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Etiqueta: vivienda nueva

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Publicado el 1 comentario en El precio de la vivienda nueva sube por primera vez desde 2007, un 1,8% según ST

casa construccion 300x200 - El precio de la vivienda nueva sube por primera vez desde 2007, un 1,8% según STEl precio medio de la vivienda nueva en España se incrementó un 1,8% en el primer semestre de 2015, la primera subida desde 2007, y un 1,4% en el último año, según ha informado Sociedad de Tasación (ST). Desde máximos registra una caída del 38,7% en términos reales, con precios al nivel de mayo de 2007.

Con este aumento de precios en las casas y pisos nuevos en los primeros seis meses del año, invierte la tendencia descendente observada durante 2014, en que se registró una caída del 0,4%, en el segundo semestre, y del 1,8%, en el primero, subrayaron desde la compañía tasadora.

Por las comunidades autónomas, se registran subidas en 10 de las 17 regiones. Madrid y Cataluña fueron las que más notaron este incremento, con un 4,2% y un 3%, respectivamente. País Vasco, con una caída del 1,1%, junto con Aragón y Murcia, ambas con un 1%, registran los mayores descensos.

De este modo, el precio de la vivienda nueva de media en las capitales de provincia se sitúa en 2.030 euros por metro cuadrado, lo que supone 182.700 euros para un piso de tipo de 90 metros cuadrados. Las capitales más caras siguen siendo San Sebastián (3.291 euros por metro cuadrado) y Barcelona (3.255 euros), frente a Cáceres, que es la más económica, con 1.116 euros por metro cuadrado.

Mejoría apreciable, pero no uniforme

Entre las conclusiones, el informe apunta que la situación del sector ha experimentado una "mejora apreciable, que no es uniforme", ya que si en la mayor parte de las poblaciones se ha detenido la caída del precio de la vivienda, esto no ha ocurrido en todas.

Sociedad de Tasación observa una mejora en las condiciones para la obtención del crédito hipotecario, aunque todavía en fase incipiente. Concretamente, alrededor del 30% de las transacciones realizadas por particulares en el primer semestre se ha formalizado sin necesidad de financiación, al tiempo que se observa el progresivo retorno de la financiación al mercado, aunque a menudo "con condiciones colaterales poco asequibles para buena parte de los clientes potenciales", según Sociedad de Tasación.

En estas circunstancias, Sociedad de Tasación señala prudentemente que "la posibilidad de la recuperación del sector parece más cercana". Y es que, por otro lado, "la tasa de paro y la calidad del empleo generado todavía no favorecen una reactivación consistente del mercado inmobiliario".

El informe apunta que la actividad respecto a las nuevas viviendas en construcción continúa en niveles "muy bajos" en relación a los que se consideran adecuados para las necesidades de la población, aunque se aprecia la reanudación de obras largo tiempo paralizadas, así como el inicio de trabajos en solares vacantes.

Sociedad de Tasación resalta también el auge de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi) empiezan a adquirir un papel de "cierta relevancia" en el sector, en el que ha aumentado "sensiblemente", prosigue diciendo, el volumen de transacciones respecto a períodos inmediatamente anteriores. Sociedad de Tasación también aprecia la intervención de fondos, principalmente extranjeros, y de compradores individuales.

La firma presidida por Juan Fernández-Aceytuno señala que, "a pesar de las señales de recuperación observadas en algunos enclaves, será necesario poner atención en algunos aspectos que pueden dar pautas más precisas sobre la posible evolución del sector". Entre estos aspectos, el informe menciona la competencia entre entidades de crédito para la captación de hipotecas, que espera que sea un estímulo para la recuperación de la demanda, la progresión del mercado del alquiler, la incertidumbre derivada de la formación de los nuevos ayuntamientos y la estabilidad económica.

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Publicado el 1 comentario en Las casas en construcción iniciadas superan por primera vez a las terminadas

construccion pisos madrid 300x199 - Las casas en construcción iniciadas superan por primera vez a las terminadasLa mejora del mercado laboral y la vuelta del crédito han hecho que la demanda de vivienda, en parte embalsada durante los peores años de la crisis, esté volviendo poco a poco a resurgir en el mercado para beneficiarse de los bajos precios de los pisos en muchas zonas. Esto es lo que explica que durante 2014 aumentaran por primera vez las ventas de casas y se haya acelerado la absorción del stock de inmuebles de nueva construcción.

Como consecuencia de ese repunte en las ventas han comenzado a resurgir la construcción de vivienda, sobre todo, allí donde más se ha logrado reducir el excedente de casas nuevas en venta durante los años de crisis. Y prueba de ello, como siempre, las estadísticas. El año 2014 terminó con 34.873 viviendas iniciadas, un ligero 1,7% más que el ejercicio anterior, pero aún muy lejos de las 865.561 casas que comenzaron a edificarse en 2006, máximo histórico. Pues bien, todavía el año pasado se cerró con más viviendas terminadas, en concreto 46.795, una cifra que, sin embargo, lleva en caída libre desde que alcanzó su récord, también en 2006, con un total de 651.427 casas finalizadas.

