Comprar una segunda residencia en España es una inversión rentable. No solo es uno de los grandes destinos turísticos internacionales, ideal para el ocio, el descanso y la cultura. También ofrece una fiscalidad en algunos casos ventajosa para compradores extranjeros.
Entender los impuestos asociados a la compra de vivienda por parte de extranjeros es esencial para planificar bien la compra y obtener los máximos beneficios fiscales de la operación.
Impuestos al comprar una segunda residencia en España
Adquirir una propiedad en España implica pagar unos impuestos que varían según si la vivienda es nueva o de segunda mano, así como según la situación fiscal del comprador.
Impuestos que se aplican a obra nueva
En el caso de comprar una segunda residencia de nueva construcción, es necesario satisfacer los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): es del 10 % sobre el precio de compra.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): entre un 0,5 % y un 1,5 %, según la comunidad autónoma.
Impuestos en vivienda de segunda mano
El comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este también es diferente según la localización del inmueble y oscila entre el 6 % y el 10 %.
¿Residente o no residente? Así cambia la fiscalidad
A la hora de adquirir una segunda residencia, la fiscalidad también varía según la residencia del comprador:
Compradores residentes en España
Personas que residan en el país más de 183 días al año tributan como residentes fiscales y permite beneficiarse de algunas deducciones. En el caso de alquilar la vivienda, por ejemplo, es posible aplicar ciertos gastos deducibles en el IRPF.
Compradores no residentes
Si el comprador tiene domicilio fiscal en otro país tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
- Si la vivienda no se alquila,se paga un porcentaje sobre un valor estimado de renta imputada (el 1,1% o el 2% del valor catastral). A esta base se le aplica un tipo impositivo que depende del país de residencia:
- 19 si es un país de la UE, Noruega o Islandia.
- 24% si es un país fuera de la UE o con el que España no tenga convenio fiscal.
- Si se alquila la vivienda se tributa por los ingresos obtenidos. También influye la nacionalidad:
- Residentes en la UE, Noruega o Islandia pueden aplicar deducciones en gastos relacionados con el alquiler (reparaciones, suministros, IBI, etc.) antes de aplicar el tipo impositivo del 19%.
- Para el resto, el impuesto es del 24% sobre los ingresos brutos y sin deducciones.
Alquilar la segunda residencia: una opción rentable
España es una potencia turística con una gran demanda de vivienda vacacional. Esa demanda es, además, estable a lo largo del año. Por ello, comprar una segunda residencia puede resultar muy rentable si se alquila en los periodos en los que no se ocupe.
Esta posibilidad no solo genera ingresos extra, sino que ayuda a amortizar los impuestos y costes fijos de esa segunda residencia, maximizando la rentabilidad de la inversión.
Además, España tiene convenios de doble imposición con numerosos países como Francia, Alemania o Reino Unido. Significa que, en el caso del alquiler, no se tributa por los mismos ingresos dos veces y en dos países diferentes.
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