Si compras casa a estrenar

En el caso de la compraventa de casas y pisos nuevos, una parte importante de las estafas se producen al comprar sobre plano y al entregar cantidades a cuenta. Un dinero que podría no recuperarse si la promoción inmobiliaria no sale adelante bien por la quiebra de quien promueve los pisos, por la falta de un seguro o aval que garantice esas cantidades o bien porque quien vende las viviendas no es dueño de los terrenos donde supuestamente se van a levantar. En este caso, es necesario asegurarse de la titularidad del solar donde se va a construir y de las cargas que tiene. Esta información se puede consultar en el Registro de la Propiedad.

Según Coapi “lo más importante es tener la certeza de que la cantidad que se entrega a cuenta está garantizada, ya que la normativa exige que este dinero se ingrese en una cuenta bancaria específica avalada, que posteriormente debe ser devuelta con intereses si no se realiza la construcción". Así, para el presidente de la asociación, Diego Galiano, el aspecto más importante es diferenciar entre una estafa, "que es un delito con relevancia penal que puede denunciarse ante la Policía", y un incumplimiento civil, como puede ser el incumplimiento de una fecha acordada en un contrato de compraventa.

No obstante, antes de firmar contrato alguno o entregar dinero a cuenta es necesario comprobar que la promotora que nos está vendiendo el piso existe. Parece obvio, pero no sería la primera vez que sucede. También hay que comprobar que la persona que firma en nombre de la promotora, también está facultada para hacerlo. Pero, ¿cómo se puede comprobar estos datos? "Hay que consultar en el Registro Mercantil", señalan desde el Colegio de Registradores.

Por último, una vez finaliza la construcción de la casa, antes de firmar la escritura de compraventa, hay que comprobar que la obra se ha ajustado a la memoria de calidades, que hay un seguro que cubra daños o desperfectos en la vivienda y que existe un certificado de fin de obra y licencia de primera ocupación, sin la cual no podemos entrar a vivir en ella.

Si compras casa de segunda mano

En el caso que la compra sea sobre casaspisos de segunda mano, "el consumidor debe tomar precauciones en la fase prenotarial, en la negociación y en el acuerdo de voluntades.

Hay que evitar entregar cantidades a cuenta sin tener seguridad sobre la titularidad de la vivienda". Por ejemplo, puede darse el caso de que un piso tenga varios propietarios y que no todos quieran vender, pero se haya abonado reserva o dinero a cuenta a uno de ellos, lo que puede frustrar la operación". Puede darse el caso de que existan inquilinos con un contrato de alquiler en vigor o es posible que estemos ante una vivienda de protección oficial con sus limitaciones a la hora de ser vendida.

También es muy importante asegurarse de que no pesan cargas ocultas sobre la vivienda, como hipotecas o embargos que puedan suponer una sorpresa desagradable para el nuevo propietario, deudas con la comunidad o con la administración pública (IBI, tasa de basuras...). Toda esta información puede consultarse en el Registro de la Propiedad (nota simple informativa, certificado de dominio y cargas...). Pueden hacerlo el comprador, el vendedor, la agencia inmobiliaria o un gestor administrativo. Obviamente, antes de entregar cualquier cantidad es necesario realizar estas comprobaciones.

Documento Informativo Abreviado y Notas Explicativas

Es muy importante obtener información completa y veraz sobre la vivienda que planeas comprar. Para ello tienes derecho a recibir el Documento Informativo Abreviado (DIA). Es suficiente con solicitar información sobre un inmueble para que nazca el deber de entregar una copia de este documento, que es gratuito. Se ha de tener en cuenta que el Documento Informativo Abreviado no se aplica a transacciones entre particulares.

Este documento será distinto según se trate de vivienda en proyecto, en construcción o de viviendas en primera transmisión ya construidas, pero en general incluye datos de construcción, promotor, fechas de entrega, planos de emplazamiento y superficie, información sobre licencias, etc. En el caso de segunda transmisión y posteriores (de segunda mano) que no se realicen entre particulares, el consumidor tiene derecho a recibir una ficha informativa en la que consten los datos principales de la vivienda (dirección, descripción propietario, cuota de comunidad, etc.).

En el caso de las notas explicativas de la venta de viviendas se informa sobre el precio, las formas de pago y los tributos que deben abonarse. En dicho documento se detallará:

  • Precio de venta. Se debe hacer constar que se deducirá del precio total cualquier cantidad que entregue el comprador antes de la formalización del contrato.
  • Si se prevén aplazamientos del precio se indicará toda la información al respecto (tipo de interés, principal e intereses, fecha de vencimiento, plazo, etc).
  • Si se prevé la posibilidad de subrogación de hipoteca se facilitará toda la información al respecto (notario, fecha de la escritura, condiciones del crédito, etc.).

También, si vas ha vivir de alquiler

El Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria también advierte sobre las estafas que se producen en el alquiler de viviendas, que son más frecuentes cuando se realizan a distancia o a través de Internet.

Así, "es muy importante que se tomen precauciones, como comprobar la existencia real del inmueble, que está disponible para el alquiler y no ocupado y su estado real. Posteriormente, es muy importante que el consumidor realice la operación con todas las formalidades necesarias, ya que siguen dándose casos de contratos verbales o suscritos en un papel cualquiera que no ofrecen ninguna seguridad jurídica".

Cuidado con los anuncios gancho (con precios muy por debajo de los habituales en la zona) que supuestamente pertenecen a un arrendador que tiene mucha prisa por alquilar, ya que ha tenido que irse precipitadamente al extranjero. "Ofrecen enviar las llaves y el contrato a través de conocidas empresas de mensajería, mientras pide al estafado que le ingrese el importe del alquiler. Cuando éste efectúa el ingreso y recibe las llaves, éstas no suelen abrir la vivienda que habían alquilado".

¿Hay que pagar al agente inmobiliario?

En el caso de la compra de una vivienda a través de un agente o agencia inmobiliaria, "el compromiso de pagar sus servicios es aquella parte que los haya contratado", señalan los registradores. De tal manera que si es el vendedor quien los ha contratado, debería ser él quien los pague. Sin embargo, no existe una ley que lo regule, como tampoco están fijados por ley a cuánto deben ascender sus honorarios. En cualquier caso, si el comprador debe asumir el coste, deber estar informado de esta situación desde el primer momento. En el caso del alquiler, por el contrario, es el futuro inquilino quien asume los honorarios de la agencia inmobiliaria que suele ser una mensualidad.

El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria recuerda que no debe abonarse ninguna cantidad económica antes de recibir los servicios. "El contrato de mediación inmobiliaria contempla una actividad de resultado, es decir, que cuando se culmina la operación con éxito hay que pagar los honorarios, no antes".

Lo que sí se puede hacer es un desglose de servicios parciales, desgranar al cliente servicios por fases e ir cobrando los honorarios de cada fase, pero siempre que el cliente esté plenamente informado y dé expresamente su consentimiento. En este sentido, Coapi recomienda que se suscriban hojas de encargo en las que aparezcan todos los datos del inmueble y también los honorarios para que el consumidor no se lleve ninguna sorpresa.

Fuente: elconfidencial.com

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