Según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con datos de los colegios de aparejadores demuestran que este 2015 ambos indicadores han comenzado a darse la vuelta. Así, en los dos primeros meses del año se han contabilizado 7.640 viviendas iniciadas, un 48,2% más que en idéntico periodo del año anterior y por primera vez desde 2007 se trata de una cifra superior a las 6.637 casas terminadas también durante enero y febrero pasados. Ese volumen de certificados de fin de obra es un 26,7% inferior al registrado doce meses antes, lo cual hace presagiar que si ambas tendencias se mantienen en el corto plazo, una claramente alcista y otra en sentido contrario, 2015 será el primer año después de la crisis que finalizará con más pisos iniciados que terminados, todo un síntoma de que la recuperación ahora incipiente se consolida.

Reparto desigual en la recuperación construcción

Los expertos y profesionales del sector inmobiliario, con prudencia pero también con convencimiento, creen en esta incipiente recuperación y su estabilización, ya que todos los factores que influyen en el mercado (empleo, financiación y precios bajos) parecen confabularse para que así sea, pero esa reactivación de las nuevas promociones, al igual que ocurre con los precios de la vivienda y su ajuste, será muy desigual en todo el país.

Así, en las zonas donde más se han incrementado las ventas de primera residencia, como son Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas, es donde más proyectos nuevos se están poniendo en marcha. Otra de las áreas donde más ventas de chalets y apartamentos se registran es en la costa mediterránea, pero allí lo cierto es que se debe al tirón de los compradores extranjeros y la necesidad de empezar a edificar de nuevo no es tan evidente, puesto que el stock todavía es abultado. Según algunos expertos, solo en enclaves muy selectos de la costa, donde ya no existe el producto que exige la demanda en la actualidad se volverá a edificar este año.

El stock se reduce en más de un tercio, pese a la crisis

Hace poco, el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, lamentó que en España todavía no fuera posible conocer a cuánto ascendía el stock de casas y pisos de nueva construcción que permanecían sin vender ni alquilar. No le faltaba razón, puesto que no existen datos oficiales al respecto y tan solo cifras aproximadas que elabora el Ministerio de Fomento con bastante retraso (el último informe publicado registra el volumen estimado hasta diciembre de 2013).

Sin embargo, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) realiza trimestralmente un estudio bastante exhaustivo que si bien "no tiene por objetivo precisar el número exacto de casas en stock, sí dar una aproximación al mismo y, sobre todo, analizar su tendencia a lo largo de la serie histórica". Ese estudio suyo, que alcanza ya a finales de 2014, estima que el excedente se sitúa en 439.617 casas, un 36,5% menos que en 2010, cuando alcanzó su máximo de 692.560 viviendas.

Esto quiere decir que, pese a la crisis, se ha logrado absorber más de un tercio del excedente, un factor que todos los expertos consideran como prioritario para que el mercado pueda restablecer el equilibrio entre oferta y demanda perdido durante el boom y el posterior estallido de la burbuja. Por cada 100.000 habitantes, el stock ha pasado de las 1.496 casas que alcanzó en 2010, máximo de la serie, a las 949 de 2014.

Imagen: Luis Sevillano - Fuente: cincodias.com

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Publicado el 1 comentario en Ventajas e inconvenientes: ¿Comprar vivienda nueva o usada?

viviendanuevaousada 300x233 - Ventajas e inconvenientes: ¿Comprar vivienda nueva o usada?Tomar la decisión de comprar vivienda e iniciar su búsqueda no es una tarea sencilla. Cuando se toma la decisión de convertirse en propietario surgen multitud de dudas. Entre estos dilemas, siempre surge la pregunta ¿vivienda nueva o usada? Las dos opciones tienen sus ventajas e inconvenientes. Los puntos fuertes de una son los débiles de la otra y la elección depende de las circunstancias económicas y personales de cada comprador. Se trata de un paso a dar valorando múltiples pros y contras.

Los expertos del sector aconsejan establecer un orden de prioridades antes de decantarse por la compra de vivienda nueva o de segunda mano. Si el presupuesto es más modesto, la segunda mano toma la delantera, pero si se quiere una casa a estrenar con extras añadidos, la obra nueva gana. Si se desea una localización céntrica, la usada ofrece mayores oportunidades, si se busca eficiencia energética y más servicios comunes, los pisos a estrenar son la mejor elección.

Hoy por hoy, con el ajuste de precios realizado durante los últimos años, la vivienda usada ha tomado la delantera entre los compradores. Según las estadísticas, casi nueve de cada 10 casas que se compran son de segunda mano. Un dato que, en todo caso, hay que matizar, como advierten los expertos. Estos recalcan que dicho porcentaje estaría adulterado por la comercialización de pisos y casas de los bancos. Muchas de sus ventas se cuentan como usadas cuando realmente se trata de casas nuevas. Posiblemente el desplome de la promoción residencial, que ha mitigado esta oferta, ha podido empujar al comprador a la compra de casas y pisos de segunda mano.

Vivienda de segunda mano

  • Precio más asequible. El precio es la principal variable al comprar vivienda de segunda mano. En este apartado, la vivienda usada juega con gran ventaja al estar, por lo general, más barata. Según los notarios, el coste medio del metro cuadrado de la obra nueva se sitúa en 1.493 euros, mientras que en segunda mano el valor asciende a 1.229 .
  • Mejor localización. Ubicación. Los expertos no se cansan de repetir esta máxima como la más relevante al adquirir una vivienda, siendo las zonas céntricas de las grandes ciudades las más valoradas. El segmento de los pisos de segunda mano se alza en estas ubicaciones como la principal oferta del mercado.
  • Menor presión fiscal y menos gastos. Las casas de segunda mano pagan el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 6% y el 8% según la comunidad autónoma, mientras que el comprador de un piso nuevo abona el IVA del 10%. Además, el recibo de la comunidad de un piso usado suele ser, normalmente, más bajo al no tener ostentosas zonas comunes.
  • Acceso inmediato. La compra de una vivienda usada permite acceder a ella desde el primer día que se adquiere, siempre que el inmueble esté en un estado aceptable. Este rápido acceso produce la satisfacción inmediata de convertirse en propietario o, si se vive en régimen de alquiler, un interesante ahorro económico.

Vivienda nueva

  • Excelente calidad. El escaparate de las casas a estrenar destaca por una excelente calidad. Los materiales e instalaciones encarnan los últimos avances del sector y el inmueble no conllevará actuaciones de conservación en años. A esto hay que añadir el factor psicológico: un espacio que por primera vez se convertirá en un hogar.
  • Prestaciones extras. Los pisos nuevos son mucho más que viviendas en sí. Suelen ubicarse en urbanizaciones con todo tipo de zonas comunes a modo de pequeñas ciudades. Piscinas, áreas deportivas, gimnasio, jardines, etc. conforman un amplio abanico de extras añadidos que acompañan a una casa a estrenar.
  • Eficiencia energética. La vivienda a estrenar se suele ubicar en zonas residenciales que evolucionan hacia una alta eficiencia energética (bajo consumo energético y reducción de la contaminación). Esta realidad se traduce en un gran ahorro económico en energía, de hasta el 80% con respecto a otra casa de similares características y en una misma zona.
  • Tipología a medida. La obra nueva ofrece viviendas más atractivas y con unas características adaptadas a los nuevos tiempos. Entre estas cualidades, destacarían, por ejemplo, los dormitorios tipo "suite" y los grandes armarios empotrados. Incluso en algunos proyectos se da la posibilidad de acceder a pisos a la carta.

Según los profesionales del sector inmobiliario, si se deja de lado el precio, la decisión depende de factores como la situación, quizá el más determinante, y el estilo de vida del comprador. Justamente, estos puntos son los que marcan las distancias entre vivienda nueva y usada. El economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, lo tiene claro: "Si se busca localización, existen los pisos de segunda mano ganan, al encontrarse en zonas buenas y céntricas de las ciudades. Respecto a la vivienda nueva, hay poca oferta y es muy cara". No obstante, "si no importa la ubicación y lo que se quiere es una casa con buenas características y zonas comunes, se debe optar por obra nueva, siempre y cuando el nivel económico lo permita".

La vivienda nueva, además de ser más cara, soporta una mayor tributación y el mantenimiento de sus servicios y zonas comunes es más elevado. Según los expertos, es conveniente conocer los impuestos y gastos asociados a la compra de vivienda. Por ejemplo, si se accede a un piso nuevo en Madrid por 200.000 euros, se pagan 20.000 por IVA (10%), mientras por uno usado se tributan 12.000 euros (6%) por ITP. En cuanto a los gastos anuales, las mejores dotaciones de la obra nueva en urbanizaciones pueden encarecer mucho el recibo mensual de la comunidad.

Según Casaktua, lo más demandado es vivienda de segunda mano y no sólo por su mejor precio. "Hay muchos inmuebles usados que ofrecen multitud de posibilidades y la crisis ha impulsado una oferta de segunda mano en muy buen estado y a costes similares", la diferencia de tarifas entre la nueva y la usada oscila entre el 5% y el 15%.

Los datos de precios y compraventas sonríen al nicho de las casas usadas. Según los notarios, la segunda mano copó el 86% de las operaciones en 2014, siendo su coste, además, más bajo. Pero estas cifras hay que cogerlas con pinzas, como aclara Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), quien advierte de que las estadísticas que analizan el mercado por vivienda nueva y usada "no se corresponden con la realidad al discriminar por impuestos (ITP o IVA)". Alude a una clara realidad que las distorsiona: las casas nuevas que venden los bancos se contabilizan como usadas al tratarse de segunda transmisión aunque sean pisos a estrenar. De ahí que alguna estadística (como la del Ministerio de Fomento) arroje precios más altos de la obra usada que de la nueva en el caso de Madrid. "El desequilibrio en transacciones no es tan grande como dicen los datos y los precios tampoco hay que tomarlos al pie de la letra. La intervención de los bancos invalida, de alguna manera, las estadísticas en una parte importante".

Fuente: elmundo.es

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Publicado el 3 comentarios en El stock de vivienda se reduce más en las zonas de mayor recuperación económica

pibyventadevivienda 300x258 - El stock de vivienda se reduce más en las zonas de mayor recuperación económicaLa Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estima que a finales del pasado año quedaban en España sin vender ni arrendar un total de 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en 2009. No obstante, hay que subrayar que en 2010 el stock total aumentó de manera puntual hasta las 692.560 casas para comenzar a disminuir a partir de esa fecha.

Sin embargo, esa importante reducción del stock, muy concentrada en los dos últimos ejercicios, no ha sido uniforme en las distintas comunidades y, curiosamente no ha estado determinada por lo que iban haciendo los precios de la vivienda nueva en cada región, sino por cómo se recuperaba la actividad económica, el empleo y el acceso a la financiación.

Así, con datos de Cepco, las cinco regiones donde más se ha recortado el excedente de viviendas nuevas desde 2009 hasta el tercer trimestre del año pasado son Navarra, Cantabria, Extremadura, Canarias y Madrid, con porcentajes de reducción que van desde el 93,20% de la primera al 45,10% de la última.

 ¿Y dónde se han abaratado más las casas de nueva construcción? Pues según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con datos de las tasadoras, los cinco territorios donde más se han depreciado los inmuebles nuevos son Murcia, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Andalucía. En esta ocasión, los descensos acumulados oscilan entre el 44,46% de la primera y el 33,05% de la última.

De hecho, los precios de los pisos se encuentran hoy en promedio en los valores que tenían entre finales de 2003 y principios de 2004, y según los expertos, en algunos casos aún tienen que seguir cayendo. Entre ambas variables no hay ni una sola coincidencia. Sin embargo, al acudir a los datos de crecimiento económico, la situación cambia.

Ante la falta de las primeras cifras oficiales de la contabilidad regional, los números elaborados por Hispalink apuntan que las cinco comunidades que cerraron el año pasado con un mayor crecimiento del PIB fueron Canarias, Madrid, Navarra, Cataluña y Comunidad Valenciana. En esta ocasión sí, tres de ellas coinciden con los territorios donde más se ha reducido el excedente, lo que indica que, efectivamente, más que la evolución de los precios, lo que determina la venta de viviendas, y entre ellas las procedentes del stock, es la recuperación y ésta cuanto más sólida sea, mejor.

La creación de empleo determinará al sector inmobiliario en 2015

¿Cuánto tiempo tiene que transcurrir para que se reduzca completamente el actual stock de viviendas, esas 448.471 casas y pisos nuevos que restan todavía por vender? Nadie se atreve a poner fecha. Dos, tres, cinco años... nadie lo sabe con seguridad. De hecho, ya hay expertos que sí pronostican que incluso poco más de 200.000 de esas casas no podrán venderse nunca, ni siquiera podrán salir al mercado en régimen de alquiler, dado que se encuentran localizadas en sitios mal comunicados con los grandes núcleos de población más cercanos y además, en la mayoría de los casos, corresponden a barrios que carecen de las infraestructuras y equipamientos más básicos, tales como colegios, centros de salud o comercios.

En estas zonas, lo único que podría ayudar a su absorción más rápida una rebaja adicional de precios. Todo se pone en manos, una vez más, a la evolución del empleo y del acceso al crédito, puesto que la vivienda, por su elevado coste, se seguirá comprando a medio y largo plazo mayoritariamente mediante una hipoteca.

De momento, las ventas totales de casas sí que guardan estrecha relación con la mejora económica y de nuevo, cruzando ambas estadísticas (compraventas de viviendas del INE con contabilidad regional de Hispalink), se comprueba cómo allí donde la recuperación comenzó antes se venden más inmuebles. Esto es, en Baleares, Navarra, Canarias, País Vasco, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 1 comentario en Fantástico apartamento a estrenar lleno de sol y luz en Alcaidesa, Cádiz (Costa de la Luz)

La Casa de la Semana nos lleva en esta ocasión hasta un precioso apartamento a estrenar ubicado en un entorno de naturaleza, golf, luz y mar, en la conocida zona residencial de Alcaidesa, entre las localidades de San Roque y La Línea de la Concepción, en la Costa de la Luz de la provincia de Cádiz.

Este sensacional apartamento de nueva construcción con 3 dormitorios y 2 baños sobre una superficie útil de 93 m2, está ubicado en una zona privilegiada en el residencial Terrazas de Alcaidesa, con vistas espectaculares sobre la zona natural protegida de la Reserva Natural del Guadalquiton, además de unas fantásticas vistas al mar, y a unos metros de la Casa Club de Alcaidesa Golf.

Más fotos, información y precio: Apartamento en venta en Alcaidesa (Cádiz)

vistas10 - Fantástico apartamento a estrenar lleno de sol y luz en Alcaidesa, Cádiz (Costa de la Luz)

Este conjunto residencial de 154 viviendas ofrece dos piscinas, amplias zonas comunes, magnificas vistas al mar, un conjunto cerrado con vigilancia 24 horas, y muchas más ventajas con unos precios de oportunidad.

piscinaresidencial - Fantástico apartamento a estrenar lleno de sol y luz en Alcaidesa, Cádiz (Costa de la Luz)

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La Alcaidesa es una urbanización de lujo situada en la localidad de San Roque y a 10 kilómetros de La Línea de la Concepción, ubicada junto a la playa de su mismo nombre y su conocido campo de golf, Alcaidesa Golf. Se sitúa en la comarca del Campo de Gibraltar, en el extremo suroriental de la provincia de Cádiz, limitando a la vez con el Mar Mediterráneo y la Bahía de Algeciras. Sirve como puerta de entrada a la provincia desde la Costa del Sol y es el municipio gaditano más cercano a la ciudad de Málaga. En la zona podrás encontrar importantes zonas residenciales vinculadas al golf a nivel mundial como Sotogrande y el campo de golf de Valderrama, sede de grandes campeonatos como la Ryder Cup de 1997.

A un paso, podrás disfrutar de la playa de Alcaidesa (bandera azul 2014), o de las fantásticas playas que se inician en la zona y se adentran la maravillosa Costa de la Luz de la provincia de Cádiz, hacia la costa atlántica que ofrece espectaculares espacios naturales y preciosas localidades de playa como la Sanlúcar de Barrameda, Chipiona, urbanización Costa Ballena en Rota, El Puerto de Santa María, San Fernando, Chiclana de la Frontera y su urbanización de Novo Sancti Petri, Conil de la Frontera, Barbate, Zahara de los Atunes, Vejer de la Frontera, Tarifa... o el encanto y la historia de Cádiz capital. Cultura, fiestas y alegres romerías, naturaleza protegida, deportes náuticos, golf… La Costa de la Luz es sol y cielo azul, un paraíso para los amantes de las largas playas de rubia y fina arena bañadas por las aguas de todo un océano y un mar.

Más fotos, información y precio: Apartamento en venta en Alcaidesa (Cádiz)

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Publicado el Deja un comentario para El comprador de una casa nueva podrá dar marcha atrás si hay retraso en la entrega

sentencia 300x213 - El comprador de una casa nueva podrá dar marcha atrás si hay retraso en la entregaLa Sala Primera del Tribunal Supremo (TS) acaba de reconocer el derecho de los compradores a dar marcha atrás en la compra de casas y pisos nuevos cuando el vendedor se retrase en su entrega sobre la fecha prevista por contrato. Una resolución crucial para uno de los problemas clásicos del mercado de la vivienda en construcción.

Así, ha resuelto sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal en esta dirección en un caso en el que ambas partes firmaron en septiembre de 2007 un primer pacto de reserva y luego un contrato de compraventa de una vivienda en construcción en Madrid. La parte vendedora se comprometió a entregar el inmueble en septiembre de 2009, con posibilidad de prórroga de un mes. En el contrato se pactó una condición resolutoria explícita para el caso de que el comprador no atendiera puntualmente a los pagos.

Una vez iniciadas las obras, se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la vendedora ofreciera a los compradores modificar el plazo de entrega, sin que éstos aceptaran. Un mes después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores procedieron a la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades anticipadas y los intereses.

Las obras prosiguieron y estuvieron acabadas en diciembre de 2009, tres meses después de lo inicialmente previsto. La vendedora comunicó a los compradores que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación próximamente y la obtuvo en enero de 2010. De hecho, el 20 de enero de ese año, se convocó a los compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su incomparecencia la vendedora requirió al notario para que les notificara la resolución del contrato.

Es entonces cuando los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento, que fue desestimada por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más tarde por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato de compra del inmueble. La sentencia del Tribunal Supremo viene ahora a confirmar dicho fallo de la Audiencia Provincial de Madrid. El alto tribunal señala que "el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador".

No obstante, el Tribunal Supremo avisa de que la doctrina no excluye la posibilidad de que la rescisión o resolución del contrato de compra de una vivienda pueda denegarse al comprador por "mala fe o abuso de derecho" de éste. En este caso, señala que "los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa".

Los bancos se enriquecen injustamente si logran una alta plusvalía

Por otro lado, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina y ha matizado la jurisprudencia al entender que un banco se puede enriquecer injustamente en el caso de que obtenga una plusvalía significativa en la venta de una vivienda ejecutada.

El Alto Tribunal ha llegado a esta conclusión tras analizar el caso de la Audiencia Provincial de Córdoba, donde un banco que inició la ejecución hipotecaria después de que sus prestatarios no cumplieran con las obligaciones de pago. La entidad se adjudicó la vivienda por el 50% del tipo señalado en la escritura. Como en este supuesto no quedaba satisfecha la totalidad del crédito, el banco presentó una demanda contra los prestatarios y los dos fiadores, a los que reclamaba la diferencia entre la deuda y el valor por el que se le adjudicó el inmueble, sumado a los intereses y las costas de ejecución.

Con esta acción, los prestatarios entendían que, tras la adjudicación, la deuda debía considerarse saldada, ya que el valor de la finca había sido fijado por el propio banco entendiendo que cubría por entero la deuda derivada del préstamo hipotecario. Por ello, veían que la entidad obtenía un enriquecimiento injusto.

Según la jurisprudencia consolidada, la Sala del Supremo que ha estudiado esta causa subraya que "el ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación en principio no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado". Sin embargo, el Supremo matiza esta afirmación y señala que en los supuestos en los que la adjudicación al ejecutante (banco) vaya seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de adjudicación, que aflora una plusvalía muy significativa "contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor de la plusvalía".

La Sala insiste en que esta precisión encuentra amparo en las últimas leyes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.

Fuente: europapress.es

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Publicado el 1 comentario en La venta de vivienda en obra nueva y sobre plano remonta el vuelo en Málaga

edificio3 300x200 - La venta de vivienda en obra nueva y sobre plano remonta el vuelo en MálagaLa construcción de viviendas, lejos de los tiempos que formaba parte del paisaje habitual, empieza poco a poco a remontar el vuelo en Málaga y la Costa del Sol. Así lo confirma el último informe del Mercado Residencial en Málaga que ha realizado Aguirre Newnan, donde detecta que "Las nuevas promociones se están comercializando a un ritmo de venta positivo, lo que ha permitido que se reduzcan de manera muy notable los plazos de comercialización en comparación con años anteriores".

La vivienda de obra nueva en Málaga resurge con dos mercados claramente diferenciados: el de las viviendas de calidad enfocada a un mercado fundamentalmente internacional de alto poder adquisitivo y un mercado lleno de oportunidades para economías menos holgadas de ahorradores y pequeños inversores que además cubre la demanda local. En el primer caso, las ventas crecen a buen ritmo y las promociones se concentran sobre en las localidades más atractivas en la Costa del Sol, como Marbella, Estepona, Mijas Costa... En el segundo, no hay tanta alegría, pero van surgiendo nuevos proyectos, sobre todo en Málaga capital donde las operaciones de venta sobre plano han reaparecido.

Según este estudio, sólo en Málaga capital, además de la finalización de 18 promociones de obra nueva, a lo largo del 2014 se iniciaron un total de 11 proyectos nuevos de viviendas, la mayoría situadas en el entorno del Centro Histórico, Teatinos y las cercanías de RENFE.

Otros aspectos a destacar por parte de Aguirre Newman son el descenso de precios, donde el coste medio de un piso en la capital se sitúa en los 183.244 euros (un 3,8% menos que en 2013), y el menor tiempo del proceso de venta de una promoción (de los 91,7 meses de media en 2013 se pasó a 51 meses) y la mejora en el acceso a la financiación.

Entidades financieras y promotores van de la mano en el nuevo impulso promotor buscando rentabilizar el suelo que tienen en toda la provincia, cuando no es directamente el banco el que impulsa la actuación. Aguirre Newman prevé que los plazos de comercialización se acorten más en 2015 y que se produzca un auge de la actividad promotora mediante esta misma fórmula.

Por otro lado, para el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Málaga y la Costa del Sol (ACP), José Prado, se está todavía lejos una reactivación real de la obra nueva, en tanto que el crédito no fluya. Para corroborarlo cita el dato de viviendas nuevas visadas por el Colegio de Arquitectos en la provincia el año 2014: 798, un 12% menos que en 2013. "La totalidad de las 11.000 viviendas que se vendieron en Málaga en 2014 eran de los bancos. Todo el mundo está tirando de "stock". Cuando se empiecen a visar nuevas viviendas, será cuando empiece a aflorar esa demanda natural de Málaga, que calculamos en torno a 22.000 viviendas al año". En este sentido, José Prado también habla de dos tipos de compradores en la actualidad: el extranjero que busca su segunda residencia y el inversor nacional de alto poder adquisitivo, que vuelve a invertir en vivienda ante la escasa rentabilidad de los productos de banca.

El "stock" de la Costa del Sol, en liquidación

El director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, sí que augura un incremento de la obra nueva, a medida que se va liquidando lo que queda pendiente de venta: "El mejor ubicado y conservado se está liquidando a un ritmo alto. La promociones de viviendas a estrenar en "stock" en la Costa del Sol se está vendiendo al ritmo de cinco diarias, con precio medio de 180.000 euros".

En opinión del director del IPE, la cifra actual de proyectos nuevos es todavía escasa en la capital y en el interior. No así en los nuevos proyectos de la Costa del Sol, donde afirma la venta sobre plano tanto en suelo privado libre de cargas, como en suelo de fondos, gestoras o bancos, "...que obviamente cuentan con financiación preferente. Probablemente quede todavía mucho por hacer: nuevas estrategias, tácticas, triangulaciones, etcétera, adaptando cada vez más los productos inmobiliarios y servicios a las necesidades de los futuros moradores, especialmente vinculado con las sinergias del mundo turístico".

Ignacio Oslé, director en Andalucía de Taylor Wimpey, opina que es pronto para hablar de reactivación, aunque ya se ha absorbido mucho "stock" y el que queda es poco atractivo. Esta firma británica especializada en el mercado de lujo es de las pocas que ha mantenido su apuesta por la Costa del Sol. En estos momentos, comercializan actuaciones de obra nueva en Estepona, Mijas, Benahavís, Ojén y San Pedro de Alcántara.

Ignacio Oslé revela que prácticamente el cien por cien de los compradores son extranjeros, pero señala cierto aumento de la demanda nacional. "Hay un repunte del interés por parte de españoles en la Costa del Sol, en Baleares y en la Costa Brava", que recalca una ventaja de esta compañía en el sector: su solvencia financiera (cotiza en bolsa en el Reino Unido), que le permite financiar sus operaciones con fondos propios, sin recurrir a préstamos.

Fuente: diariosur.es

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Publicado el Deja un comentario para El precio de la vivienda nueva bajó un 2,2% en 2014 y el ajuste en 2015 continuará

El precio medio de la vivienda nueva en España ha descendido un 2,2% en 2014, lo que supone una caída del 40,2% en términos reales desde los máximos que alcanzó en 2007, según los datos del estudio sobre la evolución de precios de vivienda nueva publicado por Sociedad de Tasación.

No obstante, el ritmo de ajuste de precios se ha moderado en los últimos meses. Según el mismo informe, la caída de precios registrada en el segundo semestre se frena al 0,4%, un ritmo de descenso inferior al del primero (-1,8%) y que en el último semestre de 2013 (-3%). Esta evolución se explica por la recuperación de las operaciones de venta de pisos y casas, lo que a su vez ha venido de la mano de los signos de un mayor flujo de crédito para las familias. También, porque en algunas ciudades como en Madrid se ha agotado el stock de obra nueva, lo que indica que se corrige la sobreoferta que ha marcado los años de la crisis.

Tras este descenso, el precio de la vivienda libre de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 1.994 euros por metro cuadrado construido, lo que supone 179.400 euros para una vivienda de tipo medio de 90 metros cuadrados.

precios viviendanueva 2014bis - El precio de la vivienda nueva bajó un 2,2% en 2014 y el ajuste en 2015 continuará

En cuanto a su distribución geográfica, todas las comunidades autónomas han registrado una disminución en el precio de la vivienda nueva en 2014, con caídas más acusadas en La Rioja (-3,7%), Aragón (-3,5%), Asturias (-3,1%) y Extremadura (-3%). Por el contrario, en Navarra (-1,2%), Castilla y León (-1,7%), Canarias (-1,7%), Galicia (-1,8%), País Vasco (-2%) y Andalucía (-2%) la disminución del precio ha sido menor.

Según Sociedad de Tasación "El mercado inmobiliario de la vivienda ha aumentado ligeramente su actividad desde periodos anteriores, como consecuencia de la relativa relajación en las dificultades para obtener financiación". Por ello, afirman que la tendencia decreciente de los precios parece haberse reducido a niveles muy poco significativos en el último semestre. Asimismo, confirman "un aumento del interés en la adquisición de paquetes importantes de viviendas por parte de grupos de inversión extranjeros". Este escenario, en opinión de la Sociedad de Tasación, "tiene lugar en un contexto en el que la economía española ha salido de la zona negativa en que se mantenía desde 2012.

Las expectativas tanto para el cierre del ejercicio como para el próximo año apuntan al mantenimiento de la mejora en el mercado inmobiliario: "Es de esperar que en 2015 continúe el ajuste en el nivel de la oferta iniciado a finales de 2008 para adecuarse a un volumen de la demanda, sensiblemente inferior al de periodos anteriores, aunque los débiles síntomas de recuperación del sector apuntados hace un año, se muestran ahora más firmes".

Fuente: Sociedad de Tasación: Evolución de precios vivienda nueva 2014 (.pdf)

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Publicado el 1 comentario en Los visados para construir vivienda nueva repuntan un 5,7% hasta septiembre

construccion11 300x199 - Los visados para construir vivienda nueva repuntan un 5,7% hasta septiembreLa construcción en España revive y acelera su recuperación según los datos del Ministerio de Fomento. Así, los colegios de arquitectos técnicos concedieron en los nueve primeros meses del año 27.598 visados para construir nuevas viviendas, un 5,7% de crecimiento en comparación con el mismo periodo de 2013, y casi 2,5 puntos porcentuales más que un mes anterior.

Sólo en el mes de septiembre se registraron 2.883 visados, un 31,6% más que en el mismo mes de 2013.

A pesar del incremento, los visados de viviendas están todavía lejos de los máximos de septiembre de 2006, cuando en pleno "boom" del sector superaban los 600.000 en los nueve primeros meses del año.

El total de visados concedidos hasta agosto para obra nueva, rehabilitaciones y ampliaciones fue de 45.604, lo que supone un incremento del 2,2% respecto al mismo periodo 2013.

Por tipo de inmueble, los visados para construir pisos en bloque subieron un 7,2%, hasta alcanzar las 18.719 licencias, mientras que en las casas unifamiliares crecieron el 2,8%, hasta los 8.864 permisos otorgados. La superficie media para las viviendas unifamiliares visadas en el mes de septiembre fue de 197,5 metros cuadrados, mientras que la de los pisos fue de 113,6 metros cuadrados.

De mantener el actual ritmo de solicitudes, los visados para construir nuevas viviendas podrían cerrar el año con unas 36.240 unidades, por encima de las cifras de 2013 (34.288), pero aún por debajo de las cifras de 2012 (44.162).

Hasta septiembre también se solicitaron 16.841 visados para reformar o restaurar viviendas, lo que arroja una ligera caída del 1,2% en comparación con el mismo periodo de 2013. Por contra, el número de demandas de autorización para ampliar viviendas cayó un 20,6%, hasta las 1.165 solicitudes.

Imagen: Javier Barbancho - Fuente: europapress.es

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Publicado el Deja un comentario para El stock como antes de la crisis: quedan 465.635 casas nuevas sin vender

Desde que este excedente de casas y pisos nuevos alcanzó su máximo, que la serie histórica sitúa en el año 2010 con un total de 692.560 viviendas, se ha logrado una reducción de prácticamente un tercio de esta cifra, ya que en términos absolutos ha disminuido en más de 220.000 viviendas. Se vuelve de ese modo al nivel de stock considerado "pre-crisis" en 2007, cuando el excedente alcanzó las 413.642 viviendas, según los datos de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco).

De este modo, utilizando la misma metodología que emplea el Ministerio de Fomento para elaborar su estimación del stock, que se basa en el cruce de datos procedentes de las compraventas y la edificación de nuevas casas, Cepco estima que a finales del segundo trimestre de este año todavía quedaban en España un total de 465.635 viviendas de obra nueva aún sin vender, lo que representa un 14,3% menos que hace justo un año (a mediados de 2013) o un volumen de 77.930 casas menos en oferta.

cepco viviendanueva 2014 - El stock como antes de la crisis: quedan 465.635 casas nuevas sin vender

Al parecer, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, el mercado de la vivienda en España nunca utilizó un indicador que en otros sectores, como la industria, es muy frecuente e incluso determinante para su actividad como es el stock o excedente de producción. Así, el sector inmobiliario español, durante los años de financiación barata aparentemente inagotable y la buena situación de la economía en general y del mercado laboral en particular habían disparado la edificación de viviendas, incluso hasta bien entrado el año 2008, ya iniciada la crisis económica actual.

Desde 2006 el sector de la construcción trabajaba con la hipótesis de que los niveles de ventas y precios de las casas de ese momento no podrían mantenerse mucho más tiempo. El problema es que construir una promoción de viviendas conlleva unos plazos muy dilatados en el tiempo y no es fácil parar el proceso cuando éste se encuentra en plena obra. Esto explica, entre otras cosas, que a muchos promotores la recesión les explotara en plena edificación de viviendas que aún no habían acabado de vender. Entonces, la mayoría optó por acabar las obras e intentar que el comprador se animara una vez que las casas estuvieran terminadas. Sin embargo, en muchos municipios la crisis volvió a reflejarse en esqueletos de edificios sin terminar y grúas que desaparecieron con la obra apenas recién iniciada.

Durante estos años los esfuerzos por reducir el ingente stock de vivienda han estado centrados en terminar muchas más casas de las que se iniciaban. Así, tras siete años de mínimos en ventas, el stock de pisos sin vender lleva ya un año acelerando su reducción. Así, desde mediados del año pasado, el mercado ha ido remontando poco a poco desde mínimos en actividad, precios y transacciones y la senda de la mejoría parece ir confirmándose coincidiendo además con la vuelta del crédito. Era el factor que faltaba después de que el mercado laboral diera muestras de haber frenado su sangría y los inmuebles acumulasen rebajas de precios que en muchos casos superan el 50% desde máximos.

Sin consenso respecto al stock de vivienda

¿Existe en el mercado inmobiliario un volumen de stock considerado óptimo por el que debajo del mismo podrían producirse tensiones en los precios? Aquí, los expertos no se ponen de acuerdo. No obstante, en general admiten que un país como España, con un fortísimo sector turístico, podría convivir sin mayores problemas con un excedente permanente de casas sin vender del entorno de las 100.000 o 150.000, que son las cifras de las que parte la serie histórica que elabora el Ministerio de Fomento, que data de 2004.

Y ¿cuándo finalizará la absorción de esas 465.635 viviendas nuevas aún en venta?. Tampoco existe una estimación clara en este sentido. Además, por su ubicación y su falta de infraestructuras, el sector ya trabaja con la certeza de que habrá casas que nunca se venderán, si bien descartan que se produzcan demoliciones como sí ha ocurrido en otros países afectados por una burbuja como la española. Lo cierto es que si el crédito prosigue su mejora (aunque sea de manera selectiva para clientes muy solventes) y la mejora de la coyuntura económica no se trunca, muy pronto el sector asistirá a otro claro síntoma de recuperación económica e inmobiliaria: volverán a iniciarse más casas de las que se terminan.

Según las cifras de Cepco, en julio se comenzó la edificación de 4.641 casas, mientras se terminaron 4.410, algo que no ocurría desde mediados de 2007 y en el acumulado enero-agosto está a punto de ocurrir lo mismo: 31.075 casas finalizadas frente a 24.696 iniciadas. Lo idóneo será que solo se construya donde de verdad exista demanda.

Fuente: cincodias.com

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